Relatório Gerencial CPTS11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do Capitânia Securities II (CPTS11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 04/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do CPTS11 fechou a R$ 7,08, com P/VP de 0,85 (valor patrimonial de R$ 8,36 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,09 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,98% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 3 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 18.979.895/0001-13
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/01/2026
- Data de entrega
- 04/03/2026 18:16
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
CAPITÁNIA NVESTIMENTOS
RELATÓRIO MENSAL CPTS11
JANEIRO DE 2026
INFORMAÇÕES GERAIS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
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RAZÃO SOCIAL:
CAPITÂNIA SECURITIES II FII RESPONSABILIDADE LIMITADA
TICKER: CPTS11
CNPJ: 18.979.895/0001-13
DATA DE INÍCIO: 05/08/2014
ADMINISTRADOR: BTG Pactual
PÚBLICO-ALVO: Investidores em geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO:
0,08% a.a. do valor de mercado + escrituração
15% do rendimento distribuído que exceder o retorno do CDI sobre a cota patrimonial
TAXA DE PERFORMANCE:
GESTOR: Capitânia Investimentos
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA: Papel Híbrido Gestão Ativa
TAXA DE GESTÃO: 0,82% a.a. do valor de mercado
NÚMERO DE COTAS:
Valor de Mercado (R$ bilhão) 2,85 R$ 8,17 por cota
Resultado Mensal (R$ / cota) 0,092 0,093 no mês anterior
ADTV (R$ milhões) 8,3 7,3 nos últimos 12 meses
MTM IPCA + (% a.a.) 8,40% 8,49% no mês anterior
Retorno Acumulado (%)
CPTS (Mercado) CPTS (Patrimonial) CDI CDI Líquido IMA-B IFIX Ibovespa
238,1% (11,2% a.a.) 273,8% (12,2% a.a.) 192,1% (9,8% a.a.) 148,8% (8,3% a.a.) 221,3% (10,7% a.a.) 176,3% (9,3% a.a.) 222,7% (10,8% a.a.)
Valor Patrimonial (R$ bilhão) 3,22 R$ 9,24 por cota
Dividendo Mensal (R$ / cota) 0,090 0,090 no mês anterior
Cotistas (Nº) 360.817 355.275 no mês anterior
MTM CDI + (% a.a.)
TIR Carteira de FIIs Desde o Início (% a.a.) 13,9% versus 9,8% do IFIX
TIR Posições Abertas: 14,3% versus 10,9% do IFIX TIR Posições Encerradas: 12,6% versus 5,7% do IFIX
Taxa Líquida¹ (IPCA + % a.a.) 10,19% 11,81% no mês anterior
Dividend Yield (%) 14,05% 12,77% últimos 12 meses
Devedores Listados (% CRIs) 95% 96% no mês anterior
Ativos Adimplentes (%) 100% 100% no mês anterior
TIR Carteira de CRIs Desde o Início (% a.a.) 12,2%
versus 7,5% do IMA-B
TIR Posições Abertas: 10,4% versus 6,7% do IMA-B TIR Posições Encerradas: 13,1% versus 7,7% do IMA-B
OPERAÇÕES COMPROMISSADAS COMENTÁRIO ESPECIAL – ESTRATÉGIA E RACIONAL
Consideramos prudente apresentar o racional por trás da utilização das operações compromissadas e como essa estratégia se mostrou positiva para o CPTS11, especialmente no momento em que o mercado de FIIs apresentava maior assimetria de preços.
Ao longo de 2024, o percentual do patrimônio líquido do CPTS alocado em operações compromissadas manteve-se estável, em um cenário no qual o IFIX encerrou o ano com queda de 5,89%. Em novembro daquele ano, com a aprovação do nosso novo regulamento, o Fundo passou a contar com maior flexibilidade. Essa alteração nos permitiu direcionar a maior parte da carteira para FIIs negociados com descontos relevantes na época. Para destravar liquidez e viabilizar essa realocação estratégica, utilizamos as operações compromissadas como instrumento auxiliar.
O resultado se consolidou ao final de 2025, quando o IFIX registrou expressiva alta de 21,15%. A nossa estratégia de alocação tática superou com folga o custo das compromissadas, tornando-se um fator determinante para a elevação do patamar de dividendos do CPTS ao longo do ano, conforme detalhado em nossa DRE (página 7). Desde setembro, iniciamos a conclusão deste ciclo de investimentos, promovendo a redução gradual do volume de compromissadas e refletindo a bem-sucedida captura das oportunidades identificadas no período.
