Relatório Gerencial CXCO11 de agosto de 2026
Relatório Gerencial do Caixa Imóveis Corporativos (CXCO11), fundo imobiliário híbrido, referente a agosto de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 08/10/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CXCO11 fechou a R$ 69,65, com P/VP de 0,72 (valor patrimonial de R$ 97,18 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,75 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,08% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 381,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 38.658.984/0001-75
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/08/2026
- Data de entrega
- 08/10/2026 19:47
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO MENSAL AGOSTO DE 2026
CARTA DO GESTOR 1/2
Panorama Geral
No mês de agosto, as cotas do Fundo encerraram o período cotadas a R$ 70,09, alta de 0,11% em relação ao fechamento de julho (R$ 70,01), mantendo a recuperação do valor da cota após a intensa queda dos meses anteriores.
No dia 10/07 o fundo concretizou a assinatura do contrato de compra e venda do ativo de Cascavel após a Caixa não executar o seu direito de preferência. O fundo recebeu o valor de 15.240.000,00, referente a 60% do valor de venda do ativo. O ganho de capital correspondente ao valor pago pelo comprador, poderá ser distribuído aos cotistas até o mês de dezembro de 2026. O próximo pagamento está previsto para a mesma data em janeiro de 2027, seguida de mais 3 parcelas correspondente a 10% do valor total de venda por semestre.
O fundo permaneceu responsável pela execução da obra do ativo, não sendo atribuída essa obrigação ao comprador. Entretanto, o respectivo valor foi considerado no CAP.
Obras
No mês de agosto, foram registrados avanços significativos no processo de encerramento da obra de Brasília, que atualmente aguarda a formalização do prestador pela Caixa para a assinatura do termo de entrega da obra e a consequente liberação dos valores retidos.
Para o próximo mês, estão previstas a assinatura do contrato para execução dos elevadores de Curitiba e a formalização do termo de aceite dos escopos de obra, conforme estabelecido no contrato de locação.
Para os ativos de Horto Florestal, ainda não foram registrados avanços relevantes.
O projeto permanece concluído, enquanto seguimos conduzindo o processo de aprovação junto ao Corpo de Bombeiros.
Revisional
A negociação com a Caixa permanece em andamento. O fundo realizou uma reunião em Porto Alegre, com a participação da equipe responsável pela Caixa e dos responsáveis pelas tratativas por parte da CBRE.
Durante a reunião, foram discutidos os impactos do não reajuste dos aluguéis sobre os investimentos e as obras previstas para os ativos. Contudo, a Caixa informou que, em nível de matriz, não possui autonomia para negociar os valores de locação em desacordo com o laudo de avaliação elaborado pela empresa contratada pela própria instituição, que indicou um reajuste de aproximadamente 1% sobre o valor total dos aluguéis.
Na ocasião, a Caixa também informou que não poderia disponibilizar os laudos ou detalhar as respectivas metodologias, mas se comprometeu a fornecer o contato da empresa responsável pela avaliação, permitindo que a CBRE esclareça quais indicadores e parâmetros de mercado foram utilizados na análise.
A partir de uma futura reunião entre a CBRE e a empresa contratada pela Caixa, será possível aprofundar o entendimento sobre a metodologia adotada e avaliar sua aderência aos parâmetros de mercado. Com base nessa análise, o fundo poderá estudar as medidas cabíveis, inclusive uma eventual judicialização, considerando que, até o momento, as alternativas de negociação e as demais iniciativas colaborativas foram exploradas sem que se chegasse a uma solução.
CARTA DO GESTOR 2/2
Cenário macroeconômico
A pressão sobre os fundos imobiliários ficou mais forte em agosto. O IFIX caiu 1,5%, a queda mais intensa desde o início da sequência negativa, que já chega a quatro meses. O movimento veio acompanhado de uma forte reprecificação das curvas de juros, no Brasil e no exterior, e de um ambiente político mais sensível à medida que o calendário eleitoral avança.
Nos Estados Unidos, em seu discurso, o presidente do Federal Reserve, reforçou o compromisso com o controle da inflação em tom mais rígido que o esperado. Com isso, os contratos futuros passaram a indicar como cenário mais provável uma alta de juros já na reunião de setembro.
