Demonstrações Financeiras HGBS11 de 31/12/2025

o CNPJ n ~~-~~ 08.431.71:7/0001 ~~-~~ 06 (anteriormente denominado H edge B rasil Shopping F undo de Investimento Imobiliário)

(A dministrado pela H edge Investments D istribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. – C NPJ n^o 07.253.654/0001-76)

D emonstrações financeiras acompanhadas do relatório do auditor independente em 31 de dezembro de 2025

Ref.: Relatório ~~n~~^o 26353-034- P B

Grant Thornton Auditores Independentes Ltda. Av. Eng. Luiz Carlos Berrini, 105 - 1 ~~2~~^o andar Itaim Bibi, São Paulo (SP) Brasil T +55 11 3886-5100 www.grantthornton.com.br

Aos Cotistas e à Administradora do

Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (anteriormente denominado Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário) (Administrado pela Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) São Paulo – SP

Opinião

Examinamos as demonstrações financeiras Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (anteriormente denominado por Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário ) (“Fundo”), que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2025, e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo as principais políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (anteriormente denominado por Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário ) em 31 de dezembro de 2025, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

B ase para opinião

Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada “Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras”. Somos independentes em relação ao Fundo, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade aplicáveis às auditorias de demonstrações financeiras de entidades de interesse público no Brasil, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.

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Principais A ssuntos de A uditoria (P AA)

Principais assuntos de auditoria são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.

Propriedade para investimento

(Conforme Nota Explicativa n^o 6 - Propriedade para investimento)

Motivo pelo qual o assunto foi considerado um PAA

Conforme apresentado na Nota Explicativa n° 6 às demonstrações financeiras, em 31 de dezembro de 2025, o Fundo possui o montante de R$ 2.371.039 mil, o equivalente a 88,49% do Patrimônio Líquido, investido em propriedades para investimento. A Administradora estima o valor justo da propriedade para investimento baseando-se em avaliação econômico-financeira, em função de não haver um mercado ativo para o tipo de investimento descrito. Entendemos que, para a elaboração de uma avaliação econômico-financeira de um investimento, é possível o uso de diversas técnicas de avaliação e premissas, as quais podem resultar em estimativas de valor justo com diferenças significativas. Por esse motivo, em nosso julgamento, consideramos a valorização a valor justo, a realização e a existência dos investimentos como assuntos relevantes e, dessa forma, um principal assunto de auditoria.

Como o assunto foi conduzido em nossa auditoria

Nossos procedimentos de auditoria foram, entre outros: (i) conciliação contábil da carteira; (ii) análise da matrícula atualizada dos imóveis; (iii) envolvimento dos nossos especialistas em avaliação de ativos para revisão dos laudos a valor justo das propriedades para investimento. Os procedimentos realizados pelos especialistas contemplaram: (a) análise da razoabilidade das premissas e julgamentos exercidos pelos avaliadores; e (b) conclusão dos resultados obtidos nas projeções de fluxo de caixa descontado; (iv) exame da liquidação financeira para os valores realizados durante o exercício; e, (v) teste de aderência entre as informações registradas e as informações contábeis registradas e divulgadas.

Com base na abordagem de nossa auditoria, nos procedimentos efetuados e nas evidências de auditoria obtidas, entendemos que os critérios e premissas adotados pelo Fundo para mensuração dos investimentos e o respectivo resultado obtido no exercício são razoáveis no contexto das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.

Outros assuntos

Auditoria dos valores correspondentes ao exercício anterior

As demonstrações financeiras referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2024, apresentadas para fins comparativos, foram examinadas por outros auditores independentes que emitiram seu relatório de auditoria em 28 de março de 2025, contendo opinião sem modificação.

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Responsabilidade da administração sobre as demonstrações financeiras

A administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação dessas demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento em Imobiliário e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro. Na elaboração das demonstrações financeiras, a administração é responsável pela avaliação da capacidade do Fundo continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras, a não ser que a Administração pretenda liquidar o Fundo ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.

Os responsáveis pela governança do Fundo são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações financeiras.

Responsabilidade do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

Nossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.

Como parte da auditoria, realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:

• identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtivemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais;

• obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos do Fundo;

• avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela administração;

• concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil de continuidade operacional e com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional do Fundo. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações financeiras ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar o Fundo a não mais se manter em continuidade operacional; e

• avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as divulgações e se as demonstrações financeiras representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.

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Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance e da época dos trabalhos de auditoria planejados e das constatações significativas de auditoria, inclusive as deficiências significativas nos controles internos que, eventualmente, tenham sido identificadas durante nossos trabalhos.

Fornecemos também aos responsáveis pela governança a declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.

Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras do exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório, porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.

São Paulo, 31 de março de 2026

Grant Thornton Auditores Independentes Ltda. CRC 2SP-025.583/O-1

Renata Rodrigues Silva de Freitas Contadora CRC 1SP-275.060/O-6

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Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

(Anteriormente denominado: Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário) CNPJ n° 08.431.747/0001-06

(Administradora: Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) (CNPJ n° 07.253.654/0001-76)

Balanços patrimoniais em 31 de dezembro de 2025 e 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais

As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

(Anteriormente denominado: Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário) CNPJ n° 08.431.747/0001-06

(Administradora: Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) (CNPJ n° 07.253.654/0001-76)

Demonstrações dos resultados dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais

As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

(Anteriormente denominado: Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário) CNPJ n° 08.431.747/0001-06

(Administradora: Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) (CNPJ n° 07.253.654/0001-76)

Demonstrações das mutações do patrimônio líquido dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais

As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

(Anteriormente denominado: Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário)

CNPJ n° 08.431.747/0001-06

(Administradora: Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.)

(CNPJ n° 07.253.654/0001-76)

Demonstrações dos fluxos de caixa (método direto) dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e 31 de dezembro de 2024

As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

Notas explicativas às demonstrações financeiras

(Em milhares de reais, exceto valor unitário das cotas)

1 Contexto operacional

O Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (“Fundo”) iniciou suas atividades em 27 de dezembro de 2006, sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado e voltado a investidores em geral, incluindo pessoas físicas e jurídicas, investidores institucionais, residentes e domiciliados no Brasil ou no exterior, bem como fundos de investimento.

O objetivo da Classe Única do Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada é a aquisição para exploração comercial, de empreendimentos imobiliários comerciais, os quais estejam devidamente construídos ou que sejam objeto de reformas, benfeitorias ou expansões, através da aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, direta ou indiretamente, por meio dos ativos previstos no Regulamento, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, notadamente “Shopping Centers”, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimentos da Classe Única.

A Classe Única poderá contratar operações com derivativos exclusivamente para fins de proteção patrimonial, cuja exposição seja sempre, no máximo, o valor do patrimônio líquido da Classe Única.

A gestão de riscos da Administradora tem suas políticas aderentes às melhores práticas de mercado, e está em linha com as diretrizes definidas pelos órgãos reguladores. Os principais riscos associados ao Fundo estão detalhados na nota explicativa nº 20.

2 Apresentação das demonstrações financeiras

As demonstrações financeiras foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário e com as disposições previstas na Instrução CVM nº 516 e demais alterações posteriores, bem como dos pronunciamentos emitidos pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis - CPC, devidamente aprovados pela CVM.

As demonstrações financeiras foram aprovadas pela administração para emissão e divulgação em 31 de março de 2026.

3 Resumo das principais políticas contábeis e critérios de apuração

A elaboração das demonstrações financeiras exige que a Administradora efetue estimativas e adote premissas que afetam os montantes dos ativos e passivos apresentados, bem como os montantes de receitas e despesas reportados para o exercício do relatório. O uso de estimativas se estende às provisões necessárias para créditos de liquidação duvidosa, valor justo e mensuração de valor recuperável de ativos. Os resultados efetivos podem variar em relação às estimativas.

a. Caixa e equivalentes de caixa

Caixa e equivalentes de caixa são representados por depósitos bancários, fundos de investimento/aplicações financeiras de renda fixa, de curto prazo e alta liquidez que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitos a um insignificante risco de mudança de valor.

b. Classificação dos instrumentos financeiros

(i) Data de reconhecimento

Todos os ativos e passivos financeiros são inicialmente reconhecidos na data de negociação.

(ii) Reconhecimento inicial de instrumentos financeiros

A classificação dos instrumentos financeiros em seu reconhecimento inicial depende de suas características e do propósito e finalidade pelos quais os instrumentos financeiros foram adquiridos pelo Fundo. Todos os instrumentos financeiros são reconhecidos inicialmente pelo valor justo acrescidos do custo de transação, exceto nos casos em que os ativos e passivos financeiros são registrados ao valor justo por meio do resultado.

(iii) Classificação dos ativos financeiros para fins de mensuração

Os ativos financeiros são incluídos, para fins de mensuração, em uma das seguintes categorias:

Mensurados ao valor justo por meio do resultado (“VJR”): essa categoria inclui os ativos financeiros adquiridos com o propósito de geração de resultado decorrente de sua negociação.

Mensurados ao custo amortizado: essa categoria inclui ativos financeiros adquiridos com o propósito de receber fluxos de caixa contratuais, e são ajustados pelas provisões de perdas esperadas.

(iv) Classificação dos ativos financeiros para fins de apresentação

Os ativos financeiros são classificados por natureza nas seguintes rubricas do balanço patrimonial:

Disponibilidades: saldos de caixa.

Aplicações financeiras de natureza não imobiliária: cotas de fundos de investimento.

Aluguéis a receber: representam as rendas de aluguéis a receber provenientes das propriedades para investimento.

