Relatório Gerencial CPUR11 de agosto de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

CAPITÂNIA RENDA URBANA FII CPUR11 AGOSTO DE 2026

CAPITÂNIA NVESTIMENTOS

CAPITÂNIA HBC RENDA URBANA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

(TICKER B3: CPUR11)

Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

A classe de cotas tem por objeto proporcionar aos seus Cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas por meio da obtenção de renda por meio do investimento em: (i) Imóveis; (ii) Sociedades Alvo; (iii) cotas de outros fundos de investimento imobiliário; (iv) cotas de fundos de investimentos em participações, que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e que invistam em Sociedades Alvo; (v) CRI; e (vi) demais ativos previstos na Resolução 175.

CNPJ 34.691.520/0001-00

ADMINISTRADOR BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM

PÚBLICO-ALVO Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 1,00% a.a. sobre o Patrimônio Líquido

DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 10º dia útil do mês

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Híbrido

QUANTIDADE DE COTAS 67.825.745

INÍCIO DO FUNDO jan/2020

GESTOR Capitânia Investimentos

EXERCÍCIO SOCIAL 1º de julho a 30 de junho

TAXA DE PERFORMANCE 10% do que exceder IPCA + 6%

DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 15º dia útil do mês

QUANT. OFERTAS REALIZADAS 12

QUANTIDADE DE COTISTAS 1.900

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 10,74

Considerando a cota de fechamento de 31/08/2026

Valor de Mercado R$ 728.448.501

Price to Book 1,08

Dividend Yield 11,76% a.a.

Valor Patrimonial (R$/Cota) R$ 9,93

Patrimônio Líquido R$ 673.736.464

Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,10

Dividendo mensal anualizado considerando a cota de fechamento de 31/08/2026

SUMÁRIO

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

03 FUNDO A MERCADO

04 INDICADORES FINANCEIROS

05 DIVIDENDOS

06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

07 DETALHES DOS EMPREENDIMENTOS

08 INSTITUCIONAL

09 ANEXOS

GLOSSÁRIO

11 DISCLAIMER

01COMENTÁRIO DO GESTOR

VISÃO MACRO

Ações globais subiram 2% (EUA +1,3% , Europa +1,5% , Ásia +3% ) ; FIIs globais caíram 2% . O dólar cedeu 0 ,4 % e as commodities avançaram 6% no mês (ouro +16% , açúcar +20 % ) . Os juros da dívida pública preocupam o mundo: os EUA pagaram 5,2% no 30 anos, maior desde 2001 , e anunciaram recompras sem efeito; Alemanha capta a 3,3% e Japão a 2,9 % . Com juros reais entre -0 ,5% e 0 ,5% , ativos de risco e ouro seguem impulsionados . Emergentes superaram os centrais em ações (+ 4 % ) e moedas (+ 1,5% ) . No Brasil, o corte de recomendação do Morgan Stanley derrubou o Ibovespa até 5% , mas o mês fechou em -0 ,3% ; o IFIX caiu 1,5% e o real perdeu 2% . Falas do Ministro da Fazenda levaram a NTN -B de dez anos de 7,93 % para 7,76% , com expectativas de inflação ainda resilientes .

O FUNDO NO MÊS

O mês de agosto foi marcado pela estabilidade dos resultados e pela entrega de dividendos aos cotistas, em linha com o guidance sinalizado desde o início do ano. Seguem as negociações para a ressignificação do ativo Sodimac Ribeirão Preto, com vistas à escolha do melhor encaminhamento .

As diligências para a venda dos três ativos Assaí (Araçatuba, Macaé e Porto Velho) seguem dentro do cronograma, com expectativa de fechamento até novembro de 2026 . A efetivação dessa venda proporcionará um ganho imobiliário relevante para o Fundo, contribuindo para a manutenção do patamar de distribuição e para a redução significativa do endividamento remanescente, em linha com as estratégias de gestão já divulgadas e reafirmadas .

Seguem também as negociações para novas aquisições, sempre com a proposta de incluir ativos com cap rates mais elevados.

Com a locação de um pequeno espaço ocioso no Medical Center, a vacância do portfólio foi praticamente zerada, e a inadimplência segue inexistente, o que sustenta o bom desempenho do Fundo.

02PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

O portfólio do fundo é composto por 15 imóveis. Os contratos de locação possuem prazos longos, com WAULT de 13,0 anos, com ve ncimento médio previsto para ago de 2039.

