Relatório Gerencial CXCO11 de abril de 2026
Relatório Gerencial do Caixa Imóveis Corporativos (CXCO11), fundo imobiliário híbrido, referente a abril de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 11/06/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CXCO11 fechou a R$ 69,65, com P/VP de 0,72 (valor patrimonial de R$ 97,18 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,75 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,08% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 381,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 38.658.984/0001-75
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/04/2026
- Data de entrega
- 11/06/2026 09:55
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
PATAGÔNIA
C A PIT A L
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO CAIXA IMOVEIS CORPORATIVOS CNPJ: 38.658.984/0001-75
RELATÓRIO MENSAL ABRIL DE 2026
CARTA DO GESTOR 1/2
Panorama Geral
Em abril, o fundo continuou sendo negociado acima de R$ 70,00 por cota, encerrando o mês cotado a R$ 73,20/cota.
Ao longo do mês, houve avanços relevantes em temas que aguardavam retorno da Caixa.
O termo de encerramento da obra do imóvel de Caxias do Sul foi assinado pela Caixa e pelo fundo, formalizando a inexistência de pendências relacionadas à obra executada. Além disso, não há outras intervenções previstas em Prospecto para esse imóvel, permitindo considerar o projeto concluído.
Permanecemos aguardando a retomada das discussões para assinatura dos termos referentes aos imóveis de Cuiabá, Horto Florestal e Brasília.
O fundo também recebeu retorno sobre a minuta de Querência, que passou pela análise jurídica da Caixa e foi devolvida ao fundo. As sugestões apresentadas foram acatadas e respondidas, de modo que a expectativa é de assinatura em breve.
Nos demais imóveis, o fundo segue buscando a definição de escopos mais robustos para viabilizar a cotação de novas obras, conforme o caso de Brasília, cujo próximo projeto está classificado como “reforma de agência geral”. Para o início das cotações, é necessário o recebimento de um detalhamento completo dos itens que demandam reforma, documentação que, estamos esperando a Caixa disponibilizar.
Revisional
Em relação à ação revisional, a Caixa preferiu concentrar no mesmo foro a discussão sobre o valor dos aluguéis e as obras previstas no Prospecto, por entender que ambos os assuntos possuem conexão prática no âmbito da negociação. Embora sejam temas distintos, ao final deverão ser considerados para definição de um denominador comum.
A gestão também entende que a negociação dos alugueis devem ser alinhados com as obrigações de obras, além disso, aguardamos os laudos que a Caixa disse apresentar para contrapor os laudos da CBRE.
O fundo sustenta o entendimento de que os aluguéis atualmente se encontram defasados e deveriam estar mais aderentes aos valores praticados no mercado. Adicionalmente, a ausência de reajuste dos contratos pelo IPCA impactou negativamente a capacidade de execução das obras previstas, prejudicando a performance do fundo.
Outro ponto relevante é que os custos estimados das obras vêm sendo cotados em patamares significativamente superiores aos valores originalmente previstos em Prospecto, tornando inviável a continuidade das intervenções sem que haja uma revisão dos aluguéis.
Obras
Devido a um ponto recorrente de infiltração em uma área específica que impacta o subsolo, o prestador realizou o reforço da impermeabilização, com a aplicação de manta impermeabilizante. Após a confirmação da efetividade da intervenção, será realizada a pintura do local, evitando problemas futuros de umidade que possam comprometer o acabamento.
CARTA DO GESTOR 2/2
No Edifício Horto Florestal, o fundo segue em tratativas com a Caixa para a regularização do projeto junto à prefeitura, etapa que representa o último ponto pendente para conclusão desse imóvel. Após a aprovação do projeto, o fundo dará sequência ao processo de cotação e contratação dos prestadores responsáveis pela execução das obras, após decisão de regularização documental.
Cenário macroeconômico
O IFIX encerrou o mês de abril em alta, com valorização de 1,5% em relação ao fechamento de março, dando continuidade ao movimento positivo observado nos últimos meses e favorecendo a classe de fundos imobiliários.
O principal fator por trás desse movimento foi a melhora das expectativas em relação aos juros futuros e à inflação, o que favorece diretamente os fundos imobiliários. O mercado passou a enxergar um cenário mais positivo para a trajetória da Selic, aumentando o apetite dos investidores por ativos de renda variável e renda recorrente, como os FIIs.
