Relatório Gerencial CPUR11 de abril de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

FII CAPITÂNIA RENDA URBANA CP UR11

ABRIL DE 2026

CAPITÂNIA RENDA URBANA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

(TICKER B3: CPUR11)

Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

A classe de cotas tem por objeto proporcionar aos seus Cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas por meio da obtenção de renda por meio do investimento em: (i) Imóveis; (ii) Sociedades Alvo; (iii) cotas de outros fundos de investimento imobiliário; (iv) cotas de fundos de investimentos em participações, que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e que invistam em Sociedades Alvo; (v) CRI; e (vi) demais ativos previstos na Resolução 175.

CNPJ 34.691.520/0001 -00

ADMINISTRADOR BTG Pactual

PÚBLICO -ALVO Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 1.00% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido

DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 5DUs antes do dia 25

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Renda Urbana

QUANTIDADE DE COTAS 67,825,745

INÍCIO DO FUNDO 01/01/2020

GESTOR Capitânia HBC

EXERCÍCIO SOCIAL Junho

TAXA DE PERFORMANCE 10% do que exceder IPCA + 6%

DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 25 º dia corrido do mês

QUANT. OFERTAS REALIZADAS 12

QUANTIDADE DE COTISTAS 1,860

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 10,39

Considerando a cota de fechamento de 31/03/2026

Valor de Mercado 704,709,491

Price to Book 1,06x

Dividend Yield 7,03 % a.a.

Valor Patrimonial (R$/Cota) R$ 9,79

Patrimônio Líquido 664,047,963

Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,059

COMENTÁRIO DO GESTOR

Seguem as tratativas para aquisição de novos ativos, dentro do foco estratégico do Fundo de reposição de ativos. Nessa linha, o Fundo trabalha na incorporação do Fundo Max Retail, com ativos de varejo que, após um trabalho de desenvolvimento, gestão comercial e reforma, poderá agregar ativos interessantes ao portfólio e receitas recorrentes de aluguel que podem contribuir para a elevação dos ganhos aos investidores. Superada a fase de consulta sobre essa iniciativa junto aos investidores dos 2 Fundos, a prioridade é o diligenciamento técnico, jurídico e ambiental dos ativos pertencentes ao Max Retail, de forma que sejam incorporados com uma ampla verificação e controle.

Seguem, da mesma forma, tratativas para alienação de ativos do Fundo, sempre alinhada ao objetivo de manutenção dos resultados dentro do guidance sinalizado e buscando a otimização dos dividendos e a redução do endividamento.

Diferentemente dos meses anteriores, em que o Fundo manteve o pagamento pelo tetos do guidance, tivemos no resultado de abril com pagamento no mês de maio uma queda inesperada dos dividendos em razão de atraso de recebimento de aluguel decorrente de problemas de cobrança pela administração . Esperamos um ajuste para o próximo mês trazendo a curva de distribuição para patamares normais.

Guidance dos Próximos Dividendos – CPUR11

INDICADORES FINANCEIROS RESULTADO MENSAL E ACUMULADO

Histórico de Distribuições – CPUR11

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

O portfólio do fundo é composto por 15 imóveis, sendo 6 lojas do Assaí Atacadista, 5 lojas da Marisa, 1 loja do Pão de Açúcar, 1 loja da Sodimac, 1 loja da C&A e 1 imóvel da área da Saúde, locado para mais de um inquilino, com destaque para Dasa e Amil, que ocupam a maior parte do prédio. Os contratos de locação possuem prazos longos, refletindo um WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) de 13.6 anos, com vencimento médio previsto para outubro de 2039 .

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

(% RECEITA)

Distribuição Geográfica – Percentual da Receita

Powered by Bing © Microsoft, OpenStreetMap, Overture Maps Fundation

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

% da Receita por Setor

% da Receita por Ativo

% da Receita por Ativo

Barra Medical Center GPA Aguas Claras Assai Bauru Assai Dourados Assai Porto Velho Assai Macae Assai Araçatuba Assai ipatinga Sodimac Marisa Florianópolis Marisa Diadema Marisa SP Marisa Belo Horizonte Marisa Rio Branco C&A Belo Horizonte

¹ Dividend Yield calculado com base na cota de fechamento em 30/04/2026.

CPUR11 – NEGOCIAÇÃO NA B3 / NÚMERO DE COTISTAS

No mês de abril o volume negociado foi de R$ 254,805,162, o que representa uma média diária de R$ 12,740,258. O fundo foi neg ociado em 100% dos pregões e encerrou o mês com 1,860 cotistas, uma variação de 12.9% em relação ao mês anterior.

