Relatório Gerencial CPTS11 de fevereiro de 2026
Relatório Gerencial do Capitânia Securities II (CPTS11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a fevereiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 01/04/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CPTS11 fechou a R$ 6,86, com P/VP de 0,82 (valor patrimonial de R$ 8,36 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,09 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 14,43% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 3 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 18.979.895/0001-13
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 28/02/2026
- Data de entrega
- 01/04/2026 20:16
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
CAPITÁNIA NVESTIMENTOS
RELATÓRIO MENSAL CPTS11
FEVEREIRO DE 2026
INFORMAÇÕES GERAIS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
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RAZÃO SOCIAL:
CAPITÂNIA SECURITIES II FII RESPONSABILIDADE LIMITADA
CNPJ: 18.979.895/0001-13
TICKER: CPTS11
DATA DE INÍCIO: 05/08/2014
ADMINISTRADOR:
PÚBLICO-ALVO: Investidores em geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO:
0,08% a.a. do valor de mercado + escrituração
15% do rendimento distribuído que exceder o retorno do CDI sobre a cota patrimonial
TAXA DE PERFORMANCE:
GESTOR: Capitânia Investimentos
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA: Papel Híbrido Gestão Ativa
TAXA DE GESTÃO: 0,82% a.a. do valor de mercado
NÚMERO DE COTAS:
Valor de Mercado (R$ bilhão) 2,85 R$ 8,09 por cota
Resultado Mensal (R$ / cota) 0,091 0,092 no mês anterior
ADTV (R$ milhões) 9,3 7,4 nos últimos 12 meses
MTM IPCA + (% a.a.) 8,29% 8,40% no mês anterior
Retorno Acumulado (%)
CPTS (Mercado) CPTS (Patrimonial) CDI CDI Líquido IMA-B IFIX Ibovespa
238,5% (11,1% a.a.) 274,9% (12,1% a.a.) 195,1% (9,8% a.a.) 150,9% (8,3% a.a.) 227,1% (10,8% a.a.) 179,9% (9,3% a.a.) 235,9% (11,1% a.a.)
Valor Patrimonial (R$ bilhão) 3,24 R$ 9,18 por cota
Dividendo Mensal (R$ / cota) 0,090 0,090 no mês anterior
Cotistas (Nº) 366.303 360.817 no mês anterior
MTM CDI + (% a.a.)
TIR Carteira de FIIs Desde o Início (% a.a.) 13,6% versus 10,0% do IFIX TIR Posições Abertas: 13,7% versus 11,1% do IFIX TIR Posições Encerradas: 13,2% versus 5,8% do IFIX
Taxa Líquida¹ (IPCA + % a.a.) 11,01% 10,19% no mês anterior
Dividend Yield (%) 14,20% 13,02% últimos 12 meses
Devedores Listados (% CRIs) 96% 95% no mês anterior
Ativos Adimplentes (%) 100% 100% no mês anterior
TIR Carteira de CRIs Desde o Início (% a.a.) 12,3%
versus 7,6% do IMA-B
TIR Posições Abertas: 10,9% versus 6,7% do IMA-B TIR Posições Encerradas: 12,9% versus 7,7% do IMA-B
COMENTÁRIO DO GESTOR CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESULTADO DO MÊS
A rentabilidade a mercado do fundo em fevereiro foi de 0,12% e a rentabilidade patrimonial foi de 0,30%, enquanto o IFIX avançou 1,32% e o IMA-B 1,79%. A cota a mercado fechou o mês a R$ 8,09, o que representa um desconto de aproximadamente 11,9% em relação à cota patrimonial, que está em R$ 9,18.
A carteira de recebíveis foi impactada pelo fechamento da curva de títulos públicos no mês, de forma que a marcação a mercado foi de IPCA + 8,40% para IPCA + 8,29%. Enquanto isso, a carteira de FIIs apresentou uma rentabilidade de 0,20%, contra 1,32% do IFIX.
No cenário global, as ações subiram 0,6%, com destaques para o Japão (+8%) e a Europa (+3%), enquanto os EUA ficaram próximos da estabilidade. Os fundos imobiliários globais avançaram 6% e a taxa do Treasury de dez anos recuou de 4,24% para 3,94%. No Brasil, o Ibovespa subiu 4,1%, o real se valorizou 2,4% contra o dólar e as NTN-Bs de dez anos recuaram de 7,44% para 7,24%. O mercado já embute expectativa de início de cortes na SELIC em março, com projeção de encerrar o ano a 12,2%.
Informamos que o perfil de crédito do fundo segue high grade e a carteira de crédito segue 100% adimplente, sendo que não temos nenhuma operação estressada em carteira.
CARTEIRA DE CRIs
Ao final do mês de fevereiro, o CPTS possuía em sua carteira 15 CRIs, que representam 24,6% dos ativos, sendo que 100,0% da carteira de crédito é indexada ao IPCA com taxa de marcação a IPCA + 8,29% e sem ativos indexados ao CDI.
CARTEIRA DE FIIs
A carteira de FIIs do CPTS é composta por 85 FIIs, que representam 68,8% dos ativos, sendo que 79,1% da carteira é composta por fundos de tijolo e 20,9% por fundos de papel.
Dada a cotação atual do fundo há um potencial de valorização em relação à sua cota patrimonial de +13,5% e de +1,2% caso todos os FIIs em sua carteira fossem também marcados em sua cota patrimonial. Isso representa um potencial de valorização total de +14,8% sobre a carteira de FIIs ou de 10,4% considerando o patrimônio líquido do fundo.
Upside Potencial da carteira de FIIs
TABELA DE SENSIBILIDADE CPTS11 – FII Capitânia Securities II
A tabela de sensibilidade representa a que preço o investidor está adquirindo exposição à carteira do fundo, considerando o desconto da cota a mercado, a duration da carteira e as taxas de administração e gestão do fundo. No preço de fechamento do dia 27/02/2026 de R$ 8,09 por cota, o Fundo apresenta yield implícito de IPCA + 11,01% a.a. (líquido de taxas e isento de imposto de renda nos dividendos).
TABELA DE SENSIBILIDADE (todos os ativos)
| Cota (R$) | IPCA+ | Taxa de adm | IPCA+ líq. |
|---|---|---|---|
| 7,34 | 14,36% | -0,90% | 13,33% |
| 7,42 | 14,12% | -0,90% | 13,09% |
| 7,49 | 13,87% | -0,90% | 12,85% |
| 7,57 | 13,63% | -0,90% | 12,61% |
| 7,64 | 13,39% | -0,90% | 12,37% |
| 7,72 | 13,16% | -0,90% | 12,14% |
| 7,79 | 12,92% | -0,90% | 11,91% |
| 7,87 | 12,69% | -0,90% | 11,68% |
| 7,94 | 12,47% | -0,90% | 11,45% |
| 8,02 | 12,24% | -0,90% | 11,23% |
| 8,09 | 12,02% | -0,90% | 11,01% |
| 8,17 | 11,80% | -0,90% | 10,79% |
| 8,24 | 11,58% | -0,90% | 10,58% |
| 8,32 | 11,37% | -0,90% | 10,36% |
| 8,39 | 11,15% | -0,90% | 10,15% |
| 8,47 | 10,94% | -0,90% | 9,94% |
| 8,54 | 10,74% | -0,90% | 9,74% |
| 8,61 | 10,53% | -0,90% | 9,53% |
| 8,69 | 10,33% | -0,90% | 9,33% |
| 8,76 | 10,12% | -0,90% | 9,13% |
| 8,84 | 9,92% | -0,90% | 8,94% |
TABELA DE SENSIBILIDADE (somente CRI)¹
| Cota (R$) | IPCA+ | Taxa de adm | IPCA+ líq. |
|---|---|---|---|
| 7,34 | 13,79% | -0,90% | 12,77% |
| 7,42 | 13,54% | -0,90% | 12,52% |
| 7,49 | 13,30% | -0,90% | 12,28% |
| 7,57 | 13,06% | -0,90% | 12,04% |
| 7,64 | 12,82% | -0,90% | 11,80% |
| 7,72 | 12,58% | -0,90% | 11,57% |
| 7,79 | 12,35% | -0,90% | 11,34% |
| 7,87 | 12,12% | -0,90% | 11,11% |
| 7,94 | 11,89% | -0,90% | 10,89% |
| 8,02 | 11,67% | -0,90% | 10,66% |
| 8,09 | 11,45% | -0,90% | 10,44% |
| 8,17 | 11,23% | -0,90% | 10,23% |
| 8,24 | 11,01% | -0,90% | 10,01% |
| 8,32 | 10,79% | -0,90% | 9,80% |
| 8,39 | 10,58% | -0,90% | 9,59% |
| 8,47 | 10,37% | -0,90% | 9,38% |
| 8,54 | 10,16% | -0,90% | 9,17% |
| 8,61 | 9,96% | -0,90% | 8,97% |
| 8,69 | 9,75% | -0,90% | 8,77% |
| 8,76 | 9,55% | -0,90% | 8,57% |
| 8,84 | 9,35% | -0,90% | 8,37% |
Tabela de sensibilidade completa no site do CPTS
RESULTADO DAS OPERAÇÕES DOS FIIs CAPITÂNIA CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Na tabela abaixo, apresentamos a performance até o momento, do investimento pelo CPTS nos fundos geridos pela Capitânia. Destacamos que não há dupla cobrança de taxa de gestão. A TIR média dos fundos Capitânia no CPTS foi de 20,0% a.a. contra uma TIR de 16,0% a.a. do IFIX, 13,4% a.a. do CDI e 10,2% a.a. do IMA-B. Resolvemos criar essa seção para dar transparência quanto às transações envolvendo fundos da gestora e até o momento temos uma geração de valor bastante consistente.
| Setor | FII | Ticker | Compras (R$) | Vendas (R$) | DVDs/Amort (R$) | Status da posição | Posição (R$) | Fluxo Acumulado (R$) | TIR (%) | TIR IFIX(%) | TIR CDI(%) | TIR IMA-B(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Shoppings | FII AJ Malls | AJFI | -53.952.751 | 9.726.938 | 5.750.122 | Aberta | 45.035.925 | 6.560.233 | 10,0% | 12,9% | 13,1% | 8,4% |
| FOF | FII Capitânia REIT FOF | CPFF | -32.697.539 | 34.527.307 | 364.949 | Encerrada | 0 | 2.194.717 | 52,4% | 7,2% | 11,7% | 2,5% |
| Logística | FII Capitânia Logística | CPLG | -1.510.313.642 | 1.405.192.413 | 22.047.996 | Aberta | 135.058.467 | 51.985.234 | 28,6% | 12,5% | 13,6% | 10,0% |
| Lajes Corporativas | FII Capitânia Office | CPOF | -1.203.935.074 | 1.089.195.392 | 13.326.713 | Aberta | 127.549.060 | 26.136.091 | 10,4% | 18,1% | 13,6% | 11,0% |
| FOF | FII Oportunidades Imobiliárias | CPOP | -862.345.291 | 469.453.827 | 36.588.708 | Aberta | 429.069.467 | 72.766.711 | 29,5% | 23,5% | 14,8% | 14,6% |
| Shoppings | FII Capitânia Shoppings | CPSH | -514.710.967 | 444.820.185 | 23.711.586 | Aberta | 83.490.270 | 37.311.074 | 18,4% | 13,8% | 12,8% | 7,5% |
| Agro | FII Capitânia Agro Strategies | CPTR | -90.849.874 | 76.982.926 | 19.984.318 | Aberta | 12.344.594 | 18.461.963 | 26,4% | 8,5% | 12,2% | 4,8% |
| Renda Urbana | FII Capitânia Renda Urbana | CPUR | -955.327.767 | 874.113.034 | 29.301.707 | Aberta | 95.747.423 | 43.834.397 | 15,3% | 16,1% | 13,0% | 10,3% |
| Shoppings | FII General Shopping e Outlets | GSFI | -1.247.163.513 | 1.126.090.654 | 0 | Aberta | 178.003.595 | 56.930.736 | 24,6% | 12,6% | 13,1% | 8,2% |
| Total | -6.471.296.418 | 5.530.102.676 | 151.076.098 | - | 1.106.298.802 | 316.181.158 | 20,0% | 16,0% | 13,4% | 10,2% |
GUIDANCE DOS PRÓXIMOS DIVIDENDOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Com base no cenário atual e nas premissas de mercado, incluindo uma cotação de mercado de R$ 8,09 por cota, projetamos distribuições para os próximos meses na faixa de R$ 0,09/cota (equivalente a um DY a.a de 14,20%). Em um cenário mais otimista estimamos uma distribuição de R$ 0,10/cota (equivalente a um DY a.a de 15,88%) e em outro mais pessimista de R$ 0,08/cota (equivalente a um DY a.a de 12,53%).
Disclaimer
As projeções e expectativas de distribuição apresentadas neste relatório são baseadas em análises de cenários e estimativas, e não devem ser interpretadas como garantias de retorno. Os retornos reais podem variar significativamente devido a mudanças no mercado, nas condições econômicas ou em outros fatores externos. Nenhuma promessa de retorno é oferecida ou implícita.
RESULTADO DO MÊS RESULTADO FINANCEIRO DO FUNDO (REGIME DE CAIXA)
No mês de fevereiro, o fundo apresentou resultado de R$0,091/cota e distribuiu R$0,090, de forma que terminou o mês com resultado acumulado de R$0,007/cota.
| DRE - FII Capitânia Securities II | Aug-25 | Sep-25 | Oct-25 | Nov-25 | Dec-25 | Jan-26 | Feb-26 | Acumulado 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 39.877.523 | 44.761.643 | 44.625.138 | 40.010.617 | 42.574.650 | 45.298.829 | 39.777.726 | 85.076.555 |
| Renda fixa | 234.638 | 609.579 | 301.899 | 320.203 | 535.259 | 17.511 | 204.316 | 221.827 |
| Rendimento de CRIs | 9.638.431 | 7.724.475 | 6.674.441 | 7.363.634 | 6.289.845 | 6.573.225 | 7.317.919 | 13.891.145 |
| Juros | 5.999.293 | 5.832.008 | 5.234.547 | 5.210.037 | 4.936.882 | 4.659.549 | 4.762.217 | 9.421.766 |
| Atualização monetária | 3.639.139 | 1.892.467 | 1.439.894 | 2.153.597 | 1.352.963 | 1.913.677 | 2.555.702 | 4.469.379 |
| Resultado com a negociação de CRIs | 2.140.463 | -573.488 | 4.256.915 | 64.048 | -3.890.608 | 6.378 | 69.009 | 75.387 |
| Ganho de capital | -1.354.019 | -738.873 | 743.253 | -177.965 | -3.744.457 | 8.055 | 75.431 | 83.486 |
| Atualização monetária | 3.494.482 | 165.385 | 3.513.662 | 242.013 | -146.151 | -1.677 | -6.422 | -8.099 |
| Rendimento de FIl | 12.431.138 | 12.496.365 | 13.116.508 | 11.818.588 | 32.423.284 | 12.219.055 | 27.148.339 | 39.367.394 |
| Ganhos de capital de FIl | 15.432.853 | 24.504.711 | 20.275.375 | 20.444.143 | 7.216.870 | 26.482.660 | 5.038.142 | 31.520.802 |
| Despesas | -12.095.140 | -14.252.575 | -13.765.815 | -12.259.418 | -10.130.997 | -13.348.582 | -7.961.079 | -21.309.661 |
| Taxa de administração | -219.631 | -224.994 | -228.490 | -225.392 | -238.679 | -251.550 | -259.494 | -511.044 |
| Taxa de gestão e performance | -1.226.896 | -1.297.349 | -1.335.077 | -1.400.139 | -1.401.802 | -1.483.738 | -1.532.899 | -3.016.637 |
| Imposto sobre ganho de capital | -3.086.557 | -4.509.853 | -4.055.075 | -3.970.645 | -1.743.494 | -5.296.527 | -1.007.632 | -6.304.159 |
| Despesa financeira com compromissadas de CRI | -7.471.715 | -8.062.873 | -8.080.625 | -6.007.007 | -6.682.466 | -6.175.479 | -5.110.083 | -11.285.562 |
| Outras despesas | -90.341 | -157.506 | -66.548 | -656.235 | -64.556 | -141.289 | -50.971 | -192.260 |
| Resultado | 27.782.382 | 30.509.068 | 30.859.323 | 27.751.198 | 32.443.653 | 31.950.247 | 31.816.647 | 63.766.894 |
| Resultado / Cota | 0,085 | 0,093 | 0,094 | 0,084 | 0,093 | 0,092 | 0,091 | 0,183 |
| Distribuição | 27.927.458 | 29.570.250 | 29.570.250 | 29.570.250 | 31.342.135 | 31.342.135 | 31.516.639 | 62.858.774 |
| Distribuição / Cota | 0,085 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,180 |
| Dividend Yield a.a. (cota de mercado) | 14,58% | 15,09% | 15,15% | 15,35% | 14,86% | 14,05% | 14,20% | |
| Dividend Yield a.a. (12M) | 12,78% | 12,70% | 13,11% | 13,47% | 13,26% | 12,77% | 13,02% | |
| Resultado Acumulado | 174.505 | 1.113.323 | 2.402.397 | 583.346 | 1.684.863 | 2.292.975 | 2.592.983 | |
| Resultado Acumulado / Cota | 0,001 | 0,003 | 0,007 | 0,002 | 0,005 | 0,007 | 0,007 |
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÕES DOS ÚLTIMOS 12 MESES
A distribuição de dividendos referente ao mês de fevereiro foi de R$ 0,090 por cota, com pagamento em 18/03/2026 para os detentores de cotas no dia da divulgação. Este dividendo equivale a 131,3% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado.
Histórico de Distribuição 12 Meses – CPTS11
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÕES
Desde o início do CPTS, em 2014, a distribuição anualizada foi de 12,3% contra 8,9% do CDI líquido, ou CDI + 3,4% ao ano.
Histórico de Distribuição – CPTS11
¹ O CDI Líquido é calculado considerando o CDI Bruto e um imposto de 15%.
A rentabilidade a mercado ajustada por proventos do Fundo em fevereiro foi equivalente a 0,12% e a rentabilidade patrimonial foi de 0,30% versus 1,32% do IFIX. Desde o seu início, em 05/08/2014, a cota a mercado ajustada do Fundo rendeu 238,5% e a cota patrimonial rendeu 274,9% versus 179,9% do IFIX e 195,1% do CDI Bruto.
RENTABILIDADE RETORNO ACUMULADO DA CARTEIRA DE FIIs
A rentabilidade da carteira de FIIs do Fundo em fevereiro foi de 0,20% versus 1,32% do IFIX. Desde o início da estratégia, em 12/09/2019, a estratégia de FOF do Fundo rendeu 103,81% versus 47,50% do IFIX.
MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA COMPRAS
• No mês, realizamos a compra definitiva¹² de R$ 5,2 milhões de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 10,40%, spread de 3,51%.
| Código B3 | Índice | Ativo | Volume (R$) | Taxa ponderada de aquisição (%) | Spreadponderado de aquisição (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 20G0703083 | IPCA | CRI Bari 1E 83S GPA TRX | 4.957.971 | 10,35% | 3,48% |
| 20K0010253 | IPCA | CRI Opea 1E 296S GPA CPUR Tito | 165.438 | 10,34% | 3,41% |
| 20F0689770 | IPCA | CRI Bari 1E 82S GPA TRX | 68.597 | 11,39% | 4,50% |
| 20E0031084 | IPCA | CRI Bari 1E 79S GPA TRX | 37.172 | 10,20% | 3,28% |
| 20L0687041 | IPCA | CRI Opea 1E 345S GPA RBVA | 34.435 | 15,22% | 7,38% |
| 20H0695880 | IPCA | CRI Bari 1E 85S GPA TRX | 1.868 | 11,66% | 3,42% |
| Total | 5.265.480 | 10,40% | 3,51% |
¹ As compras definitivas estão em negrito e itálico na tabela.
² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.
MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA VENDAS
• No mês, realizamos a venda definitiva¹² de R$ 3.2 milhões de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 9,38%, spread de 2,50%.
| Código B3 | Índice | Ativo | Volume (R$) | Taxa ponderada de aquisição (%) | Taxa de Marcação a Mercado na Carteira(%) | Taxa ponderada de venda(%) | Spread ponderado de venda(%) | Resultado com a negociação (R$) | Impacto Patrimonial (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20G0703083 | IPCA | CRI Bari 1E 83S GPA TRX | 3.207.477 | 9,97% | 9,50% | 9,38% | 2,54% | 75.032 | 75.032 |
| 19H0235501 | IPCA | CRI Opea 1E 214S Rede D'Or | 39.870 | 9,79% | 9,79% | 10,29% | 1,85% | -526 | -526 |
| 20E0031084 | IPCA | CRI Bari 1E 79S GPA TRX | 38.084 | 10,20% | 8,06% | 9,59% | 1,47% | 925 | -2.171 |
| Total | 3.285.431 | 9,94% | 9,47% | 9,38% | 2,50% | 75.431 | 72.335 |
¹ As vendas definitivas estão em negrito e itálico na tabela.
² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.
NEGOCIAÇÃO MERCADO SECUNDÁRIO
No mês de fevereiro foi negociado um volume de R$ 167.507.727, o que representa uma média diária de R$ 9.305.985. O fundo foi negociado em 100% dos pregões e encerrou o mês com 366.303 cotistas, uma variação de 1,52% em relação ao mês anterior.
| Nov-25 | Dec-25 | Jan-26 | Feb-26 | LTM | |
|---|---|---|---|---|---|
| Volume Negociado (R$ Mil) | 114.031 | 146.996 | 173.651 | 167.508 | 1.950.201 |
| Média Diária (R$ Mil) | 6.002 | 7.350 | 8.269 | 9.306 | 7.372 |
| Giro Mensal(%) | 4,6% | 5,7% | 6,3% | 5,9% | 6,2% |
| Presença em pregões(%) | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
| Valor de Mercado (R$ Mil) | 2.470.759 | 2.698.906 | 2.845.169 | 2.852.851 | 2.486.576 |
EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
A carteira do fundo é bem diversificada, sendo composta por 15 CRIs que representam 24,6% dos ativos e 85 FIIs que representam 68,8% dos ativos. Além disso, 4,4% dos ativos estão alocados em operações de carrego, nas quais carregamos FIIs para outros fundos e somos remunerados em CDI + 1% a.a. sobre essa posição. Enfatizamos que a nossa carteira de CRIs é high grade, com operações de menor risco e a grande maioria com garantias robustas e a nossa carteira de FIIs é composta principalmente por fundos de tijolo com exposição a imóveis nas melhores regiões de cada segmento e que possuem hoje, em nossa opinião, um maior upside.
CARTEIRA DE CRI
EXPOSIÇÃO POR SEGMENTO
EXPOSIÇÃO POR INDEXADOR
CARTEIRA DO FUNDO (% Ativos)
CARTEIRA DE FII
EXPOSIÇÃO POR CATEGORIA
EXPOSIÇÃO POR SEGMENTO
CARTEIRA DE CRÉDITO RESUMO POR SEGMENTO
O Fundo possui uma carteira com 15 casos de crédito, representando 24,6% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shopping com 41,9% da carteira de crédito (10,3% dos ativos). Do total da carteira de crédito 100,00% foi adquirida a IPCA + 6,46% (a marcação a mercado está em IPCA + 8,29%). A carteira possui duration médio de 4,7 anos; spread médio de 1,15%; taxa nominal média de 14,05% e LTV médio de 59,08%. A carteira acumula R$ 8,19 milhões (R$ 0,026 por cota) de resultado por atualização monetária, considerando a taxa de aquisição dos papéis.
| Spread sobre Segmento Vo (Rlu$m)e A(ti%vo)s Duration Aquisiç(ã%o) IPCA + IPM(C%tAM) + TaxaIP i(mC%Ap)l +ícita¹ S epqr aue Nia(vT%daN)l se-onBbtree eqIm au Nip(vT%laíNc)lei-tnBot¹e Taxa( n%o)minal Ta ixmap( n%loíc)mitain¹al (L%TV) acu (mARMu$)lada |
|---|
| Shopping 385.486.128 10,30% 3,93 6,24% 8,56% 11,58% 1,07% 4,08% 13,87% 16,89% 39,98% 9.339.322 Renda Urbana 356.088.516 9,51% 5,56 6,62% 8,23% 10,36% 1,27% 3,40% 14,29% 16,42% 75,95% -1.376.949 Lajes Corporativas 178.775.826 4,77% 4,43 6,59% 7,82% 10,50% 1,12% 3,80% 13,97% 16,65% 66,60% 226.169 Logístico/Industrial 304.643 0,01% 5,59 9,74% 7,98% 10,10% 1,11% 3,23% 14,13% 16,25% 83,16% 838 Total 920.655.113 24,59% 4,66 6,46% 8,29% 10,90% 1,15% 3,76% 14,05% 16,66% 59,08% 8.189.379 |
¹ A “taxa implícita” considera o desconto do CPTS. Portanto, essa coluna é a marcação da carteira + o desconto do CPTS / duration do segmento.
O Fundo possui uma carteira com 85 fundos imobiliários, representando 68,8% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shoppings, com 28,5% da carteira de FII (19,6% dos ativos). Do total da carteira de FII, 79,1% é composta por fundos de tijolo e 20,9% é composta por fundos de papel. A carteira negocia hoje a 1,00x o valor patrimonial dos fundos, o que representa um upside de 1,2% para o valor patrimonial.
| Segmento Vo (Rlu$m) e A(ti%vo)s Ca d(re%te F)IiIra I(F%IX) Nº de Posições Price(txo)Book PatriUmposnidiael (%) MêsD(%. AY)t.ual Mês AtD(u%.Ya).l (a.a.) |
|---|
| Shoppings 734.765.050 19,62% 28,5% 12,90% 12 0,92x 9,1% 0,36% 4,39% Logística 527.636.662 14,09% 20,5% 17,20% 16 1,15x -12,8% 0,40% 4,92% FOF 487.530.061 13,02% 18,9% 6,83% 6 1,00x -0,3% 3,54% 51,78% Lajes Corporativas 351.340.150 9,38% 13,6% 8,05% 15 0,92x 8,3% 0,20% 2,41% Renda Urbana 285.841.070 7,63% 11,1% 6,31% 7 1,05x -4,9% 0,87% 10,94% Híbrido 98.227.299 2,62% 3,8% 7,20% 3 0,99x 0,8% 0,60% 7,42% CRI 39.503.347 1,06% 1,5% 39,21% 15 0,88x 14,1% 0,95% 11,97% Residencial 38.348.377 1,02% 1,5% 0,35% 9 0,78x 28,4% 0,05% 0,56% FIAGRO 12.344.594 0,33% 0,5% 0,00% 1 1,00x 0,0% 0,51% 6,34% Agronegócio 1.250.000 0,03% 0,0% 1,56% 1 0,94x 6,6% 1,04% 13,22% Total 2.576.786.609 68,8% - - 85 1,00x 1,2% 1,02% 14,11% |
MAIORES EXPOSIÇÕES – CRI (% Ativos)
MAIORES EXPOSIÇÕES – FII (% Ativos)
(%) dos FIIs detido por fundos geridos pela Capitânia
• No final de fevereiro o CPTS possuía 14,5% do PL em compromissadas a um custo de CDI + 0,80%
No começo da estratégia, a alavancagem do fundo foi muito positiva, pois comprávamos CRIs a IPCA + 6% com uma inflação de mais de 10% (rendendo cerca de 16%) enquanto o CDI estava em 2% com um custo de 1% das compromissadas (custando cerca de 3%). Conforme os juros foram subindo e o IPCA foi se reduzindo ao longo de 2022 essa conta se inverteu e o custo passou a ser próximo ou então maior que a receita. Mesmo assim, o resultado da estratégia ainda continua sendo positivo em aproximadamente 0,68% (cerca de 20.9 milhões de reais).
