Relatório Gerencial CXCO11 de março de 2026
Relatório Gerencial do Caixa Imóveis Corporativos (CXCO11), fundo imobiliário híbrido, referente a março de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 05/05/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CXCO11 fechou a R$ 69,65, com P/VP de 0,72 (valor patrimonial de R$ 97,18 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,75 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,08% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 381,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 38.658.984/0001-75
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/03/2026
- Data de entrega
- 05/05/2026 18:40
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
PATAGÔNIA
C A PIT A L
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO CAIXA IMOVEIS CORPORATIVOS CNPJ:38.658.984/0001-75
RELATÓRIO MENSAL MARÇO DE 2026
CAPITAL
CARTA DO GESTOR 1/2
Panorama Geral
Em março, o fundo segue sendo negociado acima de R$ 70,00/cota, encerrando o mês a R$ 72,80/cota, com oscilação positiva de aproximadamente 4% no período.
A gestão mantém uma visão otimista quanto ao valor de negociação, considerando o potencial de ganhos na receita do fundo após a conclusão do processo revisional. Paralelamente, o fundo permanece em diálogo constante com o time de engenharia da Caixa, buscando assegurar o uso eficiente dos recursos nas obras previstas no prospecto. Nesse contexto, foi solicitado apoio da Caixa para garantir a execução integral das obras, de modo a atender ao padrão de entrega esperado pelo inquilino.
Ao longo do mês, o fundo não conseguiu iniciar a obra de Cascavel, uma vez que os valores estimados nos projetos indicam que o custo será significativamente superior ao previsto no prospecto. Após visita técnica ao imóvel, nosso engenheiro identificou que as tubulações estão fora das normas vigentes, o que inviabiliza um simples retrofit. Nesse cenário, seria necessária a substituição completa do sistema de ar-condicionado de todo o edifício, e não apenas da agência. No prospecto, o valor estimado para a obra é de R$ 500 mil; no entanto, a reforma deve ultrapassar substancialmente esse montante.
Diante disso, também não é viável iniciar as intervenções de forro e iluminação antes da adequação do sistema de ar-condicionado, uma vez que isso implicaria retrabalho e custos adicionais.
A gestão, em conjunto com a equipe de engenharia, discutiu o tema com o responsável da Caixa, que informou que será discutido o novo escopo internamente, mais aderente à realidade do imóvel, para posterior discussão de orçamentos.
Situação semelhante ocorre em outros imóveis do portfólio que também aguardam o início das obras. Nesse sentido, o fundo segue no aguardo de um escopo mais detalhado por parte da Caixa, uma vez que tais definições não estão devidamente descritas de forma específica no prospecto.
Revisional
Em março, foi realizada uma segunda reunião com a equipe da Caixa para apresentação do estudo elaborado pela própria instituição. O material tem como objetivo viabilizar um acordo em relação ao valor de mercado proposto por nós, tendo em vista o baixo valor por m², conforme mencionado no relatório anterior. No próximo mês, o fundo se reunirá para discutir os pontos levantados pela Caixa, bem como para a apresentação preliminar do entendimento da instituição sobre os estudos realizados.
No momento, o processo revisional segue em andamento, com estudos elaborados por ambas as partes. A expectativa é que, após a reunião, haja maior clareza sobre o encaminhamento das discussões com a Caixa.
Obras
O edifício de Brasília segue aguardando o início da pintura do subsolo. Após negociação com o prestador, foi acordada a execução da pintura integral dessa área.
Os forros estão sendo substituídos; no entanto, ainda foi identificado um ponto recorrente de infiltração em uma área específica que impacta o subsolo. Nesse sentido, estão sendo realizados testes para identificação e solução definitiva do problema.
CARTA DO GESTOR 2/2
Obras
No Edifício Horto Florestal, a obra de forro da agência foi concluída, restando a aprovação do projeto de acessibilidade por parte da Caixa. Na última semana, foi realizada uma reunião com a equipe da instituição e a arquiteta responsável para discussão do projeto, porém, se discute agora como será feita a aprovação junto aos órgãos reguladores.
No momento, o fundo segue no aguardo do envio de um escopo detalhado por parte da Caixa para retomar as discussões de orçamento.
