Relatório Gerencial GRUL11 de fevereiro de 2026

ICATUIVANGUARDA DOJO GRU Logístico - GRUL11 Fevereiro - 2026

Informações gerais

Quantidade de Cotas

Vacância

24.700.000

0%

Número de Cotistas

5.024

ABL dos Galpões 43.274 m²

Prazo médio remanescente dos contratos de subcessão

11 anos

Início das Negociações na B3

emanescente11/10/2024

Encerramento do direito de exploração dos galpões

Valor Patrimonial

Fev/2062

R$ 237.130.723

Volume Negociado (no mês)

Valor a MercadoLiquidez Média Diária (no mês)

R$ 6,091 milhõesR$ 338 mil

R$ 223.041.000

Início das atividades 10/07/2024

Taxa de Gestão

0,5% a.a. até Julho de 2026 1,0% a.a. para demais Períodos

Código de Negociação na B3

GRUL11

Taxa de Performance Não há

ICATU VANGUARDA GESTÃO DE RECURSOS LTDA.

Taxa de Administração, Custódia e Controladoria

Cogestora

DOJO CAPITAL INVESTIMENTOS ADMINISTRADORA DE CARTEIRAS DE RECURSOS E CONSULTORIA LTDA.

0,15% a.a.

Tributação Isento para Pessoa Física

CNPJ

54.483.412/0001-59

Prazo Indeterminado

Público Alvo Investidores em geral

Quantidade de emissões

Administradora BANCO DAYCOVAL S.A.

Formador de mercado

XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.

Classificação Anbima FII Tijolo Híbrido Gestão Ativa

Comentário da Gestão

Prezado cotista,

No fechamento de fevereiro a cota do fundo estava precificada em R$ 9,03. Este nível de preço representa um retorno líquido anualizado de IPCA + 10,35% a.a., considerando a manutenção das condições atuais de subcessão pelo prazo total da concessão, e portanto desprezando os prováveis ganhos reais dos valores de locação, e utilizando valor residual zero ao final do período.

Neste mês, a distribuição será de R$ 0,08 por cota, e deverá manter-se neste patamar pelos próximos meses. Este nível recorrente de dividendos ainda coloca o GRUL11 numa situação de expressivo desconto em relação aos principais fundos de logística do mercado, o que parece ser incoerente dada a qualidade superior do ativo.

A operação do fundo continua sólida, com ocupação plena e sem inadimplência. Os três galpões possuem certificação LEED e atendem às demandas dos inquilinos mais exigentes do mercado de e-commerce e de carga aérea do país.

Em nosso site https://grul11.com.br/ , é possível acessar os relatórios gerenciais, consultar o histórico de indicadores e aprofundar-se na tese de investimento do fundo.

Estamos sempre à disposição.

Icatu Vanguarda e Dojo Capital

Comentário Macroeconômico

O ambiente global tem sido favorável aos ativos de risco nos últimos meses. Além do ponto no ciclo favorável – com expectativas de crescimento e de inflação moderadas – a discussão de diversificação dos portfólios redirecionou uma parcela dos fluxos globais, que têm sido menos concentrados na economia norte-americana, beneficiando o restante do mundo.

Ao menos até o final de fevereiro, o vetor geopolítico foi um dos elementos que sustentaram essa narrativa. Agora, com uma série de ataques dos EUA que levaram à morte do principal líder iraniano, esse vetor pode ter efeitos adversos sobre o mercado, já que há possibilidade de representar um choque negativo de oferta.

O Irã ameaçou atacar embarcações que cruzem o Estreito de Ormuz, por onde passa cerca de 20% da produção global de petróleo. Os mercados têm reagido negativamente nos primeiros dias do conflito, com quedas significativas das bolsas globais e valorização do dólar, que passava por uma tendência de queda.

A reversão do câmbio tem potencial de atrapalhar o banco central brasileiro, que sinalizou em sua última reunião a intenção de iniciar o ciclo de cortes. O mercado, que discutia a possibilidade de um ritmo mais acelerado, tem revisto as expectativas em um ambiente de possível choque de oferta negativo e dólar mais alto.

Os dados domésticos recentes foram levemente desfavoráveis. A despeito da política monetária contracionista, a atividade econômica segue resiliente e o desemprego continua em patamar historicamente baixo. A última leitura de inflação surpreendeu para cima, embora o dado tenha sido qualitativamente melhor. A combinação dos ruídos recentes com um ambiente de aumento de incerteza global pode levar a uma atuação mais cautelosa pelo Banco Central.

Ainda é cedo para conclusões definitivas sobre os conflitos recentes. A velocidade da resolução do conflito e a capacidade de afetar as cadeias de produção globais serão cruciais para medir os impactos sobre as principais variáveis econômicas e mercados. Para a autoridade monetária, os impactos sobre o câmbio são sempre relevantes para a dinâmica da inflação doméstica.

