Relatório Gerencial EXES11 de janeiro de 2026

A CARTA MENSAL ÉXES FUNDO IMOBILIÁRIO EXES11

JANEIRO 2026

éxes

R$ 139,5 milhões em Patrimônio Líquido¹

IPCA+ 10,9% CDI + 4,6% Retorno médio dos ativos alvo investidos

42,5% em IPCA+ 57,5% em CDI+ Exposição por indexador Ativos Alvo

Sobre o fundo

O EXES11 é um fundo middle grade. Atualmente, todos os ativos investidos pelo fundo são representados por Classe Única ou Classe Sênior. A rentabilidade, quando comparada ao nível de risco das operações, só é possível em função da predominância dos investimentos em ativos de originação e estruturação proprietária. Acreditamos que essa seja uma grande vantagem competitiva em relação a outros fundos imobiliários do mercado e os resultados históricos corroboram essa visão.

Dividend Yield

A distribuição de dividendos referente ao período de competência de janeiro, anunciada em 20/02, foi de R$ 0,13 por cota para os investidores do EXES11. Isso representa um dividend yield mensal de 1,31% (em relação à cota patrimonial do mês) e um rendimento acumulado de 17,25% nos últimos 12 meses. Se anualizado, isso equivale a um dividend yield igual a 16,96%.

O EXES11 também possui R$ 0,05 de reserva de lucro por cota com intuito de manter a linearidade das distribuições de dividendos do fundo, conforme pode-se observar no gráfico de distribuição dos últimos 12 meses, sendo que nos últimos 13 meses foram realizadas distribuições no mesmo patamar, de R$ 0,13.

16,96% Dividend Yield do mês Anualizado

Distribuição R$ 0,13 por cota

Rentabilidade equivalente ²1,55%

¹ Patrimônio Líquido, em 30/01/2026, considerando preços de mercado de ativos: R$ 139.542.476,27

² Rendimento do fundo assumindo a equivalência a ativo não isento de IR (15%) para pessoa física.

Eventos Subsequentes

Novos Investimentos

Durante o mês de fevereiro ocorreram os investimentos abaixo:

CRI Persa Piatra (Sênior): o uso dos recursos é para o término das obras do Empreendimento Vertical de Alto Padrão Persa Piatra localizado na cidade de Uberlândia/MG. O ativo é remunerado em CDI + 5% a.a.

CRI Azinunes Mont Blanc: o uso dos recursos é para término das obras do Empreendimento Vertical de Alto Padrão Mont Blanc localizado na cidade de Salvador/BA. O ativo é remunerado em CDI + 5% a.a.

Amortização CRI Ávida

No mês de fevereiro também ocorreu a amortização extraordinária de aproximadamente 30% do saldo devedor do CRI Ávida. Isso foi em razão da venda de um imóvel que fazia parte da composição das garantias. O CRI passa a ter mais de 200% de razão de garantia de recebíveis a valor presente e consideradas as garantias reais (terrenos) a razão de garantia total fica próximo de 380% em relação ao saldo devedor.

O CRI Ávida é um exemplo da capacidade de recuperação de crédito da Éxes. O devedor do CRI entrou em Recuperação Judicial em 2023. No entanto, diante do avanço positivo nos tramites legais, a contraparte optou por realizar uma repactuação no final de 2024 que resultou no aumento do controle operacional da cobrança (transferindo a gestão integral dos recebíveis para o servicer), aumento da taxa de remuneração do CRI (IPCA + 11% para IPCA + 15%), adição novas garantias e consolidação o saldo devedor corrigido pela taxa de remuneração e acrescido de parte das multas por atraso no pagamento.

Ativos em Estruturação

Estão em diligência e estruturação os CRIs abaixo:

CRI A: O ativo é uma antecipação de recebíveis de um loteamento residencial, sendo remunerado a IPCA + 12% a.a.. O empreendimento está com 100% das obras concluídas e aproximadamente 100% das unidades vendidas, volume de R$ 12 milhões;

CRI B: O CRI possui finalidade de financiar o término de obras de Empreendimento Vertical, sendo remunerado a CDI + 6% a.a., volume de R$ 30 milhões;

CRI C: O CRI possui finalidade de financiar o término de obras de Empreendimento Vertical, sendo remunerado a CDI + 5% a.a., volume de R$ 25,5 milhões;

CRI D: O CRI possui finalidade de financiar o término de obras de Empreendimento Vertical, sendo remunerado a CDI + 4% a.a.;

Pipeline de ativos

A Éxes está em negociações avançadas dos CRIs abaixo:

I. CRI I: Incorporação de condomínio horizontal de casas de alto padrão, remuneração de CDI + 1,93% a.a., volume de R$ 68 milhões;

II. CRI II: Incorporação vertical residencial, remuneração CDI + 6,0% a.a., volume de R$ 30 milhões;

Comentário do Gestor

Devido ao relevante diferencial de retorno das operações em CDI, quando comparados as operações em IPCA, estamos com um volume substancial de oportunidades de investimento em análise com remuneração pós-fixada. O fundo possui aproximadamente 60% do seu portfólio alocado em ativos em CDI. Nos últimos meses ocorreram a amortização extraordinária de CRIs em razão do término das obras o que resultou no aumento da posição de caixa do fundo.

Em janeiro o fundo encerrou o mês com 14 Ativos Alvo, investidos em diferentes praças do Brasil. Sendo que em fevereiro ocorreu o primeiro investimento do EXES11 na cidade de Salvador/BA no bairro Caminho das Árvores, um dos melhores bairros da cidade em termos de infraestrutura, serviços e segurança. Além disso, a cidade de Salvador apresentou valorização de mais de 16% durante o ano de 2025.

Encerramos o mês com aproximadamente 16% do PL alocado em caixa. Seguimos em diligência e estruturação avançada de quatro novos CRIs, com o objetivo de reduzir essa posição em renda fixa. Durante o mês de fevereiro, com a aquisição do CRI Persa Piatra (Sênior) e o CRI Azinunes Mont Blanc, a posição do caixa já reduziu para 8%.

O volume de oportunidades de investimento identificadas e analisadas pelo time de gestão permanece em seu maior patamar histórico. Continuamos a analisar e investir em CRIs estruturados por parceiros de mercado; contudo, estamos especialmente satisfeitos com o volume e a qualidade de operações originadas diretamente pela equipe da Éxes, nas quais participamos de todo o processo de estruturação, desde a diligência até a formalização das minutas e garantias. Como exemplo de diferencial, destacamos os CRIs de término de obra, em que incluímos a gestão do contas a pagar por meio de Agente de Medição. Esse modelo proporciona maior controle sobre o direcionamento dos recursos dos CRIs para a execução das obras. Além disso, realizamos mensalmente o acompanhamento das vendas e da evolução física de cada empreendimento, buscando aprimorar continuamente as estruturas de crédito dos ativos em carteira.

Nos empreendimentos já concluídos e com Habite-se emitido, temos acompanhado de perto, em conjunto com as incorporadoras, o repasse das unidades para financiamento ou quitação direta pelos clientes. A contratação de financiamentos junto às instituições financeiras tem ocorrido de forma positiva. A recente liberação de compulsório para os bancos, anunciada pelo Banco Central, tende a aumentar a liquidez e tornar esse processo ainda mais fluido.

Sobre os rendimentos, o EXES11 já está no seu 13º mês consecutivo que realiza a distribuição R$ 0,13 (treze centavos) e mesmo assim ainda mantém reserva R$ 0,05 (cinco centavos).

Em setembro de 2025 o EXES11 realizou a aquisição do cotas do FIAGRO FII AGRX11 com valor médio de R$ 7,94 (sete reais e noventa e quatro centavos) onde proporcionava um dividend yield mensal de 1,51%. No fechamento desse mês, o valor da cota de mercado do AGRX11 foi de R$ 8,80 (oito reais e oitenta centavos), um ganho de capital de mais de 11% (onze por cento) em 5 (cinco) meses. Se anualizado, esse rendimento representa 28% (vinte e oito por cento).

A valorização da cota do AGRX11 refletiu no aumento da cota patrimonial do EXES11 que fechou o mês em R$ 9,90 (nove reais e noventa centavos). Assim, o EXES11 apresenta mais de 5% de desconto da sua cota de mercado em relação a sua cota patrimonial (P/VP = 95%). Em razão desse aumento, o dividend do mês anualizado (DY anualizado) teve uma leve diminuição em relação dividend yield distribuído nos últimos 12 (doze) meses (DY LTM). Em nossa visão o DY anualizado é melhor forma do investidor visualizar a consistência dos rendimentos distribuído.

Distribuição geográfica dos Ativos Alvo

Composição do Fundo

Ativos Alvo por Segmento

Concentração Ativos Alvo*

DRE Gerencial – Regime de Caixa

Ativos da carteira

Ativos

CRI MAXI – Tramonto - Sênior

GRUPO: A Maxi é uma construtora e incorporadora com atuação em Uberlândia/MG. A Maxi já entregou 7 empreendimentos verticais. O uso dos recursos do CRI é para término das obras do Empreendimento Vertical Tramonto.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) CRI subordinado de 15% da emissão; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI NMC – Primus Park - Sênior

GRUPO: A NMC é uma construtora e incorporadora com atuação em Goiânia/GO. A NMC já entregou mais de 17 obras. O uso dos recursos do CRI é para o término das obras do Empreendimento Vertical Primus Park.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 60% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) CRI subordinado de 30% da emissão; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI ACOI – Ilhas Gregas

GRUPO: A ACOI é uma construtora e incorporadora com atuação em cidades da região metropolitana de São Paulo/SP. A ACOI já entregou mais de 45 obras residenciais e empresarias nas cidades de Itatiba, Jundiaí, Campinas, Itupeva etc.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) alienação fiduciárias das unidades do permutante terrenista até a emissão do Habite-se; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI BCANTON – Doppio - Sênior

GRUPO: A Bcanton é uma construtora e incorporadora com foco no desenvolvimento de empreendimentos verticais de alto-padrão localizados em Santo André/SP. O uso dos recursos do CRI é para a conclusão do empreendimento Doppio.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) cessão fiduciária e alienação fiduciária em condição suspensiva dos recebíveis e unidades do empreendimento The First respectivamente; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI TOTUS – Spot Diadema

GRUPO: A Totus Engenharia é um Incorporadora e Construtora localizada em Diadema/SP. Possui como foco o desenvolvimento de empreendimentos verticais de médio-padrão. O Residencial Spot é o seu quarto empreendimento.

ATUALIZAÇÕES: Em dez/2025 foi emitido o Habite-se. O projeto está com 94% de evolução das obras e 81% das unidades vendidas.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) hipoteca de 1º grau de 100% das unidades do empreendimento; (vi) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (vi) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (vii) fundo de despesas de 6 meses.

CRI PERSA – Spot Smart Living- Sênior

GRUPO: A Persa é o braço de incorporação e construção de um grande grupo patrimonialista de Minas Gerais. O Grupo possui inúmeros imóveis para renda e para incorporação imobiliária futura. O uso dos recursos do CRI é para construção do empreendimento vertical de alto padrão Spot Smart Living localizado na cidade de Uberlândia/MG.

GARANTIAS: (i) CRI Subordinado de 20% da emissão; (ii) Fiança dos Sócios PJ; (iii) Alienação Fiduciária de 100% das quotas da SPE; (iv) Alienação de 100% das unidades imobiliárias; (v) Cessão fiduciária de 100% de recebíveis; (vi) cessão fiduciária de recebíveis de aluguel de outros empreendimentos imobiliários; (vii) alienação fiduciária de outros imóveis com o valor de venda forçada de R$ 6 milhões; (viii) Seguro de Responsabilidade Civil e Engenharia; (ix) Fundo de reserva de 3 PMT; e (x) Fundo de despesas de 6 meses.

CRI BCANTON – The First

GRUPO: A Bcanton é uma construtora e incorporadora com foco no desenvolvimento de empreendimentos verticais de alto-padrão localizados em Santo André/SP. O uso dos recursos do CRI é para a conclusão do empreendimento The First.

ATUALIZAÇÕES: Empreendimento com Habite-se emitido, 99% das unidades vendidas e obras concluídas.

GARANTIAS: (i) Fiança dos Sócios PF e PJ; (ii) Alienação Fiduciária de 100% das quotas da SPE; (iv) Alienação de 100% das unidades imobiliárias; (iv) Cessão fiduciária de 100% de recebíveis; (v) Seguro de Engenharia e Responsabilidade Civil; (vi) Fundo de Obras; (vii) Fundo de reserva de 3 PMT; e (viii) Fundo de despesas de 6 meses.

CRI CELESTE ENERGY

GRUPO: CRI voltado a empresa de energia solar localizada no MT. A operação é controlada por um grande produtor de leguminosas do MT e possui uma estrutura de crédito robusta, composta pelo pagamento do offtaker na conta do CRI e cash sweep de parte dos recebíveis.

GARANTIAS: A operação possui como garantias o aval do controlador, alienação fiduciária de terras produtivas e irrigadas com uma razão mínima de 200% de venda forçada, fundo de juros, fundo de reserva, fluxo de recebíveis de 150% da PMT, cessão fiduciária de contratos com o offtaker do projeto, seguro completion e risco de engenharia, alienação fiduciária de máquinas, equipamentos, direito real de superfície e das ações da empresa.

CRI FGR – Jardins Marselha

GRUPO: A FGR é uma das maiores incorporadoras do centro-oeste do Brasil. Sendo que já entregou mais de R$ 2 Bilhões de VGV distribuído em 7 estados e em 37 empreendimentos. O uso dos recursos é para a conclusão das obras do Condomínio de Casas Jardins Marselha em Aparecida de Goiânia/GO.

GARANTIAS: (i) Fiança dos Sócios PF; (ii) Fiança da FGR Participações; (iii) Alienação Fiduciária de 51% das quotas da SPE; (iv) Cessão fiduciária de pelo menos 140% de recebíveis; durante o prazo do CRI e pelo menos 160% pelo prazo total dos recebíveis; (v) Fundo de reserva de 6 PMT durante as obras e após a conclusão das obras pelo menos 3 PMT; e (vi) Fundo de despesas.

EBM – Liraúcio Cambuí

GRUPO: A EBM foi fundada em 1981. A empresa atua na incorporação e construção de empreendimentos horizontais, verticais e comerciais. Iniciou uma parceria com a Cyrela em 2007 e em 2012 a Cyrela passou a deter 50% da sociedade. A transação se trata da venda parcelada de terrenos para o desenvolvimento do empreendimento vertical médio padrão em Campinas/SP

合CYRELA

GARANTIAS: (i) Fiança dos sócios PF; (ii) Fiança da EBM; Fiança da Cyrela; (ii) Alienação fiduciária de imóveis com valor de venda forçada de 140% em relação ao saldo devedor; (iv) Alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; e (v) cessão fiduciária de 100% dos dividendos da SPE.

CRI SÃO VICENTE

GRUPO:: O Supermercado São Vicente atua há 52 anos no estado de SP. Conta com 21 lojas, sendo 9 próprias, instaladas em cidades do interior de São Paulo.

GARANTIAS: (i) Alienação fiduciária de imóveis no interior de São Paulo, com base em avaliação para venda forçada, no mínimo, 100% (cem por cento) do saldo devedor dos CRI; (ii) Cessão fiduciária de recebíveis equivalente a R$ 1.600.000,00 transitando por mês em Conta Vinculada; (iii) Fiança dos acionistas; (iv) Fiança do Supermercados Cavicchiolli Ltda.; e (v) Fundo de despesas no montante inicial de R$ 450.000,00.

CONGESA – Mood Cambuí

GRUPO: A Congesa Engenharia foi fundada em 1993,. A empresa localiza-se em Indaiatuba/SP, com atuação em tal cidade e em Campinas. Com cerca de 23 projetos lançados, entregou mais de 2 mil unidades. A transação se trata da venda parcelada de terrenos para o desenvolvimento do empreendimento vertical médio padrão Mood Cambuí em Campinas/SP.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF e PJ; (ii) Alienação fiduciária de dois imóveis contíguos localizados em Indaiatuba/SP, com valor de mercado de R$ 2.480.000,00; (iii) Aval de todos os sócios e empresas do grupo; e (iv) Cessão fiduciária dos dividendos provenientes da SPE Mood Cambuí.

CRI ÁVIDA

GRUPO: A Ávida Construtora, fundada em 2007, já entregou mais de 11.000 unidades desde então. No entanto, a operação teve seu vencimento antecipado declarado em 03 de fevereiro de 2023. A empresa encontra-se em processo de recuperação judicial.

GARANTIAS: (i) Aval dos sócios; (ii) Alienação fiduciária de imóveis com valor de mercado equivalente a R$ 14,8 milhões e R$ 8,9 milhões de venda forçada; (iii) Cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros dos Loteamentos Papagaio (Sapezal/MT) e Altos da Serra (Diamantino/MT); (iv) Promessa de cessão fiduciária de recebíveis referente as permutas financeiras e pro-soluto dos Empreendimentos Beija Flor, Spartha e Celina Bezerra; (v) Fundo de Despesas; (vi) Fundo de Reserva;

ATUALIZAÇÕES: O CRI está com o fluxo de pagamento em dia. Conforme Ata de Assembleia do CRI realizada em 04/12/2024 foi firmado acordo que repactua a operação, adicionando garantias e majorando a taxa para IPCA + 15% a.a. Ainda está sendo aguardado o trânsito e julgado da decisão que aprove a repactuação e a outorga das novas garantias dado que a Ávida ainda se encontra em Recuperação Judicial.

Principais características

*As taxas de administração englobam taxa de administração, gestão, custódia e escrituração

Disclaimer

As informações contidas neste material são de caráter mera e exclusivamente informativo, não se tratando de qualquer recomendação de compra ou venda de qualquer ativo negociado nos mercados financeiro e de capitais, tampouco constitui colocação, distribuição, oferta, recomendação, análise de investimentos, análise de valores mobiliários ou material publicitário. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM. Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir, disponíveis em http://www.cvm.gov.br/. Fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, pelo Gestor, por qualquer mecanismo de seguro, tampouco pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. O investimento em determinados ativos pelo Fundo pode sujeitar o investidor a substantivas perdas patrimoniais, em especial em caso de default de algum ativo investido. Rendimentos de fundos de investimento negociados em bolsa podem ser isentos de imposto de renda na fonte sob determinadas circunstâncias, nos termos da legislação tributária. Fundos de investimento imobiliário são considerados produtos de investimento complexos, nos termos da autorregulamentação. Verifique, de acordo com sua expertise, a conveniência em contratar consultores especializados e independentes para sua análise de investimento ou desinvestimento, bem como de assessores legais em caso de dúvida em caso de tributação. Este fundo tem menos de 12 (doze) meses. Para avaliação da performance de um fundo de investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Este material tem caráter informativo, tendo sendo produzido por Éxes Gestora de Recursos Ltda. (“Éxes”). É vedada a distribuição, reprodução ou cópia sem a expressa concordância da Éxes.