Nesse contexto, os fundos de tijolo, especialmente dos segmentos de shoppings, logística e lajes corporativas, apresentaram recuperação ao longo do mês, beneficiados pela perspectiva de um ambiente de juros mais favorável. Os fundos de papel, por sua vez, seguiram demonstrando resiliência, sustentados pelo carrego ainda atrativo dos ativos indexados ao CDI e à inflação.
Por fim, permanece fundamental acompanhar a evolução do cenário macroeconômico, especialmente os indicadores de inflação e atividade econômica, para avaliar a continuidade do ciclo de flexibilização monetária. Caso o ambiente siga favorável, a classe de fundos imobiliários pode continuar se beneficiando da melhora na percepção de risco e da retomada gradual do fluxo de investidores.
Distribuição de dividendos
Em 12 meses, considerando o dividendo anunciado referente a março, foram distribuídos R$ 9,01/cota, o que representa um dividend yield de 12,46% a.a. líquido de Imposto de Renda, tomando como base a cota patrimonial de fechamento de R$ 73,20.
No mês, o fundo distribuirá R$ 0,75/cota, em linha com as distribuições passadas
INFORMAÇÕES GERAIS DOS FUNDOS
DADOS
| CNPJ: | 38.658.984/0001-75 |
|---|---|
| Gestor de Valores Mobiliários: | Patagônia Capital |
| Gestor de Valores Imobiliários: | Vórtx |
| Administrador: | Vórtx |
| Ticker: | CXCO11 |
| Auditor Independente: | Next |
| IPO: | 31/03/2021 |
| Administração: | 0,125% |
|---|---|
| Gestão: | 0,125% |
| Total: | 0,250% |
| Número de Ativos: | 10 |
|---|---|
| ABL: | 91.730 |
| Vacância Física: | 0% |
| Número de Locatários: | 1 |
CARACTERÍSTICAS
Tipo de Oferta:
RESUMO DO PORTFÓLIO
Prazo do Fundo:
Indeterminado
OBJETIVO
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Imóveis Corporativos, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da aquisição de ativos imobiliários e/ou recebimentos mensais de locação e investimento em valores mobiliários, segundo a política de investimento estabelecida no Regulamento.
A oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da Totalidade das Cotas da Caixa, ocorreu em 31 de março de 2021 a um preço de R$ 101,99.
Em 23 de dezembro de 2020 a Caixa Econômica Federal integralizou no fundo 10 agências, celebrando o contrato de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.
ABRIL/2026
| Patrimônio Líquido: Quantidade de Cotas: Valor Cota Patrimonial: Valor da Cota no Mercado: P/B | R$ 375.124.175,77 3.924.500 R$ 95,58 |
|---|---|
CARACTERÍSTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Modalidade do Contrato:
Contratos de Locação assinados na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo e a Caixa Econômica Federal.
Vigência de 10 anos com vencimento em 25 de dezembro de 2030.
Correção dos Aluguéis:
Aluguéis corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA.
Em abril de 2025 os aluguéis tiveram correção positiva de 5,48% do IPCA.
Renúncia ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos aluguéis exceto por 1 (uma) ação revisional a ser realizada no 5º (ano) de vigência dos contratos de locação.
Benfeitorias:
O Fundo compromete-se a realizar benfeitorias descritas nos Contratos de Locação.
As benfeitorias devem ser iniciadas conforme cronograma indicativo.
Rescisão Antecipada:
Em caso de rescisão antecipada, a Locatória indenizará o Fundo com base no valor presente à taxa Selic do montante total devido para o período contratual remanescente.
