Relatório Gerencial CPUR11 de julho de 2026

CAPITÁNIA INVESTIMENTOS

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

JULHO DE 2026

CPUR11

CAPITÂNIA RENDA URBANA FII

CNPJ: 34.691.520/0001 -00

OMDX

CAPITÂNIA HBC RENDA URBANA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

TICKER B3: CPUR11

Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

A classe de cotas tem por objeto proporcionar aos seus Cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas por meio da obtenção de renda por meio do investimento em: (i) Imóveis; (ii) Sociedades Alvo; (iii) cotas de outros fundos de investimento imobiliário ; (iv) cotas de fundos de investimentos em participações, que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e que invistam em Sociedades Alvo; (v) CRI ; e (vi) demais ativos previstos na Resolução 175.

CAPITÂNIA RENDA URBANA FII – CPUR11

CNPJ 34.691.520/0001 -00

ADMINISTRADOR BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM

PÚBLICO -ALVO Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 1,00% a.a. sobre o PL

DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 10º dia útil

QUANTIDADE DE COTAS 67.825.745

OFERTAS REALIZADAS 12

INÍCIO DO FUNDO jan/2020

GESTOR Capitânia Investimentos

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Híbrido

TAXA DE PERFORMANCE 10% do que exceder IPCA + 6% a.a.

DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 15º dia útil

QUANTIDADE DE COTISTAS 1.965

EXERCÍCIO SOCIAL 1º de julho a 30 de junho

OVERVIEW

VALOR DE MERCADO (R$/COTA)

R$ 10,75

11,75%

VALOR DE MERCADO R$ 729,1 mi

RENDIMENTO DO MÊS R$ 0,10

VALOR PATRIMONIAL (R$/COTA)

R$ 9,92

P/VP 1,08

PATRIMÔNIO LÍQUIDO R$ 672,5 mi

• SUMÁRIO
• 01 COMENTÁRIO DO GESTOR 07 ATIVOS
• 02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS 08 UNIDADES DISPONÍVEIS PARA LOCAÇÃO
• 03 FUNDO A MERCADO 09 INSTITUCIONAL
• 04 INDICADORES FINANCEIROS 10 ANEXOS
• 05 DIVIDENDOS 11 GLOSSÁRIO
• 06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM 12 DISCLAIMER

VISÃO MACRO

Uma forte correção das ações de tecnologia derrubou os mercados em julho, com o Nasdaq chegando a cair 6% , e a Coreia do Sul, 35% . Na última semana, parte das perdas foi revertida e o mês fechou com baixas menores: Nasdaq -3% , Coreia do Sul -15% , Japão - 8 % , China -7% . O principal detrator dos ativos brasileiros segue sendo o juro altíssimo — não só a Selic, que o mercado vê caindo a 14% em agosto, mas sobretudo a NTN -B longa, que baliza o custo de capital e fechou a IPCA + 7,93 % para dez anos, após negociar acima dos 8 % , espécie de limite de honra para o governo. O quadro fiscal volta à baila quando se fala em juro real, algo que o governo não parece entender. Ao Tesouro, que já tentou de tudo, restou culpar a concorrência dos títulos privados isentos .

SETOR —RENDA URBANA

O mês trouxe um movimento que interessa a quem olha ponto comercial : em vez de abrir lojas, as redes estão comprando operações prontas . Um levantamento reuniu 11 aquisições no varejo alimentar e na indústria de alimentos, boa parte ainda em análise no Cade. O Grupo Muffato levou seis lojas do Superpão no Paraná, e a Super Lagoa comprou sete unidades do R Carvalho no Ceará, saltando de 16 para 23 lojas, com transferência marcada para agosto. Para o imobiliário, o efeito prático é a troca de operador no mesmo endereço: o ponto segue ocupado, mas muda o perfil de crédito de quem paga o aluguel. O movimento valoriza imóveis bem localizados e reforça a leitura contrato a contrato .