Ainda que o nível de restrição da política monetária ofereça espaço para o início do ciclo de cortes, a extensão desse afrouxamento dependerá da evolução do quadro externo. Uma deterioração mais persistente do câmbio ou uma alta duradoura do petróleo poderiam levar o Banco Central a adotar postura mais cautelosa, moderando o ritmo de cortes. O monitoramento da dinâmica dos mercados nas próximas semanas será, portanto, determinante para o tom da próxima decisão.

Equipe Icatu Vanguarda

Demonstração de Resultado Caixa

A distribuição de janeiro, no montante R$ 0,08/cota, será paga no dia 11/03/2026 aos detentores das cotas no dia 27/02/2026.

O resultado corresponde às receitas imobiliárias e financeiras decrescidas de todas as despesas do fundo

A expectativa de distribuição mensal média é de R$ 0,08/cota por mês.

O fundo possui um resultado não distribuído de R$ 963.414.

Tabela de Sensibilidade

A tabela abaixo mostra a sensibilidade do retorno do Fundo com base no valor da cota de mercado no fechamento do mês. Os cálculos consideram manutenção das condições atuais de subcessão pelo prazo total da concessão, utilizando valor residual zero ao final do período.

As taxas incluem gestão, administração, custódia, controladoria e escrituração. O IPCA projetado para os anos futuros é de 5,o% ao ano.

Anexos

Panorama do Mercado Logístico

Data Base: 3T 2025

O estoque de condomínios logísticos brasileiros está concentrado no Sudeste, que possui 76,5% da área total. São Paulo possui 69,0% do montante presente nesta região, e dentro do estoque paulista, 17,3% está localizado no município de Guarulhos. Esta região apresenta historicamente um preço médio de locação pedido superior à média do estado de São Paulo, e níveis saudáveis de vacância.

Estoque de Condomínios Logísticos | Brasil

Estoque de Condomínios Logísticos | São Paulo

Estoque de Condomínios Logísticos | Sudeste

Vacância & Preço Médio Pedido | Guarulhos vs. São Paulo

Concessão de GRU

O fundo adquiriu em 31 de julho de 2024 o direito de exploração do condomínio logístico do Aeroporto Internacional de Guarulhos válido até fevereiro de 2062. A concessão prevê uma divisão das receitas de locação entre o Fundo e a Concessionária do Aeroporto. Os galpões foram adquiridos com uma taxa interna de retorno de IPCA+10,18% a.a., considerando valor terminal zero ao fim do período de concessão. O encerramento do direito de exploração é posterior ao término da concessão atual do próprio aeroporto, que ocorrerá em Junho de 2032. Essa diferença de prazos está respaldada na Lei n° 13.448 de 2017, cuja redação inclui:

“Quando se mostrar necessário à viabilidade dos projetos associados ou dos empreendimentos acessórios, admitir-se-á que a exploração de tais projetos ou empreendimentos ocorra por prazo superior à vigência dos respectivos contratos de parceria.

A partir deste regramento legal, foi instituída a Portaria número 93, de 20 de julho de 2020, que é atualmente o ato normativo de disciplina infralegal sobre o tema. O cronograma abaixo ilustra os marcos mais relevantes que regulam a concessão de exploração dos galpões, bem como as portarias que especificam as deliberações da lei que legitimam a existência deste projeto.

Vencimento dos contratos

Vacância GRUL11 x Vacância Mercado

R$/m² GRUL11 x R$/m² Mercado ¹

Área por inquilino

¹ O GRUL11 repassa 50% da receita de locação para a concessionária do aeroporto.

Ativo – Todos os galpões têm conexão direta com a pista do Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU)

Imagens: Google Earth

Ativo – Todos os galpões têm conexão direta com a pista do Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU)

Parque Logístico

Imagens: Roberto Afetian

Ativo – Todos os galpões têm conexão direta com a pista do Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU)

Receita Imobiliária

MATERIAL DE DIVULGAÇÃO - Este material foi preparado pela Icatu Vanguarda Gestão de Recursos Ltda, tem caráter meramente informativo e está em consonância com o Regulamento do Fundo, mas não o substitui. A Icatu Vanguarda não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimentos. Fundos de Investimentos não contam com a garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito - FGC. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela Icatu Vanguarda. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. As rentabilidades informadas são brutas de impostos. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do regulamento e do formulário de informações complementares do fundo antes de aplicar seus recursos. Descrição do tipo ANBIMA disponível no formulário de informações complementares. Lâmina de informações essenciais e regulamento disponível no site do administrador e da CVM.