Informe Anual Estruturado FPNG11 de dezembro de 2025
Informe Anual Estruturado do Pedra Negra Renda Imobiliária (FPNG11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 30/03/2026. No pregão de 15/10/2026, a cota do FPNG11 fechou a R$ 344,99, com P/VP de 1,58 (valor patrimonial de R$ 218,37 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O patrimônio líquido era de R$ 664,6 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 17.161.979/0001-82
- Tipo
- Informes Periódicos
- Assunto
- Informe Anual Estruturado
- Data de referência
- 01/12/2025
- Data de entrega
- 30/03/2026 19:41
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Ver no FundosNetDados Gerais
| Nome Fundo | F.I.I. PEDRA NEGRA RENDA IMOBILIÁRIA - RESP LIMITADA |
|---|---|
| CNPJ Fundo | 17161979000182 |
| Data Funcionamento | 14/02/2013 |
| Publico Alvo | Investidores em Geral |
| Codigo ISIN | BRFPNGCTF005 |
| Qtd Cotas Emitidas | 3.043.447 |
| Fundo Exclusivo | Não |
| Vinculo Familiar Cotistas | Não |
| Prazo Duracao | Indeterminado |
| Encerramento Exercicio | 31/12 |
| Nome Administrador | BR-CAPITAL DISTRIB. TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. |
| CNPJ Administrador | 44077014000189 |
| Logradouro | Rua Surubim, |
| Numero | 577 |
| Complemento | 10º andar cj 101 |
| Bairro | Cidade Monções |
| Cidade | São Paulo |
| Estado | SP |
| CEP | 04571-050 |
| Telefone1 | (11) 5508-3500 |
| Telefone2 | (11) 2168-4830 |
| Site | www.brcapital.com.br |
| [email protected] | |
| Competencia | 01/12/2025 |
Autorregulacao
| Classificacao | Tijolo |
|---|---|
| Subclassificacao | Renda |
| Tipo Gestao | Ativa |
| Segmento Atuacao | Multicategoria |
Mercado Negociacao
| Bolsa | Sim |
|---|---|
| MBO | Sim |
| MB | Não |
Entidade Administradora
| BVMF | Sim |
|---|---|
| CETIP | Não |
Informe Anual
| Programa Investimentos | Em 2023 foi adquirida a participação de 24,95% do Shopping diamond Mall em Belo Horizonte - MG. O preço foi pago parceladamente e quitado em novembro de 2024. Em 2023 foi adquirida também a empresa TS-21 Participações SPE Ltda., detentora de aproximadamente 24,4mil m² de ABL (área boma) no Ed. Concórdia, localizado em Nova Lima - MG. A empresa TS-21 tem obrigações pela aquisição do imóvel, que estão sendo cumpridas por meio da renda gerada pelo próprio imóvel. Conforme planejamento realizado pela administradora, no primeiro semestre de 2025 os cojuntos do Ed. Concórdia e demais ativos e obrigações pertencentes à TS 21 Participações SPE Ltda. foram transferidos para o Fundo Pedra Negra, e a SPE foi extinta. Para 2026 há uma previsão de investimento no retrofit de áreas comuns do Ed. Berlioz. O orçamento inicial previsto foi de aproximadamente R$ 12,3 milhões. O orçament definitivo e o cronograma de desembolso deverá ser definido após a conclusão dos projetos. |
|---|---|
| Criterios Avaliacao | Para os conjuntos comerciais, a empresa avaliadora Binswanger Brazil efetuou a avaliação pelo método da renda na sua variante de valor econômico por fluxo de caixa descontado, para a obtenção do valor justo para venda. Também foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado para obtenção do valor de locação. Para o Shopping Diamond Mall, a empresa avaliadora Binswanger Brazil efetuou a avaliação pelo método da renda de capitalização da renda pelo fluxo de caixa descontado. Para o Edifício Concordia Corporate , a empresa avaliadora Colliers efetuou a avaliação pelo método da renda na sua variante de valor econômico por fluxo de caixa descontado, para a obtenção do valor justo para venda. Também foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado para obtenção do valor de locação. |
