Relatório Gerencial EDFO11 de janeiro de 2026

EDIFÍCIO OURINVEST FII EDFO11

RELATÓRIO MENSAL Janeiro | 2026

• Resultado do Mês 3
• Palavra do Gestor 4
• Demonstrações de Resultado 5
• Portfólio 6
• Gestora TELLUS 7
• Informações Adicionais 8

FII Edifício Ourinvest

Ticker:

EDFO11

Gestor:

O Fundo tem por objeto a aquisição e a gestão patrimonial de bens imóveis de natureza comercial destinados à locação de longo prazo podendo, inclusive, vendê-los. O objetivo fundamental do Fundo é a obtenção de renda oriunda dos aluguéis e demais receitas.

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

Administrador:

Oliveira Trust DTVM

CNPJ:

06.175.262/0001-73

Início do Fundo:

27/04/2004

Início da Gestão Tellus:

10/03/2025

Taxa de Gestão:

Taxa de Administração:

R$ 40.000,00 a.m.

0,3% a.a. sobre o PL

Classificação Anbima:

Renda Gestão Passiva

Tributação:

Janeiro/2025

(1) Número cotistas: até a data de divulgação deste documento a informação disponível tem como base Dez./25.

(2) Área BOMA: Metodologia adotada pela da associação norte americana Bulding Owners and Managers Association. A área BOMA considera a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas.

(3) Rendimento divulgado em Dez./25 a ser pago em Jan./25.

(4) Rendimento divulgado/Valor da cota de mercado.

(5) Dividend yield projetado para o período de 12 meses.

(6) Vacância física existente na data de fechamento deste relatório.

(7) Vacância financeira: considera apenas carência e desconto dos contratos vigentes em relação à receita potencial.

(8) Aluguel em atraso: considera receita de aluguel prevista e não paga, para o mês em questão, com base nos contratos vigentes.

(9) Wault (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Prazo médio ponderado dos contratos de locação vigentes pela

eceita contratada.

Leitura de Mercado

Os mercados globais iniciaram 2026 em viés positivo em janeiro, com a atenção concentrada na trajetória de juros nos EUA após os cortes realizados no fim de 2025. Na reunião de 28/01, o Federal Reserve optou por manter a taxa inalterada em 3,50%–3,75%, reforçando a condução “dependente de dados” em um ambiente de inflação ainda acima da meta, mas com sinais de estabilização no mercado de trabalho.

No Brasil, o IPCA avançou 0,33% em janeiro, levando a inflação acumulada em 12 meses para 4,44%, patamar ainda acima do centro da meta, mas já abaixo do teto do intervalo. Na primeira reunião do ano, em 28/01, o Copom manteve a Selic em 15,00% a.a. e indicou cautela na calibragem dos próximos passos, com o mercado passando a discutir o início do ciclo de cortes nas reuniões seguintes, caso a desinflação e as expectativas sigam convergindo.

Em termos de desempenho dos ativos domésticos., o Ibovespa teve forte valorização de 12,56% em janeiro e fechou o mês em 181.363 pontos, sustentado por fluxo estrangeiro e reprecificação de ativos cíclicos. O IFIX avançou 2,27%, encerrando aos 3.860,99 pontos, em movimento mais gradual, mas ainda consistente com a melhora de percepção para o setor. No câmbio, o dólar comercial fechou janeiro em R$ 5,248 e acumulou queda de 4,4% no mês, apesar da alta pontual no último pregão.

Momento do Fundo

Em dezembro, iniciou-se o planejamento para a contratação de empresa terceirizada responsável pela operação do estacionamento do Edifício Ourinvest. O processo está em fase inicial, com a gestora realizando cotações para viabilizar a melhoria, buscando aumentar a atratividade do imóvel sem comprometer o escopo de despesas já estabelecido.

Em relação à Oferta, divulgada em 23 de dezembro de 2025 por meio de carta de convocação e consulta formal aos cotistas para deliberação sobre a 2ª emissão de cotas da Classe, no montante de até R$ 5.000.000,00 (desconsiderada a Taxa de Distribuição Primária), informamos que o processo segue conforme os ritos previstos, tendo sido encerrado o período de Direito de Preferência.

O preço de emissão foi fixado em R$ 101,37 por cota, representando deságio de 52,05% em relação ao valor patrimonial apurado na data-base de outubro de 2025. Os recursos captados serão destinados à realização de melhorias no imóvel. Apesar do deságio, a oferta é destinada exclusivamente aos atuais cotistas, com o objetivo de reforçar o alinhamento com a base existente e mitigar possíveis movimentos de arbitragem.

