Relatório Gerencial HGBS11 de fevereiro de 2026

Hedge Brasil Shopping FII HGBS11

Fotos: Shopping Parque Dom Pedro

FEVEREIRO DE 2026

Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO E INFORMAÇÕES GERAIS 3
• PRINCIPAIS DESTAQUES 4
• DESEMPENHO DO FUNDO 9
• CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 13
• SHOPPING JARDIM SUL 15
• SHOPPING PENHA 17
• BOULEVARD SHOPPING BAURU 19
• PARKSHOPPING SÃO CAETANO 21
• CAPIM DOURADO SHOPPING 22
• MOOCA PLAZA SHOPPING 24
• SHOPPING WEST PLAZA 26
• TIVOLI SHOPPING CENTER 28
• SÃO BERNARDO PLAZA SHOPPING 30
• SHOPPING VILLALOBOS 32
• SHOPPING PRAÇA DA MOÇA 34
• SHOPPING JARAGUÁ ARARAQUARA 36
• PARTAGE SANTANA SHOPPING 38
• I FASHION OUTLET 40
• GOIABEIRAS SHOPPING CENTER 42
• FRANCA SHOPPING 44
• SHOPPING PARQUE D. PEDRO 46
• FLORIPA SHOPPING 47
• GRAND PLAZA SHOPPING 48
• VIA PARQUE SHOPPING 49
• GLOSSÁRIO 50
• DOCUMENTOS 51

OBJETIVO DO FUNDO

O Hedge Brasil Shopping FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de, no mínimo, 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL

R$ 20,75

COTA DE MERCADO

R$ 20,58

VALOR DE MERCADO R$ 2,7 bi

INÍCIO DAS ATIVIDADES

Novembro de 2006

ADMINISTRADORA Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

QUANTIDADE DE COTAS 129.133.010

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

GESTORA

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,60% ao ano sobre o valor de mercado das cotas

ABL PRÓPRIA ¹ 258,1 mil m²

QUANTIDADE DE COTISTAS 161.939

TAXA DE PERFORMANCE Não há

OFERTAS CONCLUÍDAS Dez emissões de cotas realizadas

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO HGBS11

TIPO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Shoppings

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO-ALVO Investidores em geral

RATING brAA+ atribuído pela S&P Global Ratings Brasil (link)

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

PRINCIPAIS DESTAQUES

11ª EMISSÃO DE COTAS DO HEDGE BRASIL SHOPPING FII

No dia 5 de março de 2026, a Hedge DTVM, na qualidade de instituição administradora do Hedge Brasil Shopping, anunciou o início da 11ª Emissão do Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário. O montante total da Oferta é inicialmente estimado em até R$ 664.671.251,76, considerando os custos de emissão, podendo ser aumentado em até 15,68% pelo Lote Adicional. O preço de emissão é de R$ 20,84 / cota, equivalente ao valor patrimonial de novembro de 2025 somado ao Custo Unitário de Distribuição de 2,25%. A Oferta é destinada aos investidores no geral, respeitando o direito de preferências aos atuais cotistas, que será assegurado aos cotistas detentores de cotas do Fundo no dia 10/03/2026.

Cronograma Indicativo

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Maiores detalhes podem ser encontrados no Material Publicitário e demais Documentos da Oferta.

Leia o Prospecto, a Lâmina e o Regulamento do Fundo antes de aceitar a Oferta, em especial a seção Fatores de Risco.

AQUISIÇÃO DE PARTICIPAÇÃO ADICIONAL NO SHOPPING PARQUE DOM PEDRO

Conforme amplamente comunicado ao mercado pelos fundos HPDP11 e PQDP11, cada fundo exerceu seu direito de preferência e realizou a aquisição de participação adicional no Shopping Parque Dom Pedro, sendo 12,086% para o fundo HPDP11 e 13,774% para o fundo PQDP11.

Ambos os fundos anunciaram a realização de emissão de novas cotas para viabilizar as aquisições. Destacamos que até fevereiro o HGBS subscreveu um total de 842.194 cotas na emissão do HPDP e 8.049 cotas na emissão do PQDP, o que totaliza cerca de R$ 88,7 milhões investidos na aquisição de participação indireta no Shopping Parque Dom Pedro até o momento. O cap rate consolidado das operações é de 9,6%, considerando o NOI caixa orçado para o ano de 2026. Ainda, o preço de aquisição pelos fundos representa um valor 14,5% inferior ao último laudo de avaliação do ativo, elaborado em dezembro de 2025.

Conforme destacado no Material Publicitário da 11ª Emissão do HGBS, o Fundo pretende utilizar os recursos da emissão para aumentar ainda mais a participação indireta no Parque Dom Pedro.

Recomendamos a visualização da apresentação anexa à Proposta da Administradora e da Gestora para a emissão do HPDP, visando um maior detalhamento da operação de exercício do Direito de Preferência.

ALIENAÇÃO DE 18,375% DO I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

No dia 3 de março de 2026, a Hedge DTVM, na qualidade de instituição administradora do Fundo, comunicou aos Cotistas via Fato Relevante que foi assinado um MOU para alienação de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo pelo preço de R$ 63.400.161,28, com pagamento dividido em 5 parcelas.