CONCENTRAÇÃO POR LOCATÁRIO — RECEITA

TIPOLOGIA DOS CONTRATOS —% DA RECEITA

Atípico · 68,0%

CONCENTRAÇÃO POR SETOR DO LOCATÁRIO —RECEITA

Assaí · 57,4% Marisa · 13,8% Sodimac · 8,1% C&A · 6,4% Dasa · 5,3% FUSVE · 2,8% GPA · 2,5% Outros · 3,8%

Atacado · 57,4% Vestuário · 20,2% Saúde · 11,5% Bricolagem · 8,1% Varejo Alimentar · 2,5% Outros · 0,4%

Típico · 32,0%

RECEITA CONTRATADA R$ 5,73 mm/mês

LOCATÁRIOS PAGANTES 12

TOP 5 LOCATÁRIOS 91,0% da receita

WAULT 13,0 anos

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

% DA RECEITA POR ATIVO

MÊS DE REAJUSTE — % DA RECEITA

% DA RECEITA POR INDEXADOR

VENCIMENTO DOS CONTRATOS — % DA RECEITA

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

VACÂNCIA & TIPOLOGIA DE CONTRATOS

Ocupação Física (%)

ABL OCUPADA 99,8%

ABL VAGA: 0,2%

Ocupação Financeira (%)

RECEITA ÁREA LOCADA 99,5%

RECEITA POTENCIAL ÁREA VAGA: 0,5%

Tipologia dos Contratos (% Receita)

32% 68%

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

INDICADORES OPERACIONAIS —OCUPAÇÃO, VACÂNCIA E ALUGUEL

OCUPAÇÃO (%) — 12 MESES

ALUGUEL CONTRATADO (R$/m²/MÊS) POR ATIVO

VACÂNCIA POR ATIVO (%) — FÍSICA × FINANCEIRA

EXPIRAÇÃO DAS CONCESSÕES (R$ MIL/MÊS)

R$ 45 mil/mês

03 FUNDO A MERCADO

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

RESULTADO MENSAL E ACUMULADO

Observações: no LTM, Resultado/cota e Distribuição/cota somam cada mês na base de cotas com direito daquele mês. O Resultado Acumulado/cota é o saldo do exercício após as distribuições, dividido pelas cotas atuais, e não corresponde à diferença entre as duas linhas do LTM: o saldo zera na abertura do exercício, emissões repartem o resultado retido entre mais cotas e o rendimento pago a recibos de subscrição sai do resultado sem compor o valor por cota. Distribuição acima do resultado é paga com resultado retido em meses anteriores.

05 DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÃO

O Fundo distribuiu, no mês de agosto, R$ 0,10 por cota, o equivalente a um dividend yield de 11,8% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/08/2026.

A Gestão projeta a distribuição entre R$ 0,08/cota e R$ 0,10/cota pelos próximos 12 meses.

GUIDANCE

¹ Dividend Yield anualizado composto — (1 + dividendo/cota)¹² − 1 — com base na cota de fechamento em 31/08/2026.

06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Em R$ mm

¹ Imóveis: ASSAÍ IPATINGA, ASSAÍ BAURU, ASSAÍ MACAÉ e mais 12 a laudo de avaliação de 04/2026 (informe mensal CVM). ² Saldo devedor dos CRIs emitidos, conforme informe mensal CVM.

Evolução da Alavancagem do CPUR11 R$ Milhões

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 674 milhões, aproximadamente.

ENDIVIDAMENTO DO FUNDO

CRI · R$ mm

Total

248,8

COMPOSIÇÃO DO ATIVO — QUEBRA POR IMÓVEL (R$ MM)

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL, 24 MESES)

PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 24 MESES

ÁGIO/DESÁGIO

VALOR DE MERCADO R$ 728,4 mm P/VP de 1,08 ×

BRASÍLIA, DF · Quadra 206 Lote 02

OBSERVAÇÕES

O Pão de Açúcar Águas Claras segue o conceito de "supermercado de vizinhança", com ambiente acolhedor e grande variedade de produtos, desde itens essenciais até opções premium. A loja conta com açougue, padaria, hortifrúti e o serviço Clique e Retire. Com foco em sustentabilidade, implementa práticas de reciclagem e oferece descontos especiais em produtos selecionados .