Paralelamente, a gestão mantém diálogo constante com a instituição, buscando alinhar a conclusão das obras remanescentes. Esse processo se mostra especialmente importante porque o fundo assumiu as obrigações e os valores previstos no Prospecto, os quais, à época, foram apresentados de maneira mais abrangente, sem o devido detalhamento e sem uma definição objetiva do escopo das intervenções. À luz desse contexto, a solução em discussão busca viabilizar a conclusão das obras em bases economicamente sustentáveis, com efeitos positivos tanto para a instituição quanto para os cotistas do fundo
Cenário macroeconômico
O IFIX está encerrando o mês de março em território negativo, após meses bastante positivos para a classe de fundos imobiliários.
O principal fator por trás desse movimento foi a abertura da curva de juros, impulsionada por fatores externos, especialmente as tensões entre EUA e Irã, que elevaram o preço do petróleo e aumentaram os riscos de uma inflação acima do esperado.
Diante desse cenário, o Copom passou a adotar uma postura mais cautelosa, sinalizando um ritmo menos agressivo de cortes na Selic em relação ao que era esperado anteriormente.
Nesse contexto, os fundos de papel têm se mostrado mais resilientes, uma vez que juros mais elevados tendem a favorecer o carrego de ativos atrelados ao CDI e à inflação. Por outro lado, segmentos mais sensíveis à taxa de juros, como shoppings e lajes corporativas, apresentaram desempenho mais pressionado ao longo do mês.
Por fim, é fundamental acompanhar a evolução do cenário macroeconômico para avaliar se esse movimento terá caráter estrutural sobre inflação e juros. Caso contrário, a recente correção pode representar uma oportunidade de entrada em ativos de maior qualidade.
Distribuição de dividendos
Em 12 meses, considerando o dividendo anunciado referente a março, foram distribuídos R$ 8,92/cota, o que representa um dividend yield de 12,28% a.a. líquido de Imposto de Renda, tomando como base a cota patrimonial de fechamento de R$ 72.80.
No mês, o fundo distribuirá R$ 0,75/cota, em linha com as distribuições passadas
INFORMAÇÕES GERAIS DOS FUNDOS
DADOS
| CNPJ: | 38.658.984/0001-75 |
|---|---|
| Gestor de Valores Mobiliários: | Patagônia Capital |
| Gestor de Valores Imobiliários: | Vórtx |
| Administrador: | Vórtx |
| Ticker: | CXCO11 |
| Auditor Independente: | Next |
| IPO: | 31/03/2021 |
| Administração: | 0,125% |
|---|---|
| Gestão: | 0,125% |
| Total: | 0,250% |
RESUMO DO PORTFÓLIO
| Número de Ativos: | 10 |
|---|---|
| ABL: | 91.730 |
| Vacância Física: | 0% |
| Número de Locatários: | 1 |
CARACTERÍSTICAS
| Tipo de Fundo: | FII |
|---|---|
| Início das Atividades: | 14/09/2020 |
| Tipo de Oferta: | ICVM 400 |
| Prazo do Fundo: | Indeterminado |
OBJETIVO
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Imóveis Corporativos, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da aquisição de ativos imobiliários e/ou recebimentos mensais de locação e investimento em valores mobiliários, segundo a política de investimento estabelecida no Regulamento.
A oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da Totalidade das Cotas da Caixa, ocorreu em 31 de março de 2021 a um preço de R$ 101,99.
Em 23 de dezembro de 2020 a Caixa Econômica Federal integralizou no fundo 10 agências, celebrando o contrato de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.
MARÇO/2026
| Patrimônio Líquido: | R$ 374.902.891,77 |
|---|---|
| Quantidade de Cotas: | 3.924.500 |
| Valor Cota Patrimonial: Valor da Cota no Mercado: | R$ 95,52 |
| P/B | R$ 72,80 |
| Resultado Distribuído no mês: | 0,76 |
| Resultado Distribuído no semestre: | 94,51% |
| 95,01% |
CARACTERÍSTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Modalidade do Contrato:
Contratos de Locação assinados na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo e a Caixa Econômica Federal.
Vigência de 10 anos com vencimento em 25 de dezembro de 2030.
Correção dos Aluguéis:
Aluguéis corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA.
Em abril de 2025 os aluguéis tiveram correção positiva de 5,48% do IPCA.
Renúncia ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos aluguéis exceto por 1 (uma) ação revisional a ser realizada no 5º (ano) de vigência dos contratos de locação.
Benfeitorias:
O Fundo compromete-se a realizar benfeitorias descritas nos Contratos de Locação.
As benfeitorias devem ser iniciadas conforme cronograma indicativo.
Rescisão Antecipada:
Em caso de rescisão antecipada, a Locatória indenizará o Fundo com base no valor presente à taxa Selic do montante total devido para o período contratual remanescente.
Opção de Compra:
A Caixa Econômica Federal possui a opção de compra de cada imóvel ao término do contrato. O valor de aquisição será o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
| Ativo | Localização | UF | % sobre ABL | ABL Total (m²) | Prazo Médio Remanescente (meses) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ed. Blumenau | Blumenau - SC | SC | 6% | 5.793 | 57 |
| Ed. Carlos Gomes | Curitiba - PR | PR | 17% | 15.779 | 57 |
| Ed. Cascavel | Cascavel - PR | PR | 6% | 5.106 | 57 |
| Ed. CICOB | Caxias do Sul - RS | RS | 5% | 4.136 | 57 |
| Ed. Caixa | Brasília - DF | DF | 18% | 16.703 | 57 |
| Ed. Horto Florestal | Belo Horizonte - MG | MG | 8% | 7.572 | 57 |
| Ed. Novo Hamburgo | Novo Hamburgo - RS | RS | 5% | 4.782 | 57 |
| Ed. Querência | Porto Alegre - RS | RS | 25% | 22.544 | 57 |
| Ed. Sede Contorno | Belo Horizonte - MG | MG | 4% | 3.746 | 57 |
| Ed. Sede Mato Grosso | Cuiabá - MT | MT | 6% | 5.570 | 57 |
| Total | 1 | 91730,48 | 57 |
| Relação de Localidade e % de Receita | ||||
| SC | PR RS | DF | MG | MT |
| 4% | 18% | 24% 37% | 12% | 5% |
PORTFÓLIO
O valor dos imóveis a mercado, e o Cap Rate, foram atualizados de acordo com a nova precificação disponibilizada no Laudo de Avaliação Patrimonial dos imóveis.
| % dareceita | Valor deMercado | Aluguel | Cap Rate | Distribuição por valor de mercado5%4%9% Ed. Blumenau13%Ed. Carlos GomesEd. Cascavel5% Ed. CICOB19% Ed. Caixa3%Ed. Horto FlorestalEd. Novo HamburgoEd. Querência3%3% Ed. Sede ContornoEd. Sede Mato Grossc36% | |
| R$/a.m | R$/m2 | (a.a) | |||
| 4% | 15.900.000 | 124.415 | 21,5 m² | 9,39% | |
| 13% | 49.200.000 | 404.838 | 25,7 m² | 9,87% | |
| 5% | 19.300.000 | 159.198 | 31,2 m² | 9,90% | |
| 3% | 11.300.000 | 94.381 | 22,8 m² | 10,02% | |
| 37% | 131.100.000 | 1.161.282 | 69,5 m² | 10,63% | |
| 3% | 11.200.000 | 90.755 | 12,0 m² | 9,72% | |
| 3% | 10.200.000 | 88.072 | 18,4 m² | 10,36% | |
| 18% | 68.800.000 | 569.678 | 25,3 m² | 9,94% | |
| 9% | 32.900.000 | 280.268 | 74,8 m² | 10,22% | |
| 5% | 17.800.000 | 142.013 | 25,5 m² | 9,57% | |
| 100% | 367.700.000 | 3.114 899 | 34.0 m² | 10.17% | |
| 100% | 367.700.000 | 3.114.899 | 34,0 m² | 10,17% |
|---|---|---|---|---|
CAPITAL
| FII CAIXA IMÓVEIS CORPORATIVOS | jan/26 | fev/26 | mar/26 | Total 1º sem |
|---|---|---|---|---|
| Propriedades para investimentos | ||||
| Receitas de aluguéis das propriedades para investimento | 3.285.508 | 3.285.508 | 3.285.508 | 9.856.523 |
| Despesas com manutenção e conservação das propriedades para invetsimento | (187.250) | (79.474) | (266.724) | |
| Resultado líquido das das propriedades para investimentos | 3.285.508 | 3.098.258 | 3.206.033 | 9.589.799 |
| Resultado com aplicações equivalentes de caixa | ||||
| Rendimentos com cotas de fundo renda fixa | 49.263 | 36.316 | 50.060 | 135.639 |
| Rendimentos das operações compromissadas | ||||
| Resultado líquido das aplicações equivalentes de caixa | 49.263 | 36.316 | 50.060 | 135.639 |
| Despesas administrativas | ||||
| Taxa de Aministração | (41.445) | (39.159) | (33.582) | (114.185) |
| Taxa de Gestão | (41.445) | (39.159) | (33.582) | (114.185) |
| Tarifas bancárias | (109) | (109) | (257) | (475) |
| Despesa com laudos de avaliação | (45.300) | (30.200) | (75.500) | |
| Despesa com auditoria | (7.450) | (7.450) | (14.900) | |
| Despesas com advogados | ||||
| Despesas com seguros | ||||
| Despesa com advogados | (801) | (14.625) | (14.625) | (30.051) |
| Taxa Anbima | (917) | (917) | ||
| Taxa de Fiscalização CVM | ||||
| Anuidade B3 | ||||
| Despesas com certificado digital | (195) | (195) | ||
| Outras despesas administrativas | (10.517) | (12.000) | (34.353) | (56.870) |
| Resultado total das despesas administrativas | (147.067) | (136.363) | (123.850) | (407.279) |
| Resultado caixa do Fundo no mês | 3.187.322 | 2.998.239 | 3.114.331 | 9.318.159 |
| PU definido pelo Gestor e aprovado pelo Administrador | 0,7500 | 0,7500 | 0,7500 | 2,2500 |
| Mín. 95% sobre o resultado caixa do Fundo | 3.027.956 | 2.848.327 | 2.958.614 | 8.834.896,55 |
| Saldo total distribuído pelo Fundo | 2.943.375 | 2.943.375,00 | 2.943.375,00 | 8.830.125,00 |
| Percentual distribuído | 92,35% | 98,17% | 94,51% | 95,01% |
| Quantidade de cotas | 3.924.500 | 3.924.500 | 3.924.500 | 3.924.500 |
OBRAS
Segue abaixo um panorama do status de cada obra, incluindo os valores pagos até fevereiro de 2026.
| CAIXA E PLANEJAMENTO DE OBRAS | ||||||||||
| Agência | Projeto | Status | Serviço contratado | Empresa contartada | Valor contratado | Valores pagos até fev/26 | Previsão de pagamento | Saldo remanescente | ||
| Executado | Gerenciamento da obra | Baggio | R$ | 50.010,40 | 50.010,40 | em mar/26 R$ | ||||
| Ed. Cicob Caxias | Acessibilidade + AVCB + Segregação | Executado | Execução das obras de adequação | Markfer | R$ | 1.350.337,73 | 1.350.337,73 | R$ | ||
| Executado | Compra de elevador | TKE | R$ | 104.500,00 R$ | 104.500,00 | R$ | ||||
| Executado | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 35.000,00 | R$ | ||||
| Retrofit climatização agência | Executado Executado | Reforma do sistema de ar condicionado | GDCM | R$ | 1.797.000,00 R$ | 1.827.354,64 | R$ | |||
| Ed. Sede Mato Grosso | Retrofit climatização sede | n/a | Puma* | R$ | 35.000,00 | R$ | ||||
| Retrofit fachada | Pendente | Acompanhamento de obra | n/a | R$ | ||||||
| Adequação AVCB | Pendente | R$ | ||||||||
| Auditorio | Pendente | R$ | ||||||||
| Contrato cancelado | Infiltração telhado + Pintura externa | GLA | R$ | 1.551.961,70 R$ | 943.595,70 | R$ | ||||
| Ed. Horto Florestal | Infiltração telhado + Pintura externa | Em execução | Retrofit iluminação e forro | MF | RS | 269.654,11 R$ | 160.000,00 R$ | 87.720,00 | 109.654,11 | |
| Acessibilidade agência | Em execução | Acessibilidade agência | Rita Arq | R$ | 3.600,00 R$ | 1.800,00 | R$ | 1.800,00 | ||
| Executado | Topografia | Conceito Topografia | R$ | 1.500,00 R$ | 1.500,00 | R$ R$ | ||||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 76.500,00 R$ | R$ 4.500,00 | ||||
| Impermeabilização da laje externa | Gonçalves Eng. | R$ | 1.372.617,51 R$ | 1.237.781,16 | R$ | 134.836,35 | ||||
| Ed. Filial Brasilia | Tapume para rota de fuga | Gonçalves Eng. | R$ | 24.225,00 R$ | 24.225,00 | |||||
| Infiltração subsolo | Em execução | Abertura da laje | Gonçalves Eng. | R$ | 149.910,00 R$ | 149.910,00 | R$ | |||
| Gerenciamento da obra | Emival Eng. | R$ | 56.000,00 R$ | 36.000,00 | R$ R$ | |||||
| Fiscalização | R$ | 7.250,00 R$ | 58.000,00 R$ | 20.000,00 | ||||||
| BRG (valor mensal) | 7.250,00 R$ | |||||||||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma (valor mensal) | n/a | R$ | 76.000,00 R$ | R$ 4.000,00 | ||||
| Executado | Limpeza técnica | NS Engenharia | R$ | 485.000,00 R$ R$ | 485.000,00 | R$ | ||||
| Executado | Laudo da puma | Puma Eng. | R$ | 23.253,76 | 23.253,76 | R$ | ||||
| Executado | Retrofit do SDAI - Material | Global Sonic | R$ | 280.049,52 R$ | 280.049,52 | R$ | ||||
| Ed. Querência | Reforma das áreas afetadas | Executado | Projeto técnico | Baggio | R$ | 169.000,00 R$ | 153.790,00 | R$ | 15.210,00 | |
| Executado | Retrofit do SDAI - Mão de obra | WAH | R$ | R$ 42.400,00 | 42.400,00 | R$ | ||||
| Laudo estrutural | 78.160,00 R$ | 78.160,00 | R$ | |||||||
| Executado | Engemat | R$ | R$ | |||||||
| Em execução | Consultoria de Proejtos | Simetria | R$ | 68.000,00 | 68.000,00 47.000,00 | R$ | R$ | |||
| R$ | ||||||||||
* O contrato com a Puma Engenharia possui vigência mensal e é estruturado por obra contratada.
STATUS DAS OBRAS
Edifício Querência:
Escopo / Status
Limpeza do imóvel pós enchente (100% Concluído)
Laudo estrutural (100% concluído)
• Termo aditivo para pagamento do reembolso dos itens acima (Em andamento)
• Imóvel com 100% do seu funcionamento.
Valor do Prospecto R$ -
Total de contratos: R$ 1.145.863,28
Saldo a pagar: R$ 15.210,00
Sistema de reservatórios de água
Sala técnica
Centro de controle
STATUS DAS OBRAS
Edifício Filial:
Escopo / Status
Demolição da laje (100% Concluída)
Execução da laje de concreto (100% Concluída)
• Execução do piso de acabamento (100% Concluída)
• Impermeabilização (100% Concluída)
• Polimento da piso (100% concluída)
• Pintura do subsolo (em execução)
• Troca do forro subsolo (em execução)
Valor do Prospecto R$ 580.000,00
Total de contratos: R$ 1.610.002,51
Saldo a pagar: R$ 154.836,35
Fotos do relatório de entrega de obra (prestador)
Edifício Horto Florestal:
Escopo / Status
Reforma da cobertura (100% Concluída)
Impermeabilização de laje (100% Concluída)
• Reforma dos sanitários (100% Concluída)
• Forro no 3º Piso (100% concluída)
• Projeto de acessibilidade (Em andamento)
Valor do Prospecto R$ 600.000,00
Total de contratos: R$ 1.826.715,81
Saldo a pagar: R$ 111.454,11
Visão geral do 3º andar após conclusão do forro
MERCADO SECUNDÁRIO
Durante o mês de março, o volume financeiro negociado foi de R$ 2,5 milhões, o que representa um giro de 0,90% em relação ao valor de mercado do fundo, volume inferior a média de liquidez dos últimos 24 meses, de cerca de R$ 3,77 milhões por mês.
DESEMPENHO DA COTA
O fundo apresentou uma expressiva retomada do valor de mercado ao longo de 2025, esse movimento também devemos observar ao longo de 2026. No período de doze meses, considerando a cota de março de 2025 a fevereiro de 2026, o fundo apresentou ganho de capital de 53,66%.
Evolução da cota de fechamento do fundo
EVOLUÇÃO DO DIVIDEND YIELD
Em março de 2026, o CXCO11 registrou um Dividend Yield anualizado de 12,28% a.a sobre a cota de mercado e 9,29% a.a sobre a cota patrimonial, indicando um bom retorno ao cotista. Essa diferença reforça que, apesar da cota estar descontada, o fundo segue entregando rendimentos consistentes em relação ao seu valor patrimonial.
Dividend Yield anualizado (sobre a cota fechamento)
Distribuição mensal de dividendos - (últimos 24 meses)
Abr/24 Mai/24 Jun/24 Jul/24 Ago/24 Set/24 Out/24Nov/24Dez/24 Jan/25 Fev/25 Mar/25 Abr/25 Mai/25 Jun/25 Jul/25 Ago/25 Set/25 Out/25Nov/25Dez/25 Jan/26 Fev/26 Mar/26
PATAGÔNIA
P A T A G O N I A C A P I T A L Av. Braz Olaia Acosta, 727, sala 1101, Ribeirão Preto/SP [email protected](16) 3620 2333