Aplicações financeiras de natureza imobiliária:

• (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);

• (ii) Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário;

• (iii) Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

c. Mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo

Em geral, os ativos e passivos financeiros são inicialmente reconhecidos ao valor justo, que é considerado equivalente ao preço de transação. Os instrumentos financeiros não mensurados ao valor justo por meio do resultado são reconhecidos e ajustados pelos custos de transação. Os ativos financeiros são posteriormente mensurados da seguinte forma:

(i) Mensuração dos ativos financeiros Os ativos financeiros são mensurados ao valor justo, sem dedução de custos estimados de transação que seriam eventualmente incorridos quando de sua alienação, exceto aqueles mensurados pelo custo amortizado, cujo valor não possa ser apurado de forma suficientemente objetiva.

O “valor justo” de um instrumento financeiro em uma determinada data é interpretado como o valor pelo qual ele poderia ser comprado e vendido naquela data por duas partes bem informadas, agindo deliberadamente e com prudência, em uma transação em condições regulares de mercado. A referência mais objetiva e comum para o valor justo de um instrumento financeiro é o preço que seria pago por ele em um mercado ativo, transparente e significativo (“preço cotado” ou “preço de mercado”).

Caso não exista preço de mercado para um determinado instrumento financeiro, seu valor justo é estimado com base em técnicas de avaliação normalmente adotadas pelo mercado financeiro, levando-se em conta as características específicas do instrumento a ser mensurado e sobretudo as diversas espécies de risco associados a ele.

As aplicações em cotas de fundo de investimento são atualizadas diariamente pelo valor da cota divulgado pelo respectivo administrador.

Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário:

Negociados na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão - As cotas de fundos de investimento imobiliário são valorizadas pela cotação de fechamento do último dia em que foram negociadas em Bolsa de Valores.

Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI: contabilizados pelo custo de aquisição e ajustados pelos seus respectivos valores justos, obtidos através de taxas implícitas de negociação, que são calculadas com base em modelos internos e em premissas de mercado. A variação no valor justo é reconhecida na demonstração do resultado do período em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido.

Provisão para perdas de certificados de recebíveis imobiliários - CRI: os ativos em default ou em deterioração significativa são identificados e avaliados e os critérios para provisão de devedor duvidoso (PDD) seguem o conceito de perda esperada, que pode ser definida como uma estimativa estatística para mensuração do prejuízo que se espera incorrer em um ativo de crédito ao longo de um determinado período por conta do risco de crédito.

As Letras de crédito imobiliário (LCI) são contabilizadas pelo custo de aquisição e ajustadas ao valor justo. As receitas auferidas com os rendimentos das LCIs são contabilizadas em rubrica específica no resultado.

(ii) Mensuração dos passivos financeiros

Em geral, os passivos financeiros são mensurados ao custo amortizado, adotando-se o método de taxa efetiva de juros.

A "taxa efetiva de juros" é a taxa de desconto que corresponde exatamente ao valor inicial do instrumento financeiro em relação à totalidade de seus fluxos de caixa estimados, de todas as espécies, ao longo de sua vida útil remanescente. No caso dos instrumentos de taxa fixa, a taxa de juros efetiva coincide com a taxa de juros contratual definida na data de contratação, adicionados, conforme o caso, as comissões e os custos de transação que, por sua natureza, façam parte de seu retorno financeiro. No caso de instrumentos financeiros de taxa variável, a taxa de juros efetiva coincide com o retorno vigente em todos os compromissos até a data de referência seguinte de renovação de juros.

Obrigações por operações compromissadas: são operações com compromisso de recompra com vencimento em data futura, anterior ou igual a do vencimento dos títulos objeto da operação, valorizadas diariamente conforme a taxa de negociação da operação.

(iii) Reconhecimento de variações de valor justo

Como regra geral, variações no valor contábil de ativos e passivos financeiros para negociação são reconhecidas na demonstração do resultado, em suas respectivas contas de origem.

d. Propriedades para investimento

As propriedades para investimento estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida e formalmente aprovados pela Administradora do Fundo. A variação no valor justo das propriedades para investimento é reconhecida na demonstração do resultado do exercício em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido.

e. Investimentos em Sociedades de Propósito Específico (SPE)

Os investimentos em SPE são registrados ao custo de aquisição e subsequentemente avaliados pelo método de equivalência patrimonial, tomando por base as informações financeiras das investidas elaboradas com defasagem máxima de 2 meses em relação às demonstrações financeiras do Fundo, considerando que todos os investimentos em SPE tem natureza de incorporação para renda.

f. Provisões de ativos e passivos contingentes

O Fundo, ao elaborar suas demonstrações financeiras, pode fazer a segregação entre:

(i) Provisões: saldos credores que cobrem obrigações presentes (legais ou presumidas) na data do balanço patrimonial decorrentes de eventos passados que poderiam dar origem a uma perda ou desembolso para o Fundo, cuja ocorrência seja considerada provável e cuja natureza seja certa, mas cujo valor e/ou época sejam incertos.

(ii) Passivos contingentes: possíveis obrigações que se originem de eventos passados e cuja existência somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não ocorrência de um ou mais eventos futuros que não estejam totalmente sob o controle do Fundo.

(iii) Ativos contingentes: ativos originados em eventos passados e cuja existência dependa, e somente venha a ser confirmada, pela ocorrência ou não ocorrência de eventos além do controle do Fundo. Não são reconhecidos no balanço patrimonial ou na demonstração do resultado.

g. Reconhecimento de receitas e despesas

As receitas e as despesas são apropriadas ao resultado segundo o regime contábil de competência.

h. Estimativas e julgamentos contábeis críticos

A Administradora do Fundo efetua estimativas e julgamentos contábeis, com base em premissas, que podem, no futuro, não ser exatamente iguais aos respectivos resultados reais. As estimativas e julgamentos que, na opinião da Administradora, podem ser consideradas mais relevantes, e podem sofrer variação no futuro, acarretando eventuais impactos em ativos e passivos do Fundo, estão descritas a seguir:

(i) Valor justo dos instrumentos financeiros: o valor justo dos instrumentos financeiros que não possuem suas cotações disponíveis ao mercado, por exemplo, Bolsa de Valores, são mensurados mediante utilização de técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado e, também, nas informações disponíveis, na data das demonstrações financeiras. As políticas contábeis descritas nas notas explicativas 3(b) e 3(c) apresentam, respectivamente, informações detalhadas sobre “definição e classificação dos instrumentos financeiros” e “mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo”.

(ii) Valor justo das propriedades para investimento: conforme descrito na nota explicativa 3(d), o valor justo dos imóveis para renda é obtido através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida, sendo utilizadas técnicas de avaliação, como por exemplo projeções de desempenho futuro do fluxo de receitas e despesas descontado a valor presente. As informações sobre as referidas propriedades para investimento estão descritas na nota explicativa 6.

4 Aplicações financeiras As aplicações financeiras estão representadas por:

De caráter não imobiliário

Cotas de fundos de renda fixa

O Itaú Corp Federal Plus Renda Fixa Curto Prazo Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento é administrado pelo Itaú Unibanco S.A. As cotas não possuem vencimento e podem ser resgatadas a qualquer momento (liquidez diária). A rentabilidade é determinada pelo investimento direto ou indireto, em títulos de emissão do Tesouro Nacional e/ou do Banco Central do Brasil, prefixados ou indexados à variação da taxa SELIC.

De caráter imobiliário

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

A Classe Única possui os seguintes Certificados de Recebíveis Imobiliários:

(a) CRI Shopping Goiabeiras - Os créditos que deram origem ao CRI provêm de operações do Shopping Goiabeiras, lastreados pelos contratos de locação das lojas do empreendimento. As garantias da operação são: (i) alienação fiduciária do imóvel, (ii) alienação fiduciária de cotas com condições resolutivas, (iii) cessão fiduciária de direitos creditórios, (iv) fundo de reserva e (v) fundo de liquidez. Não há classificação de risco. No exercício findo em 31 de dezembro de 2024, o valor de provisão para perdas do ativo foi revertido em R$ 5.366 (R$ 16.982 em 31 de dezembro de 2024), baseado nos fluxos de pagamentos do ativo.

Conforme Assembleia Geral da Opea Securitizadora S.A., realizada em 15 de julho de 2021, foram aprovados (i) o envio de notificação pela emissora à devedora, com o intuito de que as pendências documentais listadas na ata da referida assembleia, de obrigação da devedora, fossem cumpridas no prazo de 60 (sessenta) dias a partir do recebimento da notificação; (ii) a suspensão até a data de 26 de novembro de 2021, momento em que ratificaram, o vencimento antecipado da CCB e dos CRIs, em razão dos descumprimentos expressos na ordem do dia da referida assembleia. A suspensão deste item foi deliberada em razão da Ação Declaratória e Revisional em trâmite perante o Juízo de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, processo nº 1058513-37.2020.8.11.0041, e da manifesta possibilidade de composição judicial e/ou extrajudicial; (iii) a contratação de escritório Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados para resguardar os interesses dos Titulares de CRI na demanda judicial promovida pela Devedora em face da Emissora, nos termos da proposta veiculada no Anexo B, o qual deverá fazer o reporte mensal do andamento do processo judicial nº 1058513-37.2020.8.11.0041, em trâmite perante a 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - Mato Grosso; e (iv) o aporte de R$ 50, conforme a sua respectiva proporção de participação, para o pagamento das despesas da manutenção do CRI, inclusive dos serviços contratados com o escritório de advocacia, incluindo honorários advocatícios, depósito, custas e taxas judiciárias Os recursos aportados pelos Titulares de CRI, serão reembolsados pelo Patrimônio Separado.

