Relatório Gerencial CXCO11 de dezembro de 2025

PATAGÔNIA

CA PITAL

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO CAIXA IMOVEIS CORPORATIVOS CNPJ: 38.658.984/0001-75

RELATÓRIO MENSAL DEZEMBRO DE 2025

CARTA DO GESTOR

Panorama Geral 1/2

Com o encerramento do exercício social do fundo em dezembro, a empresa contratada em 2025 para a elaboração dos laudos de avaliação foi a Colliers, que realizará, pela primeira vez, a avaliação dos ativos do fundo, com previsão de entrega em janeiro de 2026.

Embora o prospecto preveja reformas em apenas sete dos dez imóveis, a equipe de engenharia contratada realizará visitas a todos os ativos, com o objetivo de mapear necessidades de manutenção, abrangendo tanto as manutenções estruturais de responsabilidade do proprietário quanto as manutenções e benfeitorias de responsabilidade do locatário, assegurando o acompanhamento contínuo e a realização das intervenções necessárias sempre que aplicável.

A próxima obra priorizada pela Caixa é o imóvel de Cascavel. A visita técnica do engenheiro ocorreu em dezembro, quando foram avaliadas as condições do imóvel incluindo pontos de exigências do prospecto. No momento, o fundo aguarda o parecer da Caixa para definição da complexidade da obra, etapa necessária para o início do processo de cotação e estimativa de custos.

Ainda em dezembro, o Fundo notificou a Caixa no dia 30/12, dando início ao processo de revisão dos aluguéis dos imóveis. Para essa finalidade, foi contratada a CBRE, empresa especializada em avaliação de ativos imobiliários.

O escopo da contratação contempla a análise de mercado dos imóveis, comparação com ativos de características semelhantes, especialmente prédios administrativos, avaliação da adequação dos valores de aluguel às condições de mercado, bem como o acompanhamento e a representação do Fundo nas negociações extrajudiciais.

Para a assessoria jurídica, o Fundo contratou o escritório i2a, que já atua nos demais assuntos jurídicos do Fundo.

Distribuição de dividendos

Em relação aos dividendos, a recorrência da distribuição de R$ 0,70/cota contribuiu para mitigar o impacto no encerramento do segundo semestre, que tenderia a ser mais elevado em razão do aumento da receita no período. A distribuição de R$ 0,91/cota, abaixo da expectativa de R$ 1,00/cota, decorrente de pagamentos extraordinários efetuados em dezembro, liberados conforme solicitação da equipe de engenharia do Fundo e acordado com os prestadores de serviços dos imóveis em reforma. Nesse mês, os desembolsos superaram R$ 500 mil, aproximadamente três vezes a média mensal de despesas, reduzindo o resultado líquido distribuível no semestre.

CARTA DO GESTOR

Panorama Geral 2/2

Adicionalmente, a projeção temporária indica a possibilidade de elevação da distribuição mensal para R$ 0,75/cota, com base no desempenho de 2025, cuja média anual de receita foi de R$ 0,82/cota e despesas de R$ 0,07/cota, já contemplando os custos com obras. Dessa forma, o resultado líquido mensal estimado é de R$ 0,75/cota, o que tende a tornar a distribuição mais linear e consistente, reduzindo a volatilidade observada nos meses de junho e dezembro.

Foram distribuídos, no mês de dezembro, R$ 0,91/cota, correspondentes a 131,51% da distribuição mensal e 95,07% da distribuição semestral.

Em relação ao desempenho da cota, o Fundo apresentou trajetória consistente de valorização ao longo do exercício, iniciando o ano cotado a R$ 50,74 em 30/12/2024 e encerrando o período em R$ 67,97 em 30/12/2025. Esse movimento resultou em uma valorização de 33,96% a.a, evidenciando o desempenho positivo do fundo no período.

Nos últimos 12 meses, considerando o dividendo anunciado referente a dezembro, foram distribuídos R$ 8,95/cota, o que corresponde a um dividend yield de 12,76% a.a., líquido de Imposto de Renda, com base na cota patrimonial de fechamento de dezembro, de R$ 67,97. Em relação a distribuição, o fundo distribuirá R$ 0,91/cota e, após essa distribuição, contará com reserva de caixa de aproximadamente R$ 2,9 milhões, com database em 30/12.

Cenário macroeconômico

Para 2026, a expectativa é de um ambiente mais construtivo, com início gradual do ciclo de flexibilização monetária no Brasil, condicionado à evolução do cenário fiscal e à consolidação do processo desinflacionário.

A combinação entre a redução gradual da Selic, a continuidade dos cortes de juros nos Estados Unidos e a possível intensificação do fluxo de capital estrangeiro via operações de carry trade tende a beneficiar a ponta média e longa da curva de juros doméstica. Nesse contexto, ativos imobiliários e fundos imobiliários devem se manter bem posicionados, sustentados pela perspectiva de queda do custo de capital, recuperação gradual da atividade econômica e reprecificação positiva dos ativos ao longo de 2026.

INFORMAÇÕES GERAIS DOS FUNDOS

DADOS

OBJETIVO

O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Imóveis Corporativos, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da aquisição de ativos imobiliários e/ou recebimentos mensais de locação e investimento em valores mobiliários, segundo a política de investimento estabelecida no Regulamento.

Em 23 de dezembro de 2020 a Caixa Econômica Federal integralizou no fundo 10 agências, celebrando o contrato de locação de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback.

A oferta Pública de Distribuição Secundária de Cotas da Totalidade das Cotas da Caixa, ocorreu em 31 de março de 2021 a um preço de R$ 101,99.

RESUMO DO PORTFÓLIO

CARACTERÍSTICAS

DEZEMBRO/2025

CARACTERÍSTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Modalidade do Contrato:

Contratos de Locação assinados na modalidade Sale and Leaseback, celebrados entre o Fundo e a Caixa Econômica Federal.

Vigência de 10 anos com vencimento em 25 de dezembro de 2030.

Correção dos Aluguéis:

Aluguéis corrigidos pela variação anual acumulada do IPCA.

Em abril de 2025 os aluguéis tiveram correção positiva de 5,48% do IPCA.

Renúncia ao direito de pleitear revisão judicial dos valores dos aluguéis exceto por 1 (uma) ação revisional a ser realizada no 5º (ano) de vigência dos contratos de locação.

Benfeitorias:

O Fundo compromete-se a realizar benfeitorias descritas nos Contratos de Locação.

As benfeitorias devem ser iniciadas conforme cronograma indicativo.

Rescisão Antecipada:

Em caso de rescisão antecipada, a Locatória indenizará o Fundo com base no valor presente à taxa Selic do montante total devido para o período contratual remanescente.

Opção de Compra:

A Caixa Econômica Federal possui a opção de compra de cada imóvel ao término do contrato. O valor de aquisição será o valor de mercado à época, conforme regra definida no contrato de locação.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

PORTFÓLIO

O valor dos imóveis a mercado, e o Cap Rate, foram atualizados de acordo com a nova precificação disponibilizada no Laudo de Avaliação Patrimonial dos imóveis.

Distribuição por valor de mercado

O imóvel de maior valor patrimonial é o Edifício Filial, localizado em Brasília– DF, que também responde pela maior receita proporcional de aluguel do Fundo. Todos os imóveis estão locados à Caixa Econômica Federal, mantendo uma taxa de vacância física de 0%.

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO

OBRAS

Segue abaixo um panorama do status de cada obra, incluindo os valores pagos até dezembro de 2025.

* O contrato com a Puma Engenharia possui vigência mensal e é estruturado por obra contratada.

RELATÓRIO TÉCNICO E PROSPECTO

O imóvel de Cascavel possui obrigações de reforma nos sistemas de ar-condicionado, forro e iluminação.

De acordo com o relatório técnico do engenheiro, as intervenções não são críticas. Há maior urgência em adequações no sistema elétrico, visando à padronização normativa e à revitalização do sistema de ar-condicionado. A reforma do forro é etapa essencial para a revitalização do ar-condicionado da agência, o que também implicará a substituição das luminárias por modelos LED padronizados.

Conforme conclusão da equipe de engenharia do fundo, o imóvel não apresenta pendências estruturais, mantendo sua integridade preservada. Assim, além das reformas previstas em prospecto, eventuais manutenções decorrem do uso do imóvel e são de responsabilidade da locatária

RELATÓRIO TÉCNICO 1/3

RELATÓRIO TÉCNICO 2/3

RELATÓRIO TÉCNICO 3/3

CONCLUSÃO DO RELATÓRIO TÉCNICO ED. CASCAVEL puma

O Imóvel se encontra em boas condições de funcionamento e ocupação, estando apto a servir para a finalidade à qual se destina.

