Relatório Gerencial CXCO11 de fevereiro de 2026
Relatório Gerencial do Caixa Imóveis Corporativos (CXCO11), fundo imobiliário híbrido, referente a fevereiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 23/03/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CXCO11 fechou a R$ 69,65, com P/VP de 0,72 (valor patrimonial de R$ 97,18 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,75 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,08% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 381,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 38.658.984/0001-75
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 27/02/2026
- Data de entrega
- 23/03/2026 18:01
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
PATAGÔNIA
CAPITAL
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO CAIXA IMOVEIS CORPORATIVOS CNPJ: 38.658.984/0001-75
RELATÓRIO MENSAL FEVEREIRO DE 2026
CAPITAL
CARTA DO GESTOR 1/2
Panorama Geral
Em fevereiro, o fundo segue sendo negociado acima de R$ 70,00/cota, encerrando o mês a R$ 73,05/cota, com oscilação positiva de 4,35% no período.
A gestão mantém uma visão otimista quanto ao valor de negociação, considerando o potencial de ganhos relevantes na receita do fundo após a conclusão do processo revisional. Paralelamente, o fundo permanece em diálogo constante com o time de engenharia da Caixa, buscando assegurar que os custos das obras não ultrapassem os valores previstos no prospecto. Nesse contexto, foi solicitado apoio financeiro da Caixa para garantir a execução integral das obras, conforme expectativas do inquilino.
Das conversas realizadas, entendemos que a própria Caixa reconhece a falta de clareza no escopo de obras originalmente descrito no prospecto, em comparação às exigências atuais de reforma e ao orçamento projetado. As tratativas seguem evoluindo de forma positiva, com perspectiva de definição sobre a participação financeira da Caixa. No próximo mês, fundo, administradora e Caixa se reunirão para discutir os orçamentos de Cascavel e das demais obras previstas.
Reforçamos o compromisso com a distribuição contínua de R$ 0,75/cota em dividendos e a manutenção do orçamento conforme previsto no prospecto. Após a distribuição que ocorrerá em março, o caixa do fundo deverá permanecer superior a R$ 3 milhões.
Revisional
O fundo recebeu o estudo elaborado pela CBRE que, conforme esperado, aponta defasagem nos valores de locação de todo o portfólio em relação ao mercado. Atualmente, o aluguel médio é de R$ 35,32/m², enquanto o estudo indica um valor potencial próximo de R$ 65,51/m² para o portifólio. Ressaltamos, contudo, que este indicativo decorre de estudo de mercado e será utilizado pela Gestão como referência inicial para aprofundar a análise e buscar elementos adicionais que suportem a melhor precificação dos ativos do fundo.
A efetiva captura desse potencial em renegociações e depende de fatores específicos de cada ativo e de cada contraparte, como condições locais de oferta e demanda, padrão e liquidez do submercado, características técnicas do imóvel, além da relevância estratégica do imóvel para o inquilino e do momento de cada negociação
Com base nesse material, foi realizada reunião entre a Caixa e a CBRE. com os representantes da Caixa na qual foi apresentado o estudo que apontou que os valores praticados estão, de fato, abaixo do mercado.
Diante disso, o fundo aguarda posicionamento formal da Caixa, que informou que irá avaliar internamente os números antes de apresentar uma resposta, o que pode se estender ao longo do mês de março.
CARTA DO GESTOR 2/2
Obras
O edifício de Brasília segue aguardando o início da pintura do subsolo. A principal discussão refere-se à área a ser pintada, já que a área solicitada pela Caixa é superior à originalmente orçada. Nesse sentido, o fundo está negociando com a instituição o pagamento do excedente.
A equipe de engenharia continua monitorando a laje já concluída, que ainda pode apresentar pequenos pontos de infiltração. Após a confirmação de que não há mais pendências, será liberado o pagamento retido ao prestador.
Além disso, os forros internos que foram danificados pelas infiltrações estão sendo substituídos.
O Edifício Horto Florestal concluiu a obra de forro da agência e aguarda a aprovação, por parte da Caixa, do projeto de acessibilidade.
Com isso, o fluxo de obras desacelerou neste início de ano, uma vez que diversos pontos dependem de validações da Caixa. Entre eles estão: a assinatura do encerramento das obras dos edifícios de Caxias do Sul e Cuiabá, a aprovação do projeto de acessibilidade do Edifício Horto Florestal, a definição sobre os valores referentes à pintura do subsolo do Edifício Brasília e a negociação dos investimentos previstos para o imóvel de Cascavel.