Internamente, as expectativas de inflação seguem desconfortáveis. O mercado projeta IPCA de 5,01% para 2026 e de 4,28% para 2027, ambos acima do centro da meta, e estima que a Selic termine o ano em 13,75%, segundo o Boletim Focus. O Banco Central, em sua comunicação, apontou incômodo tanto com a desancoragem das projeções quanto com a inflação corrente, o que reduz o espaço para uma flexibilização mais rápida.
A questão fiscal ganhou mais peso no debate. Com a dívida bruta em trajetória ascendente, as propostas dos candidatos para as contas públicas passaram a ser acompanhadas de perto pelos investidores, o que aumentou a volatilidade dos ativos locais. Soma-se a isso o elevado número de operações de compra e venda de imóveis anunciadas no período, que também pesou sobre as cotas. Em comparação, o Ibovespa teve um mês mais estável, com recuo de 0,3%.
Nas lajes corporativas, os escritórios de alto padrão em regiões centrais continuam se recuperando, enquanto os imóveis em regiões periféricas ainda enfrentam uma absorção mais lenta.
A pressão sobre as cotas, portanto, veio menos da operação dos ativos e mais da concorrência com a renda fixa: com os títulos públicos atrelados à inflação oferecendo retornos reais elevados, o investidor passou a exigir um desconto maior para manter exposição a imóveis.
Distribuição de dividendos
Em 12 meses foram distribuídos R$ 9,01/cota, o que representa um dividend yield de 12,85% a.a. líquido de Imposto de Renda, tomando como base a cota de mercado de fechamento de R$ 70,09
No mês, o fundo distribuirá R$ 0,75/cota, em linha com as distribuições passadas.
INFORMAÇÕES GERAIS DOS FUNDOS
DADOS
CNPJ: 38.658.984/0001-75
Gestor de Valores Mobiliários: Patagônia Capital
Gestor de Valores Imobiliários: Vórtx Administrador: Vórtx Ticker: CXCO11 Auditor Independente: Next
IPO: 31/03/2021
TAXAS
Administração: 0,125% Gestão: 0,125% Total: 0,250%
RESUMO DO PORTFÓLIO
Número de Ativos: 9
ABL: 86.623 Vacância Física: 0% Número de Locatários: 1
CARACTERÍSTICAS
Tipo de Fundo: FII
Início das Atividades: 14/09/2020 Tipo de Oferta: ICVM 400 Prazo do Fundo: Indeterminado
OBJETIVO
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Imóveis Corporativos, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da aquisição de ativos imobiliários e/ou recebimentos mensais de locação e investimento em valores mobiliários, segundo a política de investimento estabelecida no Regulamento.
Em 23 de dezembro de 2020 a Caixa Econômica Federal integralizou no fundo 10 agências, celebrando o contrato de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.
A oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da Totalidade das Cotas da Caixa, ocorreu em 31 de março de 2021 a um preço de R$ 101,99.
AGOSTO/2026
Patrimônio Líquido: R$ 381.386.234,21
Quantidade de Cotas: 3.924.500 Valor Cota Patrimonial: R$ 97,18 Valor da Cota no Mercado: R$ 70,09
P/B 0,72
Resultado Distribuído no mês: 95,59% Resultado Distribuído no semestre: 95,60%
CARACTERÍSTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Modalidade do Contrato:
Contratos de Locação assinados na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo e a Caixa Econômica Federal.
Vigência de 10 anos com vencimento em 25 de dezembro de 2030.
Correção dos Aluguéis:
Aluguéis corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA.
Em abril de 2025 os aluguéis tiveram correção positiva de 5,48% do IPCA.
Renúncia ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos aluguéis exceto por 1 (uma) ação revisional a ser realizada no 5º (ano) de vigência dos contratos de locação.
Benfeitorias:
O Fundo compromete-se a realizar benfeitorias descritas nos Contratos de Locação.
As benfeitorias devem ser iniciadas conforme cronograma indicativo.
Rescisão Antecipada:
Em caso de rescisão antecipada, a Locatária indenizará o Fundo com base no valor presente à taxa Selic do montante total devido para o período contratual remanescente.