Operações Compromissadas (% PL)
COMENTÁRIO DO GESTOR CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESULTADO DO MÊS
A rentabilidade a mercado do fundo em janeiro foi de 6,63% e a rentabilidade patrimonial foi de 1,64%, enquanto o IFIX avançou 2,27% e o IMA-B 1,0%. A cota a mercado fechou o mês a R$ 8,17, o que representa um desconto de aproximadamente 11,6% em relação à cota patrimonial, que está em R$ 9,24.
A carteira de recebíveis foi impactada pelo fechamento da curva de títulos públicos no mês, de forma que a marcação a mercado foi de IPCA + 8,49% para IPCA + 8,40%. Enquanto isso, a carteira de FIIs apresentou uma rentabilidade de 2,03%, contra 2,27% do IFIX.
Ano novo, vida nova — menos para os ativos globais, que mantiveram a trajetória de alta herdada de 2025. As ações mundiais avançaram 2,2% em janeiro, com ganhos de 1,7% nos Estados Unidos, 6% no Japão, 4% na China e 2% na Europa. Fundos imobiliários globais subiram 3%, enquanto títulos corporativos de renda fixa registraram alta de 0,5%. O Brasil também apresentou desempenho expressivo. O Ibovespa avançou 12,5% no mês, o IFIX subiu 2,3% e o real se valorizou 4,3% frente ao dólar. Mais uma vez, a bolsa brasileira figura entre as dez mais rentáveis do mundo.
Informamos que o perfil de crédito do fundo segue high grade e a carteira de crédito segue 100% adimplente, sendo que não temos nenhuma operação estressada em carteira.
CARTEIRA DE CRIs
Ao final do mês de janeiro, o CPTS possuía em sua carteira 11 CRIs, que representam 23,6% dos ativos, sendo que 100,0% da carteira de crédito é indexada ao IPCA com taxa de marcação a IPCA + 8,40% e sem ativos indexados ao CDI.
CARTEIRA DE FIIs
A carteira de FIIs do CPTS é composta por 84 FIIs, que representam 68,2% dos ativos, sendo que 79,5% da carteira é composta por fundos de tijolo e 19,8% por fundos de papel.
Dada a cotação atual do fundo há um potencial de valorização em relação à sua cota patrimonial de +13,1% e de +1,6% caso todos os FIIs em sua carteira fossem também marcados em sua cota patrimonial. Isso representa um potencial de valorização total de +14,9% sobre a carteira de FIIs ou de 10,9% considerando o patrimônio líquido do fundo.
Upside Potencial da carteira de FIIs
TABELA DE SENSIBILIDADE CPTS11 – FII Capitânia Securities II
A tabela de sensibilidade representa a que preço o investidor está adquirindo exposição à carteira do fundo, considerando o desconto da cota a mercado, a duration da carteira e as taxas de administração e gestão do fundo. No preço de fechamento do dia 30/01/2026 de R$ 8,17 por cota, o Fundo apresenta yield implícito de IPCA + 10,19% a.a. (líquido de taxas e isento de imposto de renda nos dividendos).
TABELA DE SENSIBILIDADE (todos os ativos)
| Cota (R$) | IPCA+ | Taxa de adm | IPCA+ líq. |
|---|---|---|---|
| 7,42 | 13,48% | -0,90% | 12,46% |
| 7,50 | 13,24% | -0,90% | 12,22% |
| 7,57 | 13,00% | -0,90% | 11,99% |
| 7,65 | 12,77% | -0,90% | 11,75% |
| 7,72 | 12,53% | -0,90% | 11,52% |
| 7,80 | 12,30% | -0,90% | 11,29% |
| 7,87 | 12,08% | -0,90% | 11,07% |
| 7,95 | 11,85% | -0,90% | 10,84% |
| 8,02 | 11,63% | -0,90% | 10,62% |
| 8,10 | 11,41% | -0,90% | 10,40% |
| 8,17 | 11,19% | -0,90% | 10,19% |
| 8,25 | 10,97% | -0,90% | 9,97% |
| 8,32 | 10,76% | -0,90% | 9,76% |
| 8,40 | 10,55% | -0,90% | 9,55% |
| 8,47 | 10,34% | -0,90% | 9,35% |
| 8,55 | 10,14% | -0,90% | 9,14% |
| 8,62 | 9,93% | -0,90% | 8,94% |
| 8,69 | 9,73% | -0,90% | 8,74% |
| 8,77 | 9,53% | -0,90% | 8,54% |
| 8,84 | 9,33% | -0,90% | 8,35% |
| 8,92 | 9,14% | -0,90% | 8,15% |
TABELA DE SENSIBILIDADE (somente CRI)¹
| Cota (R$) | IPCA+ | Taxa de adm | IPCA+ líq. |