Conforme Assembleia Geral da Gaia Securitizadora S.A. realizada em 28 de outubro de 2019, foram aprovadas (i) a alteração da taxa de juros de remuneração da CCB e, consequentemente, dos CRIs, de modo a estabelecer nova taxa de juros de juros de 7% a.a.; (ii) a concessão da carência a partir de 21 de novembro de 2019, inclusive até 21 de dezembro de 2020, inclusive, no pagamento do valor principal e de juros da CCB e, consequentemente, a Carência no pagamento do valor principal e juros do CRI a partir de 27 de novembro de 2019, inclusive, até 28 de dezembro de 2020, inclusive; e a prorrogação do prazo de vencimento da CCB para 21 de setembro de 2031 e, consequentemente, do CRI para 27 de setembro de 2031; (iii) o reescalonamento das parcelas de pagamento de juros e principal da CCB, a partir de janeiro de 2021, em valores mensais sujeitos apenas à atualização pelo IGP-DI, e suficientes para que haja a amortização integral dos CRIs até 27 de setembro de 2031; e, em consequência, a definição dos novos cronogramas indicativos de pagamento dos valores de juros e amortizações devidos nos termos da CCB e dos CRIs.

Conforme Assembleia Geral da Gaia Securitizadora S.A. realizada em 10 de abril de 2017, foram aprovadas (i) a alteração no fluxo de amortização da CCB, e, consequentemente do CRI, de modo a prever as novas datas de vencimento; (ii) a concessão da carência na amortização a partir de 14 de maio de 2017, inclusive, até 21 de abril de 2019, inclusive, para o pagamento das amortizações da CCB e, consequentemente, do CRI; e (iii) a concessão da carência parcial de juros, equivalente a 55% dos pagamentos dos juros da CCB previstos para ocorrer, à mesma taxa anualmente incidente, pelo período de 13 de abril de 2017, inclusive, a 20 de abril de 2020, inclusive, e consequentemente no pagamento dos juros do CRI, equivalente a 55%, pelo período de 27 de abril de 2017, inclusive, a 27 de abril de 2020, inclusive, de modo que os pagamentos a serem realizados no período em que a carência parcial de juros se aplica sejam equivalentes a 45% dos juros previstos para ocorrer, acumulando-se os juros objeto da carência parcial de juros ao principal, para pagamento a partir de 21 de maio de 2020 para a CCB e, consequentemente, 28 de maio de 2020 para o CRI, conforme fluxos da CCB e, consequentemente, 28 de maio de 2020 para o CRI, conforme fluxos da CCB e, consequentemente, 28 de maio de 2020 para o CRI, conforme fluxos da CCB e dos CRIs. A carência aprovada fica condicionada ao investimento durante o prazo de carência, por parte da devedora, de até R$ 1.976, na modernização e melhorias do Goiabeiras Shopping, em allowance para novos locatários, ações estratégicas de marketing, entre outros investimentos, visando aumentar a geração de renda do Goiabeiras Shopping.

• (b) CRI Shopping Goiabeiras - Os créditos que deram origem ao CRI provêm de operações do Shopping Goiabeiras, sendo lastreados nos contratos de locação das lojas do shopping. As garantias da operação são: (i) alienação fiduciária de imóvel; (ii) alienação fiduciária de cotas; (iii) cessão fiduciária de recebíveis; (iv) fundo de reserva e (v) fundo de liquidez. Classificação de Rating: AA-, pela Liberum Ratings, em abril de 2013. Não houve uma nova classificação de risco. No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, o valor de provisão para perdas do ativo foi revertido em R$ 4.017 (R$ 12.713 em 31 de dezembro de 2024), baseado nos fluxos de pagamentos do ativo.

Conforme Assembleia Geral da Gaia Securitizadora S.A. realizada em 28 de outubro de 2019, foram aprovadas (i) a alteração da taxa de juros de remuneração da CCB e, consequentemente, dos CRIs, de modo a estabelecer nova taxa de juros de juros de 7% a.a.; (ii) a concessão da carência a partir de 21 de novembro de 2019, inclusive até 21 de dezembro de 2020, inclusive, no pagamento do valor principal e de juros da CCB e, consequentemente, a Carência no pagamento do valor principal e juros do CRI a partir de 27 de novembro de 2019, inclusive, até 28 de dezembro de 2020, inclusive; e a prorrogação do prazo de vencimento da CCB para 21 de setembro de 2031 e, consequentemente, do CRI para 27 de setembro de 2031; (iii) o reescalonamento das parcelas de pagamento de juros e principal da CCB, a partir de janeiro de 2021, em valores mensais sujeitos apenas à atualização pelo IGP-DI, e suficientes para que haja a amortização integral dos CRIs até 27 de setembro de 2031; e, em consequência, a definição dos novos cronogramas indicativos de pagamento dos valores de juros e amortizações devidos nos termos da CCB e dos CRIs.

Conforme Assembleia Geral da Gaia Securitizadora S.A. realizada em 10 de abril de 2017, foram aprovadas (i) a alteração no fluxo de amortização da CCB, e, consequentemente do CRI, de modo a prever as novas datas de vencimento; (ii) o aditamento aos documentos da operação para prever a obrigação da devedora de pagar aos investidores um prêmio correspondente a 0,75% do saldo devedor da CCB no dia do pagamento do referido prêmio caso seja solicitada pela devedora repactuação da dívida, de modo que o prêmio deveria ser pago pela devedora em até 10 dias; e (iii) a autorização da emissora para esta tomar todas as providências necessárias, assim como o agente fiduciário a assinar todos os documentos que reflitam à correta formalização das referidas deliberações, inclusive, mas não se limitando a celebrar os aditamentos dos documentos da operação.

• (c) CRI Shopping Sinop - Os créditos que deram origem ao CRI provêm de debêntures. As garantias da operação são: (i) a alienação fiduciária de bens imóveis; (ii) fiança pessoa física, (iii) fundo de reserva e (iv) seguro patrimonial. Não há classificação de risco.

Em 4 de agosto de 2023, a Classe Única divulgou em Fato Relevante, relativo a aquisição de R$ 60.078 em CRIs, podendo converter os créditos em fração do Shopping Sinop. Ou seja, a Classe Única adquiriu parte da alavancagem feita no Shopping, e tem o direito de convertê-la em uma participação do imóvel de forma proporcional ao valor da dívida adquirida. Essa opção de conversão se daria a partir de 01 de outubro de 2026. A operação teve uma taxa de remuneração de IPCA + 8,5%, o saldo devedor total da dívida em 31 de dezembro de 2025 era R$ 85.481 (R$ 88.142 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024), sendo a Classe Única detentora de aproximadamente R$ 75.550 (R$ 76.793 em 31 de dezembro de 2024).

As movimentações de CRI, ocorridas ao longo dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e em 31 de dezembro de 2024, podem ser assim demonstradas:

Obrigações por operação compromissada – CRI

Em 28 de setembro de 2023, a Classe Única realizou operação de Venda com Compromisso de Recompra (operação compromissada) com as características abaixo:

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, foi apropriada a importância de R$ 5.000 (R$4.466 em 31 de dezembro de 2024) a título de despesas com operações compromissadas.

Letras de Créditos Imobiliários (LCI)

A Classe Única possui as seguintes Letras de Créditos Imobiliários:

As movimentações de LCI, ocorridas ao longo dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e em 31 de dezembro de 2024, podem ser assim demonstradas:

Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

A Classe Única possui cotas de FII, conforme abaixo:

Total

(*) Refere-se à representatividade de cotas que o Fundo detém sobre o total de cotas emitidas dos fundos imobiliários investidos.

Participações societárias

A Classe Única possui particiapação em sociedades de propósito específico – SPE, conforme abaixo:

Vértico Bauru Empreendimento Imobiliário Ltda.

Em 31 de dezembro de 2025, a Classe Única detém 65% do capital social da Vértico Bauru Empreendimento Imobiliário Ltda. (“Investida”), empresa sem cotação em bolsa de valores e cujo objeto social é a exploração econômica do shopping center denominado Boulevard Shopping Bauru (“Imóvel”), localizado na Rua Marcondes Salgado, Quadra 11, Chácara das Flores, Bauru, Estado de São Paulo, e exploração de estacionamentos e garagens próprios, inclusive com a prestação de serviços de manobristas. A Investida é proprietária da fração ideal de 100% do Imóvel.

Em 3 de outubro de 2023, a Classe Única divulgou Fato Relevante, firmando Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição de 43% das ações da Investida pelo valor de R$ 100.614.

Em 13 de novembro de 2023, a Classe Única divulgou Fato Relevante, firmando Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição de adicionais 22% das ações da Investida pelo valor de R$ 51.477.

Em 21 de dezembro de 2023, a Classe Única divulgou Fato Relevante, comunicando a conclusão da operação de compra de 65% das ações da Investida pelo valor total de R$ 152.091, sendo pago na data o montante de R$ 126.615. O saldo do preço correspondente a R$ 25.738 foi pago em até 180 dias contados a partir da data e devidamente corrigido pelo CDI. Adicionalmente, o vendedor fará jus ao eventual recebimento de um Earn-Out, a ser pago em 28 de fevereiro de 2025, considerando o resultado operacional recorrente do Imóvel para o ano de 2024 e um cap rate de 9%.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 a Classe Única pagou a título de Earn-out o montante total de R$ 3.335.

Em 21 de dezembro de 2023, em Ato Contínuo à aquisição, o Fundo aumentou o capital da sociedade em 82.573.200 novas cotas, através da capitalização de reservas de capital, mantendo a participação de 65% no ativo.

Adicionalmente, a Investida detém imóveis mensurados pelo custo de aquisição e os ajustes necessários para refletir o valor justo desses imóveis são reconhecidos no resultado de equivalência patrimonial, garantindo assim a convergência com as políticas contábeis da Classe Única.

5 Contas a receber

Compreendem aluguéis a receber, vencidos e vincendos, relativos às áreas ocupadas.

Em 31 de dezembro de 2025, a Classe Única possui o montante de R$ 37.785 referente a contas a receber de aluguéis a vencer (R$ 35.782 em 31 de dezembro de 2024) em até 30 dias.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, a Classe Única auferiu o montante de R$ 215.672 a título de receitas de aluguéis (R$ 192.030 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

6 Propriedades para investimento

O valor justo das propriedades para investimento em 31 de dezembro de 2025 e 2024 está suportado por laudos de avaliação elaborados pelas empresas Cushman & Wakefield, CBRE Consultoria do Brasil Ltda. e Capright Brasil Ltda., suportados pelas seguintes principais premissas:

O método adotado para os exercícios de 2025 e 2024 foi o da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado.

