Relatório Gerencial EDFO11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Edifício Ourinvest (EDFO11), fundo imobiliário de varejo, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 26/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do EDFO11 fechou a R$ 124,45, com P/VP de 0,65 (valor patrimonial de R$ 190,50 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,8308 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 8,03% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 56,9 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- EDIFÍCIO OURINVEST RESPONSABILIDADE LIMITADA-0,44%
- CNPJ
- 06.175.262/0001-73
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 26/01/2026 18:01
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
EDIFÍCIO OURINVEST FII EDFO11
RELATÓRIO MENSAL Dezembro | 2025
- Resultado do Mês 3
- Leitura de Mercado 4
- Momento do Fundo 5
- Demonstrações de Resultado 6
- Contratos e Carteira 7
- Gestora TELLUS 8
- Informações Adicionais
FII Edifício Ourinvest
Ticker:
EDFO11
Gestor:
Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.
Administrador:
Oliveira Trust DTVM
CNPJ:
06.175.262/0001-73
Início do Fundo:
27/04/2004
Início da Gestão Tellus:
10/03/2025
Taxa de Gestão:
R$ 40.000,00 a.m.
Taxa de Administração:
0,3% a.a. sobre o PL
Classificação Anbima:
Renda Gestão Passiva
Tributação:
O Fundo tem por objeto a aquisição e a gestão patrimonial de bens imóveis de natureza comercial destinados à locação de longo prazo podendo, inclusive, vendê-los. O objetivo fundamental do Fundo é a obtenção de renda oriunda dos aluguéis e demais receitas.
Dezembro/2025
| Cota Valor de Mercado | Valor de Mercado EDFO11 | Cota Patrimonial | Valor Patrimonial EDFO11 | P/VP | Valor de Mercado/m² | Nº Cotistas' | Qtd. Cotas |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R$129,85 | R$30.644.600 | R$ 210,83 | R$ 49.755.902 | 0,62 | R$7.167 | 465 | 236.000 |
| Área BOMA Total² | Rendimentos (R$/cota) 3 | Dividend Yield | DY Anualizado⁵ | Vacância Física⁶ | Vacância Financeira7 | Aluguel em Atraso⁸ | Wault9 |
| 4.276 m² | R$ 0,89 | 0,68% | 8,53% | 28,27% | 0% | 0% | 0,75 |
(1) Número cotistas: até a data de divulgação deste documento a informação disponível tem como base Dez./25.
(2) Área BOMA: Metodologia adotada pela da associação norte americana Bulding Owners and Managers Association. A área BOMA considera a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas.
(3) Rendimento divulgado em Dez./25 a ser pago em Jan./25.
(4) Rendimento divulgado/Valor da cota de mercado.
(5) Dividend yield projetado para o período de 12 meses.
(6) Vacância física existente na data de fechamento deste relatório.
(7) Vacância financeira: considera apenas carência e desconto dos contratos vigentes em relação à receita potencial.
(8) Aluguel em atraso: considera receita de aluguel prevista e não paga, para o mês em questão, com base nos contratos vigentes.
(9) Wault (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Prazo médio ponderado dos contratos de locação vigentes pela
eceita contratada.
Leitura de Mercado
| Os mercados globais encerraram dezembro em viés positivo após o corte de 0,25 p.p. pelo Federal Reserve em 10/12 (fed funds em 3,50%–3,75%). A comunicação seguiu "dependente de dados”, mas leituras mais benignas de inflação e atividade nos EUA favoreceram a queda das taxas longas e sustentaram ganhos em bolsas. Na Europa, o BCE manteve juros estáveis, enquanto sinais mistos vindos da China limitaram movimentos mais fortes em commodities. |
|---|
| Brasil. A inflação oficial desacelerou no acumulado do ano: o IPCA avançou O,33% em dezembro e fechou 2025 em 4,26% (12 meses), abaixo de meses anteriores. Sem mudança na política monetária, o Copom manteve a Selic em 15,00% a.a., ressaitando a necessidade de postura contracionista por período prolongado até a consolidação da convergência das expectativas. O Focus mostrou estabilidade das projeções e o debate fiscal seguiu no radar, enquanto indicadores de atividade permaneceram heterogêneos entre indústria, serviços e varejo. |
| Desempenho dos ativos domésticos. O Ibovespa subiu 1,3% no mês e fechou aos 161.125 pontos em 30/12, acumulando +34% em 2025, apoiado por queda dos yields globais e fluxo estrangeiro seletivo. O IFIX avançou 3,14%, encerrando a 3.775 pontos (nova máxima), beneficiado por dividendos e percepção de juros reais sustentados no curto |
| prazo. No câmbio, o dólar à vista terminou o úitimo pregão do ano em R$ 5,48, refletindo ajustes de fim de ano e um ambiente externo mais favorável ao risco. O IFIX avançou 1,86% no mês e encerrou a 3.660 pontos, também em recorde. O dólar recuou 0,94% no período, fechando a R$ 5,33 no último pregão de novembro. |
Momento do Fundo
No mês de dezembro, o EDFO11 manteve sua operação sem alterações relevantes no nível de ocupação, registrando visitas recorrentes ao empreendimento e continuidade do trabalho de prospecção ativa da gestão visando futuras locações nos andares atualmente vagos do edifício.
Em 23 de dezembro, foi divulgada, por meio de carta de convocação, consulta formal aos cotistas para deliberação sobre a aprovação da 2ª (segunda) emissão de cotas da Classe, no montante total de até R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), desconsiderada a Taxa de Distribuição Primária. A oferta prevê a emissão de até 50.000 (cinquenta mil) novas cotas, com montante mínimo de captação de R$ 984.800,00.
O preço de emissão foi fixado em R$ 101,37 (cento e um reais e trinta e sete centavos) por nova cota, representando um deságio de 52,05% em relação ao valor patrimonial da cota apurado na data-base de outubro de 2025. Os recursos captados têm como objetivo a realização de melhorias no imóvel.
A Gestão ressalta que, apesar do deságio observado no preço de emissão, a oferta será destinada exclusivamente aos atuais cotistas do Fundo, de modo a ampliar o alinhamento com a base existente e mitigar potenciais movimentos de arbitragem por parte de outros participantes do mercado.
A Gestão identificou alguns itens considerados críticos, dentre os quais se destacam a troca e manutenção de componentes dos elevadores, a reforma das catracas de acesso e a reforma completa do lobby do ativo. Adicionalmente, pretende-se destinar parte dos recursos à reforma dos andares atualmente vagos no formato plug and play, estratégia que deverá contribuir para uma absorção mais rápida dessas áreas e, consequentemente, para a aceleração da ocupação do imóvel.
Do ponto de vista operacional, a Gestão vem conduzindo, nos últimos meses, um amplo trabalho de mapeamento e revisão do escopo de despesas do edifício, com o objetivo de tornar o custo de ocupação mais competitivo em relação aos imóveis concorrentes. Nesse contexto, também está em avaliação o início da exploração comercial das vagas de estacionamento do ativo, atualmente utilizadas exclusivamente pelos ocupantes do prédio. A iniciativa poderá gerar receitas adicionais, que poderão ser reinvestidas em novas melhorias no imóvel, reforçando sua atratividade e seu posicionamento competitivo.
| Dez./25 | Dez./25 | 2º Sem. 25 | 2025 | |
|---|---|---|---|---|
| Receita Locação | (R$/cota)1,43 | (R$ mil)336 | (R$ mil)2.133 | (R$ mil)3.854 |
| Receita Financeira | 0,03 | 8 | 42 | 500 |
| Outras Receitas | 0 | 0 | 13 | 20 |
| Receitas Total | 1,46 | 344 | 2.168 | 4.374 |
| Despesas Imobiliária | -0,23 | -54 | -381 | -761 |
| Despesas Financeiras | 0,00 | 0 | -0,1 | 0 |
| Despesas Operacionais | -0,04 | -10 | -45 | -80 |
| Taxas de Gestão, Administração e Escrituração | -0,25 | -58 | -348 | -539 |
| Despesas Total | -0,50 | -118 | -773 | -1.382 |
| Resultado | 0,94 | 222 | 1.395 | 2.992 |
|---|---|---|---|---|
| Resultado Acumulado Não distribuído -Inicial | 0,48 | 112 | 66 | 0 |
| Resultado Gerado | 0,94 | 221 | 1.395 | 2.992 |
| Resultado Total -Rendimentos Divulgados | -0,89 | -209 | -1.337 | -2.658 |
| Resultado Acumulado Não Distribuído -Final | 0,53 | 124 | 124 | 124 |
Vencimento dos Contratos de Locação
Setor de Atuação dos Inquilinos
Carteira – EDFO11
| Valores (R$ milhões) | |
| Imóveis | 48,9 |
| Caixa | 0,7 |
| Outros | 0,0 |
| Patrimônio Líquido | 49,8 |
Fundada em dezembro de 2007, a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100% em investimentos imobiliários. Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários.
