Relatório Gerencial GZIT11 de outubro de 2026

Gazit Malls FII (GZI T1 1)

Centro de São Paulo – Shopping Light

Objetivo de Fundo

O Gazit Malls FII (GZIT11) tem como objetivo investir em ativos do segmento de shopping centers e conta com a consultoria imobiliária da Gazit Brasil Asset Management, que através de sua gestão ativa gerencia seu portfólio, assim como buscará oportunidades de investimento no mercado brasileiro . A gestora é parte do grupo G-City, multinacional israelense que administra cerca de 90 empreendimentos com mais de 1,9 milhão de m² de área locável.

Portfólio de Fundo

O portfólio do Fundo engloba cinco shopping centers situados no estado de São Paulo, totalizando mais de 140 mil m² de área locável: Internacional Shopping, Mais Shopping, Morumbi Town, Shopping Light e Prado Boulevard. O Fundo detém participação majoritária em todos os seus ativos , possibilitando uma atuação ágil em questões estratégicas relacionadas à operação dos empreendimentos e à gestão de seus lojistas.

Oferta secundária e rentabilidade

Em Março de 2024, o Fundo encerrou sua oferta secundária de R$301 milhões. Por ser uma oferta secundária, os recursos foram direcionados ao único investidor anterior à oferta.

Alinhamento de interesses

A estrutura da operação visa alinhar os interesses do cotista controlador e dos investidores minoritários. A Gazit, por meio do FIM Norstar, mantém a maior parte do Fundo e continua a se beneficiar dos resultados a curto e longo prazo. Além disso, há uma restrição de negociação das cotas por dois anos após a conclusão da oferta. Mesmo após esse período, a venda das cotas no mercado secundário é limitada a 20% do volume médio diário.

Contato RI:

[email protected]

Nome do Fundo:

Gazit Malls Fundo de Investimento Imobiliário (GZIT11)

Administrador:

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Consultor Imobiliário:

Gazit Brasil Asset Management

Quantidade de Cotas:

23.297.836

Público Alvo:

Investidores Qualificados

Taxa de Administração:

0,75% sobre o valor de mercado

Taxa de Performance:

20% do que exceder o IPCA + 6% ao ano após o período de rendimento prioritário (24 meses após a liquidação da oferta)

Gazit Malls FII (GZIT11)

Setembro 2026

R$ 836.858.269 (R$35,92/cota) R$0,36/cota

R$ 2.026.700.318 (R$86,99/cota) 7.583

Liquidez diária média (mês) ¹ Número de cotas

Valor de mercado ¹ Distribuição de dividendos

Valor patrimonial ¹ Número de cotistas ¹

R$ 239.477 23.297.836

¹Em 30/09/2026

Destaques da Carteira

• Rendimentos: A distribuição de R$ 0,36/cota (DY: 1,0% a.m. no valor de mercado).
• 5 ativos de aprox. 142 mil metros de ABL própria;
• O Grupo Gazit também administra os shoppings do Fundo;
• Gestão ativa e controle majoritário em todos os ativos ;
• Portfólio diversificado nas principais áreas de São Paulo.

Data de distribuição do mês:

Divulgação: 1º dia útil Pagamento: Último dia útil

Data ex: 5 d.u. antes do pagamento

Internacional Shopping

Região Metropolitana de São Paulo

Mais Shopping

Zona Sul de São Paulo

Morumbi Town

Zona Sul de São Paulo

Shopping Light

Centro de São Paulo

Região Metropolitana de Campinas

Comentário do Gestor

O cenário internacional permaneceu desafiador em setembro, com o agravamento das tensões geopolíticas no Oriente Médio e a retomada das pressões sobre os preços de energia. Nesse ambiente, o Federal Reserve elevou a taxa básica de juros dos Estados Unidos em 0,25 ponto, primeiro aumento de juros em mais de três anos, reforçando a prioridade de reconduzir a inflação à meta de 2%. A decisão refletiu a persistência das pressões sobre os preços, mesmo diante de uma atividade econômica ainda resiliente, e reforçou a perspectiva de que as condições monetárias poderão permanecer restritivas por mais tempo. No Brasil, o Banco Central promoveu um corte de 0,25 ponto percentual na taxa Selic, fixando-a em 13,75% ao ano, mas manteve uma comunicação cautelosa diante das incertezas externas, das expectativas de inflação acima da meta e da moderação gradual da atividade econômica. No mercado financeiro, o Ibovespa avançou 5,03% no mês, enquanto o IFIX recuou 0,20%.