A Cushman & Wakefield é uma empresa sediada na Praça Prof. José Lannes, 40 - 3º andar, São Paulo, SP, com experiência em corretagem imobiliária, mercado de capitais, pesquisas e serviços para ocupantes e investidores corporativos.

A CBRE Consultoria do Brasil Ltda. estabeleceu-se no Brasil em 1979, é líder de mercado em serviços imobiliários, no Brasil e mundialmente, com escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte e Curitiba.

A Capright Brasil Ltda. tem sede na Rua Joaquim Floriano, 820, São Paulo, SP, e atende a uma ampla variedade de clientes, incluindo fundos de pensão, consultorias de fundos, fundos de investimentos imobiliários, fundos de dívida privada, grandes corporações, seguradoras, e instituições financeiras nacionais e regionais, nos serviços de avaliação, consultoria e suporte jurídico.

A movimentação ocorrida na conta propriedades para investimento nos períodos está descrita a seguir:

• (a) Shopping Center Penha – O Shopping Center Penha está localizado na Rua Dr. João Ribeiro, nº 304, Penha de França, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em outubro de 1992, e conta com 29.899 m² de ABL e 167 lojas. A Classe Única possui 87,5628% do empreendimento.

• (b) Tivoli Shopping Center - O Tivoli Shopping Center está localizado na Rua Ósmio, 699, na cidade de Santa Bárbara d’Oeste, Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em novembro de 1998, e conta com 24.693 m² de ABL e 146 lojas. A Classe Única possui 59% do empreendimento,

• (c) Mooca Plaza Shopping – O Mooca Plaza Shopping está localizado na Rua Capitão Pacheco e Chaves, 313, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em novembro de 2011, e conta com 41.993 m² de ABL e 215 lojas. A Classe Única possui 20% do empreendimento.

• (d) São Bernardo Plaza Shopping - O São Bernardo Plaza Shopping está localizado na Avenida Rotary, 624, na cidade de São Bernardo do Campo, Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em novembro de 2012, e conta com 42.772 m² de ABL e 195 lojas. A Classe Única possui 35% do empreendimento.

• (e) I Fashion Outlet Novo Hamburgo - O I Fashion Outlet Novo Hamburgo está localizado na Rodovia BR116 Km 239, na cidade de Novo Hamburgo, Estado do Rio Grande do Sul. O shopping foi inaugurado em setembro de 2013, e conta com 20.056 m² de ABL e 92 lojas. A Classe Única possui 18,375% do empreendimento.

Em 8 de fevereiro de 2024, a Classe Única divulgou Fato Relevante comunicando a conclusão da venda da fração ideal de 10,625% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado em Novo Hamburgo, Estado do Rio Grande do Sul. O valor da transação foi de R$ 27.465, sendo uma parcela recebida na data e duas parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA.

Em 7 de março de 2024, a Classe Única divulgou Fato Relevante comunicando a conclusão da venda da fração ideal de 10% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado em Novo Hamburgo, Estado do Rio Grande do Sul. O valor da transação foi de R$ 24.727, sendo uma parcela recebida na data e duas parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA. Com esta transação e a operação anunciada no Fato Relevante de 8 de fevereiro de 2024, a Classe Única concluiu a venda da fração ideal de 20,625% do imóvel, conforme informado no Fato Relevante de 29 de agosto de 2023, e mantendo participação de 28,375% no shopping.

Em 25 de março de 2024, a Classe Única divulgou Fato Relevante comunicando a conclusão da venda da fração ideal de 10% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado em Novo Hamburgo, Estado do Rio Grande do Sul. O valor da transação foi de R$ 24.723, sendo uma parcela recebida na data e duas parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA. Com esta transação e a operação anunciada no Fato Relevante de 8 de fevereiro e 7 de março de 2024, a Classe Única concluiu a venda da fração ideal de 30,625% do imóvel, conforme informado no Fato Relevante de 29 de agosto de 2023, e mantendo participação de 18,375% no shopping.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, com base no valor de custo proporcional ao percentual vendido e as parcelas já recebidas, foi apurado um lucro base-caixa valor de R$ 12.902 (R$ 42.991 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

• (f) Goiabeiras Shopping – O Goiabeiras Shopping está localizado na Avenida José Monteiro de Figueiredo, nº 500, em Duque de Caxias, Cuiabá, Estado do Mato Grosso. O shopping foi inaugurado em 1989, e conta com 25.815 m² de ABL e 193 lojas. A Classe Única possui 53,99% de parte das lojas que compõem o empreendimento.

• (g) Shopping West Plaza – O Shopping West Plaza está localizado na Avenida Francisco Matarazzo, S/N, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em maio de 1991, e conta com 36,8 mil m² de ABL e 172 lojas. A Classe Única possui 70% do empreendimento.

• (h) Santana Parque Shopping - O Santana Parque Shopping está localizado na Rua Conselheiro Moreira de Barros, nº 2.780, Santana, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em outubro de 2007, e conta com 26.565 m² de ABL e 164 lojas. A Classe Única possui 15% do empreendimento.

• (i) Suzano Shopping - O Suzano Shopping está localizado na Rua Sete de Setembro, nº 555, Jardim Irai, Suzano, no Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em setembro de 2000, e conta com 24.038 m² de ABL e 134 lojas. A Classe Única possui 15% do empreendimento.

• (j) Shopping Villa Lobos - O Shopping Villa Lobos está localizado na Avenida das Nações Unidas, nº 4.777, bairro de Alto de Pinheiros, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em 2000, e conta com 28.259 m² de ABL e 213 lojas. A Classe Única possui 15% do empreendimento.

• (k) Shopping Praça da Moça - O Shopping Praça da Moça está localizado na Rua Manoel da Nóbrega, nº 712, centro, na cidade de Diadema, Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em maio de 2009, e conta com 29.784 m² de ABL e 141 lojas. A Classe Única possui 23,06% do empreendimento.

• (l) Franca Shopping Center - O Franca Shopping Center está localizado na Avenida Rio Negro, nº 1.100, Franca, no Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em outubro de 1993, e conta com 18.677 m² de ABL e 96 lojas. A Classe Única possui 0,37% do empreendimento.

• (m) Shopping Jardim Sul - O Shopping Jardim Sul está localizado na Avenida Giovanni Gronchi, nº 5.819, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em 1990, e conta com 28.747 m² de ABL e 171 lojas. A Classe Única possui 80% do empreendimento.

Em 4 de abril de 2024, a Classe Única concluiu a aquisição de 50% no empreendimento denominado Shopping Jardim Sul pelo valor de R$ 292.250, passando a deter 90% do imóvel, conforme disponibilizado no Fato Relevante ao mercado em geral com as devidas informações da Transação e impactos previstos do resultado da Classe Única.

Em 16 de setembro de 2025, a Classe Única divulgou Fato Relevante comunicando a conclusão da venda da fração ideal de 10% do Shopping Jardim Sul, localizado na Avenida Giovanni Gronchi, nº 5.819, na capital do Estado de São Paulo. O valor da transação foi de R$ 63.000, sendo pago à vista no momento da celebração da Escritura Definitiva de transferência do Imóvel. Em 16 de setembro de 2025, conforme Fato Relevante, a Classe Única concluiu a venda do Imóvel, mantendo participação de 80% no shopping.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, com base no valor de custo proporcional ao percentual vendido, foi apurado um lucro base-caixa valor de R$ 3.595.

• (n) Capim Dourado Shopping - O Capim Dourado Shopping está localizado na Q. 107 Norte Avenida NS 5, s/n, Palmas, Estado do Tocantins. O shopping foi inaugurado em 2010, e conta com 38.824,25 m² de ABL e 153 lojas. A Classe Única possui 60% do empreendimento.

• (o) Shopping Jaraguá Araraquara - O Shopping Jaraguá Araraquara está localizado na Avenida Alberto Benassi, n° 2270, na capital do Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em 2001, e conta com 21,1 m² de ABL. A Classe Única possui 25% do empreendimento.

(p) Parkshopping São Caetano – O Parkshopping São Caetano está localizado na Alameda Terracota, nº 545, cerâmica, em São Caetano do Sul no Estado de São Paulo. O shopping foi inaugurado em 2011, e conta com 39.251,70 m² de ABL e 226 lojas. A Classe Única possui 20% do empreendimento.

Aquisições de imóveis a pagar

A Classe Única possui obrigação referente a operação de securitização de créditos imobiliários referente a aquisição do Shopping Jardim Sul, de um CRI de emissão pela True Securitizadora S.A., composto por duas séries remuneradas por IPCA/IBGE + 8,00% a.a. e duas séries remuneradas por CDI + 2,40%, com vencimento em 27 de junho de 2033, no montante de R$ 203.483 (R$ 211.290 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

A Classe Única possui obrigação referente a operação de securitização de créditos imobiliários referente a aquisição do Shopping Jaraguá e demais investimentos, de um CRI de emissão pela Virgo Companhia de Securitização, composto por uma série remunerada por IPCA + 8,60% a.a., no montante de R$ 100.373, sendo R$ 52.278 para aquisição do shopping e R$ 48.095 para alocação em demais investimentos , e um CRI de emissão pela Habitasec Securitizadora S.A., composto por duas séries remuneradas por IPCA + 5,38% a.a., no montante de R$ 10.763, ambos emitidos no exercício de 2024.

