Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) FPNG11 de 31/12/2024

Laudo de Avaliação

Shopping DiamondMall Avenida Olegário Maciel, 1600 – Santo Agostinho Belo Horizonte / MG.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PEDRA NEGRA RENDA IMOBILIÁRIA (CNPJ/MF Nº 17.161.979/0001-82) REPRESENTADO PELA BR CAPITAL

Ref.: 24_41500_7

Dezembro de 2024

Av. Pres. Juscelino Kubitschek, n° 1830 12° Andar – Torre 4 Itaim Bibi, São Paulo

[email protected] +55 11 2986.1101 www.binswangerbrazil.com.br

ED
MDS INSWANÇER

São Paulo, 06 de dezembro de 2024

BR CAPITAL

A/C Jacqueline de França Carmo Contabilidade

REF: Shopping Center localizado na Avenida Olegário Maciel, 1600 – Santo Agostinho – Belo Horizonte / MG

Atendendo à solicitação da BR Capital, a BINSWANGER BRAZIL efetuou a avaliação do imóvel em referência, determinando seu Valor de Mercado para Venda na data-base novembro de 2024.

No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para o cálculo dos valores.

Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir quaisquer eventuais dúvidas.

Atenciosamente,

ISABELA DORA COSTA Assinado de forma digital por ISABELA DORA COSTA MONASTERSKY:14400445895 MONASTERSKY:14400445895 Dados: 2025.01.20 15:04:11 -03'00'

Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS BINSWANGER BRAZIL

SUMÁRIO

O relatório baseou-se no demonstrativo de resultados até 31 de agosto de 2024.

CONCLUSÃO DE VALOR

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

1.1. OBJETO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO

BR Capital solicitou à Binswanger a avaliação de um Shopping Center, determinando seu Valor Justo para Venda (Fair Value), na data-base novembro de 2024, visando a suportar decisões gerenciais.

1.2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas através da contratante.

Todas as dependências as quais foram possíveis o acesso, foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais.

1.3. CONDIÇÕES LIMITANTES

• ✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger Brazil não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação;

• ✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;

• ✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência;

• ✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;

• ✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área;

• ✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade e não é responsabilidade da Binswanger Brazil, identificar ou corrigir eventuais deficiências na

propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;

• ✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante eles;

• ✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo;

• ✓ Não foram analisadas as condições estruturais do imóvel, apenas identificamos e apontamos (se houver) avarias aparentes;

• ✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade;

• ✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus cálculos;

• ✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no “Sumário Executivo” deste relatório;

• ✓ O presente relatório analisa o imóvel e sua operação, neste sentido não foi verificada a estrutura de endividamento do empreendimento em questão.

1.4. EVENTOS SUBSEQUENTES

Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A BINSWANGER BRAZIL não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão.

2. DOCUMENTAÇÃO

Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do contratante:

Contrato de Arrendamento

Outros documentos:

Plantas Comerciais data-base outubro/2024 Resumo de Receitas e Despesas com data-base outubro/2024 Demonstrativo de Vacância data-base outubro/2024 Demonstrativo de Inadimplência data-base outubro/2024 Resumo de Locações data-base outubro/2024 Contratos do piso L4 – data-base novembro/2024

EB BRAZIL

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. LOCALIZAÇÃO

O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região:

Mapa de Localização do Imóvel

Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de:

• ✓ 800m do Mercado Central de Belo Horizonte;

• ✓ 1,4 km da Praça da Liberdade; e

• ✓ 1,6 km da Avenida do Contorno.

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

3.2. ENTORNO

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Imagem Satélite

3.2.1. Descrição da região, entorno e acessos

EB
EB BINSWANGER

3.2.2. Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários

A seguir apresentamos infraestrutura urbana em um alcance de aproximadamente 1km do avaliado:

FOTOS DE ACESSOS

Rua Gonçalves Dias

Av. Olegário Maciel

Rua Bernardo Guimarães

Av Olegário Maciel

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. QUADRO DE ÁREAS

O quadro de áreas a seguir foi extraído de documentação fornecida pelo cliente:

n/i - não informado | n/a – não aplicável

Para efeito de cálculo, foi considerada a área bruta locável (ABL), conforme demostrado abaixo:

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MDS INSWANÇER

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MDS INSWANÇER

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MDS INSWANÇER

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BRAZIL
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Distribuição das lojas por classificação:

EB
EB BINSWANGER

4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O Shopping DiamondMall, inaugurado em 1996, pertence ao Grupo Multiplan, conforme informações divulgadas em seu site oficial. Localizado em uma área privilegiada de Belo Horizonte, o empreendimento destaca-se por sua infraestrutura e variedade, oferecendo 195 lojas, cinema, e praça de alimentação. Entre as principais lojas, destacam-se as âncoras Cinemark, Empório Verdemar e Renner, além de marcas consagradas como The North Face, Pandora, Brooksfield, Vivara, Lacoste, Track & Field e Fast Shop.

Com a recente inauguração do piso L4 – Rio Grande do Sul, em 7 de novembro de 2024, o shopping expandiu sua Área Bruta Locável (ABL) em 4.994,07 m², incluindo um mix exclusivo de marcas de luxo e alta gastronomia, como Chanel, Dolce&Gabbana, Tragaluz e Zucco Cucina.

O DiamondMall proporciona uma experiência de compras e lazer em um ambiente sofisticado, com iluminação natural e espaços amplos. Sua infraestrutura inclui um estacionamento com 1.066 vagas para automóveis (sendo 694 cobertas) e 59 vagas cobertas para motos, além de 3 elevadores sociais, 2 elevadores de carga, 24 escadas rolantes, 5 banheiros femininos, 5 masculinos, espaço família e fraldário.

Fachada do Imóvel

ED
MDS INSWANÇER

Composição do Imóvel

O imóvel é formado por uma edificação consolidada e subsolo com estacionamento. Sua composição interna é descrita a seguir:

EB
MDS INSWANÇER

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Plata Comercial – Piso L1 - BG

Plata Comercial – Piso L2 - Piso OM

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Plata Comercial – Piso L3 - Piso GD

Plata Comercial – Piso L4 – Piso RS

ED
MDS INSWANÇER

Acabamentos Internos

Apresentamos a seguir os principais acabamentos observados:

Especificações Técnicas

As informações a seguir foram observadas in loco e fornecidas durante a vistoria.