Opção de Compra:
A Caixa Econômica Federal possui a opção de compra de cada imóvel ao término do contrato. O valor de aquisição será o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
| Ativo | Localização | UF | % sobre ABL | ABL Total (m²) | Prazo Médio Remanescente (meses) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ed. Blumenau | Blumenau - SC | SC | 6% | 5.793 | 56 |
| Ed. Carlos Gomes | Curitiba - PR | PR | 17% | 15.779 | 56 |
| Ed. Cascavel | Cascavel - PR | PR | 6% | 5.106 | 56 |
| Ed. CICOB | Caxias do Sul - RS | RS | 5% | 4.136 | 56 |
| Ed. Caixa | Brasília - DF | DF | 18% | 16.703 | 56 |
| Ed. Horto Florestal | Belo Horizonte - MG | MG | 8% | 7.572 | 56 |
| Ed. Novo Hamburgo | Novo Hamburgo - RS | RS | 5% | 4.782 | 56 |
| Ed. Querência | Porto Alegre - RS | RS | 25% | 22.544 | 56 |
| Ed. Sede Contorno | Belo Horizonte - MG | MG | 4% | 3.746 | 56 |
| Ed. Sede Mato Grosso | Cuiabá - MT | MT | 6% | 5.570 | 56 |
| Total | 1 | 91730,48 | 56 |
| Relação de Localidade e % de Receita | ||||
| SC | PR RS | DF | MG | MT |
| 4% | 18% | 24% 37% | 12% | 5% |
PORTFÓLIO
O valor dos imóveis a mercado, e o Cap Rate, foram atualizados de acordo com a nova precificação disponibilizada no Laudo de Avaliação Patrimonial dos imóveis.
| % da receita | Valor de Mercado | Aluguel | Cap Rate | |
| R$ / /a.m | R$ / m2 | (a.a) | ||
| 4% | 15.900.000 | 131.229 | 22,7 m² | 9,90% |
| 13% | 49.200.000 | 427.012 | 27,1 m² | 10,41% |
| 5% | 19.300.000 | 167.917 | 32,9 m² | 10,44% |
| 3% | 11.300.000 | 99.550 | 24,1 m² | 10,57% |
| 37% | 131.100.000 | 1.224.888 | 73,3 m² | 11,21% |
| 3% | 11.200.000 | 95.726 | 12,6 m² | 10,26% |
| 3% | 10.200.000 | 92.895 | 19,4 m² | 10,93% |
| 18% | 68.800.000 | 600.880 | 26,7 m² | 10,48% |
| 9% | 32.900.000 | 295.619 | 78,9 m² | 10,78% |
| 5% | 17.800.000 | 149.791 | 26,9 m² | 10,10% |
Distribuição por valor de mercado
O imóvel de maior valor patrimonial é o Edifício Filial, localizado em Brasília– DF, que também responde pela maior receita proporcional de aluguel do Fundo. Todos os imóveis estão locados à Caixa Econômica Federal, mantendo uma taxa de vacância física de 0%.
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO
| FII CAIXA IMÓVEIS CORPORATIVOS | jan/26 | fev/26 | mar/26 | abr/26 | Total 1º sem |
|---|---|---|---|---|---|
| Propriedades para investimentos | |||||
| Receitas de aluguéis | 3.285.508 | 3.285.508 | 3.285.508 | 3.285.508 | 13.142.031 |
| Despesas com manutenção e conservação de propriedade para investimento | (187.250) | (79.474) | (35.082) | (301.807) | |
| Resultado líquido das das propriedades para investimentos | 3.285.508 | 3.098.258 | 3.206.033 | 3.250.344 | 12.840.143 |
| Resultado com aplicações equivalentes de caixa | |||||
| Rendimentos com cotas de fundo renda fixa | 49.263 | 36.316 | 50.060 | 33.656 | 169.296 |
| Resultado líquido das aplicações equivalentes de caixa | 49.263 | 36.316 | 50.060 | 33.656 | 169.296 |
| Despesas administrativas | |||||
| Taxa de Administração | (41.445) | (39.159) | (33.582) | (41.055) | (155.241) |
| Taxa de Gestão | (41.445) | (39.159) | (33.582) | (41.055) | (155.241) |
| Taxa Anbima | (917) | (917) | (1.834) | ||
| Anuidade B3 | (17.913) | (17.913) | |||
| Tarifas bancárias | (81) | (81) | (257) | (133) | (504) |
| Despesa com laudos de avaliação | (45.300) | (30.200) | (75.500) | ||
