Relatório Gerencial CXAG11 de maio de 2026

RELATÓRIO AO INVESTIDOR FII CAIXA AGÊNCIAS CXAG11 RBASSET

Informações Gerais do Fundo

Características Gerais e Política de Investimentos

O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA AGÊNCIAS (“Fundo”), constituído sob a forma de condomínio fechado, tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição de ativos imobiliários visando a obtenção de renda.

Em 08 de outubro de 2021 a Caixa Econômica Federal integralizou no Fundo 32 agências e recursos necessários para despesas e benfeitorias dos imóveis, celebrando contratos de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.

Seu IPO, via Oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da totalidade das cotas da Caixa, ocorreu em 30 de dezembro de 2021 a um preço de R$103,70/cota, totalizando R$ 216.797.397,70.

Características do Contrato de Locação

Os contratos de locação na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo (“Locador”) e a Caixa Econômica Federal (“Locatária”), possuem vigência de 10 anos a partir de outubro de 2021.

Os alugueis são corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA ou IGP-M, o que for menor, tendo as partes renunciado ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos alugueis, exceto por uma ação revisional a ser realizada no 5° ano do contrato vigente.

O aluguel devido pela Locatária ao Fundo entre a Oferta Primária e o IPO, totalizando R$ 3,85 milhões, foi diferido e será pago nos primeiros 4 anos a partir do IPO de forma decrescente, tendo sua última parcela prevista para 01 de outubro de 2025.

O Fundo comprometeu-se a realizar benfeitorias/intervenções descritas nos Contratos de Locação, as quais deverão ser iniciadas no primeiro ano de locação.

Caso haja rescisão antecipada do contrato de locação, a Locatária deverá indenizar o Fundo com o valor presente à taxa Selic do montante total devido considerando o período contratual remanescente.

A Caixa Econômica Federal possui a Opção de Compra de cada imóvel ao término do contrato de locação, com o valor de aquisição sendo o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação

Comentários da Gestora

Panorama Geral

No mês de maio, as obras e intervenções de melhoria previstas contratualmente nos ativos do portfólio permaneceram em andamento, com acompanhamento técnico recorrente e interação contínua com os órgãos públicos competentes, incluindo prefeituras, Corpos de Bombeiros e a Caixa Econômica Federal, visando assegurar a conformidade e a regularidade dos serviços executados.

Principais Indicadores do Mês

Em 17 de junho foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,51 milhão, ou R$ 0,72 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 11,39%, com base no fechamento de mai/26 (R$ 75,85 por cota).

A cota negociada no mercado secundário apresentou uma variação de -2,51% ao longo do mês de maio. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 3,7 milhões, representando um giro de 2,31% em relação ao percentual total das cotas.

O fundo fechou o mês cotado a R$ 158,6 milhões a mercado, que representa um deságio de 31,5% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.720/m².

Breve Panorama Macroeconômico

Maio foi um mês de ínterim nas decisões de política monetária dos principais bancos centrais, com manutenção do ambiente favorável aos ativos de risco, sustentado pelo arrefecimento das tensões geopolíticas e pelo otimismo com inteligência artificial. Nos EUA, o S&P 500 subiu 5,15%, o Nasdaq 8,36% e o Dow Jones 2,78%. Pela ferramenta FedWatch, a manutenção dos juros nas próximas duas reuniões é quase unânime, com apostas próximas a 70% de aumento em setembro, já sob a nova presidência de Kevin Warsh no Fed.

No Brasil, a B3 teve saída líquida de capital estrangeiro de R$ 14,9 bilhões, a maior desde março de 2020, embora o ano ainda acumule entrada de R$ 41,6 bilhões. O movimento refletiu o global rotation, preocupações fiscais e risco eleitoral, com a dívida líquida do setor público subindo de 66,8% para 67,4% do PIB e nova abertura da curva de juros real. O Ibovespa caiu 7,22%, aos 173.787 pontos, mas acumula 7,86% no ano, enquanto o dólar avançou 1,83%, a R$ 5,04.

No campo inflacionário, o IPCA de abril avançou 0,67%, levando o acumulado em 12 meses a 4,39%, e o IPCA-15 de maio subiu 0,62%, com 12 meses em 4,64%, acima do teto da meta. O Focus elevou a projeção de IPCA deste ano de 4,91% para 5,11%, décima terceira alta consecutiva, e a de Selic de 13,00% para 13,50%, com parte dos economistas já projetando 14,00% ao fim de 2026.

Principais Marcos do Fundo

Demonstrativo de Resultado

A distribuição de rendimentos aos cotistas é calculada de acordo com o resultado apurado sob regime de caixa do FII em cada mês.

Nota: [1] Valores utilizados para fins de distribuição e sujeitos a ajustes nos meses subsequentes. [2] Valor da cota de fechamento do período de referência.

Benchmark

Comparativo da performance no mercado secundário do CXAG11 em relação ao CDI e IFIX.

Fonte: B3. Rentabilidade do Fundo considera reinvestimento de rendimentos partindo da cota inicial de 103,70.

Liquidez

Histórico de negociações das cotas do FII CXAG11 e do volume negociado.

Fonte: B3

Fonte: B3

Carteira

Abaixo a Carteira do Fundo:

Nota: Valores de fechamento referência sujeitos a ajustes

Imóveis

Abaixo a lista dos imóveis que compõem o portfólio do fundo

Nota: [1] Conforme Laudo de Avaliação elaborado pela Colliers

Nota Importante

Os rendimentos distribuídos ao Cotista pessoa física serão isentos de imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual, desde que sejam cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições: (i) a Classe possua, no mínimo, 100 (cem) Cotistas; (ii) o Cotista pessoa física não seja titular das Cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; (iii) o conjunto de Cotistas pessoas físicas ligadas não seja titular de Cotas que representem 30% (trinta por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhes derem direito ao recebimento de rendimentos superior a 30% (trinta por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; e (iv) as Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Contatos:

RB Asset

[email protected]

Oliveira Trust DTVM

[email protected]

Informações Importantes

OS RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS AO COTISTA PESSOA FÍSICA SERÃO ISENTOS DE IMPOSTO DE RENDA NA FONTE E NA DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL, DESDE QUE SEJAM CUMPRIDAS, CUMULATIVAMENTE, AS SEGUINTES CONDIÇÕES: (I) A CLASSE POSSUA, NO MÍNIMO, 100 (CEM) COTISTAS; (II) O COTISTA PESSOA FÍSICA NÃO SEJA TITULAR DAS COTAS QUE REPRESENTEM 10% (DEZ POR CENTO) OU MAIS DA TOTALIDADE DAS COTAS EMITIDAS OU CUJAS COTAS LHE DEREM DIREITO AO RECEBIMENTO DE RENDIMENTO SUPERIOR A 10% (DEZ POR CENTO) DO TOTAL DE RENDIMENTOS AUFERIDOS PELA CLASSE; (III) O CONJUNTO DE COTISTAS PESSOAS FÍSICAS LIGADAS NÃO SEJA TITULAR DE COTAS QUE REPRESENTEM 30% (TRINTA POR CENTO) OU MAIS DA TOTALIDADE DAS COTAS EMITIDAS OU CUJAS COTAS LHES DEREM DIREITO AO RECEBIMENTO DE RENDIMENTOS SUPERIOR A 30% (TRINTA POR CENTO) DO TOTAL DE RENDIMENTOS AUFERIDOS PELA CLASSE; E (IV) AS COTAS SEJAM ADMITIDAS À NEGOCIAÇÃO EXCLUSIVAMENTE EM BOLSAS DE VALORES OU NO MERCADO DE BALCÃO ORGANIZADO.