Relatório Gerencial CPTS11 de março de 2026
Relatório Gerencial do Capitânia Securities II (CPTS11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a março de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 29/04/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do CPTS11 fechou a R$ 7,08, com P/VP de 0,85 (valor patrimonial de R$ 8,36 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,09 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,98% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 3 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 18.979.895/0001-13
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/03/2026
- Data de entrega
- 29/04/2026 18:53
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
CAPITÁNIA NVESTIMENTOS
RELATÓRIO MENSAL CPTS11
MARÇO DE 2026
INFORMAÇÕES GERAIS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
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RAZÃO SOCIAL:
CAPITÂNIA SECURITIES II FII RESPONSABILIDADE LIMITADA
TICKER: CPTS11
CNPJ: 18.979.895/0001-13
DATA DE INÍCIO: 05/08/2014
ADMINISTRADOR:
PÚBLICO-ALVO: Investidores em geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO:
0,08% a.a. do valor de mercado + escrituração
15% do rendimento distribuído que exceder o retorno do CDI sobre a cota patrimonial
TAXA DE PERFORMANCE:
GESTOR: Capitânia Investimentos
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA: Papel Híbrido Gestão Ativa
TAXA DE GESTÃO: 0,82% a.a. do valor de mercado
NÚMERO DE COTAS:
Valor de Mercado (R$ bilhão) 2,90 R$ 7,98 por cota
Resultado Mensal (R$ / cota) 0,102 0,091 no mês anterior
ADTV (R$ milhões) 7,3 7,3 nos últimos 12 meses
MTM IPCA + (% a.a.) 8,64% 8,29% no mês anterior
Retorno Acumulado (%)
CPTS (Mercado) CPTS (Patrimonial) CDI CDI Líquido IMA-B IFIX Ibovespa
237,6% (11,0% a.a.) 271,8% (12,0% a.a.) 198,6% (9,9% a.a.) 153,4% (8,3% a.a.) 227,6% (10,7% a.a.) 177,0% (9,2% a.a.) 233,6% (10,9% a.a.)
Valor Patrimonial (R$ bilhão) 3,28 R$ 9,01 por cota
Dividendo Mensal (R$ / cota) 0,090 0,090 no mês anterior
Cotistas (Nº) 372.710 366.303 no mês anterior
MTM CDI + (% a.a.)
TIR Carteira de FIIs Desde o Início (% a.a.) 12,9% versus 9,3% do IFIX
TIR Posições Abertas: 12,8% versus 10,3% do IFIX TIR Posições Encerradas: 13,2% versus 5,5% do IFIX
Taxa Líquida¹ (IPCA + % a.a.) 11,47% 11,01% no mês anterior
Dividend Yield (%) 14,41% 13,30% últimos 12 meses
Devedores Listados (% CRIs) 95% 96% no mês anterior
Ativos Adimplentes (%) 100% 100% no mês anterior
TIR Carteira de CRIs Desde o Início (% a.a.) 12,2%
versus 7,6% do IMA-B
TIR Posições Abertas: 10,8% versus 7,3% do IMA-B TIR Posições Encerradas: 12,9% versus 7,7% do IMA-B
COMENTÁRIO DO GESTOR CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESULTADO DO MÊS
A rentabilidade a mercado do fundo em março foi de -0,27% e a rentabilidade patrimonial foi de -0,83%, enquanto o IFIX retraiu -1,06% e o IMA-B avançou 0,17%. A cota a mercado fechou o mês a R$ 7,98, o que representa um desconto de aproximadamente 11,5% em relação à cota patrimonial, que está em R$ 9,01.
A carteira de recebíveis foi impactada pela abertura da curva de títulos públicos no mês, de forma que a marcação a mercado foi de IPCA + 8,29% para IPCA + 8,64%. Enquanto isso, a carteira de FIIs apresentou uma rentabilidade de -1,35%, contra -1,06% do IFIX.
No cenário global, as bolsas internacionais caíram 8% com o choque da Guerra do Irã, fundos imobiliários globais recuaram 8% e o petróleo disparou 63%. O dólar se fortaleceu 2% contra moedas pares e a taxa do Treasury de dez anos subiu de 3,94% para 4,32%, em movimento clássico de "flight to quality". No Brasil, o impacto foi mais contido: o Ibovespa caiu apenas 0,7%, o real perdeu 1% para o dólar e o IFIX recuou 1%. O COPOM cortou 0,25% na SELIC, mas as NTN-Bs de dez anos subiram de 7,24% para 7,48% mesmo após intervenção do Tesouro.
Informamos que o perfil de crédito do fundo segue high grade e a carteira de crédito segue 100% adimplente, sendo que não temos nenhuma operação estressada em carteira.
CARTEIRA DE CRIs
Ao final do mês de março, o CPTS possuía em sua carteira 17 CRIs, que representam 23,0% dos ativos, sendo que 100,0% da carteira de crédito é indexada ao IPCA com taxa de marcação a IPCA + 8,64% e sem ativos indexados ao CDI.
CARTEIRA DE FIIs
A carteira de FIIs do CPTS é composta por 88 FIIs, que representam 63,4% dos ativos, sendo que 81,4% da carteira é composta por fundos de tijolo e 18,6% por fundos de papel.
Dada a cotação atual do fundo há um potencial de valorização em relação à sua cota patrimonial de +13,0% e de +0,5% caso todos os FIIs em sua carteira fossem também marcados em sua cota patrimonial. Isso representa um potencial de valorização total de +13,5% sobre a carteira de FIIs ou de 9,2% considerando o patrimônio líquido do fundo.
Upside Potencial da carteira de FIIs
Março de 2026 | CPTS11
TABELA DE SENSIBILIDADE CPTS11 – FII Capitânia Securities II
A tabela de sensibilidade representa a que preço o investidor está adquirindo exposição à carteira do fundo, considerando o desconto da cota a mercado, a duration da carteira e as taxas de administração e gestão do fundo. No preço de fechamento do dia 31/03/2026 de R$ 7,98 por cota, o Fundo apresenta yield implícito de IPCA + 11,47% a.a. (líquido de taxas e isento de imposto de renda nos dividendos).
TABELA DE SENSIBILIDADE (todos os ativos)
| Cota (R$) | IPCA+ | Taxa de adm | IPCA+ líq. |
|---|---|---|---|
| 7,23 | 14,87% | -0,90% | 13,84% |
| 7,31 | 14,62% | -0,90% | 13,59% |
| 7,38 | 14,37% | -0,90% | 13,34% |
| 7,46 | 14,12% | -0,90% | 13,10% |
| 7,53 | 13,88% | -0,90% | 12,85% |
| 7,61 | 13,64% | -0,90% | 12,62% |
| 7,68 | 13,40% | -0,90% | 12,38% |
| 7,76 | 13,17% | -0,90% | 12,15% |
| 7,83 | 12,93% | -0,90% | 11,92% |
| 7,91 | 12,71% | -0,90% | 11,69% |
| 7,98 | 12,48% | -0,90% | 11,47% |
| 8,06 | 12,25% | -0,90% | 11,24% |
| 8,13 | 12,03% | -0,90% | 11,02% |
| 8,21 | 11,81% | -0,90% | 10,81% |
| 8,28 | 11,60% | -0,90% | 10,59% |
| 8,36 | 11,38% | -0,90% | 10,38% |
| 8,43 | 11,17% | -0,90% | 10,17% |
| 8,51 | 10,96% | -0,90% | 9,96% |
| 8,58 | 10,75% | -0,90% | 9,76% |
| 8,65 | 10,55% | -0,90% | 9,55% |
| 8,73 | 10,35% | -0,90% | 9,35% |
TABELA DE SENSIBILIDADE (somente CRI)¹
| Cota (R$) | IPCA+ | Taxa de adm | IPCA+ líq. |
|---|---|---|---|
| 7,23 | 14,75% | -0,90% | 13,72% |
| 7,31 | 14,50% | -0,90% | 13,46% |
| 7,38 | 14,25% | -0,90% | 13,22% |
| 7,46 | 14,00% | -0,90% | 12,97% |
| 7,53 | 13,76% | -0,90% | 12,73% |
| 7,61 | 13,52% | -0,90% | 12,49% |
| 7,68 | 13,28% | -0,90% | 12,26% |
| 7,76 | 13,04% | -0,90% | 12,03% |
| 7,83 | 12,81% | -0,90% | 11,80% |
| 7,91 | 12,58% | -0,90% | 11,57% |
| 7,98 | 12,36% | -0,90% | 11,34% |
| 8,06 | 12,13% | -0,90% | 11,12% |
| 8,13 | 11,91% | -0,90% | 10,90% |
| 8,21 | 11,69% | -0,90% | 10,69% |
| 8,28 | 11,47% | -0,90% | 10,47% |
| 8,36 | 11,26% | -0,90% | 10,26% |
| 8,43 | 11,05% | -0,90% | 10,05% |
| 8,51 | 10,84% | -0,90% | 9,84% |
| 8,58 | 10,63% | -0,90% | 9,64% |
| 8,65 | 10,43% | -0,90% | 9,43% |
| 8,73 | 10,22% | -0,90% | 9,23% |
Tabela de sensibilidade completa no site do CPTS
RESULTADO DAS OPERAÇÕES DOS FIIs CAPITÂNIA CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Na tabela abaixo, apresentamos a performance até o momento, do investimento pelo CPTS nos fundos geridos pela Capitânia. Destacamos que não há dupla cobrança de taxa de gestão. A TIR média dos fundos Capitânia no CPTS foi de 17,3% a.a. contra uma TIR de 12,2% a.a. do IFIX, 13,4% a.a. do CDI e 10,2% a.a. do IMA-B. Resolvemos criar essa seção para dar transparência quanto às transações envolvendo fundos da gestora e até o momento temos uma geração de valor bastante consistente.
| Setor | FII | Ticker | Compras (R$) | Vendas (R$) | DVDs/Amort (R$) | Status da posição | Posição (R$) | Fluxo Acumulado (R$) | TIR (%) | TIR IFIX(%) | TIR CDI(%) | TIR IMA-B(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FOF | FII Capitânia REIT FOF | CPFF | -32.697.539 | 34.527.307 | 364.949 | Encerrada | 0 | 2.194.717 | 52,4% | 7,2% | 11,7% | 2,5% |
| Agro | FII Capitânia Agro Strategies | CPTR | -90.849.874 | 76.982.926 | 20.047.688 | Aberta | 7.864.084 | 14.044.823 | 52,1% | 8,9% | 12,2% | 4,9% |
| Logística | FII Capitânia Logística | CPLG | -1.554.938.713 | 1.406.215.516 | 23.482.330 | Aberta | 176.715.262 | 51.474.395 | 26,6% | 10,9% | 13,7% | 9,6% |
| Shoppings | FII General Shopping e Outlets | GSFI | -1.258.131.934 | 1.126.090.654 | 0 | Aberta | 190.175.095 | 58.133.815 | 23,8% | 11,0% | 13,2% | 7,8% |
| Shoppings | FII Capitânia Shoppings | CPSH | -515.200.368 | 444.826.351 | 24.565.172 | Aberta | 82.501.702 | 36.692.857 | 17,6% | 13,1% | 12,8% | 7,4% |
| FOF | FII Oportunidades Imobiliárias | CPOP | -862.345.291 | 481.453.327 | 51.326.524 | Aberta | 372.003.245 | 42.437.806 | 15,1% | 19,2% | 14,8% | 13,0% |
| Renda Urbana | FII Capitânia Renda Urbana | CPUR | -955.690.136 | 875.113.491 | 30.216.025 | Aberta | 94.380.621 | 44.020.001 | 15,1% | 15,4% | 13,1% | 10,0% |
| Shoppings | FII AJ Malls | AJFI | -55.191.986 | 9.726.938 | 6.022.024 | Aberta | 46.075.118 | 6.632.094 | 9,6% | 11,6% | 13,2% | 8,0% |
| Lajes Corporativas | FII Capitânia Office | CPOF | -1.239.237.376 | 1.090.195.360 | 13.824.564 | Aberta | 153.779.600 | 18.562.148 | 7,2% | 16,8% | 13,6% | 10,6% |
| Total | -6.564.283.216 | 5.545.131.870 | 169.849.276 | - | 1.123.494.726 | 274.192.656 | 17,3% | 12,2% | 13,4% | 10,2% |
GUIDANCE DOS PRÓXIMOS DIVIDENDOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Com base no cenário atual e nas premissas de mercado, incluindo uma cotação de mercado de R$ 7,98 por cota, projetamos distribuições para os próximos meses na faixa de R$ 0,09/cota (equivalente a um DY a.a de 14,41%). Em um cenário mais otimista estimamos uma distribuição de R$ 0,10/cota (equivalente a um DY a.a de 16,12%) e em outro mais pessimista de R$ 0,08/cota (equivalente a um DY a.a de 12,72%).
Disclaimer
As projeções e expectativas de distribuição apresentadas neste relatório são baseadas em análises de cenários e estimativas, e não devem ser interpretadas como garantias de retorno. Os retornos reais podem variar significativamente devido a mudanças no mercado, nas condições econômicas ou em outros fatores externos. Nenhuma promessa de retorno é oferecida ou implícita.
RESULTADO DO MÊS RESULTADO FINANCEIRO DO FUNDO (REGIME DE CAIXA)
No mês de março, o fundo apresentou resultado de R$0,102/cota e distribuiu R$0,090, de forma que terminou o mês com resultado acumulado de R$0,016/cota.
| DRE - FII Capitânia Securities II | Sep-25 | Oct-25 | Nov-25 | Dec-25 | Jan-26 | Feb-26 | Mar-26 | Acumulado 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 44.761.643 | 44.625.138 | 40.010.617 | 42.574.650 | 45.298.829 | 39.777.726 | 45.764.613 | 130.841.168 |
| Renda fixa | 609.579 | 301.899 | 320.203 | 535.259 | 17.511 | 204.316 | 183.299 | 405.126 |
| Rendimento de CRIs | 7.724.475 | 6.674.441 | 7.363.634 | 6.289.845 | 6.573.225 | 7.317.919 | 8.494.555 | 22.385.700 |
| Juros | 5.832.008 | 5.234.547 | 5.210.037 | 4.936.882 | 4.659.549 | 4.762.217 | 4.650.304 | 14.072.069 |
| Atualização monetária | 1.892.467 | 1.439.894 | 2.153.597 | 1.352.963 | 1.913.677 | 2.555.702 | 3.844.252 | 8.313.631 |
| Resultado com a negociação de CRIs | -573.488 | 4.256.915 | 64.048 | -3.890.608 | 6.378 | 69.009 | -468 | 74.918 |
| Ganho de capital | -738.873 | 743.253 | -177.965 | -3.744.457 | 8.055 | 75.431 | 1.498 | 84.984 |
| Atualização monetária | 165.385 | 3.513.662 | 242.013 | -146.151 | -1.677 | -6.422 | -1.966 | -10.066 |
| Rendimento de FIIl | 12.496.365 | 13.116.508 | 11.818.588 | 32.423.284 | 12.219.055 | 27.148.339 | 27.542.629 | 66.910.023 |
| Ganhos de capital de FII | 24.504.711 | 20.275.375 | 20.444.143 | 7.216.870 | 26.482.660 | 5.038.142 | 9.544.598 | 41.065.401 |
| Despesas | -14.252.575 | -13.765.815 | -12.259.418 | -10.130.997 | -13.348.582 | -7.961.079 | -10.401.537 | -31.711.198 |
| Taxa de administração | -224.994 | -228.490 | -225.392 | -238.679 | -251.550 | -259.494 | -238.865 | -749.909 |
| Taxa de gestão e performance | -1.297.349 | -1.335.077 | -1.400.139 | -1.401.802 | -1.483.738 | -1.532.899 | -2.072.673 | -5.089.310 |
| Imposto sobre ganho de capital | -4.509.853 | -4.055.075 | -3.970.645 | -1.743.494 | -5.296.527 | -1.007.632 | -1.833.102 | -8.137.261 |
| Despesa financeira com compromissadas de CRI | -8.062.873 | -8.080.625 | -6.007.007 | -6.682.466 | -6.175.479 | -5.110.083 | -6.197.878 | -17.483.440 |
| Outras despesas | -157.506 | -66.548 | -656.235 | -64.556 | -141.289 | -50.971 | -59.018 | -251.278 |
| Resultado | 30.509.068 | 30.859.323 | 27.751.198 | 32.443.653 | 31.950.247 | 31.816.647 | 35.363.076 | 99.129.970 |
| Resultado / Cota | 0,093 | 0,094 | 0,084 | 0,093 | 0,092 | 0,091 | 0,102 | 0,285 |
| Distribuição | 29.570.250 | 29.570.250 | 29.570.250 | 31.342.135 | 31.342.135 | 31.516.639 | 32.078.252 | 94.937.026 |
| Distribuição / Cota | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,270 |
| Dividend Yield a.a. (cota de mercado) | 15,09% | 15,15% | 15,35% | 14,86% | 14,05% | 14,20% | 14,41% | |
| Dividend Yield a.a. (12M) | 12,70% | 13,11% | 13,47% | 13,26% | 12,77% | 13,02% | 13,30% | |
| Resultado Acumulado | 1.113.323 | 2.402.397 | 583.346 | 1.683.819 | 2.291.930 | 2.591.938 | 5.876.762 | |
| Resultado Acumulado / Cota | 0,003 | 0,007 | 0,002 | 0,005 | 0,007 | 0,007 | 0,016 |
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÕES DOS ÚLTIMOS 12 MESES
A distribuição de dividendos referente ao mês de março foi de R$ 0,090 por cota, com pagamento em 20/04/2026 para os detentores de cotas no dia da divulgação. Este dividendo equivale a 109,4% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado.
Histórico de Distribuição 12 Meses – CPTS11
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÕES
Desde o início do CPTS, em 2014, a distribuição anualizada foi de 12,3% contra 8,9% do CDI líquido, ou CDI + 3,4% ao ano.
Histórico de Distribuição – CPTS11
¹ O CDI Líquido é calculado considerando o CDI Bruto e um imposto de 15%.
A rentabilidade a mercado ajustada por proventos do Fundo em março foi equivalente a -0,27% e a rentabilidade patrimonial foi de -0,83% versus -1,06% do IFIX. Desde o seu início, em 05/08/2014, a cota a mercado ajustada do Fundo rendeu 237,6% e a cota patrimonial rendeu 271,8% versus 176,9% do IFIX e 198,6% do CDI Bruto.
RENTABILIDADE RETORNO ACUMULADO DA CARTEIRA DE FIIs
A rentabilidade da carteira de FIIs do Fundo em março foi de -1,35% versus -1,06% do IFIX. Desde o início da estratégia, em 12/09/2019, a estratégia de FOF do Fundo rendeu 101,11% versus 45,94% do IFIX.
MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA COMPRAS
• No mês, realizamos a compra definitiva¹² de R$ 15 milhões de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 12,51%, spread de 5,18%.
| Código B3 | Índice | Ativo | Volume (R$) | Taxa ponderada de aquisição (%) | Spreadponderado de aquisição (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 20G0703083 | IPCA | CRI Bari 1E 83S GPA TRX | 6.222.218 | 12,29% | 5,08% |
| 20L0687041 | IPCA | CRI Opea 1E 345S GPA RBVA | 5.039.642 | 12,63% | 5,12% |
| 20K0010253 | IPCA | CRI Opea 1E 296S GPA CPUR Tito | 1.872.159 | 13,85% | 6,43% |
| 20G0703191 | IPCA | CRI Bari 1E 84S GPA TRX | 1.210.925 | 11,84% | 4,80% |
| 20F0689770 | IPCA | CRI Bari 1E 82S GPA TRX | 294.725 | 11,61% | 4,52% |
| 19L0840477 | IPCA | CRI Bari 1E 75S HBCR Caucaia | 188.804 | 11,29% | 3,80% |
| 21I0278118 | IPCA | CRI Virgo 4E 362S Log CP | 89.391 | 10,23% | 1,74% |
| 20E0031084 | IPCA | CRI Bari 1E 79S GPA TRX | 84.154 | 9,64% | 2,39% |
| 20H0695880 | IPCA | CRI Bari 1E 85S GPA TRX | 6.148 | 14,63% | 7,34% |
| 21L0354209 | IPCA | CRI Opea 1E 477S Hedge Viracopos | 3.047 | 10,42% | 2,30% |
| Total | 15.011.214 | 12,51% | 5,18% |
¹ As compras definitivas estão em negrito e itálico na tabela.
² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.
MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA VENDAS
• No mês, realizamos a venda definitiva¹² de R$ 93 mil de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 9,76%, spread de 1,32%.
| Código B3 | Índice | Ativo | Volume (R$) | Taxa ponderada de aquisição (%) | Taxa de Marcação a Mercado na Carteira(%) | Taxa ponderada de venda(%) | Spread ponderado de venda(%) | Resultado com a negociação (R$) | Impacto Patrimonial (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20G0703191 | IPCA | CRI Bari 1E 84S GPA TRX | 1.193.757 | 11,83% | 7,19% | 11,81% | 4,43% | 858 | -225.261 |
| 19L0840477 | IPCA | CRI Bari 1E 75S HBCR Caucaia | 184.627 | 11,29% | 9,63% | 11,28% | 3,68% | 15 | -10.042 |
| 21I0278118 | IPCA | CRI Virgo 4E 362S Log CP | 89.948 | 10,23% | 10,23% | 9,74% | 1,29% | 616 | 616 |
| 21L0354209 | IPCA | CRI Opea 1E 477S Hedge Viracopos | 3.056 | 10,42% | 10,42% | 10,30% | 2,20% | 9 | 9 |
| Total | 1.471.388 | 11,66% | 7,69% | 11,61% | 4,14% | 1.498 | -234.678 |
¹ As vendas definitivas estão em negrito e itálico na tabela.
² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.
NEGOCIAÇÃO MERCADO SECUNDÁRIO
No mês de março foi negociado um volume de R$ 160.248.194, o que representa uma média diária de R$ 7.284.009. O fundo foi negociado em 100% dos pregões e encerrou o mês com 372.710 cotistas, uma variação de 1,75% em relação ao mês anterior.
| Dec-25 | Jan-26 | Feb-26 | Mar-26 | LTM | |
|---|---|---|---|---|---|
| Volume Negociado (R$ Mil) | 146.996 | 173.651 | 167.508 | 160.248 | 1.947.806 |
| Média Diária (R$ Mil) | 7.350 | 8.269 | 9.306 | 7.284 | 7.307 |
| Giro Mensal(%) | 5,7% | 6,3% | 5,9% | 5,6% | 6,0% |
| Presença em pregões(%) | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
| Valor de Mercado (R$ Mil) | 2.698.906 | 2.845.169 | 2.852.851 | 2.900.755 | 2.554.953 |
EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
A carteira do fundo é bem diversificada, sendo composta por 17 CRIs que representam 23,0% dos ativos e 88 FIIs que representam 63,4% dos ativos. Além disso, 7,0% dos ativos estão alocados em operações de carrego, nas quais carregamos FIIs para outros fundos e somos remunerados em CDI + 1% a.a. sobre essa posição. Enfatizamos que a nossa carteira de CRIs é high grade, com operações de menor risco e a grande maioria com garantias robustas e a nossa carteira de FIIs é composta principalmente por fundos de tijolo com exposição a imóveis nas melhores regiões de cada segmento e que possuem hoje, em nossa opinião, um maior upside.
CARTEIRA DE CRI
EXPOSIÇÃO POR SEGMENTO
EXPOSIÇÃO POR INDEXADOR
CARTEIRA DO FUNDO (% Ativos)
CARTEIRA DE FII
EXPOSIÇÃO POR CATEGORIA
EXPOSIÇÃO POR SEGMENTO
CARTEIRA DE CRÉDITO RESUMO POR SEGMENTO
O Fundo possui uma carteira com 17 casos de crédito, representando 23,0% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shopping com 42,4% da carteira de crédito (9,7% dos ativos). Do total da carteira de crédito 100,00% foi adquirida a IPCA + 6,54% (a marcação a mercado está em IPCA + 8,64%). A carteira possui duration médio de 4,6 anos; spread médio de 1,66%; taxa nominal média de 15,64% e LTV médio de 57,64%. A carteira acumula R$ 13,78 milhões (R$ 0,038 por cota) de resultado por atualização monetária, considerando a taxa de aquisição dos papéis.
| Spread sobre Segmento Vo (Rlu$m)e A(ti%vo)s Duration Aquisiç(ã%o) IPCA + IPM(C%tAM) + TaxaIP i(mC%Ap)l +ícita¹ S epqr aue Nia(vT%daN)l se-onBbtree eqIm au Nip(vT%laíNc)lei-tnBot¹e Taxa( n%o)minal Ta ixmap( n%loíc)mitain¹al (L%TV) acu (mARMu$)lada |
|---|
| Shopping 384.383.347 9,72% 3,86 6,24% 8,82% 11,79% 1,51% 4,48% 15,46% 18,43% 40,10% 12.093.274 Renda Urbana 363.962.354 9,21% 5,40 6,83% 8,70% 10,83% 1,86% 3,98% 15,89% 18,02% 75,24% 754.858 Lajes Corporativas 158.754.749 4,02% 4,38 6,59% 8,07% 10,69% 1,57% 4,19% 15,53% 18,15% 59,71% 924.934 Logístico/Industrial 301.163 0,01% 5,53 9,74% 8,25% 10,32% 1,54% 3,62% 15,54% 17,62% 83,34% 2.978 Total 907.401.613 22,96% 4,57 6,54% 8,64% 11,21% 1,66% 4,23% 15,64% 18,21% 57,64% 13.776.044 |
¹ A “taxa implícita” considera o desconto do CPTS. Portanto, essa coluna é a marcação da carteira + o desconto do CPTS / duration do segmento.
O Fundo possui uma carteira com 88 fundos imobiliários, representando 63,4% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shoppings, com 23,0% da carteira de FII (14,6% dos ativos). Do total da carteira de FII, 81,4% é composta por fundos de tijolo e 18,6% é composta por fundos de papel. A carteira negocia hoje a 1,01x o valor patrimonial dos fundos, o que representa um upside de 0,5% para o valor patrimonial.
| Segmento Vo (Rlu$m) e A(ti%vo)s Ca d(re%te F)IiIra I(F%IX) Nº de Posições Price(txo)Book PatriUmposnidiael (%) MêsD(%. AY)t.ual Mês AtD(u%.Ya).l (a.a.) |
|---|
| Shoppings 576.185.847 14,58% 23,0% 12,90% 13 0,90x 11,1% 0,53% 6,52% Logística 567.885.931 14,37% 22,7% 17,20% 17 1,17x -14,8% 0,45% 5,49% FOF 416.387.881 10,53% 16,6% 6,83% 6 1,00x -0,2% 3,54% 51,79% Lajes Corporativas 388.424.778 9,83% 15,5% 8,05% 15 0,93x 8,1% 0,24% 2,88% Renda Urbana 247.012.520 6,25% 9,9% 6,31% 7 1,04x -3,5% 0,88% 11,06% Agronegócio 153.467.693 3,88% 6,1% 1,56% 1 1,02x -1,7% 0,97% 12,23% Híbrido 63.114.543 1,60% 2,5% 7,20% 3 1,05x -4,6% 0,39% 4,83% Residencial 44.040.725 1,11% 1,8% 0,35% 9 0,80x 24,8% 0,03% 0,37% CRI 42.308.956 1,07% 1,7% 39,21% 15 0,88x 14,1% 1,08% 13,77% FIAGRO 8.186.884 0,21% 0,3% 0,00% 2 1,00x -0,3% 0,93% 11,76% Total 2.507.015.759 63,4% - - 88 1,01x 0,5% 1,02% 14,03% |
MAIORES EXPOSIÇÕES – CRI (% Ativos)
MAIORES EXPOSIÇÕES – FII (% Ativos)
(%) dos FIIs detido por fundos geridos pela Capitânia
• No final de março o CPTS possuía 15,0% do PL em compromissadas a um custo de CDI + 0,80%
No começo da estratégia, a alavancagem do fundo foi muito positiva, pois comprávamos CRIs a IPCA + 6% com uma inflação de mais de 10% (rendendo cerca de 16%) enquanto o CDI estava em 2% com um custo de 1% das compromissadas (custando cerca de 3%). Conforme os juros foram subindo e o IPCA foi se reduzindo ao longo de 2022 essa conta se inverteu e o custo passou a ser próximo ou então maior que a receita. Mesmo assim, o resultado da estratégia ainda continua sendo positivo em aproximadamente 0,41% (cerca de 11.9 milhões de reais).
Impacto das operações compromissadas no PL do fundo
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - SHOPPING
CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park (20K0660743)
| Devedor | Shopping Maringá Park |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 6,85% |
| LTV | 43,27% |
| Rating | 一 |
CRI Truesec 1E 236S GSFI (20G0800227)
| Devedor | Fll General Shoppings | A operação é lastreada nos Shoppings: Parque Shopping Barueri, Parque Shopping Sulacap, Outlet Premium SP, Salvador, Brasília e Rio, Shopping Bonsucesso e Unimart Shopping Campinas, todos administrados pela General Shopping. As garantias envolvem a alienação fiduciária dos |
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,00% | |
| LTV | imóveis e cessão fiduciária dos recebíveis. 39,50% | |
| AA Rating |
CRI Truesec 1E 340S Gazit (21E0407810)
| Devedor | Fll Gazit Malls |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,89% |
| LTV | 43,3% |
| Rating | 一 |
Vencimento: 16/11/2032
O ativo lastro da operação é o Shopping Maringá, localizado na região central de Maringá – PR, que conta um tráfego de pedestres em torno de 25 mil e um fluxo de veículos em torno de 30 mil/dia, tendo o ativo uma circulação média de 400.000 pessoas / mês. A operação conta com: (i) Alienação fiduciária (II) cessão fiduciária dos recebíveis de locação do imóvel e fundo de reserva.
Vencimento: 19/07/2032
Vencimento: 15/05/2037
A operação é lastreada nos recebíveis de locação dos Shoppings do portfólio da Gazit no Brasil envolvidos nessa securitização, os shoppings: Prado Boulevard, Morumbi Town e Shopping Light. Além da cessão dos proventos dos outros ativos: Mais Shopping e Shopping Internacional que compõem o portfólio da Gazit Brasil. Operação conta com o CF dos fluxos do portfólio de shoppings da Gazit no Brasil.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - COMERCIAL
| CRI Virgo 4E 264S Evolution (21F0097589) | Vencimento: 20/05/2036 | |
| Devedor | FlI V2 Prime Properties | A operação foi feita para alavancar a compra de 3 lajes AAA pelo FIlI V2 Properties, gerido pela V2: o Faria Lima Plaza, localizado em São Paulo, o iTower e o Evolution, localizados em |
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,80% | Alphaville. As 4 séries de CRIs compartilham a garantia. Hoje o fundo tem uma alta vacância e |
| LTV | 59,71% | aos poucos vem conseguindo reduzir a vacância nos últimos anos. Acreditamos que nos próximos meses/anos o fundo deve ser capaz de equilibrar sua situação financeira. |
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
$$ \mathsf{PCA} + 5.00\% $$
CRI Bari 1E 84S GPA TRX (20G0703191)
CRI Bari 1E 79S GPA (20E0031084)
CRI Bari 1E 85S GPA TRX (20H0695880)
| Devedor | GPA |
|---|---|
| Taxa de Emissão | $\mathsf{PCA} + 5.00\%$ |
| LTV | 88,64% |
| Rating |
Vencimento: 10/08/2035
O CRI é destinado a alavancagem da compra de 11 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back). O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com alienação fiduciária e caso rescinda o contrato, o locatário pagará multa do valor total remanescente da operação.
Vencimento: 10/06/2035
Operação em questão trata-se de um SLB de 16 ativos maduros do GPA. O negócio será feito pela venda dos ativos da operação pelo GPA para posterior locação por meio de contrato atípico entre o FII e o GPA. O devedor do CRI é o FII TRXF11. As garantias da operação são a alienação fiduciária de 100% de seis lojas da bandeira Pão de Açúcar, cinco lojas Extra e cinco lojas da bandeira Assaí.
Vencimento: 10/08/2035
O CRI é destinado a alavancagem da compra de 11 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back). O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com alienação fiduciária e caso rescinda o contrato, o locatário pagará multa do valor total remanescente da operação.
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI GPA TRX Bari 82S 1E (20F0689770)
Taxa de Emissão
Trata-se de um CRI para financiamento de aquisição de 7 lojas locadas para o Grupo GPA pelo FII TRX Real Estate. As lojas (com bandeiras Extra e Assaí) estão localizadas no RJ, PI, GO e PB e são garantias da operação através assim como o contrato de locação (15 anos atípicos).
Vencimento: 10/06/2035
CRI Opea 1E 296S GPA CPUR Tito (20K0010253)
Vencimento: 19/10/2035
| Devedor | GPA | A operação tem como garantia: (i) Alienação fiduciária do imóvel e (ii) Cessão Fiduciária dos recebíveis de locação do ativo. O ativo da operação é uma loja do GPA bandeira Pão de Açúrar |
| Taxa de Emissão | IPCA+ 5,00% | localizada na região da Vila Romana, em São Paulo. |
| LTV | 64,54% | |
| Rating AA |
CRI GPA TRX Bari 83S 1E (20G0703083)
| Devedor | GPA |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,00% |
| LTV | 57,85% |
| Rating |
Vencimento: 15/10/2036
O CRI é destinado a alavancagem da compra de 6 lojas detidas pelo Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back).O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel atípico.
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI Habitasec 1E 148S HBR (19G0228153)
| Devedor | HBR Realty | A operação possui como garantia a alienação fiduciária dos imóveis objeto das locações, avaliados em R$ 230MM, conforme laudo vigente. Além disso as garantias incluem também alienação fiduciária de ações das SPEs detentoras dos imóveis e cessão fiduciária dos contratos de aluguel, além de aval da HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o ticker HBRE3. |
| Taxa de Emissão | IPCA + 6,00% | |
| LTV | 42,20% | |
| Rating |
CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem (21G0507867)
CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA (20L0687133)
| Devedor | HBR Realty | A operação é garantida por 11 imóveis "ComVem" de varejo urbano e o HBR Concept Tower detidos pela HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o |
|---|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA +5,00% | ticker HBRE3. |
| LTV | 81,05% | |
| Rating |
Vencimento: 25/06/2036
Devedor
Taxa de Emissão
LTV
GPA
IPCA + 5,60%
Rating
75,70%
Vencimento: 26/07/2034
Vencimento: 26/12/2035
A operação é lastreada em contratos de locações atípicos de duas lojas do Grupo GPA. Uma loja é da marca Pão de Açúcar e está localizada em São Paulo e a outra é da bandeira Extra, localizada em Guarulhos. A operação conta com AF e CF de ambos os imóveis.
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR (21I0277341)
| Devedor | Assaí | CRI que possui como garantia a AF de 3 lojas da bandeira Assaí, 2 no Sudeste e 1 no Norte. Ao todo são 41.675m² de ABL com valor de aquisição de R$209mm adquiridas pelo FII TRXF11 |
|---|---|---|
| Taxa de Emissão | $1 \mathsf { P C A } + 5 , 1 0 \%$ | (posteriormente o fundo CPUR11 comprou os ativos do TRXF11, passando a ser o novo cedente) com contratos atípicos casados com o prazo de vencimento do CRl. |
| LTV | 86,59% | |
| Rating |
CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II (21K0665223)
CRI Opea 1E 345S GPA RBVA (20L0687041)
| Devedor | Assaí | O devedor da operação é o fundo imobiliário Capitânia Renda Urbana (CPUR11) que é um dos maiores fundos imobiliários de renda urbana da indústria, com mais de R$ 600 milhões de valor |
|---|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 6,00% | de mercado e 115 mil m² de ABL. O fundo é majoritariamente institucional mas também possui cotistas PF. Os imóveis lastro da operação são lojas adquiridas a um preço abaixo do valor de |
| LTV | 40,99% | laudo e com LTV inicial de 70,9%, ICSD estabilizado em 1,00x após período de carência de |
| Rating | pagamentos de principal e break-even perto dos R$ 4.300/m², quase 30% de desconto para o valor avaliado. |
$$ 1 \mathsf { P C A } + 5 , 6 0 \% $$
Vencimento: 10/09/2041
Vencimento: 10/11/2041
Vencimento: 26/12/2029
O comprador das lojas e tomador de recursos é o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11). O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel dos contratos que compõem o lastro que são essas e outras lojas de forma que o ICSD atual está próximo de 1,0x. É um risco de crédito do FII devedor com garantia de imóvel e Assaí de locatário, o qual tem bom risco de crédito.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA – LOGÍSTICO/INDUSTRIAL
$$ 1 \mathsf { P C A } + 8 , 3 3 \% $$
A operação é uma alavancagem para o FII detentor do ativo “FII Big Box” que celebrou um contrato de locação atípico com o Grupo Mateus e o cedente da operação. O FII é monoativo, que não pode comprar novos ativos nem vender este. O Grupo Mateus teve o rating de crédito reafirmado em brAAA pela Fitch em Ago/25 e o LTV no nível do imóvel do CRI é de 80,0%, o que torna o crédito bem protetivo.
DISCLAIMER CPTS11 – FII Capitânia Securities II
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