Entre as melhorias prioritárias identificadas pela Gestão estão a troca e manutenção de componentes dos elevadores, a reforma das catracas de acesso e a revitalização completa do lobby. Parte dos recursos também será destinada à adequação dos andares atualmente vagos no modelo plug and play, estratégia que tende a acelerar a ocupação dessas áreas e, consequentemente, do imóvel como um todo.

Vencimento dos Contratos de Locação

Setor de Atuação dos Inquilinos

Carteira – EDFO11

Fundada em dezembro de 2007, a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100% em investimentos imobiliários. Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários.

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários.

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

Fundos de Private Equity (TREI II a TREI VII)

Fundos Listados (FIIs)

Foto: JK Square Itaim.

Ativo mixed-use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

Linha do Tempo

Início SDI Gestão. TREI I - capta R$238 milhões.

SDI gestão inicia atividade de administração de carteira. TRBL11 faz 2 follow-ons e capta R$171 milhões.

SDI Gestão se torna

TELLUS. River South começa a ser desenvolvido. River One é vendido. TREI V - capta R$560 milhões.

TREI VI – capta mais R$34,5 milhões. TREI VII - capta R$1,429 Bilhões.

Reposicionamento da marca para reforçar valores e atributos.

EDFO11 – Tellus assume a gestão do fundo Edifício Ourinvest. R$49,7mm

2005

2011 - 2015

2007 - 2010

Fundação da SDI Desenvolvimento Imobiliário, pelos ex-sócios e exexecutivos da Serplan.

TREI II - capta R$233 milhões. IPO do TRBL11 – Atuando como consultor imobiliário. TREI III - capta R$802 milhões.

2019

2016 - 2018

TREI I – 100% desinvestido. River One - Projeto de uso misto é lançado. TREI III - é 100% investido. TREI IV - capta R$416 milhões. IPO do TEPP11 – R$361 milhões.

Fundos Fechados

2021

2020

2022

TEPP11 – Follow-on R$53 milhões. TRBL11 – Follow-on R$160 milhões. TREI V - capta mais R$43 milhões. TELLUS se torna signatário do PRI. TREI VI - capta R$718 milhões.

2024

TRBL11 – Follow-on R$132 milhões. Residencial II - capta R$79,5 milhões. TELM11 - IPO R$21,5 milhões.

2025

Fundos Listados

TREI I R$238mm

TREI II R$233mm

TREI III R$802mm

TREI IV R$416mm

100% Desinvestido

Corporativo, Industrial e Logístico

Em desinvestiment o

TREI V R$603mm

Corporativo, residencial e uso misto

Em desenvolvimen to

Corporativo, Industrial e Logístico

Em desenvolvimen to

TREI VI R$752,5mm

TELM11

Residencial, healthcare e uso misto

100% Industrial e Logístico

TEPP11

TREI VII R$1.429mm

Em Investimento

Residencial II R$79,5mm

TRBL11

Em Investimento

100% Residencial

EDFO11

Em Investimento

Em Investimento

Healthcare e uso misto

100% Residencial

Fundo de Renda

100% Industrial e Logístico

Fundo de Renda

100% Corporativo

Fundo de Renda

Multiestratégia

Fundo de Renda 100% Corporativo

Compromisso Sustentável

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible Investiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG). Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus investimentos. A Tellus entende que na atividade de gestão de recursos de terceiros, a consideração de aspectos ASG (Ambiental, Social e de Governança) nas decisões de investimento contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral. O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FI) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis Princípios para o Investimento Responsável. O objetivo dos Princípios é compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança, além de oferecer suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos. Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário.

A Tellus realiza avaliações ASG nos ativos que investe, permitindo uma visão mais ampla dos riscos e oportunidades que apresentam. A avaliação ASG da Tellus, é um processo que leva em consideração a abordagem análise de integração e best-in-class.

▪ As análises de integração, compõe a inclusão sistemática de questões ASG nas análises e decisões de investimentos. A Tellus realiza essa análise através de Due Diligence, durante esse processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos.

As análises best-in-class, são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo. A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência.

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco. Termos e definições no Glossário.

Informações Adicionais

Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. A TELLUS não garante a veracidade e integridade das informações e dos dados, tampouco garante que estejam livres de erros ou omissões. Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas. Ainda que a TELLUS Investimentos acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários.

Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão limitada do mercado. A TELLUS não se responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da TELLUS.

Tellus Investimentos

Contato e Mídias

Email: [email protected]

Clique aqui ou escolha os ícones abaixo:

Obrigado!

(11) 4280-4314 | [email protected]

Av. Brigadeiro de Faria Lima, 2179 10º andar I São Paulo – SP 01452-001

TELLUS.COM.BR