A Classe Única possui obrigação referente a operação de securitização de créditos imobiliários referente a aquisição do Parkshopping São Caetano, de um CRI de emissão pela Companhia Provincia de Securitização em série única. O CRI possui taxa de emissão de CDI + 1,75% (um inteiro e setenta e cinco centésimos por cento), prazo de 12 (doze) anos, e, conta com carência integral de amortização e carência parcial (50%) (cinquenta por cento) de juros durante 36 (trinta e seis) meses, no montante total de R$ 118.778 em 31 de dezembro de 2025. Além da securitização temos mais duas parcelas referente ao Parkshopping São Caetano, sendo em 12 e 18 meses após a primeira parcela, respectivamente.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, a Classe Única pagou o montante total de R$ 25.429 referente ao earn-out e custo de aquisição previsto no contrato de compra do Shopping Capim Dourado.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 foi reconhecido o montante de R$ 44.225 a título de custos com operação de securitização de créditos imobiliários e demais despesas financeiras (R$ 29.986 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

Os empreendimentos encontram-se segurados quanto aos riscos e aos montantes considerados como suficientes pela administração.

7 Taxa global

A Classe Única paga à Administradora uma taxa global de remuneração (“Taxa Global”), equivalente a 0,60% (sessenta centésimos por cento) ao ano sobre o valor de mercado das cotas da Classe Única, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão da Classe Única no mês anterior ao do pagamento da remuneração, provisionada diariamente e paga mensalmente até o 5º (quinto) dia útil de cada mês subsequente ao da prestação dos serviços.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, foi apropriada a importância de R$ 14.882 (R$ 16.369 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024) a título de taxa de administração.

8 Política de distribuição dos resultados

A Classe Única distribui aos seus cotistas no mínimo 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanços semestrais encerrados em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. O resultado auferido num determinado período é distribuído aos cotistas, mensalmente, no 10º (décimo) dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pela Classe Única, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos. O saldo de rendimentos a distribuir foi calculado como segue:

9 Patrimônio líquido

Cotas de investimento

Em 31 de dezembro de 2025, o patrimônio líquido está dividido por 129.133.010 cotas integralizadas (12.729.800 cotas em 31 de dezembro de 2024) com valor unitário de R$ 20,74955203 cada (R$ 214,97548619 em 31 de dezembro de 2024), totalizando R$ 2.679.452 (R$ 2.736.595 em 31 de dezembro de 2024).

Conforme Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária realizada no dia 30 de abril de 2025, foi aprovado o desdobramento de cotas da proporção de 1 para 10.

10 Condições para emissões e amortizações

A Administradora, conforme prévia e expressamente solicitado pela gestora, pode realizar novas emissões de cotas, independentemente de aprovação em Assembleia Geral de cotistas e de alteração do Regulamento, assegurado aos cotistas o direito de preferência nos termos do Regulamento da Classe Única, no montante de até R$ 3.000.000, não consideradas as 9 (nove) primeiras emissões realizadas pela Classe Única (“Capital Autorizado”), sendo que o valor de cada nova cota, conforme solicitado previamente pela gestora, deve ser fixado, preferencialmente, tendo em vista (a) a média do valor das cotas da Classe Única no mercado secundário, (b) o valor patrimonial das cotas, representado pelo quociente entre o valor do patrimônio líquido contábil atualizado da Classe Única e o número de cotas já emitidas; ou ainda também (c) as perspectivas de rentabilidade da Classe Única, e desde que ao menos 80% (oitenta por cento) do patrimônio líquido da Classe Única esteja investido em empreendimentos imobiliários conforme listados no Artigo 8º do Regulamento no fechamento do mês imediatamente anterior ao ato da Administradora que deliberar a nova emissão de cotas.

Sem prejuízo do disposto acima, a Assembleia Geral de cotistas poderá deliberar sobre novas emissões das cotas da Classe Única em montante superior ao Capital Autorizado ou em condições diferentes, incluindo, sem limitação, a possibilidade de distribuição parcial e o cancelamento de saldo não colocado findo o prazo de distribuição, observadas as disposições da regulamentação aplicável.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 houve emissão de 183.501 cotas no montante total de R$ 41.020 (não houve emissão de cotas no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

Em 31 de dezembro de 2025, a Classe Única não possui obrigação referente cotas a emitir (R$ 41.020 em 31 de dezembro de 2024).

Não há previsão no Regulamento para amortização de cotas da Classe Única. A amortização de cotas da Classe Única deve ser aprovada em Assembleia Geral de Cotistas.

Não houve amortização de cotas da Classe Única durante o exercício.

11 Divulgação de informações

A Administradora divulga as informações periódicas e pontuais referentes a Classe Única e suas atividades de acordo com as regras da CVM: na página da Administradora na rede mundial de computadores e mantida disponível aos cotistas em sua sede, além do envio das informações referidas ao FundosNet (sistema integrado de envio de informações da CVM e da B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão).

12 Negociação das cotas

A Classe Única possui suas cotas negociadas na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, sob o código HGBS11. O preço de fechamento da cota no último dia de negociação de cada mês encontra-se abaixo:

13 Rentabilidade

A rentabilidade percentual média das cotas da Classe Única no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 (apurada considerando-se o resultado do exercício sobre o valor médio do patrimônio líquido mensal) foi de 5,14% (1,58% no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

O percentual médio dos rendimentos distribuídos por cota no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 (apurado considerando-se rendimentos apropriados no exercício sobre o valor médio do patrimônio líquido mensal) foi de 8,69% (8,89% no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

14 Encargos debitados a Classe Única

(*) Percentual calculado sobre o patrimônio líquido médio mensal no exercício findo em 31 de dezembro de 2025, no valor de R$ 2.765.444 (R$ 2.880.091 no exercício findo em 31 de dezembro de 2024).

15 Tributação

Da carteira da Classe Única

Os rendimentos e ganhos auferidos pelas carteiras dos fundos de investimento imobiliário são isentos de imposto de renda (IR) e imposto sobre operação financeira (IOF), salvo os oriundos de aplicações financeiras de renda fixa e renda variável bem como o ganho de capital auferido na negociação de cotas de fundos de investimento imobiliário.

Aplica-se à carteira da Classe Única a isenção de imposto de renda na fonte sobre os rendimentos auferidos nos investimentos em cotas de fundos de investimento imobiliário, letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário.

Eventual imposto de renda incidente sobre as aplicações financeiras da Classe Única é passível de compensação, de forma proporcional, com o imposto devido na distribuição de rendimentos da Classe Única.

Dos cotistas do Fundo

Os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário estão sujeitos à incidência de imposto de renda na fonte à alíquota de 20%, salvo:

• (i) os rendimentos pagos a pessoas físicas que não possuam participação no fundo e/ou no rendimento do fundo em percentual igual ou superior a 10%, desde que o fundo de investimento imobiliário tenha suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado e possua, no mínimo, cinquenta cotistas, os quais são isentos de imposto de renda na fonte; e

• (ii) os rendimentos pagos a investidores estrangeiros, de acordo com as normas do Conselho Monetário Nacional, que não sejam residentes em jurisdições consideradas paraíso fiscal, os quais estão sujeitos à incidência de imposto de renda na fonte à alíquota de 15%.

16 Demandas judiciais

No âmbito do assunto descrito na nota explicativa n°24, a Classe Única é parte em ação relacionada a pedido de procedimento arbitral atualmente em curso, cuja probabilidade de êxito é classificada como possível e cujo desfecho não é presentemente estimável. Nesse contexto, não há provisões constituídas com relação ao assunto.

Em 31 de dezembro de 2025 e 2024 a Classe Única é parte integrante no polo passivo de demandas judiciais sem provisão, sendo classificadas pelos assessores jurídicos contratados pela Classe Única conforme descrito abaixo:

17 Serviços de tesouraria, escrituração e custódia

Os serviços de controladoria, escrituração e custódia da Classe Única são prestados pela Administradora.

18 Partes relacionadas

Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e 2024, a Classe Única não realizou transações com partes relacionadas além da taxa de administração, conforme detalhado na nota explicativa n° 7.

19 Demonstrativo do valor justo

O Fundo aplica o CPC 46 e o artigo 7º da Instrução CVM nº 516 para instrumentos financeiros e propriedades para investimento mensurados no balanço patrimonial pelo valor justo, o que requer divulgação das mensurações do valor justo pelo nível da seguinte hierarquia de mensuração pelo valor justo:

Nível 1 - O valor justo dos instrumentos financeiros e propriedades para investimento negociados em mercados ativos é baseado nos preços de mercado, cotados na data de balanço. Um mercado é visto como ativo se os preços cotados estiverem pronta e regularmente disponíveis a partir de uma Bolsa, distribuidor, corretor, grupo de indústrias, serviço de precificação, ou agência reguladora, e aqueles preços representam transações de mercado reais e que ocorrem regularmente em bases puramente comerciais.

Nível 2 - O valor justo dos instrumentos financeiros e propriedades para investimento que não são negociados em mercados ativos é determinado mediante o uso de técnica de avaliação. Essas técnicas maximizam o uso dos dados adotados pelo mercado onde está disponível e confiam o menos possível nas estimativas específicas da entidade. Se todas as informações relevantes exigidas para o valor justo de um instrumento forem adotadas pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 2.

Nível 3 - Se uma ou mais informações relevantes não estiver baseada em dados adotados pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 3. As técnicas de avaliação específicas utilizadas para valorizar os instrumentos financeiros e as propriedades para investimento incluem aquelas descritas no artigo 7º da Instrução CVM 516.

A tabela abaixo apresenta os ativos e passivos do Fundo mensurados pelo valor:

Em 31 de dezembro de 2025 e 2024, o Fundo não possuía passivos mensurados pelo valor justo.

20 Riscos associados ao Fundo

20.1 Riscos de mercado

20.1.1 Risco de crédito dos ativos financeiros da carteira do Fundo

Os títulos públicos e/ou privados de dívida, ou seja, que representem obrigação de pagamento por uma instituição pública ou privada, que poderão compor a carteira do Fundo estão sujeitos à capacidade dos seus emissores em honrar os compromissos de pagamento de juros e principal de suas dívidas. Eventos que afetam as condições financeiras dos emissores dos títulos, bem como alterações nas condições econômicas, legais e políticas que possam comprometer a sua capacidade de pagamento podem trazer impactos significativos em termos de preços e liquidez dos ativos desses emissores. Mudanças na percepção da qualidade dos créditos dos emissores, mesmo que não fundamentadas, poderão trazer impactos nos preços dos títulos, comprometendo também sua liquidez.