| Despesa com auditoria | (7.450) | (7.450) | (14.900) | ||
| Despesas com advogados | (801) | (14.625) | (14.625) | (207) | (30.258) |
| Taxas cartorárias | (7.907) | (7.907) | |||
| Despesas com certificado digital | (195) | (195) | |||
| Outras despesas administrativas | (10.517) | (12.000) | (34.353) | (36.715) | (93.586) |
| Resultado total das despesas administrativas | (147.038) | (136.335) | (141.763) | (127.905) | (553.041) |
| Resultado caixa do Fundo no mês | 3.187.732,81 | 2.998.238,68 | 3.114.330,77 | 3.156.095,70 | 12.456.398 |
OBRAS
| CAIXA E PLANEJAMENTO DE OBRAS | |||||||||||
| Agência | Projeto | Status | Serviço contratado | Empresa contartada | Valor contratado | Valores pagos até mar/26 | Previsão de pagamento em abr/26 | Saldo remanescente | |||
| Acessibilidade + AVCB + Segregação | Executado | Gerenciamento da obra | Baggio | RS | 50.010,40 | 50.010,40 R$ | R$ | ||||
| Executado | Execução das obras de adequação | Markfer | R$ | 1.350.337,73 | R$ | 1.350.337,73 | RŠ | ||||
| Executado | Compra de elevador | TKE | R$ | 104.500,00 | R$ | 104.500,00 | R$ | ||||
| Ed. Sede Mato Grosso | Retrofit climatização agência Retrofit climatização sede | Executado | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | RŠ | 35.000,00 | R$ | |||
| Executado | Reforma do sistema de ar condicionado | GDCM | R$ | 1.797.000,00 | RŠ | 1.827.354,64 | R$ | ||||
| Executado | |||||||||||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 35.000,00 | R$ | |||||
| Retrofit fachada | Em cotação | R$ | |||||||||
| Adequação AVCB | Executado | R$ R$ | |||||||||
| Auditorio | Pendente Contrato cancelado | Infiltração telhado + Pintura externa | GLA | R$ | 1.551.961,70 | RS | 943.595,70 | R$ | - | ||
| Ed. Horto Florestal | Infiltração telhado + Pintura externa Acessibilidade agência | Em execução | Retrofit iluminação e forro | MF | R$ | 269.654,11 | RŠ | 247.720,00 R$ | R$ 21.934,11 | ||
| Em execução | Acessibilidade agência | Rita Arq | R$ | 3.600,00 | RŠ | 1.800,00 | R$ | 21.934,11 | |||
| Executado | Topografia | Conceito Topografia | R$ | 1.500,00 | R$ | 1.500,00 | 1.800,00 | ||||
| n/a Em execução | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | RS | 81.000,00 RŠ | 4.500,00 | R$ R$ | ||||
| Ed. Filial Brasilia | Impermeabilização da laje externa | Gonçalves Eng. | R$ | 1.372.617,51 | RŠ | 1.237.781,16 | R$ | 134.836,35 | |||
| Executado | Residual – Manta de sacrifício | Gonçalves Eng. | R$ | 3.595,00 | R$ 3.595,00 | ||||||
| Executado | Tapume para rota de fuga | Gonçalves Eng. | R$ | 24.225,00 RŠ | 24.225,00 | R$ | |||||
| Executado | Abertura da laje | Gonçalves Eng. | R$ | 149.910,00 | 149.910,00 R$ | R$ | |||||
| Em execução | Gerenciamento da obra | Emival Eng. | R$ | 56.000,00 R$ | 36.000,00 | R$ | 20.000,00 R$ | ||||
| Em execução | Fiscalização | BRG (valor mensal) | R$ | 7.250,00 R$ | 65.250,00 | RŠ | RS | 20.000,00 | |||
| Pintura Subsolo | Gonçalves Eng. | R$ | 96.904,00 | 7.250,00 RŠ | |||||||
| A executar A executar | Placas de Forro | A contratar - valor estimado | R$ | 16.543,80 | R$ | 96.904,00 | |||||
| A executar | Placas Alucobond | Go Esquadrarias | R$ | 39.295,15 | R$ | 16.543,80 | |||||
| Reforma das áreas afetadas Ed. Querência | n/a | Acompanhamento de obra | Puma (valor mensal) | n/a | R$ | 80.000,00 | 4.000,00 R$ | R$ | 39.295,15 | ||
