Relatório Gerencial EXES11 de dezembro de 2025

A CARTA MENSAL ÉXES FUNDO IMOBILIÁRIO EXES11

DEZEMBRO 2025

éxes

R$ 138,7 milhões em Patrimônio Líquido¹

IPCA+ 10,9% CDI + 4,7% Retorno médio dos ativos alvo investidos

40,7% em IPCA+ 59,3% em CDI+ Exposição por indexador Ativos Alvo

Sobre o fundo

O EXES11 é um fundo middle grade. Atualmente, todos os ativos investidos pelo fundo são representados por Classe Única ou Classe Sênior. A rentabilidade, quando comparada ao nível de risco das operações, só é possível em função da predominância dos investimentos em ativos de originação e estruturação proprietária. Acreditamos que essa seja uma grande vantagem competitiva em relação a outros fundos imobiliários do mercado e os resultados históricos corroboram essa visão.

Dividend Yield

A distribuição de dividendos referente ao período de competência de dezembro, anunciada em 20/01, foi de R$ 0,13 por cota para os investidores do EXES11. Isso representa um dividend yield mensal de 1,32% (em relação à cota patrimonial do mês) e um rendimento acumulado de 17,27% nos últimos 12 meses. Se anualizado, isso equivale a um dividend yield igual a 17,06%.

O EXES11 também possui R$ 0,02 de reserva de lucro por cota com intuito de manter a linearidade das distribuições de dividendos do fundo, conforme pode-se observar no gráfico de distribuição dos últimos 12 meses, sendo que nos últimos 12 meses foram realizadas distribuições no mesmo patamar, de R$ 0,13.

Distribuição R$ 0,13 por cota

Rentabilidade equivalente ²1,55%

¹ Patrimônio Líquido, em 31/12/2025, considerando preços de mercado de ativos: R$ 138.719.067,59

² Rendimento do fundo assumindo a equivalência a ativo não isento de IR (15%) para pessoa física.

A rentabilidade passada não representa promessa de rentabilidade futura.

Movimentações do Mês

Durante o mês ocorreu a liquidação do CRI Ticem. O ativo foi investido em 2023 e o uso dos recursos foi para o financiamento das obras do Empreendimento Grand Garden Rio Claro. Com o término das obras foi iniciado o repasse das unidades para os adquirentes e, por consequência, a amortização do CRI.

Ativos em Estruturação

Estão em diligência e estruturação os CRIs abaixo :

CRI A: O ativo é uma antecipação de recebíveis de um loteamento residencial, sendo remunerado a IPCA + 12% a.a.. O empreendimento está com 100% das obras concluídas e aproximadamente 100% das unidades vendidas;

CRI B: O CRI possui finalidade de financiar o término de obras de Empreendimento Vertical, sendo remunerado a CDI + 5% a.a.;

CRI C: O CRI possui finalidade de financiar o término de obras de Empreendimento Vertical, sendo remunerado a CDI + 5% a.a..

Importante ressaltar que todos os ativos acima foram originados diretamente pela Éxes.

Pipeline de ativos

A Éxes está em negociações avançadas dos CRIs abaixo:

I. CRI I: Incorporação vertical residencial, remuneração de CDI + 4,5% a.a., volume de R$ 43 milhões;

II. CRI II: Ativo Sênior, Incorporação vertical residencial, remuneração CDI + 5,0% a.a., volume de R$ 53 milhões;

III. CRI III: Incorporação vertical residencial, remuneração de CDI + 5,0% a.a., volume de R$ 52 milhões; e

IV. FII Galpão Logístico: Cota Sênior, antecipações de alugueis, remuneração IPCA + 12% a.a., volume R$ 36 milhões

Comentário do Gestor

Continuamos a buscar uma composição equilibrada entre ativos indexados ao CDI e ao IPCA. O fundo possui aproximadamente 60% do seu portfólio alocado em ativos em CDI. Nos últimos dois meses ocorreram a amortização extraordinária de CRIs em razão do término das obras o que resultou no aumento da posição de caixa do fundo.