20.1.2 Fatores macroeconômicos relevantes

Variáveis exógenas tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda e mudanças legislativas relevantes, poderão afetar negativamente os preços dos ativos integrantes da carteira do Fundo e o valor das cotas e, ainda, poderão resultar em perdas aos Cotistas. O Governo Federal frequentemente intervém na economia do País e ocasionalmente realiza modificações significativas em suas políticas e normas, causando os mais diversos impactos sobre os mais diversos setores e segmentos da economia do País. As atividades do Fundo, sua situação financeira e resultados poderão ser prejudicados de maneira relevante por modificações nas políticas ou normas que envolvam ou afetem fatores, tais como:

• (a) taxas de juros;

• (b) controles cambiais e restrições a remessas para o exterior;

• (c) flutuações cambiais;

• (d) inflação;

• (e) liquidez dos mercados financeiros e de capitais domésticos;

• (f) política fiscal;

• (g) instabilidade social e política; e

• (h) outros acontecimentos políticos, sociais e econômicos que venham a ocorrer no Brasil ou que o afetem.

A incerteza quanto à implementação de mudanças por parte do Governo Federal nas políticas ou normas que venham a afetar esses ou outros fatores pode contribuir para a incerteza econômica no Brasil e para aumentar a volatilidade do mercado de valores mobiliários brasileiro e o mercado imobiliário. Desta maneira, os acontecimentos futuros na economia brasileira poderão prejudicar as atividades do Fundo e os seus resultados, podendo inclusive vir a afetar adversamente a rentabilidade dos cotistas.

O preço de mercado de valores mobiliários emitidos no Brasil é influenciado, em diferentes graus, pelas condições econômicas e de mercado de outros países, incluindo, mas não se limitando aos Estados Unidos da América, a países europeus e a países de economia emergente. A reação dos investidores aos acontecimentos nesses outros países pode causar um efeito adverso sobre o preço de mercado de ativos e valores mobiliários emitidos no Brasil, reduzindo o interesse dos investidores nesses ativos, entre os quais se incluem as cotas. Qualquer acontecimento nesses outros países poderá prejudicar as atividades do Fundo.

Não será devido pelo Fundo ou por qualquer pessoa, incluindo a Administradora, qualquer indenização, multa ou penalidade de qualquer natureza, caso os Cotistas sofram qualquer dano ou prejuízo resultante de quaisquer de tais eventos.

20.1.3 Risco de alteração da legislação aplicável ao Fundo e/ou aos cotistas

A legislação aplicável ao Fundo, aos cotistas e aos investimentos efetuados pelo Fundo, incluindo, sem limitação, leis tributárias, leis cambiais e leis que regulamentem investimentos estrangeiros em cotas de fundos de investimento no Brasil, está sujeita a alterações. Ainda, poderão ocorrer interferências de autoridades governamentais e órgãos reguladores nos mercados, bem como moratórias e alterações das políticas monetária e cambial. Tais eventos poderão impactar de maneira adversa o valor das cotas do Fundo, bem como as condições para distribuição de rendimentos e para resgate das cotas. Ademais, a aplicação de leis existentes e a interpretação de novas leis poderão impactar os resultados do Fundo.

A tributação aplicável ao Fundo está sujeita a alterações. Assim, o risco tributário engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando o Fundo ou seus cotistas a recolhimentos não previstos inicialmente.

20.2 Riscos relativos ao mercado imobiliário

20.2.1 Riscos de flutuações no valor dos imóveis integrantes do patrimônio do Fundo

O valor dos Imóveis que integram a carteira do Fundo pode aumentar ou diminuir de acordo com as flutuações de preços, cotações de mercado, oferta e procura e eventuais avaliações realizadas em cumprimento a regulamentação aplicável e/ou ao Regulamento. Em caso de queda do valor dos imóveis, os ganhos do Fundo decorrente de eventual alienação dos imóveis, bem como o preço de negociação das Cotas no mercado secundário poderão ser adversamente afetados.

Como os recursos do Fundo destinam-se, preponderantemente, à aplicação em imóveis, um fator que deve ser levado em consideração com relação à rentabilidade do Fundo é o potencial econômico, inclusive a médio e longo prazo, da região onde estão localizados os imóveis. A análise do potencial econômico da região deve se circunscrever não somente ao potencial econômico corrente, como também deve levar em conta a evolução deste potencial econômico da região no futuro, tendo em vista a possibilidade de eventual decadência econômica da região, com impacto direto sobre o valor dos imóveis e, por consequência, sobre as Cotas.

É característica dos bens imóveis e das locações, em especial, sofrerem variações em seus valores em função do comportamento da economia como um todo. Deve ser destacado que alguns fatores podem ocasionar o desaquecimento de diversos setores da economia, principalmente em decorrência das crises econômicas, sejam elas oriundas de outros países ou mesmo do Brasil. Reflexos como redução do poder aquisitivo e queda do fluxo de comércio externo podem ter consequências negativas no valor do Imóvel-Alvo e de suas locações.

20.2.2 Riscos relativos às receitas mais relevantes (receita de locação, alterações nos valores dos aluguéis praticados e rescisão dos contratos de locação)

Os principais riscos relativos às receitas mais relevantes do Fundo são:

• (i) Quanto à receita de locação: a eventual vacância e a inadimplência no pagamento de aluguéis implicará em não recebimento de receitas por parte do Fundo, uma vez que os aluguéis são sua principal fonte de receitas. Além disso, na ocorrência de tais hipóteses o Fundo poderá não ter condições de pagar seus compromissos nas datas acordadas, o que implicaria na necessidade dos Cotistas serem convocados a arcarem com os encargos do Fundo;

• (ii) Quanto às alterações nos valores dos aluguéis praticados: há a possibilidade das receitas de aluguéis do Fundo não se concretizarem na íntegra, visto que as bases dos contratos podem ser renegociadas, provocando alterações nos valores originalmente acordados. Importante destacar ainda que conforme dispõe o artigo 51 da Lei do Inquilinato, “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”. Com isso, mesmo que findo o prazo de locação e que não seja de interesse do Fundo proceder à renovação dos contratos, os locatários poderão pedir a renovação compulsória do contrato de locação, desde que preenchidos os requisitos legais e observado o prazo para propositura da ação renovatória. Ainda em função dos contratos de locação, se decorridos três anos de vigência do contrato ou de acordo anterior, não houver acordo entre locador e locatário sobre o valor da locação, poderá ser pedida a revisão judicial do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço do mercado. Com isso, os valores de locação poderão variar conforme as condições de mercado vigentes à época da ação revisional.

Nos casos de rescisão dos contratos de locação, incluindo por decisão unilateral do locatário, antes do vencimento do prazo estabelecido no seu contrato de locação sem o pagamento da indenização devida, as receitas do Fundo poderão ser comprometidas, com reflexo negativo na remuneração do cotista.

20.2.3 Risco de desapropriação

Há possibilidade de ocorrer a desapropriação, parcial ou total, do Imóvel, por decisão unilateral do Poder Público, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse público, o que pode resultar em prejuízos para o Fundo.

Outras restrições aos imóveis também podem ser aplicadas pelo Poder Público, impossibilitando, assim, a utilização a ser dada aos mesmos, tais como o tombamento do próprio Imóvel ou de área de seu entorno, incidência de preempção e ou criação de zonas especiais de preservação cultural, dentre outros.

20.2.4 Riscos referentes à regulamentação imobiliária

O setor imobiliário brasileiro está sujeito a uma extensa regulamentação e autorregulação expedidas por diversas autoridades federais, estaduais e municipais, que afetam as atividades de aquisição, incorporação imobiliária, construção e reforma de imóveis. Dessa forma, a aquisição e a exploração de determinados imóveis pelo Fundo poderão estar condicionadas, sem limitação, à obtenção de licenças específicas, aprovação de autoridades governamentais, limitações relacionadas a edificações, regras de zoneamento e a leis e regulamentos para proteção ao consumidor. Referidos requisitos e regulamentações atualmente existentes ou que venham a ser criados poderão implicar aumento de custos e limitar a estratégia de negócios do Fundo, afetando adversamente suas atividades, e, consequentemente, a rentabilidade dos cotistas. Adicionalmente, existe a possibilidade das leis de zoneamento urbano serem alteradas após a aquisição de um imóvel e antes do desenvolvimento do empreendimento imobiliário a ele atrelado, o que poderá acarretar atrasos e/ou modificações ao objetivo comercial inicialmente projetado. Nessa hipótese, as atividades e os resultados do Fundo poderão ser impactados adversamente e, por conseguinte, a rentabilidade dos cotistas.

20.2.5 Risco de lançamento de novos empreendimentos imobiliários próximos

O lançamento de novos empreendimentos imobiliários em áreas próximas àquelas em que se situam os Imóveis que fazem parte da carteira do Fundo poderá impactar a capacidade do Fundo em locar ou renovar a locação de espaços em condições favoráveis, o que poderá gerar uma redução na receita do Fundo e na rentabilidade das Cotas.

20.2.6 Risco de depreciação do investimento

Como em qualquer empreendimento imobiliário, existe o risco da obsolescência do imóvel ao longo do tempo, podendo acarretar a necessidade de realização de obras da construção e substituição de equipamentos e manutenção do imóvel.

20.2.7 Risco de vacância

A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A redução da taxa de ocupação pode não só reduzir a receita de um Fundo de investimento pela vacância de seus imóveis, mas também gerar redução nos valores dos aluguéis.

