Relatório Gerencial FPNG11 de março de 2026

Pedra Negra Renda Imobiliária FPNG11

relatório gerencial dezembro/2025 a março/2026

BR|CAPITAL

distribuidora de títulos e valores mobiliários

Pedra Negra Renda Imobiliária

INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 31 de março de 2026

Código de negociação B3: FPNG11

Administrador: BR-Capital DTVM S.A.

Escriturador: Corretora Itaú

Taxa de administração e gestão: 4% do resultado a ser distribuído aos cotistas (mínimo R$ 19.595 mensais, atualizado conforme previsto no regulamento)

Foco de atuação: Lojas e lajes Corporativas

O Pedra Negra Renda Imobiliária (FPNG11) é um fundo de investimento imobiliário focado na aquisição e geração de renda a partir da locação de lajes corporativas e lojas localizadas nas cidades de Belo Horizonte e Itaúna, ambas em Minas Gerais.

Em maio de 2023 foi realizada a aquisição de 24,95% do Shopping Diamond Mall, localizado em Belo Horizonte, ampliando e diversificando o portfólio. Em setembro de 2023, foi concluída a operação de aquisição da empresa TS-21 Participações SPE Ltda., detentora de uma ABL (Boma) de aproximadamente 24,4mil metros quadrados no Edifico Concórdia, localizado em Nova Lima - MG, Em junho de 2025, o Edifício Concórdia foi transferido para o ambiente do fundo, e a SPE foi extinta.

O fundo também possui investimentos alocados no Fundo de Investimento Imobiliário o BRC Renda Corporativa. Teve posição no FII Mint Educacional (MINT11), tendo sua posição liquidada em maio/2025.

Destaques

Informações de 31/03/26

*Exceto quando indicado diferente data

Patrimônio líquido: R$ 654.422.271,18

Valor Patrimonial da cota: R$ 215,03

Valor de mercado da cota: R$ 465,05

O fechamento do resultado ocorre no 4º dia útil do mês subsequente ao mês de referência.

Despesas Totais (inclui CRI): R$ 1.595.307

Despesas Operacionais (inclui CRI) R$ 1.258.989

CRI (juros + despesas no mês): R$ 1.070.544

Disponibilidades: R$ 28.682.342,18

Fundo de Reposição de Ativos (incluído nas disponibilidades): R$ 2.623.228,55

Quantidade de cotas na data do fechamento do resultado**: 3.043.447

Cotistas 143

Liquidez (volume negociado no mês) R$ 4.185,45 Informações 31/03/26

Receita Operacional Bruta: R$ 4.312.384

Receita de locação: R$ 3.260.354

Resultado Operacional: R$ 2.717..078

Resultado apurado por cota no mês R$ 0,89

ABL: 42.419,61 m² (incluída a fração do Diamond Mall e ABL | Boma | do Edifício Concórdia).

Total Investido em imóveis R$ 721.279.000

Total investido no FII: R$ 4.808.500

Destaques e Comentários

O resultado apurado em março de 2026, foi de R$ 2.717.078 que corresponde a R$ 0,89 por cota. Conforme assembleia realizada em maio de 2025, os rendimentos líquidos do Fundo têm sido retidos, visando complementar, se necessário, o investimento no Retrofit do Edifício Berlioz Corporate.

RECEITAS E DESPESAS

Receita de locação

Em janeiro de 2026 a receita de locação foi de R$ 6,35 milhões, apresentando variação positiva de R$ 2,6 milhões em relação a dezembro, pois houve apropriação de valores cumulativos repassados pela securitizadora em 2025.

Em fevereiro, a receita de locação foi de R$ 4,19 milhões, ficando ainda acima da média mensal do último trimestre de 2025, porque houve recebimento cumulativo de valores retroativos do Studio do Edifício Concórdia. Em março, a receita de locação foi de R$ 3,26 milhões, ficando em torno de R$ 300 mil abaixo da média do último trimestre, principalmente devido à transição de locatários, com a desocupação do conjunto 2300 do Edifício Renaissance em janeiro e do conjunto 602 do Edifício Prime Savassi, em novembro de 2025. Ambos estão em prospecção.

Outros fatores que influenciaram a variação da receita do período foram: receita variável do estacionamento do Edifício Concórdia, conforme contrato; reflexo dos reajustes contratuais do período; aluguel dos conjuntos 1001 e 1002 do Ed. Concórdia postergado em janeiro e pago cumulativamente em março; nova locação das lojas 4 e 5 do Edifício Berlioz a partir de janeiro, ainda em período de carência, bem como o início da exigibilidade do novo contrato das lojas 1 e 2 do Edifício Berlioz, em fevereiro.

Destaques e Comentários

Outras receitas

Em dezembro de 2025, houve o recebimento da receita complementar anual proveniente do arrendamento do Clube Atlético Mineiro, no valor de R$ 4,5 milhões.

Os dividendos recebidos do Fundo FATN11 no período foram de R$ 40.000 por mês. A receita proveniente do Shopping Diamond Mall no período de dezembro de 2025 a março de 2026 somou R$ 1,48 milhão.

Despesas

Nos meses de dezembro de 2025 e janeiro de 2026, as despesas operacionais se mantiveram em torno de R$ 2 milhões. Em fevereiro e março de 2026, o montante ficou em torno de R$ 1,5 e 1,3 milhão respectivamente. Dentre os principais fatores que impactaram tais variações, destacam-se as despesas com melhorias de ativos, incluindo a compra de equipamentos para o sistema de climatização do Ed. Berlioz, em dezembro de 2025, e as obras da fachada do Edifício Concórdia, em janeiro de 2026. Além disso, em fevereiro e março de 2026, não incidiram despesas com IPTU e as despesas com serviços de terceiros não foram significativas.