Número de Cotistas

MERCADO SECUNDÁRIO

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

ALAVANCAGEM DO FUNDO

O fundo possui atualmente alavancagem de obrigações por aquisições (por conta de seller financing, ou em outras palavras, compra parcelada de imóveis). Além disso, o fundo também é devedorem 2 CRIs, referente aos imóveis Assaí Macaé, Porto Velho e Ipatinga

Destacamos que a alavancagem, para níveis atuais, é muito barata, com uma taxa média de IPCA + 5.36 %

Evolução do Saldo Devedor dos CRIs (R$ MM)

BARRA MEDICAL CENTER (MDX)

O Barra Medical Center (MDX) é um centro médico integrado. Ele é conhecido por ser um complexo moderno, com três pavimentos que abrigam consultórios de diversas especialidades médicas, além de um centro de tratamento oncológico, clínica dermatológica e um conjunto completo de análises laboratoriais e exames diagnósticos por imagem. Sua localização estratégica na Avenida das Américas facilita o acesso, estando próximo a shoppings e condomínios da Barra, com fácil acesso à Linha Amarela e outras regiões do Rio de Janeiro . O imóvel também é próximo ao Aeroporto de Jacarepaguá - Roberto Marinho.

Área Bruta Locável (ABL) 7,139 m²

Participação 100.0%

Área Própria (ABL) 7,139 m²

Inquilinos:

Dasa, Amil, Vida Contrato: V i enc mento

TípicoFertilidade e Outros

Dez/2030

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS SODIMAC RIBEIRÃO PRETO

A Sodimac é uma das maiores redes de lojas de construção e decoração da América Latina. A unidade em Ribeirão Preto segue o conceito de "duas lojas em uma", combinando a Homecenter e a Constructor, disponibilizando mais de 12.000 m² de área de vendas.

A loja oferece serviços como instalação de pisos e revestimentos, portas e janelas, climatização, pintura, montagem de móveis, entre outros.

Área Bruta Locável (ABL) 14,667 m²

Inquilinos: Sodimac

Participação 100.0%

Contrato:

Típico

Área Própria (ABL) 14,667 m²

Vencimento Set/2045

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ASSAÍ MACAÉ OBELISCO

O Assaí Atacadista Macaé Obelisco é a primeira unidade da rede na cidade, inaugurada em novembro de 2021. A loja oferece mais de 8 mil itens em categorias como alimentos, bebidas, higiene, limpeza, eletroportáteis, linha automotiva e pet.

A unidade conta com açougue especializado com cortes variados e atendimento personalizado, além de 30 caixas de pagamento.

Área Bruta Locável (ABL) 14,714 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Assaí

Contrato:

Atípico

Área Própria (ABL) 14,714 m²

Vencimento Set/2041

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ASSAÍ BAURU

O Assaí Atacadista Bauru é uma das principais unidades da rede no interior de São Paulo, atendendo consumidores finais e pequenos e médios comerciantes com ampla variedade de produtos a preços competitivos.

A loja conta com açougue, padaria, cafeteria, empório de frios, recarga de celular e serviços de entrega via aplicativos como Uber e Rappi.

Área Bruta Locável (ABL) 16,643 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Assaí

Contrato:

Área Própria (ABL) 16,643 m²

Vencimento Mai/2043

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ASSAÍ PORTO VELHO

O Assaí Atacadista Porto Velho é a segunda unidade da rede na capital de Rondônia, inaugurada em fevereiro de 2022. A loja possui 14,8 mil m² de área construída, com mais de 440 vagas de estacionamento.

A unidade oferece mais de 8 mil itens e o serviço "Açougue Nota 10", com açougueiros preparados para atender os clientes com cortes de carne personalizados.

Área Bruta Locável (ABL) 14,960 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Assaí

Contrato:

Atípico

Área Própria (ABL) 14,960 m²

Vencimento Set/2041

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ASSAÍ ARAÇATUBA

O Assaí Atacadista Araçatuba oferece ampla variedade de produtos para consumidores finais e pequenos e médios comerciantes, com seções de açougue, bazar, bebidas, hortifrúti e cafeteria.

A unidade conta com recarga de celular, Wi-Fi gratuito, televendas e iniciativas sustentáveis, funcionando de segunda a sábado das 7h às 22h.

Área Bruta Locável (ABL) 12,001 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Assaí

Contrato:

Área Própria (ABL) 12,001 m²

Atípico

Vencimento Set/2041

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ASSAÍ DOURADOS

O Assaí Dourados é a primeira unidade da rede na cidade e a terceira no Mato Grosso do Sul, inaugurada em novembro de 2016. Conta com 28 caixas de pagamento e mais de 400 vagas de estacionamento.

A loja oferece mais de 7 mil itens e implementou tecnologias sustentáveis, como iluminação natural e ar -condicionado central que reduz o consumo de energia em até 30%.