| Regras Prazos Chamada Capital | A integralização das cotas subscritas ocorre mediante Chamadas de Capital, conforme as regras e prazos previstos no regulamento e no respectivo boletim de subscrição. O cotista que não realizar a integralização nos prazos previstos fica constituído em mora de pleno direito, sujeitando-se ao pagamento do débito atualizado pelo IPCA/IBGE pro rata temporis, acrescido de multa diária de 0,5% (limitada a 10%). Na hipótese de o montante de reservas não ser suficiente para o pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias, os cotistas poderão ser chamados, mediante deliberação em assembleia, para aportar capital no FUNDO para adimplir tais obrigações. A responsabilidade do investidor é limitada ao valor efetivamente subscrito. |
Prestadores Servicos
Gestor
| Nome | BR-CAPITAL DTVM. S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 44.077.014/0001-89 |
| Endereco | Rua Surubim, 577 - 10º andar cj 101 |
| Telefone | 11-55083500 |
Custodiante
| Nome | ITAU CORRETORA DE VALORES S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 61.194.353/0001-64 |
| Endereco | Av Brig Faria Lima 3400 10º and |
| Telefone | 11-2740.2575 |
Auditor Independente
| Nome | ECOVIS WFA AUDITORES IDEPENDENTES S/S |
|---|---|
| CNPJ | 40221974000110 |
| Endereco | AV. NAÇÕES UNODAS, 14401 - CHACARA SANTO ANTONIO |
| Telefone | (11) 5183-5422 |
Consultor Especializado
| Nome | UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. |
|---|---|
| CNPJ | 61458998000167 |
| Endereco | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR |
| Telefone | 11-5508.3500 |
Outros Prestadores
Prestador 1
| Nome | Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri |
|---|---|
| CNPJ | 67.631.077/0001-30 |
| Endereco | R. Augusta, 2840 - 5º andar Cerqueira César, São Paulo - SP |
| Telefone | (11) 3897-0100 |
Prestador 2
| Nome | JJ Chaves Contadores Sociedade Simples Ltda |
|---|---|
| CNPJ | 94154119000162 |
| Endereco | Roa Dona Laura, 414 - Porto Alegre - RS |
| Telefone | 51-3388.3677 |
Investimentos FII
Negocios Realizados Periodo
Relacao Ativos Adquiridos
Ativo
| Nome | Ed. Concórdia |
|---|---|
| Objetivos | propriedade para renda |
| Montantes Investidos | 242.586.462,66 |
| Origem Recursos | Extinção da SPE investida |
Analise Administrador
| Resultado Fundo | O Fundo apurou um resultado liquido positivo de R$ 140.352.000,00 no período, resultante dos aluguéis recebidos no período e de receitas financeiras obtidas sobre os recursos disponíveis e pelo ajuste ao valor justo das propriedades para investimentos. O Fundo fez distribuição aos cotistas no corrente exercício, no valor total de R$ 20.913.000,00. |
|---|---|
| Conjuntura Economica | Desempenho do Setor de Shopping Centers De acordo com dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o ano de 2025 apresentou resultados positivos para o setor. Informações divulgadas pela Revista Shopping Centers, com base no Censo Brasileiro de Shopping Centers 2025–2026, indicam que o setor alcançou, pelo terceiro ano consecutivo, recorde de vendas, com faturamento de R$ 200,9 bilhões, representando crescimento de 1,2% em relação a 2024. Adicionalmente, conforme o relatório de atividades da Abrasce, o setor registrou crescimento de 2,1% nas vendas no terceiro trimestre de 2025. Os indicadores operacionais permaneceram robustos, com taxa de ocupação de 95,6% — uma das mais elevadas dos últimos anos — e inadimplência controlada em 3,7%, reforçando a resiliência e a solidez do segmento. O censo também aponta evolução no comportamento do consumidor, com tempo médio de permanência de 80 minutos, o maior já registrado. Observa-se, ainda, a consolidação do modelo de uso misto, sendo que aproximadamente um terço dos empreendimentos já opera como complexos multiuso, integrando torres comerciais e residenciais, além de serviços como centros médicos, hotéis e instituições de ensino. No que se refere à expansão do setor, foram inaugurados 10 novos empreendimentos greenfield em 2025. A região Sudeste permanece como principal concentração de ativos (332 unidades), seguida pelas regiões Sul (112) e Nordeste (110). Mercado de Escritórios No segmento de conjuntos comerciais, dados da CBRE, divulgados pelo portal Bloomberg Línea, indicam a consolidação do retorno ao trabalho presencial. Observa-se a materialização de uma demanda reprimida, especialmente por empresas que expandiram suas operações no período pós-pandemia, mas postergaram decisões de locação em função da adoção do regime de trabalho remoto. Os ativos pertencentes ao fundo encerraram o ano com alta taxa de ocupação: 95% para as lojas; 99% para os escritórios, e 94% para o Shopping. |