EB
EB BINSWANGER

4.2.1. Reportagem Fotográfica

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Mall

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Praça de alimentação

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Banheiro Família

Praça de alimentação

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Cabaña Porteña

Drogaria Araujo

Cacau Show

Mall

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EB BINSWANGER

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Pobre Juan

Renner

Fast Shop

Mall – novo piso

Marie Cuisine

Camicado

Zucco Cucina

Mall – novo piso

BRAZIL
EB sinsmanges

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Dolce&Gabbana

Mall – novo piso

Estacionamento Coberto

Estacionamento descoberto

Cris Barros

Chanel

Estacionamento Coberto

Estacionamento descoberto

EB sinsmanges

e

Central ar-condicionado

Casa de Bombas

Central Elétrica

Casa de Bombas - Incêndio

4.3. HISTÓRICO DE PROPRIEDADE

O imóvel, na época de propriedade do Clube Atlético Mineiro, foi arrendado em 28 de julho de 1992 para o Consórcio MTS/IBR: Multishopping Empreendimentos Imobiliários SA¹ e IBR Administração, Participação e Comércio S.A., sob a premissa de o outorgado planejar e construir um shopping center de três pavimentos em até 24 meses e, então, explorá-lo pelo prazo de 30 anos pagando locação ao proprietário. O aluguel, à época, era correspondente a 15% dos aluguéis de locações recebidos de lojas “stands” ou áreas do centro de compras, tendo como aluguel mínimo Cr$ 100.000.000,00 (cem milhões de cruzeiros).

Atualmente, além do aluguel percentual sobre as locações do centro comercial (ou aluguel mínimo), o outorgado também paga 10% sobre as receitas decorrentes de cessão de direitos de uso e 15% sobre as receitas com o aluguel do estacionamento, em razão de aditamento realizado em 20 de janeiro de 2020. O prazo do contrato foi estendido para 34 anos no mesmo aditamento, se encerrando em 06 de novembro de 2030.

O imóvel foi de propriedade integral do Clube Atlético Mineiro até 20 de janeiro de 2020, nesta data, 50,10% da propriedade foi comprada pela Multiplan pelo valor de R$ 296,8 milhões² . Outros 24,95% foram comprados, também pela Multiplan, em 03 de março de 2023, por R$ 170,0 milhões³ . O imóvel hoje, portanto, pertence 75,05% à Multiplan e 24,95% ao Clube Atlético Mineiro.

A aquisição da parcela de propriedade do Clube Atlético Mineiro, pelo FII Pedra Negra, passa o direito do arrendamento ao fundo, com este se mantendo em vigor pelo restante prazo de contrato. Ao final do contrato de arrendamento, o fundo participará do resultado da operação normalmente, com o percentual de 24,95% sobre o resultado.

1 Atualmente Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.

2 https://www.multiplan.com.br/pt-br/a-empresa/noticias/multiplan-anuncia-conclusao-de-aquisicao-departicipacao-no-diamondmall

3 https://www.multiplan.com.br/pt-br/a-empresa/noticias/participacao-da-multiplan-no-diamondmall-alcancamais-de-75

ED
MDS INSWANÇER

5. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO

Análise de SWOT Pontos Fortes: Pontos Fracos: ✓ Ótimo padrão construtivo ✓ Não identificados ✓ Ótimo mix de lojas Oportunidades: Ameaças: ✓ Não identificadas ✓ Não identificadas

5.1. PANORAMA DE MERCADO

ECONOMIA

De acordo com o último relatório de Perspectivas Econômicas Globais do Banco Mundial (Bird), datado de 09 de janeiro de 2024, conforme o mundo se aproxima da metade da década que prometia ser transformadora para o desenvolvimento, a previsão é de que a economia global tenha a pior meia década em termos de crescimento de PIB em 30 anos.

O risco de uma recessão global diminuiu, muito devido à força da economia norte-americana, mas as crescentes tensões geopolíticas podem criar novos riscos a curto prazo. No entanto, a perspectiva de médio prazo piorou para muitas economias em desenvolvimento em meio à desaceleração do crescimento das principais economias, um comércio global letárgico e as piores condições financeiras em décadas. O crescimento global deve desacelerar pelo terceiro ano consecutivo, de 2,6% no último ano para 2,4% em 2024.

A forte desaceleração do crescimento deve ser generalizada, com previsões em 2024 revisadas para baixo na maioria das economias avançadas e em desenvolvimento. O Banco Mundial alerta que “se não houver uma grande correção de rumo, a década de 2020 será conhecida como a década das oportunidades perdidas”.

Os efeitos da elevação de preços de commodities, dos gargalos na cadeia produtiva e da reabertura das economias se refletiram sobre as taxas de inflação em economias avançadas e emergentes. Tendo em vista essa conjuntura, ressaltamos alguns pontos relevantes para o panorama econômico global⁴ :

• ✓ Políticas monetárias e condições de créditos restritivas e os baixos níveis de comércio e investimento globais impactarão o crescimento;

• ✓ O recente conflito no Oriente Médios aumentou os riscos geopolíticos;

• ✓ O ambiente externo segue volátil, marcado pelo arrefecimento das taxas de juros de prazos mais longos nos Estados Unidos e sinais incipientes de queda de núcleos de inflação, que ainda permanecem em níveis elevados em diversos países;

• ✓ A continuidade da Guerra na Ucrânia, com suas consequências sobre o fornecimento de gás natural para a Europa, reforça uma perspectiva de desaceleração do crescimento global nos próximos trimestres;

4 Análise realizada com base nos relatórios de mercado da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico - OCDE, Comitê de Política Monetária – Copom, Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada - IPEA e do Fundo Monetário Internacional -FMI (outubro a dezembro/2023).

• ✓ Os bancos centrais das principais economias permanecem determinados em promover a convergência das taxas de inflação para suas metas em um ambiente marcado por pressões nos mercados de trabalho. O Comitê avalia que o cenário segue exigindo cautela por parte de países emergentes;

• ✓ No Brasil, o conjunto de indicadores recentes de atividade econômica segue consistente com o cenário de desaceleração da economia esperado pelo Comitê. A divulgação do PIB do terceiro trimestre confirmou a moderação de crescimento que estava antecipada, mas com resiliência no consumo das famílias. O mercado de trabalho segue aquecido, mas apresenta alguma moderação na margem;

• ✓ A inflação ao consumidor segue a trajetória esperada de desinflação, com destaque para a sua composição benigna. Os indicadores que agregam os componentes mais sensíveis ao ciclo econômico e à política monetária se aproximaram da meta para a inflação nas divulgações mais recentes. As expectativas de inflação para 2024, 2025 e 2026 apuradas pela pesquisa Focus encontram-se em torno de 4,38%, 3,92% e 3,60%, respectivamente.

O desempenho econômico do Brasil, assim como dos demais países do globo, é reflexo da influência do COVID-19 e consequentes instabilidades geradas durante o período mais crítico da pandemia. O crescimento global lento pesou sobre os preços das commodities, enfraquecendo os termos de troca da América do Sul.

Os impasses políticos aliados à recente pressão inflacionária contribuem para um cenário ainda conservador em termos de recuperação econômica no Brasil. De qualquer forma, os poucos avanços conseguidos em reformas econômicas, o crescimento de investimento privado e a retomada do setor de serviços, fundamentaram a projeção para a retomada econômica do país.

Depois de sofrer retração de 4,2% em 2020, o ano de 2021 apresentou um crescimento do PIB Total de 4,5% após oscilações em torno do agravamento da pandemia no início do ano e encerrou 2022 com um crescimento acumulado de 3,0% e 2023 com 2,9%. As perspectivas futuras são positivas, sendo o PIB Total esperado para 2024 de 3,00%, 1,90% em 2025 e 2,0% em 2026 e 2027, conforme relatório FOCUS de 04/10/2024.

Crescimento do PIB
Previsão em 11/10/2024
6%
4,0% 4,0%
4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,9% 3,2%
2% 3,7% 1,7% 2,4% 1,4% 0,4% 1,4% 1,2% 3,0% 2,4% 2,9% 3,0% 1,8%1,9% 2,0%2,0% 2,0%2,0% 2,0%2,0%
0% 1,2% 1,1%
0,5% -1,5%
-0,3%
-2% -2,9%
-2,3%
-4% -3,2% -4,2%
-6% -4,6%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
PIB Total PIB Serviços PIB Total Previsão PIB Serviços Previsão

Fonte: Sistema de Expectativas Bacen. Editado por Binswanger Brazil – outubro/2024

A recuperação da atividade econômica continua ocorrendo de forma heterogênea. Por um lado, serviços e comércio, que têm alta representatividade na composição do PIB Total, vão se beneficiando diretamente do aumento da mobilidade, enquanto indústria sofre com escassez de matéria prima e custos de energia.

O principal motivo para o aumento do IPCA em setembro de 2024 foi a alta nos preços da energia elétrica residencial e do grupo Alimentação e bebidas: (i) A mudança da bandeira tarifária de verde para vermelha patamar um, em agosto, aumentou o preço da energia elétrica; e (ii) O grupo Alimentação e bebidas teve uma alta de 0,50%, após dois meses de quedas.

Atualmente, a taxa SELIC está fixada em 10,75%, após atingir os patamares mais baixos da série histórica em 2020.

IPCA x SELIC x Meta de Inflação

Fonte: Relatório Focus - Bacen. Editado por Binswanger Brazil – outubro/2024

EB BRAZIL

TRABALHO FORMAL

Desde janeiro de 2020, o uso do sistema do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) foi substituído pelo sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas (eSocial) para parte das empresas, conforme estabelecido pela Portaria SEPRT nº 1.127 de 14/10/2019. Permanece a obrigatoriedade de envio das informações por meio do CAGED apenas para órgãos públicos e organizações internacionais que contratam celetistas.

Para viabilizar a divulgação de estatísticas do emprego formal durante este período de transição, foi feita imputação de dados de outras fontes, captadas dos sistemas eSocial, CAGED e Empregador Web. De acordo com este estudo, com a pandemia de COVID-19, houve uma forte retração no emprego formal entre março e maio de 2020, com perda de 963.703 postos de trabalho no mês de abril de 2020. A partir de maio de 2020 inicia-se alguma recuperação, mas ainda ocorreram oscilações, como a sazonalidade de dezembro e nova retração, ainda que de menor intensidade, em março e abril de 2021, em função do aumento expressivo de internações por COVID-19 e novas ações de “lockdown”. Em 2021, o número de brasileiros desempregados chegou a 14,1 milhões de pessoas, cerca de 13,3% da população. Um ano depois, a redução foi importante, para 10,3 milhões de brasileiros e uma taxa de 9,5%. O ano de 2023 encerrou em 7,8%, atingindo 8,5 milhões de pessoas, menor taxa desde 2014.

Saldo de Emprego Celetista - agosto de 2024

Fonte: Painel de informações do Novo CAGED. Editado por Binswanger Brazil – outubro/2024

Com uma economia mundial desafiadora e instabilidade geopolítica, a taxa do desemprego no Brasil deve voltar a crescer ainda no início de 2024, conforme previsão do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (GGV Ibre). É previsto que o índice feche 2024 em 8,0%.

A análise setorial indica maior participação do setor de serviços no estoque de postos de trabalho no país, seguida por comércio e indústria.

EB ensveçes
Novos Postos de Trabalho por Estoque de Postos de Trabalho por
Região - Agosto/2024 Grupamento - Agosto/2024
CO N Agropecuária
11% 7% 3%
S NE Comércio
15% 20% 14%
Serviços
55%
Construção
9%
Indústria
SE 18%
50%
“q) (“

Fonte: Painel de informações do Novo CAGED. Editado por Binswanger Brazil – outubro/2024

ASPECTOS DE MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário brasileiro sofreu com a crise político-econômica recente, uma vez que a renda familiar foi significativamente impactada com o aumento do nível de desemprego e redução da atividade econômica, além - é claro, de influenciar na tomada de decisão para aquisição de um imóvel, dada a insegurança gerada pela instabilidade do momento.