O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários.
Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹
Investimentos por segmento
Fundos de Private Equity (TREI II a TREI VII)
Fundos Listados (FIIs)
| R$ 5,578 bilhões | Desenvolvimento de projetos corporativos, de healthcare, residenciais, logísticos e de uso misto, com foco preferencial no mercado de São Paulo. | R$ 626,90 | TRBL11: Ativos Logísticos e Industriais em SP, BA e MG. |
| MM R$ 408,54 | TEPP11: Ativos Corporativos em São | ||
| MM | Paulo. | ||
| R$ 20,92 MM | TELM11: Fundo Multiestratégia. | ||
| R$ 49,66 MM | EDFO11: Fundo Ed. Ourinvest. |
Foto: JK Square Itaim.
Ativo mixed-use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III
Linha do Tempo
Início SDI Gestão. TREI I - capta R$238 milhões.
SDI gestão inicia atividade de administração de carteira. TRBL11 faz 2 follow-ons e capta R$171 milhões.
SDI Gestão se torna
TELLUS. River South começa a ser desenvolvido. River One é vendido. TREI V - capta R$560 milhões.
TREI VI – capta mais R$34,5 milhões. TREI VII - capta R$1,429 Bilhões.
Reposicionamento da marca para reforçar valores e atributos.
EDFO11 – Tellus assume a gestão do fundo Edifício Ourinvest. R$49,7mm
2005
2011 - 2015
Fundação da SDI Desenvolvimento Imobiliário, pelos ex-sócios e exexecutivos da Serplan.
2007 - 2010
TREI II - capta R$233 milhões. IPO do TRBL11 – Atuando como consultor imobiliário. TREI III - capta R$802 milhões.
2019
2016 - 2018
TREI I – 100% desinvestido. River One - Projeto de uso misto é lançado. TREI III - é 100% investido. TREI IV - capta R$416 milhões. IPO do TEPP11 – R$361 milhões.
Fundos Fechados
2021
2020
2022
TEPP11 – Follow-on R$53 milhões. TRBL11 – Follow-on R$160 milhões. TREI V - capta mais R$43 milhões. TELLUS se torna signatário do PRI. TREI VI - capta R$718 milhões.
2024
TRBL11 – Follow-on R$132 milhões. Residencial II - capta R$79,5 milhões. TELM11 - IPO R$21,5 milhões.
2025
Fundos Listados
TREI I R$238mm
TREI II R$233mm
TREI III R$802mm
TREI IV R$416mm
100% Desinvestido
Corporativo, Industrial e Logístico
Em desinvestiment o
TREI V R$603mm
Corporativo, residencial e uso misto
Em desenvolvimen to
Corporativo, Industrial e Logístico
Em desenvolvimen to
TREI VI R$752,5mm
TELM11
Residencial, healthcare e uso misto
100% Industrial e Logístico
TEPP11
TREI VII R$1.429mm
Em Investimento
Residencial II R$79,5mm
TRBL11
EDFO11
Em Investimento
100% Residencial
Em Investimento
Em Investimento
Healthcare e uso misto
100% Residencial
Fundo de Renda
100% Industrial e Logístico
Fundo de Renda
100% Corporativo
Fundo de Renda
Multiestratégia
Fundo de Renda 100% Corporativo
Compromisso Sustentável
A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible Investiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG). Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus investimentos. A Tellus entende que na atividade de gestão de recursos de terceiros, a consideração de aspectos ASG (Ambiental, Social e de Governança) nas decisões de investimento contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral. O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FI) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis Princípios para o Investimento Responsável. O objetivo dos Princípios é compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança, além de oferecer suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos. Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário.
A Tellus realiza avaliações ASG nos ativos que investe, permitindo uma visão mais ampla dos riscos e oportunidades que apresentam. A avaliação ASG da Tellus, é um processo que leva em consideração a abordagem análise de integração e best-in-class.
▪ As análises de integração, compõe a inclusão sistemática de questões ASG nas análises e decisões de investimentos. A Tellus realiza essa análise através de Due Diligence, durante esse processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos.
As análises best-in-class, são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo. A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência.
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