Em dezembro, o fundo encerrou o mês com 14 Ativos Alvo, investidos em diferentes praças do Brasil, e já há previsão de investimento em dois novos estados, nos quais o fundo ainda não possui exposição. Encerramos o mês com aproximadamente 12% do PL alocado em caixa, e seguimos em diligência e estruturação avançada de três novos CRIs, com o objetivo de reduzir essa posição em renda fixa.

O volume de oportunidades de investimento identificadas e analisadas pelo time de gestão permanece em seu maior patamar histórico. Continuamos a analisar e investir em CRIs estruturados por parceiros de mercado; contudo, estamos especialmente satisfeitos com o volume e a qualidade de operações originadas diretamente pela equipe da Éxes, nas quais participamos de todo o processo de estruturação, desde a diligência até a formalização das minutas e garantias. Como exemplo de diferencial, destacamos os CRIs de término de obra, em que incluímos a gestão do contas a pagar por meio de Agente de Medição. Esse modelo proporciona maior controle sobre o direcionamento dos recursos dos CRIs para a execução das obras. Além disso, realizamos mensalmente o acompanhamento das vendas e da evolução física de cada empreendimento, buscando aprimorar continuamente as estruturas de crédito dos ativos em carteira.

Nos empreendimentos já concluídos e com Habite-se emitido, temos acompanhado de perto, em conjunto com as incorporadoras, o repasse das unidades para financiamento ou quitação direta pelos clientes. A contratação de financiamentos junto às instituições financeiras tem ocorrido de forma positiva. A recente liberação de compulsório para os bancos, anunciada pelo Banco Central, tende a aumentar a liquidez e tornar esse processo ainda mais fluido.

Em 2025 o EXES11 distribuiu consistentemente R$ 0,13 durante todos os meses do ano, como é possível observar no gráfico abaixo. Isso reforça o nosso trabalho em construir um portfolio que traga resultados consistentes aos seus investidores com a melhor relação entre risco e retorno.

Para 2026 seguiremos mantendo o nosso DNA de investimento pautado por análise fundamentalista de crédito, originação e estruturação proprietária com o intuito de sempre buscar construir e manter um portfolio consistente no setor imobiliário para os investidores do EXES11.

Rendimentos 2025

Distribuição geográfica dos Ativos Alvo

Composição do Fundo

Ativos Alvo por Segmento

Concentração Ativos Alvo*

DRE Gerencial – Regime de Caixa

Ativos da carteira

Ativos

CRI MAXI – Tramonto - Sênior

GRUPO: A Maxi é uma construtora e incorporadora com atuação em Uberlândia/MG. A Maxi já entregou 7 empreendimentos verticais. O uso dos recursos do CRI é para término das obras do Empreendimento Vertical Tramonto.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) CRI subordinado de 15% da emissão; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI NMC – Primus Park - Sênior

GRUPO: A NMC é uma construtora e incorporadora com atuação em Goiânia/GO. A NMC já entregou mais de 17 obras. O uso dos recursos do CRI é para o término das obras do Empreendimento Vertical Primus Park.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 60% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) CRI subordinado de 30% da emissão; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI ACOI – Ilhas Gregas

GRUPO: A ACOI é uma construtora e incorporadora com atuação em cidades da região metropolitana de São Paulo/SP. A ACOI já entregou mais de 45 obras residenciais e empresarias nas cidades de Itatiba, Jundiaí, Campinas, Itupeva etc.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) alienação fiduciárias das unidades do permutante terrenista até a emissão do Habite-se; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI BCANTON – Doppio - Sênior

GRUPO: A Bcanton é uma construtora e incorporadora com foco no desenvolvimento de empreendimentos verticais de alto-padrão localizados em Santo André/SP. O uso dos recursos do CRI é para a conclusão do empreendimento Doppio.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) Alienação fiduciária de 100% das unidades do empreendimento; (vi) cessão fiduciária e alienação fiduciária em condição suspensiva dos recebíveis e unidades do empreendimento The First respectivamente; (vii) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (viii) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (ix) fundo de despesas de 6 meses.

CRI TOTUS – Spot Diadema

GRUPO: A Totus Engenharia é um Incorporadora e Construtora localizada em Diadema/SP. Possui como foco o desenvolvimento de empreendimentos verticais de médio-padrão. O Residencial Spot é o seu quarto empreendimento.

ATUALIZAÇÕES: Em dez/2025 foi emitido o Habite-se. O projeto está com 94% de evolução das obras e 81% das unidades vendidas.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF; (ii) aval da construtora; (iii) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros; (iv) alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; (v) hipoteca de 1º grau de 100% das unidades do empreendimento; (vi) seguro de responsabilidade civil e de engenharia; (vi) Fundo de reserva de juros 3 PMTs; e (vii) fundo de despesas de 6 meses.

CRI PERSA – Spot Smart Living- Sênior

GRUPO: A Persa é o braço de incorporação e construção de um grande grupo patrimonialista de Minas Gerais. O Grupo possui inúmeros imóveis para renda e para incorporação imobiliária futura. O uso dos recursos do CRI é para construção do empreendimento vertical de alto padrão Spot Smart Living localizado na cidade de Uberlândia/MG.

GARANTIAS: (i) CRI Subordinado de 20% da emissão; (ii) Fiança dos Sócios PJ; (iii) Alienação Fiduciária de 100% das quotas da SPE; (iv) Alienação de 100% das unidades imobiliárias; (v) Cessão fiduciária de 100% de recebíveis; (vi) cessão fiduciária de recebíveis de aluguel de outros empreendimentos imobiliários; (vii) alienação fiduciária de outros imóveis com o valor de venda forçada de R$ 6 milhões; (viii) Seguro de Responsabilidade Civil e Engenharia; (ix) Fundo de reserva de 3 PMT; e (x) Fundo de despesas de 6 meses.

CRI BCANTON – The First

GRUPO: A Bcanton é uma construtora e incorporadora com foco no desenvolvimento de empreendimentos verticais de alto-padrão localizados em Santo André/SP. O uso dos recursos do CRI é para a conclusão do empreendimento The First.

ATUALIZAÇÕES: Empreendimento com Habite-se emitido, 99% das unidades vendidas e obras concluídas.

GARANTIAS: (i) Fiança dos Sócios PF e PJ; (ii) Alienação Fiduciária de 100% das quotas da SPE; (iv) Alienação de 100% das unidades imobiliárias; (iv) Cessão fiduciária de 100% de recebíveis; (v) Seguro de Engenharia e Responsabilidade Civil; (vi) Fundo de Obras; (vii) Fundo de reserva de 3 PMT; e (viii) Fundo de despesas de 6 meses.

CRI CELESTE ENERGY

GRUPO: CRI voltado a empresa de energia solar localizada no MT. A operação é controlada por um grande produtor de leguminosas do MT e possui uma estrutura de crédito robusta, composta pelo pagamento do offtaker na conta do CRI e cash sweep de parte dos recebíveis.

GARANTIAS: A operação possui como garantias o aval do controlador, alienação fiduciária de terras produtivas e irrigadas com uma razão mínima de 200% de venda forçada, fundo de juros, fundo de reserva, fluxo de recebíveis de 150% da PMT, cessão fiduciária de contratos com o offtaker do projeto, seguro completion e risco de engenharia, alienação fiduciária de máquinas, equipamentos, direito real de superfície e das ações da empresa.

CRI FGR – Jardins Marselha

GRUPO: A FGR é uma das maiores incorporadoras do centro-oeste do Brasil. Sendo que já entregou mais de R$ 2 Bilhões de VGV distribuído em 7 estados e em 37 empreendimentos. O uso dos recursos é para a conclusão das obras do Condomínio de Casas Jardins Marselha em Aparecida de Goiânia/GO.