O gráfico a seguir mostra que tanto o volume de imóveis financiados para aquisição quanto para construção teve uma grande redução a partir de 2014. Do ano de 2017 até o final de 2021, observamos o início de uma retomada do setor, alinhada à política de baixa de juros da época. Mesmo com a pandemia de COVID-19, o volume negociado em 2020 foi 43% superior ao de 2019. Já o ano de 2021 superou em 104% as unidades financiadas no ano anterior e superou também os patamares atingidos em 2014, atingindo o recorde na série histórica, porém com queda desde então. Em 2023, em razão da subida dos juros, o volume foi quase 15% menor em relação ao volume total de 2022.

Font e: ABECIP. Editad o por Bins ~~wange~~ r Brazil – outubro/2024

ED
EB BINSWANGER

As mudanças do cenário econômico e principalmente os aumentos dos insumos têm pressionado os preços de venda para cima. Houve também redução efetiva no poder de compra das famílias devido ao aumento da inflação. A crescente alta das taxas de juros para financiamento imobiliário é observada desde setembro de 2021, em subida nos primeiros meses de 2023 e tendência de estabilidade nos últimos meses, podendo ser observadas no gráfico a seguir.

Evolução da Taxa Média de Juros para Financiamento Imobiliário
Pós-Fixado referenciado em TR
12
11
10 HT
9
8
7 DNA DEE TT T ==
6
2021 2022 2023 2024
CAIXA ECONOMICA FEDERAL ITAÚ UNIBANCO S.A. BCO BRADESCO S.A.
BCO SANTANDER (BRASIL) S.A. BCO DO BRASIL S.A.
Fonte: BACEN. Editado por Binswanger Brazil – outubro/2024
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O mercado imobiliário se comporta de maneira cíclica, com altas e baixas na demanda e oferta, cujas oscilações são decorrentes do desempenho da economia, da confiança dos consumidores, da disponibilidade de crédito e de situações específicas de cada segmento ou região geográfica.

Considerando este ciclo dinâmico, constatamos que, com o cenário de paralização global da economia em 2020 e 2021, em função da pandemia do COVID-19, neste momento o mercado imobiliário em geral se encontra no estágio de expansão.

O momento é de aproveitar oportunidades, já qu ~~e~~ começa a existir maior demanda do que oferta, causando um aumento nos preços e otimismo por toda a cadeia da construção. e obter sucesso até a fase subsequente, de estabilização. A identificação do ponto crítico é crucial no sucesso; o ciclo é dinâmico de acordo com o tamanho e maturação do mercado.

Fonte: Binswanger Brazil – outubro/2024

ED
MDS INSWANÇER

5.2. SHOPPINGS CENTERS

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Center (ABRASCE), shopping centers são os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL), normalmente, superior a 5 mil metros quadrados, formados por diversas unidades comerciais, com administração única e centralizada, que pratica aluguel fixo e percentual. Na maioria das vezes, dispõe de lojas âncoras e vagas de estacionamento compatível com a legislação da região onde está instalado.

Os shoppings são classificados em Tradicionais ou Especializados. Os especializados ainda são subdivididos em Outlets: Shoppings com lojas de fábrica e/ou descontos; Temáticos: Shoppings especializados em determinado segmento de varejo e Lifestyle: Shoppings à céu aberto como comércio de rua, apresentando calçadas, praças, luz e ventilação naturais.

Dentro dessas tipologias, eles são classificados quanto ao porte do empreendimento em função de sua ABL:

CONSIDERAÇÕES GERAIS

O mercado de shopping centers no Brasil apresentou uma recuperação significativa de seus resultados ao longo de 2022 e 2023, observando índices próximos e, em casos, acima àqueles registrados em 2019, antes da pandemia do COVID-19. Enquanto 2020 e 2021 foram anos de renegociações de contrato, aumento da vacância e diminuição do fluxo de pessoas – resultando em faturamentos inferiores e incertezas profundas com relação à resiliência do segmento –, 2022 confirmou os sinais de recuperação observados no final de 2021 e trouxe ao mercado um respiro associado ao fim das restrições sanitárias estabelecidas na pandemia. 2023 foi um ano de consolidação, com vendas totais no país atingindo 194,7 bilhões de reais, acima dos 192,8 bilhões de 2019.

Com a retomada completa da utilização dos shopping centers pela população e a manutenção da inflação em patamares baixos, o desafio que se apresenta em 2024 é ainda a alta taxa Selic, que deve arrefecer no decorrer de 2024 e a situação de grandes varejistas do país que, apesar de esperarem melhoras em relação a 2023, ainda adotam visões cautelosas para 2024. Apesar dos desafios, a menor pressão monetária e a decorrente diminuição dos juros e inadimplência apontam para um cenário

otimista para o mercado de shopping centers.

NÚMEROS DO SETOR

Atualmente, o país conta com aproximadamente 639 shopping centers em operação – 17,837 milhões de metros quadrados de área bruta locável.

Fonte: Censo da ABRASCE 2023/2024, editado por Binswanger Brazil.

Este número representa um aumento de aproximadamente 3,06% em relação a 2020, que havia fechado o ano com 620 unidades em todo o país. Isto demonstra que mesmo no cenário de pandemia dos últimos dois anos, as administradoras de shoppings acreditaram num futuro cenário positivo.

ED, NswancER
EB BRAZIL

Número de Shoppings
660
639
640 628
o
620 co!
600
sao 573 577
ss8 563
560
538
540
520
500
480
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

/>

Também verificamos aumento na área bruta locável (ABL), que passou de 17,51 milhões de metros quadrados em 2022 para 17,84 milhões em 2023.

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A seguir, a Binswanger Brazil, através de sua base de dados, demonstra a quantidade de shoppings e metragens por região.

