Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) FPNG11 de 30/11/2025

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Laudo de Avaliação

Shopping DiamondMall Avenida Olegário Maciel, 1600 – Santo Agostinho Belo Horizonte / MG

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PEDRA NEGRA RENDA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ/MF Nº 17.161.979/0001-82) REPRESENTADO PELA BR CAPITAL

Ref.: 25_58060_7

Novembro de 2025

Av. Pres. Juscelino Kubitschek, n° 1830 12° Andar – Torre 4 Itaim Bibi, São Paulo

[email protected] +55 11 2986.1101 www.binswangerbrazil.com.br

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ED
MDS INSWANÇER

São Paulo, 1º de novembro de 2025

BR Capital

A/C

Alessandra Michetti

[email protected]

REF: Shopping Center localizado na Avenida Olegário Maciel, 1600 – Santo Agostinho – Belo Horizonte / MG

Atendendo à solicitação da BR CAPITAL, a BINSWANGER BRAZIL efetuou a avaliação do imóvel em referência, determinando seus valores de mercado para venda na data-base 1º de novembro de 2025.

No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para o cálculo dos valores.

Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir quaisquer eventuais dúvidas.

Atenciosamente,

Assinado de forma digital por ISABELA ISABELA DORA COSTA DORA COSTA MONASTERSKY:14400445895 MONASTERSKY:14400445895 Dados: 2026.01.20 14:00:43 -03'00' Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS BINSWANGER BRAZIL

SUMÁRIO

O relatório baseou-se no demonstrativo de resultados até 31 de agosto de 2025.

CONCLUSÃO DE VALOR

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

1.1. OBJETO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO

BR Capital solicitou à Binswanger a avaliação de um Shopping Center, determinando seu Valor Justo para Venda (Fair Value), na data-base de novembro de 2025, visando a suportar decisões gerenciais.

1.2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria interna do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas através da contratante.

Todas as dependências as quais foi possível o acesso foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais.

1.3. CONDIÇÕES LIMITANTES

• ✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger Brazil não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação;

• ✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;

• ✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência;

• ✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;

• ✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área;

• ✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade e não é responsabilidade da Binswanger Brazil, identificar ou corrigir eventuais deficiências na

propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;

• ✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos;

• ✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo;

• ✓ Não foram analisadas as condições estruturais do imóvel, apenas identificamos e apontamos (se houver) avarias aparentes;

• ✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade;

• ✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus cálculos;

• ✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no “Sumário Executivo” deste relatório.

• ✓ O presente relatório analisa o imóvel e sua operação, neste sentido não foi verificada a estrutura de endividamento do empreendimento em questão.

• ✓ O valor de avaliação considera que não haverá alteração das condições econômicas e de mercado entre a data de execução e entrega do laudo e a data-base da avaliação, assim como a propriedade se manterá nas condições em que se encontra hoje.

1.4. EVENTOS SUBSEQUENTES

Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger Brazil não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão.

2. DOCUMENTAÇÃO

Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do contratante:

Contrato de Arrendamento

Outorgante: Clube Atlético Mineiro Consórcio MTS/IBR: Multishopping Empreendimentos Imobiliários AS e Outorgado: IBR Administração, Participação e Comércio AS Data de Início: 28 de julho de 1992 Prazo: 30 de novembro de 2030

• Maior entre:

  • Aluguel Mínimo: R$ 115.203,52 (valor de 20 de janeiro 2020)

• Aluguel Percentual: 15% dos aluguéis de lojas “stands” ou áreas do centro de compras;

• Arrendamento: ▪ 10% da receita bruta decorrente da exploração do Shopping a título de “cessão de direitos de uso”;

• ▪ 15% dos aluguéis recebidos em decorrência da sublocação do estacionamento.

Outros documentos:

Plantas Comerciais data-base 15 de setembro de 2025 Resumo de Receitas e Despesas com data-base agosto/2025 Demonstrativo de Vacância data-base agosto/2025 Demonstrativo de Inadimplência data-base agosto/2025 Resumo de Locações data-base agosto/2025 Demonstrativo de Investimentos data-base agosto/2025

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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. LOCALIZAÇÃO

O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região:

Mapa de Localização do Imóvel

Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de:

• ✓ 600 metros da Praça Carlos Chagas;

• ✓ 800 metros do Mercado Central de Belo Horizonte;

• ✓ 1,4 km da Praça da Liberdade;

• ✓ 1,6 km da Avenida do Contorno; e

• ✓ 2,2 km do Pátio Savassi.