Área Bruta Locável (ABL) 13,467 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Assaí

Contrato:

Área Própria (ABL) 13,467 m²

Atípico

Vencimento Mai/2035

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ASSAÍ IPATINGA

O Assaí Atacadista Ipatinga foi inaugurado em novembro de 2022 na Av. Pedro Linhares Gomes. A unidade conta com 28 caixas, estacionamento para mais de 490 veículos e mais de 9.000 itens disponíveis.

Com preços de atacado até 15% abaixo do varejo, atende consumidores finais e pequenos comerciantes, gerando cerca de 300 empregos diretos e indiretos no Vale do Aço.

Área Bruta Locável (ABL) 15,671 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Assaí

Contrato:

Atípico

Área Própria (ABL) 15,671 m²

Vencimento Nov/2041

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS GPA ÁGUAS CLARAS

O Pão de Açúcar Águas Claras segue o conceito de "supermercado de vizinhança", com ambiente acolhedor e grande variedade de produtos, desde itens essenciais até opções premium.

A loja conta com açougue, padaria, hortifrúti e o serviço Clique e Retire. Com foco em sustentabilidade, implementa práticas de reciclagem e oferece descontos especiais em produtos selecionados.

Área Bruta Locável

Participação 100.0%

Inquilinos: GPA

Área Própria (ABL) 2,550 m²

Contrato:

Vencimento Jul/2035

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

MARISA FLORIANÓPOLIS

A Marisa Florianópolis, na Praça XV de Novembro, oferece moda com qualidade e preços justos em um ambiente acolhedor e de fácil acesso no centro da cidade.

O espaço conta com moda feminina, íntima, masculina e infantil, além de acessórios e calçados, com atendimento personalizado para auxiliar nas melhores escolhas.

Área Bruta Locável

1,145 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Marisa

Atípico

Contrato:

Área Própria (ABL) 1,145 m²

Vencimento Nov/2040

MARISA DIADEMA

Localizada na Avenida Presidente Kennedy, a Marisa Diadema é ponto de referência para quem busca variedade e praticidade em roupas e acessórios. O espaço tem layout amplo e bem iluminado.

A loja apresenta coleções completas de moda feminina, lingerie, masculina, infantil e acessórios, com foco em qualidade e preços acessíveis.

Área Bruta Locável (ABL) 2,662 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Marisa

Área Própria (ABL) 2,662 m²

Contrato:

Atípico

Vencimento Out/2040

MARISA SANTO AMARO

Situada na Avenida Adolfo Pinheiro, em Santo Amaro, a Marisa se destaca como opção prática e acessível em moda atual. Localizada em via comercial de alto tráfego, é de fácil acesso por transporte público e particular.

A unidade integra o ecossistema digital da marca, com opção de compra online e retirada na loja sem custo adicional.

Área Bruta Locável

(ABL)

3,264 m²

Inquilinos: Marisa

Participação 100.0%

Contrato:

Atípico

Área Própria (ABL) 3,264 m²

Vencimento Out/2040

MARISA BELO HORIZONTE

Localizada na Rua Carijós, 645, esquina com Rua Curitiba, a Marisa BH é ponto de referência para moda acessível no coração do comércio de Belo Horizonte, com fácil acesso pelas principais vias do Centro.

A unidade segue as diretrizes sustentáveis da rede, utilizando materiais recicláveis e promovendo ações de moda mais consciente e democrática.

Área Bruta Locável (ABL) 2,205 m²

Participação 100.0%

Inquilinos: Marisa

Contrato:

Área Própria (ABL) 2,205 m²

Atípico

Vencimento Out/2040

MARISA RIO BRANCO

Localizada na Avenida Getúlio Vargas, 258, a Marisa Rio Branco é ponto estratégico no centro comercial da capital, beneficiando - se do altíssimo fluxo de pedestres da região.

Alinhada às diretrizes da rede, a loja promove consumo consciente e eficiência operacional, reforçando o compromisso com moda democrática e sustentável.

Área Bruta Locável (ABL) 2,894 m²

Participação 100.0%

Área Própria (ABL) 2,894 m²

Inquilinos: Marisa Mar sa

Contrato:

Atípico Out/2040 Out/2040

Vencimento

C&A BELO HORIZONTE

Localizada próxima à Loja Marisa em Belo Horizonte, a C&A oferece experiência de compra moderna e dinâmica, reunindo variedade, estilo e praticidade em ambiente amplo e bem estruturado.

A unidade integra os serviços digitais da marca, com compras online e retirada na loja, além do cartão C&A e opções de pagamento flexíveis.

Área Bruta Locável

Participação 100.0%

Área Própria (ABL) 5,006 m²

Inquilinos: Contrato: Vencimento C&A Típico Mai/2031

DROGARIAS PACHECO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability") . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC . É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia .

CAPITANIA T N 0 S

in0

Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 3º andar | Pinheiros São Paulo/SP - Brasil | 01452 -002 Telefone: +55 11 2853 -8888 [email protected]