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

ABL por Região: % e m²

ABL por Região
2.486.738 [952619
14% Ei
3.142.797
18%
900.521
5%
9.426.786
54%
ElCentroOeste Norte Nordeste Sul ESudes!

Quantidade de Shopping por Região

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mai/2024

Nota-se que o Sudeste possui aproximadamente 53,8% da área bruta locável total do país, com o Nordeste logo em seguida com 17,9% da área bruta locável total. Porém, com relação a quantidade de empreendimentos em operação, o Sudeste mais uma vez ocupa a primeira colocação, com 324 shoppings ativos; já a segunda posição é ocupada pela região Nordeste, com um total de 109 empreendimentos, seguida pelo Sul com 107 ativos.

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mai/2024

O resultado das restrições impostas desde março de 2020, segundo a ABRASCE (Associação Brasileira

de Shopping Centers), foi uma queda de faturamento em vendas de 49,7% e de 10,3% de empregos de 2019 para 2020. Por mais que o ano de 2021 já apresentasse uma lenta retomada nos dois índices, com 19,1% de crescimento no faturamento e 2,06% no número de empregos, o ano de 2022

ED, swancER
EB BRAZIL

consolidou a retomada para os patamares pré-pandemia, com crescimento de 17% no faturamento com relação ao ano anterior e 2023 manteve a tendência, com faturamento 1,5% maior e 1,8% mais empregos que 2022. Esses resultados trouxeram o faturamento anual para valores na escala de 101,51% do que foi observado em 2019.

Faturamento Anual
240
q
e
e 193 192 195
= 200 179
168
160 152 158 159
129
120
80
40
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

/>

Com relação ao fluxo de pessoas, os números de 2023 também registraram uma manutenção do crescimento, com 462 milhões de visitantes mensais. Esse valor representa um crescimento de 4,33% em relação a 2023 e é 92,06% do total observado em 2019.

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mai/2024

Os empregos em shopping centers caíram de 1,1 milhão em 2019 para 990,5 mil em 2020, devido ao fechamento e menor fluxo de pessoas nas lojas, representando aproximadamente 10,4% de queda de empregos. Em 2023, esse número está em 1.062.813, 96,4% do apresentado em 2019.

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

Empregos
q 1120 1.102
É 1.100 1.085
E
E 1080 1.063
1.060 1.044
1.040 1.029
1.020 1016 999 1020
1000 990
980
960
940
920
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – fev/2023

NOVO ESTOQUE

Em 2022, foram inaugurados 9 shoppings no Brasil, sendo 2 na região sul, 5 na região sudeste e 2 na região Nordeste, totalizando 133,6 mil m² de ABL, e em 2023, estão previstas 15 inaugurações de novos shoppings, totalizando 275,2 mil m² de ABL, conforme tabelas abaixo:

INAUGURADOS - 2023

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

A INAUGURAR - 2024

Fonte: ABRASCE - Editado por Binswanger Brazil – mai/2024

TAXA DE CAPITALIZAÇÃO – CAP RATE

O gráfico e quadros a seguir apresentam as transações realizadas nos últimos 12 meses. Nota-se que o Cap Rate estabilizado⁵ médio para este tipo de empreendimento é 8,43%:

Fonte: Siila - Editado por Binswanger Brazil – set/2024

5 Considera-se a receita de aluguel gerada em uma base estabilizada, dividida pelo preço de compra menos qualquer aluguel abaixo do mercado, ou qualquer preço de custo para estabilizar (melhorias do inquilino, carência, comissões de aluguel ou melhorias de capital.

ED
MDS INSWANÇER

Fonte: Siila - Editado por Binswanger Brazil – set/2024

FII’S DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL

Os Fundos de Investimento Imobiliário de shopping centers surgiram no Brasil com o intuito de promover securitização deste tipo de ativo. Abaixo, demonstramos alguns dos principais fundos de investimento com ênfase em shopping centers:

5.3. CONCORRÊNCIA

Localizado na capital mineira, o Shopping DiamondMall está próximo de diversos concorrentes. Abaixo, apresentamos características de empreendimentos no raio de 5 km.

Fachada do Imóvel

6. ANÁLISE DE OPERAÇÃO

Com base nas planilhas financeiras e econômicas (Relatórios gerenciais, Rent Roll e os Demonstrativos de Resultado de janeiro 2018 a outubro de 2024), bem como das informações detalhadas de aluguel mínimo, complementar e venda de cada loja mês a mês de janeiro de 2018 a outubro de 2024, realizamos todas as análises de desempenho do empreendimento que nos balizaram nas projeções futuras de nossos fluxos de caixa.

6.1. ALUGUEL MÍNIMO

Desempenho Histórico
Aluguel Mínimo
12.000
q
2
E 10.000
z
8.000
6.000
4.000
2.000
[o vevevunnacocnnuanaanngnas
LTZLITETAIITEILTJIADIANIITS
AEgREgaEgaaERREgaEaaE
—$ ——
R$ da base

O gráfico acima apresenta os valores recebidos de aluguel mínimo em valores nominais (vermelho) e em reais da base (azul), descontados pelo IPCA, para entender se houve crescimento real dos valores.

O empreendimento resistiu bem ao período de lockdown durante 2020 e 2021, apresentando rápida recuperação dos valores de aluguel mínimo.

A seguir apresentamos o comportamento dos valores por segmento, com as lojas âncoras e megalojas apresentadas individualmente e as lojas satélites agrupadas conforme segmento.

Podemos perceber redução significativa nos aluguéis mínimos nos segmentos de alimentação e artigos do lar, refletindo no aumento de aluguéis complementares desses segmentos.

Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
450 Empório Verdemar 600 Renner
400 500
350
300 400
250 300
200 200
150
100
100
50 0
0 -100
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
160 Fast Shop 1000 Vestuário
900
140
800
120 700
100 600
500
80
400
60 300
40 200
100
20 0
0 -100
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
Alimentação 500 Artigos Do Lar
900
450
800
400
700
350
600
300
500 250
400 200
300 150
200 100
100 50
0 0
R$/m² R$ da base/m²
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
600 Artigos Diversos 1200 Joias, Relógios e Bijuterias
500 1000
400 800
300 600
200 400
100 200
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 jan-19 mai-19 jan-20 mai-20 jan-21 set-21 jan-22 set-22 jan-23 set-23 jan-24 set-24
jan-18 jan-20 mai-20 jan-22 mai-22 set-22 mai-24 set-24
jan-19 mai-19 set-20 jan-21 mai-22 set-22 jan-24 mai-24
jan-19 set-19 mai-20 mai-21 jan-22 set-22 mai-24
mai-18 mai-19 mai-20 mai-21 mai-22 mai-23 mai-24
jan-18 mai-18 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 jan-18 set-20 jan-21 mai-21 set-21 mai-24 set-24
mai-18 mai-19 set-19 set-20 set-21 set-22 set-23 set-24 set-18 set-19 set-20 mai-21 mai-22 mai-23 mai-24
mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-23 mai-23 set-23 jan-24
jan-18 mai-18 set-18 set-19 jan-20 mai-20 mai-21 set-21 jan-22 jan-23 mai-23 set-23 set-24
jan-18 mai-18 set-18 mai-19 jan-20 set-20 jan-21 set-21 mai-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 set-24
jan-18 set-18 jan-19 set-19 jan-20 set-20 jan-21 set-21 jan-22 set-22 jan-23 set-23 jan-24 set-24
set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 set-24 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24
jan-18 set-18 jan-19 jan-20 mai-20 jan-21 mai-21 jan-22 mai-22 jan-23 mai-23 jan-24 mai-24

Desempenho Histórico de Aluguéis
Perfumaria E Cosmético
1200
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
Telefonia E Acessórios
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
mai-18 mai-19 jan-20 set-20 set-21 mai-22 mai-23 jan-24 set-24
jan-18 jan-19 jan-20 mai-20 jan-21 mai-21 jan-22 mai-22 mai-23 mai-24
jan-18 set-18 jan-19 set-19 mai-20 jan-21 mai-21 jan-22 set-22 jan-23 set-23 mai-24
mai-18 set-18 mai-19 set-19 set-20 set-21 set-22 jan-23 set-23 jan-24 set-24

Desempenho Histórico de Aluguéis
Conveniência e Serviços
800
700
600
500
400
300
200
100
0
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis
Ótica
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21
mai-18 mai-19 set-19 set-20 jan-22 mai-23 mai-24 set-24
mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24
jan-18 set-18 jan-19 jan-20 mai-20 jan-21 mai-21 set-21 mai-22 set-22 jan-23 set-23 jan-24

6.2. ALUGUÉIS COMPLEMENTARES

Os pagamentos de aluguéis complementares diminuíram durante a pandemia, em linha com as vendas dos lojistas, apresentando rápida recuperação após o período e hoje segue um patamar constante, com picos em dezembro.

Desempenho Histórico
Aluguel Complementar
400
q8
350
E
S 300
250
200
150
100
50
[o vevevunnaacocnnuanaanngnas
LTZLITETAIITEILTJIADIANIITS
aEgasiaagasgaaEaEEaaE
— R$ — R$ da base

A seguir apresentamos o comportamento dos valores por segmento, com as lojas âncoras e megalojas apresentadas individualmente e as lojas satélites agrupadas conforme segmento. As lojas e segmentos não indicados, não apresentam aluguel complementar recorrente.

As lojas de segmento de vestuário, alimentação perfumaria e cosméticos e artigos do lar começaram a pagar aluguéis complementares constantes em comparação aos últimos anos.

Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
Cinemark Vestuário
80 40
70 35
60 30
50 25
40 20
30 15
20 10
10 5
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
120 Alimentação 100 Artigos Do Lar
90
100 80
70
80
60
60 50
40
40 30
20 20
10
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
Artigos Diversos 120 Joias, Relógios e Bijuterias
50
45 100
40
35 80
30
25 60
20
40
15
10 20
5
0 0
R$/m² R$ da base/m²
R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
90 Perfumaria E Cosmético 80 Conveniência e Serviços
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30 30
20 20
10 10
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
Desempenho Histórico de Aluguéis Desempenho Histórico de Aluguéis
Telefonia E Acessórios Ótica
100
120
90
100 80
70
80 60
50
60
40
40 30
20
20 10
0 0
R$/m² R$ da base/m² R$/m² R$ da base/m²
jan-18 mai-18 set-18 set-19 jan-20 mai-20 mai-21 set-21 jan-22 jan-23 mai-23 set-23 set-24 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-23 mai-23 set-23 jan-24
jan-18 set-18 jan-19 set-19 jan-20 set-20 jan-21 set-21 jan-22 set-22 jan-23 set-23 jan-24 set-24 jan-18 mai-18 set-18 mai-19 jan-20 set-20 jan-21 set-21 mai-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 set-24
set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 set-24 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24
jan-18 set-18 jan-19 jan-20 mai-20 jan-21 mai-21 jan-22 mai-22 jan-23 mai-23 jan-24 mai-24
jan-18 set-18 jan-19 set-19 mai-20 jan-21 mai-21 jan-22 set-22 jan-23 set-23 mai-24 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24
jan-19 mai-19 set-20 jan-21 mai-22 set-22 jan-24 mai-24 jan-18 jan-20 mai-20 jan-22 mai-22 set-22 mai-24 set-24
mai-18 mai-19 mai-20 mai-21 mai-22 mai-23 mai-24 jan-19 set-19 mai-20 mai-21 jan-22 set-22 mai-24
jan-18 mai-18 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 jan-18 set-20 jan-21 mai-21 set-21 mai-24 set-24
mai-18 mai-19 set-19 set-20 set-21 set-22 set-23 set-24 jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21 mai-21 set-21 jan-22 mai-22 set-22 jan-23 mai-23 set-23 jan-24 mai-24 set-24
mai-18 mai-19 jan-20 set-20 set-21 mai-22 mai-23 jan-24 set-24 jan-18 mai-18 set-18 jan-19 mai-19 set-19 jan-20 mai-20 set-20 jan-21

6.3. VACÂNCIA

Desempenho Histórico
Taxa de Vacância
5.000 100%
4.500 90%
4.000 80%
3.500 70%
3.000 60%
2.500 50%
2.000 40%
1.500 30%
1.000 20%
500 10%
[o von ans oo Naa. 0%
LICTETTITAINTANITAIITAR
LEBRESRSEREERAEREEREE
mms ABL Vaga (m?) — Taxa de Ocupação

O empreendimento possui baixa taxa de vacância histórica, se mantendo constantemente entre 3 e 5%. Em dezembro de 2021, com a saída da Companhia Atlética, o shopping teve uma baixa considerável na área ocupada, a qual foi rapidamente minimizada por novos lojistas.

