Relatório Gerencial GZIT11 de outubro de 2026

Relatório Mensal

Outubro 2026

Centro de São Paulo – Shopping Light

Objetivo de Fundo

O Gazit Malls FII (GZIT11) tem como objetivo investir em ativos do segmento de shopping centers e conta com a consultoria imobiliária da Gazit Brasil Asset Management, que através de sua gestão ativa gerencia seu portfólio, assim como buscará oportunidades de investimento no mercado brasileiro. A gestora é parte do grupo G-City, multinacional israelense que administra cerca de 90 empreendimentos com mais de 1,9 milhão de m² de área locável.

Portfólio de Fundo

O portfólio do Fundo engloba cinco shopping centers situados no estado de São Paulo, totalizando mais de 140 mil m² de área locável: Internacional Shopping, Mais Shopping, Morumbi Town, Shopping Light e Prado Boulevard. O Fundo detém participação majoritária em todos os seus ativos, possibilitando uma atuação ágil em questões estratégicas relacionadas à operação dos empreendimentos e à gestão de seus lojistas.

Oferta secundária e rentabilidade

Em Março de 2024, o Fundo encerrou sua oferta secundária de R$301 milhões. Por ser uma oferta secundária, os recursos foram direcionados ao único investidor anterior à oferta.

Alinhamento de interesses

A estrutura da operação visa alinhar os interesses do cotista controlador e dos investidores minoritários. A Gazit, por meio do FIM Norstar, mantém a maior parte do Fundo e continua a se beneficiar dos resultados a curto e longo prazo. Além disso, há uma restrição de negociação das cotas por dois anos após a conclusão da oferta. Mesmo após esse período, a venda das cotas no mercado secundário é limitada a 20% do volume médio diário.

Contato RI:

[email protected]

gazitasset.com.br

company/gazitasset

Nome do Fundo:

Gazit Malls Fundo de Investimento Imobiliário (GZIT11)

Administrador:

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Consultor Imobiliário:

Gazit Brasil Asset Management

Quantidade de Cotas:

23.297.836

Público Alvo:

Investidores Qualificados

Taxa de Administração:

0,75% sobre o valor de mercado

Taxa de Performance:

20% do que exceder o IPCA + 6% ao ano após o período de rendimento prioritário (24 meses após a liquidação da oferta)

Gazit Malls FII (GZIT11)

Agosto 2026

Valor de mercado ¹ R$ 822.413.611 (R$35,30/cota)

Valor patrimonial ¹ R$ 2.027.037.175 (R$87,02/cota)

Liquidez diária média (mês) ¹ R$ 371.727

¹Em 31/08/2026

Distribuição de dividendos R$0,36/cota

Número de cotistas ¹ 7.701

Número de cotas 23.297.836

Destaques da Carteira

• Rendimentos: A distribuição de R$ 0,36/cota (DY: 1,0% a.m. no valor de mercado).

• 5 ativos de aprox. 142 mil metros de ABL própria;

O Grupo Gazit também administra os shoppings do Fundo;

• Gestão ativa e controle majoritário em todos os ativos;

• Portfólio diversificado nas principais áreas de São Paulo.

Data de distribuição do mês:

Divulgação: 1º dia útil Pagamento: Último dia útil Data ex: 5 d.u. antes do pagamento

Internacional Shopping

Região Metropolitana de São Paulo

Mais Shopping

Zona Sul de São Paulo

Morumbi Town

Zona Sul de São Paulo

Shopping Light

Centro de São Paulo

Prado

Região Metropolitana de Campinas

Comentário do Gestor

No cenário doméstico, agosto foi marcado pela continuidade da desaceleração da inflação, mesmo diante de um ambiente internacional ainda desafiador. Os principais indicadores econômicos reforçaram a percepção de menor pressão inflacionária e de uma moderação gradual da atividade econômica. Nesse contexto, o Copom reduziu a taxa Selic em 0,25 p.p., para 13,75% a.a., no quarto corte consecutivo do ciclo de flexibilização monetária. O IPCA registrou deflação de 0,32% no mês, levando a inflação acumulada em 12 meses para 4,22%, abaixo do teto da meta de 4,50%. Apesar da melhora dos indicadores recentes, as expectativas de inflação continuam acima da meta e o cenário fiscal ainda exige cautela, o que limita o ritmo para uma flexibilização monetária mais acelerada.