GARANTIAS: (i) Fiança dos Sócios PF; (ii) Fiança da FGR Participações; (iii) Alienação Fiduciária de 51% das quotas da SPE; (iv) Cessão fiduciária de pelo menos 140% de recebíveis; durante o prazo do CRI e pelo menos 160% pelo prazo total dos recebíveis; (v) Fundo de reserva de 6 PMT durante as obras e após a conclusão das obras pelo menos 3 PMT; e (vi) Fundo de despesas.

EBM – Liraúcio Cambuí

GRUPO: A EBM foi fundada em 1981. A empresa atua na incorporação e construção de empreendimentos horizontais, verticais e comerciais. Iniciou uma parceria com a Cyrela em 2007 e em 2012 a Cyrela passou a deter 50% da sociedade. A transação se trata da venda parcelada de terrenos para o desenvolvimento do empreendimento vertical médio padrão em Campinas/SP

CYRELA

GARANTIAS: (i) Fiança dos sócios PF; (ii) Fiança da EBM; Fiança da Cyrela; (ii) Alienação fiduciária de imóveis com valor de venda forçada de 140% em relação ao saldo devedor; (iv) Alienação fiduciária de 100% das quotas da SPE; e (v) cessão fiduciária de 100% dos dividendos da SPE.

CRI SÃO VICENTE

GRUPO:: O Supermercado São Vicente atua há 52 anos no estado de SP. Conta com 21 lojas, sendo 9 próprias, instaladas em cidades do interior de São Paulo.

GARANTIAS: (i) Alienação fiduciária de imóveis no interior de São Paulo, com base em avaliação para venda forçada, no mínimo, 100% (cem por cento) do saldo devedor dos CRI; (ii) Cessão fiduciária de recebíveis equivalente a R$ 1.600.000,00 transitando por mês em Conta Vinculada; (iii) Fiança dos acionistas; (iv) Fiança do Supermercados Cavicchiolli Ltda.; e (v) Fundo de despesas no montante inicial de R$ 450.000,00.

CONGESA – Mood Cambuí

GRUPO: A Congesa Engenharia foi fundada em 1993,. A empresa localiza-se em Indaiatuba/SP, com atuação em tal cidade e em Campinas. Com cerca de 23 projetos lançados, entregou mais de 2 mil unidades. A transação se trata da venda parcelada de terrenos para o desenvolvimento do empreendimento vertical médio padrão Mood Cambuí em Campinas/SP.

GARANTIAS: (i) aval dos sócios PF e PJ; (ii) Alienação fiduciária de dois imóveis contíguos localizados em Indaiatuba/SP, com valor de mercado de R$ 2.480.000,00; (iii) Aval de todos os sócios e empresas do grupo; e (iv) Cessão fiduciária dos dividendos provenientes da SPE Mood Cambuí.

CRI ÁVIDA

GRUPO: A Ávida Construtora, fundada em 2007, já entregou mais de 11.000 unidades desde então. No entanto, a operação teve seu vencimento antecipado declarado em 03 de fevereiro de 2023. A empresa encontra-se em processo de recuperação judicial.

GARANTIAS: (i) Aval dos sócios; (ii) Alienação fiduciária de imóveis com valor de mercado equivalente a R$ 14,8 milhões e R$ 8,9 milhões de venda forçada; (iii) Cessão fiduciária de 100% dos recebíveis atuais e futuros dos Loteamentos Papagaio (Sapezal/MT) e Altos da Serra (Diamantino/MT); (iv) Promessa de cessão fiduciária de recebíveis referente as permutas financeiras e pro-soluto dos Empreendimentos Beija Flor, Spartha e Celina Bezerra; (v) Fundo de Despesas; (vi) Fundo de Reserva;

ATUALIZAÇÕES: O CRI está com o fluxo de pagamento em dia. Conforme Ata de Assembleia do CRI realizada em 04/12/2024 foi firmado acordo que repactua a operação, adicionando garantias e majorando a taxa para IPCA + 15% a.a. Ainda está sendo aguardado o trânsito e julgado da decisão que aprove a repactuação e a outorga das novas garantias dado que a Ávida ainda se encontra em Recuperação Judicial.

Principais características

*As taxas de administração englobam taxa de administração, gestão, custódia e escrituração

Disclaimer

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