| Perspectiva Periodo Seguinte | Segmento de Shopping Centers: De acordo com especialistas da Abrasce, o patamar atual de desemprego, considerado baixo, tende a estimular o consumo. Adicionalmente, a realização da Copa do Mundo em 2026 pode impulsionar segmentos específicos do varejo. Por outro lado, as eleições presidenciais, previstas para outubro, podem pressionar o câmbio e os preços, o que gera incerteza e acaba prejudicando o consumo. Nesse contexto, a Abrasce projeta crescimento de 1,4% nas vendas do setor em 2026. Segmento de escritórios: A consolidação do trabalho presencial deve continuar refletindo na elevação da ocupação dos conjuntos comerciais. Expectativa para o portfólio do fundo: Para o portfólio do fundo, espera-se a manutenção das receitas de locação, com possibilidade de crescimento moderado ao longo do ano, considerando as possibiliades de ocupação das áreas atualmente vagas. |
Valor Contabil Ativos
Ativo 1
| Nome | ED. AMAZONAS |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 24.207.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,0508919819643207 |
Ativo 2
| Nome | Berlioz |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 70.590.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,0419070899472622 |
Ativo 3
| Nome | Loja 8 - Edmil |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 3.530.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,0696969696969697 |
Ativo 4
| Nome | Prime Savassi |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 10.150.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,063522701098273 |
Ativo 5
| Nome | Renaissance |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 17.170.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,0241574709215628 |
Ativo 6
| Nome | Century Tower |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 16.300.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,0351556302947616 |
Ativo 7
| Nome | Ed. Concórdia Corporate |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 352.500.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,0193753614806246 |
Ativo 8
| Nome | Ed. Shopping Diamond Mall (24,95%) |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 226.832.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,0168054042665734 |
Processos Judiciais
Processo
| Numero | 17459.720039/2021-02 |
|---|---|
| Juizo | Receita Federal do Brasil |
| Instancia | Processo Administrativo Fiscal |
| Data Instauracao | 08/12/2021 |
| Valor Causa | 72.045.095,11 |
| Partes Processo | FII Pedra Negra |
| Principais Fatos | Exigência de IRPJ, CSL, PIS e COFINS, acrescidos de juros de mora e multa de ofício qualificada (150%), bem como de multas por descumprimento de deveres instrumentais, fundamentada na alegação de suposta fraude praticada a partir de uma “estrutura TRIBUTADA [...] que orbitava em torno da empresa PREDIAL JM [...] pela estrutura ISENTA do FII Pedra Negra”. A defesa protocolada, dentre tantos argumentos despendidos, alega, em síntese, que os autos de infração devem ser cancelados, haja vista que a Predial JM e o FII Pedra Negra não praticaram qualquer ilícito tributário, simulação, dissimulação ou fraude capaz de justificar a autuação. |
| Chance Perda | possível |
| Analise Impacto Perda | No caso de perda, o Fundo deixara de receber os valores e portanto os valores deixarão de ser distribuidos aos cotistas. |
Assembleia Geral
| Endereco Fisico Docs Assembleias | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR - CIDADE MONÇÕES - SÃO PAULO - SP |
|---|---|
| Endereco Eletronico Docs Assembleias | [email protected]; www.brcapital.com.br |