20.2.8 Risco de sinistro

No caso de sinistro envolvendo a integridade física dos empreendimentos imobiliários segurados, os recursos obtidos pela cobertura do seguro dependerão da capacidade de pagamento da companhia seguradora contratada, nos termos da apólice exigida. Bem como as indenizações a serem pagas pelas seguradoras poderão ser insuficientes para a reparação do dano sofrido, observadas as condições gerais das apólices.

No caso de sinistro envolvendo a integridade física dos empreendimentos imobiliários não segurados, a Administradora poderá não recuperar a perda do ativo. A ocorrência de um sinistro significativo não segurado ou indenizável, parcial ou integralmente, pode ter um efeito adverso nos resultados operacionais e condição financeira do Fundo.

20.2.9 Riscos de despesas extraordinárias

O Fundo, na qualidade de proprietário dos imóveis, estará eventualmente sujeito ao pagamento de despesas extraordinárias, tais como rateios de obras e reformas, pintura, decoração, conservação, instalação de equipamentos de segurança, indenizações trabalhistas, bem como quaisquer outras despesas que não sejam rotineiras na manutenção dos imóveis e dos condomínios em que se situam. O pagamento de tais despesas poderia ocasionar uma redução na rentabilidade das cotas do Fundo. Ademais, o Fundo estará sujeito a despesas e custos decorrentes de ações judiciais necessárias para a cobrança de aluguéis inadimplidos, ações judiciais (despejo, renovatória, revisional, entre outras), e quaisquer outras despesas inadimplidas pelos locatários dos imóveis, como tributos, despesas condominiais, custos para reforma ou recuperação de imóveis inaptos para locação após despejo ou saída amigável do inquilino.

20.3 Riscos relativos ao Fundo

20.3.1 Inexistência de garantia de eliminação de riscos

A realização de investimentos no Fundo sujeita o investidor aos riscos aos quais o Fundo e a sua carteira estão sujeitos, que poderão acarretar perdas do capital investido pelos cotistas. O Fundo não conta com garantias da Administradora ou de terceiros, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos - FGC, para redução ou eliminação dos riscos aos quais está sujeito, e, consequentemente, aos quais os cotistas também poderão estar sujeitos. Em condições adversas de mercado, referido sistema de gerenciamento de riscos poderá ter sua eficiência reduzida. As eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito, de forma que os cotistas podem ser futuramente chamados a aportar recursos adicionais no Fundo além de seus compromissos.

20.3.2 Desempenho passado

Ao analisar quaisquer informações fornecidas no Prospecto e/ou em qualquer material de divulgação do Fundo que venha a ser disponibilizado acerca de resultados passados de quaisquer mercados, de fundos de investimento similares, ou de quaisquer investimentos em que a Administradora tenha de qualquer forma participado, os potenciais cotistas devem considerar que qualquer resultado obtido no passado não é indicativo de possíveis resultados futuros, e não há qualquer garantia de que resultados similares serão alcançados pelo Fundo no futuro.

20.3.3 Riscos jurídicos

Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico do Fundo considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou privados, tendo por diretrizes a regulamentação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual.

Além disso, o Fundo poderá vir a ser parte em demandas judiciais relacionadas aos seus ativos, em especial, mas não se limitando, em relação aos imóveis integrantes de sua carteira, tanto no pólo ativo quanto no pólo passivo. A título de exemplo, tais demandas judiciais poderiam envolver eventuais discussões acerca do recebimento de indenização em caso de desapropriação dos imóveis, disputas relacionadas à ausência de contratação e/ou renovação pelos locatários dos imóveis, dos seguros devidos nos termos dos contratos de locação e a obtenção de indenização no caso de ocorrência de sinistros envolvendo os imóveis, dentre outras. Em virtude da reconhecida morosidade do sistema judiciário brasileiro, a resolução de eventuais demandas judiciais pode não ser alcançada em tempo razoável, o que pode resultar em despesas adicionais para o Fundo, bem como em atraso ou paralisação, ainda que parcial, do desenvolvimento dos negócios, o que teria um impacto em sua rentabilidade.

As receitas do Fundo decorrem substancialmente de recebimentos de aluguéis, nos termos de cada um dos contratos de locação firmados. Dessa forma, caso a Lei do Inquilinato seja alterada de maneira favorável aos locatários (incluindo, por exemplo e sem limitação, com relação a alternativas para renovação de contratos de locação e definição de valores de aluguel ou alteração da periodicidade de reajuste) o Fundo poderá ser afetado adversamente.

20.3.4

Risco tributário

O risco tributário engloba o risco de perdas decorrentes da mudança do regime de tributação do Fundo ou de seus cotistas, da criação de novos tributos ou de interpretação diversa da legislação vigente sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando o Fundo e seus cotistas a novos recolhimentos não previstos inicialmente.

A Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, conforme alterada, estabelece que os fundos de investimento imobiliário são isentos de tributação sobre sua receita operacional, desde que (i) distribuam pelo menos, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano; e (ii) apliquem recursos em empreendimentos imobiliários que não tenham como incorporador, construtor ou sócio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele relacionadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas emitidas pelo Fundo. Não cabe qualquer responsabilidade ao Administrador, caso não obtenha sucesso na manutenção desse limite.

Os rendimentos e ganhos líquidos das aplicações de renda fixa ou variável, realizadas pelo Fundo estarão sujeitas à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte de acordo com as mesmas normas previstas para as aplicações financeiras das pessoas jurídicas, nos termos da Lei 9.779/99, circunstância que poderá afetar a rentabilidade esperada para as Cotas do Fundo. Não estão sujeitos a esta tributação a remuneração produzida por Letras Hipotecárias, Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário.

Os rendimentos auferidos pelo Fundo, quando distribuídos aos cotistas, e os ganhos de capital auferidos pelos cotistas na alienação ou no resgate das cotas quando da extinção do Fundo, sujeitam-se à incidência do Imposto de Renda na fonte à alíquota máxima de 20% (vinte por cento).

Não obstante, de acordo com o artigo 3º, inciso III c/c parágrafo único, inciso II, da Lei nº 11.033/04, com redação dada pela Lei nº 11.196/05, ficam isentos do Imposto de Renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas os rendimentos distribuídos pelo Fundo cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Esclarece, ainda, o mencionado dispositivo legal que o benefício fiscal de que trata será concedido somente nos casos em que o Fundo possua, no mínimo, 50 (cinquenta) cotistas e que o mesmo não será concedido ao cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo Fundo ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo Fundo. No entanto, mesmo que houvesse o interesse da Administradora de criar o mercado organizado para a negociação das cotas do Fundo, poderia ocorrer situação em que um único cotista viesse a integralizar parcela substancial da emissão ou mesmo a totalidade das cotas do Fundo, passando tal cotista a deter uma posição expressivamente concentrada, sujeitando assim os demais cotistas a tributação.

20.3.5 Riscos relativos ao investimento em Cotas de FIIs

• (i) Quanto à rentabilidade: o investimento em cotas de Fundo de Investimento Imobiliário é uma aplicação em valores mobiliários de renda variável, o que pressupõe que a rentabilidade do cotista dependerá do resultado dos ativos integrantes do patrimônio do Fundo. No caso em questão, os rendimentos a serem distribuídos aos cotistas dependerão dos resultados obtidos pelo Fundo com a locação, ou, ainda, com a cessão a terceiros dos direitos e créditos decorrentes da locação dos imóveis de seu patrimônio.

• (ii) Quanto à liquidez: Como os fundos de investimento imobiliário são uma modalidade de investimento em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, com número reduzido de interessados em realizar negócios de compra e venda de cotas, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário. Neste sentido, o investidor deve observar o fato de que os fundos de investimento imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção do Fundo, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário. Mesmo sendo as cotas objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado, o investidor que adquirir as cotas do Fundo deverá estar consciente de que o investimento no Fundo consiste em investimento de longo prazo.

• (iii) Quanto à concentração: Conforme o Regulamento, não há restrição quanto ao limite de cotas que podem ser adquiridas por cada cotista. Portanto, poderá ocorrer situação em que um cotista, ou grupo de cotistas, venha a adquirir parcela substancial do Fundo, passando a deter uma posição concentrada, fragilizando, assim, a posição dos eventuais cotistas minoritários. Nesta hipótese, há possibilidade de que deliberações sejam tomadas pelos cotistas majoritários em função de seus interesses, em detrimento da opinião dos cotistas minoritários.

20.3.6 Riscos de liquidez de ativos mobiliários integrantes da carteira do Fundo

Como os fundos de investimento imobiliário, CRI, LCI, LIG e outros ativos mobiliários com lastro em ativos imobiliários são modalidades de investimento em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, com número reduzido de interessados em realizar negócios de compra e venda, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário.

20.3.7 Risco da administração dos imóveis por terceiros

A administração dos empreendimentos integrantes da carteira do Fundo poderá ser realizada por empresas especializadas. Tal fato pode representar um fator de limitação ao Fundo para implementar as políticas de administração dos imóveis que considere adequadas.

As empresas especializadas possuem certo grau de autonomia para administrar os empreendimentos imobiliários, de modo que as ações adotadas podem eventualmente prejudicar as condições dos empreendimentos imobiliários ou os rendimentos a serem distribuídos pelo Fundo aos cotistas.

20.4 Gerenciamento de riscos

20.4.1 Risco de Crédito

A administradora possui regras, procedimentos, estruturas de governança e controles operacionais, devidamente documentados, para aquisição e monitoramento de ativos de crédito privado; bem como mecanismos de mitigação e limites financeiros para manutenção da exposição ao risco de crédito em níveis aceitáveis e compatíveis com as políticas de investimento de cada fundo.

20.4.2 Risco de Liquidez

A administradora possui políticas, procedimentos e controles operacionais para o gerenciamento da liquidez dos ativos componentes das carteiras de valores mobiliários, com o objetivo de garantir que os fundos de investimento sob sua administração consigam honrar com suas obrigações sem incorrer em perdas significativas ou afetar suas operações diárias, bem como as medidas de contingência a serem adotadas no caso de situações de extrema iliquidez.