Opção de Compra:
A Caixa Econômica Federal possui a opção de compra de cada imóvel ao término do contrato. O valor de aquisição será o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
| Ativo | Localização | UF | % sobre ABL | ABL Total (m²) | Prazo Médio Remanescente (meses) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ed. Blumenau | Blumenau - SC | SC | 7% | 5.793 | 51 |
| Ed. Carlos Gomes | Curitiba - PR | PR | 18% | 15.779 | 51 |
| Ed. CICOB | Caxias do Sul - RS | RS | 5% | 4.136 | 51 |
| Ed. Caixa | Brasília - DF | DF | 19% | 16.703 | 51 |
| Ed. Horto Florestal | Belo Horizonte - MG | MG | 9% | 7.572 | 51 |
| Ed. Novo Hamburgo | Novo Hamburgo - RS | RS | 6% | 4.782 | 51 |
| Ed. Querência | Porto Alegre - RS | RS | 26% | 22.544 | 51 |
| Ed. Sede Contorno | Belo Horizonte - MG | MG | 4% | 3.746 | 51 |
| Ed. Sede Mato Grosso | Cuiabá - MT | MT | 6% | 5.570 | 51 |
| Total | 1 | 86624,48 | 51 |
| Relação de Localidade e % de Receita | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SC | PR | RS | DF | MG | MT | |||
| 4% | 14% | 25% | 39% | 13% | 5% | |||
PORTFÓLIO
O valor dos imóveis a mercado, e o Cap Rate, foram atualizados de acordo com a nova precificação disponibilizada no Laudo de Avaliação Patrimonial dos imóveis.
| Ativo | % da receita | Valor de mercado (R$) | Aluguel (R$/mês) | Aluguel (R$/m²) | Cap rate (a.a.) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ed. Blumenau | 4% | 15.900.000 | 128.830,96 | 22,24 | 9,72% | |
| Ed. Carlos Gomes | 14% | 49.200.000 | 419.207,35 | 26,57 | 10,22% | |
| Ed. Caxias do Sul | 3% | 11.300.000 | 97.662,17 | 23,61 | 10,37% | |
| Ed. Filial | 39% | 131.100.000 | 1.202.500,70 | 71,99 | 11,01% | |
| Ed. Horto Florestal | 3% | 11.200.000 | 93.976,18 | 12,41 | 10,07% | |
| Ed. Novo Hamburgo | 3% | 10.200.000 | 91.207,35 | 19,07 | 10,73% | |
| Ed. Querência | 19% | 68.800.000 | 589.897,95 | 26,17 | 10,29% | |
| Ed. Sede Contorno | 10% | 32.900.000 | 290.215,97 | 77,47 | 10,59% | |
| Ed. Sede Mato Grosso | 5% | 17.800.000 | 147.053,14 | 26,40 | 9,91% | |
| Total | 100% | 348.400.000 | 3.060.551,77 | 35,33 | 10,54% | |
Distribuição por valor de mercado
O imóvel de maior valor patrimonial é o Edifício Filial, localizado em Brasília/DF, que também responde pela maior receita proporcional de aluguel do Fundo. Todos os imóveis estão locados à Caixa Econômica Federal, mantendo uma taxa de vacância física de 0%.
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO
| FII CAIXA IMÓVEIS CORPORATIVOS | jul/26 | ago/26 | set/26 | out/26 | nov/26 | dez/26 | Total 2° sem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Propriedades para investimentos | |||||||
| Receitas de aluguéis das propriedades para investimento | 3.141.898 | 3.115.491 | 6.257.389 | ||||
| Despesas com manutenção e conservação das propriedades para investimento | (34.000) | (44.800) | (78.800) | ||||
| Resultado líquido das propriedades para investimentos | 3.107.898 | 3.070.691 | 6.178.589 | ||||
| Ativos financeiros de natureza imobiliária | |||||||
| Juros de CRI | 51.507 | 45.652 | 97.159 | ||||
| Resultado com aplicações equivalentes de caixa | |||||||
| Rendimentos com cotas de fundo renda fixa | 114.744 | 94.421 | 209.165 | ||||
| Outras despesas financeiras | |||||||
| Despesas administrativas | |||||||
| Taxa de Administração | (39.256) | (43.453) | (82.709) | ||||
| Taxa de Gestão | (39.256) | (43.453) | (82.709) | ||||
| Tarifas bancárias | (168) | (532) | (700) | ||||
| Despesa com laudos de avaliação | |||||||
| Despesa com auditoria | |||||||