O cap rate da Transação, considerando o resultado operacional estimado para os últimos doze meses anteriores à data estimada para o Fechamento será de 7,7%. Adicionalmente, o preço da transação representa um valor 29,4% superior ao valor do último laudo de avaliação do ativo.

Uma vez efetivada, a Transação gerará um lucro não recorrente de aproximadamente R$ 48 milhões, ou o equivalente a R$ 0,37 por cota, impactando positivamente o resultado caixa do Fundo ao longo do recebimento das parcelas. O lucro gerado pela Transação será adicionado ao resultado base caixa do Fundo que será, no mínimo, 95% distribuído aos cotistas, conforme determina a regulamentação vigente. Abaixo, temos o cronograma previsto para os recebimentos da operação:

Fonte: Hedge. Valores não consideram a correção por IPCA/IBGE.

Case I Fashion Outlet Novo Hamburgo – CRI Conversível

A participação do Fundo no empreendimento teve início em 2012 a partir da estruturação de um CRI para financiar as obras do empreendimento. Em junho de 2015 este CRI foi convertido em fração ideal do Imóvel, quando o Fundo passou a fazer jus aos resultados da exploração comercial do Outlet. A conversão foi realizada por um valor de R$ 12.919.254,71, considerando a fração objeto de 18,375%. Ou seja, o valor total da venda foi 4,9x superior ao custo de aquisição.

Após esta Transação, o Fundo encerrou sua participação no imóvel, que já havia sido reduzida em março de 2024 com a venda da participação de 30,625%. Considerando todo o período presente no ativo, de aproximadamente 11 (onze) anos, o investimento gerou uma TIR (taxa interna de retorno) de 24,8% ao ano, ao passo que o IPCA médio no período foi de 5,1% ao ano.

A Operação está sujeita à superação de condições precedentes usuais em transações desta natureza, incluindo a finalização dos documentos da Transação. Com a evolução da Transação, novas informações serão disponibilizadas ao mercado em geral. A Transação está em linha com a estratégia e atende integralmente à política de investimento do Fundo e aos critérios de enquadramento constantes no Regulamento.

MERCADO DE SHOPPING CENTERS - MONITORAMENTO MENSAL (ABRASCE)

Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em janeiro, o mercado de shoppings brasileiro apresentou retração de 0,7% nas vendas quando comparado ao mesmo mês de 2025, em termos nominais. Já em termos reais, ou seja, levando-se em consideração a inflação no período, houve uma retração de 5,1%.

Abaixo, trazemos as variações do faturamento do portfólio atual do HGBS e do setor comparado com os anos anteriores, em termos nominais.

Variação nominal das vendas vs. ano anterior

Fonte: Índice Cielo de Varejo em Shopping Centers (ICVS-Abrasce); Hedge; Administradoras.

Abaixo, atualizamos a vacância do setor, com o indicador também segregado pelas regiões do país.

Fonte: Abrasce, Hedge

INDICADORES OPERACIONAIS

Trazemos abaixo os principais destaques do portfólio no mês de dezembro considerando o portfólio atual do Fundo. Ou seja, considera que o Fundo já possuía a atual carteira no ano anterior. Destacamos que, as movimentações recentes no portfólio, incluindo as aquisições de 20% do ParkShopping São Caetano e 35% do Boulevard Shopping Bauru, além da venda de 15% do Suzano Shopping, estão refletidas nos números apresentados abaixo.

VENDAS/M²: O portfólio do Fundo apresentou vendas/m² de R$ 1.272 em janeiro, o que representa um crescimento de 5,5% vs. janeiro de 2025.

VACÂNCIA: O Fundo encerrou janeiro com 4,7% da ABL vaga vs. 4,5% em dezembro e 5,0% em jan/25.

NOI/M²: Em janeiro, o NOI/m² do Fundo foi de R$ 129,7/m², um crescimento de 2,4% vs. janeiro de 2025. Destacamos que o resultado operacional de janeiro/26 trata dos contratos de locação vigentes e das vendas de dezembro/25, ou seja, impactados pelo período de Natal dos shoppings, que não apresentou uma performance tão boa como no ano anterior.

Para maiores detalhes, recomendamos a análise da Planilha de Fundamentos, disponível na página do Fundo.

1 Não considera Grand Plaza visto que não temos acesso aos números. Indicadores consideram a participação atual em cada ativo. 2 Participação no West Plaza via imóvel e WPLZ11, no Parque D. Pedro via HPDP11 (ainda não considera a subscrição de cotas na emissão nem o aumento de participação no shopping), no Floripa via FLRP11 e no Via Parque via FVPQ11. 3 Não considera ABL de lajes corporativas.

4 Destacamos que a variação negativa das vendas do Floripa é influenciada por uma base elevada de vendas de jan/25, com forte impacto do crescimento do turismo estrangeiro em Florianópolis no período. Desconsiderando o Floripa, as vendas/m² do HGBS cresceriam 7,9% vs. jan/25.

Fonte: Hedge, Administradoras.