Esse ambiente também influenciou o mercado de capitais. O Ibovespa recuou 0,33% em agosto, após uma recuperação das perdas observadas na primeira quinzena, encerrando o mês aos 177,4 mil pontos. O IFIX apresentou queda de aproximadamente 1,5% no mês e de 0,4% no ano. O desempenho dos fundos imobiliários continuou pressionado pelo nível elevado dos juros reais e pelas incertezas fiscais. Por outro lado, a continuidade da redução da Selic tende a favorecer, gradualmente, a recuperação e a reprecificação dos ativos do setor.

No âmbito operacional, as vendas totais atingiram R$ 1,7 bilhão no acumulado de 2026, com Same Store Sales (SSS) acumulado de 3,2% (4,2% no mês). O resultado foi impulsionado pelo expressivo fluxo de visitantes no segmento de cinema, puxado por grandes estreias do período, como Homem-Aranha e A Odisseia. O NOI de agosto/26 totalizou R$ 13,9 milhões, um crescimento de 5% em relação ao mesmo mês do ano anterior (agosto/25). No acumulado do ano, o NOI apresentou retração de 2,9%, somando R$ 102,1 milhões. Essa variação reflete dois fatores pontuais e já sinalizados em relatórios anteriores: (i) Taxa de Administração: A passagem a ser cobrada sobre o patrimônio líquido do fundo (com impacto acumulado de R$ 1,1 milhão até agosto de 2026), encargo inexistente no exercício anterior; (ii) Efeito Não Recorrente no Shopping Internacional: Impacto negativo de R$ 1,5 milhão no acumulado do ano, decorrente do aluguel pago ao FII Morumbi Town referente à venda do terreno na Av. Rotary.

O resultado caixa acumulado no ano alcançou R$ 76,4 milhões (-6,2% em relação a igual período de 2025). Além dos eventos citados, a variação é explicada pelo aumento das despesas financeiras em virtude do avanço no cronograma de amortização das dívidas do fundo. A distribuição anunciada em setembro (referente ao resultado de agosto) foi de R$ 0,36 por cota, alinhada ao guidance divulgado de R$ 0,33 a R$ 0,39 por cota.

Até agosto de 2026, o fundo investiu cerca de R$ 51,8 milhões em Capex. A maior fatia desses recursos foi direcionada às obras do Deck Park, que já atingiram 99% de avanço físico, com previsão de inauguração em Outubro. Considerado um dos principais projetos de geração de valor do portfólio, o Deck Park ampliará a capacidade de estacionamento, aprimorará a experiência do consumidor e proporcionará um ganho estrutural no resultado operacional do Internacional Shopping. A gestão reitera seu foco na execução disciplinada dos projetos, na eficiência operacional e na captura de retornos sobre os investimentos realizados, mantendo como diretrizes centrais a geração sustentável de caixa, a solidez do balanço e a criação consistente de valor para os cotistas.

Gestão Gazit Asset

Desempenho de Agosto¹

O resultado no acumulado de agosto de 2026 atingiu R$ 76,4 milhões — uma redução de 6,2% em relação ao acumulado de agosto do ano anterior. Alinhado à estratégia de linearização de rendimentos, o fundo distribuiu em setembro o valor de R$ 0,36 por cota relativo ao desempenho de agosto, o que representa um DY de 1,0% no mês (12,2% anualizado).

Rendimentos | Distribuição 2026 (R$ por cota) ⁵

Portfólio do Fundo

O portfólio atual do Gazit Malls (GZIT11) engloba cinco shoppings localizados em áreas urbanas densamente povoadas do estado de São Paulo, totalizando aproximadamente 142 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O Fundo detém participação majoritária em todos os seus imóveis, o que permite uma atuação ágil em diversas questões estratégicas, como seleção de lojas, expansões, ajustes no layout dos empreendimentos e negociações com inquilinos e fornecedores. A administração dos empreendimentos é conduzida pela Gazit Corporate, uma empresa do grupo Gazit, especializada nesse tipo de operação, responsável pela gestão das mais de 800 lojas do portfólio atual.

¹ Conforme previsto em regulamento, o Fundo distribuirá no semestre montante igual ou superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.

2 A receita e despesa operacional equivalem aos 4 ativos do Fundo, pois o Mais Shopping gera retorno por meio de dividendos. A soma dessas duas linhas equivale ao resultado caixa desses 4 ativos (Internacional Shopping, Morumbi Town, Shopping Light e Prado Boulevard). As receitas operacionais incluem aluguéis mínimos e variáveis, renda de mídia, quiosques, estacionamento, além de multas e CDU. Nas despesas operacionais, consideram-se a taxa de administração, custo condominial, custo de comercialização,auditoria de lojas e ações judiciais.