O FUNDO NO MÊS

O mês de julho foi marcado pelo início das tratativas para formalização final e diligência para o processo de venda dos 3 ativos Assaí anunciado no relatório do mês anterior, com a contratação dos prestadores de serviços para a diligência jurídica, que será liderada do lado vendedor pelo escritório Machado Meyer, e dos responsáveis pelas diligências técnica e ambiental . A previsão é de que tenhamos toda a documentação para fechamento até o final do mês de outubro.

Seguem também os trabalhos de revitalização do ativo de Ribeirão Preto, com avaliações do melhor destino para esse imóvel, seja com a manutenção como locação monousuário, seja com a transformação em um centro comercial .

Iniciou-se também em julho a formalização de uma nova aquisição de imóvel no Rio de Janeiro e, assim que essa formalização estiver concluída, será divulgado o respectivo Fato Relevante .

O CPUR segue mantendo a distribuição alinhada ao guidance sinalizado no início do ano e é intenção do gestor a manutenção desse guidance para os meses seguintes, a depender da continuidade da vacância baixa e da inadimplência zero apuradas até aqui.

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

O portfólio do fundo é composto por 15 imóveis. Os contratos de locação possuem prazos longos, com WAULT de 13,0 anos, com ve ncimento médio previsto para jul de 2039.

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02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

CONCENTRAÇÃO POR LOCATÁRIO — RECEITA

TIPOLOGIA DOS CONTRATOS —% DA RECEITA

Atípico · 67,7%

CONCENTRAÇÃO POR SETOR DO LOCATÁRIO —RECEITA

Assaí · 57,1% Marisa · 14,0% Sodimac · 8,2% C&A · 6,5% Dasa · 5,2% FUSVE · 2,8% GPA · 2,4% Outros · 3,8%

Típico · 32,3%

Atacado · 57,1% Vestuário · 20,4% Saúde · 11,5% Bricolagem · 8,2% Varejo Alimentar · 2,4% Outros · 0,4%

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RECEITA CONTRATADA R$ 5,65 mm/mês

LOCATÁRIOS PAGANTES 12

TOP 5 LOCATÁRIOS 90,9% da receita

WAULT 13,0 anos

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

% DA RECEITA POR ATIVO

% DA RECEITA POR INDEXADOR

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VENCIMENTO DOS CONTRATOS — % DA RECEITA

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

% DA ABL PRÓPRIA

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02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

INDICADORES OPERACIONAIS —OCUPAÇÃO, VACÂNCIA E ALUGUEL

OCUPAÇÃO (%) — 12 MESES

ALUGUEL CONTRATADO (R$/m²/MÊS) POR ATIVO

VACÂNCIA POR ATIVO (%) — FÍSICA × FINANCEIRA

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VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA (R$ MI)

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EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

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05 DIVIDENDOS

DISTRIBUIÇÃO

DY LTM (12 MESES) 10,8%

R$ 1,16/cota distribuídos no período

O Fundo distribuiu, na competência de julho, R$ 0 ,10 por cota, o equivalente a um dividend yield de 11,75% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/07/2026 .

GUIDANCE

BANDA SUPERIOR

DY 11,8%

R$ 0,10/cota

BANDA INFERIOR

DY 9,3%

R$ 0,08/cota

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DIVIDENDO ESTABILIZADO

DY 10,5% a.a.

R$ 0,09/cota

A Gestão projeta a distribuição de R$ 0,09/cota pelos próximos 12 meses.

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▴ SUMÁRIO

06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL, 24 MESES)

PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 24 MESES

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ÁGIO/DESÁGIO

ENDIVIDAMENTO DO FUNDO E DAS SPEs — CRIs EMITIDOS

EVOLUÇÃO DA ALAVANCAGEM ■ saldo por dívida (R$ mm) ● % do PL

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amil dasa

RIO DE JANEIRO, RJ

Av. das Américas, 6.205

OBSERVAÇÕES

O Barra Medical Center (MDX) é um centro médico integrado. Ele é conhecido por ser um complexo moderno, com três pavimentos que abrigam consultórios de diversas especialidades médicas, além de um centro de tratamento oncológico, clínica dermatológica e um conjunto completo de análises laboratoriais e exames diagnósticos por imagem. A unidade é equipada com aparelhos de última geração e setores específicos para proporcionar um atendimento individualizado, sendo referência na área de saúde na região. Sua localização estratégica na Avenida das Américas facilita o acesso, estando próximo a shoppings e condomínios da Barra, com fácil acesso à Linha Amarela e outras regiões do Rio de Janeiro. O imóvel também é próximo ao Aeroporto de Jacarepaguá - Roberto Marinho.

