Relatório Gerencial FPNG11 de novembro de 2025

Pedra Negra Renda Imobiliária FPNG11

relatório gerencialnovembro/2025

BRICAPITAL distribuidora de títulos e valores mobiliários

Pedra Negra Renda Imobiliária

INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 30 de novembro de 2025

Código de negociação B3: FPNG11

Administrador: BR-Capital DTVM S.A.

Escriturador: Corretora Itaú

Taxa de administração e gestão: 4% do resultado a ser distribuído aos cotistas (mínimo R$ 19.595 mensais, atualizado conforme previsto no regulamento)

Foco de atuação: Lojas e lajes Corporativas

O Pedra Negra Renda Imobiliária (FPNG11) é um fundo de investimento imobiliário focado na aquisição e geração de renda a partir da locação de lajes corporativas e lojas localizadas nas cidades de Belo Horizonte e Itaúna, ambas em Minas Gerais.

Em maio de 2023 foi realizada a aquisição de 24,95% do Shopping Diamond Mall, localizado em Belo Horizonte, ampliando e diversificando o portfólio. Em setembro de 2023, foi concluída a operação de aquisição da empresa TS-21 Participações SPE Ltda., detentora de uma ABL (Boma) de aproximadamente 24,4mil metros quadrados no Edifico Concórdia, localizado em Nova Lima - MG, Em junho de 2025, o Edifício Concórdia foi transferido para o ambiente do fundo, e a SPE foi extinta.

O fundo também possui investimentos alocados no Fundo de Investimento Imobiliário o BRC Renda Corporativa. Teve posição no FII Mint Educacional (MINT11), tendo sua posição liquidada em maio/2025.

Destaques e Comentários

RESULTADO

O resultado apurado em novembro de 2025, foi de R$ 1.901.602 que corresponde a R$ 0,62 por cota. Conforme assembleia realizada em maio de 2025, os rendimentos líquidos do Fundo têm sido retidos, visando complementar, se necessário, o valor das despesas com a dissolução da Concórdia Corporate SPE Ltda., e para o investimento no Retrofit do Edifício Berlioz Corporate.

RECEITAS E DESPESAS

Receita de locação

A receita de locação apresentou aumento de 2% comparativamente ao mês anterior, o que corresponde a aproximadamente R$ 78 mil. Tal variação ocorreu devido aos seguintes fatores, sinalizados com (+) e (-):

• (+) início da exigibilidade contratual de um conjunto do Ed. Century Tower;

(+) reajuste monetário anual aplicado na competência de outubro, em contratos de conjuntos do Ed. Berlioz, do Ed. Prime Savassi, do Ed. Century Tower, do Ed. Concórdia e da loja da Av. Amazonas;

• (+) recebimento de antecipação de valores das salas 1101 e 1102 do Ed. Concórdia;

• (+) recebimento de encargos por postergação no pagamento de dois contratos;

• (-) receita variável do estacionamento do Ed. Concórdia, conforme contrato.

Outras receitas

A receita proveniente da distribuição de resultado do FATN11 foi de R$ 40.000, que corresponde a R$ 0,80 por cota. A receita do Shopping Diamond Mall apresentou aumento de aproximadamente 8%, o que representa 23,8 mil de acréscimo.

Despesas

Em novembro as despesas operacionais não apresentaram variação significativa em relação ao mês anterior, tendo uma redução de 0,6%.

Reajustes contratuais e transição de locatários

Neste mês foi aplicado o reajuste monetário anual nos contratos do conjunto 1301 do Ed. Berlioz e do depósito 39 do Ed. Concórdia.

Foi encerrado o contrato do conjunto 602 do Ed. Prime Savassi e há prospecções para nova contratação.

Foi encerrado o contrato do Century Tower – cj 402. (desocupação na segunda quinzena de novembro). Há tratativas para início de novo contrato em dezembro/2025.

Indicadores Operacionais Taxa de ocupação do fundo no mês

Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base)

Vencimento dos contratos de locação (% do aluguel base)

Contrato com vencimento previsto para 2025 | Century Tower – cj 402.

Desocupação do imóvel na segunda quinzena de novembro. Há tratativas para início de novo contrato em dezembro/2025.