Impacto das operações compromissadas no PL do fundo
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - SHOPPING
CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park (20K0660743)
| Devedor | Shopping Maringá Park |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 6,85% |
| LTV | 39,4% |
| Rating |
CRI Truesec 1E 236S GSFI (20G0800227)
| Devedor | FlI General Shoppings | A operação é lastreada nos Shoppings: Parque Shopping Barueri, Parque Shopping Sulacap, Outlet Premium SP, Salvador, Brasília e Rio, Shopping Bonsucesso e Unimart Shopping Campinas, todos administrados pela General Shopping. As garantias envolvem a alienação fiduciária dos imóveis e cessão fiduciária dos recebíveis. |
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,00% | |
| LTV | N/A | |
| Rating | AA |
Vencimento: 16/11/2032
O ativo lastro da operação é o Shopping Maringá, localizado na região central de Maringá – PR, que conta um tráfego de pedestres em torno de 25 mil e um fluxo de veículos em torno de 30 mil/dia, tendo o ativo uma circulação média de 400.000 pessoas / mês. A operação conta com: (i) Alienação fiduciária (II) cessão fiduciária dos recebíveis de locação do imóvel e fundo de reserva.
CRI Truesec 1E 340S Gazit (21E0407810)
| Devedor | Fll Gazit Malls |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,89% |
| LTV | 43,3% |
| Rating | 一 |
Vencimento: 19/07/2032
Vencimento: 15/05/2037
A operação é lastreada nos recebíveis de locação dos Shoppings do portfólio da Gazit no Brasil envolvidos nessa securitização, os shoppings: Prado Boulevard, Morumbi Town e Shopping Light. Além da cessão dos proventos dos outros ativos: Mais Shopping e Shopping Internacional que compõem o portfólio da Gazit Brasil. Operação conta com o CF dos fluxos do portfólio de shoppings da Gazit no Brasil.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - COMERCIAL
| CRI Virgo 4E 264S Evolution (21F0097589) | Vencimento: 20/05/2036 | |
| Devedor | FlI V2 Prime Properties | A operação foi feita para alavancar a compra de 3 lajes AAA pelo FIl V2 Properties, gerido pela V2: o Faria Lima Plaza, localizado em São Paulo, o iTower e o Evolution, localizados em |
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,80% | Alphaville. As 4 séries de CRIs compartilham a garantia. Hoje o fundo tem uma alta vacância e aos poucos vem conseguindo reduzir a vacância nos últimos anos. Acreditamos que nos |
| LTV | 66,6% | próximos meses/anos o fundo deve ser capaz de equilibrar sua situação financeira. |
| Rating | ||
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI Bari 1E 85S GPA TRX (20H0695880)
Vencimento: 10/08/2035
O CRI é destinado a alavancagem da compra de 11 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back). O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com alienação fiduciária e caso rescinda o contrato, o locatário pagará multa do valor total remanescente da operação.
CRI GPA TRX Bari 82S 1E (20F0689770)
Vencimento: 10/06/2035
Trata-se de um CRI para financiamento de aquisição de 7 lojas locadas para o Grupo GPA pelo FII TRX Real Estate. As lojas (com bandeiras Extra e Assaí) estão localizadas no RJ, PI, GO e PB e são garantias da operação através assim como o contrato de locação (15 anos atípicos).
CRI Opea 1E 296S GPA CPUR Tito (20K0010253)
| Devedor | GPA |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,00% |
| LTV | 64,7% |
| Rating | AA |
Vencimento: 19/10/2035
A operação tem como garantia: (i) Alienação fiduciária do imóvel e (ii) Cessão Fiduciária dos recebíveis de locação do ativo. O ativo da operação é uma loja do GPA bandeira Pão de Açúrar localizada na região da Vila Romana, em São Paulo.