ASSAÍ IPATINGA

IPATINGA, MG

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Av. Pedro Linhares Gomes, 5765

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Ipatinga foi inaugurado em novembro de 2022 na Av. Pedro Linhares Gomes. A unidade conta com 28 caixas, estacionamento para mais de 490 veículos e mais de 9.000 itens disponíveis . Com preços de atacado até 15% abaixo do varejo, atende consumidores finais e pequenos comerciantes, gerando cerca de 300 empregos diretos e indiretos no Vale do Aço.

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ATIVO PERFORMADO

ASSAÍ BAURU

BAURU, SP

Avenida Nações Unidas, quadra 06, s/n

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Bauru é uma das principais unidades da rede no interior de São Paulo, atendendo consumidores finais e pequenos e médios comerciantes com ampla variedade de produtos a preços competitivos . A loja conta com açougue, padaria, cafeteria, empório de frios, recarga de celular e serviços de entrega via aplicativos como Uber e Rappi .

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ASSAÍ MACAÉ

MACAÉ, RJ

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Av. Lacerda Agostinho, 2175

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Macaé Obelisco é a primeira unidade da rede na cidade, inaugurada em novembro de 2021 . A loja oferece mais de 8 mil itens em categorias como alimentos, bebidas, higiene, limpeza, eletroportáteis, linha automotiva e pet. A unidade conta com açougue especializado com cortes variados e atendimento personalizado, além de 30 caixas de pagamento .

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ASSAÍ PORTO VELHO

PORTO VELHO, RO

Av. dos Imigrantes, 4045

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Porto Velho é a segunda unidade da rede na capital de Rondônia, inaugurada em fevereiro de 2022 . A loja possui 14,8 mil m² de área construída, com mais de 440 vagas de estacionamento . A unidade oferece mais de 8 mil itens e o serviço "Açougue Nota 10", com açougueiros preparados para atender os clientes com cortes de carne personalizados .

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ASSAÍ ARAÇATUBA

ARAÇATUBA, SP

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Av. Waldemar Alves, 230

OBSERVAÇÕES

O Assaí Atacadista Araçatuba oferece ampla variedade de produtos para consumidores finais e pequenos e médios comerciantes, com seções de açougue, bazar, bebidas, hortifrúti e cafeteria . A unidade conta com recarga de celular, Wi-Fi gratuito, televendas e iniciativas sustentáveis, funcionando de segunda a sábado das 7h às 22 h.

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ASSAÍ DOURADOS

DOURADOS, MS

Rua Coronel Ponciano de Mattos, 785

OBSERVAÇÕES

O Assaí Dourados é a primeira unidade da rede na cidade e a terceira no Mato Grosso do Sul, inaugurada em novembro de 2016 . Conta com 28 caixas de pagamento e mais de 400 vagas de estacionamento . A loja oferece mais de 7 mil itens e implementou tecnologias sustentáveis, como iluminação natural e ar-condicionado central que reduz o consumo de energia em até 30 % .

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Sodimac Ribeirão Preto SODIMAC

RIBEIRÃO PRETO, SP

Avenida Fábio Barreto, nº 263

OBSERVAÇÕES

A Sodimac é uma das maiores redes de lojas de construção e decoração da América Latina . A unidade em Ribeirão Preto segue o conceito de "duas lojas em uma", combinando a Homecenter e a Constructor, disponibilizando mais de 12.000 m² de área de vendas. A loja oferece serviços como instalação de pisos e revestimentos, portas e janelas, climatização, pintura, montagem de móveis, entre outros.