INDICADORES OPERACIONAIS – HISTÓRICO CONSOLIDADO

Para maiores detalhes, recomendamos a análise da Planilha de Fundamentos, disponível na página do Fundo. Destacamos que os indicadores desta seção podem diferir do apresentado acima uma vez que nas páginas anteriores é apresentado uma comparação teórica que considera a atual carteira do Fundo no ano anterior ao passo que abaixo é demonstrado o histórico realizado do Fundo.

VENDAS TOTAIS / M² (R$)

VACÂNCIA (% ABL)

EVOLUÇÃO DO NOI/M² (R$/M², SOB REGIME DE CAIXA)

Fonte: Hedge, Administradores

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

Em fevereiro, o resultado do Fundo foi de R$ 0,186 / cota. O Fundo anunciou a distribuição de R$ 0,170 / cota como rendimento referente ao mês de fevereiro de 2026, considerando as 129.133.010 cotas no fechamento do mês, com pagamento em 13 de março de 2026, aos detentores de cotas em 27 de fevereiro de 2026.

Destacamos que a maior parte da receita imobiliária recebida contempla o resultado operacional de janeiro/26 dos shoppings, ou seja, trata dos contratos de locação vigentes e das vendas de dezembro/25, impactados pelo período de Natal dos shoppings. Adicionalmente, informamos que o Fundo levantou caixa com a venda de FIIs líquidos, realizando um prejuízo compensado pelo lucro obtido com venda de FIIs estratégicos.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes dos resultados recebidos dos shopping centers investidos, receitas financeiras, resultado com operações e despesas operacionais do Fundo.

Para maiores detalhes, recomendamos a análise da Planilha de Fundamentos, disponível na página do Fundo.

Renda Imobiliária: Imóveis: compreende receitas operacionais dos shoppings, líquidas das despesas operacionais aplicáveis ao negócio, FIIs Estratégicos – Rendimento: rendimentos nos investimentos dos FIIs HPDP11, PQDP11, FVPQ11, FLRP11, WPLZ11 e ABCP11. Outras Receitas: FIIs Líquidos - Rendimento: rendimentos nos investimentos em FIIs não estratégicos. CRI: recebimento de juros e correção monetária dos CRIs detidos pelo Fundo. LCI: a receita de LCI é considerada somente quando da sua liquidação financeira. Despesas: Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas CVM e B3. Financeiras: pagamento de juros e demais despesas financeiras relacionadas ao CRI HGBS. Lucros Operações: diferença entre valor de venda e valor de aquisição dos ativos, incluindo custos relacionados.

RESULTADOS GERADOS E RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS (R$ / COTA)

PROJEÇÃO DE RESULTADOS

Considerando as premissas de projeção de resultados para os ativos do Fundo e a projeção de lucro a ser realizado com a venda do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, indicamos o patamar de distribuição de R$ 0,170 / cota até o fim do 1º semestre de 2026.

Conforme mencionado nos últimos relatórios, a gestora segue avaliando a performance dos ativos, bem como eventuais movimentos na reciclagem de portfólio para aumentar a rentabilidade da carteira. Indicamos que estamos em tratativas para alienação de um ativo do portfólio, o que poderá aumentar a base de resultado a ser distribuído.

Todas as declarações quando baseadas em expectativas futuras, envolvem riscos e incertezas e, portanto, não devem ser consideradas como promessa ou garantia de rentabilidade futura.

Fonte: Hedge

RENTABILIDADE

A rentabilidade do Fundo é apresentada de duas formas:

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo, reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

Na tabela seguinte, a cota de aquisição indica o valor de mercado da cota no mercado secundário no fechamento do mês anterior, semestre anterior, ano anterior e 12 meses atrás, bem como o valor da cota inicial do Fundo, em 21/11/2006 (data da primeira integralização por investidores). A renda acumulada é calculada como sendo o total de rendimentos distribuídos pelo Fundo nos respectivos períodos, divididos pelo valor de aquisição da cota.

O ganho de capital líquido contempla a variação do valor da cota no período, já descontados os 20% de imposto sobre o ganho de capital em caso de variação positiva. O cálculo da TIR líquida também é apresentado de forma anualizada desde a primeira integralização de cotas.

O Retorno Total Bruto é calculado pela soma dos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao valor da cota, sem qualquer reinvestimento, correção e, também, sem tributação. Neste caso, o retorno total bruto é comparado ao IFIX, que possui metodologia comparável.

No fechamento do mês, o valor de mercado da cota do fundo foi de R$ 20,58.

¹ Performance do IFIX desde sua criação em dez-2010

² Performance do Fundo em relação ao IFIX desde dez-2010, data da criação do IFIX.

RENTABILIDADE ACUMULADA

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada, na base 100, de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota ajustada por rendimentos desde o início do Fundo em novembro de 2006 e do início do IFIX, em dezembro de 2010.

Fonte: Hedge / B3 / Bacen / Economática

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

Fonte: Hedge / B3 / Economática

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS

O Fundo encerrou o mês com investimentos em 20 shopping centers, distribuídos em quinze cidades e seis estados, sendo 15 detidos de forma direta, 4 detidos através de cotas de outros FIIs (HPDP11, FVPQ11, FLRP11 e ABCP11), 1 detido parte de forma direta e parte em cotas de WPLZ11. Estes shoppings representam 94,9% da carteira de ativos do Fundo. Dentre este portfólio, o Fundo detém participação majoritária em 7 shoppings, que totalizam 51% do valor investido em ativos estratégicos.