O NOI (Net Operating Income) de competência do Fundo totalizou R$ 13,93 milhões em setembro — um expressivo avanço de +5,1% em relação a setembro de 2025, atingindo R$ 115,1 milhões no acumulado do ano, com margens operacionais robustas de 82,4% no mês e 80,8% no acumulado de 2026. A expansão mensal foi impulsionada sobretudo pelo incremento do aluguel percentual e pela aceleração das receitas de estacionamento e mall & mídia. Na comparação do acumulado do ano (-1,8% vs. 2025), o resultado reflete dois fatores pontuais e transitórios, já sinalizados ao mercado: (i) o início escalonado da cobrança da Taxa de Administração nos empreendimentos (encargo existente no exercício anterior apenas para o shopping internacional de Guarulhos); e (ii) o efeito não recorrente no Internacional Shopping decorrente do aluguel transitório pago ao FII Morumbi Town referente à venda do terreno na Av. Rotary, compromisso que se encerrou em outubro com a conclusão das obras.

O resultado caixa do Fundo alcançou R$ 8,65 milhões no mês (R$ 0,37/cota) e R$ 85,02 milhões no acumulado do ano (R$ 3,65/cota), sustentado pela consistência operacional dos ativos e pela disciplina na gestão das despesas administrativas. A distribuição referente ao período foi mantida em R$ 0,36 por cota (totalizando R$ 8,39 milhões no mês e R$ 3,60/cota no acumulado do ano), gerando um Dividend Yield mensal de 1,00% (12,03% a.a. sobre a cota de mercado de R$ 35,92). A Administração segue alocando recursos de forma rigorosa, buscando o ponto de equilíbrio entre a remuneração recorrente dos cotistas, a preservação dos níveis de liquidez e o amortecimento do serviço da dívida atrelada aos CRIs.

Dando sequência à estratégia de alocação de capital e geração de valor, a Gazit inaugurou, em 1º de outubro, o novo Deck Park do Internacional Shopping Guarulhos, após nove meses de obras e investimentos no ativo. O projeto adiciona aproximadamente 630 novas vagas, ampliando em cerca de 30% a capacidade de estacionamento do empreendimento e contribuindo para uma melhor experiência dos clientes, além de destravar potencial direto de receita operacional. A inauguração reforça a estratégia da Gazit de realizar investimentos direcionados à melhoria dos ativos, com foco na experiência dos clientes e na geração de resultados recorrentes. A gestão mantém o foco na execução disciplinada do plano de investimentos, na eficiência operacional e na gestão da estrutura de capital, preservando a solidez financeira e a geração sustentável de valor no longo prazo para os cotistas.

Gestão Gazit Asset

Desempenho de Setembro¹

O resultado no acumulado de setembro de 2026 atingiu R$ 85,0 milhões — uma redução de 4,1% em relação ao acumulado de setembro do ano anterior. Alinhado à estratégia de linearização de rendimentos, o fundo distribuiu em setembro o valor de R$ 0,36 por cota relativo ao desempenho de setembro, o que representa um DY de 1,0% no mês (12,0% anualizado).

Rendimentos | Distribuição 2026 (R$ por cota) ⁵

Portfólio do Fundo

O portfólio atual do Gazit Malls (GZIT11) engloba cinco shoppings localizados em áreas urbanas densamente povoadas do estado de São Paulo, totalizando aproximadamente 142 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O Fundo detém participação majoritária em todos os seus imóveis, o que permite uma atuação ágil em diversas questões estratégicas, como seleção de lojas, expansões, ajustes no layout dos empreendimentos e negociações com inquilinos e fornecedores. A administração dos empreendimentos é conduzida pela Gazit Corporate, uma empresa do grupo Gazit, especializada nesse tipo de operação, responsável pela gestão das mais de 800 lojas do portfólio atual .

¹ Conforme previsto em regulamento, o Fundo distribuirá no semestre montante igual ou superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.

² A receita e despesa operacional equivalem aos 4 ativos do Fundo, pois o Mais Shopping gera retorno por meio de dividendos. A soma dessas duas linhas equivale ao resultado caixa desses 4 ativos (Internacional Shopping, Morumbi Town, Shopping Light e Prado Boulevard). As receitas operacionais incluem aluguéis mínimos e variáveis, renda de mídia, quiosques, estacionamento, além de multas e CDU. Nas despesas operacionais, consideram-se a taxa de administração, custo condominial, custo de comercialização,auditoria de lojas e ações judiciais.