Cenário macroeconômico
Fevereiro foi um mês marcado por fechamento de juros nas pontas média e longa da curva, além de um maior otimismo de curto prazo diante da expectativa de início do ciclo de cortes de juros a partir de março. Esse movimento acabou sendo benéfico para os fundos imobiliários de maneira geral, com o IFIX encerrando o mês com alta de 1,32%.
No entanto, as tensões no Oriente Médio têm impactado a dinâmica dos juros globalmente, e no Brasil não foi diferente. É provável que observemos maior volatilidade na curva de juros, com possíveis aberturas dependendo da evolução das tensões geopolíticas.
Ainda assim, será importante acompanhar o cenário para entender se haverá, de fato, impactos mais estruturais sobre inflação e juros que justifiquem uma eventual abertura mais persistente da curva.
Em relação aos dados domésticos, os indicadores recentes seguem apontando atividade econômica resiliente, sustentada principalmente pelo consumo das famílias e por um mercado de trabalho ainda aquecido. Por outro lado, a inflação apresenta trajetória mais benigna em relação ao ano anterior, embora alguns componentes de serviços permaneçam pressionados. Além disso, o risco fiscal segue no radar dos investidores, podendo gerar impactos na curva de juros e, consequentemente, em ativos sensíveis a juros, como os fundos imobiliários.
Por fim, o cenário político também tende a ganhar maior relevância nos próximos meses. O avanço do calendário eleitoral e a maior definição dos candidatos devem trazer maior volatilidade aos mercados, especialmente considerando que as pesquisas eleitorais iniciais indicam um cenário relativamente equilibrado entre os principais nomes.
Distribuição de dividendos
Em 12 meses, considerando o dividendo anunciado referente a fevereiro, foram distribuídos R$ 8,82/cota, o que representa um dividend yield de 12,21% a.a. líquido de Imposto de Renda, tomando como base a cota patrimonial de fechamento de R$ 73,05.
No mês, o Fundo distribuirá R$ 0,75/cota, em linha com o que foi apontado no último relatório.
INFORMAÇÕES GERAIS DOS FUNDOS
DADOS
| CNPJ: | 38.658.984/0001-75 |
|---|---|
| Gestor de Valores Mobiliários: | Patagônia Capital |
| Gestor de Valores Imobiliários: | Vórtx |
| Administrador: | Vórtx |
| Ticker: | CXCO11 |
| Auditor Independente: | Next |
| IPO: | 31/03/2021 |
| Administração: | 0,125% |
|---|---|
| Gestão: | 0,125% |
| Total: | 0,250% |
RESUMO DO PORTFÓLIO
| Número de Ativos: | 10 |
|---|---|
| ABL: | 91.730 |
| Vacância Física: | 0% |
| Número de Locatários: | 1 |
CARACTERÍSTICAS
| Tipo de Fundo: | FII |
|---|---|
| Início das Atividades: | 14/09/2020 |
| Tipo de Oferta: | ICVM 400 |
| Prazo do Fundo: | Indeterminado |
OBJETIVO
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Imóveis Corporativos, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da aquisição de ativos imobiliários e/ou recebimentos mensais de locação e investimento em valores mobiliários, segundo a política de investimento estabelecida no Regulamento.
Em 23 de dezembro de 2020 a Caixa Econômica Federal integralizou no fundo 10 agências, celebrando o contrato de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.
A oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da Totalidade das Cotas da Caixa, ocorreu em 31 de março de 2021 a um preço de R$ 101,99.
FEVEREIRO/2026
| Patrimônio Líquido: Quantidade de Cotas: | R$ 374.727.883,15 3.924.500 |
|---|---|
| Valor Cota Patrimonial: | R$ 95,48 |
| Valor da Cota no Mercado: | R$ 73,05 |
| P/B | 0,76 |
| Resultado Distribuído no mês: | |
| Resultado Distribuído no semestre: | 98,17% |
| 95,26% |
CARACTERÍSTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Modalidade do Contrato:
Contratos de Locação assinados na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo e a Caixa Econômica Federal.
Vigência de 10 anos com vencimento em 25 de dezembro de 2030.
Correção dos Aluguéis:
Aluguéis corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA.
Em abril de 2025 os aluguéis tiveram correção positiva de 5,48% do IPCA.