20.4.3 Risco de Mercado

A administradora possui políticas, estruturas de governança e limites financeiros para o gerenciamento do risco de mercado e precificação dos ativos presentes nas carteiras. Para fundos de investimentos compostos predominantemente por valores mobiliários negociados em ambiente de bolsa, a administradora utiliza procedimentos e controles operacionais preponderantemente estatísticos, tais como análise de variância-covariância, testes de cenários de stress e expected shortfall. Para fundos de investimento que alocam seus recursos predominantemente em determinados ativos pelos quais ocorra sua participação em empreendimentos imobiliários, a administradora utiliza procedimentos e controles operacionais preponderantemente qualitativos, baseados na solicitação de informações e acompanhamento das atividades de gestão dos empreendimentos, e em reavaliações periódicas dos ativos em relação aos seus valores de emissão e contabilização.

20.4.4 Risco Operacional

A administradora possui regras, procedimentos, estruturas de governança e controles operacionais, devidamente documentados, para o gerenciamento do risco operacional, que incluem: o mapeamento das atividades e controles utilizados em todas as áreas da empresa, a fim de aperfeiçoá-los para minimizar possíveis riscos; o monitoramento constantemente das atualizações nas normas vigentes e avaliações do cumprimento de todos os requerimentos legais e regulatórios; o controle de enquadramento legal dos fundos; a condução de diligências prévias e periódicas de prestadores de serviço; procedimentos para o controle de ordens de clientes; controles de registro, acompanhamento e resolução de eventuais erros operacionais; bem como treinamentos periódicos para todos os colaboradores, com o objetivo de disseminar o conhecimento quanto à estrutura de controles internos da administradora, a cultura de respeito aos normativos e a boa-fé no desempenho das atividades.

21 Outros serviços prestados pelo auditor independente

Em atendimento à regulação vigente, informamos que a Classe Única contratou a auditoria independente somente para a prestação de serviços de auditoria das demonstrações financeiras, não tendo referida empresa prestado qualquer outro tipo de serviço a Classe Única.

22 Alterações Estatutárias

Em 6 de janeiro de 2024, o Assembleia Geral Extraordinária de cotistas deliberou e aprovou (i) a alteração do parágrafo 1º do artigo 12 e 13 do regulamento da Classe Única, com relação a emissão de cotas de forma a aumentar o volume do capital autorizado para R$ 3.000.000.000 não consideradas as nove primeiras emissões realizadas pela Classe Única e (ii) alteração dos incisos IV e X do artigo 20 Regulamento, para prever a possibilidade da Administradora e da Gestora, no exercício das funções de gestores do patrimônio da Classe Única e utilizando os recursos da Classe Única prestar fiança, aval, bem como aceitar ou coobrigar-se sob qualquer forma nas operações praticadas pela Classe Única, bem como constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio da Classe Única, desde que para garantir obrigações assumidas pela Classe Única ou por seus cotistas, nos termos da Lei 14.754 de 12 de dezembro de 2023.

Em 30 de junho de 2025, o regulamento da Classe Única foi alterado por meio de Instrumento Particular de Alteração, com o objetivo de adequá-lo às disposições da Resolução CVM nº 175, publicada em 23 de dezembro de 2022, bem como ao seu Anexo Normativo III e demais normas legais e regulamentares aplicáveis ao funcionamento dos fundos de investimento.

A alteração do regulamento foi realizada independentemente de deliberação em Assembleia Geral, com fundamento no inciso I do artigo 52 da Resolução CVM nº 175, que permite a alteração unilateral do regulamento pelo administrador, quando necessária para atender a: (i) normas legais ou regulamentares; (ii) exigências da Comissão de Valores Mobiliários – CVM; (iii) exigências de entidades administradoras de mercados organizados em que as cotas da Classe Única sejam admitidas à negociação; ou (iv) exigências de entidades autorreguladoras.

Em 10 de dezembro de 2025, o regulamento da Classe Única foi alterado por meio de Instrumento Particular de Alteração, considerando que mm Assembleia Geral Extraordinária realizada por meio de consulta formal encerrada em 27 de março de 2024, os cotistas aprovaram, dentre outras matérias, a alteração do Regulamento para adequação à Lei nº 14.754/23, permitindo a prestação de garantias reais pela Classe Única e durante o processo de consolidação e adaptação do Regulamento, a referida alteração, embora aprovada na Assembleia, não foi refletida no texto final, fazendo-se necessária a presente correção para constar tal ajuste.

23 Eventos subsequentes

Em 6 de janeiro de 2026, a Classe Única emitiu Fato Relevante comunicando a aquisição do Boulevard Shopping Bauru e a alienação do Suzano Shopping, conforme detalhamento abaixo:

• i) Foi realizado naquela data o pagamento do preço de aquisição de 35% das ações da Vértico, proprietária de 100% do Boulevard Shopping Bauru, mediante a operação de securitização do Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças no montante de R$ 91.455, conforme termo de securitização de créditos imobiliários da 1ª e 2ª série da 138ª emissão de certificado de recebíveis imobiliários, da Companhia Província de Securitização. A 1ª série do CRI representa um montante de R$ 26.369, possui taxa de emissão de CDI + 1,75%, prazo de 12 anos, e, conta com carência integral de amortização e carência parcial de 50% de juros durante 36 meses, enquanto a 2ª série do CRI representa um montante de R$ 65.086, possui taxa de emissão de CDI + 1,60%, prazo de 36 meses com amortização integral no vencimento (bullet) e, conta com carência parcial de 50% de juros durante o prazo de duração.

• ii) Foi recebido naquela data o valor de R$ 51.120 referente à venda da fração ideal de 15% do Suzano Shopping.

Com isso, a Classe Única passou a deter 100% do Boulevard Shopping Bauru e alienou a integralidade de sua participação no Suzano Shopping.

Em 3 de março de 2026, a Classe Única divulgou Fato Relevante referente a alienação da fração ideal de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado em Novo Hamburgo, estado do Rio Grande do Sul. O preço da Transação é de R$ 63.400, nas seguintes condições de pagamento: (i) R$ 15.850 que serão pagos à vista no momento de fechamento da Transação; (ii) duas parcelas de R$ 20.605 que serão pagas após 3 e 9 meses do Fechamento; e (iii) duas parcelas de R$ 3.170, corrigidas por IPCA/IBGE, que serão pagas após 6 e 12 meses do Fechamento. Após esta Transação, a Classe Única encerrou sua participação no imóvel, que já havia sido reduzida em março de 2024 com a venda da participação de 30,625%.

24 Outras informações

Processo judicial – Shopping Goiabeiras

Em 15 de fevereiro de 2018, a Administradora da Classe Única informou aos cotistas e ao mercado que a Classe Única é proprietária de parte de um empreendimento comercial denominado Shopping Goiabeiras (o “Shopping”) e também detém Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) emitidos pela GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A. (“GaiaSec“) que possuem como garantia a cessão fiduciária de parte dos aluguéis auferidos com a exploração econômica do Shopping, bem como a alienação fiduciária de parte do próprio Shopping, dentre outras garantias. A Administradora e a GaiaSec vêm tomando uma série de medidas para resguardar os direitos de crédito e de propriedade acima referidos em face de credores da antiga proprietária do Shopping (“Credores”) que obtiveram decisões judiciais, ainda sujeitas a recursos, determinando a penhora de parte do Shopping e de seus respectivos aluguéis.

Em 15 de fevereiro de 2018 foi divulgado o teor do julgamento dos recursos interpostos pelas partes em que o Tribunal de Justiça de São Paulo apenas reiterou as decisões anteriormente proferidas. Até o presente momento ainda prevalecem as decisões do Tribunal, pendentes de julgamento recursos junto ao Superior Tribunal de Justiça. Não obstante, a Administradora comunicou que firmou acordo com os Credores em virtude do qual foi estabelecido que, independentemente do resultado dos procedimentos judiciais em curso: (i) a penhora judicial sobre parte do Shopping não atingirá a fração de propriedade da Classe Única; e (ii) que os aluguéis auferidos pela parte remanescente do Shopping, serão destinados prioritariamente ao pagamento do montante mensal devido aos CRIs. Neste contexto, caso os Credores se tornem proprietários no curso do processo de execução desta parte remanescente do Shopping, a Administradora assumiu a obrigação de comprar esta fração remanescente. O valor desta obrigação de compra é variável no tempo em função do CRI.

Atualmente, a Classe Única detém a fração ideal de 54% das lojas do Shopping, exceto por 14 lojas que são de propriedade de terceiros e que não são objeto dos procedimentos judiciais ou do acordo aqui referidos. Caso a aquisição prevista no acordo venha efetivamente a ocorrer, a Classe Única adquirirá a fração de até 46% das lojas do Shopping excluídas aquelas de propriedade de terceiros, conforme acima mencionadas, tornando-se o titular integral das mesmas lojas por ele atualmente detidas.

Novas regulamentações

Em 23 de dezembro de 2022 a Comissão de Valores Mobiliários ("CVM”) publicou a Resolução CVM nº 175, que dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a divulgação de informações dos fundos de investimento, bem como sobre a prestação de serviços para os fundos. A nova resolução entrou em vigor em 2 de outubro de 2023, conforme deliberado pela Resolução CVM nº 181, que também revogou a Instrução CVM nº 472 na mesma data. Em 12 de março de 2024 a CVM publicou a Resolução CVM nº 200, que dispõe sobre a prorrogação da adaptação dos fundos de investimento imobiliário à nova resolução até 30 de junho de 2025. Considerando esta data, a Classe Única foi adaptada à nova resolução e os eventuais efeitos foram avaliados pela administração, bem como as medidas necessárias para a adaptação da Classe Única no prazo estabelecido pela referida resolução.

Tais Santana Euclides Rocha Contador CRC 1SP345548/O-0

Maria Cecilia Carrazedo de Andrade Diretora Responsável