| Despesas com seguros | 104 0401 | ||||||
| Despesa com advogados Taxa Anbima | (104.276) | (25.258) | (129.534) | ||||
| Taxas Cartorárias | (404) | (917) | (917) | ||||
| (421) | (981) | (1.402) | |||||
| Taxa de Fiscalização CVM Taxa Cetip | (5.071) | (5.071) | |||||
| Anuidade B3 | (3.071) | (3.071) | |||||
| Despesas com certificado digital | |||||||
| Outras despesas administrativas | (12.000) | (12.000) | (24.000) | ||||
| Resultado total das despesas administrativas | (195.378) | (131.665) | (327.043) | ||||
| Resultado caixa do Fundo no mês | 3.078.770 | 3.079.100 | |||||
| PU definido pelo Gestor e aprovado pelo Administrador | 0,7500 | 0,7500 | 1,5000 | ||||
| Mín. 95% sobre o resultado caixa do Fundo | 2.924.832 2.943.375 | 2.925.145 2.943.375 | 5.849.976,52 | ||||
| Saldo total distribuído pelo Fundo Percentual distribuído | 95,60% | 95,59% | 5.886.750,00 95,60% | ||||
| Quantidade de cotas | 3.924.500 | 3.924.500 | 3.924.500 | ||||
| Quantidade de cotas | 3.924.300 | 3.824.500 | 3.824.300 |
OBRAS
| CAIXA E PLANEJAME | NTO DE OBRAS | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Agência | Projeto | Status | Serviço contratado | Empresa contratada | Val | or contratado | Valores pagos até jun/26 | Previsão de pagamento em jul/26 | Saldo | Saldo remanescente | ||
| Ed. Cicob Caxias | Acessibilidade + AVCB + Segregação | Executado | Gerenciamento da obra | Baggio | R$ | 50.010,40 | R$ | 50.010,40 | R$ | - | ||
| Executado | Execução das obras de adequação | Markfer | R$ | 1.350.337,73 | R$ | 1.350.337,73 | R$ | - | ||||
| Ed. Cicob Caxias | Acessionidade + AVCB + Segregação | Executado | Compra de elevador | TKE | R$ | 104.500,00 | R$ | 104.500,00 | R$ | - | ||
| Executado | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 35.000,00 | R$ | - | |||||
| Ed. Sede Mato Grosso | Retrofit climatização agência Retrofit climatização sede | Executado Executado | Reforma do sistema de ar condicionado | GDCM | R$ | 1.797.000,00 | R$ | 1.827.354,64 | R$ | - | ||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 42.000,00 | R$ 3.500,00 | R$ | - | ||||
| Retrofit fachada | Em cotação | R$ | - | |||||||||
| Adequação AVCB | Executado | R$ | - | |||||||||
| Auditorio | Pendente | R$ | - | |||||||||
| Ed. Horto Florestal | Infiltração telhado + Pintura externa | Contrato cancelado | • | GLA | R$ | 1.551.961,70 | R$ | 943.595,70 | R$ | - | ||
| Em execução | Retrofit iluminação e forro | MF | R$ | 269.654,11 | R$ | 269.654,11 | R$ | - | ||||
| Acessibilidade agência | Em execução | Acessibilidade agência | Rita Arq | R$ | 3.600,00 | R$ | 3.600,00 | R$ | - | |||
| Executado | Topografia | Conceito Topografia | R$ | 1.500,00 | R$ | 1.500,00 | R$ | - | ||||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | ļ., | n/a | R$ | 90.000,00 | R$ | - | ||||
| Ed. Filial Brasilia | Infiltração subsolo | Em execução | Impermeabilização da laje externa | Gonçalves Eng. | R$ | 1.372.617,51 | R$ | 1.315.199,33 | R$ | 57.418,18 | ||
| Executado | Residual - Manta de sacrificio | Gonçalves Eng. | R$ | 3.595,00 | R$ | 3.595,00 | ||||||
| Executado | Tapume para rota de fuga | Gonçalves Eng. | R$ | 24.225,00 | R$ | 24.225,00 | R$ | - | ||||
| Executado | Abertura da laje | Gonçalves Eng. | R$ | 149.910,00 | R$ | 149.910,00 | R$ | - | ||||
| Em execução | Gerenciamento da obra | Emival Eng. | R$ | 56.000,00 | R$ | 56.000,00 | R$ | - | ||||
| Em execução | Fiscalização | BRG (valor mensal) | R$ | 7.250,00 | R$ | 79.750,00 | R$ | - | ||||
| A executar | Pintura Subsolo | Gonçalves Eng. | R$ | 96.904,00 | R$ | 48.452,00 | R$ | 48.452,00 | ||||