Renúncia ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos aluguéis exceto por 1 (uma) ação revisional a ser realizada no 5º (ano) de vigência dos contratos de locação.
Benfeitorias:
O Fundo compromete-se a realizar benfeitorias descritas nos Contratos de Locação.
As benfeitorias devem ser iniciadas conforme cronograma indicativo.
Rescisão Antecipada:
Em caso de rescisão antecipada, a Locatória indenizará o Fundo com base no valor presente à taxa Selic do montante total devido para o período contratual remanescente.
Opção de Compra:
A Caixa Econômica Federal possui a opção de compra de cada imóvel ao término do contrato. O valor de aquisição será o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
| Ativo | Localização | UF | % sobre ABL | ABL Total (m²) | Prazo Médio Remanescente (meses) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ed. Blumenau | Blumenau - SC | SC | 6% | 5.793 | 58 |
| Ed. Carlos Gomes | Curitiba - PR | PR | 17% | 15.779 | 58 |
| Ed. Cascavel | Cascavel - PR | PR | 6% | 5.106 | 58 |
| Ed. CICOB | Caxias do Sul - RS | RS | 5% | 4.136 | 58 |
| Ed. Caixa | Brasília - DF | DF | 18% | 16.703 | 58 |
| Ed. Horto Florestal | Belo Horizonte - MG | MG | 8% | 7.572 | 58 |
| Ed. Novo Hamburgo | Novo Hamburgo - RS | RS | 5% | 4.782 | 58 |
| Ed. Querência | Porto Alegre - RS | RS | 25% | 22.544 | 58 |
| Ed. Sede Contorno | Belo Horizonte - MG | MG | 4% | 3.746 | 58 |
| Ed. Sede Mato Grosso | Cuiabá - MT | MT | 6% | 5.570 | 58 |
| Total | 1 | 91730,48 | 58 |
| Relação de Localidade e % de Receita | |||||
| SC | PR | RS | DF | MG | MT |
| 4% | 18% | 24% | 37% | 12% | 5% |
PORTFÓLIO
O valor dos imóveis a mercado, e o Cap Rate, foram atualizados de acordo com a nova precificação disponibilizada no Laudo de Avaliação Patrimonial dos imóveis.
| % dareceita | Valor deMercado | Aluguel | Cap Rate | Distribuição por valor de mercado5%4%9% Ed. Blumenau13%Ed. Carlos GomesEd. Cascavel5% Ed. CICOB19% Ed. Caixa3%Ed. Horto FlorestalEd. Novo HamburgoEd. Querência3%3% Ed. Sede ContornoEd. Sede Mato Grossc36% | |
| R$/a.m | R$/m2 | (a.a) | |||
| 4% | 15.900.000 | 124.415 | 21,5 m² | 9,39% | |
| 13% | 49.200.000 | 404.838 | 25,7 m² | 9,87% | |
| 5% | 19.300.000 | 159.198 | 31,2 m² | 9,90% | |
| 3% | 11.300.000 | 94.381 | 22,8 m² | 10,02% | |
| 37% | 131.100.000 | 1.161.282 | 69,5 m² | 10,63% | |
| 3% | 11.200.000 | 90.755 | 12,0 m² | 9,72% | |
| 3% | 10.200.000 | 88.072 | 18,4 m² | 10,36% | |
| 18% | 68.800.000 | 569.678 | 25,3 m² | 9,94% | |
| 9% | 32.900.000 | 280.268 | 74,8 m² | 10,22% | |
| 5% | 17.800.000 | 142.013 | 25,5 m² | 9,57% | |
| 100% | 367.700.000 | 3.114 899 | 34.0 m² | 10.17% | |
| 100% | 367.700.000 | 3.114.899 | 34,0 m² | 10,17% |
|---|---|---|---|---|
VORTX
| FII CAIXA IMÓVEIS CORPORATIVOS | jan/26 | fev/26 | Total 1º sem |
|---|---|---|---|
| Propriedades para investimentos | |||
| Receitas de aluguéis das propriedades para investimento | 3.285.508 | 3.285.508 | 6.571.015 |
| Despesas com manutenção e conservação das propriedades para invetsimento Resultado líquido das das propriedades para investimentos | 3.285.508 | (187.250) 3.098.258 | (187.250) 6.383.765 |
| Resultado com aplicações equivalentes de caixa | |||
| Rendimentos com cotas de fundo renda fixa | 49.263 | 36.316 | 85.579 |
| Rendimentos das operações compromissadas | |||
| Resultado líquido das aplicações equivalentes de caixa | 49.263 | 36.316 | 85.579 |