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Loja C&A - Belo Horizonte

BELO HORIZONTE, MG

Rua Carijós, 645

OBSERVAÇÕES

Localizada próxima à Loja Marisa em Belo Horizonte, a C&A oferece experiência de compra moderna e dinâmica, reunindo variedade, estilo e praticidade em ambiente amplo e bem estruturado . A unidade integra os serviços digitais da marca, com compras online e retirada na loja, além do cartão C&A e opções de pagamento flexíveis .

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Loja Marisa - Santo Amaro marisa

SÃO PAULO, SP

Av. Adolfo Pinheiro, 62

OBSERVAÇÕES

Situada na Avenida Adolfo Pinheiro, em Santo Amaro, a Marisa se destaca como opção prática e acessível em moda atual . Localizada em via comercial de alto tráfego, é de fácil acesso por transporte público e particular . A unidade integra o ecossistema digital da marca, com opção de compra online e retirada na loja sem custo adicional .

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Loja Marisa - Diadema marisa

DIADEMA, SP

Avenida Pres Kennedy, 99

OBSERVAÇÕES

Localizada na Avenida Presidente Kennedy, a Marisa Diadema é ponto de referência para quem busca variedade e praticidade em

roupas e acessórios . O espaço tem layout amplo e bem iluminado . A loja apresenta coleções completas de moda feminina, lingerie,

masculina, infantil e acessórios, com foco em qualidade e preços acessíveis .

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Loja Marisa - Belo Horizonte

BELO HORIZONTE, MG

Rua Carijós, 645

OBSERVAÇÕES

Localizada na Rua Carijós, 645 , esquina com Rua Curitiba, a Marisa BH é ponto de referência para moda acessível no coração do comércio de Belo Horizonte, com fácil acesso pelas principais vias do Centro . A unidade segue as diretrizes sustentáveis da rede, utilizando materiais recicláveis e promovendo ações de moda mais consciente e democrática .

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Loja Marisa - Rio Branco

RIO BRANCO, AC

Avenida Getúlio Vargas, 258

OBSERVAÇÕES

Localizada na Avenida Getúlio Vargas, 258 , a Marisa Rio Branco é ponto estratégico no centro comercial da capital, beneficiandose do altíssimo fluxo de pedestres da região. Alinhada às diretrizes da rede, a loja promove consumo consciente e eficiência operacional, reforçando o compromisso com moda democrática e sustentável .

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Loja Marisa - Florianopolis

FLORIANOPOLIS, SC

Praça XV de Novembro, 111

OBSERVAÇÕES

A Marisa Florianópolis, na Praça XV de Novembro, oferece moda com qualidade e preços justos em um ambiente acolhedor e de

fácil acesso no centro da cidade. O espaço conta com moda feminina, íntima, masculina e infantil, além de acessórios e calçados, com atendimento personalizado para auxiliar nas melhores escolhas .

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GPA ÁGUAS CLARAS

BRASÍLIA, DF

Quadra 206 Lote 02

OBSERVAÇÕES

O Pão de Açúcar Águas Claras segue o conceito de "supermercado de vizinhança", com ambiente acolhedor e grande variedade de produtos, desde itens essenciais até opções premium. A loja conta com açougue, padaria, hortifrúti e o serviço Clique e Retire. Com foco em sustentabilidade, implementa práticas de reciclagem e oferece descontos especiais em produtos selecionados .

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08 UNIDADES DISPONÍVEIS PARA LOCAÇÃO

OPORTUNIDADE DE LOCAÇÃO

MDX

RIO DE JANEIRO, RJ

ÁREA DISPONÍVEL

231 m²

VALOR PEDIDO R$ 101/m²

INTERESSADOS EM LOCAÇÃO

[email protected]

R$21,4 bilhões

sob gestão em 29/05/2026

66

fundos de investimento +540.000

investidores

22 anos

de história

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody's

37%

Plataformas, WMs e EFPCs

63%

listados e cetipados

42

colaboradores

8 anos de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

EQUIPE DE GESTÃO

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo

RELACIONAMENTO COMINVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

42 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(¹)REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

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10 ANEXOS

DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET

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11 GLOSSÁRIO

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11 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

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11 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

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11 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

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12 DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability") . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado . Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos . A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento . A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC . É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia .

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inダ日

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