DIVERSIFICAÇÃO DA CARTEIRA DE ATIVOS

DIVERSIFICAÇÃO - ATIVOS ESTRATÉGICOS

DIVERSIFICAÇÃO POR OPERADORES (%)

ParkShoppingSãoCaetano Multiplan

West Plaza

GOIABEIRAS SHOPPING

DIVERSIFICAÇÃO POR REGIÃO (%)

Fonte: Hedge.

QUANTIDADE DE ATIVOS POR PARTICIPAÇÃO

ALAVANCAGEM DO FUNDO

Em junho de 2023, foi emitido um CRI para a primeira aquisição de participação no Shopping Jardim Sul (40%), identificado abaixo como “CRI HGBS I”, enquanto em dezembro de 2024 o Fundo adquiriu 25% do Shopping Jaraguá Araraquara com recursos levantados via CRI, identificado abaixo como “CRI HGBS II”, e pela assunção de dívida já existente, identificada abaixo como “CRI Habitasec”. Em dezembro de 2025 foram levantados recursos via CRI para a aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano, identificado abaixo como “CRI PSC”. As características e fluxo de pagamentos estão apresentados abaixo. Em janeiro de 2026 foram levantados recursos via CRI para a aquisição de 35% do Boulevard Shopping Bauru, identificado abaixo como “CRI Bauru I” e “CRI Bauru II”. As características e fluxo de pagamentos estão apresentados abaixo.

FLUXO DE AMORTIZAÇÃO POR VENCIMENTO (R$ milhões)

Fonte: Hedge, True Securitizadora

SHOPPING JARDIM SUL (15% DA CARTEIRA)

Localizado no bairro do Morumbi, uma região com alta densidade residencial e empresarial, o Shopping Jardim Sul alinha conforto e bem-estar, oferecendo serviços de qualidade e uma diversidade de lojas e atividades que atendam às necessidades dos consumidores.

Destacamos uma movimentação comercial estratégica realizada para viabilizar duas mudanças relevantes no mix de lojistas do Jardim Sul: i) a entrada do CEMA Medicina Especializada, referência em oftalmologia e otorrinolaringologia e uma das operações de saúde que mais crescem no mercado; ii) a ampliação da área do Espaço Curumim Kids, que também terá seu escopo de atuação expandido.

Essa movimentação atende a um desejo antigo da gestão e preenche duas lacunas importantes no mix do shopping: a ausência de uma operação de saúde com atendimento clínico e a falta de uma oferta completa de lazer e recreação infantil. Além de qualificar o mix, a iniciativa reforça a ancoragem de serviços do shopping e aumenta a rentabilidade do shopping.

Movimentações comerciais: saídas da Bayard (115 m²) e Cinnaroll (43 m²).

PARTICIPAÇÃO ABL TOTAL OPERAÇÕES INAUGURAÇÃO OPERADOR 80,0% 28,7 mil m² 171 1990 Ancar + Hedge

Principais Operações: Renner, C&A, CEMA Medicina Especializada (a inaugurar), Camicado, Centauro, Daiso, Fast Shop, Fleury, Le Lis Blanc, Life by Vivara, Lojas Americanas, Multicoisas, Pão de Açúcar, PB Kids, Schutz, Vivara, Almanara, América, Dengo, Lia Giorno, Madero, Outback, Urban Café Journal e UCI Cinemas.

Fotos: Maurício Moreno.

SHOPPING JARDIM SUL (15% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SHOPPING PENHA (10% DA CARTEIRA)

Situado na região central do bairro da Penha, o shopping tornou-se um dos pioneiros da zona leste de São Paulo e se consolidou como um importante centro de compras da região.

Movimentações comerciais: entrada da Corinthians – Loja Oficial (120 m²).

Principais Operações: C&A, Centauro, Dafyne Presentes, Danny Cosméticos, Kalunga, Life by Vivara, Magazine Luiza, Pandora, Renner, Ri Happy, Smart Fit, Sonda, Vivara, Cacau Show Super Store, Outback, Moviecom. Endereço: R. Dr. João Ribeiro, 304 – São Paulo, SP www.shoppingpenha.com.br

Fotos: Maurício Moreno

SHOPPING PENHA (10% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

BOULEVARD SHOPPING BAURU (8% DA CARTEIRA)

O Boulevard Shopping Bauru é o maior centro de compras de Bauru, cidade que é sede da região administrativa que engloba 39 outros municípios vizinhos, abrangendo uma área de influência com população de aproximadamente 1,1 milhão de pessoas.

Movimentações comerciais: saída da Ice Mellow (27 m²).

Principais Operações: Alessandro Eletro, Renner, Riachuelo, Centauro, Daiso + Soneda, Farm, Levi’s, Maravilhas do Lar, Outback, PEP da Polícia Federal, Vans, Vivara, Tommy Hilfiger e Cinépolis.