³ Receita do FII Mais Shopping para o FII Gazit Malls, no qual o GZIT11 detém 100% de participação.

⁴ Refere-se às despesas relacionadas ao Fundo: Taxa de gestão, ANBIMA, B3, laudos de avaliação, seguros e formador de mercado.

⁵ Até jan/26, a distribuição de rendimentos era realizada exclusivamente para as 10.702.203 cotas Classe A. A partir de Mar/26, com a unificação das classes, os rendimentos passaram a ser distribuídos considerando o total de 23.297.836 cotas.

¹ Dados de setembro de 2026.

Indicadores operacionais

Em setembro de 2026, o portfólio manteve trajetória consistente de crescimento. As vendas totais somaram R$ 201,3 milhões, alta de 4,9% em relação a setembro de 2025, e alcançaram R$ 1,90 bilhão no acumulado do ano, avanço de 3,9% sobre o mesmo período de 2025. O SSS do mês foi de 5,6%, acima dos 4,4% registrados em setembro do ano anterior, e o SSS acumulado atingiu 3,4%, ante 2,6% em 2025, o que evidencia a continuidade do crescimento nas operações comparáveis.

A taxa de ocupação seguiu em evolução e encerrou setembro em 97,4%, acima dos 97,1% de agosto e 1,8 p.p. superior aos 95,6% de setembro de 2025. O avanço reflete, principalmente, a retomada da ocupação técnica do edifício do Prado Boulevard, que passou de 74,1% para 92,9% no período, com contribuições também do Shopping Light (de 93,8% para 96,3%), do Mais Shopping (de 97,5% para 97,9%) e do Morumbi Town (de 95,4% para 95,7%). O patamar elevado de ocupação reforça a qualidade dos ativos e a capacidade comercial do portfólio.

A produtividade comercial também avançou: as vendas por m² cresceram 3,0% no mês e 3,8% no acumulado do ano. No resultado operacional, o NOI de setembro somou R$ 13,9 milhões, alta de 5,1% em relação a setembro de 2025, com NOI por m² de R$ 97,8, avanço de 5,0% na mesma base de comparação.

Entre os ativos, o Shopping Light permanece como principal destaque operacional. No acumulado até setembro, o empreendimento registrou crescimento de 12,7% nas vendas, SSS de 10,1%, SSR de 10,7% e NOI 9,5% superior ao de 2025, reflexo da estratégia comercial voltada à atração de público, especialmente as iniciativas promocionais do outlet. No mês, destacaram-se ainda o Morumbi Town, com vendas 10,1% acima de setembro de 2025, SSS de 6,8% e NOI 16,9% maior; o Internacional Shopping, com SSS de 7,7%, ante 0,9% em setembro de 2025; e o Mais Shopping, com NOI 18,0% superior e margem NOI de 79,5%, 9,7 p.p. acima do mesmo mês do ano anterior.

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Localização Gazit Malls (GZIT11)

Estado de São Paulo

Internacional Shopping (Guarulhos) Shopping Prado (Campinas)

• > 2 ^o maior população do Estado de São Paulo
• > Maior município (não capital) do país
• > Região com mais de 40 mil estabelecimentos formais

• > A região está a apenas 5 minutos da Rodovia Anhanguera e a 4km do centro de Campinas
• > Região privilegiada com diversos condomínios fechados ao seu redor

São Paulo Capital

• > Centro histórico da Capital paulista
• > O coração da cidade: Próximo as principais linhas de metrô e de terminal de ônibus
• > O Shopping fica em uma das esquinas mais movimentadas da cidade

• > 52% dos residentes são acima de classe C
• > + 150 mil residências
• > +55 indústrias
• > +70 mil carros na Av Giovanni Gronchi (Avenida do Shopping)

Shopping Light (Centro) Morumbi Town (Morumbi) Mais Shopping (Santo Amaro)

• > Região de Santo Amaro com população de +2,2 milhões
• > +200 escolas , 4 universidades, 8 faculdades

Indicadores Setembro 2026 (vs Setembro 2025)

Liquidez

O Fundo encerrou o mês com 7.701 cotistas . O valor de mercado atingiu R$ 836.858.269 ao final de setembro de 2026. Nesse período, o volume médio diário de negociações foi de R$ 239K/dia para 17 % de free float.