| Despesas administrativas | |||
| Taxa de Aministração | (41.445) | (39.159) | (80.603) |
| Taxa de Gestão | (41.445) | (39.159) | (80.603) |
| Tarifas bancárias | (109) | (109) | (218) |
| Despesa com laudos de avaliação | (45.300) | (30.200) | (75.500) |
| Despesa com auditoria | (7.450) | (7.450) | |
| Despesas com advogados | |||
| Despesas com seguros | |||
| Despesa com advogados | (801) | (14.625) | (15.426) |
| Taxa Anbima | (917) | (917) | |
| Taxa de Fiscalização CVM | |||
| Anuidade B3 | |||
| Despesas com certificado digital | (195) | (195) | |
| Outras despesas administrativas | (10.517) | (12.000) | (22.517) |
| Resultado total das despesas administrativas | (147.067) | (136.363) | (283.430) |
| Resultado caixa do Fundo no mês | |||
| 3.187.322 | 2.998.239 | 6.185.915 | |
| PU definido pelo Gestor e aprovado pelo Administrador | |||
| 0,7500 | 0,7500 | 1,5000 | |
| Mín. 95% sobre o resultado caixa do Fundo | 3.027.956 | 2.848.327 | 5.876.282,31 |
| Saldo total distribuído pelo Fundo | 2.943.375 | 2.943.375,00 | 5.886.750,00 |
| Percentual distribuído | 92,35% | 98,17% | 95,26% |
| Quantidade de cotas | 3.924.500 | 3.924.500 | 3.924.500 |
OBRAS
Segue abaixo um panorama do status de cada obra, incluindo os valores pagos até janeiro de 2026.
| Agência Projeto Status Executado Executado Ed. Cicob Caxias Acessibilidade + AVCB + Segregação Executado Executado | CAIXA E PLANEJAMENTO DE O Serviço contratado Gerenciamento da obra Execução das obras de adequação Compra de elevador Acompanhamento de obra | BRAS Empresa contartada Baggio Markfer TKE Puma* | Valor contratado R$ 50.010,40 R$ 1.350.337,73 R$ 104.500,00 n/a | Valo R$ R$ R$ R$ | res pagos até jan/2650.010,401.350.337,73104.500,0035.000,00 | Previsão e | de pagamento m fev/26 | Saldo R$ R$ R$ R$ | remanescente---- |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Retrofit climatização agência Executado Retrofit climatização sede Executado n/a Ed. Sede Mato Grosso Retrofit fachada Pendente Adequação AVCB Pendente Auditorio Pendente | Reforma do sistema de ar condicionado Acompanhamento de obra | GDCM Puma* | R$ 1.797.000,00 n/a | R$ R$ | 1.827.354,6435.000,00 | R$ R$ R$ R$ R$ | ----- | ||
| Contrato cancelado | Infiltração telhado + Pintura externa | GLA | R$ 1.551.961,70 | R$ | 943.595,70 | R$ | - | ||
| Infiltração telhado + Pintura externa | |||||||||
| Em execução | Retrofit iluminação e forro | MF | R$ 269.654,11 | R$ | 160.000,00 | R$ | 109.654,11 | ||
| Ed. Horto Florestal Acessibilidade agência Em execução | Acessibilidade agência | Rita Arq | R$ 3.600,00 | R$ | 1.800,00 | R$ | 1.800,00 | ||
| Executado | Topografia | Conceito Topografia | R$ 1.500,00 | R$ | 1.500,00 | R$ | - | ||
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma* | n/a | R$ | 72.000,00 | R$ | 4.500,00 | R$ | - |
| Infiltração subsolo Em execução | Impermeabilização da laje externa Tapume para rota de fuga Abertura da laje | Gonçalves Eng. Gonçalves Eng. Gonçalves Eng. | R$ 1.372.617,51 R$ 24.225,00 R$ 149.910,00 | R$ R$ R$ | 1.057.781,1624.225,00149.910,00 | R$ | 180.000,00 | R$ R$ R$ | 314.836,35-- |
| Ed. Filial Brasilia | Gerenciamento da obra Fiscalização | Emival Eng. BRG (valor mensal) | R$ 56.000,00 R$ 7.250,00 | R$ R$ | 36.000,0050.750,00 | R$ | 7.250,00 | R$ R$ | 20.000,00- |
| n/a | Acompanhamento de obra | Puma (valor mensal) | n/a | R$ | 72.000,00 | R$ | 4.000,00 | R$ | - |