Endereço: Rua Marcondes Salgado, Quadra 11, Bauru – SP

boulevardshoppingbauru.com.br

BOULEVARD SHOPPING BAURU (8% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

PARKSHOPPING SÃO CAETANO (8% DA CARTEIRA)

O ParkShopping São Caetano, localizado em São Caetano do Sul, região metropolitana de São Paulo, é um dos centros de compras mais modernos e sofisticados da região do ABC Paulista. Inaugurado em 2011 pela Multiplan, o shopping se destaca por sua arquitetura contemporânea e iluminada, oferecendo um mix completo que une marcas renomadas, opções de lazer e um polo gastronômico diversificado.

Movimentações comerciais: sem alterações.

Principais Operações: AllMini, Animale, Bayard, Camicado, C&A, Centauro, Cinemark, Hotzone, Kiko Milano, Le Lis Blanc, Life by Vivara, Livraria da Vila, MAC, Pandora, PB Kids, Renner, Riachuelo, Schutz, Sephora, St. Marche, Tania Bulhões, Vivara, Zara, America, Andiamo, Cacau Show Megastore, Camarada Camarão, Casa Porteña, Dengo, Frutaria São Paulo, Le Lucci, Madero, Maremonti, Ofner, Outback, Si Señor, Sushi Nouveau.

Endereço: Alameda Terracota, 545 - Cerâmica, São Caetano do Sul – SP parkshoppingsaocaetano.com.br/

CAPIM DOURADO SHOPPING (7% DA CARTEIRA)

Localizado em Palmas, no estado do Tocantins, o Capim Dourado é o maior centro de compras da cidade, a capital com o segundo maior crescimento populacional entre 2010 e 2022, conforme medido pelo IBGE. Adicionalmente, o estado do Tocantins vem se destacando nos últimos anos como uma nova fronteira agrícola do país.

Movimentações comerciais: entrada da Uza Shoes (58 m²) e saídas da Intimissimi (45 m²) e Grelhado Burger (37 m²).

PARTICIPAÇÃO 60,0%

ABL TOTAL 38,8 mil m²

OPERADOR Soul Malls

Principais Operações: Renner, Riachuelo, C&A, Centauro, Hering Megastore, Madero, MoroFit, Cinemark, Super Big, ZigZag Play e Wow Park.

Endereço: Q. 107 Norte Avenida NS 5, s/n - Plano Diretor Norte, Palmas - TO

CAPIM DOURADO SHOPPING (7% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

MOOCA PLAZA SHOPPING (6% DA CARTEIRA)

Localizado em um dos mais tradicionais bairros de São Paulo, o empreendimento é um dos principais centros de compras da zona leste da cidade e conta com um mix de lojas e serviços completo, além de oferecer diversas opções de restaurantes e lazer.

Movimentações comerciais: saídas da Vibra Residencial (82 m²) e Grand Cru (59 m²).

Principais Operações: Camarada Camarão, C&A, Centauro, Cinemark, Companhia Atlética, Hocca Bar, Kalunga, Lacoste, Le Lis Blanc, Madero, Nagairô Sushi, Outback, Pecorino, Petz, PEP da Polícia Federal, Riachuelo, Renner, Sephora, Vivara, Zara.

Endereço: R. Cap. Pacheco e Chaves, 313 – São Paulo, SP

www.moocaplaza.com.br

Fotos: Maurício Moreno.

MOOCA PLAZA SHOPPING (6% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SHOPPING WEST PLAZA (6% da carteira – 5% via imóvel e 1% via cotas do FII WPLZ11)

Localizado na zona oeste de São Paulo, o Shopping West Plaza foi inaugurado em 1991 e é hoje um dos centros comerciais mais importantes da região. Além de ser referência em compras com modernas lojas, o empreendimento comercial ganhou novo posicionamento e agora também oferece um refinado polo gastronômico, serviços diferenciados, lazer e o melhor do entretenimento.

Destacamos que foi iniciada a operação do Mané Mercado São Paulo com um evento de abertura para convidados, influenciadores, jornalistas e operadores, atingindo um engajamento de mais de 105 mil visualizações nas redes sociais em menos de 24 horas. Conforme divulgado, a unidade paulista nasce com a expectativa de atrair aproximadamente 1 milhão de visitantes por ano e com a meta de faturar cerca de R$ 60 milhões no primeiro ano de operação.

Destacamos que a retração do NOI do shopping em janeiro/26 vs janeiro/25 é provocada por uma base elevada de recebimentos de aluguel variável e por recebimentos não recorrentes de Mall & Mídia em janeiro de 2025. Além disso, destacamos que o NOI apresentou desempenho superior ao previsto para o mês.

Movimentações comerciais: sem alterações.

PARTICIPAÇÃO ABL TOTAL OPERAÇÕES INAUGURAÇÃO OPERADOR 89,1% 35,0 mil m² 165 1991 Soul Malls

Principais Operações: Dafyne, Daiso, Renner, Magazine Luiza, Bio Ritmo, Madero, Mané Mercado, Outback, Pecorino, Nagairô, Calle54, Jeronimo, Mega Cacau Show, Johny Rockets, Dickey’s, Cinemark, Game Station, Villa Bowling e Cema Medicina Especializada.

Endereço: Av. Francisco Matarazzo – São Paulo, SP

westplaza.com.br

Fotos: Retrofit da praça de alimentação finalizado (última fileira).

SHOPPING WEST PLAZA (6% da carteira – 5% via imóvel e 1% via cotas do FII WPLZ11)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

TIVOLI SHOPPING CENTER (6% DA CARTEIRA)

O Tivoli Shopping é um dos principais destaques do portfólio, apresentando ótimos resultados que reforçam a resiliência e força do ativo. É referência para os habitantes das cidades de Santa Bárbara d’Oeste e Americana, cidades da região metropolitana de Campinas.

Movimentações comerciais: entrada da Use Attemporal (40 m²) e saída da Ortobom (72 m²)..

Principais Operações: Renner, C&A, Vivara, Life by Vivara, Magazine Luiza, Centauro, Riachuelo, Moviecom, Pernambucanas, Cobasi, Coco Bambu e Outback.

Endereço: Av. Santa Bárbara, 777 – Santa Bárbara d’Oeste, SP

www.tivolishopping.com.br

Fotos: Maurício Moreno

TIVOLI SHOPPING CENTER (6% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SÃO BERNARDO PLAZA SHOPPING (5% DA CARTEIRA)

O São Bernardo Plaza Shopping foi construído para ser um ponto de referência em lazer, cultura, passeio e compras para a região. O empreendimento possui 105 mil metros quadrados de terreno, mais de 42 mil metros quadrados ABL e 2,4 mil vagas no estacionamento, sendo que aproximadamente 1,2 mil são cobertas. A qualificação e melhoria do mix atrelada aos diferenciais do equipamento têm contribuído para a almejada consolidação do São Bernardo Plaza como dominante na região.

Movimentações comerciais: saídas da Planet Girls (188 m²), Laser & Co (63 m²), Bagaggio (62 m²), Chocolateria Gramado (35 m²) e QG Cell (32 m²), reclassificação de 280 m² de área vaga para reserva técnica.

PARTICIPAÇÃO 35,0%

Principais Operações: Cinépolis, Estrela do Lar, Outback, Kalunga, Magazine Luiza e Smart Fit.

Endereço: Av Rotary, 624 – São Bernardo do Campo, SP

www.shoppingsaobernardoplaza.com.br

Fotos 2 a 5: Maurício Moreno.

SÃO BERNARDO PLAZA SHOPPING (5% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SHOPPING VILLALOBOS (4% DA CARTEIRA)

Localizado em uma área nobre da cidade de São Paulo, o Alto de Pinheiros, o Shopping VillaLobos é cercado pelo verde do Parque Villa Lobos e está inserido na identidade cultural e diversa da região. O empreendimento passou recentemente por um retrofit da área interna e por uma revitalização da fachada. Abaixo, na última fileira de fotos, trazemos a foto da fachada finalizada.

Movimentações comerciais: saídas da Oriba (226 m²) e APTK Spirits (25 m²).

Endereço: Av. das Nações Unidas, 4.777 – São Paulo/SP

Fotos: Maurício Moreno.

Fotos: Fachada revitalizada.

SHOPPING VILLALOBOS (4% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SHOPPING PRAÇA DA MOÇA (3% DA CARTEIRA)

O Shopping Praça da Moça é o primeiro shopping center de Diadema, região metropolitana de São Paulo e tornouse referência como um polo de compras, lazer e serviços que visam facilitar o dia a dia dos clientes.

Destacamos que foi inaugurada a Smart Fit em uma área de 1.240 m² localizada onde antes era área de estacionamento, o que gerou aumento da ABL total do shopping. Esta entrada contribui muito para a qualificação do mix de serviços e lazer do empreendimento, e, espera-se que irá gerar uma forte atração de fluxo de clientes, colaborando para a reversão do quadro de queda do fluxo de veículos apresentado desde a saída da última operação de academia do shopping.

Movimentações comerciais: entradas da Essência Concept Salão Express (33 m²) e My Sorvetes (33 m²), saída da Artex (92 m²)..

PARTICIPAÇÃO 23,1%

Principais Operações: Riachuelo, C&A, Renner, Besni, Centauro, Dafyne, Magazine Luiza, Smart Fit, Mania de Churrasco e Outback.

Endereço: R. Graciosa - Diadema, SP

www.shoppingpracadamoca.com.br

Fotos: Maurício Moreno.

SHOPPING PRAÇA DA MOÇA (3% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SHOPPING JARAGUÁ ARARAQUARA (2% DA CARTEIRA)

Localizado em Araraquara - SP, cidade em intenso desenvolvimento, o Shopping Jaraguá Araraquara reúne uma arquitetura moderna a um ambiente acolhedor, sendo um dos principais destinos de compras, lazer e entretenimento da região.

Movimentações comerciais: saída da CVC (52 m²).

Principais Operações: Coco Bambu, Outback, Renner, Riachuelo, C&A, Caedu, Inova Academia, 1 a 99, Moviecom Cinemas, Cobasi, Polo Wear.

Endereço: Av. Alberto Benassi, 2270 - Araraquara - SP

shoppingjaragua.com.br/araraquara/

SHOPPING JARAGUÁ ARARAQUARA (2% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

PARTAGE SANTANA SHOPPING (2% DA CARTEIRA)

Localizado no coração da Zona Norte, com grande influência econômica e cultural, o Partage Santana Shopping reúne comodidade, conforto e um mix variado de produtos e serviços.

