Relatório Gerencial EURO11 de dezembro de 2025

RELATÓRIO GERENCIAL-DEZEMBRO 2025

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR RESPONSABILIDADELIMITADA(EURO11)

O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR foi constituído em dezembro de 2002, tendo como objetivo investir em imóveis comerciais e industriais destinados à locação.

Aumento de Capital

Conforme Ata de Apuração publicada em 21 de janeiro de 2026, foi aprovada, por maioria dos votos, o Aumento de Capital no montante de R$ 8.556.282,72 (Oito milhões, quinhentos e cinquenta e seis mil, duzentos e oitenta e dois reais e setenta e dois centavos) com a emissão de 25.947 (vinte e cinco mil e novecentos e quarenta e sete novas cotas) ao preço unitário de R$ 329,76 ( trezentos e vinte e nove reais e setenta e seis centavos) tendo como base o valor patrimonial da cota do mês de nov/25.

Havendo sucesso na captação, o recurso será destinada à construção de dois galpões dentro do Centro de Distribuição Anhanguera “ CDA” com área total de 3.400m² cujo período de construção poderá variar de 14 a 16 meses.

Atualmente a administradora está tomando todas as medidas para viabilizar a oferta, neste sentido, oportunamente será divulgada as próximas etapas incluindo procedimentos, cronograma e demais informações relativos à oferta.

A íntegra da Ata de Apuração publicado dia 21 de janeiro de 2026 bem como da Carta Consulta e Material de Apoio publicados em 05 de janeiro de 2025 contendo todos os detalhes das deliberações e da operação estão disponíveis nos sites da B3/CVM www.b3.com.br, www.cvm.gov.br e Administradora através do link: https://coinvalores.com.br/investimentos/fundos-imobiliarios/europar

Por fim, abaixo segue as fotos contendo a possível expansão no CDA.

Ocupação Distribuição dezembro/25

Cronograma de Contratos

Processo de Renovação dos Contratos de locação

Conforme Fato Relevante publicado em 26 de dezembro de 2025, foi formalizada a renovação do contrato de locação do Módulos IV do Galpão 1 localizado no CDA totalizando área de 5.061m². O novo Contrato possui vigência de 5 (cinco) anos com início em 1° de novembro 2025 data a partir da qual passou a vigorar as novas bases comerciais. Considerando o preço médio do novo contrato, a repactuação representa um aumento 31,41% em relação ao preço anterior. Os impactos no fluxo de caixa desta renovação assim como as demais informações pertinentes estão descritas no Fato Relevante acima mencionado.

Nota de esclarecimento

Em 23 de maio de 2022, tomamos conhecimento da matéria veiculada no Jornal Valor Econômico cujo conteúdo da reportagem refere-se a desativação da torre de testes localizada em Interlagos, imóvel de propriedade do Fundo, em razão do novo projeto da Locatária envolvendo a construção de uma nova torre de testes de elevadores em Londrina – PR cuja conclusão da obra, segundo a reportagem, está prevista para início de 2024.

Mediante ao exposto, enviamos notificação à locatária pleiteando esclarecimentos, entretanto, a empresa não deu qualquer retorno. Cabe esclarecer que, o contrato de locação possui vigência até 2030, e, a empresa está em dia com suas obrigações locatícias.

O imóvel representa 9,34% da receita total de aluguéis do Fundo, 8,96% em relação ao total de ABL e está avaliado em R$ 13.508.000,00 – base dez/21 conforme slide 14 do presente relatório. Caso a locatária decida pela rescisão do contrato, deverá notificar o Fundo com 6 (seis) meses de antecedência “aviso prévio” ficará sujeita ao pagamento da multa rescisória proporcional de 3 alugueres, nesta hipótese, a administradora irá avaliar a melhor vocação para o ativo.

Adicionalmente, a administradora manterá os cotistas e o mercado informados sobre quaisquer desdobramentos relativos a esse tema.

Negociação B3

[B]° BOLSA BALCÃO

Distribuição de rendimentos

Data Base último dia de negociação ex-rendimento: 30/12/2025

Data do Pagamento: 15/01/2025

Rendimento por cota: R$ 2,08

Período de referência: dezembro de 2025.

Declaramos que o Fundo se enquadra no inciso III do Art. 3º da Lei 11.033/2004, alterada pelo Artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência, fica isento do imposto de renda, o cotista pessoa física, desde que respeitado o disposto nos incisos I e II do Parágrafo Único do Art. 3º da Lei 11.033/2004.

DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

1,93 1,93 1,93 1,93 1,95 1,97 2,00 2,00 1,75 2,08 2,08 2,08

A posição de caixa em 31 de dezembro/25 é de R$ 2.812.147,01 conforme detalhado abaixo:

Inadimplência e acordo de parcelamento

Considerando que a antiga locatária que ocupava o galpão 3 do CDA não pagou as parcelas do acordo, o jurídico do Fundo foi acionado e retomou a ação de execução da dívida que estava temporariamente suspensa. O processo encontra-se em andamento, e ao valor da ação foram acrescidas as penalidades previstas no acordo. Os executados, a empresa e sua sócia, já foram intimados para o pagamento, e atualmente estamos aguardando o decurso do prazo concedido pelo juiz para prosseguimento. Como não houve pagamento voluntário dos devedores, o jurídico do Fundo dará andamento na execução, buscando a penhora de bens ou valores pertencentes aos executados.

A empresa encontra-se ativa. Assim, a primeira providência a ser adotada será o pedido judicial de bloqueio de valores existentes em contas bancárias. Em seguida, será requerida a penhora de bens móveis e imóveis, tanto em nome da empresa como da sócia, que figura como devedora solidária.

Valor de mercado dos bens integrantes do Patrimônio Líquido

De acordo com a avaliação técnica realizada pela empresa Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda., o valor de mercado do empreendimento incluindo terreno, construções e benfeitorias realizadas no presente exercício totalizam R$ 150.955.000,00 (base dezembro de 2025).

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Metodologia

Para determinar o valor justo dos ativos classificados como Propriedade para Investimentos no patrimônio do Fundo, foram utilizadas diferentes metodologias de avaliação.

Para os ativos situados em São Paulo (“Galpão CDA 1, 2 e 3”) e no Rio de Janeiro (“Galpão CDRJ 1 e CDRJ 2”), aplicou-se o Método de Capitalização da Renda através de Fluxo de Caixa Descontado. Para os Módulos I e II do Galpão Localizado no CDA , a Avaliadora considerou uma taxa de desconto de 9,75%. Para os Módulos III, IV, Galpões III do CDA e Galpão II da Paulo Zing a avaliadora considerou uma taxa de desconto de 9,50%. Para os Galpões do Rio de janeiro a avaliadora considerou uma taxa de desconto de 9,75%. Já para a Torre de Testes de Elevadores, localizada em Interlagos, foi adotada exclusivamente a Metodologia Evolutiva.

Adicionalmente, na elaboração do fluxo de caixa descontado, seguiram-se os seguintes critérios:

Período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos;

Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção explícita.

Lista de prestadores de serviços