BAURU, SP · Avenida Nações Unidas, quadra 06, s/n

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Bauru é uma das principais unidades da rede no interior de São Paulo, atendendo consumidores finais e pequenos e médios comerciantes com ampla variedade de produtos a preços competitivos . A loja conta com açougue, padaria, cafeteria, empório de frios, recarga de celular e serviços de entrega via aplicativos como Uber e Rappi .

DOURADOS, MS · Rua Coronel Ponciano de Mattos, 785

OBSERVAÇÕES

O Assaí Dourados é a primeira unidade da rede na cidade e a terceira no Mato Grosso do Sul, inaugurada em novembro de 2016 . Conta com 28 caixas de pagamento e mais de 400 vagas de estacionamento . A loja oferece mais de 7 mil itens e implementou tecnologias sustentáveis, como iluminação natural e arcondicionado central que reduz o consumo de energia em até 30 % .

PORTO VELHO, RO · Av. dos Imigrantes, 4045

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Porto Velho é a segunda unidade da rede na capital de Rondônia, inaugurada em fevereiro de 2022 . A loja possui 15,9 mil m² de área construída, com mais de 440 vagas de estacionamento . A unidade oferece mais de 8 mil itens e o serviço "Açougue Nota 10", com açougueiros preparados para atender os clientes com cortes de carne personalizados .

ATACADIS

MACAÉ, RJ · Av. Lacerda Agostinho, 2175

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Macaé Obelisco é a primeira unidade da rede na cidade, inaugurada em novembro de 2021 . A loja oferece mais de 8 mil itens em categorias como alimentos, bebidas, higiene, limpeza, eletroportáteis, linha automotiva e pet. A unidade conta com açougue especializado com cortes variados e atendimento personalizado, além de 30 caixas de pagamento .

ARAÇATUBA, SP · Av. Waldemar Alves, 230

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Araçatuba oferece ampla variedade de produtos para consumidores finais e pequenos e médios comerciantes, com seções de açougue, bazar, bebidas, hortifrúti e cafeteria . A unidade conta com recarga de celular, Wi-Fi gratuito, televendas e iniciativas sustentáveis, funcionando de segunda a sábado das 7h às 22 h.

IPATINGA, MG · Av. Pedro Linhares Gomes, 5765

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Ipatinga foi inaugurado em novembro de 2022 na Av. Pedro Linhares Gomes. A unidade conta com 28 caixas, estacionamento para mais de 490 veículos e mais de 9.000 itens disponíveis . Com preços de atacado até 15% abaixo do varejo, atende consumidores finais e pequenos comerciantes, gerando cerca de 300 empregos diretos e indiretos no Vale do Aço.

BARRA MEDICAL CENTER

RIO DE JANEIRO, RJ · Av. das Américas, 6.205

OBSERVAÇÕES

O Barra Medical Center (MDX) é um centro médico integrado . Ele é conhecido por ser um complexo moderno, com três pavimentos que abrigam consultórios de diversas especialidades médicas, além de um centro de tratamento oncológico, clínica dermatológica e um conjunto completo de análises laboratoriais e exames diagnósticos por imagem. A unidade é equipada com aparelhos de última geração e setores específicos para proporcionar um atendimento individualizado, sendo referência na área de saúde na região. Sua localização estratégica na Avenida das Américas facilita o acesso, estando próximo a shoppings e condomínios da Barra, com fácil acesso à Linha Amarela e outras regiões do Rio de Janeiro. O imóvel também é próximo ao Aeroporto de Jacarepaguá - Roberto Marinho.

amil dasa 0FusVE Fundação Severino Sombra

LOJA MARISA - BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG · Rua Carijós, 645

OBSERVAÇÕES

Localizada na Rua Carijós, 645 , esquina com Rua Curitiba, a Marisa BH é ponto de referência para moda acessível no coração do comércio de Belo Horizonte, com fácil acesso pelas principais vias do Centro . A unidade segue as diretrizes sustentáveis da rede, utilizando materiais recicláveis e promovendo ações de moda mais consciente e democrática .

LOJA MARISA - DIADEMA

DIADEMA, SP · Avenida Pres Kennedy, 99

OBSERVAÇÕES

Localizada na Avenida Presidente Kennedy, a Marisa Diadema é ponto de referência para quem busca variedade e praticidade em

roupas e acessórios . O espaço tem layout amplo e bem iluminado . A loja apresenta coleções completas de moda feminina, lingerie,

masculina, infantil e acessórios, com foco em qualidade e preços acessíveis .