Movimentações comerciais: entradas da Probel (93 m²) e saídas da Lookes New York (135 m²), Artex (82 m²) e MCD (43 m²).

Principais Operações: Renner, UCI, Centauro, C&A, Riachuelo, Outback e Bio Ritmo.

Endereço: R. Conselheiro Moreira de Barros, 2.780 – São Paulo, SP

partagesantana.com.br/

Fotos: Maurício Moreno.

PARTAGE SANTANA SHOPPING (2% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

I FASHION OUTLET (2% DA CARTEIRA)

O I Fashion Outlet Novo Hamburgo, reconhecido pela qualificação de seu mix de lojistas, consolidou ainda mais esta posição e vem sendo destaque desde 2019, com diversas inaugurações e com isso mantendo a vacância em patamares historicamente baixos, inclusive em relação ao período pré pandemia.

Movimentações comerciais: sem alterações.

Principais Operações: Nike Outlet, Adidas, Puma, Hugo Boss, Calvin Klein, Diesel, Dolce & Gabbana e Tommy Hilfiger

Endereço: Rodovia BR 116 Km 239 – Novo Hamburgo, RS

iguatemi.com.br/ifashionoutletnh

I FASHION OUTLET (2% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

GOIABEIRAS SHOPPING CENTER (0,6% DA CARTEIRA)

O Goiabeiras Shopping Center foi primeiro shopping do estado de Mato Grosso, é um dos principais centros de compras da capital. Esta característica tem como base seu foco em qualidade, atendimento e sua localização privilegiada, na região mais charmosa de Cuiabá.

Movimentações comerciais: entrada da Kitchens (91 m²).

GOIABEIRAS SHOPPING CENTER (0,6% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

FRANCA SHOPPING (0,03% DA CARTEIRA)

Inaugurado em outubro de 1993, o Franca Shopping é um centro de compras e entretenimento pioneiro no interior de São Paulo. Foi concebido como open mall e com um icônico lago interno. Recentemente o shopping passou por uma revitalização da área interna e no estacionamento, a primeira grande revitalização nos quase 30 anos do shopping. Apesar de ser uma participação pouco representativa no portfólio do Fundo, é esperado que contribua estrategicamente para oportunidades futuras.

Movimentações comerciais: saída da New Era (34 m²).

Principais Operações: Lojas Renner, Casas Bahia, C&A, Riachuelo, Maravilhas do Lar, Magazine Luiza e Centauro, Outback, Unimed e Youcom.

Endereço: Av. Rio Negro, 1.100, Franca, SP

www.francashopping.com.br

FRANCA SHOPPING (0,03% DA CARTEIRA)

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

SHOPPING PARQUE D. PEDRO (10% DA CARTEIRA VIA COTAS DO FII HPDP11)

O Parque D. Pedro Shopping é o mais completo centro de compras, lazer, entretenimento e serviços da região de Campinas, e um dos maiores shoppings da América Latina. No encerramento de mês, o Fundo detinha uma participação de 7,7% do Shopping, por meio do Fundo HPDP11, desconsiderando as cotas subscritas na emissão do HPDP11 e a aquisição de participação adicional no ativo.

Para maiores informações, sugerimos a leitura do relatório gerencial do Fundo (link)

Principais Operações: Bodytech, C&A, Casas Bahia, Centauro, Clínica Diagmed, Daiso Japan, Decathlon, Expo Dom Pedro, H&M, Kinoplex, Magazine Luiza, Marisa, Miniso, Mobly, PEP da Polícia Federal, Renner, Riachuelo, Zara, Barbacoa, Big Jack, Camarada Camarão, Empório Santa Therezinha, Giovannetti, Jangada Restaurante, Lago do Holandês, L´Entrecôte de Paris, Madero, Mamma Jamma, Nagairô, Ninetto, O Matuto, Olive Garden, Outback, Parrilla da Fazenda, Pecorino, Pirajá, Si Señor, Toca da Traíra (a inaugurar) e Temakeria e Cia. Endereço: Av. Guilherme Campos 500 – Campinas, SP https://parquedpedro.com.br/

Fotos 1, 2 e 3: Maurício Moreno.

FLORIPA SHOPPING (4% DA CARTEIRA VIA COTAS DO FII FLRP11)

Aberto ao público em novembro de 2006, o Floripa Shopping possui localização privilegiada, arquitetura moderna, com iluminação natural, e o melhor mix de lojas da região. O empreendimento é um dos maiores e mais completos shoppings de Florianópolis e está localizado às margens da SC-401, uma das rodovias mais movimentadas da capital, que liga o Centro ao Norte da Ilha.

Para maiores informações, sugerimos a leitura do relatório gerencial do Fundo (link)

Principais Operações: Renner, Havan, Magazine Luiza, Riachuelo, Centauro e Cinemark.

Endereço: Rodovia SC-401, 3.116 Florianópolis, SC.

www.floripashopping.com.br

GRAND PLAZA SHOPPING (2% DA CARTEIRA VIA COTAS DO FII ABCP11)

O Grand Plaza Shopping é o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL, com 70 mil metros quadrados, e reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional.