Indicadores Operacionais

Receita recebida de locação de escritórios por metro quadrado de ABL (em R$/m², últimos 12 meses)

Últimos reajustes aplicados| competência outubro/novembro

Depósito 39 do Ed. Concórdia | (5,17%)| IPCA

Conjunto 1301 do Ed Berlioz(0,91%)| IGPM

Até junho a receita do Ed. Concórdia não ocorreu no ambiente do fundo. A partir de julho, receita e área do concórdia entram para no cálculo de receita / m² de ABL

Em função da disposição dos depósitos do Ed. Concórdia e das mudanças ocasionais contratuais dos mesmos, pode haver variação de metragem de um mês para o outro.

Receita recebida de locação de lojas por metro quadrado de ABL (em R$/m², últimos 12 meses)

Junho e Julho | recebimento dos valores do Studio:

• Junho: R$ 169.754,04;

• Julho: R$ 242.970,78;

• Área do Studio computada somente em junhoe julho;

• As áreas e receitas das lojas do Concórdia passarama ser computadas a partir de jul-25.

Indicadores Operacionais

Receita do arrendamento do Diamond Mall (em reais, últimos 13 meses)

Complemento de valor referente à renda anual mínima garantida

• Novembro-2024: recebido R$ 5.206.637 | revertido em desconto na parcela do preço de aquisição;

• Receita até dezembro-2025: aproximadamente R$ 8.718MM | referente à renda de 2024 | sem incluir juros e multa;

Patrimônio Líquido

Valor Patrimonial da Cota

(em Reais, últimos 12 meses)

Demonstração de Resultados (em Reais)

Valores em R$. | FRA: Fundo de reposição de ativos. Os saldos de arredondamentos são provenientes de ajustes de cálculo da remuneração mensal de um mês para outro.

Demonstração de Resultados

Resultado auferido por cota no mês (em R$, últimos 12 meses)

Conforme aprovado em assembleia, não tem ocorrido o pagamento financeiro do resultado, visando complementar, se necessário, o valor para o cumprimento das obrigações decorrentes da aquisição de ativos, e para suportar os custos da transição do Ed.. Concórdia da empresa TS 21 para o Fundo Pedra Negra.

Maio-2025

distribuição de R$ 4,83 por cota com a entrega de novas cotas ao preço de R$ 181,39

Remuneração

Remuneração por cota (em R$, últimos 12 meses)

CRI Concórdia

Curva de Juros | remuneração DI + 2,20% a.a | 45 parcelas a vencer a partir de dez - 25

Pagamento realizado em Julho/25: R$ 66.260.944

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

E d . B e r l i o z

E d . C e n t u r y T o w e r

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato:

Índice de reajuste

Belo Horizonte Escritórios: 4.783,5 m² Lojas: 2.293,3 m²

04/2027 | 09/2027 11/2027 | 12/2027 | 07/2028 02/2029 | 02/2030 IGP-M

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato:

Índice de reajuste:

Belo Horizonte 1.404,9 m²

11/2025 | 08/2026 04/2027 | 07/2027 09/2028

IGP-M | IPCA

E d . P r i m e S a v a s s i

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Belo Horizonte 862,6 m²

| 07/2026 09/2026 | 11/20026 IGP-M

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

E d . C o n c ó r d i a

E d . R e n a i s s a n c e

Localização: ABL:

Belo Horizonte 1.018,4 m²

Localização: ABL (Boma):

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

01/2026 | 03/2027 04/2029 IGP-M

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Nova Lima 24.418 m² *ajuste de área em função de adequação das áreas dos depósitos (corresponde a uma fração de 77% do edifício)

01/2027 | 04/2027 | 07/2027 | 02/2028 | 08/2028 01/2029 | 08/2029 | 10/2029 | 01/2030 | 09/2035 IGP-M | IPCA

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

L o j a 0 8 - E d m i l

Localização: ABL: Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Itaúna - MG 410,7 m² 01/2026 IGP-M

T e l h a n o r t e

Localização: ABL: Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Belo Horizonte 4.910,8* m² 07/2033 IPCA

*Informada a área total. O fundo detém 50,10%. dessa área.

Os Ativos

S h o p p i n g D i a m o n d M a l l

Localização: Belo Horizonte ABL: *4.789 m²

*fração pertencente ao Fundo Pedra Negra

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