LOJA MARISA - FLORIANÓPOLIS

FLORIANÓPOLIS, SC · Praça XV de Novembro, 111

OBSERVAÇÕES

A Marisa Florianópolis, na Praça XV de Novembro, oferece moda com qualidade e preços justos em um ambiente acolhedor e de fácil acesso no centro da cidade. O espaço conta com moda feminina, íntima, masculina e infantil, além de acessórios e calçados, com atendimento personalizado para auxiliar nas melhores escolhas .

LOJA MARISA - RIO BRANCO

RIO BRANCO, AC · Avenida Getúlio Vargas, 258

OBSERVAÇÕES

Localizada na Avenida Getúlio Vargas, 258 , a Marisa Rio Branco é ponto estratégico no centro comercial da capital, beneficiando -se do altíssimo fluxo de pedestres da região. Alinhada às diretrizes da rede, a loja promove consumo consciente e eficiência operacional, reforçando o compromisso com moda democrática e sustentável .

marisa

LOJA MARISA - SANTO AMARO

SÃO PAULO, SP · Av. Adolfo Pinheiro, 62

OBSERVAÇÕES

Situada na Avenida Adolfo Pinheiro, em Santo Amaro, a Marisa se destaca como opção prática e acessível em moda atual .

Localizada em via comercial de alto tráfego, é de fácil acesso por transporte público e particular . A unidade integra o ecossistema digital da marca, com opção de compra online e retirada na loja sem custo adicional .

marisa

Sodimac Ribeirão Preto

RIBEIRÃO PRETO, SP · Avenida Fábio Barreto, nº 263

OBSERVAÇÕES

A Sodimac é uma das maiores redes de lojas de construção e decoração da América Latina . A unidade em Ribeirão Preto segue o conceito de "duas lojas em uma", combinando a Homecenter e a Constructor, disponibilizando mais de 12.000 m² de área de vendas. A loja oferece serviços como instalação de pisos e revestimentos, portas e janelas, climatização, pintura, montagem de móveis, entre outros.

BELO HORIZONTE, MG · Avenida Paraná, nº 321

OBSERVAÇÕES

Localizada próxima à Loja Marisa em Belo Horizonte, a C&A oferece experiência de compra moderna e dinâmica, reunindo variedade, estilo e praticidade em ambiente amplo e bem estruturado . A unidade integra os serviços digitais da marca, com compras online e retirada na loja, além do cartão C&A e opções de pagamento flexíveis .

07 DETALHES DOS EMPREENDIMENTOS

OPORTUNIDADE DE LOCAÇÃO

MDX

RIO DE JANEIRO, RJ

ÁREA DISPONÍVEL

267 m²

VALOR PEDIDO

R$ 102/m²·mês

POTENCIAL DE RECEITA

OCUPAÇÃO ATUAL

R$ 27 mil/mês

96,1%

INTERESSADOS EM LOCAÇÃO

[email protected]

08 INSTITUCIONAL CAPITÂNIA

R$ 21,7 bilhões

sob gestão em 31/08/2026

67

fundos de investimento

23 anos

de história

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody’s +570.000

investidores

35 %

Plataformas, WMs e EFPCs

65%

listados e cetipados

43

colaboradores

8 anos de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

EQUIPE DE GESTÃO

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca*

Fábio Góes

Gustavo Moura, CFA

Pedro Lobo, CFA

Alexandre Alfer

Vitor Pacheco

Gabriel Martins

Felipe Cateb

Fernando Ferreira

José Dimas

Arthur Castro

Fernanda Araújo

Alik Nasser

43 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(1) REDUZIDO

RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

Carlos Simonetti*

Flavia Krauspenhar*

Camila Lupino

Lucieli Andrade

Gustavo Castillo

Cauã Santos

Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa*

Rafael Piccinini

Rafael Souza

Matheus Cavalcanti

Álvaro de Oliveira

João Luís Pezzuol

Renato Hwang Kim

Bruno Abssamra

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

FUNDOS IMOBILIÁRIOS (CONTINUAÇÃO)

09ANEXOS DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET

10 GLOSSÁRIO

GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

11 DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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