Relatório Gerencial FPNG11 de outubro de 2025

Pedra Negra Renda Imobiliária FPNG11

performance do fundo janeiro a outubro de 2025

BR|CAPITAL distribuidora de títulos e valores mobiliários

Pedra Negra Renda Imobiliária

INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 31 de outubro de 2025

Código de negociação B3: FPNG11

Administrador: BR-Capital DTVM S.A.

Escriturador: Corretora Itaú

Taxa de administração e gestão: 4% do resultado a ser distribuído aos cotistas (mínimo R$ 19.331 mensais, atualizado conforme previsto no regulamento)

Foco de atuação: Lojas e lajes Corporativas

O Pedra Negra Renda Imobiliária (FPNG11) é um fundo de investimento imobiliário focado na aquisição e geração de renda a partir da locação de lajes corporativas e lojas localizadas nas cidades de Belo Horizonte e Itaúna, ambas em Minas Gerais.

Em maio de 2023 foi realizada a aquisição de 24,95% do Shopping Diamond Mall, localizado em Belo Horizonte, ampliando e diversificando o portfólio. Em setembro de 2023, foi concluída a operação de aquisição da empresa TS-21 Participações SPE Ltda., detentora de uma ABL (Boma) de aproximadamente 24,4mil metros quadrados no Edifico Concórdia, localizado em Nova Lima - MG, Em junho de 2025, o Edifício Concórdia foi transferido para o ambiente do fundo, e a SPE foi extinta.

O fundo também possui investimentos alocados no Fundo de Investimento Imobiliário o BRC Renda Corporativa. Teve posição no FII Mint Educacional (MINT11), tendo sua posição liquidada em maio/2025.

Destaques

Informações de 31/10/25

*Exceto quando indicado diferente data

Patrimônio líquido: R$ 641.266.617

Valor Patrimonial da cota: R$ 210,70

Valor de mercado da cota: R$ 385,15

Fundo de Reposição de Ativos (incluído nas disponibilidades): R$ 1.470.756

Disponibilidades: R$ 16.719.867,42

Quantidade de cotas na data do fechamento do resultado**: 3.043.447

Receita Operacional Bruta: R$ 4.121.158

Receita de locação: R$ 3.555.095

Resultado Operacional: R$ 1.871.308

Resultado apurado por cota no mês (out-25) R$ 0,61

O fechamento do resultado ocorre no 4º dia útil do mês subsequente ao mês de referência.

Despesas Totais (inclui CRI): R$ 2.249.850

Despesas Operacionais R$ 377,073

CRI (juros + despesas no mês): R$ 1.385.408

Cotistas 143

Liquidez (volume negociado no mês) R$ 15.730,32

ABL: 42.419,61 m² (incluída a fração do Diamond Mall e ABL | Boma | do Edifício Concórdia)

Total Investido em imóveis R$ 713.501.679

Total investido no FII: R$ 4.912.500

Indicadores Operacionais Taxa de ocupação dos ativos do fundo

Carências | Transições previstas

Carências:

• Ed Berlioz sala 1201 | carência 3 meses | 1º vencimento dez-25;

• Ed. Century Tower sala 403 | carência 1 mês | 1º vencimento nov-25;

• Ed Concórdia loja 02 | carência 8 meses | 1º vencimento nov-25;

Transições previstas:

• Ed Berlioz

9º andar devolvido em jul-25 | formalizado contrato com novo ocupante a partir de ago-25;

Lojas 4 e 5 desocupadas em outubro:;

• Ed. Concórdia

Formalizado o contrato do Studio com operador de coworking, em set/2025 | prazo de 10 anos;

Aluguel variável: resultado da operação >>> receita bruta com a dedução dos custos da plataforma, os custos operacionais e administrativos,

Custo da plataforma = percentual crescente: da receita bruta: 4% no ano 1 | 8% no ano 2 | 14% do ano 3 adiante;

• Century Tower – cj 402 | previsão de desocupação o imóvel em novembro.

Indicadores Operacionais

Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base)

Vencimento dos contratos de locação (% do aluguel base)

Contrato com vencimento previsto para 2025 | Century Tower – cj 402 Desocupará o imóvel em novembro. Há tratativas para início de novo contrato em dezembro/2025.

Indicadores Operacionais

Receita recebida de locação de escritórios por metro quadrado de ABL (em R$/m², últimos 12 meses)

Últimos reajustes aplicados | competência outubro

• Ed. Berlioz cjs 301 ao 1101, Pilotis, Mezanino e térreo: (2,8%) | IGPM;

• Century Tower– cj 102(2,8%)| IGPM;

• Prime Savassi cj 501 (5,17%) | IPCA;

• Ed. Concórdia sl 301e 302(5,17%)| IPCA;

Depósitos 41, 38e 59(5,17%)| IPCA.

Até junho a receita do Ed. Concórdia não ocorreu no ambiente do fundo. A partir de julho, receita e área do concórdia entram para no cálculo de receita / m² de ABL

Receita recebida de locação de lojas por metro quadrado de ABL (em R$/m², últimos 12 meses)

Junho e Julho | recebimento dos valores do Studio:

• Junho: R$ 169.754,04;

• Julho: R$ 242.970,78;

• Área do Studio computada somente em junhoe julho;

• As áreas e receitas das lojas do Concórdia passarama ser computadas a partir de jul-25.