Reajustes contratuais e transição de locatários

Neste período, aplicou-se o reajuste monetário anual nos contratos da loja 3 do Edifício Berlioz; sala 201 | salas 1001 e 1002 salas 1101 e 1102 do Edifício Concórdia e loja 2 do Edifício Concórdia.

O contrato da loja 08, localizada em Itaúna - MG, cujo contrato tinha vencimento previsto para janeiro de 2026, foi renovado por mais 36 meses, passando a vigorar até janeiro de 2029.

Em novembro de 2025 foi encerrada a locação de uma área de aproximadamente 1.440m² do Edifício Berlioz, que contemplava os seguintes espaços: “pilotis”, parte do térreo e áreas de estacionamento. Esses espaços permanecem desocupados e em prospecção desde dezembro. Essas áreas integravam um contrato que abrange outros pavimentos, cujas locações permanecem vigentes.

Indicadores Operacionais Taxa de ocupação do fundo no mês

Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base)

Vencimento dos contratos de locação (% do aluguel base)

Indicadores Operacionais

Receita recebida de locação de escritórios por metro quadrado de ABL (em R$/m², últimos 12 meses)

Não houve reajustes aplicados na competência de dezembro.

Até junho de 2025, a receita do Ed. Concórdia ocorreu no ambiente da SPE. A partir de julho, a receita passou a ocorrer no ambiente do fundo. Portanto, a receita e a ABL passaram a ser consideradas no cálculo de receita / m² de ABL a partir de julho.

Em função da disposição dos depósitos do Edifício Concórdia e de mudanças contratuais dos mesmos, podem ocorrer pequenas variações de metragem de um mês para o outro. Em dezembro de 2025, houve ajuste de área dos depósitos.

Receita recebida de locação de lojas por metro quadrado de ABL (em R$/m², últimos 12 meses)

Os valores do studio do Edifício Concórdia foram recebidos na conta da SPE e repassados ao fundo. Meses em que ocorreram os repasses:

• Junho/25: R$ 169.754,04;

• Julho/25: R$ 242.970,78;

• Fevereiro/26: R$ 487.690,00

• Para fins do gráfico ao lado, a área do studio foi computada nos meses em que houve o repasse.

• As áreas e receitas das lojas do Ed. Concórdia passaram a ser computadas a partir de julho/25.

Indicadores Operacionais

Receita do arrendamento do Diamond Mall (em reais, últimos 13 meses)

Em dezembro de 2025, foram recebidos R$ 4,5 milhões referentes à renda anual mínima pactuada contratualmente; As receitas mensais de dezembro de 2025 e fevereiro de 2026 foram recebidas cumulativamente nos meses subsequentes.

Patrimônio Líquido

Evolução do Patrimônio Líquido (em Reais mil, últimos 12 meses)

Valor Patrimonial da Cota (em Reais, últimos 12 meses)

Demonstração de Resultados (em Reais)

Valores em R$. | FRA: Fundo de reposição de ativos. Os saldos de arredondamentos são provenientes de ajustes de cálculo da remuneração mensal de um mês para outro.

Demonstração de Resultados

Resultado auferido por cota no mês (em R$, últimos 12 meses)

Conforme aprovado em assembleia, os rendimentos líquidos do Fundo têm sido retidos, visando complementar, se necessário, o investimento no Retrofit do Edifício Berlioz Corporate.

Maio-2025

distribuição de R$ 4,83 por cota com a entrega de novas cotas ao preço de R$ 181,39.

Remuneração

Remuneração por cota (em R$, últimos 12 meses)

Dezembro de 2025: elevação do rendimento em decorrência da receita complementar proveniente do arrendamento do Diamond Mall.

Em janeiro de 2026, houve apropriação de valores retroativos de locação recebidos na conta da securitizadora e repassados ao fundo.

Rendimento pelo resultado auferido por cota

Rendimento pelo resultado auferido por cota anualizado

Resultado por valor patrimonial da cota (acumulado últimos 12 meses)

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

E d . B e r l i o z

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato:

Índice de reajuste

Belo Horizonte Escritórios: 4.783,5 m² Lojas: 2.293,3 m² 04/2027 | 09/2027 | 11/2027 12/2027 | 07/2028 | 02/2029 02/2030 | 09/2030 | 01/2031 IGP-M

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E d . C e n t u r y T o w e r

Localização: ABL: Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Belo Horizonte 1.404,9 m² 08/2026 04/2027 | 07/2027 09/2028 | 11/2028 IGP-M | IPCA

E d . P r i m e S a v a s s i

Localização: ABL: Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Belo Horizonte 862,6 m² 07/2026 | 09/2026 11/20026 IGP-M

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

E d . R e n a i s s a n c e

Localização: Belo Horizonte ABL: 1.018,4 m² Vencimento de Contrato: 04/2029

Índice de reajuste: IGP-M

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E d . C o n c ó r d i a

Localização: ABL (Boma):

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Nova Lima 24.418 m² (corresponde a uma fração de 77% do edifício) 01/2027 | 04/2027 | 07/2027 | 02/2028 | 08/2028 01/2029 | 08/2029 | 10/2029 | 01/2030 | 09/2035 IGP-M | IPCA

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

Localização: Itaúna - MG ABL: 410,7 m² Vencimento de Contrato: 01/2029 Índice de reajuste: IGP-M

● T e l h a n o r t e

Localização: Belo Horizonte ABL: 4.910,8* m² Vencimento de Contrato: 07/2033 Índice de reajuste: IPCA *Informada a área total. O fundo detém 50,10%. dessa área.

Os Ativos

S h o p p i n g D i a m o n d M a l l Localização: Belo Horizonte ABL: *4.789 m²

fração pertencente ao Fundo Pedra Negra

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