| Executado | Limpeza técnica | NS Engenharia | R$ 485.000,00 | R$ | 485.000,00 | R$ | - | ||
| Executado | Laudo da puma | Puma Eng. | R$ 23.253,76 | R$ | 23.253,76 | R$ | - | ||
| Executado | Retrofit do SDAI - Material | Global Sonic | R$ 280.049,52 | R$ | 280.049,52 | R$ | - | ||
| Reforma das áreas afetadas Executado | Projeto técnico | Baggio | R$ 169.000,00 | R$ | 153.790,00 | R$ | 15.210,00 | ||
| Ed. Querência | |||||||||
| Executado | Retrofit do SDAI - Mão de obra | WAH | R$ 42.400,00 | R$ | 42.400,00 | R$ | - | ||
| Executado | Laudo estrutural | Engemat | R$ 78.160,00 | R$ | 78.160,00 | R$ | - | ||
| Em execução | Consultoria de Proejtos | Simetria | R$ 68.000,00 | R$ | 68.000,00 | R$ | - | ||
| n/a | Execução das obras de adequação | Puma* | n/aTotal | R$ R$ | 44.000,007.146.417,91 | R$ R$ | 3.000,00198.750,00 | R$ R$ | -461.500,46 |
* O contrato com a Puma Engenharia possui vigência mensal e é estruturado por obra contratada.
STATUS DAS OBRAS
Edifício Querência:
Escopo / Status
Limpeza do imóvel pós enchente (100% Concluído)
Laudo estrutural (100% concluído)
• Termo aditivo para pagamento do reembolso dos itens acima (Em andamento)
• Imóvel com 100% do seu funcionamento.
Valor do Prospecto R$ -
Total de contratos: R$ 1.145.863,28
Saldo a pagar: R$ 47.600,00
Sistema de reservatórios de água
Sala técnica
Centro de controle
STATUS DAS OBRAS
Edifício Filial:
Escopo / Status
Demolição da laje (100% Concluída)
Execução da laje de concreto (100% Concluída)
• Execução do piso de acabamento (100% Concluída)
• Impermeabilização (100% Concluída)
• Polimento da piso (100% concluída)
• Pintura do subsolo (em execução)
• Troca do forro subsolo (em execução)
Valor do Prospecto R$ 580.000,00
Total de contratos: R$ 1.610.002,51
Saldo a pagar: R$ 314.836,35
Fotos do relatório de entrega de obra (prestador)
Edifício Horto Florestal:
Escopo / Status
Reforma da cobertura (100% Concluída)
Impermeabilização de laje (100% Concluída)
• Reforma dos sanitários (100% Concluída)
• Forro no 3º Piso (100% concluída)
• Projeto de acessibilidade (Em andamento)
Valor do Prospecto R$ 600.000,00
Total de contratos: R$ 1.826.715,81
Saldo a pagar: R$ 111.454,11
Visão geral do 3º andar após conclusão do forro
MERCADO SECUNDÁRIO
Durante o mês de fevereiro, o volume financeiro negociado foi de R$ 2,7 milhões, o que representa um giro de 0,97% em relação ao valor de mercado do fundo, volume inferior a média de liquidez dos últimos 24 meses, de cerca de R$ 3,77 milhões por mês.
DESEMPENHO DA COTA
O Fundo apresentou uma expressiva retomada do valor de mercado ao longo de 2025, esse movimento também devemos observar ao longo de 2026. No período de doze meses, considerando a cota de março de 2025 a fevereiro de 2026, o fundo apresentou ganho de capital de 43,94%.
EVOLUÇÃO DO DIVIDEND YIELD
Em fevereiro de 2026, o CXCO11 registrou um Dividend Yield anualizado de 12,11% a.a sobre a cota de mercado e 9,19% a.a sobre a cota patrimonial, indicando um bom retorno ao cotista. Essa diferença reforça que, apesar da cota estar descontada, o fundo segue entregando rendimentos consistentes em relação ao seu valor patrimonial.
Distribuição mensal de dividendos - (últimos 24 meses)
PATAGÔNIA
P A T A G O N I A C A P I T A L Av. Braz Olaia Acosta, 727, sala 1101, Ribeirão Preto/SP [email protected](16) 3620 2333