Principais Operações: Playcenter Family, Renner, Riachuelo, C&A, Centauro, Fast Shop, Pernambucanas e Cinemark.

Endereço: Av. Industrial, 600 – Santo André/SP

www.grandplazashopping.com.br

VIA PARQUE SHOPPING (1% DA CARTEIRA VIA COTAS DO FII FVPQ11)

Inaugurado em 1993, o Via Parque Shopping está localizado na Barra da Tijuca, Zona Oeste do Rio de Janeiro. O empreendimento possui 56,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), com diversidade de operações entre lojas âncoras, megalojas, lazer, serviços e ampla praça de alimentação.

Reconhecido como um shopping voltado para a família, o Via Parque consolidou-se como um importante polo de conveniência e entretenimento na região. Apesar de a Barra da Tijuca ser uma das áreas de maior crescimento da cidade, também apresenta um dos maiores índices de ABL por habitante, o que intensifica a competição entre shoppings. Nos últimos anos, o aumento da concorrência impactou indicadores de fluxo e ocupação do empreendimento.

Por outro lado, movimentos recentes reforçam o reposicionamento do ativo: a inauguração de um supermercado, importante operação para agregação ao tenant mix do shopping, e a instalação de um hospital no terreno vizinho ampliam a atratividade do empreendimento, com potencial de incremento no fluxo de visitantes e no dinamismo da região.

Principais Operações: Cobasi, Daiso, Kalunga, Lojas Americanas, O Amigão, Renner, Smart Fit, Supermarket, Outback, Bar do Adão, Bardana, Bartô Galático, Esquillo’s, Galeteria Continental, Lorelai Cucina Mediterranea, Yuki Cozinha Japonesa, Kinoplex, Qualistage, PEP da Polícia Federal, Centro Médico Barra D’Or (a inaugurar).

Endereço: Av. Ayrton Senna, 3.000 – Rio de Janeiro, RJ

www.viaparqueshopping.com.br

GLOSSÁRIO

Área Bruta Locável (ABL): Equivalente à soma de toda a área disponível para a locação nos shopping centers, exceto merchandising.

ABL Própria: ABL total ponderada pela participação do Fundo em cada shopping.

ABRASCE: Associação Brasileira de Shopping Centers.

Aluguel mínimo ou aluguel base: é o aluguel mínimo do contrato de locação de um lojista.

Aluguel percentual ou aluguel complementar: É a diferença (quando positiva) entre o aluguel mínimo e o aluguel com base em porcentagem de vendas paga como aluguel.

Âncoras: grandes lojas conhecidas pelo público que atraem os consumidores ao shopping, gerando fluxo destes em demais áreas do shopping center.

B3: Brasil Bolsa Balcão S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias, Futuros e Mercado Balcão.

Benfeitorias: obras realizadas nos imóveis com objetivo de melhorar a condição do ativo.

CDI: sigla para Certificado de Depósito Interbancário, é a remuneração dos empréstimos realizados entre bancos diariamente e usada como referência a diversos investimentos.

CRI: sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, ativo financeiro lastreado em créditos imobiliários.

Custo de ocupação: custo que engloba aluguel, condomínio e demais encargos de ocupação de um lojista.

Encargos de lojas vagas: despesas de unidades vagas pagas pelo proprietário, englobam energia, água, condomínio e fundo de promoção.

Encargos contratuais: parte de despesas de lojas locadas que são pagas pelo proprietário devido a negociações específicas com determinados locatários.

FFO: Sigla para “Funds From Operations”, é o fluxo de caixa operacional gerado por ativos imobiliários.

IFIX: índice de Fundos Imobiliários da B3.

Inadimplência Líquida: Percentual não recebido do aluguel vencido mensalmente, considerando o recebimento de períodos anteriores.

LCI: sigla para Letra de Crédito Imobiliário, ativo financeiro lastreado em créditos imobiliários.

Megalojas: lojas especializadas com área entre 500 a 999m² de ABL.

Malls: áreas comuns dos Shoppings locadas para stands e quiosques.

NOI: sigla para “Net Operating Income” ou Resultado Operacional Líquido, é o resultado após a dedução das despesas.

Operador: empresa especializada responsável pela administração do dia a dia do shopping.

Outlet: tipo especializado de shoppings centers que apresentam lojas de descontos ou de ponta de estoque.

Outras Despesas: inclui despesas como taxa de administração, comercialização, despesas jurídicas, auditorias, tarifas bancárias, entre outras.

Outras Receitas: inclui receitas como cessão de direitos de uso (CDU), taxas de transferências, multas e juros com aluguéis atrasados entre outras.

PIB: sigla para Produto Interno Bruto, a soma de todos os bens e serviços produzidos em determinada região.

Satélites: lojas menores sem características especiais, destinadas ao comércio em geral.

SSS (Vendas mesmas lojas): são as vendas em lojas que já estavam operando nos períodos comparados, desconsidera entradas e saídas de lojas.

Tenant-mix: se refere ao mix de lojistas de um shopping center, caracterizado por diferentes segmentos e produtos oferecidos, de forma a tornar o empreendimento atrativo.

Vacância: percentual não locado em relação a área bruta locável.

DOCUMENTOS

Regulamento vigente

Demonstrações financeiras 2024

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

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