O estado geral e o padrão construtivo do Edifício Caixa Econômica Federal Cascavel são bons. Os apontamentos e patologias descritas neste laudo técnico são funções de adequações realizadas pela locatária

• Fachada: As fachadas da edificação se encontram em bom estado, tendo apenas o desgaste natural de sujidade, devido a poluição local. É importante que anualmente seja realizada inspeções e manutenções nas vedações, principalmente nas fachadas de pele de vidro.

Instalações elétricas: Há diversas patologias nas instalações elétricas, como instalações sem infraestrutura e quadros elétricos não atendendo as normativas

• Sistema de combate a incêndio: Todas as instalações de sistema de combate a incêndio, extintores, hidrantes, comunicação visual de rota de fuga se encontram em boas condições.

Estrutura de concreto: Não foi evidenciado nenhuma patologia estrutural na edificação

As verificações realizadas e seus resultados demonstram que não existem patologias relevantes que comprometam a segurança da edificação.

Importante também ressaltar que todo e qualquer empreendimento devem atender as normas de acessibilidade conforme as Normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), merecendo destaque das normas NBR 9050 e NBR 13994

Diante das poucas inconformidades técnicas verificadas no Edifício Caixa Econômica Federa Cascavel, classificamos a edificação, como GRAU DE RISCO BAIXO.

STATUS DAS OBRAS

Edifício Querência:

Escopo / Status

Limpeza do imóvel pós enchente (100% Concluído)

Laudo estrutural (100% concluído)

• Termo aditivo para pagamento do reembolso dos itens acima (Em andamento)

• Imóvel com 100% do seu funcionamento.

Valor do Prospecto R$ -

Total de contratos: R$ 1.145.863,28

Saldo a pagar: R$ 47.600,00

Sistema de reservatórios de água

Sala técnica

Centro de controle

STATUS DAS OBRAS

Edifício Filial:

Escopo / Status

Demolição da laje (100% Concluída)

• Regularização e impermeabilização (100% Concluída)

Execução do piso de acabamento (100% Concluída)

Execução da laje de concreto (100% Concluída)

• Polimento da piso (50% concluída)

Valor do Prospecto R$ 580.000,00

Total de contratos: R$ 1.610.002,51

Saldo a pagar: R$ 646.367,38

Recolocação de espelhos

Laje concretada e polida

Instalação porta corta fogo

Edifício Horto Florestal:

Escopo / Status

Reforma da cobertura (100% Concluída)

Impermeabilização de laje (100% Concluída)

• Reforma dos sanitários (100% Concluída)

• Forro no 3º Piso (100% concluída)

• Projeto de acessibilidade (Em andamento)

Valor do Prospecto R$ 600.000,00

Total de contratos: R$ 1.826.715,81

Saldo a pagar: R$ 196.454,11

Visão geral do 3º andar após conclusão do forro

MERCADO SECUNDÁRIO

Durante o mês de dezembro, o volume financeiro negociado foi de R$ 14.999 milhões, o que representa um giro de 5,78% em relação ao valor de mercado do fundo. O volume do mês foi atípico em relação a média de liquidez dos últimos 24 meses, de cerca de R$ 3,8 milhões por mês.

DESEMPENHO DA COTA

Após a acentuada queda no valor da cota em 2024, observou-se uma expressiva retomada do valor de mercado ao longo de 2025. No período de doze meses, considerando a cota de dezembro de 2024 a dezembro de 2025, o fundo apresentou ganho de capital de 33,96%. Diante do valor inicial de negociação da cota e do desempenho recente, entendemos que ainda há espaço para valorização adicional ao longo de 2026.

EVOLUÇÃO DO DIVIDEND YIELD

Em dezembro de 2025, o CXCO11 registrou um Dividend Yield anualizado de 12,76% a.a sobre a cota de mercado e 9,01% a.a sobre a cota patrimonial, indicando um bom retorno ao cotista. Essa diferença reforça que, apesar da cota estar descontada, o fundo segue entregando rendimentos consistentes em relação ao seu valor patrimonial.

PATAGÔNIA

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