| Meios Comunicacao | (i) Cotistas detentores de, no mínimo, 3% das cotas emitidas podem solicitar a inclusão de matérias na ordem do dia via requerimento escrito ao Administrador. Esse pedido deve ser acompanhado dos eventuais documentos necessários para o exercício do voto. O regulamento reconhece expressamente o correio eletrônico (e-mail) como forma válida de correspondência entre o Administrador e os cotistas. (ii) Os cotistas com ao menos 0,5% das cotas emitidas podem solicitar que o próprio Administrador faça o envio do pedido de procuração aos demais cotistas. O Administrador tem o prazo de até 5 (cinco) dias úteis para encaminhar o pedido. |
| Regras Proc Participacao Cotistas | (i) Para votar, o cotista deve constar no registro na data da convocação. Procuradores devem apresentar mandato com poderes específicos à mesa. Representantes ou procuradores devem ter sido constituídos há menos de um ano. Somente podem votar na assembleia geral ou especial os cotistas inscritos no registro de cotistas na data da convocação da assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos. O procurador deve possuir mandato com poderes específicos para a representação do cotista em assembleia, devendo entregar um exemplar do instrumento do mandato à mesa. Têm qualidade para comparecer à Assembleia Geral os representantes legais dos cotistas ou seus procuradores legalmente constituídos há menos de um ano. (ii) É permitida a consulta formal (sem reunião), formalizada via carta, telegrama ou e-mail, devendo conter as informações para a tomada de decisão. As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião de cotistas, formalizado em carta, telegrama ou correio eletrônico (e-mail) dirigido pelo ADMINISTRADOR a cada cotista. Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. (iii) As assembleias podem ocorrer de forma total ou parcialmente eletrônica. Votos à distância devem ser recebidos antes do início da assembleia. O edital deve detalhar o acesso ao sistema. Os cotistas podem votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pelo ADMINISTRADOR antes do início da assembleia. A convocação para assembleia de cotistas que admita participação por meio de sistema eletrônico conterá informações detalhando as regras e os procedimentos para viabilizar a participação e votação a distância. |
| Praticas Assembleia Meio Eletronico | A assembleia pode ser "exclusivamente eletrônica" ou "parcialmente eletrônica". A responsabilidade pela segurança e validade dos votos recai sobre o Administrador. A assembleia realizada exclusivamente de modo eletrônico é considerada como ocorrida na sede do ADMINISTRADOR. No caso de utilização de modo eletrônico, o ADMINISTRADOR deve adotar meios para garantir a autenticidade e a segurança na transmissão de informações, particularmente os votos, que devem ser proferidos por meio de assinatura eletrônica ou outros meios eficazes para assegurar a identificação do cotista. |
Remuneracao Administrador
| Politica Remuneracao | A remuneração do Administrador e do Gestor está definida na Taxa de Administração. Além disso, há previsão de remuneração para um Consultor de Investimentos. Não há cobrança de taxa de performance. composta de três partes: i.- a primeira parte será equivalente ao valor dos serviços de escrituração de cotas; ii.- a segunda equivalente aos serviços de controladoria e contabilidade do Fundo, iii.- a terceira equivalente a 2,0% (dois por cento) ao ano, sobre o Patrimônio Líquido do FUNDO observado o valor mínimo mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. fará jus a uma remuneração mensal equivalente a 2% (dois por cento) do resultado a ser distribuído aos cotistas assegurado um valor mínimo equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês. |
|---|---|
| Valor Pago Ano | 562.612,91 |
| Percent Patrimonio Contabil | 0,0009 |
| Percent Patrimonio Valor Mercado | 0,0009 |
Governanca
Diretor Responsavel
| Nome | Carolina Andrea Garisto Gregório |
|---|---|
| Idade | 46 anos |
| CPF | 21715650808 |
| [email protected] | |
| Profissao | Engenharia Civil |
| Formacao Academica | Engenharia Civil |
| Data Inicio Funcao | 31/07/2018 |
| Qtd Cotas Detidas FII | 0 |
| Qtd Cotas FII Compradas | 0 |
| Qtd Cotas FII Vendidas | 0 |
Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos
Experiencia 1
| Nome Empresa | BR-CAPITAL D.T.V.M. S.A. |
|---|---|
| Periodo | 2016 até a presente data |
| Cargo Funcoes | Diretora |
| Atividade Principal Empresa | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários |
Experiencia 2
| Nome Empresa | UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. |
|---|---|
| Periodo | 2016 até a presente data |
| Cargo Funcoes | Diretora |
| Atividade Principal Empresa | Consultoria Imobiliária, Estruturação e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliária. |
Distribuicao Cotistas
Ate Cinco Porcento
| Num Cotistas | 133 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 1.297.489 |
| Perc Detido Rel Total | 0,42632219322367 |
| Perc Detido PF | 0,426322193223669 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Cinco Ate Dez Porcento
| Num Cotistas | 10 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 1.745.958 |
| Perc Detido Rel Total | 0,57367780677633 |
| Perc Detido PF | 0,57367780677633 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Dez Ate Quinze Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Quinze Ate Vinte Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Vinte Ate Trinta Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Trinta Ate Quarenta Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Quarenta Ate Cinquenta Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Ciquenta Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Politica Divulgacao
| Politica Divulgacao Ato Fato Relevante | O ADMINISTRADOR deve divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo ao FUNDO, suas classes ou operações, para garantir aos cotistas e investidores o acesso a informações que possam influir em suas decisões de negociação de cotas. É expressamente vedado aos prestadores de serviço (essenciais e complementares) o repasse de informação relevante ainda não divulgada obtida em razão do cargo, posição ou relação de confiança. O ADMINISTRADOR não pode valer-se de informações relevantes para obter vantagem, para si ou para outrem, mediante a compra ou venda de cotas do FUNDO. Documentos e informações podem ser consultados na sede do ADMINISTRADOR ou em sua página na rede mundial de computadores: www.brcapital.com.br, no site da CVM ou da entidade administradora de mercados (B3). |
|---|---|
| Politica Negociacao Cotas | O FUNDO é constituído em regime de condomínio fechado, de modo que as cotas somente serão resgatadas ao término do prazo de duração da classe ou série, ou em caso de liquidação. O cotista não pode requerer o resgate de suas cotas antecipadamente. Após a integralização e constituição do FUNDO, os titulares poderão negociar suas cotas em mercado de balcão organizado ou de bolsa administrados pela B3. O fundo é destinado a investidores em geral, incluindo pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no Brasil. |
| Politica Exercicio Direito Voto | Cabe ao GESTOR exercer o direito de voto decorrente dos ativos detidos pela classe, realizando todas as ações necessárias para tal exercício. As orientações de voto seguem a Política Corporativa da instituição e são decididas pelo seu Comitê de Investimentos. O exercício do voto deve visar o exclusivo benefício dos cotistas. A política prevê voto obrigatório em matérias como alteração da política de investimento, substituição de prestadores de serviço (não pertencentes ao mesmo grupo econômico), aumento de taxas e liquidação do fundo. O ADMINISTRADOR acompanha as pautas das assembleias dos ativos e as leva ao conhecimento do GESTOR, outorgando procuração quando necessário para o exercício do voto. O GESTOR deve emitir relatórios mensais contendo o resumo e a justificativa dos votos proferidos ou razões de abstenção, que são disponibilizados aos investidores. |
| Func Responsaveis Politica Divulgacao | - Carlos Orlandelli Lopes - Jacqueline Maria de França Carmo |