3 Receita do FII Mais Shopping para o FII Gazit Malls, no qual o GZIT11 detém 100% de participação.

4 Refere-se às despesas relacionadas ao Fundo: Taxa de gestão, ANBIMA, B3, laudos de avaliação, seguros e formador de mercado.

⁵ Até jan/26, a distribuição de rendimentos era realizada exclusivamente para as 10.702.203 cotas Classe A. A partir de Mar/26, com a unificação das classes, os rendimentos passaram a ser distribuídos considerando o total de 23.297.836 cotas.

¹ Dados de Agosto de 2026.

Indicadores operacionais

Em agosto de 2026, os indicadores operacionais do portfólio mantiveram trajetória positiva, com aceleração das vendas no mês. As vendas totais somaram R$ 222,9 milhões, alta de 5,5% em relação a agosto de 2025. No acumulado do ano, as vendas chegaram a R$ 1,70 bilhão, 3,8% acima do mesmo período de 2025. O SSS acumulado no ano atingiu 3,2%, acima dos 2,4% de 2025. No mês, o SSS foi de 4,2%, ante 1,9% em agosto do ano anterior, o que evidencia a continuidade do crescimento nas operações comparáveis.

A taxa de ocupação seguiu em evolução e encerrou agosto em 97,1%, ante 96,9% em julho e 95,3% em agosto de 2025. O avanço de 1,8 p.p. na comparação anual reflete, principalmente, a retomada da ocupação técnica do edifício do Prado Boulevard, cuja ocupação passou de 74,1% para 92,7% no período. Também contribuíram as melhoras no Morumbi Town (de 93,9% para 95,2%) e no Shopping Light (de 94,0% para 95,8%). O patamar elevado de ocupação reforça a qualidade dos ativos e a capacidade comercial do portfólio.

As vendas por m² cresceram 3,8% no acumulado do ano, em linha com o desempenho das vendas, o que confirma a melhora da produtividade comercial dos empreendimentos. O custo de ocupação ficou em 10,6% no acumulado, ante 10,8% em 2025, e segue em nível saudável para os lojistas.

Entre os ativos, o Shopping Light permanece como principal destaque operacional. No acumulado até agosto, o empreendimento registrou crescimento de 13,2% nas vendas, SSS de 10,8%, alta de 32% no fluxo de veículos e de 5% no fluxo de pedestres. O desempenho reflete a estratégia comercial voltada à atração de público, especialmente as iniciativas promocionais do outlet. No mês, também se destacou o Morumbi Town, com vendas 8,7% acima de agosto de 2025 e SSR de 13,3%, impulsionado pelas vendas e aluguel percentual do Cinemark.

Composição do NOl % - Acumulado

Composição da Receita % - Acumulado

Localização Gazit Malls (GZIT11)

Estado de São Paulo

Internacional Shopping (Guarulhos)

> 2^o maior população do Estado de São Paulo

> Maior município (não capital) do país

Região com mais de 40 mil estabelecimentos formais

Shopping Prado (Campinas)

A região está a apenas 5 minutos da Rodovia Anhanguera e a 4km do centro de Campinas

Região privilegiada com diversos condomínios fechados ao seu redor

São Paulo Capital

Shopping Light (Centro)

> Centro histórico da Capital paulista

O coração da cidade: Próximo as principais linhas de metrô e de terminal de ônibus

O Shopping fica em uma das esquinas mais movimentadas da cidade

Morumbi Town (Morumbi)

52% dos residentes são acima de classe C

+150 mil residências

> +55 indústrias

> +70 mil carros na Av Giovanni Gronchi (Avenida do Shopping)

Mais Shopping (Santo Amaro)

Região de Santo Amaro com população de +2,2 milhões

> +200 escolas, 4 universidades, 8 faculdades

Indicadores Agosto 2026 (vs Agosto 2025)

Liquidez

O Fundo encerrou o mês com 7.701 cotistas. O valor de mercado atingiu R$ 822.413.611 ao final de agosto de 2026. Nesse período, o volume médio diário de negociações foi de R$ 372K/dia para 17% de free float.

(2): Para o cálculo acumulado do giro, é utilizada o total de cotas negociadas sobre o total de cotas do free float.