6.4. RECEITA DE ESTACIONAMENTO

6.5. DESPESAS

Desempenho Histórico
Despesas Totais
3.500
q
2
E 3000
3 2500
2.000
1.500
1.000
500
[o
vcvevnangococsnndaaqqnangasLLETTELAÃIATANITIATAÃDITA
LEBSEREERREAEERaÇAEE
— RS ——R$ da base

As despesas, que sofreram redução durante o período de lockdown, atualmente estão em um patamar semelhante ao de 2019.

6.6. RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO

Desempenho Histórico
Resultado Operacional Líquido
12.000
q
2
E 10.000
z
8.000
6.000
4.000
2.000
[o
vcevnangnocoocsonndaaqqnangasLLETTELAÃIATANITIATAÃDITA
LEBSEREERREAEERaÇAEE
— RS ——R$ da base

Assim como as análises anteriores, quando analisado o desempenho em R$ da Base, o empreendimento apresentou queda do resultado líquido operacional no acumulado dos últimos 12 meses.

6.7. RESULTADO LÍQUIDO

Desempenho Histórico
Resultado Líquido
12.000
q
2
E 10.000
z
8.000
6.000
4.000
2.000
[o
vcevnangnocoocsonndaaqqnangasLLETTELAÃIATANITIATAÃDITA
LEBSEREERREAEERaÇAEE
— RS ——R$ da base

Em linha com o Resultado Operacional Líquido.

7. METODOLOGIA EMPREGADA

A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã Bretanha.

O avaliando teve seu valor de mercado para venda obtido pelo Método da Renda, com base no fluxo de caixa de um Shopping Center. O método da renda, com base no Fluxo de Caixa Descontado é aquele que identifica o valor de mercado de um empreendimento através da análise de seu fluxo de receitas, custos e despesas ao longo de um determinado período.

Serão realizados exercícios em cenário conservador, de forma a permitir uma análise do retorno esperado, além de apresentar uma expectativa de resultado mais próxima com a realidade mercadológica do momento.

8. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Para a avaliação do empreendimento em questão, utilizamos o método de avaliação conhecido como "Método de Fluxo de Caixa Descontado (FCD)”, o qual é utilizado na avaliação de empreendimentos de base imobiliária, projetando-se todas as receitas e despesas do empreendimento para um horizonte que se entenda o mais adequado.

Através deste método foi determinado o valor do imóvel sob a ótica de investimento, tendo como base a operação atual. A seguir apresentamos as premissas de análises.

8.1. ÁREAS ADOTADAS - ABL

A seguir mencionaremos todas as premissas utilizadas na análise do empreendimento em questão, considerando as fases do empreendimento.

Para efeito de análise consideramos as operações de quiosques na linha Mall e Merchandising, que não somam na ABL.

8.2. ALUGUEL MÍNIMO E PERCENTUAL / COMPLEMENTAR

Para projeção de nossos fluxos de caixa analisamos âncoras e megalojas de maneira isolada, enquanto agrupamos as lojas satélite conforme seu segmento de atuação. Consideramos os aluguéis mínimos e complementares conforme rent-roll e histórico de faturamento. Para as novas lojas da expansão, foram considerados valores de contrato e, para contratos percentuais, consideramos o histórico de faturamento de lojas semelhantes, com um deságio por ser um piso novo.

8.3. CESSÃO DE DIREITO DE USO (CDU) E TAXA DE TRANSFERÊNCIA

As receitas de Cessão de Direito de Uso (CDU) e Taxa de Transferência foram agrupadas na linha de receitas de comercialização e foram estimadas em R$300,00 por m² absorvido, conforme dados históricos do empreendimento.

8.4. MALL E MERCHANDISING

As receitas provenientes dos painéis, totens de propaganda/publicidade e quiosques foram estimadas em 6,50% da receita de locação, conforme dados históricos do empreendimento.

8.5. MULTAS CONTRATUAIS / RECUPERAÇÕES

As receitas decorrentes de multas contratuais e recuperações foram consideradas 0,30% das receitas de aluguéis de lojas, conforme histórico do empreendimento.

8.6. CRESCIMENTOS PREVISTOS

Para projetar os crescimentos reais de valores de aluguel, consideramos a valorização esperada para novos contratos decorrentes do turnover esperado, novas absorções e de revisionais de aluguel conforme valor de mercado. Para a expansão, projetamos os crescimentos considerando o tempo de maturação do novo piso.

8.7. RECEITA DE ESTACIONAMENTO LÍQUIDA

8.8. VACÂNCIA

A vacância no empreendimento é projetada conforme tabela a seguir.

Para a expansão, consideramos a absorção real no 1° ano de fluxo, conforme contratos enviados.

8.9. INADIMPLÊNCIA

A inadimplência no empreendimento é projetada sobre a receita bruta, conforme tabela a seguir.

8.10. DESPESAS GERAIS

8.11. TURNOVER

Projetamos o turnover fixo de 3,00% da ABL de satélites do shopping (sem a expansão), conforme tabela abaixo.

8.12. INVESTIMENTOS / FRA

Consideramos em nossas análises um FRA (Fator de Reposição de Ativos) de 3,0% ao ano. Em termos gerais, a aplicação do fundo para reposição de ativos, implica teoricamente, em garantir uma operação constante do empreendimento sem que este tenha perda de prestígio / atualização, ou seja, um custo teórico da permanência de atualidade do empreendimento face à conjuntura futura.