| Executado | Limpeza técnica | NS Engenharia R$ | 485.000,00 | R$ | 485.000,00 | R$ | = | ||||
| Executado | Laudo da puma | Puma Eng. | R$ | 23.253,76 RŠ | 23.253,76 | R$ | |||||
| Executado | Retrofit do SDAI – Material | Global Sonic | R$ 280.049,52 | RŠ | 280.049,52 | RŠ | |||||
| Executado | Projeto técnico | Baggio | R$ 169.000,00 | R$ | 153.790,00 | R$ | 15.210,00 R$ | 15.210,00 | |||
| Executado | Retrofit do SDAI - Mão de obra | WAH | R$ | 42.400,00 RŠ | 42.400,00 | RŠ | |||||
| Executado | Laudo estrutural | Engemat | R$ | 78.160,00 | RŠ | 78.160,00 | R$ | ||||
| Em execução | Consultoria de Proejtos | Simetria | R$ | 68.000,00 | 68.000,00 RŠ | R$ | |||||
| Ed. Cascavel | Retrofi de ar condicionado | n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | RŠ | 50.000,00 R$ | 3.000,00 | RŠ | ||
| Em execução | Projetos executivos Acompanhamento de obra | Baggio Puma* | R$ | 170.000,00 n/a | R$ | 4.000,00 | R$ | ||||
STATUS DAS OBRAS
Edifício Querência:
Escopo / Status
Limpeza do imóvel pós enchente (100% Concluído)
Laudo estrutural (100% concluído)
• Termo aditivo para pagamento do reembolso dos itens acima (Em andamento)
• Imóvel com 100% do seu funcionamento.
Valor do Prospecto R$ -
Total de contratos: R$ 1.145.863,28
Saldo a pagar: R$ 15.210,00
Sistema de reservatórios de água
Sala técnica
Centro de controle
STATUS DAS OBRAS
Edifício Filial:
Escopo / Status
Demolição da laje (100% Concluída)
Execução da laje de concreto (100% Concluída)
• Execução do piso de acabamento (100% Concluída)
• Impermeabilização (100% Concluída)
• Polimento da piso (100% concluída)
• Pintura do subsolo (em execução)
• Troca do forro subsolo (em execução)
Valor do Prospecto R$ 580.000,00
Total de contratos: R$ 1.749.796,66
Saldo a pagar: R$ 311.174,30
Fotos do relatório de entrega de obra (prestador)
Edifício Horto Florestal:
Escopo / Status
Reforma da cobertura (100% Concluída)
Impermeabilização de laje (100% Concluída)
• Reforma dos sanitários (100% Concluída)
• Forro no 3º Piso (100% concluída)
• Projeto de acessibilidade (Em andamento)
Valor do Prospecto R$ 600.000,00
Total de contratos: R$ 1.826.715,81
Saldo a pagar: R$ 23.734,11
Visão geral do 3º andar após conclusão do forro
MERCADO SECUNDÁRIO
Durante o mês de abril, o volume financeiro negociado foi de R$ 2,06 milhões, o que representa um giro de 1,06% em relação ao valor de mercado do fundo, volume inferior a média de liquidez dos últimos 24 meses, de cerca de R$ 3,72 milhões por mês.
DESEMPENHO DA COTA
O fundo apresentou uma expressiva retomada do valor de mercado ao longo de 2025, esse movimento também devemos observar ao longo de 2026. No período de doze meses, considerando a cota de abril de 2025 a março de 2026, o fundo apresentou ganho de capital de 54,06%.
Evolução da cota de fechamento do fundo
EVOLUÇÃO DO DIVIDEND YIELD
Em abril de 2026, o CXCO11 registrou um Dividend Yield anualizado de 12,46% a.a sobre a cota de mercado e 9,38% a.a sobre a cota patrimonial, indicando um nível atrativo de retorno ao cotista. Essa diferença reforça que, apesar da cota estar descontada, o fundo segue entregando rendimentos consistentes em relação ao seu valor patrimonial.
Distribuição mensal de dividendos - (últimos 24 meses)
PATAGÔNIA
P A T A G O N I A C A P I T A L Av. Braz Olaia Acosta, 727, sala 1101, Ribeirão Preto/SP [email protected](16) 3620 2333