|---|---|---|---|
| 7,42 | 13,31% | -0,90% | 12,29% |
| 7,50 | 13,06% | -0,90% | 12,05% |
| 7,57 | 12,82% | -0,90% | 11,81% |
| 7,65 | 12,59% | -0,90% | 11,58% |
| 7,72 | 12,36% | -0,90% | 11,34% |
| 7,80 | 12,12% | -0,90% | 11,12% |
| 7,87 | 11,90% | -0,90% | 10,89% |
| 7,95 | 11,67% | -0,90% | 10,67% |
| 8,02 | 11,45% | -0,90% | 10,45% |
| 8,10 | 11,23% | -0,90% | 10,23% |
| 8,17 | 11,01% | -0,90% | 10,01% |
| 8,25 | 10,79% | -0,90% | 9,80% |
| 8,32 | 10,58% | -0,90% | 9,59% |
| 8,40 | 10,37% | -0,90% | 9,38% |
| 8,47 | 10,16% | -0,90% | 9,17% |
| 8,55 | 9,96% | -0,90% | 8,97% |
| 8,62 | 9,75% | -0,90% | 8,76% |
| 8,69 | 9,55% | -0,90% | 8,56% |
| 8,77 | 9,35% | -0,90% | 8,37% |
| 8,84 | 9,15% | -0,90% | 8,17% |
| 8,92 | 8,96% | -0,90% | 7,98% |
Tabela de sensibilidade completa no site do CPTS
RESULTADO DAS OPERAÇÕES DOS FIIs CAPITÂNIA CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Na tabela abaixo, apresentamos a performance até o momento, do investimento pelo CPTS nos fundos geridos pela Capitânia. Destacamos que não há dupla cobrança de taxa de gestão. A TIR média dos fundos Capitânia no CPTS foi de 22,3% a.a. contra uma TIR de 15,9% a.a. do IFIX, 13,4% a.a. do CDI e 9,5% a.a. do IMA-B. Resolvemos criar essa seção para dar transparência quanto às transações envolvendo fundos da gestora e até o momento temos uma geração de valor bastante consistente.
| Setor | FII | Ticker | Compras (R$) | Vendas (R$) | DVDs/Amort (R$) | Status da posição | Posição (R$) | Fluxo Acumulado (R$) | TIR (%) | TIR IFIX(%) | TIR CDI(%) | TIR IMA-B(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Shoppings | FII AJ Malls | AJFI | -53.084.413 | 9.426.941 | 5.479.354 | Aberta | 44.034.134 | 5.856.016 | 9,4% | 12,7% | 13,1% | 7,6% |
| FOF | FII Capitânia REIT FOF | CPFF | -32.697.539 | 34.527.307 | 364.949 | Encerrada | 0 | 2.194.717 | 52,4% | 7,2% | 11,7% | 2,5% |
| Logística | FII Capitânia Logística | CPLG | -1.510.236.897 | 1.405.135.771 | 20.615.381 | Aberta | 143.191.966 | 58.706.220 | 33,6% | 12,2% | 13,6% | 9,2% |
| Lajes Corporativas | FII Capitânia Office | CPOF | -1.184.411.661 | 1.066.395.428 | 12.852.415 | Aberta | 130.718.940 | 25.555.122 | 10,6% | 18,1% | 13,6% | 10,5% |
| FOF | FII Oportunidades Imobiliárias | CPOP | -850.344.977 | 459.454.354 | 20.008.665 | Aberta | 445.576.415 | 74.694.457 | 34,5% | 24,1% | 14,9% | 13,3% |
| Shoppings | FII Capitânia Shoppings | CPSH | -494.406.898 | 439.819.893 | 22.873.214 | Aberta | 69.444.958 | 37.731.168 | 19,0% | 13,7% | 12,7% | 7,1% |
| Agro | FII Capitânia Agro Strategies | CPTR | -90.849.874 | 76.982.926 | 18.514.132 | Aberta | 12.344.594 | 16.991.777 | 62,9% | 8,6% | 12,2% | 5,1% |
| Renda Urbana | FII Capitânia Renda Urbana | CPUR | -955.299.030 | 873.953.635 | 28.381.062 | Aberta | 98.917.713 | 45.953.381 | 16,3% | 16,1% | 13,0% | 9,9% |
| Shoppings | FII General Shopping e Outlets | GSFI | -1.245.954.580 | 1.125.776.969 | 0 | Aberta | 178.073.676 | 57.896.064 | 26,2% | 12,3% | 13,1% | 7,3% |
| Total | -6.417.285.868 | 5.491.473.224 | 129.089.171 | - | 1.122.302.396 | 325.578.922 | 22,3% | 15,9% | 13,4% | 9,5% |
GUIDANCE DOS PRÓXIMOS DIVIDENDOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Com base no cenário atual e nas premissas de mercado, incluindo uma cotação de mercado de R$ 8,17 por cota, projetamos distribuições para os próximos meses na faixa de R$ 0,09/cota (equivalente a um DY a.a de 14,05%). Em um cenário mais otimista estimamos uma distribuição de R$ 0,10/cota (equivalente a um DY a.a de 15,72%) e em outro mais pessimista de R$ 0,08/cota (equivalente a um DY a.a de 12,40%).