Endividamento (CRI)

O Fundo emitiu uma dívida de R$650 milhões em 14 de maio de 2021 a uma taxa de IPCA + 5,8926% com 16 anos de prazo (vencimento em 2037) sendo os 2 primeiros anos com carência (2021 e 2022).

Em Setembro de 2023, refletindo a estratégia de gestão financeira do Fundo para reduzir o endividamento antes da Oferta Pública, houve pré-pagamento de R$ 120 milhões.

Em setembro de 2026, o saldo da dívida bruta foi de R$ 828,4 milhões. O Fundo Gazit Malls, juntamente com o Fundo Mais Shopping, possui um saldo de caixa de R$ 58,7 milhões, o que resulta em dívida líquida de R$ 769,7 milhões.

A partir de junho de 2026, a curva de amortização do CRI passa de 0,04% para 0,3%, elevando a amortização mensal para aproximadamente R$ 1,8 milhão. Esse patamar será mantido até o encerramento do primeiro semestre de 2027, quando está previsto um novo aumento na curva de amortização.

Essa alteração impacta também a despesa financeira reconhecida no resultado, uma vez que a despesa relacionada correção monetária da dívida, registrada no DRE, passa a incidir sobre um patamar mais elevado de amortização

Amortização de Principal vs Serviço Total da Dívida — Anual (R$ mm)

Os Ativos do Portfólio

Internacional Shopping, Guarulhos (80,1% de Participação do Fundo)

Adquirido pela Gazit em Maio de 2018, o Internacional Shopping foi inaugurado em 1998 no km 225 da Rodovia Presidente Dutra em Guarulhos (SP), 2ª maior cidade de SP, região que se consolidou como um dos principais polos logísticos e residenciais do estado, graças à sua proximidade a diversas rodovias (e.g. Rod. Ayrton Senna, Rod. Fernão Dias e futuramente ao trecho Norte do Rodoanel Metropolitano além de 2 estações (Celeste e Verde) do metrô para os próximos anos). O shopping possui ABL de 75,6 mil m² (dos quais 60,6 mil m² pertencem ao GZIT11) com potencial construtivo de 300k m². Atualmente, abriga mais de 360 lojas e quiosques, 6 restaurantes, 15 salas de cinema no maior Cinemark da América Latina, um parque de diversões Neo Geo Family com mais de 4.500m², boliche, academia, bancos, clínicas médicas, supermercado e uma unidade do Poupatempo. O Shopping é o mais relevante do portfólio tanto em termos de ABL como em NOI.

Mais Shopping, São Paulo (100% de Participação do Fundo)

O Mais Shopping foi adquirido pela Gazit em 2015. Desde então, o imóvel passou por diversas reformas e expansões, que elevaram sua área em mais de 60% desde sua inauguração. O Mais Shopping localiza-se no maior polo comercial da cidade de São Paulo, com um fluxo de 1,2 milhões de pessoas por mês na região e está interligado ao metrô Largo Treze, ao terminal de ônibus Santo Amaro e próximo à estação Santo Amaro da linha 9-Esmeralda da CPTM. Com cerca de 200 operações dos mais diversos segmentos, como C&A, Poupatempo, Americanas Express, Carrefour Express, O Boticário, Natura, Smart Fit, Adidas, Puma, Kallan, Artwalk, entre outras, além de uma praça de alimentação com 23 marcas, entre elas KFC, Pizza Hut, Patroni, Burger King, McDonald's, Divino Fogão, e o restaurante Mania de Churrasco. O Shopping é uma excelente opção de compras para quem mora e trabalha na região, além de ter um cinema em parceria com o Cinépolis, maior rede de cinemas da América Latina.

Taxa de ocupação histórica 99% 98% 97%97% 97% 97% 96% 969 96% Mai Out Δhi Nov Dez 2023 ■ 2024 2025 2026

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Morumbi Town Shopping, São Paulo (100% de Participação do Fundo)

Situado na Avenida Giovanni Gronchi, o Morumbi Town foi inaugurado em 2016, sendo o segundo ativo mais relevante em termos de ABL do Fundo (21,4% do total) e com geração de NOI de 8,4% do total. O empreendimento foi adquirido pelo Fundo em Julho de 2021. Em termos de infraestrutura, o Morumbi Town se destaca na região pelo seu mix de lojas, focado predominantemente na classe B, e por sua oferta de atividades exclusivas, como quadras de futebol society e beach tennis , academia, NBA store (a 3ª maior loja do mundo), cinema e mais 120 lojas e quiosques distribuídos em seus 30 mil metros quadrados de ABL. Possui ainda um mix de gastronomia relevante com marcas renomadas no cenário nacional como OUE, Bar do Alemão, Paris 6, Outback, Pecorino, Cabana e Serafina, esta última é uma marca internacional que será inaugurada no final deste ano.

