Relatório Gerencial CXAG11 de agosto de 2026

RELATÓRIO AO INVESTIDOR FII CAIXA AGÊNCIAS CXAG11 RBASSET

Informações Gerais do Fundo

Características Gerais e Política de Investimentos

O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA AGÊNCIAS (“Fundo”), constituído sob a forma de condomínio fechado, tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição de ativos imobiliários visando a obtenção de renda.

Em 08 de outubro de 2021 a Caixa Econômica Federal integralizou no Fundo 32 agências e recursos necessários para despesas e benfeitorias dos imóveis, celebrando contratos de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.

Seu IPO, via Oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da totalidade das cotas da Caixa, ocorreu em 30 de dezembro de 2021 a um preço de R$103,70/cota, totalizando R$ 216.797.397,70

Características do Contrato de Locação

Os contratos de locação na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo (“Locador”) e a Caixa Econômica Federal (“Locatária”), possuem vigência de 10 anos a partir de outubro de 2021.

Os aluguéis são corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA ou IGP-M, o que for menor, tendo as partes renunciado ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos aluguéis, exceto por uma ação revisional a ser realizada no 5° ano do contrato vigente.

O aluguel devido pela Locatária ao Fundo entre a Oferta Primária e o IPO, totalizando R$ 3,85 milhões, foi diferido e será pago nos primeiros 4 anos a partir do IPO de forma decrescente, tendo sua última parcela prevista para 01 de outubro de 2025.

O Fundo comprometeu-se a realizar benfeitorias/intervenções descritas nos Contratos de Locação, as quais deverão ser iniciadas no primeiro ano de locação.

Caso haja rescisão antecipada do contrato de locação, a Locatária deverá indenizar o Fundo com o valor presente à taxa Selic do montante total devido considerando o período contratual remanescente.

A Caixa Econômica Federal possui a Opção de Compra de cada imóvel ao término do contrato de locação, com o valor de aquisição sendo o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.

Comentários da Gestora

Panorama Geral

Ao longo do mês de agosto, as intervenções de melhoria contratualmente previstas para os ativos do portfólio tiveram prosseguimento, sustentadas por supervisão técnica permanente e por interlocução frequente com os órgãos públicos envolvidos, o que assegura a regularidade e a adequação das obras executadas.

Conforme publicado no Fato Relevante de 08/09/2026, o Fundo celebrou o Compromisso de Compra e Venda do imóvel Agência São Lourenço/MG, pelo valor de R$ 4,75 milhões. A alienação do ativo será realizada com ágio de 25,1% em relação ao último laudo de avaliação e de 35,6% sobre o custo histórico do imóvel, o que representaria um lucro de R$ 0,60 por cota, a ser distribuído aos cotistas, e uma TIR nominal de 15,2% a.a. (MOIC de 1,8x) no período de posse do ativo. A conclusão da operação permanece sujeita à renúncia do direito de preferência pela Locatária e ao cumprimento das demais condições suspensivas previstas no CCV.

Principais Indicadores do Mês

Em 17 de setembro foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,51 milhão, ou R$ 0,72 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 11,98%, com base no fechamento de ago/26 (R$ 72,13 por cota).

A cota negociada no mercado secundário apresentou uma variação de -3,95% ao longo do mês de agosto. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 3,3 milhões, representando um giro de 2,17% em relação ao percentual total das cotas.

O fundo fechou o mês cotado a R$ 150,8 milhões a mercado, que representa um deságio de 30,3% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.583/m².

Breve Panorama Macroeconômico

Agosto foi marcado pelo simpósio de Jackson Hole, em que o viés hawkish de Kevin Warsh levou o mercado a precificar aperto monetário no último trimestre do ano. Nos EUA, os dados vieram mistos, com deterioração do mercado de trabalho de um lado e PCE acima das estimativas de outro; pela ferramenta FedWatch, as apostas para a próxima reunião do Fed dividem-se em torno de 60% para uma alta de 25 bps. O mês também trouxe piora no âmbito geopolítico, com o rompimento do cessar-fogo no Oriente Médio.

No cenário doméstico, diferentemente dos meses anteriores, os fatores locais foram os principais catalisadores. Produção industrial, PMIs, IBC-Br e CAGED vieram abaixo do esperado, reforçando a perspectiva de desaceleração da atividade e animando os investidores quanto a uma Selic menor, enquanto a dívida líquida do setor público avançou de 68,5% para 69,1% do PIB e as pesquisas apontaram estreitamento da corrida presidencial. O fluxo estrangeiro voltou a ser negativo, com saída de R$ 18,1 bilhões na B3, mantendo saldo positivo de R$ 18,2 bilhões no ano.

O IPCA de julho variou 0,07%, quarta desaceleração consecutiva, levando o acumulado em 12 meses a 4,44%, enquanto o IPCA-15 de agosto recuou 0,40%, com 12 meses em 4,24%. O Focus ajustou a projeção de IPCA de 2026 de 5,03% para 5,01% e manteve a Selic ao final do ano em 13,75%. Nesse ambiente, a curva de juros real teve mais um mês de arrefecimento, com os índices IMA-B 5, IMA-B e IMA-B 5+ rendendo 1,28%, 1,58% e 1,81%.

Nos mercados, o Ibovespa encerrou em leve queda de 0,33%, aos 177.419 pontos, após chegar a perder 6,5% ao longo do mês, acumulando alta de 10,11% no ano, enquanto o dólar subiu 2,17%, cotado a R$ 5,18. O petróleo Brent encerrou a US$ 90,49/barril e o minério de ferro avançou 3,81%, a US$ 99,45/tonelada. Para setembro, o foco fica nas decisões de bancos centrais, em especial a do Fed, e, no âmbito doméstico, nas pesquisas eleitorais e em eventual sinalização do Copom.

Principais Marcos do Fundo

Demonstrativo de Resultado

A distribuição de rendimentos aos cotistas é calculada de acordo com o resultado apurado sob regime de caixa do FII em cada mês.

Nota: [1] Valores utilizados para fins de distribuição e sujeitos a ajustes nos meses subsequentes. [2] Valor da cota de fechamento do período de referência.

Benchmark

Comparativo da performance no mercado secundário do CXAG11 em relação ao CDI e IFIX.

Fonte: B3. Rentabilidade do Fundo considera reinvestimento de rendimentos partindo da cota inicial de 103,70.

Liquidez

Histórico de negociações das cotas do FII CXAG11 e do volume negociado.

Fonte: B3

Fonte: B3

Carteira

Abaixo a Carteira do Fundo:

Nota: Valores de fechamento referência sujeitos a ajustes

Imóveis

Abaixo a lista dos imóveis que compõem o portfólio do fundo

Nota: [1] Conforme Laudo de Avaliação elaborado pela Colliers

Agosto/26

Nota Importante

Os rendimentos distribuídos ao Cotista pessoa física serão isentos de imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual, desde que sejam cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições: (i) a Classe possua, no mínimo, 100 (cem) Cotistas; (ii) o Cotista pessoa física não seja titular das Cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; (iii) o conjunto de Cotistas pessoas físicas ligadas não seja titular de Cotas que representem 30% (trinta por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhes derem direito ao recebimento de rendimentos superior a 30% (trinta por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; e (iv) as Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Contatos:

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Oliveira Trust DTVM

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Informações Importantes

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