| A executar | Placas de Forro | R Cervelline | R$ | 10.800,00 | R$ | 10.800,00 | ||||||
| A executar | Placas Alucobond | Go Esquadrarias | R$ | 39.295,15 | R$ | 39.295,15 | R$ | - | ||||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma (valor mensal) | n/a | R$ | 92.000,00 | R$ 4.000,00 | R$ | - | ||||
| Ed. Querência | Reforma das áreas afetadas | Executado | Limpeza técnica | NS Engenharia | R$ | 485.000,00 | R$ | 485.000,00 | R$ | - | ||
| Executado | Laudo da puma | Puma Eng. | R$ | 23.253,76 | R$ | 23.253,76 | R$ | - | ||||
| Executado | Retrofit do SDAI - Material | Global Sonic | R$ | 280.049,52 | R$ | 280.049,52 | R$ | - | ||||
| Executado | Projeto técnico | Baggio | R$ | 169.000,00 | R$ | 169.000,00 | R$ | - | ||||
| Executado | Retrofit do SDAI - Mão de obra | WAH | R$ | 42.400,00 | R$ | 42.400,00 | R$ | - | ||||
| Executado | Laudo estrutural | Engemat | R$ | 78.160,00 | R$ | 78.160,00 | R$ | - | ||||
| Em execução | Consultoria de Projetos | Simetria | R$ | 68.000,00 | R$ | 68.000,00 | R$ | - | ||||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 56.000,00 | R$ | - | |||||
| Em execução | Projetos executivos | Baggio | R$ | 170.000,00 | R$ | 68.000,00 | R$ 34.000,00 | R$ | 102.000,00 | |||
| Ed. Cascavel | Retrofit de ar condicionado | n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 9.000,00 | R$ 4.500,00 | R$ | - | ||
| Tota | 1 | R$ | 7.801.247,34 | R$ 7.500,00 | R$ | 222.265,18 | ||||||
STATUS DAS OBRAS
Edifício Filial:
Escopo / Status
- Demolição da laje (100% Concluída)
- Execução da laje de concreto (100% Concluída)
- Execução do piso de acabamento (100% Concluída)
- Impermeabilização (100% Concluída)
- Polimento do piso (100% concluída)
- Pintura do subsolo (em execução)
- Troca do forro subsolo (em execução)
Valor do Prospecto R$ 580.000,00
Total de contratos: R$ 1.760.596,66
Saldo a pagar: R$ 120.265,18
Fotos do relatório de entrega de obra (prestador)
STATUS DAS OBRAS
Edifício Horto Florestal:
Escopo / Status
- Reforma da cobertura (100% Concluída)
- Impermeabilização de laje (100% Concluída)
- Reforma dos sanitários (100% Concluída)
- Forro no 3º Piso (100% concluída)
- Projeto de acessibilidade (Em andamento)
Valor do Prospecto R$ 600.000,00
Total de contratos: R$ 1.826.715,81
Saldo a pagar: R$ -
Visão geral do 3º andar após conclusão do forro
MERCADO SECUNDÁRIO
Durante o mês de agosto, o volume financeiro negociado foi de R$ 3,66 milhões, o que representa um giro de 1,34% em relação ao valor de mercado do fundo, volume inferior à média de liquidez dos últimos 24 meses, de cerca de R$ 3,78 milhões por mês.
Volume Negociado (em milhões de reais)
DESEMPENHO DA COTA
O fundo apresentou uma expressiva retomada do valor de mercado ao longo de 2025, esse movimento também devemos observar ao longo de 2026. No período de doze meses, considerando a cota de agosto de 2025 a agosto de 2026, o fundo apresentou ganho de capital de 23,35%.
Evolução da cota de fechamento do fundo
EVOLUÇÃO DO DIVIDEND YIELD
Em agosto de 2026, o CXCO11 registrou um Dividend Yield anualizado de 12,85% a.a sobre a cota de mercado e 9,27% a.a sobre a cota patrimonial, indicando um nível atrativo de retorno ao cotista. Essa diferença reforça que, apesar da cota estar descontada, o fundo segue entregando rendimentos consistentes em relação ao seu valor patrimonial.
Dividend Yield anualizado (sobre a cota fechamento)
Distribuição mensal de dividendos - (últimos 24 meses)
P A T A G O N I A C A P I T A L
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