Relatório Gerencial CXAG11 de dezembro de 2025

DEZEMBRO 2025

RELATÓRIO AO INVESTIDOR FII CAIXA AGÊNCIAS CXAG11

RBASSET

Informações Gerais do Fundo

Características Gerais e Política de Investimentos

O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA AGÊNCIAS (“Fundo”), constituído sob a forma de condomínio fechado, tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição de ativos imobiliários visando a obtenção de renda.

Em 08 de outubro de 2021 a Caixa Econômica Federal integralizou no Fundo 32 agências e recursos necessários para despesas e benfeitorias dos imóveis, celebrando contratos de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.

Seu IPO, via Oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da totalidade das cotas da Caixa, ocorreu em 30 de dezembro de 2021 a um preço de R$103,70/cota, totalizando R$ 216.797.397,70

Características do Contrato de Locação

Os contratos de locação na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo (“Locador”) e a Caixa Econômica Federal (“Locatária”), possuem vigência de 10 anos a partir de outubro de 2021.

Os alugueis são corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA ou IGP-M, o que for menor, tendo as partes renunciado ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos alugueis, exceto por uma ação revisional a ser realizada no 5° ano do contrato vigente.

O aluguel devido pela Locatária ao Fundo entre a Oferta Primária e o IPO, totalizando R$ 3,85 milhões, foi diferido e será pago nos primeiros 4 anos a partir do IPO de forma decrescente, tendo sua última parcela prevista para 01 de outubro de 2025.

O Fundo comprometeu-se a realizar benfeitorias/intervenções descritas nos Contratos de Locação, as quais deverão ser iniciadas no primeiro ano de locação.

Caso haja rescisão antecipada do contrato de locação, a Locatária deverá indenizar o Fundo com o valor presente à taxa Selic do montante total devido considerando o período contratual remanescente.

A Caixa Econômica Federal possui a Opção de Compra de cada imóvel ao término do contrato de locação, com o valor de aquisição sendo o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.

Comentários da Gestora

Panorama Geral

No mês de dezembro, as obras de melhorias previstas contratualmente nos ativos do portfólio mantiveram seu curso normal, com acompanhamento técnico contínuo e supervisão dos órgãos públicos competentes, como prefeituras e Corpos de Bombeiros, além da Caixa Econômica Federal, garantindo a conformidade legal das intervenções.

Principais Indicadores do Mês

Em 19 de janeiro foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,80 milhão, ou R$ 0,86 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 13,43%, com base no fechamento de dez/25 (R$ 76,86 por cota).

A cota negociada no mercado secundário apresentou uma variação de +4,37% ao longo do mês de dezembro. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 2,9 milhões, representando um giro de 1,89% em relação ao percentual total das cotas.

O fundo fechou o mês cotado a R$ 160,7 milhões a mercado, que representa um deságio de 30,5% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.755/m².

Breve Panorama Macroeconômico

O ano de 2025 foi marcado por forte desempenho dos mercados globais, com recordes históricos nas principais bolsas, avanço do ciclo de afrouxamento monetário nas economias desenvolvidas e manutenção de riscos relevantes no radar, como tensões geopolíticas e a política tarifária dos EUA. Em dezembro, o Fed realizou novo corte de juros, ainda que sem unanimidade, reforçando uma trajetória futura mais incerta para a política monetária, apesar da resiliência da economia americana. As bolsas dos EUA encerraram o mês próximas da estabilidade, acumulando ganhos expressivos no ano.

No Brasil, dezembro registrou saída pontual de capital estrangeiro, mas o saldo anual permaneceu amplamente positivo, refletindo um ano de fluxo consistente. A desaceleração da inflação, o câmbio relativamente controlado e a expectativa de flexibilização monetária sustentaram uma perspectiva mais favorável para ativos de risco. Por outro lado, o cenário fiscal seguiu como principal ponto de atenção, em meio a dados mistos de atividade e deterioração do resultado primário.

A inflação manteve trajetória de arrefecimento, com o IPCA dentro do intervalo de tolerância da meta e revisões baixistas nas projeções do Boletim Focus. As expectativas para a Selic permaneceram estáveis, enquanto a curva de juros reais apresentou abertura em dezembro, após forte fechamento no mês anterior.

No mercado local, o Ibovespa renovou máximas históricas e encerrou dezembro com alta moderada, acumulando forte valorização em 2025. O dólar avançou no mês, mas fechou o ano com desvalorização relevante. Entre as commodities, o petróleo seguiu pressionado, enquanto o minério de ferro mostrou resiliência. Para o início de 2026, o foco permanece nas decisões do Fed e do Copom, com expectativa de manutenção dos juros externos e possível início do ciclo de queda da Selic, ainda condicionado às incertezas fiscais e inflacionárias.

Principais Marcos do Fundo

Demonstrativo de Resultado

A distribuição de rendimentos aos cotistas é calculada de acordo com o resultado apurado sob regime de caixa do FII em cada mês.

Nota: [1] Valores utilizados para fins de distribuição e sujeitos a ajustes nos meses subsequentes. [2] Valor da cota de fechamento do período de referência.

Benchmark

Comparativo da performance no mercado secundário do CXAG11 em relação ao CDI e IFIX.

Fonte: Broadcast. Rentabilidade do fundo considera reinvestimento de rendimentos. Cota base 100 em 04/01/2022, dia anterior a o início das negociações do fundo.

Liquidez

Histórico de negociações das cotas do FII CXAG11 e do volume negociado.

Fonte: Broadcast [1] Desde o início das negociações do fundo em 05/Jan/2022.

Fonte: B3

Carteira

Abaixo a Carteira do Fundo:

Nota: Valores de fechamento referência sujeitos a ajustes

Imóveis

Abaixo a lista dos imóveis que compõem o portfólio do fundo

Nota: [1] Conforme Laudo de Avaliação elaborado pela Colliers.

Nota Importante

Os rendimentos distribuídos ao Cotista pessoa física serão isentos de imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual, desde que sejam cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições: (i) a Classe possua, no mínimo, 100 (cem) Cotistas; (ii) o Cotista pessoa física não seja titular das Cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; (iii) o conjunto de Cotistas pessoas físicas ligadas não seja titular de Cotas que representem 30% (trinta por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhes derem direito ao recebimento de rendimentos superior a 30% (trinta por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; e (iv) as Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Contatos:

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Oliveira Trust DTVM

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Informações Importantes

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