Indicadores Operacionais

Receita do arrendamento do Diamond Mall (em reais, últimos 13 meses)

Complemento de valor referente à renda anual mínima prevista contratualmente

• Novembro-2024: recebido R$ 5.206.637 | revertido em desconto na parcela do preço de aquisição;

• Receita prevista até dezembro-2025: aproximadamente R$ 8.600.000 | referente à renda de 2024 | sem incluir juros e multa

Patrimônio Líquido

Valor Patrimonial da Cota

(em Reais, últimos 13 meses)

Demonstração de Resultados

Demonstração de Resultados

Resultado auferido por cota no mês (em R$, últimos 13 meses)

Conforme aprovado em assembleia, não tem ocorrido o pagamento financeiro do resultado, visando complementar, se necessário, o valor para o cumprimento das obrigações decorrentes da aquisição de ativos, e para suportar os custos da transição do Ed.. Concórdia da empresa TS 21 para o Fundo Pedra Negra.

Maio-2025

distribuição de R$ 4,83 por cota com a entrega de novas cotas ao preço de R$ 181,39

Remuneração

Remuneração por cota (em R$, últimos 12 meses)

CRI Concórdia

Curva de Juros | remuneração DI + 2,20% a.a | 62 parcelas a vencer a partir de nov - 25

Pagamento realizado em Julho/25: R$ 66.260.944 Saldo devedor: R$ 95.435.226 Base nov-2025

Amortizações Previstas

Assembleias e pautas aprovadas

30-Maio-25 | Assembleia Ordinária e Extraordinária

• Pauta aprovada

8º emissão de cotas, composta por até 419.000 cotas, no valor de R$ 181,39 cada cota, perfazendo R$ 76.002.410;

Autorizado o pagamento de rendimentos no montante de R$ 12.615.757 por meio da entrega de cotas da referida emissão;

Autorizada a quitação parcial da operação do CRI no valor aproximado de R$ 65.000.000;

Aprovada a proposta de retrofit do Edifício Berlioz Corporate, com um investimento total estimado de R$ 13.862.053,23, a serem dispendidos em aproximadamente 13 meses.

Autorizada a retenção do valor líquido dos rendimentos do Fundo, sem o pagamento financeiro, para complementar, se necessário, o valor das despesas com a dissolução da Concórdia Corporate SPE Ltda. e com o retrofit do Ed. Berlioz

24-Junho-25 | Assembleia Extraordinária

• Pauta aprovada

Cessão, para a Virgo Companhia de Securitização, dos rendimentos do Consórcio MTS/BR (referente ao arrendamento do Shopping Diamond Mall), para cobertura das garantia no instrumento de securitização | CRI do Concórdia |;

Extinção da empresa Concórdia Corporate SPE Ltda., com a assunção pelo Fundo dos seus ativo e passivos.

Julho-25

Integralizações realizadas somaram o montante de R$ R$ 65.312.510 | recurso utilizado na quitação parcial do CRI, no valor de R$ 66.260.944

Investimentos previstos

Investimentos Previstos | Retrofit e readequações de ativos

Edifício Berlioz

• A proposta de Retrofit do Ed. Berlioz contempla:

a modernização da fachada, dos sistemas de climatização e das instalações elétricas;

a revitalização das áreas comuns, e a execução de adequações civis de arquitetura e de segurança;

• Orçamento previsto R$ 12.349.596 | com base nas contratações realizadas;

• Serão incorporados custos de seguros, laudo de vistoria cautelar, reserva técnica e de contingência e administrativos

• Etapas subsequentes: conclusão e aprovação do cronograma de obras; conclusão das contratações pendentes e contratação dos seguros

Edifício Concórdia

Em andamento o investimento na nas obras do Lobby e aquisição de equipamentos e mobiliários | aprovado em assembleia do condomínio realizada em março/2025.

Previsão orçamentária inicial total: R$ 1.760.446

Previsão orçamentária | parte correspondente ao Fundo: R$ 1.411.525

Cronograma de desembolso previsto | 3 meses | R$ 846.915 | R$ 423.458 | R$ 141.152 |

Investimentos já realizados:

Investido em setembro (parcela 1/3) R$ 973.912

Investido em outubro (parcela 2/3) R$ 486.935

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

E d . B e r l i o z

E d . C e n t u r y T o w e r

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato:

Índice de reajuste

Belo Horizonte Escritórios: 4.783,5 m² Lojas: 2.293,3 m²

04/2027 | 09/2027 11/2027 | 12/2027 | 07/2028 02/2029 | 06/2029 | 02/2030 IGP-M

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato:

Índice de reajuste:

Belo Horizonte 1.404,9 m²

11/2025 | 08/2026 04/2027 | 07/2027 09/2028

IGP-M | IPCA

E d . P r i m e S a v a s s i

Localização: ABL:

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Belo Horizonte 862,6 m²

05/2026 09/2026 IGP-M

07/2026 11/20026 IPCA

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

E d . C o n c ó r d i a

E d . R e n a i s s a n c e

Localização: ABL:

Belo Horizonte 1.018,4 m²

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

01/2026 | 03/2027 04/2029 IGP-M

Localização: ABL (Boma):

Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Nova Lima 24.418 m² *ajuste de área em função de adequação das áreas dos depósitos (corresponde a uma fração de 77% do edifício)

01/2027 | 04/2027 | 07/2027 | 02/2028 | 08/2028 01/2029 | 08/2029 | 10/2029 | 01/2030 | 09/2035 IGP-M | IPCA

Os Ativos

Edifícios nos quais o fundo detém lajes corporativas | lojas

L o j a 0 8 - E d m i l

Localização: ABL: Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Itaúna - MG 410,7 m² 01/2026 IGP-M

T e l h a n o r t e

Localização: ABL: Vencimento de Contrato: Índice de reajuste:

Belo Horizonte 4.910,8* m² 07/2033 IPCA

*Informada a área total. O fundo detém 50,10%. dessa área.

Os Ativos

S h o p p i n g D i a m o n d M a l l

Localização: Belo Horizonte ABL: *4.789 m²

*fração pertencente ao Fundo Pedra Negra

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