Disclaimer
As projeções e expectativas de distribuição apresentadas neste relatório são baseadas em análises de cenários e estimativas, e não devem ser interpretadas como garantias de retorno. Os retornos reais podem variar significativamente devido a mudanças no mercado, nas condições econômicas ou em outros fatores externos. Nenhuma promessa de retorno é oferecida ou implícita.
RESULTADO DO MÊS RESULTADO FINANCEIRO DO FUNDO (REGIME DE CAIXA)
No mês de janeiro, o fundo apresentou resultado de R$0,092/cota e distribuiu R$0,090, de forma que terminou o mês com resultado acumulado de R$0,007/cota.
| DRE - FII Capitânia Securities II | Jul-25 | Aug-25 | Sep-25 | Oct-25 | Nov-25 | Dec-25 | Jan-26 | Acumulado 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 38.989.617 | 39.877.523 | 44.761.643 | 44.625.138 | 40.010.617 | 42.574.650 | 45.298.829 | 45.298.829 |
| Renda fixa | 376.581 | 234.638 | 609.579 | 301.899 | 320.203 | 535.259 | 17.511 | 17.511 |
| Rendimento de CRIs | 11.665.653 | 9.638.431 | 7.724.475 | 6.674.441 | 7.363.634 | 6.289.845 | 6.573.225 | 6.573.225 |
| Juros | 5.900.916 | 5.999.293 | 5.832.008 | 5.234.547 | 5.210.037 | 4.936.882 | 4.659.549 | 4.659.549 |
| Atualização monetária | 5.764.736 | 3.639.139 | 1.892.467 | 1.439.894 | 2.153.597 | 1.352.963 | 1.913.677 | 1.913.677 |
| Resultado com a negociação de CRIs | 3.471.306 | 2.140.463 | -573.488 | 4.256.915 | 64.048 | -3.890.608 | 6.378 | 6.378 |
| Ganho de capital | -372.701 | -1.354.019 | -738.873 | 743.253 | -177.965 | -3.744.457 | 8.055 | 8.055 |
| Atualização monetária | 3.844.007 | 3.494.482 | 165.385 | 3.513.662 | 242.013 | -146.151 | -1.677 | -1.677 |
| Rendimento de FIIl | 14.373.943 | 12.431.138 | 12.496.365 | 13.116.508 | 11.818.588 | 32.423.284 | 12.219.055 | 12.219.055 |
| Ganhos de capital de FII | 9.102.134 | 15.432.853 | 24.504.711 | 20.275.375 | 20.444.143 | 7.216.870 | 26.482.660 | 26.482.660 |
| Despesas | -11.270.155 | -12.095.140 | -14.252.575 | -13.765.815 | -12.259.418 | -10.130.997 | -13.348.582 | -13.348.582 |
| Taxa de administração | -222.139 | -219.631 | -224.994 | -228.490 | -225.392 | -238.679 | -251.550 | -251.550 |
| Taxa de gestão e performance | -1.221.114 | -1.226.896 | -1.297.349 | -1.335.077 | -1.400.139 | -1.401.802 | -1.483.738 | -1.483.738 |
| Imposto sobre ganho de capital | -1.820.429 | -3.086.557 | -4.509.853 | -4.055.075 | -3.970.645 | -1.743.494 | -5.296.527 | -5.296.527 |
| Despesa financeira com compromissadas de CRI | -7.941.930 | -7.471.715 | -8.062.873 | -8.080.625 | -6.007.007 | -6.682.466 | -6.175.479 | -6.175.479 |
| Outras despesas | -64.543 | -90.341 | -157.506 | -66.548 | -656.235 | -64.556 | -141.289 | -141.289 |
| Resultado | 27.719.462 | 27.782.382 | 30.509.068 | 30.859.323 | 27.751.198 | 32.443.653 | 31.950.247 | 31.950.247 |
| Resultado / Cota | 0,084 | 0,085 | 0,093 | 0,094 | 0,084 | 0,093 | 0,092 | 0,092 |
| Distribuição | 28.256.016 | 27.927.458 | 29.570.250 | 29.570.250 | 29.570.250 | 31.342.135 | 31.342.135 | 31.342.135 |
| Distribuição / Cota | 0,086 | 0,085 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,090 |
| Dividend Yield a.a. (cota de mercado) | 15,13% | 14,58% | 15,09% | 15,15% | 15,35% | 14,86% | 14,05% | |
| Dividend Yield a.a. (12M) | 13,02% | 12,78% | 12,70% | 13,11% | 13,47% | 13,26% | 12,77% | |
| Resultado Acumulado | 319.580 | 174.505 | 1.113.323 | 2.402.397 | 583.346 | 1.684.863 | 2.292.975 | |
| Resultado Acumulado / Cota | 0,001 | 0,001 | 0,003 | 0,007 | 0,002 | 0,005 | 0,007 |
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÕES DOS ÚLTIMOS 12 MESES
A distribuição de dividendos referente ao mês de janeiro foi de R$ 0,090 por cota, com pagamento em 20/02/2026 para os detentores de cotas no dia da divulgação. Este dividendo equivale a 111,3% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado.