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EB BINS BRAZIL

3.2. ENTORNO

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Imagem Satélite

3.2.1. Descrição da região, entorno e acessos

EB B
EB INSWANGER

3.2.2. Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários

A seguir apresentamos infraestrutura urbana em um alcance de aproximadamente 1km do avaliado:

FOTOS DE ACESSOS

Avenida Olegário Maciel

Avenida Olegário Maciel

ED
MDS INSWANÇER

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. QUADRO DE ÁREAS

O quadro de áreas a seguir foi extraído de documentação fornecida pelo cliente:

n/i - não informado | n/a – não aplicável

Para efeito de cálculo, foi considerada a área bruta locável (ABL), conforme demostrado abaixo:

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MDS INSWANÇER

ED
MDS INSWANÇER

ED
MDS INSWANÇER

EB
BD SINSVANGER

BRAZIL
ns BINSWANGER

Distribuição das lojas por classificação:

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ED SINSWANÇER

4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O Shopping DiamondMall, inaugurado em 1996, pertence ao Grupo Multiplan, conforme informações divulgadas em seu site oficial. Localizado em uma área privilegiada de Belo Horizonte, o empreendimento destaca-se por sua infraestrutura e variedade, oferecendo 194 lojas, cinema, e praça de alimentação. Entre as principais lojas, destacam-se as âncoras Cinemark, Empório Verdemar e Renner, além de megalojas consolidadas, como Fast Shop, Pobre Juan e Outback Steakhouse.

4.2.1. Terreno

Delimitação do Terreno

EB
DD SNS WANGER

4.2.2.Construção

LE PS » ,
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Fachada do Imóvel

CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO

EB
DD PNSANGER

Composição do Imóvel

O imóvel é formado por uma edificação consolidada e subsolo com estacionamento. Sua composição interna é descrita a seguir:

Planta Comercial – Piso Bernardo Guimarães

EB
EB BINSWANGER

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Planta Comercial – Piso Olegário Maciel

Planta Comercial – Piso Gonçalves Dias

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EB BINSWANGER

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Planta Comercial – Piso Rio Grande do Sul

Acabamentos Internos

Apresentamos a seguir os principais acabamentos observados:

Especificações Técnicas

As informações a seguir foram observadas in loco e fornecidas durante a vistoria.

4.2.3.Reportagem Fotográfica

Empório Verdemar

Mall

Mall

Mall

EB
EDP NSVANÇER

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Mall

Mall

Mall

Fast Shop

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Mall

Mall

Mall

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EDS NSNANGER

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Mall

Mall

Mall

Praça de alimentação

Mall

Mall

Mall

Praça de alimentação

EB sinsmanges

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Vagas de garagem descobertas

Vagas de garagem cobertas

Área técnica

Área técnica

Vagas de garagem descobertas

Vagas de garagem cobertas

Área técnica

Área técnica

4.3. HISTÓRICO DE PROPRIEDADE

O imóvel, na época de propriedade do Clube Atlético Mineiro, foi arrendado em 28 de julho de 1992 para o Consórcio MTS/IBR: Multishopping Empreendimentos Imobiliários SA¹ e IBR Administração, Participação e Comércio S.A., sob a premissa de o outorgado planejar e construir um shopping center de três pavimentos em até 24 meses e, então, explorá-lo pelo prazo de 30 anos pagando locação ao proprietário. O aluguel, à época, era correspondente a 15% dos aluguéis de locações recebidos de lojas “stands” ou áreas do centro de compras, tendo como aluguel mínimo Cr$ 100.000.000,00 (cem milhões de cruzeiros).

Atualmente, além do aluguel percentual sobre as locações do centro comercial (ou aluguel mínimo), o outorgado também paga 10% sobre as receitas decorrentes de cessão de direitos de uso e 15% sobre as receitas com o aluguel do estacionamento, em razão de aditamento realizado em 20 de janeiro de 2020. O prazo do contrato foi estendido para 34 anos no mesmo aditamento, se encerrando em 06 de novembro de 2030.

O imóvel foi de propriedade integral do Clube Atlético Mineiro até 20 de janeiro de 2020, nesta data, 50,10% da propriedade foi comprada pela Multiplan pelo valor de R$ 296,8 milhões² . Outros 24,95% foram comprados, também pela Multiplan, em 03 de março de 2023, por R$ 170,0 milhões³ . O imóvel então, passou a pertencer 75,05% à Multiplan e 24,95% ao Clube Atlético Mineiro.

A aquisição da parcela de propriedade do Clube Atlético Mineiro, pelo FII Pedra Negra, passa o direito do arrendamento ao fundo, com este se mantendo em vigor pelo restante prazo de contrato. Ao final do contrato de arrendamento, o fundo participará do resultado da operação normalmente, com o percentual de 24,95% sobre o resultado.

1 Atualmente Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.

2 https://www.multiplan.com.br/pt-br/a-empresa/noticias/multiplan-anuncia-conclusao-de-aquisicao-departicipacao-no-diamondmall

3 https://www.multiplan.com.br/pt-br/a-empresa/noticias/participacao-da-multiplan-no-diamondmall-alcancamais-de-75

ED
MDS INSWANÇER

5. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO

ED
MDS INSWANÇER

5.1. SHOPPINGS CENTERS

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Center (ABRASCE), shopping centers são empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil metros quadrados, formados por diversas unidades comerciais, com administração única e centralizada, que praticam aluguel fixo e percentual. Na maioria das vezes, dispõe de lojas âncoras e vagas de estacionamento compatíveis com a legislação da região onde está instalado.

Os shopping centers são classificados em Tradicionais e Especializados. Os especializados ainda são subdivididos em Outlets: shoppings com lojas de fábrica e/ou descontos; Temáticos: shoppings especializados em determinado segmento de varejo e Lifestyle: shoppings a céu aberto, como comércio de rua, com calçadões, praças e ventilação natural.

Dentro dessas tipologias, são classificados em função de sua ABL:

5.1.1. Considerações Gerais

O mercado de shopping centers no Brasil apresentou uma recuperação significativa de seus resultados ao longo de 2022 e 2023, observando índices próximos e, em casos, acima àqueles registrados em 2019, antes da pandemia do COVID-19. Enquanto 2020 e 2021 foram anos de renegociações de contrato, aumento da vacância e diminuição do fluxo de pessoas – resultando em faturamentos inferiores e incertezas profundas com relação à resiliência do segmento –, 2022 confirmou os sinais de recuperação observados no final de 2021 e trouxe ao mercado um respiro associado ao fim das restrições sanitárias estabelecidas na pandemia. 2023 e 2024 foram anos de consolidação, com o faturamento total de vendas no país no último ano atingindo 198,4 bilhões de reais, recorde da série histórica.

Apesar da alta no faturamento e no consumo das famílias em 2024, o ano de 2025 será marcado pelas altas da Selic e da inflação, um cenário desafiador para manutenção dos bons números apresentados em 24. É um cenário, portanto, de cautela até que haja uma definição sobre as incertezas que pairam sobre o mercado, tanto em questões inflacionárias internas, quanto em decorrências das políticas tarifárias norte-americanas e conflitos na Europa e Oriente-médio.

5.1.2. números do setor

Atualmente, o país conta com aproximadamente 648 shopping centers em operação – 19,840 milhões de metros quadrados de área bruta locável.

|Quadro Geral de Shoppings | 2025|| |---|---| |Total de Shoppings:|648| |A inaugurar em 2025:|17| |Total de Shoppings no fim de 2025:|665| |Faturamento (bilhões):|198,4| |Visitantes/mês (milhões):|475,7| |Empregos gerados:|1.073.234| |ABL Total no Brasil (m²):|18.151.214| |Total de Lojas:|123.266| |Sendo,|| |Âncoras:|4,5%| |Semi-âncoras:|2,9%| |Megalojas:|4,0%| |Satélites:|56,7%| |Conveniência/Serviços:|10,4%| |Alimentação:|19,1%| |Lazer|2,4%| |Salas de Cinema:|3.102| |Vagas para Carros:|1.065.138|

Fonte: Censo da ABRASCE 2024/2025, editado por Binswanger Brazil.

Este número representa um aumento de aproximadamente 1,39% em relação a 2023, mantendo um crescimento constante desde 2019 de, em média, 2,31% ao ano.

ED, NswaNcER
EB BRAZIL

Número de Shoppings
700 o o ms 639 648
60 cg 658 573 563 577
500
400
300
200
100
[o
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

Dos nove novos shoppings de 2024, cinco estão em cidades que não possuíam shopping centers anteriormente, o que segue a tendência de interiorização do setor, são eles: Brooklyn Alamedas, em Boituva – SP; Plaza Rio das Ostras, em Rio das Ostras – RJ; Shopping Pinheiros, em Araucária – PR; Lago Center, em Araguaína – TO; e Santa Maria Outlet, em Cravinhos -SP. Em média, esses empreendimentos têm 17.750 m² de ABL.

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

A seguir, a Binswanger Brazil, através de sua base de dados, demonstra a quantidade de shoppings e metragens por região.

EB BRAZIL

ABL por Região (M?)
Norte
963.737...
Centro-Oeste s%
160298
Nordeste
3.252.558 rom
18% udeste
9.658.339
Sul
2.666.589
15%
= Sudeste Sul = Nordeste |=Centro-Oeste = Norte

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

Nota-se que o Sudeste possui aproximadamente 53,21% da área bruta locável total do país, com o Nordeste logo em seguida com 17,92% da área bruta locável total. Porém, com relação à quantidade de empreendimentos em operação, o Sudeste mais uma vez ocupa a primeira colocação, com 329 shoppings ativos; mas a segunda posição é ocupada pela região Sul, com um total de 110 empreendimentos. O Nordeste, nesse aspecto, está em terceiro, com 107

ativos.

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

EB BINSWANGERBRAZIL

O resultado das restrições impostas desde março de 2020, segundo a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), foi uma queda de faturamento em vendas de 49,7% e de 10,3% de empregos de 2019 para 2020. Por mais que o ano de 2021 já apresentasse uma lenta retomada nos dois índices, com 19,1% de crescimento no faturamento e 2,06% no número de empregos, o ano de 2022 consolidou a retomada para os patamares pré-pandemia, com crescimento de 17% no faturamento com relação ao ano anterior. Desde então, o setor estabilizou, com crescimentos no faturamento de 1,49% e 1,86% em 2023 e 2024, respectivamente.

Faturamento Anual
240
q
1
2 193 192 195 198
= 200 179
160 152 158 168 159
129
120
E
40
[o]
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

O fluxo de pessoas ainda não retornou ao patamar pré-pandemia, o que pode ser explicado pelo crescimento do mercado de compras on-line. O setor, para além do marketplace, representa também um programa de lazer da família brasileira e, portanto, apresenta resiliência frente às novas tendências de consumo, ainda assim, a praticidade e a crescente agilidade na entrega das compras pela internet oferecem cada vez mais concorrência para o setor.

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

Dessa maneira, muitos empreendimentos apostam cada vez mais em opções de gastronomia e lazer. De acordo com a ABRASCE, 31% dos shopping centers contam com boulevard gastronômico, e 82% com restaurantes fora da praça de alimentação; cinemas estão presentes em mais de 92% dos empreendimentos e, nesse último ano, foi registrado uma diversidade maior nas atrações disponíveis. O segmento ‘diversões’ está em mais de 81% dos shopping centers, e entre outras opções foram mapeados também operações de boliche, teatro, arena gamer, Kart e Casa de Shows.

Os empregos, seguindo a tendência do fluxo de pessoas, ainda estão abaixo dos números pré pandemia.

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

5.1.3. Novo estoque

Em 2024, foram inaugurados 9 shoppings no Brasil, sendo 2 na região sul, 5 na região sudeste e 2 na região Nordeste, totalizando 133,6 mil m² de ABL, e em 2023, estão previstas 15 inaugurações de novos shoppings, totalizando 275,2 mil m² de ABL, conforme tabelas abaixo:

ED
MDS INSWANÇER

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

5.1.4. Taxa de capitalização – Cap Rate

O gráfico e quadros a seguir apresentam as transações realizadas nos últimos 12 meses. Nota-se que o Cap Rate estabilizado⁴ médio para este tipo de empreendimento é 8,49%:

Fonte: Binswanger - Editado por Binswanger Brazil – mai/2025

4 Considera-se a receita de aluguel gerada em uma base estabilizada, dividida pelo preço de compra menos qualquer aluguel abaixo do mercado, ou qualquer preço de custo para estabilizar (melhorias do inquilino, carência, comissões de aluguel ou melhorias de capital.

ED
MDS INSWANÇER

*estimado, transação recente, cap rate ainda não divulgado

Fonte: Binswanger - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

ED
MDS INSWANÇER

5.1.5. FIIs De Shopping Centers No Brasil

Os Fundos de Investimento Imobiliário de shopping centers surgiram no Brasil com o intuito de promover securitização deste tipo de ativo. Abaixo, demonstramos alguns dos principais fundos de investimento com ênfase em shopping centers:

Fonte: Binswanger - Editado por Binswanger Brazil – mar/2025

ED, swancER
EB BRAZIL

5.1.6. Concorrentes

Localizado na capital mineira, o Shopping DiamondMall está próximo de diversos concorrentes. Abaixo, apresentamos características de empreendimentos no raio de 5 km.

Concorrentes

ED, NswaNcER
EB BRAZIL

6. ANÁLISE DA OPERAÇÃO

Com base nas planilhas financeiras e econômicas, bem como das informações detalhadas de cada loja mês a mês de janeiro de 2018 a agosto de 2025, realizamos todas as análises de desempenho do empreendimento que nos balizaram nas projeções futuras de nossos fluxos de caixa.

Os gráficos a seguir tem como objetivo entender o desenvolvimento dos valores em termos nominais, apresentados em vermelho, e em valores da base, descontados pelo IPCA, apresentados em azul.

6.1. ALUGUEL MÍNIMO

O gráfico acima tem como objetivo entender se há crescimento real de valores dos aluguéis mínimos. Nota-se que o empreendimento resistiu bem ao período de lockdown durante 2020 e 2021, apresentando rápida recuperação dos valores de aluguel mínimo.

A seguir, apresentamos o comportamento dos valores por segmento, com as lojas âncora e megalojas apresentadas individualmente e as lojas satélites agrupadas conforme o segmento. Destaca-se, nesse contexto, a operação Pobre Juan, que registra um crescimento expressivo em outubro de 2024, passando a contribuir com pagamentos mensais de aluguel fixo.

Desempenho Histórico de Aluguéis
450 Empório Verdemar
400
350
300
250
200
150
100
50
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
160 Fast Shop
140
120
100
80
60
40
20
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
Vestuário
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
1200 Alimentação
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
Artigos Diversos
700
600
500
400
300
200
100
0
R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25

Desempenho Histórico de Aluguéis
600 Renner
500
400
300
200
100
0
-100
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
160 Pobre Juan
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
250 Restaurante
200
150
100
50
0
-50
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
500 Artigos do Lar
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
Calçados
1200
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25

Desempenho Histórico de Aluguéis
800 Conveniência e Serviços
700
600
500
400
300
200
100
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
1200 Joias, Relógios e Bijuterias
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
Lazer
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 set-19 jan-20 mai-21 jan-23 mai-24 set-24
mai-18 jan-19 jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
set-18 jan-19 mai-19 mai-20 set-20 jan-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 mai-23 set-23 jan-24 jan-25 mai-25
jan-18 set-18 mai-19 set-19 mai-20 set-20 mai-21 set-21 mai-22 set-22 mai-23 set-23 mai-24 set-24 jan-25 mai-25

Desempenho Histórico de Aluguéis
1200 Perfumaria e Cosmético
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
1600 Telefonia e Acessórios
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
1600 Ótica
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
jan-18 set-19 jan-20 set-21 jan-22 set-23 jan-24
mai-19 set-19 mai-22 set-22 jan-23 mai-25
jan-19 set-19 mai-20 jan-21 mai-23 jan-24 set-24 mai-25
mai-18 set-18 jan-19 mai-19 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25
jan-18 mai-18 set-18 mai-19 jan-20 set-20 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 set-23 mai-24 jan-25

ED, swancER
EB BRAZIL

6.2. ALUGUÉIS PERCENTUAIS / COMPLEMENTARES

Os pagamentos de aluguéis complementares foram reduzidos durante o período da pandemia, acompanhando a retração nas vendas dos lojistas. No entanto, apresentaram uma recuperação rápida após esse período e, atualmente, mantêm-se em patamar estável, com elevação sazonal observada no mês de dezembro. Cabe ainda destacar que grande parte das lojas situadas na expansão do piso L4 apresenta participação relevante de aluguéis percentuais em sua composição contratual.

O gráfico abaixo apresenta a média móvel de 12 meses dos valores, para minimizar as variações de sazonalidade mensal:

A seguir, apresentamos o comportamento dos valores por segmento, com as lojas âncora e megalojas apresentadas individualmente e as lojas satélites agrupadas conforme o segmento. As lojas e segmentos não indicados não apresentam aluguel complementar recorrente.

Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
80 Cinemark 70 Outback Steakhouse
70 60
60
50
50
40
40
30 30
20 20
10 10
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
70 Vestuário 140 Restaurante
60 120
50 100
40 80
30 60
20 40
10 20
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
Alimentação 100 Artigos do Lar
120
90
100 80
70
80
60
60 50
40
40 30
20 20
10
0 0
R$/m² R$ da base/m²
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
40 Artigos Diversos 70 Calçados
35
60
30
50
25
40
20
30
15
10 20
5 10
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
set-18 jan-19 mai-19 mai-20 set-20 jan-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 mai-23 set-23 jan-24 jan-25 mai-25 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 set-18 mai-19 set-19 mai-20 set-20 mai-21 set-21 mai-22 set-22 mai-23 set-23 mai-24 set-24 jan-25 mai-25 jan-18 mai-18 set-18 jan-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25
jan-18 mai-18 set-18 mai-19 jan-20 set-20 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 set-23 mai-24 jan-25
jan-18 mai-18 set-18 set-19 jan-20 mai-20 set-20 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25 mai-18 jan-19 set-19 mai-20 jan-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 mai-25
jan-18 mai-18 set-19 jan-20 mai-21 jan-23 mai-24 set-24 jan-18 set-19 jan-20 set-21 jan-22 set-23 jan-24
mai-18 jan-19 jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24 mai-19 set-19 mai-22 set-22 jan-23 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25 jan-19 set-19 mai-20 jan-21 mai-23 jan-24 set-24 mai-25
jan-19 mai-19 jan-21 mai-21 mai-23 set-23 jan-18 set-18 mai-19 jan-20 set-20 mai-21 jan-25

ED, swancER
EB BRAZIL

Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
80 Conveniência e Serviços 100 Perfumaria e Cosmético
70 90
60 80
70
50 60
40 50
30 40
20 30
20
10
10
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
120 Joias, Relógios e Bijuterias 120 Telefonia e Acessórios
100 100
80 80
60 60
40 40
20 20
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25 jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25 jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24 jan-25 mai-25

6.3. RECEITA DE ESTACIONAMENTO

As receitas de estacionamento também estão em constante crescimento, acompanhando o aumento de fluxo no empreendimento.

BRAZIL
EB sinsmanges

6.4. VACÂNCIA

Desempenho Histórico
Taxa de Vacância
5.000 100%
4.500 90%
4.000 80%
3.500 70%
3.000 60%
2.500 50%
2.000 40%
1.500 30%
1.000 20%
500 10%
o 0%
qassanasssangasananasãas
LERRERAZRAERAZARAEAEEAAE
ERES ABL Vaga (m?) —— Taxa de Ocupação

O empreendimento apresenta historicamente uma baixa taxa de vacância, oscilando consistentemente entre 3% e 5%. Em dezembro de 2021, com a saída da Companhia Atlética, houve uma redução significativa na área ocupada, a qual foi rapidamente compensada pela entrada de novos lojistas. Atualmente, a vacância encontra-se em 9,5%, reflexo da recente expansão do empreendimento, cujas novas lojas ainda estão em processo de absorção.

ED, swancER
EB BRAZIL

6.5. DESPESAS

Desempenho Histórico
Despesas Totais
4.000
q8
E 3.500
E
E 3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0 vennancocondanaannanstasau
LIT TITIIARIIT TILT
atsaBaacaaiasiaagasEaaE
— R$ — R$ da base

As despesas operacionais cresceram em linha com a evolução das receitas de aluguel, superando os níveis observados em 2019. Dentre os principais componentes de despesa, destacam-se os encargos relativos às lojas vagas — com maior concentração na área de expansão — e os custos associados às ações de promoção e publicidade voltadas à divulgação do novo piso.

ED, swancER
EB BRAZIL

6.6. RESULTADO LÍQUIDO OPERACIONAL

Desempenho Histórico
Resultado Operacional Líquido
12.000
q
2
E 10.000
Z 800
6.000
4.000
2.000
0 vcensnancocondanaannantasau
LIT TITIIARIIT TILT
atsaBaacaaiasiaagasEaaE
—s ——
R$ da base

6.7. RESULTADO LÍQUIDO

ED
MDS INSWANÇER

7. METODOLOGIA EMPREGADA

A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã Bretanha.

O avaliando teve seu valor de mercado para venda obtido pelo Método da Renda, com base no fluxo de caixa de um Shopping Center. O método da renda, com base no Fluxo de Caixa Descontado é aquele que identifica o valor de mercado de um empreendimento através da análise de seu fluxo de receitas, custos e despesas ao longo de um determinado período.

Serão realizados exercícios em cenário conservador, de forma a permitir uma análise do retorno esperado, além de apresentar uma expectativa de resultado mais próxima com a realidade mercadológica do momento.

8. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Para a avaliação do empreendimento em questão, utilizamos o método de avaliação conhecido como "Método de Fluxo de Caixa Descontado (FCD)”, o qual é utilizado na avaliação de empreendimentos de base imobiliária, projetando-se todas as receitas e despesas do empreendimento para um horizonte que se entenda o mais adequado.

Através deste método foi determinado o valor do imóvel sob a ótica de investimento, tendo como base a operação atual. A seguir apresentamos as premissas de análises.

8.1. ÁREAS ADOTADAS - ABL

A seguir, apresentamos as premissas utilizadas na análise do empreendimento.

ED
MDS INSWANÇER

ED
MDS INSWANÇER

ED
MDS INSWANÇER

EB
BD SINSVANGER

Distribuição das lojas por classificação:

ED
MDS INSWANÇER

8.2. ALUGUEL MÍNIMO E PERCENTUAL / COMPLEMENTAR

Para projeção de nossos fluxos de caixa utilizamos como base as receitas de aluguéis mínimos e complementares faturados dos últimos meses, assim como o número de aluguéis pagos por ano de cada loja ou segmento.

*Para a consideração das lojas vagas a serem absorvidas, utilizamos como aluguel a média ponderada conforme classificação, excluindo os segmentos “Restaurantes” e “Lazer”, devido à maior área demandada e menor aluguel médio em comparação com os demais segmentos de loja satélite.

8.3. CRESCIMENTOS PREVISTOS

Após análise histórica do desempenho do empreendimento, projetamos revisão no valor do aluguel mínimo no terceiro ano de projeção nos segmentos impactados pela expansão do piso Rio Grande do Sul. Para os aluguéis complementares, foram considerados steps compatíveis com o período de maturação das lojas instaladas na recente expansão.

8.4. CESSÃO DE DIREITO DE USO (CDU) E TAXA DE TRANSFERÊNCIA

As receitas de Cessão de Direito de Uso (CDU) e Taxa de Transferência foram estimadas em R$ 1.000,00 por m² absorvido (absorção + turnover), conforme absorções recentes do empreendimento.

8.5. MALL & MERCHANDISING

As receitas provenientes dos painéis, quiosques e totens de propaganda/publicidade foram estimadas em 8% da receita de locação de lojas, conforme dados históricos do empreendimento.

8.6. RECEITA DE ESTACIONAMENTO LÍQUIDA

A receita líquida de estacionamento é projetada conforme tabela a seguir.

*Lojas + Mall & Merchandising

8.7. VACÂNCIA

A vacância no empreendimento é projetada conforme tabela a seguir.

8.8. INADIMPLÊNCIA IRRECUPERÁVEL

A inadimplência irrecuperável no empreendimento é projetada conforme tabela a seguir.

8.9. DESPESAS GERAIS

8.10. INVESTIMENTOS / FRA

Consideramos em nossas análises um FRA (Fator de Reposição de Ativos) de 2% ao ano, a partir do segundo ano de projeção. Em termos gerais, a aplicação do fundo para reposição de ativos, implica teoricamente, em garantir uma operação constante do empreendimento sem que este tenha perda de prestígio / atualização, ou seja, um custo teórico da permanência de atualidade do empreendimento face à conjuntura futura.

8.11. TURNOVER

Consideramos em nossas análises um turnover estabilizado de 3,00% ao ano, a partir do segundo ano de projeção.

8.12. CAPEX

Foi considerado o CAPEX orçado no valor de R$ 800.000,00, a ser executado até dezembro de 2025, conforme previsto no orçamento do empreendimento.

8.13. ARRENDAMENTO

O imóvel está arrendado para o consórcio MTS/IBR até 06 de novembro de 2030, por um valor correspondente a:

1. O Maior entre:

2. Aluguel Mínimo: R$ 115.203,52 (valor de 20 de janeiro 2020 – correspondente à parcela de 49,9% pertencente ao Clube Atlético Mineiro. Ajustado para 24,95%, o valor correspondente é de R$ 57.601,76);

3. Aluguel Percentual: 15% dos aluguéis de lojas “stands” ou áreas do centro de compras;

4. 10% da receita bruta decorrente da exploração do Shopping a título de “cessão de direitos de uso”;

5. 15% dos aluguéis recebidos em decorrência da sublocação do estacionamento.

8.14. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Em shopping centers maturados e consolidados são normais que suas avaliações se deem por 3 formas de cálculo: Fluxo de Caixa da Projeção das Receitas, Despesas e Investimento, Fluxo de Caixa da Projeção da Receita Líquida Distribuída, Base “Yield”. Para o caso em questão, aplicamos o 1º. Método – Projeção das Receitas, Despesas e Investimentos futuros.

Nossas análises consideraram períodos de 10 anos, com o cálculo da perpetuidade no final do 10º ano. Não consideramos índices inflacionários e, portanto, todas nossas análises podem ser consideradas em “Reais da Base”.

8.15. FLUXO DE CAIXA DA PROJEÇÃO DAS RECEITAS, DESPESAS E INVESTIMENTOS – DIAMONDMALL

Após todas nossas análises e considerações de premissas, calculamos o Valor Presente Líquido (VPL) com base nas taxas de desconto entre 7,00% e 10,00% ao ano, consideramos para o valor do empreendimento taxa de desconto de 8,50%. A perpetuidade foi calculada a uma taxa de capitalização de 8,25% no 10º ano.

De acordo com os cenários e as planilhas apresentadas nos Anexos, concluímos que o valor do Shopping é de R$ 1.170.653.788,19.

Em números redondos é de:

ED
MDS INSWANÇER

8.16. FLUXO DE CAIXA DA PROJEÇÃO DAS RECEITAS, DESPESAS E INVESTIMENTOS –FII PEDRA NEGRA

Para elaborar o fluxo de caixa da participação do FII Pedra Negra, consideramos a parcela de participação de 24,95% no valor de arrendamento pago pelo consórcio MTS/IBR até 06 de novembro de 2030 e, após o término do contrato, 24,95% da operação integral do empreendimento.

Após todas nossas análises e considerações de premissas, calculamos o Valor Presente Líquido (VPL) com base nas taxas de desconto entre 7,00% e 10,00% ao ano, consideramos para o valor do empreendimento taxa de desconto de 8,50%.

De acordo com os cenários e as planilhas apresentadas nos Anexos, concluímos que o valor da participação no empreendimento é de R$ 226.832.040,61

Em números redondos é de:

ED
MDS INSWANÇER

9. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel em referência:

Binswanger Brazil CREA: 494866

ISABELA DORA COSTA Assinado de forma digital por ISABELA DORA COSTA MONASTERSKY:14400 MONASTERSKY:14400445895 445895 Dados: 2026.01.20 14:01:10 -03'00' Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS Diretora de Consultoria e Avaliações CREA: 506.007.193-1

APÊNDICE A – AVALIAÇÃO – SHOPPING CENTER

ANÁLISE DA QUALIDADE ECONÔMICA

A Análise da Qualidade Econômica baseou-se na intenção de verificar a qualidade econômica do empreendimento imobiliário, considerando o histórico de desempenho face as atuais circunstâncias da economia local.

FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

O resultado de todas as nossas análises se deu através do fluxo de caixa a seguir.

Operação Shopping DiamondMall (100%)

Participação FII Pedra Negra (24,95%)

DiamondMall - Fluxo de caixa em milhares de reais

Participação FII Pedra Negra (24,95%)

Especificação da Avaliação

De acordo com as Normas Brasileiras NBR-14653-1, NBR 14653-2 e NBR 14653-4 - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - o presente trabalho avaliatório apresentou Grau de Fundamentação conforme descrito a seguir:

ABNT NBR 14653 -4 (Empreendimentos)
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Fluxo de Caixa Descontado (FCD)
Tabela 4 - Identificação de valor e indicadores de viabilidade
Item Atividade Para identificação de valor
Grau III Grau II Grau I
Sintética, com a
Ampla, com os elementos
Análise operacional do Simplificada, com base nos apresentação dos
1 operacionais devidamente 3 
empreendimento indicadores operacionais indicadores básicos
explicitados
operacionais
Com base em análise do
Com base em análise Com base em análise
Análise das séries históricas processo estocástico para as
2 determinística para um prazo 2  quantitativa para um prazo
do empreendimento variáveis-chave, em um
mínimo de 24 meses mínimo de 12 meses
período mínimo de 36 meses
Análise setorial e diagnóstico De estrutura, conjuntura,
3 Da conjuntura Sintética da conjuntura 1 
de mercado tendências e conduta
4 Taxas de desconto Fundamentada Justificada Arbitrada 1 
Determinístico associado aos
5 Escolha do Modelo Probabilístico Determinístico 1 
cenários
Estrutura básica do fluxo de
6 Completa 3  Simplificada Rendas Líquidas
caixa
7 Cenários fundamentados Mínimo de 5 Mínimo de 3 Mínimo de 1 1 
Simulações com Simulação com identificação Simulação única com
8 Análise de sensibilidade 1 
apresentação do de elasticidade por variável variação em torno de 10%
9 Análise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado 1 
Pontuação 14
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (Para identificação de valor): Grau I

ED
MDS INSWANÇER

ANEXO – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Em razão do tamanho dos arquivos, deixamos de incluir os anexos neste laudo. Os documentos utilizados nesta avaliação encontram-se em nossa base de dados para o caso de necessidade de consulta.