Endividamento (CRI)

O Fundo emitiu uma dívida de R$650 milhões em 14 de maio de 2021 a uma taxa de IPCA + 5,8926% com 16 anos de prazo (vencimento em 2037) sendo os 2 primeiros anos com carência (2021 e 2022).

Em Setembro de 2023, refletindo a estratégia de gestão financeira do Fundo para reduzir o endividamento antes da Oferta Pública, houve pré-pagamento de R$ 120 milhões.

Em agosto de 2026, o saldo da dívida bruta foi de R$ 829,0 milhões. O Fundo Gazit Malls, juntamente com o Fundo Mais Shopping, possui um saldo de caixa de R$ 66,2 milhões, o que resulta em dívida líquida de R$ 762,8 milhões.

A partir de junho de 2026, a curva de amortização do CRI passa de 0,04% para 0,3%, elevando a amortização mensal para aproximadamente R$ 1,8 milhão. Esse patamar será mantido até o encerramento do primeiro semestre de 2027, quando está previsto um novo aumento na curva de amortização.

Essa alteração impacta também a despesa financeira reconhecida no resultado, uma vez que a despesa relacionada correção monetária da dívida, registrada no DRE, passa a incidir sobre um patamar mais elevado de amortização

Amortização de Principal vs Serviço Total da Dívida — Anual (R$ mm)

Os Ativos do Portfólio

Internacional Shopping, Guarulhos (80,1% de Participação do Fundo)

Adquirido pela Gazit em Maio de 2018, o Internacional Shopping foi inaugurado em 1998 no km 225 da Rodovia Presidente Dutra em Guarulhos (SP), 2ª maior cidade de SP, região que se consolidou como um dos principais polos logísticos e residenciais do estado, graças à sua proximidade a diversas rodovias (e.g. Rod. Ayrton Senna, Rod. Fernão Dias e futuramente ao trecho Norte do Rodoanel Metropolitano além de 2 estações (Celeste e Verde) do metrô para os próximos anos). O shopping possui ABL de 75,6 mil m² (dos quais 60,6 mil m² pertencem ao GZIT11) com potencial construtivo de 300k m². Atualmente, abriga mais de 360 lojas e quiosques, 6 restaurantes, 15 salas de cinema no maior Cinemark da América Latina, um parque de diversões Neo Geo Family com mais de 4.500m², boliche, academia, bancos, clínicas médicas, supermercado e uma unidade do Poupatempo. O Shopping é o mais relevante do portfólio tanto em termos de ABL como em NOI.

C INTERNACIONAL G A ZITSHOPPING BRASIL

Taxa de ocupação histórica

Mais Shopping, São Paulo (100% de Participação do Fundo)

O Mais Shopping foi adquirido pela Gazit em 2015. Desde então, o imóvel passou por diversas reformas e expansões, que elevaram sua área em mais de 60% desde sua inauguração. O Mais Shopping localiza-se no maior polo comercial da cidade de São Paulo, com um fluxo de 1,2 milhões de pessoas por mês na região e está interligado ao metrô Largo Treze, ao terminal de ônibus Santo Amaro e próximo à estação Santo Amaro da linha 9-Esmeralda da CPTM. Com cerca de 200 operações dos mais diversos segmentos, como C&A, Poupatempo, Americanas Express, Carrefour Express, O Boticário, Natura, Smart Fit, Adidas, Puma, Kallan, Artwalk, entre outras, além de uma praça de alimentação com 23 marcas, entre elas KFC, Pizza Hut, Patroni, Burger King, McDonald’s, Divino Fogão, e o restaurante Mania de Churrasco. O Shopping é uma excelente opção de compras para quem mora e trabalha na região, além de ter um cinema em parceria com o Cinépolis, maior rede de cinemas da América Latina.

Taxa de ocupação histórica

Morumbi Town Shopping, São Paulo (100% de Participação do Fundo)

Situado na Avenida Giovanni Gronchi, o Morumbi Town foi inaugurado em 2016, sendo o segundo ativo mais relevante em termos de ABL do Fundo (21,4% do total) e com geração de NOI de 8,4% do total. O empreendimento foi adquirido pelo Fundo em Julho de 2021. Em termos de infraestrutura, o Morumbi Town se destaca na região pelo seu mix de lojas, focado predominantemente na classe B, e por sua oferta de atividades exclusivas, como quadras de futebol society e beach tennis, academia, NBA store (a 3ª maior loja do mundo), cinema e mais 120 lojas e quiosques distribuídos em seus 30 mil metros quadrados de ABL. Possui ainda um mix de gastronomia relevante com marcas renomadas no cenário nacional como OUE, Bar do Alemão, Paris 6, Outback, Pecorino, Cabana e Serafina, esta última é uma marca internacional que será inaugurada no final deste ano.