Histórico de Distribuição 12 Meses – CPTS11
DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÕES
Desde o início do CPTS, em 2014, a distribuição anualizada foi de 12,3% contra 8,8% do CDI líquido, ou CDI + 3,5% ao ano.
Histórico de Distribuição – CPTS11
¹ O CDI Líquido é calculado considerando o CDI Bruto e um imposto de 15%.
A rentabilidade a mercado ajustada por proventos do Fundo em janeiro foi equivalente a 6,63% e a rentabilidade patrimonial foi de 1,64% versus 2,27% do IFIX. Desde o seu início, em 05/08/2014, a cota a mercado ajustada do Fundo rendeu 238,1% e a cota patrimonial rendeu 273,8% versus 176,3% do IFIX e 192,2% do CDI Bruto.
RENTABILIDADE RETORNO ACUMULADO DA CARTEIRA DE FIIs
A rentabilidade da carteira de FIIs do Fundo em janeiro foi de 2,03% versus 2,27% do IFIX. Desde o início da estratégia, em 12/09/2019, a estratégia de FOF do Fundo rendeu 103,40% versus 45,58% do IFIX.
MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA COMPRAS
• No mês, realizamos a compra definitiva¹² de R$ 360 mil de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 9,35%, spread de 1,76%.
| Código B3 | Índice | Ativo | Volume (R$) | Taxa ponderada de aquisição (%) | Spreadponderado de aquisição (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 22H1631360 | IPCA | CRI Opea 38E 1S Grupo Mateus | 277.946 | 9,74% | 2,40% |
| 21I0931497 | IPCA | CRI Virgo 4E 329S Pátio Malzoni | 41.657 | 8,14% | 0,18% |
| 19H0235501 | IPCA | CRI Opea 1E 214S Rede D'Or | 41.021 | 7,94% | -0,94% |
| Total | 360.623 | 9,35% | 1,76% |
¹ As compras definitivas estão em negrito e itálico na tabela.
² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.
MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA VENDAS
• No mês, realizamos a venda definitiva¹² de R$ 273 mil de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 8,80%, spread de 1,40%.
| Código B3 | Índice | Ativo | Volume (R$) | Taxa ponderada de aquisição (%) | Taxa de Marcação a Mercado na Carteira(%) | Taxa ponderada de venda(%) | Spread ponderado de venda(%) | Resultado com a negociação (R$) | Impacto Patrimonial (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20G0703083 | IPCA | CRI Bari 1E 83S GPA TRX | 223.943 | 9,81% | 7,13% | 9,06% | 1,77% | 6.936 | -20.382 |
| 21I0931497 | IPCA | CRI Virgo 4E 329S Pátio Malzoni | 50.014 | 8,12% | 7,76% | 7,65% | -0,25% | 1.119 | 250 |
| Total | 273.957 | 9,50% | 7,25% | 8,80% | 1,40% | 8.055 | -20.132 |
¹ As vendas definitivas estão em negrito e itálico na tabela.
² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.