Taxa de ocupação histórica

Shopping Light, Centro de São Paulo (100% de Participação do Fundo)

Adquirido em Julho de 2015, o Shopping está localizado na Rua Coronel Xavier de Toledo com o Viaduto do Chá, no coração de São Paulo. Tombado como patrimônio histórico desde 1984, o imóvel virou Shopping nos anos 2000 e possui uma ocupação média superior a 94% e mais de 110 lojas e quiosques, incluindo marcas renomadas como Nike, Adidas, Puma, Fila, Tommy Hilfiger, Pandora, Calvin Klein e Lacoste. Recentemente, o Shopping Light expandiu sua oferta com a adição de 5 novas marcas importantes: Vans, Kopenhagen, Casa Bauducco, NBA Store e Sodiê, consolidando-se como "O maior Shopping de Outlets da Cidade de SP". No terraço do edifício, o complexo gastronômico Priceless Mastercard abriga os renomados restaurantes Notiê e Abaru, do chef Onildo Rocha, indicado para estrela Michelin. Com uma transformação significativa na oferta gastronômica, o Shopping se consolida como referência no centro de São Paulo, com opções como Outback, Pecorino, Abaru e Notie.

Shopping Prado Boulevard de Campinas (98% de Participação do Fundo)

Sobre o Shopping Prado Boulevard, o ativo foi adquirido pela Gazit em 2013 e desde então vem passando por uma série de revitalizações, desde mudança de layout até a implementação da área do boulevard, onde se concentram diversas operações Gastronômicas. Atualmente, o Prado Boulevard oferece estacionamento coberto, área de eventos, praça de alimentação e ótima variedade de mix voltados ao varejo, lazer e entretenimento incluindo cinema, academia, supermercado, instituição de ensino, bares, farmácia entre outros. Com cerca de 9,9 mil m² de ABL (7,0% do total da ABL do Fundo), está localizado próximo à rodovia Anhanguera e a cerca de 4 km do centro de Campinas (SP), atraindo aproximadamente 130 mil visitantes mensalmente.

Taxa de ocupação histórica

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Inaugurações do mês (total 13 inaugurações)

Gazit Asset nas Lives

09/04/2024: Bate-papo com Diogo Arantes do canal FII Fácil (Fundos Investimentos: LIVE com Alexandre Freitas - GAZIT - GZIT11).

30/04/2024: Live com a gestão GZIT11 do canal Vai Pelos Fundos (GZIT11: LIVE COM A GESTÃO! 30/04 - 19:30)

10/07/2024: Café com FII com gestor do GZIT11 ( 4 Temporada: Fundos Imobiliários com Alexandre Freitas (GZIT11) )

23/07/2024: Go Crazy FIIs (GZIT11 | Por que as COTAS estão caindo, ESTRATÉGIA, VP e Alavancagem)

14/08/2024: GZIT11 – Apresentação de Resultados 2T24 (Link vídeo)

17/09/2024: Alternativas de Funding via Mercado de Capitais no Segmento Imobiliário I #4DCM (Link vídeo)

12/11/2024: GAZIT Malls Entrevista com a Gestora | FII de Shopping- GZIT11 (Link vídeo)

14/11/2024: GZIT11 - Apresentação de resultados 3T24 (Link vídeo)

21/02/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 4T24 (Link vídeo)

21/02/2025: Tijolo por Tijolo #10 Gazit Malls: Resiliência em meio à crise (Link vídeo)

15/05/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 1T25 (Link vídeo)

14/08/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 2T25 (Link vídeo)

14/11/2025: GZIT11 - Apresentação de resultados 3T25 (Link vídeo)

24/02/2026: GZIT11 - Apresentação de resultados 4T25 (Link vídeo)

22/05/2026: GZIT11 - Apresentação de resultados 1T26 (Link vídeo)

15/08/2026: GZIT11 - Apresentação de resultados 2T26 (Link vídeo)

Disclaimers

Este relatório foi preparado pela Gazit Brasil Asset Management. Os números contidos nos gráficos de performance referem-se ao passado; performance passada não é indicador de performance futura. As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. A Gazit não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICADAMENTE DIFERENTES. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR.