Fato Relevante HGBS11 de 01/10/2026

FATO RELEVANTE

HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ nº 08.431.747/0001 -06 Código negociação B3: HGBS11

A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. , inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001 -76, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cj to 112 (parte), Itaim Bibi, na cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora ”) do HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA , inscrito no CNPJ sob o nº 08.431.747/0001 -06 (“ Fundo ”), vem comunicar aos cotistas e ao mercado em geral que , em complemento ao Fato Relevante de 5 de agosto de 202 6, nesta data foi concluída a Operação, envolvendo a aquisição de 75% ( setenta e cinco por cento) do Shopping Jaraguá Araraquara (“Imóvel ”) (“Fechamento ”).

O valor da transação foi de R$ 216.295.028,50 (duzentos e dezesseis milhões, duzentos e noventa e cinco mil, vinte e oito reais e cinquenta centavos ), com pagamento detalha do abaixo:

• i) Parcela de R$ 295.028,50 (duzentos e noventa e cinco mil, vinte e oito reais e cinquenta centavos ) paga nesta data com recursos do caixa do Fundo ; e

• ii) Parcela de R$ 216.000.000,00 (duzentos e dezesseis milhões de reais) paga nesta data mediante a operação de securitização do Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças, conforme termo de securitização de créditos imobiliários da 1ª e 2ª série da 3ª emissão de certificado de recebíveis imobiliários (“CRI ”), da B.SEC COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO, sociedade anônima aberta com registro de companhia securitizadora perante a Comissão de Valores Mobiliários na categoria “S1”, sob o nº 60, com sede na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, na Avenida Paulista, 1.374, 6° -

• andar, sala Z, Bela Vista, CEP 01310 916, inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Fazenda sob o nº 03.767.538/0001 -14 (“ Securitizadora ”). A 1ª série do CRI representa um montante de R$ 64.800 .000,00 ( sessenta e quatro milhões e oitocentos mil reais), possui taxa de emissão de CDI + 1, 50 % (um inteiro e cinquenta centésimos por cento), prazo de 15 (quinze ) anos, e, conta com carência integral de amortização durante 36 (trinta e seis) meses, enquanto a 2ª série do CRI representa um montante de R$ 151.200 .000,00 ( cento e cinquenta e um milhões e duzentos mil reais), possui taxa de emissão de CDI + 1, 50 % (um inteiro e cinquenta centésimos por cento), prazo de 15 (quinze ) anos, e, conta com carência integral de amortização e carência parcial de 71 ,43% (setenta e um inteiros e quarenta e três centésimos por cento) de juros durante 36 (trinta e seis) meses.

O preço de aquisição está em linha com o laudo de avaliação elaborado pela Capright, disponível no seguinte link , e representa um cap rate de 9,4% (nove inteiros e quatro décimos por cento), considerando o resultado operacional do Shopping projetado para os 12 (doze) meses seguintes ao Fechamento . Considerando que o Fundo já era proprietário de 25 % (vinte e cinco por cento) do Imóvel, com a concretização da operação , o Fundo passa a deter uma participação de 100% (cem por cento) do Shopping Jaraguá Araraquara.

A Transação está em linha com a estratégia traçada nos últimos anos e atende integralmente à política de investimentos do Fundo e aos critérios de enquadramento constantes no Regulamento. O guidance de rendimentos para o segundo semestre de 202 6 segue no valor de R$ 0,17 (dezessete centavos) por cota, sem alterações .

Maiores informações sobre a transação podem ser encontradas na apresentação anexa a este fato relevante .

São Paul o, 1º de outubro de 202 6

HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.

ADMINISTRADORA DO HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

Shopping Jaraguá Araraquara Conclusão da aquisição de 75% do imóvel, consolidando 100% da propriedade

hedge
INVESTMENTS

Jaraguá Araraquara Em números

Operações ABL 118 21 mil m² | adao, E uaisa pa Ec ETo Es PTI Elas Maeia SER Nas É) IN Gastronomia Vacância Da gs > - 26 E 4,3% Público NOI 2026¹ B e C R$ 24,6 mi Visitantes Vendas 12m 255 mil R$ 344 mi Pa EM Ng ). doa innmgáali (os Consumidores/mês EEEé Estacionamento e Administrador 100 mil Hedge + WE9 Veículos/mês

Fonte: Hedge e WE9. ¹ Realizado até ago/26 + orçamento.

hedge .

Aquisição de 75% do Jaraguá Araraquara por R$ 216.295.028,50 Participação final de 100% do shopping, ao considerar a participação anterior

Preço em linha com laudo

7,5% de crescimento de NOI

Cap rate de 9,4% Considerando o NOI projetado para os próximos 12 meses

realizado em setembro de 2026 pela Capright (acesse o laudo)

ao ano, projetado entre 2026 e 2031, conforme laudo de avaliação

Destaques Tese de Investimento

2

3

1

Alocação Estratégica

Ativo em processo de qualificação

Qualificação de Mix

• Inaugurações recentes do Coco Bambu e Outback.

  • Participação de 100% no ativo, possibilitando o controle total sobre decisões estratégicas.

• CAGR¹ de Vendas/m² de 12,3% a.a.

• CAGR¹ de NOI/m²: 18,6% a.a.

• Qualificação e expansão do mix de lojistas

• Potencial aumento de 2 mil m² de ABL

/>

Fonte: Capright, Hedge e WE9. ¹ Crescimento composto anual nos últimos 3 anos.

Portfólio HGBS

Diversificação entre ativos estratégicos (% do valor contábil) considerando as transações anunciadas recentemente

Carteira set/26 + Aquisição
Carteira ago/26
1% 1%0%
2% 1%1% 3% 2%
3% 2% 2% 19% 4% 3% 18%
4%
5%
4%
5% 5%
12%
5% 14% 5%
6% 6%
8%
6%
6% 9%
8%
7%
6% 7%
8%
7%
Shopping Jaraguá Araraquara aumenta sua
relevância no portfólio do HGBS

/>

Fonte: Hedge.

Funding da aquisição

Emissão de CRI preserva a liquidez e melhora o perfil da dívida do Fundo

Momento de restrição de liquidez traz oportunidades de aquisição em ativos dominantes

Pagamento com recursos próprios

• Liquidez sacrificada: consumir caixa reduz a reserva para oportunidades, amortizações e eventos de mercado.

• Momento exige postura conservadora: o cenário atual recomenda manter caixa mais robusto, e não reduzido.

• Obrigações de curto prazo: há compromissos de aquisições já assumidos, que competem pelo mesmo caixa.

• Melhora do perfil da dívida (redução de custo e alongamento do prazo).

• Possibilidade de pré-pagamento de dívida mais cara.

• Preservação da liquidez, com maior eficiência financeira e agilidade em negociações.

• Manutenção do indicador de alavancagem

de aquisição em ativos dominantes Pagamento com Emissão de CRI Melhora do perfil da dívida (redução de custo e alongamento do prazo). Possibilidade de pré-pagamento de dívida mais cara. Preservação da liquidez, com maior eficiência financeira e agilidade em negociações. Manutenção do indicador de alavancagem 5 Setembro 2026 líquida. |

Fonte: Hedge.

Estrutura de CRI do Fundo

Compromissos assumidos reduzem o custo da dívida total do Fundo

Funding da aquisição: CRI de R$ 216 milhões em CDI + 1,50%

• Prazo: 15 anos  Garantia: AF de Imóvel + Cotas de FIIs

• Carência de amortização: 36 meses

• Duration: 6,2 anos

• Carência de juros: 50% durante 36 meses

• Códigos: 26I8584142 (1S) e 26I8584227 (2S)

/>

Fonte: Hedge. ¹Média ponderada

hedge .
INVESTMENTS

Composição do patrimônio líquido do HGBS11 Balanço do Fundo após a conclusão da operação

3,5%
2,3%
PAU 29,2% — -1,6%
E E -6,4% e
-2,9% -0,3% Oo -4,2%
-2,3% -0,9%
100,0%
-7,1%
95,4% do ativo total 90,9%
Dívida bruta / PL
investido em ativos 24,2%
estratégicos
5,7% do PL em renda Dívida líquida / PL
fixa + FIIs Líquidos

/>

Fonte: Hedge. Não considera a captação de valores na 12ª Oferta do HGBS, cujo montante total ofertado é de R$ 243.600.000,00.

hedge.

Av. Brigadeiro Faria Lima, 3600 11º andar cj 112 04538-132 Itaim Bibi São Paulo SP

hedgeinvest.com.br

/>

Instagram

/>

LinkedIn Youtube

/>

Comunidade Whatsapp