NEGOCIAÇÃO MERCADO SECUNDÁRIO
No mês de janeiro foi negociado um volume de R$ 173.651.205, o que representa uma média diária de R$ 8.269.105. O fundo foi negociado em 100% dos pregões e encerrou o mês com 360.817 cotistas, uma variação de 1,56% em relação ao mês anterior.
| Oct-25 | Nov-25 | Dec-25 | Jan-26 | LTM | |
|---|---|---|---|---|---|
| Volume Negociado (R$ Mil) | 167.451 | 114.031 | 146.996 | 173.651 | 1.953.610 |
| Média Diária (R$ Mil) | 7.280 | 6.002 | 7.350 | 8.269 | 7.254 |
| Giro Mensal(%) | 6,7% | 4,6% | 5,7% | 6,3% | 6,4% |
| Presença em pregões(%) | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
| Valor de Mercado (R$ Mil) | 2.500.329 | 2.470.759 | 2.698.906 | 2.845.169 | 2.418.950 |
EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
A carteira do fundo é bem diversificada, sendo composta por 11 CRIs que representam 23,6% dos ativos e 84 FIIs que representam 68,2% dos ativos. Além disso, 3,8% dos ativos estão alocados em operações de carrego, nas quais carregamos FIIs para outros fundos e somos remunerados em CDI + 1% a.a. sobre essa posição. Enfatizamos que a nossa carteira de CRIs é high grade, com operações de menor risco e a grande maioria com garantias robustas e a nossa carteira de FIIs é composta principalmente por fundos de tijolo com exposição a imóveis nas melhores regiões de cada segmento e que possuem hoje, em nossa opinião, um maior upside.
CARTEIRA DE CRI
EXPOSIÇÃO POR SEGMENTO
EXPOSIÇÃO POR INDEXADOR
CARTEIRA DO FUNDO (% Ativos)
CARTEIRA DE FII
EXPOSIÇÃO POR CATEGORIA
EXPOSIÇÃO POR SEGMENTO
CARTEIRA DE CRÉDITO RESUMO POR SEGMENTO
O Fundo possui uma carteira com 11 casos de crédito, representando 23,6% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shopping com 42,0% da carteira de crédito (9,9% dos ativos). Do total da carteira de crédito 100,00% foi adquirida a IPCA + 6,44% (a marcação a mercado está em IPCA + 8,40%). A carteira possui duration médio de 4,7 anos; spread médio de 1,00%; taxa nominal média de 14,32% e LTV médio de 59,24%. A carteira acumula R$ 9,82 milhões (R$ 0,031 por cota) de resultado por atualização monetária, considerando a taxa de aquisição dos papéis.
| Spread sobre Segmento Vo (Rlu$m)e A(ti%vo)s Duration Aquisiç(ã%o) IPCA + IPM(C%tAM) + TaxaIP i(mC%Ap)l +ícita¹ S epqr aue Nia(vT%daN)l se-onBbtree eqIm au Nip(vT%laíNc)lei-tnBot¹e Taxa( n%o)minal Ta ixmap( n%loíc)mitain¹al (L%TV) acu (mARMu$)lada |
|---|
| Shopping 384.317.343 9,89% 3,96 6,25% 8,64% 11,57% 0,89% 3,82% 14,22% 17,14% 40,11% 9.583.853 Renda Urbana 351.766.122 9,06% 5,56 6,58% 8,37% 10,45% 1,17% 3,26% 14,46% 16,54% 76,26% -1.432.780 Lajes Corporativas 178.691.182 4,60% 4,44 6,59% 7,92% 10,53% 0,92% 3,52% 14,26% 16,87% 66,85% 1.666.699 Logístico/Industrial 303.118 0,01% 5,59 9,74% 8,10% 10,17% 0,12% 2,19% 13,49% 15,56% 83,29% 1.179 Hospital 40.403 0,00% 2,53 7,94% 8,59% 13,17% 1,69% 6,26% 15,13% 19,70% 56,14% 2 Total 915.118.168 23,56% 4,67 6,44% 8,40% 10,94% 1,00% 3,54% 14,32% 16,86% 59,24% 9.818.952 |
¹ A “taxa implícita” considera o desconto do CPTS. Portanto, essa coluna é a marcação da carteira + o desconto do CPTS / duration do segmento.
RESUMO POR SEGMENTO
O Fundo possui uma carteira com 84 fundos imobiliários, representando 68,2% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shoppings, com 25,9% da carteira de FII (17,6% dos ativos). Do total da carteira de FII, 79,5% é composta por fundos de tijolo e 20,5% é composta por fundos de papel. A carteira negocia hoje a 0,99x o valor patrimonial dos fundos, o que representa um upside de 1,6% para o valor patrimonial.
| Segmento Vo (Rlu$m) e A(ti%vo)s Ca d(re%te F)IiIra I(F%IX) Nº de Posições Price(txo)Book PatriUmposnidiael (%) MêsD(%. AY)t.ual Mês AtD(u%.Ya).l (a.a.) |
|---|
| Shoppings 685,115,044 17.64% 25.9% 12.90% 13 0.91x 10.5% 0.37% 4.55% Logística 581,198,148 14.96% 22.0% 17.20% 17 1.13x -11.9% 0.51% 6.34% FOF 503,849,130 12.97% 19.0% 6.83% 6 1.00x 0.3% 0.23% 2.74% Lajes Corporativas 364,917,998 9.39% 13.8% 8.05% 14 0.88x 13.7% 0.21% 2.51% Renda Urbana 304,052,499 7.83% 11.5% 6.31% 7 1.09x -8.2% 0.94% 11.88% Híbrido 122,351,592 3.15% 4.6% 7.20% 2 1.02x -1.6% 0.65% 8.15% Residencial 36,016,842 0.93% 1.4% 0.35% 9 0.78x 29.0% 0.12% 1.47% CRI 26,270,805 0.68% 1.0% 39.21% 14 0.88x 13.9% 1.01% 12.81% FIAGRO 12,344,594 0.32% 0.5% 0.00% 1 1.00x 0.0% 0.82% 10.31% Agronegócio 11,645,351 0.30% 0.4% 1.56% 1 0.88x 14.1% 0.82% 10.33% Total 2,647,762,002 68.2% - - 84 0.99x 1.6% 0.44% 5.42% |
MAIORES EXPOSIÇÕES – CRI (% Ativos)
MAIORES EXPOSIÇÕES – FII (% Ativos)
(%) dos FIIs detido por fundos geridos pela Capitânia
• No final de janeiro o CPTS possuía 15,7% do PL em compromissadas a um custo de CDI + 0,78%
No começo da estratégia, a alavancagem do fundo foi muito positiva, pois comprávamos CRIs a IPCA + 6% com uma inflação de mais de 10% (rendendo cerca de 16%) enquanto o CDI estava em 2% com um custo de 1% das compromissadas (custando cerca de 3%). Conforme os juros foram subindo e o IPCA foi se reduzindo ao longo de 2022 essa conta se inverteu e o custo passou a ser próximo ou então maior que a receita. Mesmo assim, o resultado da estratégia ainda continua sendo positivo em aproximadamente 0,77% (cerca de 23.7 milhões de reais).
Impacto das operações compromissadas no PL do fundo
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - SHOPPING
CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park (20K0660743)
| Devedor | Shopping Maringá Park |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 6,85% |
| LTV | 43,6% |
| Rating |
CRI Truesec 1E 236S GSFI (20G0800227)
Vencimento: 16/11/2032
| Devedor | FlI General Shoppings | A operação é lastreada nos Shoppings: Parque Shopping Barueri, Parque Shopping Sulacap, Outlet Premium SP, Salvador, Brasília e Rio, Shopping Bonsucesso e Unimart Shopping Campinas, todos administrados pela General Shopping. As garantias envolvem a alienação fiduciária dos imóveis e cessão fiduciária dos recebíveis. |
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,00% | |
| LTV | 39,5% | |
| Rating | AA |
O ativo lastro da operação é o Shopping Maringá, localizado na região central de Maringá – PR, que conta um tráfego de pedestres em torno de 25 mil e um fluxo de veículos em torno de 30 mil/dia, tendo o ativo uma circulação média de 400.000 pessoas / mês. A operação conta com: (i) Alienação fiduciária (II) cessão fiduciária dos recebíveis de locação do imóvel e fundo de reserva.
| Devedor | Fll Gazit Malls |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,89% |
| LTV | N/A |
| Rating | 7 |
CRI Truesec 1E 340S Gazit (21E0407810)
Vencimento: 19/07/2032
Vencimento: 15/05/2037
A operação é lastreada nos recebíveis de locação dos Shoppings do portfólio da Gazit no Brasil envolvidos nessa securitização, os shoppings: Prado Boulevard, Morumbi Town e Shopping Light. Além da cessão dos proventos dos outros ativos: Mais Shopping e Shopping Internacional que compõem o portfólio da Gazit Brasil. Operação conta com o CF dos fluxos do portfólio de shoppings da Gazit no Brasil.
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - COMERCIAL
| CRI Virgo 4E 264S Evolution (21F0097589) | Vencimento: 20/05/2036 | |
| Devedor | FlI V2 Prime Properties | A operação foi feita para alavancar a compra de 3 lajes AAA pelo FIlI V2 Properties, gerido pela V2: o Faria Lima Plaza, localizado em São Paulo, o iTower e o Evolution, localizados em |
| Taxa de Emissão | IPCA + 5,80% | Alphaville. As 4 séries de CRIs compartilham a garantia. Hoje o fundo tem uma alta vacância e |
| LTV | 66,9% | aos poucos vem conseguindo reduzir a vacância nos últimos anos. Acreditamos que nos |
| Rating | próximos meses/anos o fundo deve ser capaz de equilibrar sua situação financeira. |
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
CRI Habitasec 1E 148S HBR (19G0228153)
Devedor
Taxa de Emissão
HBR Realty
Rating
CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem (21G0507867)
CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA (20L0687133)
Devedor
| Devedor | HBR Realty | A operação é garantida por 11 imóveis "ComVem" de varejo urbano e o HBR Concept Tower detidos pela HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o |
|---|---|---|
| Taxa de Emissão | $1 \mathsf { P C A } + 5 { , } 0 0 \%$ | |
| 82,2% | ||
Taxa de Emissão
LTV
GPA
IPCA + 5,60%
Rating
A operação possui como garantia a alienação fiduciária dos imóveis objeto das locações, avaliados em R$ 230MM, conforme laudo vigente. Além disso as garantias incluem também alienação fiduciária de ações das SPEs detentoras dos imóveis e cessão fiduciária dos contratos de aluguel, além de aval da HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o ticker HBRE3.
Vencimento: 26/07/2034
76,3%
Vencimento: 25/06/2036
Vencimento: 26/12/2035
A operação é lastreada em contratos de locações atípicos de duas lojas do Grupo GPA. Uma loja é da marca Pão de Açúcar e está localizada em São Paulo e a outra é da bandeira Extra, localizada em Guarulhos. A operação conta com AF e CF de ambos os imóveis.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA
| CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR (21I0277341) | |
| Assaí Devedor | CRI que possui como garantia a AF de 3 lojas da bandeira Assaí, 2 no Sudeste e 1 no Norte. Ao todo são 41.675m² de ABL com valor de aquisição de R$209mm adquiridas pelo FIl TRXF11 |
| Taxa de Emissão $\mathsf{PCA} + 5,10\%$ | (posteriormente o fundo CPUR11 comprou os ativos do TRXF11, passando a ser o novo cedente) |
| LTV 86,7% | com contratos atípicos casados com o prazo de vencimento do CRI. |
| Rating | |
CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II (21K0665223)
$$ \mathsf{PCA} + 6,00\% $$
Vencimento: 10/11/2041
O devedor da operação é o fundo imobiliário Capitânia Renda Urbana (CPUR11) que é um dos maiores fundos imobiliários de renda urbana da indústria, com mais de R$ 600 milhões de valor de mercado e 115 mil m² de ABL. O fundo é majoritariamente institucional mas também possui cotistas PF. Os imóveis lastro da operação são lojas adquiridas a um preço abaixo do valor de laudo e com LTV inicial de 70,9%, ICSD estabilizado em 1,00x após período de carência de pagamentos de principal e break-even perto dos $\mathsf{R}\mathsf{S}\ 4.300/\mathsf{m}^2,$ quase 30% de desconto para o valor avaliado.
CARTEIRA – CRÉDITOS CPTS11 – FII Capitânia Securities II
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA – LOGÍSTICO/INDUSTRIAL
CRI Opea 38E 1S Grupo Mateus (22H1631360)
| Devedor | Grupo Mateus |
|---|---|
| Taxa de Emissão | IPCA + 8,33% |
| LTV | 83,3% |
| Rating |
A operação é uma alavancagem para o FII detentor do ativo “FII Big Box” que celebrou um contrato de locação atípico com o Grupo Mateus e o cedente da operação. O FII é monoativo, que não pode comprar novos ativos nem vender este. O Grupo Mateus teve o rating de crédito reafirmado em brAAA pela Fitch em Ago/25 e o LTV no nível do imóvel do CRI é de 80,0%, o que torna o crédito bem protetivo.
RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - HOSPITAL
| CRI Opea 1E 214S Rede D’Or (19H0235501) | ||
| Devedor | Rede D'Or | Trata-se de um CRI com AF de imóvel com a Rede D'or de locatário, basicamente risco Rede D’Or, que tem um crédito muito bom, o que é balizado pelo rating da operação. A operação tem |
| Taxa de Emissão | IPCA + 3,88% | liquidez razoável no mercado secundário, pelo seu tamanho e pelo nome do Devedor serem |
| LTV | 56,1% | considerados bem defensivos. Empresa conta com risco corporativo AAA e é um dos emissores com maior liquidez no mercado secundário de CRIs. |
| Rating | ||
DISCLAIMER CPTS11 – FII Capitânia Securities II
Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. As opiniões, estimativas e projeções refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Este conteúdo é informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. Esse material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Gestora. O Objetivo do Fundo não representa nem deve ser considerado, a qualquer momento, e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade ao investidor. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor.
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