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI GPA TRX Bari 83S 1E (20G0703083)
| Devedor | GPA | O CRI é destinado a alavancagem da compra de 6 lojas detidas pelo Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and |
|---|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,00% | lease back).O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel atípico. |
| LTV | 57,9% | |
| Rating |
Vencimento: 15/10/2036
CRI Habitasec 1E 148S HBR (19G0228153)
| Devedor | HBR Realty | A operação possui como garantia a alienação fiduciária dos imóveis objeto das locações, avaliados em R$ 230MM, conforme laudo vigente. Além disso as garantias incluem também alienação fiduciária de ações das SPEs detentoras dos imóveis e cessão fiduciária dos contratos de aluguel, além de aval da HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o ticker HBRE3. |
| Taxa de Emissão | $1 \mathsf { P C A } + 6 , 0 0 \%$ | |
| LTV Rating | 42,6% |
Vencimento: 26/07/2034
CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem (21G0507867)
Devedor
Taxa de Emissão
HBR Realty
$$ 1 \mathsf { P C A } + 5 { , } 0 0 \% $$
Rating
81,2%
Vencimento: 25/06/2036
A operação é garantida por 11 imóveis "ComVem" de varejo urbano e o HBR Concept Tower detidos pela HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o ticker HBRE3.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA (20L0687133)
| Devedor | GPA |
|---|---|
| Taxa de Emissão | $1 \mathsf { P C A } + 5 , 6 0 \%$ |
| LTV | 75,9% |
| Rating |
CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR (21I0277341)
Vencimento: 26/12/2035
A operação é lastreada em contratos de locações atípicos de duas lojas do Grupo GPA. Uma loja é da marca Pão de Açúcar e está localizada em São Paulo e a outra é da bandeira Extra, localizada em Guarulhos. A operação conta com AF e CF de ambos os imóveis.
Vencimento: 10/09/2041
| Devedor | Assaí | CRI que possui como garantia a AF de 3 lojas da bandeira Assaí, 2 no Sudeste e 1 no Norte. Ao todo são 41.675m² de ABL com valor de aquisição de R$209mm adquiridas pelo FlI TRXF11 |
|---|---|---|
| Taxa de Emissão | $\mathsf{PCA} + 5,10\%$ | (posteriormente o fundo CPUR11 comprou os ativos do TRXF11, passando a ser o novo cedente) com contratos atípicos casados com o prazo de vencimento do CRI. |
| LTV | 86,6% | |
| Rating |
CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II (21K0665223)
| Devedor | Assaí |
|---|---|
| Taxa de Emissão | $\mathsf{PCA} + 6,00\%$ |
| LTV | 41,0% |
| Rating |
Vencimento: 10/11/2041
O devedor da operação é o fundo imobiliário Capitânia Renda Urbana (CPUR11) que é um dos maiores fundos imobiliários de renda urbana da indústria, com mais de R$ 600 milhões de valor de mercado e 115 mil m² de ABL. O fundo é majoritariamente institucional mas também possui cotistas PF. Os imóveis lastro da operação são lojas adquiridas a um preço abaixo do valor de laudo e com LTV inicial de 70,9%, ICSD estabilizado em 1,00x após período de carência de pagamentos de principal e break-even perto dos R$ 4.300/m², quase 30% de desconto para o valor avaliado.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
| CRI Opea 1E 345S GPA RBVA (20L0687041) | Vencimento: 26/12/2029 | ||
| Devedor | GPA | O comprador das lojas e tomador de recursos é o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11). O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e | |
| GPA | Taxa de Emissão | IPCA + 5,60% | do fluxo de aluguel dos contratos que compõem o lastro que são essas e outras |
| LTV Rating | 55,8% | lojas de forma que o ICSD atual está próximo de 1,Ox. É um risco de crédito do Fll devedor com garantia de imóvel e Assaí de locatário, o qual tem bom risco de crédito. | |
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA – LOGÍSTICO/INDUSTRIAL
CRI Opea 38E 1S Grupo Mateus (22H1631360)
$$ 1 \mathsf { P C A } + 8 , 3 3 \% $$
A operação é uma alavancagem para o FII detentor do ativo “FII Big Box” que celebrou um contrato de locação atípico com o Grupo Mateus e o cedente da operação. O FII é monoativo, que não pode comprar novos ativos nem vender este. O Grupo Mateus teve o rating de crédito reafirmado em brAAA pela Fitch em Ago/25 e o LTV no nível do imóvel do CRI é de 80,0%, o que torna o crédito bem protetivo.
DISCLAIMER CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. As opiniões, estimativas e projeções refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Este conteúdo é informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. Esse material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Gestora. O Objetivo do Fundo não representa nem deve ser considerado, a qualquer momento, e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade ao investidor. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor.
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