8.13. ARRENDAMENTO

O imóvel está arrendado para o consórcio MTS/IBR até 06 de novembro de 2030, por um valor correspondente a:

1. O Maior entre:

2. Aluguel Mínimo: R$ 115.203,52 (valor de 20 de janeiro 2020 – correspondente à parcela de 49,9% pertencente ao Clube Atlético Mineiro. Ajustado para 24,95%, o valor correspondente é de R$ 57.601,76);

3. Aluguel Percentual: 15% dos aluguéis de lojas “stands” ou áreas do centro de compras;

4. 10% da receita bruta decorrente da exploração do Shopping a título de “cessão de direitos de uso”;

5. 15% dos aluguéis recebidos em decorrência da sublocação do estacionamento.

8.14. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Em shopping centers maturados e consolidados são normais que suas avaliações se deem por 3 formas de cálculo: Fluxo de Caixa da Projeção das Receitas, Despesas e Investimento, Fluxo de Caixa da Projeção da Receita Líquida Distribuída, Base “Yield”. Para o caso em questão, aplicamos o 1º. Método – Projeção das Receitas, Despesas e Investimentos futuros.

Nossas análises consideraram períodos de 10 anos, com o cálculo da perpetuidade no final do 10º ano. Não consideramos índices inflacionários e, portanto, todas nossas análises podem ser consideradas

em “Reais da Base”.

8.15. FLUXO DE CAIXA DA PROJEÇÃO DAS RECEITAS, DESPESAS E INVESTIMENTOS – OPERAÇÃO SHOPPING DIAMONDMALL

Após todas nossas análises e considerações de premissas, calculamos o Valor Presente Líquido (VPL) com base nas taxas de desconto entre 6,50% e 9,50% ao ano, consideramos para o valor do empreendimento taxa de desconto de 8,00%. A perpetuidade foi calculada a uma taxa de capitalização de 7,75% no 10º ano.

De acordo com os cenários e as planilhas apresentadas nos Apêndices, concluímos que o valor do Shopping é de R$ 1.180.588.564,78.

Em números redondos é de:

8.16. FLUXO DE CAIXA DA PROJEÇÃO DAS RECEITAS, DESPESAS E INVESTIMENTOS – PARTICIPAÇÃO FII PEDRA NEGRA (24,95%)

Para elaborar o fluxo de caixa da participação do FII Pedra Negra, consideramos a parcela de participação de 24,95% no valor de arrendamento pago pelo consórcio MTS/IBR até 06 de novembro de 2030 e, após o término do contrato, 24,95% da operação integral do empreendimento.

Calculamos o Valor Presente Líquido (VPL) com base nas taxas de desconto entre 6,50% e 9,50% ao ano, consideramos para o valor do empreendimento taxa de desconto de 8,00%. A perpetuidade foi calculada a uma taxa de capitalização de 7,75% no 10º ano.

De acordo com os cenários e as planilhas apresentadas nos Anexos, concluímos que o valor do Shopping é de R$ 223.082.518,10.

Em números redondos é de:

9. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel em referência:

Binswanger Brazil

CREA: 494866

ISABELA DORA COSTA Assinado de forma digital por ISABELA DORA COSTA MONASTERSKY:1440044589 MONASTERSKY:14400445895 5 Dados: 2025.01.20 15:05:01 -03'00'

Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS Diretora de Consultoria e Avaliações CREA: 506.007.193-1

APÊNDICE A – AVALIAÇÃO – SHOPPING CENTER

ANÁLISE DA QUALIDADE ECONÔMICA

A Análise da Qualidade Econômica baseou-se na intenção de verificar a qualidade econômica do empreendimento imobiliário, considerando o histórico de desempenho face as atuais circunstâncias da economia local.

FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

O resultado de todas as nossas análises se deu através do fluxo de caixa a seguir.

Operação Shopping DiamondMall (100%)

Participação FII Pedra Negra (24,95%)

Shopping DiamondMall - Fluxo de caixa em milhares de reais

Participação FII Pedra Negra (24,95%)

Especificação da Avaliação

De acordo com as Normas Brasileiras NBR-14653-1, NBR 14653-2 e NBR 14653-4 - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - o presente trabalho avaliatório apresentou Grau de Fundamentação conforme descrito a seguir:

ABNT NBR 14653 -4 (Empreendimentos)
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Fluxo de Caixa Descontado (FCD)
Tabela 4 - Identificação de valor e indicadores de viabilidade
Item Atividade Para identificação de valor
Grau III Grau II Grau I
Ampla, com os elementos
1 Análise operacional do operacionais devidamente 3  Simplificada, com base nos Sintética, com a apresentação dos
empreendimento indicadores operacionais indicadores básicos operacionais
explicitados
2 Análise das séries históricas do estocástico para as variáveis-chave, Com base em análise do processo Com base em análise determinística 2  Com base em análise quantitativa
empreendimento para um prazo mínimo de 24 meses para um prazo mínimo de 12 meses
em um período mínimo de 36 meses
3 Análise setorial e diagnóstico de mercado De estrutura, conjuntura, tendências e conduta Da conjuntura Sintética da conjuntura 1 
4 Taxas de desconto Fundamentada Justificada Arbitrada 1 
Determinístico associado aos
5 Escolha do Modelo Probabilístico Determinístico 1 
cenários
6 Estrutura básica do fluxo de caixa Completa 3  Simplificada Rendas Líquidas
7 Cenários fundamentados Mínimo de 5 Mínimo de 3 Mínimo de 1 1 
8 Análise de sensibilidade Simulações com apresentação do Simulação com identificação de Simulação única com variação em 1 
comportamento gráfico elasticidade por variável torno de 10%
9 Análise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado 1 
Pontuação 14
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO (Para identificação de valor): Grau I

ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Em razão do tamanho dos arquivos, deixamos de incluir os anexos neste laudo. Os documentos utilizados nesta avaliação encontram-se em nossa base de dados para o caso de necessidade de consulta.