Taxa de ocupação histórica

Shopping Light, Centro de São Paulo (100% de Participação do Fundo)

Adquirido em Julho de 2015, o Shopping está localizado na Rua Coronel Xavier de Toledo com o Viaduto do Chá, no coração de São Paulo. Tombado como patrimônio histórico desde 1984, o imóvel virou Shopping nos anos 2000 e possui uma ocupação média superior a 94% e mais de 110 lojas e quiosques, incluindo marcas renomadas como Nike, Adidas, Puma, Fila, Tommy Hilfiger, Pandora, Calvin Klein e Lacoste. Recentemente, o Shopping Light expandiu sua oferta com a adição de 5 novas marcas importantes: Vans, Kopenhagen, Casa Bauducco, NBA Store e Sodiê, consolidando-se como “O maior Shopping de Outlets da Cidade de SP”. No terraço do edifício, o complexo gastronômico Priceless Mastercard abriga os renomados restaurantes Notiê e Abaru, do chef Onildo Rocha, indicado para estrela Michelin. Com uma transformação significativa na oferta gastronômica, o Shopping se consolida como referência no centro de São Paulo, com opções como Outback, Pecorino, Abaru e Notie.

Taxa de ocupação histórica

Shopping Prado Boulevard de Campinas (98% de Participação do Fundo)

Sobre o Shopping Prado Boulevard, o ativo foi adquirido pela Gazit em 2013 e desde então vem passando por uma série de revitalizações, desde mudança de layout até a implementação da área do boulevard, onde se concentram diversas operações Gastronômicas. Atualmente, o Prado Boulevard oferece estacionamento coberto, área de eventos, praça de alimentação e ótima variedade de mix voltados ao varejo, lazer e entretenimento incluindo cinema, academia, supermercado, instituição de ensino, bares, farmácia entre outros. Com cerca de 9,9 mil m² de ABL (7,0% do total da ABL do Fundo), está localizado próximo à rodovia Anhanguera e a cerca de 4 km do centro de Campinas (SP), atraindo aproximadamente 130 mil visitantes mensalmente.

Taxa de ocupação histórica

Inaugurações do mês (total 13 inaugurações)

ALB Games Mais Shopping

Pura Energia Mais Shopping

Gazit Asset nas Lives

09/04/2024: Bate-papo com Diogo Arantes do canal FII Fácil (Fundos Investimentos: LIVE com Alexandre Freitas - GAZIT - GZIT11).

30/04/2024: Live com a gestão GZIT11 do canal Vai Pelos Fundos (GZIT11: LIVE COM A GESTÃO! 30/04 - 19:30)

10/07/2024: Café com FII com gestor do GZIT11 (4 Temporada: Fundos Imobiliários com Alexandre Freitas (GZIT11))

23/07/2024: Go Crazy FIIs (GZIT11 | Por que as COTAS estão caindo, ESTRATÉGIA, VP e Alavancagem)

14/08/2024: GZIT11 – Apresentação de Resultados 2T24 (Link vídeo)

17/09/2024: Alternativas de Funding via Mercado de Capitais no Segmento Imobiliário I #4DCM (Link vídeo)

12/11/2024: GAZIT Malls Entrevista com a Gestora | FII de Shopping- GZIT11 (Link vídeo)

14/11/2024: GZIT11 - Apresentação de resultados 3T24 (Link vídeo)

21/02/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 4T24 (Link vídeo)

21/02/2025: Tijolo por Tijolo #10 Gazit Malls: Resiliência em meio à crise (Link vídeo)

15/05/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 1T25 (Link vídeo)

14/08/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 2T25 (Link vídeo)

14/11/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 3T25 (Link vídeo)

24/02/2026: GZIT11 - Apresentação de resultados 4T25 (Link vídeo)

22/05/2026: GZIT11 - Apresentação de resultados 1T26 (Link vídeo)

15/08/2026: GZIT11 - Apresentação de resultados 2T26 (Link vídeo)

Disclaimers

Este relatório foi preparado pela Gazit Brasil Asset Management. Os números contidos nos gráficos de performance referem-se ao passado; performance passada não é indicador de performance futura. As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. A Gazit não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICADAMENTE DIFERENTES. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR.