Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) HGBS11 de 31/12/2025

NB|WAKEFIELDCUSHMAN &

Laudo Completo de Avaliação Imobiliária PREPARADO PARA: HEDGE INVESTMENTS FINALIDADE: Fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM. PROPRIEDADE: Shopping Praça da Moça / Shopping Center localizado na Rua Manoel da Nóbrega, 712, Centro - Diadema/SP DATA: 30 de novembro de 2025 E ae Aa [ q E ms

Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 Fone: +55 11 5501 5464 cushmanwakefield.com.br

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

São Paulo, 30 de novembro de 2025.

Hedge Investments At.: Sr. Marcos Pimenta. Avenida Horácio Lafer, 160 9 Andar. 04538-080 – São Paulo – SP Ref.: Relatório de Avaliação do Shopping Praça da Moça, shopping center situado na Rua Manoel da Nóbrega, 712, Centro-Diadema/SP. Prezados Senhores, Em atenção à solicitação de V.Sas. e conforme acordado em documento firmado entre as partes, a Cushman & Wakefield tem o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado para compra/venda do imóveldo imóvel em referência, para fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM. A avaliação foi elaborada com base nos dados disponíveis no mercado, obtidos através de nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book, e em conformidade com as práticas regulamentadas pelas Normas Brasileiras NBR 14.653-2 / 2011 e 14.653-2 / 2004, 14.653-4, emitido pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á ao registro junto à CVM – Comissão de Valores Mobiliários – visando a avaliação do ativo imobiliário, em consonância com a instrução CVM nº 472/08. O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 87 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante . A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais. Da propriedade em estudo: trata-se do Shopping Praça Da Moça, Shopping Center localizado na Rua Manoel Da Nóbrega, 712, Centro , Diadema/SP.

Em atenção à solicitação de V.Sas. e conforme acordado em documento firmado entre as partes, a Cushman & Wakefield tem o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado para compra/venda do imóveldo imóvel em referência, para fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM.

A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book, e em conformidade com as práticas regulamentadas pelas Normas Brasileiras NBR 14.653-2 / 2011 e 14.653-2 / 2004, 14.653-4, emitido pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

HEDGE INVESTMENTS | I

HEDGE INVESTMENTS At.: Sr. Marcos Pimenta Avenida Horácio Lafer, 160 9 Andar. São Paulo/SP

Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 Fone: +55 11 5501 5464 cushmanwakefield.com.br

De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 01 de novembro de 2025, em: CONCLUSÃO DE VALORES PROPRIEDADE: Shopping Praça da Moça Rua Manoel da Nóbrega, 712, Diadema/SP JR -5 09910-720 VALOR DE MERCADO PARA VENDA - TOTAL VALOR UNITÁRIO AC $& R$ 412.167.100,00 (Quatrocentos e Doze Milhões Cento e Sessenta e Sete Mil e Cem R$/m² 13.319,26 Reais)) Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield 5$&

• Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valor está sujeita às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo, bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.

Premissas extraordinárias

Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.

• Não há premissas extraordinárias.

Premissas hipotéticas

• Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

• Não há premissas hipotéticas.

imóvel, na data de 01 de novembro de 2025, em: CONCLUSÃO DE VALORES PROPRIEDADE: Shopping Praça da Moça Rua Manoel da Nóbrega, 712, Diadema/SP 09910-720 VALOR DE MERCADO PARA VENDA - TOTAL VALOR UNITÁRIO R$ 412.167.100,00 (Quatrocentos e Doze Milhões Cento e Sessenta e Sete Mil e Cem R$/m² 13.319,26 Reais)) Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valor está sujeita às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo, bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver. Premissas extraordinárias Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária. Não há premissas extraordinárias. Premissas hipotéticas Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação. Não há premissas hipotéticas.

HEDGE INVESTMENTS | II

Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 Fone: +55 11 5501 5464 cushmanwakefield.com.br

HEDGE INVESTMENTS | III

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Resumo das Principais Características e Conclusões

HEDGE INVESTMENTS | IV

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
TERRENO O
Testada: 620,00 m (conforme Estimado pelo Google Earth)
Ruim - declive de 10% até
Topografia da área útil:
20%
Formato: Irregular
Área Total: 20.665,90 m² (conforme Informado pelo cliente)
BLOCOS, EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
Área Construída Total: 88.064,95 m² (conforme Informado pelo cliente)
Área Bruta Locável: 30.945,20 m² (conforme Rent Roll Fornecido pelo Cliente)
Estacionamento 1200 vagas no total,
segregadas em 1120 vagas
de carros e 80 vagas de
motos
Estado de Conservação: Regular - C
Vida Útil 60 anos
Idade Aparente: 10 anos
Vida Remanescente: 50 anos
OBS.: Áreas de acordo com informações fornecidos pelo cliente, não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos .
O shopping está localizado na Rua Manoel da Nóbrega, que faz ligação com a Avenida Fábio Eduardo Ramos Esquivel,
que leva até a Avenida Cupecê e a Rodovia dos Imigrantes.
Acessibilidade:
Podemos destacar que a Rua Manoel da Nóbrega é uma importante via caracterizada pela intensa presença de imóveis
comerciais e tráfego de pedestres.
O imóvel em estudo encontra-se em região de ocupação mista, composta por imóveis residenciais unifamiliares (casas)
Vizinhança: e multifamiliares (edifícios), além de estabelecimentos comerciais e de serviços de âmbito local e geral de padrão
construtivo médio e médio-alto.
Em termos de transporte urbano, podemos afirmar que a localidade do imóvel em estudo é servida por linhas regulares
de ônibus que fazem a ligação do bairro com o centro e outros pontos da cidade.
Transporte: O Aeroporto de Congonhas, localizado no município de São Paulo localiza-se a aproximadamente 10,9 km da
propriedade, já o Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica, localiza-se a aproximadamente 28,7 km da
propriedade, sendo atingíveis, respectivamente, em cerca de 25 minutos e 1 hora com o uso de automóvel (fora dos
horários de pico).
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura básica disponível
DOCUMENTAÇÃO
O
Registros: Oficial de Registro de Imóveis de Diadema - SP sob a matrícula nº 49942
Taxas e Dispêndios: Notificação de Lançamento, sob Inscrição Imobiliária nº 00000.30.036.007.00
Foi fornecido diagnóstico ambiental, planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas
âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, estratégia de
comercialização, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório
Outros: da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, dre (demonstrativo mensal de resultados econômico e
financeiro), orçamento para o próximo ano, relatório de capex, indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório
do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do
IPTU do imóvel atualizado - -
ZONEAMENTO
O ZMC - Zona Mista Central
Uso: Comercial
Taxa de Ocupação: 75%
Coeficiente de aproveitamento Mínimo: 2
Máximo: 6
VIA DIGITAL

HEDGE INVESTMENTS | V

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

HEDGE INVESTMENTS | VI

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
uh|wAKEFIELDCUSHMAN &
Mapa e fotos da propriedade em estudo
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM ESCALA
. PRM o 4 4 E A SA z ”
RELA AR E ARE da AS
6 p q q R x q à tes Ed 7
Avaliando
9 il && q Pes nv 4 A Va Fr sa ; Wa
Mg AM PIE ad de A LS GE,
emaf E Mol4 Eni pdDG NC a VE ESda vaRE É aeEe?! va Es4
rp E TATA a EDS ii
iefeeSS SO RS, a MPS A
a MT RA ra IN Za di to PENA sd A
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

HEDGE INVESTMENTS | VII

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

alla Sostutana

FACHADA DO IMÓVEL FACHADA DO IMÓVEL
/ Fen N 17 | | Mi qua
FACHADA DO IMÓVEL ASPECTO DO MALL
BY ar Mi Re 7 e
ASPECTO DO MALL ASPECTO DO MALL
O
Er
a E——4 e e En 4 o EH
E : De “a
7 PA 1 WN
E aid pao - a ê
a
VIA DIGITAL

Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

HEDGE INVESTMENTS | VIII

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
uh|WAKEFIELDCUSHMAN &
ASPECTO DO MALL CINEMA
'N o E?
É - - - = a o
: & dio RMS “mm
PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO ASPECTO DO MALL
na - ve E o,
no e — pg EUDORA = |
ri ne =“ o ———— =— Ed =
- A qua o Eee| a &É careME SirrEso add) EnsaNota -
a u ea Enab = "q amFR, aEi ásEco RAETA,
Ee — Ma W s
A ey Ih O unem Ts
'
ASPECTO DO MALL ESTACIONAMENTO
E
A
kl » 1 ú
Clarát ne É Ds a
aa PT) - A | “ EI Ee la
ae]- UN 5 gsações
Tt y = pen,rá ER EO é
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
VIA DIGITAL

HEDGE INVESTMENTS | IX

• alla SoSEttaM SoSEttaM

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
alla SoSEttaM SoSEttaM
ESTACIONAMENTO ESTACIONAMENTO
E
/
u
À
se. e
ÁREA TÉCNICA ESTACIONAMENTO
ÁREA TÉCNICA ÁREA TÉCNICA
E
E
"
] a eia |
=| = | + =
O:
VIA DIGITAL

Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

HEDGE INVESTMENTS | X

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
uh|WAKEFIELDCUSHMAN &
ÁREA TÉCNICA ESTACIONAMENTO
E === ( rf ç
E A
ÁREA TÉCNICA ÁREA TÉCNICA
” Ea cad
mou A É cm=: DA
ESTACIONAMENTO ESTACIONAMENTO
o e TR | E = ie —S
VIA DIGITAL

Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

HEDGE INVESTMENTS | XI

uh

• WAKEFIELD ÍNDICE

• Índice RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES ............................................................. IV MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO .......................................................................................................... VII ÍNDICE ............................................................................................................................................................... XII INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................................... 1 OBJETO(S) ........................................................................................................................................................................... 1 OBJETIVO ............................................................................................................................................................................ 1 FINALIDADE ......................................................................................................................................................................... 1 DESTINATÁRIO ................................................................................................................................................................... 1 DIVULGAÇÃO DO LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................ 1 DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO ............................................................................................................................ 1 PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS ...................................................................................................................................... 2 PREMISSAS HIPOTÉTICAS ................................................................................................................................................ 2 IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................................................................................. 3 PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL ..................................................................................................... 3 ANÁLISE REGIONAL .......................................................................................................................................... 5 INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................................................... 5 CENÁRIO ECONÔMICO ...................................................................................................................................................... 6 OBSERVAÇÕES SOBRE A REGIÃO ................................................................................................................................... 6 CONCLUSÃO ....................................................................................................................................................................... 6 ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA .................................................................................................................................... 7 MERCADO .......................................................................................................................................................... 9 CENÁRIO ECONÔMICO ...................................................................................................................................................... 9 DEFINIÇÕES DE SHOPPING CENTERS .......................................................................................................................... 16 MERCADO DE SHOPPING CENTERS .............................................................................................................................. 17 MERCADO DE VALORES IMOBILIÁRIOS ........................................................................................................................ 22 REGIÃO SUDESTE ............................................................................................................................................................ 26 CONCORRENTES DE MERCADO .................................................................................................................................... 26 NOVO ESTOQUE ............................................................................................................................................................... 27

• RISCOS .............................................................................................................................................................................. 28

uh

• WAKEFIELD ÍNDICE

• DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS ................................................................................................... 32 QUADRO DE ÁREAS ......................................................................................................................................................... 33 QUADRO DA ABL (ÁREA BRUTA LOCÁVEL) ................................................................................................................... 33 VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA ......................................................................................................................................... 35 ESTACIONAMENTO E FLUXO DE PESSOAS .................................................................................................................. 35 ZONEAMENTO ................................................................................................................................................................... 36 COMENTÁRIOS SOBRE O ZONEAMENTO ...................................................................................................................... 37 AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................................... 38 PROCESSO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................................ 38 METODOLOGIA ................................................................................................................................................................. 38 CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ATRAVÉS DO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ........................................................... 41 SEGREGAÇÃO DO VALOR ............................................................................................................................................... 50 PARA EFEITO DE REAVALIAÇÃO DE ATIVOS ................................................................................................................ 61 CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ....................................................................................................................................... 62 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................................... 63 PREMISSAS E “DISCLAIMERS” ...................................................................................................................... 66 CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO ....................................................................................................................... 69 ANEXOS .............................................................................................................................................................. A ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA .......................................................................................................................... B ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS ................................................................................................................................... C ANEXO C: FLUXO DE CAIXA DESCONTADO .................................................................................................................... D

INTRODUÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Introdução

Objeto(s)

• O objeto desta avaliação é um shopping center, localizado na Rua Manoel da Nóbrega, 712, Centro - Diadema - SP.

Objetivo

/>

Finalidade

Esta avaliação foi contratada para fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM..

OBS.: O conteúdo deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é confidencial e destina-se única e exclusivamente aos fins aqui descritos.

Destinatário

• O destinatário deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é o contratante Hedge Investments.

• OBS.: Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente ao uso da empresa contratante.

Divulgação do Laudo Completo De Avaliação Imobiliária

• A publicação ou divulgação deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Datas de vistoria e da avaliação

• Data efetiva da avaliação: 30 de novembro de 2025;

• Data da vistoria da propriedade: 22 de outubro de 2025.

Objeto(s) O objeto desta avaliação é um shopping center, localizado na Rua Manoel da Nóbrega, 712, Centro - Diadema Objetivo O presente Laudo Completo De Avaliação Imobiliária tem por objetivo determinar o valor de mercado para compra/venda do imóvel supracitado. Finalidade Esta avaliação foi contratada para fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM.. OBS.: O conteúdo deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é confidencial e destina-se única e exclusivamente aos fins aqui descritos. Destinatário O destinatário deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é o contratante Hedge Investments. OBS.: Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente ao uso da empresa contratante. Divulgação do Laudo Completo De Avaliação Imobiliária A publicação ou divulgação deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais. Datas de vistoria e da avaliação Data efetiva da avaliação: 30 de novembro de 2025;

HEDGE INVESTMENTS | 1

uh

INTRODUÇÃO

Premissas extraordinárias

Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária. ▪ Não há premissas extraordinárias. Premissas hipotéticas Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação. ▪ Não há premissas hipotéticas.

• Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

INTRODUÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Identificação da propriedade

Localização

• A propriedade em estudo denomina-se Shopping Praça da Moça e está situada na Rua Manoel Da Nóbrega, 712, Centro - Diadema/SP. - Diadema/SP.

• Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:

• 800 m Hospital São Lucas;

• 950 m Terminal Metropolitano de Diadema;

• 1 km Poupatempo Diadema;

• 1,5 km Prefeitura Municipal de Diadema;

• 3,2 km Rodovia dos Imigrantes; e

• 10,9 km Aeroporto de Congonhas.

/>

• A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente.

/>

• Conforme documentação fornecida a propriedade em estudo está registrada nos Oficial de Registro de Imóveis de Diadema - SP, a matrícula nº.: 49.942, com as seguintes descrições:

• Matrícula nº. 49.942: Imóvel situado a Rua Manoel da Nóbrega, com área total de terreno de 20.861,53 e área construída de 88.014,95, proprietário: Fundação dos Economiários Federais, 14 de maio de 2012.

Taxas e Dispêndios

• Foi-nos fornecida cópia do IPTU, sob Inscrição Imobiliária nº. 00000.30.036.007.00, com as seguintes descrições

• Nome do Proprietário: Fundação dos Economiários Federais;

• Prefeitura: Prefeitura de Diadema;

• Ano Base do Documento: 2025

• Logradouro: Rua Manoel da Nobrega 640 e 712;

• Área de Terreno: 20.861,53 m²;

• Área Total Edificada: 88.064,95 m²;

• Valor Venal Total: R$ 273.945.216,34; e

• Valor do IPTU: R$ 3.861.657,43.

A propriedade em estudo denomina-se Shopping Praça da Moça e está situada na Rua Manoel Da Nóbrega, 712, Centro - Diadema/SP. - Diadema/SP. Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente: 800 m Hospital São Lucas; 950 m Terminal Metropolitano de Diadema; 1 km Poupatempo Diadema; 1,5 km Prefeitura Municipal de Diadema; 3,2 km Rodovia dos Imigrantes; e 10,9 km Aeroporto de Congonhas. Propriedade e histórico recente do imóvel A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente. Registro do Imóvel Conforme documentação fornecida a propriedade em estudo está registrada nos Oficial de Registro de Imóveis de Diadema - SP, a matrícula nº.: 49.942, com as seguintes descrições: Matrícula nº. 49.942: Imóvel situado a Rua Manoel da Nóbrega, com área total de terreno de 20.861,53 e área construída de 88.014,95, proprietário: Fundação dos Economiários Federais, 14 de maio de 2012. Taxas e Dispêndios Foi-nos fornecida cópia do IPTU, sob Inscrição Imobiliária nº. 00000.30.036.007.00, com as seguintes descrições Nome do Proprietário: Fundação dos Economiários Federais; Prefeitura: Prefeitura de Diadema; Ano Base do Documento: 2025 Logradouro: Rua Manoel da Nobrega 640 e 712; Área de Terreno: 20.861,53 m²;

uh

INTRODUÇÃO

Outros

Foi fornecido diagnóstico ambiental, planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, estratégia de comercialização, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, DRE (demonstrativo mensal de resultados econômico e financeiro), orçamento para o próximo ano, relatório de capex, indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do IPTU do imóvel atualizado. Obs.: Para fins de cálculo de valor estamos considerando que o imóvel não apresenta qualquer título alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma.

uh|wAKEFIELDCUSHMAN

ANÁLISE REGIONAL
uh|wAKEFIELDCUSHMAN &
Análise Regional
MAPA DA REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):
GN DS SC PO EE A 7
7% DAR ADEoSa A Tstead RBS TEN NA Pp As bad SRS GR ?
PECA Ta Ss CT beem (OS E MA USE E bos DM
ds SR RT 72 SA DA a e DE ado OD Varias GH GARQUE MMICRANTESA 1 Ser
$ Ana 4 «aos E ip E Pp ae x PB a BCONCEIÇÃO NEEM e AgÃ
EE a, Es PMI a PAR ade R$ Ro Tr À NENE “one ê Era
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Introdução
O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A análise regional
identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que desempenham na região. As quatro
forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens imóveis, e, consequentemente, afetam o valor
de mercado são: características ambientais, governo, fatores sociais e tendências econômicas.
A propriedade em estudo está localizada na cidade de Diadema. VIA DIGITAL

ANÁLISE REGIONAL

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Cenário econômico

Observações sobre a região

A seguir enumeramos algumas observações gerais sobre a região. ▪ População: A população de Diadema de acordo com o último censo realizado em 2022 era de 393.237 habitantes, com previsão de crescimento em 2025 para 403.579 habitantes (IBGE); ▪ Forças: Incluem boa infraestrutura, desenvolvimento e adensamento do entorno; ▪ Fraquezas: Fraquezas da região incluí período de recuperação econômica nacional, que pode influenciar na celeridade de tomada de decisão, transações e consumo; ▪ Economia: A economia de Diadema está estática. O emprego na região é bem diversificado, sendo baseado no comércio, serviços e indústria; ▪ Renda: De acordo com dados de 2023 do IBGE, o salário médio em Diadema é de 3,0 salários-mínimos, sendo que 119.416 pessoas representam a população ocupada Conclusão Diante dos fatos sociais e econômicos enumerados anteriormente sobre a região, somos moderadamente otimistas sobre o cenário em curto prazo. Em longo prazo a região deve vivenciar estabilidade com crescimento moderado e para o mercado imobiliário, preços estáveis ou com valorização abaixo ou paralela a inflação, podendo variar conforme demanda, localização, mobilidade, melhoria na infraestrutura urbana e fatores de iniciativa privada.

ANÁLISE REGIONAL

uh

Análise da Circunvizinhança

MAPA DA CIRCUNVIZINHANÇA EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):
A ENE EGIDE TRE : TCATS BISP A SES
ECA AR A age A 2 A ES
ese” Sade Vga Si E a CMI DA ass
hair CASA 8
EM Zodaad É Ds É caçar E! “ia qe E
E)EG eay EA RE REE PADA, GisaSe “yq &
o Dep a ETR,
7 Rad SUR ç “a ” Za AE nd “ O RA
Es ls 0/17 Ps ad 8; + z Sa 1 RL, * Ba ECA e AS ao
E NE Sair E a : En SA '
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Aspectos gerais
O imóvel encontra-se na região central de Diadema, a qual é cercada pelos bairros Parque Imigrantes, Jardim
Diadema e Conceição.
A circunvizinhança
O imóvel em estudo encontra-se em região de ocupação mista, composta por imóveis residenciais unifamiliares
(casas) e multifamiliares (edifícios), além de estabelecimentos comerciais e de serviços de âmbito local e geral
de padrão construtivo médio.
Podemos destacar que a Rua Manoel da Nóbrega é um importante via caracterizada pela intensa presença de
imóveis comerciais e tráfego de pedestres.
Usos próximos e adjacentes
VIA DIGITAL

A região do entorno do imóvel objeto deste estudo é composta por usos em edificações verticais e horizontais, servindo de uso unifamiliar e multifamiliar, respectivamente, além, é claro, de compor parte do inventário imóveis para fins comerciais e de serviços, os quais atendem demandas locais e regionais.

ANÁLISE REGIONAL

uh

Acesso

De modo geral considera-se o acesso à região bom. O acesso à região ocorre O shopping está localizado na Rua Manoel da Nóbrega, que faz ligação com a Avenida Fábio Eduardo Ramos Esquivel, que leva até a Avenida Cupecê e a Rodovia dos Imigrantes. Podemos destacar que a Rua Manoel da Nóbrega é um importante via caracterizada pela intensa presença de imóveis comerciais e tráfego de pedestres. Em termos de transporte urbano, podemos afirmar que a localidade do imóvel em estudo é servida por linhas regulares de ônibus que fazem a ligação do bairro com o centro e outros pontos da cidade. O Aeroporto de Congonhas, localizado no município de São Paulo localiza-se a aproximadamente 10,9 km da propriedade, já o Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica, localiza-se a aproximadamente 28,7 km da propriedade, sendo atingíveis, respectivamente, em cerca de 25 minutos e 1 hora com o uso de automóvel (fora dos horários de pico). Conclusão Conforme observado, a região possui expressivo potencial de aumentar seu adensamento, haja vista a possibilidade de estabelecer edificações verticais e multifamiliares em terrenos onde hoje a ocupação é horizontal e unifamiliar. A infraestrutura urbana e de serviços públicos é boa, portanto, deve contribuir com o desenvolvimento da região. A distância de estações de metrô e trem, podem influenciar na liquidez dos imóveis, uma vez que são uma das modalidades de transporte mais demandadas para se estabelecer moradia em determinado local.

MERCADO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Mercado

Cenário Econômico

Em relação ao comércio, os dados da Pesquisa Mensal de Comércio (PMC) referentes ao mês de agosto de 2025 mostram variação de 0,2% no volume de vendas do comércio varejista na série com ajuste sazonal, em relação a julho. Em 12 meses, acumula alta de 2,2%. O resultado foi impactado por taxas positivas em cinco das oito atividades pesquisadas: Equipamentos e material para escritório, informática e comunicação (4,9%), Tecidos, vestuário e calçados (1,0%), Artigos farmacêuticos, médicos, ortopédicos e de perfumaria (0,7%), Móveis e eletrodomésticos (0,4%) e Hiper, supermercados, produtos alimentícios, bebidas e fumo (0,4%). Performaram no campo negativo: Livros, jornais, revistas e papelaria (-2,1%), Combustíveis e lubrificantes (-0,6%) e outros artigos de uso pessoal e doméstico (-0,5%). Dentre as atividades pesquisadas, Tecidos, vestuário e calçados acumula o maior crescimento em 12 meses - 4,5%, seguido por Artigos farmacêuticos, médicos, ortopédicos e de perfumaria, e Móveis e eletrodomésticos com altas de 4,3% e 4,1%, respectivamente. PMC Restrita - Volume (var. % anual) 15 10 5 0 -5 -10 PES POESNLO NADA DM DADAS CESESCISSOCSS SS SS SASVV Fonte: LCA Consultores O ICC (Índice de Confiança do Consumidor) subiu 1,0 ponto em outubro, alcançando 88,5 pontos. O resultado do mês foi influenciado pela melhora das expectativas para os próximos meses. O mercado de trabalho aquecido e a diminuição recente da inflação são fatores de suporte. Ainda assim, o cenário atual indica cautela das famílias, em meio a altos níveis de endividamento e inadimplência, que seguem como fatores limitantes do avanço ao consumo nos próximos meses. A análise por faixas de renda em outubro mostra novamente comportamentos distintos entre os grupos de consumidores. As famílias com renda de até R$ 2.100,00 registraram alta de 5,1 pontos, com o índice avançando de 77,5 para 82,6 pontos. No grupo com renda entre R$ 2.100,01 e R$ 4.800,00, houve recuo de 1,9 ponto, levando o indicador de 90,5 para 88,6 pontos. Entre os consumidores com rendimentos de R$ 4.800,01 a R$ 9.600,00, observou-se ligeira queda de 0,4 ponto, com o índice passando de 86,2 para 85,8 pontos. Por fim, entre aqueles que recebem acima de R$ 9.600,01, verificou-se leve aumento de 0,3 ponto, elevando o indicador de 93,9 para 94,2 pontos.

O resultado foi impactado por taxas positivas em cinco das oito atividades pesquisadas: Equipamentos e material para escritório, informática e comunicação (4,9%), Tecidos, vestuário e calçados (1,0%), Artigos farmacêuticos, médicos, ortopédicos e de perfumaria (0,7%), Móveis e eletrodomésticos (0,4%) e Hiper, supermercados, produtos alimentícios, bebidas e fumo (0,4%). Performaram no campo negativo: Livros, jornais, revistas e papelaria (-2,1%), Combustíveis e lubrificantes (-0,6%) e outros artigos de uso pessoal e doméstico (-0,5%).

O ICC (Índice de Confiança do Consumidor) subiu 1,0 ponto em outubro, alcançando 88,5 pontos. O resultado do mês foi influenciado pela melhora das expectativas para os próximos meses. O mercado de trabalho aquecido e a diminuição recente da inflação são fatores de suporte. Ainda assim, o cenário atual indica cautela das famílias, em meio a altos níveis de endividamento e inadimplência, que seguem como fatores limitantes do avanço ao consumo nos próximos meses.

MERCADO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

/>

Índice de Confiança do Consumidor - FGV (média anual)

/>

O resultado exibe recuo de 11,8% no número de desempregados - 6,0 milhões de pessoas, frente ao mesmo período de 2024 e avanço de 1,4% no total da população ocupada na mesma comparação, alcançando 102,4 milhões de pessoas. Na comparação trimestral, os destaques foram o aumento de 260 mil pessoas em Agricultura, pecuária, produção florestal, pesca, e de 249 mil pessoas na Construção.

A taxa de informalidade foi de 37,8% da população ocupada no período. Por fim, conforme dados do Novo CAGED, o saldo de empregos formais foi de 213.002 em setembro.

Ao segmentar o Novo CAGED por atividades econômicas conforme o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) e considerar os setores que ocupam espaços corporativos de escritórios (Informação, comunicação e atividades financeiras, imobiliárias, profissionais e administrativas), obtemos a definição do Office Using. O indicador equivale ao número de empregados nestes setores que utilizam escritórios.

No mês de setembro, o Office Using do Brasil apresentou saldo de 52.873 e acumulou 8,7 milhões de trabalhadores, avanço de 4,0% na comparação anual. A região metropolitana de São Paulo fechou o mês em 2,1 milhões de trabalhadores, saldo de 13.577, e a região metropolitana do Rio de Janeiro 664 mil, saldo de 3.663, e com variações anuais de 3,9% e 2,6%, respectivamente.

/>

/>

MERCADO

MERCADO
uh|WAKEFIELDCUSHMAN &
Variação % MoM - Office Using
3,00%
2,00%
1,00%
0,00% N A RAs PM A h NA A) AER rreeih, A
WY VAA é f
| ]
-1,00%
-2,00%
-3,00%
Var. % MoM - Office Using - RMSP Var. % MoM - Office Using - RMRJ
Var. % MoM - Office Using - BR
Fonte: CW, MTE.
Na esfera da indústria, dados da Pesquisa Industrial Mensal Produção Física (PIM-PF) de agosto mostram
variação de 0,8% da produção industrial frente ao mês anterior na série com ajuste sazonal. A atividade de
maior impacto positivo foi produtos farmoquímicos e farmacêuticos (13,4%).
Em comparação com agosto de 2024 a indústria variou -0,7%.
O Índice de Confiança da Indústria (ICI) caiu 0,7 pontos em setembro, para 89,8 pontos. O cenário segue
marcado pelo acúmulo de estoques e pela cautela dos empresários em relação à demanda futura. Esse quadro
reforça a expectativa de menor dinamismo da atividade industrial no segundo semestre, diante da política
monetária restritiva.
Produção física da Indústria Geral - PIM-PF (var. % anual)
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00
-10,00
DOS PENN ADDED NDA DDD DD AAA
C SP TESES SSLEvvES
VIA DIGITAL
Dec-17 Mar-18 Jun-18 Sep-18 Dec-18 Mar-19 Jun-19 Sep-19 Dec-19 Mar-20 Jun-20 Sep-20 Dec-20 Mar-21 Jun-21 Sep-21 Dec-21 Mar-22 Jun-22 Sep-22 Dec-22 Mar-23 Jun-23 Sep-23 Dec-23 Mar-24 Jun-24 Sep-24 Dec-24 Mar-25 Jun-25 Sep-25

Na esfera da indústria, dados da Pesquisa Industrial Mensal Produção Física (PIM-PF) de agosto mostram variação de 0,8% da produção industrial frente ao mês anterior na série com ajuste sazonal. A atividade de maior impacto positivo foi produtos farmoquímicos e farmacêuticos (13,4%).

O Índice de Confiança da Indústria (ICI) caiu 0,7 pontos em setembro, para 89,8 pontos. O cenário segue marcado pelo acúmulo de estoques e pela cautela dos empresários em relação à demanda futura. Esse quadro reforça a expectativa de menor dinamismo da atividade industrial no segundo semestre, diante da política monetária restritiva.

Fonte: LCA Consultores

MERCADO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Com relação à construção civil, em outubro de 2025, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) variou 0,21% frente ao mês anterior (0,21%) e acumula alta de 6,58% em 12 meses. No Rio de Janeiro, a alta foi de 5,47% em 12 meses, enquanto em São Paulo a variação foi de 7,55%. O Índice de Confiança da Construção (ICST) recuou 0,7 ponto em outubro, chegando a 91,6 pontos, permanecendo abaixo do nível de neutralidade (100 pontos). O resultado de outubro indica piora das expectativas e da percepção acerca da situação atual. A desaceleração setorial em relação ao início do ano é percebida. A alta dos juros e o cenário mais restrito de acesso ao crédito podem levar parte das companhias a adiar projetos ou alongar prazos de execução. Outros aspectos como escassez de mão de obra qualificada, demanda insuficiente e competição no próprio setor também seguem como fatores limitativos. Índice Nacional de Custo da Construção - INCC -M (% a.a.) 15,00 10,00 5,00 e m, N o] 0,00 ~~CPSL~~ PESEo PSP ASPENSE]a TODD ND ND A SSDD SSDD SSDD ADvvESNA Fonte: LCA Consultores Em relação a atividade econômica, o IBC-Br (Índice de Atividade Econômica do Banco Central), considerado uma prévia do PIB (Produto Interno Bruto), avançou 0,5% em agosto frente a julho e acumula alta de 3,24% em 12 meses. Em relação à atividade econômica, no segundo trimestre de 2025, o PIB avançou 0,4%, totalizando R$ 3,2 trilhões. Sob a ótica da produção, a Serviços teve a maior expansão, com 0,6%, seguida pela Indústria com 0,5%, enquanto a Agropecuária recuou 0,1%. Pela ótica da despesa, o Consumo das Famílias cresceu 0,5%, e o Consumo do Governo caiu 0,6%. A Formação Bruta de Capital Fixo (investimentos) apresentou variação de -2,2%, enquanto as Exportações de Bens e Serviços cresceram 0,7% e as Importações de Bens e Serviços recuaram 2,9%.

MERCADO

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

Diante disso, a LCA estima o crescimento do PIB de 2,16% para 2025 e 1,97% para 2026. O relatório Focus
do dia 31 de outubro de 2025 espera variação de 2,16% para 2025 e 1,78% para 2026.
PIB da Indústria - Construção Civil (% real) x PIB TOTAL (% real em volume)
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00
-10,00 AD ema
-15,00
CESPEDPPEDSDOS OPSPENNDON MTNM NONEDASESIDIDLAMADANASEvv
—— PIB da Indústria - Construção civil (var. % real) — PIB TOTAL (var. % real em volume)
Fonte: LCA Consultores
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi de 0,48% em setembro e acumula alta de 3,64%
no ano e de 5,17% em 12 meses.
O resultado do mês foi influenciado, principalmente, pelo avanço em Habitação (2,97%) e Despesas pessoais
(0,51%), que contribuíram com impactos de 0,45 p.p. e 0,05 p.p., respectivamente, no índice. Em Habitação o
crescimento foi impulsionado pela alta em energia elétrica residencial (10,31%) devido ao fim do Bônus de
Itaipu e a continuidade da bandeira tarifária vermelha patamar 2. Já em Despesas pessoais, o destaque foi o
aumento em pacote turístico (2,87%).
A LCA projeta IPCA de 4,55% para 2025 e 4,40% para 2026. O relatório Focus do dia 29 de agosto de 2025
projeta IPCA de 4,55% para 2025 e 4,20% para 2026.
Quanto à política econômica, na reunião de setembro de 2025, o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu
manter a taxa Selic em 15,00% ao ano. A decisão foi motivada por um cenário inflacionário ainda desafiador,
caracterizado por expectativas desancoradas, projeções de inflação acima da meta e resiliência da atividade
econômica e do mercado de trabalho. O Comitê ressaltou que será necessário manter a política monetária em
patamar significativamente contracionista por um período prolongado, de forma a assegurar a convergência da
inflação para a meta.
No cenário externo, o Copom avaliou que as incertezas permanecem elevadas, em especial no que se refere
à condução da política econômica nos Estados Unidos e tensões geopolíticas. Esse ambiente externo volátil
tem gerado maior aversão a risco, afetando os fluxos de capitais e exigindo maior cautela por parte das
economias emergentes.
No âmbito doméstico, embora haja sinais de moderação gradual da atividade, os dados continuam mostrando
um mercado de trabalho aquecido. A inflação de serviços segue pressionada e os núcleos inflacionários
permanecem acima do nível compatível com o cumprimento da meta, o que reforça a necessidade de uma
política monetária mais restritiva. Diante desse conjunto de elementos, o Comitê indicou que antevê uma
interrupção no ciclo de alta, para observar os efeitos defasados do aperto já implementado, sem descartar
novas elevações caso o cenário assim demande.
VIA DIGITAL

MERCADO

WAKEFIELD
MaIa Gostama

A LCA projeta taxa de 15,00% a.a. para 2025 e 12,50% a.a. para 2026. O relatório Focus do dia 31 de outubro
de 2025 espera taxa de 15,00% a.a. para 2025 e 12,25% a.a. para 2026.
Selic, final de ano - % a.a. x IPCA 12M - %YoY
16,00
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
Selic, final de ano - % a.a. IPCA 12M - % YoY
Fonte: LCA Consultores
Na esfera fiscal, os dados do Banco Central de setembro de 2025 mostram um déficit primário de R$ 17,5
bilhões no mês e um déficit primário de R$ 33,2 bilhões (0,27% do PIB) em doze meses, ante déficit de R$
23,1 bilhões (0,19% do PIB) nos doze meses até agosto. Os juros nominais apropriados pelo setor público
consolidado totalizaram R$ 84,7 bilhões no mês e R$ 984,8 bilhões (7,89% do PIB) no acumulado em doze
meses. Com isso, o resultado nominal do setor público consolidado foi deficitário em R$ 102,2 bilhões no mês
e em R$ 1,018 trilhão em doze meses, equivalente a 8,16% do PIB, ante déficit de 7,81% em agosto. A Dívida
Líquida do Setor Público (DLSP) atingiu 64,8% do PIB (R$ 8,1 trilhões) em setembro, avançando 0,6 p.p. em
relação ao mês anterior. Já a Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) chegou a 78,1% do PIB (R$ 9,7 trilhões),
avançando 0,6 p.p. em relação ao mês anterior.
Dívida Bruta do Governo Geral - DBGG (% do PIB) X Dívida Líquida do Setor
Público - DLSP (% do PIB)
100,00
50,00
O a
0,00
—T- Dívida Bruta do Governo Geral - DBGG (% do PIB)
-— Dívida Líquida do Setor Público - DLSP (% do PIB)
VIA DIGITAL
jan/09 out/09 jul/10 abr/11 jan/12 out/12 jul/13 abr/14 jan/15 out/15 jul/16 abr/17 jan/18 out/18 jul/19 abr/20 jan/21 out/21 jul/22 abr/23 jan/24 out/24 jul/25 abr/26
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (p) 2026 (p) 2027 (p) 2028 (p) 2029 (p) 2030 (p)

Fonte: LCA Consultores

WAKEFIELD MERCADO De acordo com a LCA, as projeções da DLSP e DBGG para 2030 são 78,7% e 92,1% do PIB, respectivamente. Em outubro de 2025, o real depreciou aproximadamente 1,2%, passando de R$/US$ 5,32 no início do mês para R$/US$ 5,38 no fechamento. O comportamento do câmbio permaneceu amplamente condicionado ao cenário externo. A dinâmica do período segue marcada pela fraqueza do dólar global, em meio às expectativas de novos cortes na taxa dos Fed Funds ainda neste ano, e pelo diferencial de juros elevado no Brasil. As incertezas fiscais e as contas externas fracas seguem como fatores limitadores de um cenário mais benigno para o Real. A previsão da LCA para a taxa de câmbio em 2025 e 2026 é de R$/US$5,45 e R$/US$5,60, respectivamente. O relatório Focus do dia 31 de outubro espera câmbio de R$/US$5,41 para 2025 e R$/US$5,50 para 2026. Taxa de Câmbio (R$/US$) x EMBI+ Brasil 600,00 8,00 400,00 e q. 6,00 4,00 200,00 qa 2,00 0,00 0,00 PPESIPOELPSVDOS DONO NADOOESPDA DDDLLDMPRMORA DD AD NAN CSPESSSDISLO DES SS SS Sage"VV ~~li~~ EMBI+ Brasil, final de período (pontos-base) ~~li~~ R$/US$, final de período Fonte: LCA Consultores Por fim, a média do EMBI+ Risco-Brasil foi de 201 pontos base em outubro, e a projeção da LCA para 2025 e 2026 é de, respectivamente, 183 e 218 pontos base. BRASIL 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (p) 2026 (p) 2027 (p) Atividade Econômica PIB TOTAL (var. % real em volume) -3.55 -3.28 1.32 1.78 1.22 -3.28 4.76 3.02 3.24 3.40 2.16 1.97 1.62 Taxa de desemprego - PNADC, média anual (1998 a 2011: retropolação LCA, % da PEA) 8.62 11.62 12.83 12.37 11.99 13.75 13.24 9.27 7.98 6.83 5.90 5.64 6.50 PMC Restrita - Volume (var. % anual) -4.35 -6.24 2.09 2.32 1.84 1.18 1.40 0.99 1.71 4.09 1.47 2.11 2.62 Produção física da Indústria Geral - PIM-PF (var. % anual) -8.26 -6.43 2.52 0.96 -1.08 -4.45 3.93 -0.70 0.12 3.10 1.02 1.53 1.12 ~~MR~~ Preços IPCA - IBGE (% a.a.) 10.67 6.29 2.95 3.75 4.31 4.52 10.06 5.78 4.62 4.83 4.55 4.40 3.82 IGP-M - FGV (% a.a.) 10.54 7.17 -0.52 7.54 7.30 23.14 17.78 5.45 -3.18 6.54 -0.21 4.16 3.63 IPA-M (% a.a.) 11.20 7.64 -2.55 9.43 9.08 31.63 20.57 5.27 -5.59 7.23 -2.28 3.37 3.68 IPC-M (% a.a.) 10.24 6.25 3.14 4.12 3.79 4.81 9.32 4.30 3.41 4.03 4.35 3.43 3.43 INCC-M (% a.a.) 7.22 6.35 4.02 3.97 4.13 9.67 13.70 9.05 3.34 6.33 6.32 4.08 3.77 ~~Re~~ Câmbio, Juros, Risco Selic, final de período (% a.a.) 14.25 13.75 7.00 6.50 4.50 2.00 9.25 13.75 11.75 12.25 15.00 12.50 11.00 R$/US$, final de período 3.90 3.26 3.31 3.87 4.03 5.20 5.58 5.22 4.84 6.19 5.45 5.60 5.40 EMBI+ Brasil, final de período (pontos-base) 523.00 328.00 240.00 276.00 214.00 260.00 326.00 256.00 195.00 228.57 183.00 218.00 196.00 Data base: 30/10/2025 Fonte: LCA Consultores

MERCADO

uh

Definições de Shopping Centers

MERCADO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Mercado de Shopping Centers

Principais Transações Realizadas em shopping centers

/>

As últimas transações de venda de Shopping Centers e/ou participações dos mesmos, realizadas no Brasil e de conhecimento público de mercado são: Oe Oe O O PRINCIPAIS TRANSAÇÕES REALIZADAS EM SHOPPING CENTERS#TransaçãoData da Data da Comprador Vendedor Shopping Center Cidade UF ABL (m²) Participação Cap Rate Estimado ou Yield 12 mesesou Yield 12 meses Valor Estimado da TransaçãoTransação 18/09/25 RBR MALLS n/a Shopping Pátio Higienópolis São Paulo SP 34.992 7,00% 7,40% R$ 169.900.000,00 17/09/25 n/a Hedge Brasil Shopping Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 10,00% 7,70% R$ 63.000.000,00 04/09/25 Multiplan Fapes Barra Shopping Rio de Janeiro RJ 50.589 7,50% n/a R$ 362.500.000,00 04/09/25 Previ Fapes Barra Shopping Rio de Janeiro RJ 50.589 7,50% n/a R$ 362.500.000,00 04/09/25 Previ Fapes Morumbi Shopping São Paulo SP 35.000 4,00% n/a R$ 200.000.000,00 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Bela Vista Salvador BA 51.185 14,31% n/a R$1.600.000.000,00* 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Ponta Negra Manaus AM 36.040 39,99% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Tietê Plaza Shopping São Paulo SP 36.914 45,00% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Partage Santana Shopping São Paulo SP 30.000 15,00% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Campinas Shopping Campinas SP 36.165 25,00% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Grand Plaza Shopping Santo André SP 72.000 20,00% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Caxias Shopping Duque de CaxiasCaxias RJ 28.181 17,50% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Downtown Rio de Janeiro RJ 38.000 100,00% n/a *valor total da transação 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Metropolitano Barra Rio de Janeiro RJ 44.111 40,00% n/a *valor total da transação 19/08/25 HSI Malls Shopping Pátio Cianê Shopping Pátio Cianê Sorocaba SP 25.543 24,00% 9,70% R$ 71.605.000,00 Empreendimentos Imobiliários 01/08/25 HSI Malls n/a SuperShopping Osasco Osasco SP 19.225 7,52% 9,60% R$ 21.883.200,00 29/05/25 Vinci Partners BRMalls Shopping Paralela Salvador BA 10.050 25,00% 10,10% R$ 119.800.000,00 14/04/25 n/a Iguatemi S.A. Shopping Market Place São Paulo SP 15.010 49,00% 9,00% R$ 500.000.000,00 14/04/25 n/a Iguatemi S.A. Galleria Shopping Campinas SP 33.100 49,00% 9,00% *valor total da transação 14/04/25 XP Malls Iguatemi S.A. Shopping Pátio Higienópolis São Paulo SP 34.992 10,04% 11,00% R$ 243.685.458,40 11/03/25 Iguatemi S.A. Brookfield Shopping Pátio Higienópolis São Paulo SP 34.992 17,40% n/a R$ 2.585.119.000,00 11/03/25 Iguatemi S.A. Brookfield Shopping Pátio Paulista São Paulo SP 89.970 11,50% n/a valor total da transação 19/02/25 Grupo Savoy Ancar Ivanhoe Shopping Interlagos São Paulo SP 145.000 50,00% 7,50% R$ 560.000.000,00 23/01/25 XP Malls Allos Plaza Sul Shopping São Paulo SP 26.870 9,90% n/a R$ 395.757927,00 23/01/25 XP Malls Allos Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 34.000 20,00% n/a *valor total da transação 23/01/25 XP Malls Allos Shopping Tijuca Rio de Janeiro RJ 35.000 10,00% n/a *valor total da transação 13/01/25 Genial Malls n/a Rio Anil Shopping São Luís MA 39.519 45,00% 9,15% R$ 172.000.000,00 03/01/25 n/a JHSF Participações S.A. Shopping Ponta Negra Manaus AM 36.040 18,00% n/a R$ 82.000.000,00 06/12/24 XP Malls Multiplan JundiaíShopping Jundiaí SP 36.473 25,00% n/a R$ 253.213.906,36 25/11/24 n/a HSI Malls Fundo de Investimento Shopping Uberaba Uberaba MG 26.207 25,00% 8,00% R$ 146.240.000,00

MERCADO

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

36 08/07/24 Iguatemi S.A. Combrashop Shopping RioSul Rio de Janeiro RJ 52.000 16,60% 7,70% R$ 360.000.000,00
37 04/07/24 XP Malls JHSF Catarina Fashion OutletExpansão III do São Roque SP n/a 7,99% n/a R$ 273.035.000,00*
38 04/07/24 XP Malls JHSF Shopping Bela Vista Salvador BA 51.185 14,31% n/a *valor total da transação
39 04/07/24 XP Malls JHSF Shopping Ponta Negra Manaus AM 36.040 22,01% n/a valor total da transação
40 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Grand Plaza Shopping Santo André SP 72.000 51,00% 7,90% R$ 2.118.125.000,00
41 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping Cidade São Paulo São Paulo SP 16.851 32,00% 7,90% *valor total da transação
42 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Tietê Plaza Shopping São Paulo SP 36.914 90,00% 7,90% *valor total da transação
43 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping Metropolitano Barra Rio de Janeiro RJ 44.111 70,00% 7,90% *valor total da transação
44 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping Cerrado Goiânia GO 27.834 85,00% 7,90% *valor total da transação
45 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping D São Paulo SP 30.015 23,00% 7,90% valor total da transação
46 26/06/24 XP Malls n/a Uberlândia Shopping Uberlândia MG 53.426 40,00% n/a R$ 152.001.781,00
47 26/06/24 n/a Vinci Shoppping Centers Terreno adjacente ao RibeirãoShopping Ribeirão Preto SP Loja com 6.900 20,00% n/a R$ 45.000.000,00
48 19/06/24 Vinci Shopping Centers n/a São Luís Shopping São Luís MA 55.319 6,20% 10,10% R$ 21.200.000,00
49 19/06/24 HSI MALLS n/a Shopping Uberaba (“Deck Parking”) Uberaba MG 21.660 100,00% 8,00% R$ 44.039.927,75
50 19/06/24 Multiplan Empreendimentos Imobiliários n/a ParkJacarepaguá Rio de Janeiro RJ 39.935 9,00% n/a R$ 66.000.000,00
51 29/05/24 HSI MALLS n/a Shopping Uberaba (“Complex”) Uberaba MG 6.464 n/a 9,00% R$ 41.000.000,00
52 07/05/24 Vinci Shopping Centers n/a Bangu Shopping Center Rio de Janeiro RJ 58.000 10,00% 7,90% R$ 91.800.000,00
53 29/04/24 Vinci Shopping Centers n/a Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 34.000 15,00% 9,80% R$ 80.300.000,00
54 16/04/24 Vinci Shopping Centers n/a Villagio Caxias Caxias do Sul RS 29.700 8,20% 8,00% R$ 44.200.000,00
55 04/04/24 Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário n/a Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 50,00% 8,90% R$ 292.250.000,00
56 25/03/24 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário I Fashion Outlet HamburgoNovo RS 20.055 10,00% 8,93% R$ 24.470.818,91
57 11/03/24 Vinci Shopping Centers n/a Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 8,50% R$ 30.000.000,00
58 07/03/24 XP Malls n/a Uberlândia Shopping Uberlândia MG 53.426 40,00% n/a R$ 150.000.000,00
59 16/02/24 n/a HSI Malls Fundo de Investimento Shopping Pátio Maceió Maceió AL 47.178 30,00% 7,50% R$ 210.800.000,00
60 08/02/24 n/a Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário I Fashion Outlet HamburgoNovo RS 20.055 10,63% 7,30% R$ 27.464.642,89
61 31/01/24 n/a XP Malls Caxias Shopping Duque de Caxias RJ 28.181 17,50% n/a R$ 65.887.226,84
Novo
62 29/01/24 Iguatemi S.A. n/a I Fashion Outlet RS 20.055 10,00% 9,50% R$ 24.500.000,00
Hamburgo
63 16/01/24 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Estação Curitiba PR 27.663 35,00% 10,30% R$ 156.300.000,00
64 15/01/24 XP Malls n/a Shopping Estação Curitiba PR 27.663 35,00% n/a R$ 186.256.344,53
65 15/01/24 XP Malls n/a Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% n/a valor total da transação
66 02/01/24 n/a HSI Malls Fundo de Investimento Shopping Paralela Salvador Salvador BA 57.800 1,24% 10,06% R$ 7.440.000,00
67 02/01/24 n/a Vinci Shopping Centers Shopping Paralela Salvador Salvador BA 57.800 0,26% 10,10% R$ 1.560.000,00
68 28/12/23 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. n/a Shopping Praia de Belas Porto Alegre RS 44.838 10,00% 8,04% R$ 157.500.000,00
69 28/12/23 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. n/a Shopping Metrô Tatuapé São Paulo SP 33.408 4,53% 8,04% R$ 157.500.000,00
70 28/12/23 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. n/a Shopping Metrô Boulevard Tatuapé São Paulo SP 19.003 15,00% 8,04% R$ 157.500.000,00
71 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Estação Curitiba PR 27.577 30,00% 8,50% R$ 442.800.000,00
S.A. ("Allos")
72 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Bangu Shopping Rio de Janeiro RJ 57.982 10,00% 8,50% valor total da transação
S.A. ("Allos")
73 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 8,50% *valr total da transação
S.A. ("Allos")
74 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Villagio Caxias Caxias do Sul RS 29.577 10,00% 8,50% *valor total da transação
S.A. ("Allos")
75 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 33.207 15,00% 8,50% valor total da transação
S.A. ("Allos")
76 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Estação Curitiba PR 27.577 35,00% 9,10% R$ 535.100.000,00
77 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 9,10% *valor total da transação
78 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Villagio Caxias Caxias do Sul RS 29.577 10,00% 9,10% *valor total da transação
79 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 33.207 15,00% 9,10% *valor total da transação
80 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a São Luís Shopping São Luís MA 55.319 15,00% 9,10% *valor total da transação
VIA DIGITAL

MERCADO

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

81 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Bangu Shopping Rio de Janeiro RJ 57.982 10,00% 9,10% *valor total da transação
82 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Madureira Shopping Rio de Janeiro RJ 36.677 20,00% 9,10% valor total da transação
83 14/12/23 n/a XP Malls Caxias Shopping Rio de Janeiro RJ 28.191 17,50% n/a R$ 70.000.000,00
84 21/11/23 XP Malls n/a Praia de Belas Shopping Center Porto Alegre RS 47.214 8,00% n/a R$ 60.350.548,57
85 13/11/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Estação Curitiba PR 27.577 35,00% 8,50% R$ 289.600.000,00
S.A. ("Allos")
86 13/11/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Boulevard Shopping Bauru Curitiba PR 34.661 57,00% 8,50% valor total da transação
S.A. ("Allos")
87 31/10/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 8,30% R$ 197.400.000,00
S.A. ("Allos")
88 31/10/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Estação Curitiba PR 27.577 37,50% 8,30% valor total da transação
S.A. ("Allos")
89 23/10/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Santana Parque Shopping São Paulo SP 26.583 36,70% 8,35% R$ 297.700.000,00
S.A. ("Allos")
90 23/10/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Boulevard Shopping Campos Campos dos RJ 27.447 75,00% 8,35% valor total da transação
S.A. ("Allos") Goytacazes
91 18/10/23 XP Malls CPPIB Salvador Holding Inc Shopping da Bahia Salvador BA 69.465 6,00% n/a R$ 115.159.351,66
92 03/10/23 Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário Aliansce Sonae Shopping Centers S.A. ("Allos") Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 60,00% 8,25% R$ 343.831.462,00
93 03/10/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 100,00% 7,59% R$ 444.400.000,00
S.A. ("Allos")
94 03/10/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Boulevard Shopping Bauru Curitiba PR 34.661 43,00% 7,59% valor total da transação
S.A. ("Allos")
95 22/09/23 XP Malls Aliansce Sonae Shopping Centers Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 20,00% 8,50% R$ 120.000.000,00
S.A. ("Allos")
96 31/08/23 Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário n/a Shopping Capim Dourado Palmas TO 39.180 60,00% 9,25% R$ 181.273.301,00
97 28/08/23 n/a Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário I Fashion Outlet Novo Hamburgo HamburgoNovo RS 20.055 20,62% 7,20% R$ 50.000.000,00
98 10/08/23 Vinci Shopping Centers n/a Via Sul Shopping Fortaleza CE 25.433 45,00% 8,90% R$ 283.800.000,00
99 10/08/23 Vinci Shopping Centers n/a Natal Shopping Natal RN 28.363 29,99% 8,90% valor total da transação
100 10/08/23 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Conjunto Nacional Brasília DF 36.241 6,00% 8,90% *valor total da transação
101 27/07/23 n/a Pátria Investimentos Bragança Garden Shopping Bragança Paulista SP 25.942 100,00% n/a n/a
102 27/07/23 n/a Pátria Investimentos Via Vale Garden Shopping Taubaté SP 34.332 100,00% n/a n/a
103 27/07/23 n/a Pátria Investimentos Via Café Garden Shopping Varginha MG 23.255 100,00% n/a n/a
104 27/07/23 n/a Pátria Investimentos Lages Garden Shopping Lages SC 22.130 100,00% n/a n/a
105 13/07/23 JHSF Capital Gazit Shopping Cidade Jardim São Paulo SP 39.012 33,00% n/a R$ 558.000.000,00
106 03/07/23 Hedge Brasil Shopping n/a Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 40,00% 9,30% R$ 217.763.000,00
107 05/07/23 Multiplan Empreendimentos Imobiliários n/a Ribeirão Shopping Ribeirão Preto SP 74.881 4,10% 5,20% R$ 76.000.000,00
108 26/06/23 n/a BTG Pactual Boulevard Shopping Vila Velha Vila Velha ES 37.828 25,00% 5,86% R$ 39.900.000,00kzzwxh:0517Ribeirão
109 13/06/23 n/a Vinci Shopping Centers Ribeirão Shopping Preto SP 74.881 5,00% 7,30% R$ 297.500.000,00
110 13/06/23 n/a Vinci Shopping Centers Shopping Iguatemi Bosque Fortaleza CE 93.000 9,00% 7,30% *valor total da transação
111 13/06/23 n/a Vinci Shopping Centers Villa Romana Shopping Florianópolis SC 30.093 10,00% 7,30% *valor total da transação
112 17/02/23 XP Malls n/a Shopping da Bahia Salvador BA 69.465 3,05% 7,80% R$ 55.031.885,04
113 05/01/23 Multiplan Empreendimentos Imobiliários Clube Atlético Mineiro Diamond Mall HorizonteBelo MG 21.351 24,95% n/a R$ 170.000.000,00
114 08/12/22 XP Malls n/a Campinas Shopping Campinas SP 36.165 25,00% 9,50% R$ 102.850.000,00
115 08/12/22 Vinci Shopping Centers n/a Campinas Shopping Campinas SP 36.165 55,00% 9,50% R$ 226.270.000,00
Belo
116 29/09/22 Vinci Shopping Centers n/a Minas Shopping Horizonte MG 45875 9,14% 6,80% R$ 78.234.754,00
117 23/09/22 n/a BR Malls Campinas Shopping Campinas SP 36.165 100,00% 8,90% R$ 411.400.000,00
118 14/09/22 XP Malls n/a Catarina Fashion Outlet São Roque SP 29.409 n/a n/a R$ 250.000.000,00*
119 14/09/22 XP Malls n/a Shopping Cidade Jardim São Paulo SP 39.012 n/a n/a *valor total da transação
120 09/09/22 Iguatemi n/a Shopping JK Iguatemi São Paulo SP 34.107 36,00% 8,00% R$ 667.000.000,00
VIA DIGITAL

MERCADO

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

121 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Passeio das Águas Shopping Goiânia GO 74.462 27,50% 7,60% R$ 288.500.000,00*
122 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 17,50% 7,60% *valor total da transação
123 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Shopping da Bahia Salvador BA 69.465 5,50% 7,60% valor total da transação
124 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Boulevard Shopping Vila Velha Vila Velha ES 37.828 100,00% 8,70% R$ 176.700.000,00
125 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Boulevard Londrina Shopping Londrina PR 48.104 100,00% 8,70% valor total da transação
126 22/06/22 Hemisfério Sul Investimentos Imobiliários e JPL EstacionamentosJaguara Empreendimentos Shopping Center Uberaba Uberaba MG 25.000 n/a 8,20% R$ 332.900.000,00
127 21/07/22 n/a Aliansce Sonae Uberlândia Shopping Uberlândia MG 53.426 n/a 8,20% R$ 195.000.000,00
128 12/04/22 n/a General Shopping Outlet Premium Grande São Paulo Itaquaquecetuba SP 16.601 49,00% n/a R$ 152.300.000,00
129 11/06/22 Partage Tenco Arapiraca Garden Arapiraca AL 30.710 80,00% n/a R$ 400.000.000,00
130 11/06/22 Partage Tenco Jaraguá do Sul Park Shopping Jaraguá do Sul SC 25.995 100,00% n/a R$ 400.000.000,00
131 07/03/22 Vinci Shopping Centers n/a Pantanal Shopping Cuiabá MT 45.225 1,59% 8,10% R$ 11.196.500,00
132 02/03/22 n/a BR Malls Center Shopping Uberlândia Uberlândia MG 56.576 30,00% 6,70% R$ 307.000.000,00
133 13/01/22 FII HSI Malls REC 2017 Empreendimentos e Shopping Center Paralela Salvador BA 57.800 51,00% do shopping e n/a R$ 432.000.000,00
Participações I S.A. 100,00% da expansão
134 25/02/22 XP Malls n/a Shopping da Bahia Salvador BA 69.465 9,05% 7,80% R$ 151.000.000,00
135 30/12/21 Malls Brasil Plural n/a Madureira Shopping Madureira RJ 36.677 100,00% 8,74% R$ 286.200.000,00
Belo
136 23/12/21 XP Malls SYN Properties Shopping Estação BH Horizonte MG 37.464 40,00% 9,25% R$ 150.000.000,00
137 09/11/21 Partage n/a Terreno com projeto aprovado para São Paulo SP 37.000 100,00% n/a R$ 185.000.000,00
construção de Shopping Center
Presidente
138 08/10/21 Vinci Shopping Centers n/a Prudenshopping Prudente SP 32.216 100,00% 9,60% R$ 199.710.820,19
139 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a North Shopping Maracanaú Maracanaú CE 20.000 100,00% 8,00% R$ 659.500.000,00
140 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Boulevard Rio de Janeiro RJ 26.571 40,00% 8,00% valor total da transação
141 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a Porto Velho Shopping Porto Velho RO 43.652 49,00% 8,00% *valor total da transação
142 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a Pantanal Shopping Cuiabá MT 45.225 21,49% 8,00% *valor total da transação
143 28/07/21 BR Properties S.A. BMX Realizações Imobiliárias e Complexo Parque da Cidade São Paulo SP 2.286 100,00% n/a R$ 28.000.000,00
Participaões S.A.
144 29/06/21 XP Malls JHSF Cidade Jardim Shops São Paulo SP 6.000 30,00% n/a R$ 15.000.000,00
Belo
145 20/04/21 n/a Cyrela Commercial Properties Shopping Estação BH Horizonte MG 37.464 40,00% n/a R$ 265.000.000,00*
146 20/04/21 n/a Cyrela Commercial Properties Shopping Cidade São Paulo São Paulo SP 16.851 7,00% n/a *valor total da transação
147 20/04/21 n/a Cyrela Commercial Properties Shopping D São Paulo SP 29.816 31,59% n/a *valor total da transação
Feira de
148 26/03/21 Malls Brasil Plural n/a Boulevard Shopping Santana BA 19.996 1,80% 9,70% R$ 5.220.000,00
149 04/03/21 Aliansce Sonae n/a Shopping Leblon Rio de Janeiro RJ 26.893 21,00% 6,90% R$ 275.000.000,00
150 18/01/21 Gafisa Propriedades n/a São Conrado Fashion Mall Rio de Janeiro RJ 17.040 n/a n/a R$ 59.500.000,00
151 18/01/21 Gafisa Propriedades n/a Jardim Guadalupe Shopping Rio de Janeiro RJ 40.700 n/a n/a R$ 39.800.000,00
152 19/10/20 BR Malls Ancar n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Ribeirão
153 14/10/20 Vinci Shopping Centers n/a Ribeirão Shopping Preto SP 74.881 15,35% 7,70% R$ 150.600.000,00
154 29/09/20 Vinci Partners n/a Shopping Praia da Costa Vila Velha ES 39.827 98,50% 10,90% R$ 194.000.000,00
155 15/07/20 Iguatemi n/a Shopping Praia de Belas Porto Alegre RS 44.675 20,00% 6,30% R$ 174.600.000,00
156 15/07/20 Iguatemi n/a Shopping Esplanada Sorocaba SP 68.485 8,32% 6,60% R$ 85.500.000,00
157 20/02/20 Multiplan n/a ParkShopping Brasília DF 60.619 7,50% n/a R$ 225.000.000,00
158 20/02/20 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Pátio Belém Belém PA 21.650 7,79% 7,60% R$ 32.075.600,00
159 14/02/20 BR Malls n/a Shopping Piracicaba Piracicaba SP 43.000 38,40% 9,20% R$ 202.300.000,00
160 05/02/20 Vinci Shopping Centers n/a Shopping ABC Santo André SP 47.375 7,32% 8,30% R$ 52.000.000,00
VIA DIGITAL

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

/>

MERCADO

07/01/20 Iguatemi Maiojama Participações Shopping Iguatemi Porto Alegre Porto Alegre RS 64.802 42,58%* n/a R$ 123.000.000,00* 09/01/20 Iguatemi Maiojama Participações Shopping Praia de Belas Porto Alegre RS 44.675 *participação total direta e indireta e indireta n/a *valor total da transação 21/01/20 Iguatemi Maiojama Participações Shopping Iguatemi Caxias Caxias do Sul RS 29.577 *participação total direta e indireta e indireta n/a valor total da transação 03/01/20 XP Malls IRB Internacional FII Internacional Shopping Guarulhos Guarulhos SP 77.080 18,71% n/a R$ 308.000.000,00 19/11/19 Multiplan n/a ParkShopping Brasília DF 53.325 12,00% n/a R$ 225.000.000,00 06/11/19 Malls Brasil Plural n/a Suzano Shopping Suzano SP 24.058 25,00% 7,25% R$ 77.500.000,00 25/10/19 Malls Brasil Plural n/a Shopping Barra Rio de Janeiro RJ 50.589 18,05% 7,84% R$ 116.000.000,00 09/10/19 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Iguatemi Florianópolis Florianópolis SC 75.013 30,00% n/a R$ 110.250.000,00 Presidente 08/10/19 Vinci Shopping Centers n/a Prudenshopping Prudente SP 32.216 100,00% n/a R$ 199.710.820,19 16/09/19 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Tacaruna Recife PE 44.950 6,67% n/a R$ 42.100.000,00 Taboão da 29/08/19 Aliansce Sonae n/a Shopping Taboão Serra SP 36.089 14,00% 7,75% R$ 250.600.000,00 São João de 29/08/19 Aliansce Sonae n/a Shopping Grande Rio Meriti RJ 37.311 25,00% 7,50% *valor total da transação 09/08/19 XP Malls n/a Shopping Plaza Sul São Paulo SP 23.500 10,00% 7,75% R$ 55.290.000,00 30/07/19 BR Malls n/a Iguatemi Caxias do Sul Caxias do Sul RS 29.590 25,50% 8,25% R$ 84.400.000,00 30/07/19 n/a Iguatemi Iguatemi Caxias do Sul Caxias do Sul RS 29.590 8,40% n/a R$ 27.800.000,00 Belo 03/07/19 Vinci Shopping Centers n/a Minas Shopping Horizonte MG 60.464 19,14% 7,75% R$ 137.100.000,00 24/06/19 XP Malls n/a Catarina Fashion Outlet São Roque SP 29.541 17,99% 8,00% R$ 113.600.000,00 18/06/19 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Granja Vianna Cotia SP 30.027 36,50% n/a R$ 107.675.000,00 Belo 27/05/19 BR Malls n/a Shopping Del Rey Horizonte MG 37.032 15,00% 8,50% R$ 72.500.000,00 23/05/19 XP Malls n/a Santana Parque Shopping São Paulo SP 26.488 15,00% 8,50% R$ 54.000.000,00 18/04/19 Sonae Sierra n/a Shopping Plaza Sul São Paulo SP 23.500 30,00% 7,75% R$ 158.500.000,00 02/05/19 Aliansce Sonae n/a Shopping Leblon Rio de Janeiro RJ 25.934 4,90% 7,00% R$ 57.200.000,00 Belo 11/04/19 Multiplan n/a BH Shopping Horizonte MG 46.992 20,00% 6,97% R$ 360.000.000,00 14/02/19 n/a General Shopping Internacional Shopping Guarulhos Guarulhos SP 77.080 10,10% 7,50% R$ 154.000.000,00 31/01/19 Big Argo, Big Burger e Pama BR Malls Shopping Sete Lagoas Sete Lagoas MG 17.942 70,00% n/a R$ 46.200.000,00

MERCADO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Mercado de Valores Imobiliários

Empresas de Shopping Centers de Capital Aberto – Estoque Regular

• Outras empresas mantêm shopping centers em suas carteiras. No entanto, essas empresas agem mais como gestores de investimento e tendem a ter menor grau de influência no dia a dia dos seus projetos.

FII´s têm sido amplamente utilizados como um mecanismo para a securitização de projetos de Shopping. O pioneiro foi o Shopping Pátio Higienópolis, que foi parcialmente adquirido por um FII em 1999. Ultimamente, o instrumento ganhou importância como consequência das menores taxas de juros e retornos de investimentos tradicionais.

• A tabela a seguir apresenta alguns fundos de investimentos imobiliários registrados na CVM e que apresentam Shopping Centers em seus portfólios. Valores referentes ao mês de outubro de 2025.

MERCADO

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

Desde meados dos anos 90, os shoppings centers instalados no Brasil estão passando por uma readequação de layout, incluindo novas configurações que auxiliam na demanda para o consumo, considerando-se os novos conceitos de empreendimentos empregados no Brasil.

A indústria de Shopping Centers no Brasil encerrou o ano de 2024 com faturamento de R$ 198,4 bilhões de reais, representando um crescimento de 1,86% com relação a 2023, conforme dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE).

uh

MERCADO

Números do Setor

uh|wAKEFIELDCUSHMAN

MERCADO
uh|wAKEFIELDCUSHMAN &
Os gráficos a seguir ilustram a evolução anual do segmento de acordo com o número de empreendimentos e
total de Área Bruta Locável (ABL), período entre o ano 2000 e 2015.
Nº DE SHOPPINGS ABL (MILHÕES DE m?)
2024 — cs: | DO
2023 O 639 18,001600
O
JW)
2020 601 12,00
2019 ee 577 10,00
2018 e e 8,00
2017
e e piaEe 8,00“o
2016 e 200
20152014 ad, 2
E COLADO NSIAO mM
0 200 400 600 soc PLLLLLLLLMPN DVIUYV L OLYESS
FATURAMENTO (EM BILHÕES EMPREGOS
R$/ANO)
250,00 2.024,duo
200,00 sos 17 1 192 195 a 2022
152 158 159 2021 1
150,00 [142 429 2020
2019
50,00 2016 1
Oe
ELARS oO DL SSAM = o DE E |
PPLLLLDLDDL LG 800.000,850.000;0000.000,080.000.000.000,050.000,00
VIA DIGITAL

MERCADO

uh| CUSHMANwAKEFIELD &

• Região Sudeste Segundo a ABRASCE, a Região Sudeste concentra 53,23% da ABL total do país, como mostra o gráfico: Distribuição de ABL por região 994.249,00

• 2.640.666,00 3.219.104,00 = Norte « Nordeste s Centro-Oeste

• 1.564.869,00 " Sudeste = Sul

• 9.583.002,00.

• FONTE: ABRASCE O mercado de shopping centers da Região Sudeste conta com 329 Shoppings Centers, com 9.658.339 m² de ABL. Concorrentes de Mercado Conforme disposição do mercado local, os concorrentes mais influentes ao imóvel em análise são: ▪ O Shopping Diadema está localizado na Avenida Afonso Monteiro da Cruz, nº 1.150 (cerca de 1,50 km do avaliando), em um terreno de 16.744,00 m² possuindo 14.200,00 m² de área bruta locável e 720 vagas de estacionamento.

MERCADO

uh

Novo Estoque

MERCADO

uh

Riscos

Alguns fatores podem influir no negócio shopping centers. Aspectos pertinentes ao projeto e layout, à sua operação, à sua administração, captação de recursos e, inclusive, aspectos socioeconômicos constituem o sucesso do empreendimento. Podemos citar alguns desses fatores: ▪ Exigências governamentais; ▪ Concorrência com novas formas de comércio, como o e-commerce; ▪ Aumento na oferta de shoppings, provocando o aumento da concorrência; ▪ Má localização; e ▪ Projeto e layout desfavoráveis à atração de público e à sua própria operação. Quanto à operação e administração: ▪ Altas taxas de condomínio; ▪ Promoção do shopping ineficiente; ▪ Inadimplência alta, etc.; e ▪ Negociação dos contratos de locação. Com relação aos fatores acima, não observamos riscos diretos, porém o mesmo é dependente do mercado econômico nacional, pois o objeto de venda dos lojistas da operação do Shopping Center integra um mercado específico.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Análise da Propriedade

• Trata-se de Shopping Center regional, segundo classificação da ABRASCE, localizado na cidade de Diadema, inaugurado em 2015. Administrado por Grupo AD.

• O empreendimento possui área total construída de 88.064,95 m². O “tenant mix” inclui lojas âncoras como BESNI, C&A, CAEDU, CENTAURO, LOJAS AMERICANAS, LOJAS RENNER, LOJAS RIACHUELO, PERNAMBUCANAS e SMART FIT. Para o fluxo de caixa consideramos o rent roll fornecido para avaliação, totalizando 30.945,20 m² de ABL.

/>

/>

/>

/>

/>

/>

/>

/>

Trata-se de Shopping Center regional, segundo classificação da ABRASCE, localizado na cidade de Diadema, inaugurado em 2015. Administrado por Grupo AD. O empreendimento possui área total construída de 88.064,95 m². O “tenant mix” inclui lojas âncoras como BESNI, C&A, CAEDU, CENTAURO, LOJAS AMERICANAS, LOJAS RENNER, LOJAS RIACHUELO, PERNAMBUCANAS e SMART FIT. Para o fluxo de caixa consideramos o rent roll fornecido para avaliação, totalizando 30.945,20 m² de ABL. Descrição do terreno O imóvel possui as seguintes características: Terreno O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características básicas: Área bruta de terreno: 20.665,90 m²; Testada A propriedade em estudo possui testada para as vias listadas abaixo: − Hospital São Lucas; − Terminal Metropolitano de Diadema; − Pupatempo Diadema; − Prefeitura Municipal de Diadema. Acesso: O shopping está localizado na Rua Manoel da Nóbrega, que faz ligação com a Avenida Fábio Eduardo Ramos Esquivel, que leva até a Avenida Cupecê e a Rodovia dos Imigrantes. Podemos destacar que a Rua Manoel da Nóbrega é um importante via caracterizada pela intensa presença de imóveis comerciais e tráfego de pedestres.. O acesso à propriedade em estudo é considerado bom; Condições do Solo: Formato: O formato do terreno é irregular; Topografia: A topografia do terreno é ruim - declive de 10% até 20%;

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

• Localização:

• Utilidade pública:

• A localização da propriedade é considerada Bom;

A região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de utilidade pública disponíveis ao imóvel em estudo são:

• ▪

• Água potável Rede de esgoto

• Coleta de resíduos ▪ Sistema viário

• ▪ Correios ▪ Telefone ▪ Energia elétrica ▪ Internet ▪ Escoamento de água pluviais ▪ Transporte coletivo ▪ Gás ▪ TV a cabo ▪ Iluminação pública

• ▪ Restrições de uso do solo: não recebemos informação ou documento que demonstrem servidões ou restrições que possam afetar o uso do imóvel, bem como não identificamos no local sinais de invasões;

• não recebemos informação ou documento que demonstrem servidões ou restrições que possam afetar o uso do imóvel, bem como não

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

DELIMITAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):
AR NS ES qa Ps * Wed
5
EO é E REEe a > AEe r“ fes e) o
Led bo Se we a a LA PS “vá RA $
Dar : = ' Pa. 4 7) tm 4
ss - as N OS Oya a Px
po NE ANDAS TS 74
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
OBS.: A área do terreno foi obtida através da documentação fornecida pelo cliente, não tendo sido aferida in
loco por nossos técnicos.
VIA DIGITAL

OBS.: A área do terreno foi obtida através da documentação fornecida pelo cliente, não tendo sido aferida in loco por nossos técnicos.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

uh

Quadro de áreas

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

alla| CUSHMANWAKEFIELO &

Do DISTRIBUIÇÃO DOS SEGMENTOS DE LOJAS NO SHOPPING
8%
3% 19% mAlimentação
”» mâncoras
ECinemas
12% 7% mSatélites
1% mlazer
m Serviços
E Megalojas
MaAntenas
“5% miLojas Vagas
Fonte: Shopping Praça da Moça; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
REPRESENTATIVIDADE DOS SEGMENTOS DE LOJAS NA ABL DO SHOPPING
E
2% 5%
9%
= Alimentação
= Âncoras
9%
= Cinemas
4% = Satélites
2%
= Lazer
46%
Serviços
14%
Megalojas
= Antenas
o. =
9%
= Lojas Vagas
Fonte: Shopping Praça da Moça; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
VIA DIGITAL

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Vacância e Inadimplência

O estacionamento do Shopping Praça da Moça conta com 1.200 vagas de carro e 80 vagas de moto no total.

ala GESEAS5 GESEAS55

ANÁLISE DA PROPRIEDADE
ala GESEAS5 GESEAS55
Zoneamento
A legislação que dispõe sobre o zoneamento, parcelamento, uso e ocupação do solo do plano diretor do
município do Diadema é determinada pela Lei Complementar N°. 473/2019.
Lei Complementar N. 473/2019.
De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se em perímetro de ZMC - Zona Mista Central.
LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONEAMENTO
em di EMANNS | MME, go
RO + ESpo aa á
AVALIANDO
E ua PGM
A /] CeSAE TRE nas
Via NAo)ElPeeNE raia
Fonte: Prefeitura Municipal de Diadema
Restrições quanto ao uso e ao aproveitamento
VIA DIGITAL

As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o aproveitamento do solo, onde podemos classificar:

• Restrições quanto à utilização;

• Restrições quanto à ocupação;

• Restrições quanto à altura da edificação; e

• Restrições quanto às áreas computáveis e não computáveis.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades residenciais, comerciais, industriais, etc.

A segunda refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes, percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.). A terceira especifica apenas o gabarito de altura máxima. Este é o nome que se dá a uma medida padrão para cada zoneamento que indica a altura máxima que uma edificação pode atingir. A última, por sua vez, refere-se a soma das áreas de uma construção. A área bruta é a área global de uma construção, que dividimos em duas formas: a área computável, que consideradas nos cálculos do coeficiente de aproveitamento (CA) e as não computáveis, que são a soma das áreas não consideradas no coeficiente de aproveitamento. Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se os conceitos clássicos e principais: ▪ Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; ▪ Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno; ▪ Gabarito de Altura: é a altura máxima que uma edificação poderá ter, seguindo as normas e os cálculos do zoneamento vigente no local; e ▪ Área Computável e Não Computável: área computável é a área construída, porém existem áreas que mesmo tendo sido construídas não entram na soma total. Restrições quanto à ZMC - ZONA MISTA CENTRAL CONFORMIDADE DO AVALIANDO RESTRIÇÕES DO ZONEAMENTO Área mínima de terreno do lote: 4,0 m² Correto 2,0 vezes a área de Coeficiente de Aproveitamento básico: Correto terreno 6,0 vezes a área de Coeficiente de Aproveitamento máximo: Correto terreno Taxa de Ocupação (%): 75% Correto OBS.: Informações obtidas através de consulta informal junto a Prefeitura Municipal de Diadema Comentários sobre o zoneamento Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui uso em conformidade com a legislação.

A última, por sua vez, refere-se a soma das áreas de uma construção. A área bruta é a área global de uma construção, que dividimos em duas formas: a área computável, que consideradas nos cálculos do coeficiente de aproveitamento (CA) e as não computáveis, que são a soma das áreas não consideradas no coeficiente de aproveitamento.

• Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja;

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Avaliação

Processo de avaliação

Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.

A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book.

Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade.

Metodologia

De acordo com a NBR 14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado.

Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme consta da norma:

Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

• “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR 14653-1, abril/2001)

Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo e explicar a tendência de formação de valor.

Método Involutivo

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel.

/>

Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso. A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book. Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade. Metodologia De acordo com a NBR 14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado. Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme consta da norma: Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR 14653-1, abril/2001) Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo e explicar a tendência de formação de valor. Método Involutivo “Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001) Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Método Evolutivo

“Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.

O fator de comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação.

Método da Capitalização da Renda

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.

Em linhas gerais, neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.

Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.

/>

Método Comparativo Direto de Custo

“Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

Método da Quantificação de Custo

“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001)

É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas.

Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização. O fator de comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação. Método da Capitalização da Renda “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001) De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação. Em linhas gerais, neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade. Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral. Métodos para identificar o custo de um bem Método Comparativo Direto de Custo “Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001) A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. Método da Quantificação de Custo

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento

“Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Pesquisa

/>

A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”:

/>

• Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação;

Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

• No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

• Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

Especificação das avaliações

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

As especificações das avaliações podem ser quanto à fundamentação e precisão.

A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação.

Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus

/>

de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001) Pesquisa De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível. A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”: Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-socioeconômica, do mesmo bairro e zoneamento; Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação; Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos: Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Especificação das avaliações De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

Aplicação da metodologia

Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido. O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos. O Método adotado na presente avaliação foi o Método da Capitalização da Renda com base no Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor presente a uma taxa de desconto apropriada. O Fluxo de Caixa previsto foi projetado por meio do software ARGUS Enterprise, na versão 14.4. Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado O modelo de análise utilizado na avaliação foi o Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o Ciclo Operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes: ▪ Período de Projeção Explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos; e ▪ Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do Período de Projeção Explícita. O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do imóvel foi criado um fluxo de caixa para o período de projeção de 10 anos. Premissas Básicas Na avaliação do Shopping Praça da Moça, adotamos algumas premissas básicas, as quais nortearam as análises para conclusão do valor de mercado do empreendimento. Nós assumimos que um período de 10 anos seja suficiente e realista para determinar o valor de venda deste tipo de imóvel. Embora este tipo de ativo tenha uma vida útil maior, uma análise de investimento torna-se mais significativa se limitada a um período de tempo consideravelmente menor do que a vida útil econômica real, porém, longo o suficiente para um investidor em potencial. As receitas e despesas que um investidor iria incorrer neste tipo de investimento variam durante o período de tempo analisado. Os parâmetros que nortearam as projeções das receitas líquidas operacionais futuras foram baseados em informações fornecidas pelo cliente e pelas práticas atuais do mercado de shopping centers no Brasil. A seguir mencionaremos as principais premissas adotadas:

O Método adotado na presente avaliação foi o Método da Capitalização da Renda com base no Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor presente a uma taxa de desconto apropriada. O Fluxo de Caixa previsto foi projetado por meio do software ARGUS Enterprise, na versão 14.4.

O modelo de análise utilizado na avaliação foi o Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o Ciclo Operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes:

• O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do imóvel foi criado um fluxo de caixa para o período de projeção de 10 anos.

Na avaliação do Shopping Praça da Moça, adotamos algumas premissas básicas, as quais nortearam as análises para conclusão do valor de mercado do empreendimento. Nós assumimos que um período de 10 anos seja suficiente e realista para determinar o valor de venda deste tipo de imóvel. Embora este tipo de ativo tenha uma vida útil maior, uma análise de investimento torna-se mais significativa se limitada a um período de tempo consideravelmente menor do que a vida útil econômica real, porém, longo o suficiente para um investidor em potencial.

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

• Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e Cushman

• & Wakefield, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• Este relatório foi elaborado para HEDGE INVESTMENTS, para fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM, atendendo as normas estabelecidas na Instrução nº 472/08.

• Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no período;

• O potencial de vendas do shopping foi arbitrado com base nas projeções futuras apresentadas, adequando-as na forma de análise da CUSHMAN & WAKEFIELD;

• A avaliação foi realizada com base nas informações fornecidas pelo cliente através de estudo de desenvolvimento apresentado. Nas premissas foram considerados os parâmetros apontados pelo cliente, ajustados às projeções estruturadas pela Cushman & Wakefield;

• Para os cálculos dos valores consideramos que as áreas informadas pelo cliente e/ou pela administração do empreendimento são legítimas e que correspondam à atual realidade do imóvel;

• Realizamos a análise de uma pequena amostragem dos contratos de locação vigentes, de modo a verificar a compatibilidade das cláusulas existentes em relação a práticas usualmente adotadas para a locação de lojas e espaços em shopping centers. Consideramos que os números fornecidos de aluguéis pelo cliente em tabela de Excel verídicos; “Due diligence” sobre a planilha “rent roll” e as respectivas informações contratuais apontadas no mesmo, fornecido através do cliente e/ou do administrador da propriedade, não faz parte do escopo deste trabalho;

• Os valores estimados para as despesas operacionais necessários para a exploração econômica do imóvel foram obtidos com base em relatórios disponibilizados pelo cliente e pelo administrador do shopping center. As projeções para estas despesas apontadas na avaliação, estão condizentes com os dados históricos operacionais referentes ao desenvolvimento das atividades do Shopping Center;

• Para projeção de vacância financeira e inadimplência, analisamos a performance histórica e atual do Shopping, tendências de comportamento atrelada as negociações com lojistas e projetamos uma melhora ao longo dos anos, excluindo do cálculo as lojas âncoras, lazer, teatro, cinema e etc;

• Não consideramos para efeito de avaliação no fluxo de caixa operacionais do empreendimento o efeito da tributação de PIS/COFINS (avaliação para Fundo Imobiliário), do imposto de renda e demais tributos;

• No cálculo do valor de compra/venda do imóvel em referência, foram consideradas apenas as áreas brutas locáveis, conforme item “Descrição da Propriedade”;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.

• Não consideramos futuras expansões ou revitalizações que possam influenciar na operação do shopping center;

• A avaliação admitiu que não há dívidas em aberto de competência de meses anteriores de responsabilidade dos proprietários, que caso sejam levantadas através de auditoria específica deverão ser descontadas dos valores arbitrados neste relatório;

• Classificamos as lojas do mix do shopping de acordo com critérios definidos pela Cushman & Wakefield, utilizando-se como referência o grupo de atividade do quadro de locação fornecido pelo cliente;

/>

/>

propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais; Este relatório foi elaborado para HEDGE INVESTMENTS, para fins de fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM, atendendo as normas estabelecidas na Instrução nº 472/08. Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no período; O potencial de vendas do shopping foi arbitrado com base nas projeções futuras apresentadas, adequando-as na forma de análise da CUSHMAN & WAKEFIELD; A avaliação foi realizada com base nas informações fornecidas pelo cliente através de estudo de desenvolvimento apresentado. Nas premissas foram considerados os parâmetros apontados pelo cliente, ajustados às projeções estruturadas pela Cushman & Wakefield; Para os cálculos dos valores consideramos que as áreas informadas pelo cliente e/ou pela administração do empreendimento são legítimas e que correspondam à atual realidade do imóvel; Realizamos a análise de uma pequena amostragem dos contratos de locação vigentes, de modo a verificar a compatibilidade das cláusulas existentes em relação a práticas usualmente adotadas para a locação de lojas e espaços em shopping centers. Consideramos que os números fornecidos de aluguéis pelo cliente em tabela de Excel verídicos; “Due diligence” sobre a planilha “rent roll” e as respectivas informações contratuais apontadas no mesmo, fornecido através do cliente e/ou do administrador da propriedade, não faz parte do escopo deste trabalho; Os valores estimados para as despesas operacionais necessários para a exploração econômica do imóvel foram obtidos com base em relatórios disponibilizados pelo cliente e pelo administrador do shopping center. As projeções para estas despesas apontadas na avaliação, estão condizentes com os dados históricos operacionais referentes ao desenvolvimento das atividades do Shopping Center; Para projeção de vacância financeira e inadimplência, analisamos a performance histórica e atual do Shopping, tendências de comportamento atrelada as negociações com lojistas e projetamos uma melhora ao longo dos anos, excluindo do cálculo as lojas âncoras, lazer, teatro, cinema e etc; Não consideramos para efeito de avaliação no fluxo de caixa operacionais do empreendimento o efeito da tributação de PIS/COFINS (avaliação para Fundo Imobiliário), do imposto de renda e demais tributos; No cálculo do valor de compra/venda do imóvel em referência, foram consideradas apenas as áreas brutas locáveis, conforme item “Descrição da Propriedade”; Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

• Consideramos que a operação do shopping será realizada por administradores especializados, que administrarão o empreendimento profissionalmente, aproveitando todo o potencial de mercado, gerando assim os resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido;

• É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela CUSHMAN & WAKEFIELD em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela atual administradora do empreendimento, além de levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica a respeito da provável performance futura do empreendimento. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

• Realizamos vistoria no imóvel para conhecermos os ativos e efetuarmos levantamento fotográfico da atual situação operacional do shopping center. Não realizamos diligências à propriedade do tipo estruturais, documentais, etc.;

• Este laudo de avaliação foi elaborado em consonância com as exigências da Instrução nº 472/08;

• A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não mantém relação de trabalho ou de subordinação com as sociedades controladoras ou controladas pelo administrador; e

• A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não possui quaisquer cotas do HEDGE INVESTMENTS.

• Na avaliação foi considerado comissão de venda sobre o ativo a 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11 ° ano do fluxo de caixa projetado que serve de base para o cálculo da perpetuidade;

• O fluxo de caixa projetado se inicia em 1 de janeiro de 2026;

• O resultado de valor de mercado para compra/venda apresentado neste relatório reflete 100% do Shopping Praça da Moça;

CUSHMAN & WAKEFIELD em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela atual administradora do empreendimento, além de levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica a respeito da provável performance futura do empreendimento. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados; Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado; Realizamos vistoria no imóvel para conhecermos os ativos e efetuarmos levantamento fotográfico da atual situação operacional do shopping center. Não realizamos diligências à propriedade do tipo estruturais, documentais, etc.; Este laudo de avaliação foi elaborado em consonância com as exigências da Instrução nº 472/08; A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não mantém relação de trabalho ou de subordinação com as sociedades controladoras ou controladas pelo administrador; e A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não possui quaisquer cotas do HEDGE INVESTMENTS. Na avaliação foi considerado comissão de venda sobre o ativo a 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11 ° ano do fluxo de caixa projetado que serve de base para o cálculo da perpetuidade; O fluxo de caixa projetado se inicia em 1 de janeiro de 2026; O resultado de valor de mercado para compra/venda apresentado neste relatório reflete 100% do Shopping Praça da Moça;

AVALIAÇÃO

al|| À CUSHMANWAKEFIELD &

Cenário Adotado

Período de Análise Na avaliação foi utilizado o período de análise de 10 anos com o fluxo de caixa projetado, começando em 1 de janeiro de 2026, distribuição mensal, refletindo o desempenho do empreendimento. Prevê a inclusão de todos os contratos, renovações, descontos e reajustes, loja a loja, mês a mês. ~~E~~ FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ANTES DE DÍVIDAS E IMPOSTOS 44.000.000,00 42.000.000,00 40.000.000,00 38.000.000,00 36.000.000,00 34.000.000,0032.000.000,00 [| Ano 1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 “o te Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

AVALIAÇÃO

ua|| CUSHMANGA KEFIELO &

Total Receita Bruta Potencial

O Total Receita Bruta Potencial considera todas as receitas provenientes da operação, onde podemos citar:
Receita de Aluguel Mínimo, Ajustes e Crescimentos Reais, Descontos/Cancelamentos, Aluguel
Complementar/Percentual, Receita de Mall e Merchandising, CDU - Cessão de Direito de Uso, Resultado de
Estacionamento e Outras Receitas. Resultando em: R$ 43.041.916,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
TOTAL RECEITA BRUTA POTENCIAL
E 49.000.000,00
48.000.000,00
47.000.000,00
46.000.000,00
45.000.000,00
44.000.000,00
43.000.000,00
42.000.000,00
41.000.000,00
40.000.000,00
Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
Receita Bruta Efetiva
A receita bruta efetiva é a soma do total da receita bruta potencial, vacância financeira e inadimplência
irrecuperável, resultando em R$ 41.511.954,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
RECEITA BRUTA EFETIVA
E
48.000.000,00
47.000.000,00
46.000.000,00
45.000.000,00
44.000.000,00
43.000.000,00
42.000.000,00
41.000.000,00
40.000.000,00
39.000.000,00
38.000.000,00
Ano 1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
VIA DIGITAL

al

AVALIAÇÃO

Total Despesas Operacionais

O Total Despesas Operacionais considera todas as despesas provenientes da operação, onde podemos citar: Taxa de Administração (Despesa), Custos Condominiais, FPP - Fundo de Promoção, Comissões Sobre Locações e Outras Despesas Não Reembolsáveis. Resultando em: -R$ 3.849.201,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS ~~E~~ -3.550.000,00 -3.600.000,00 -3.650.000,00 -3.700.000,00 -3.750.000,00 -3.800.000,00 -3.850.000,00 -3.900.000,00 -3.950.000,00 -4.000.000,00 -4.050.000,00 Ano 1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory Resultado Líquido O Resultado Líquido (NOI) se refere ao resultado operacional líquido da operação, considerando o total de Receita Bruta, Despesas Operacionais e Imposto PIS/COFINS e/ou ISS (quando houver), resultando em R$ 37.662.753,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado RESULTADO LIQUIDO ~~DR~~ 44.000.000,00 43.000.000,00 42.000.000,00 41.000.000,00 40.000.000,00 39.000.000,00 38.000.000,00 37.000.000,00 36.000.000,00 35.000.000,00 34.000.000,00 Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory Cushman & Wakefield& HEDGE INVESTMENTS |46 |4646

O Resultado Líquido (NOI) se refere ao resultado operacional líquido da operação, considerando o total de Receita Bruta, Despesas Operacionais e Imposto PIS/COFINS e/ou ISS (quando houver), resultando em R$ 37.662.753,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado

HEDGE INVESTMENTS |46 |4646

Bh

AVALIAÇÃO

Total de Custos de Capital & Locações

O Total de Custos de Capital & Locações considera todas os Custos de Capital e Locações, onde podemos citar: FRA - Fundo de Reposição de Ativos, CAPEX e Tenant Allowance. Resultando em: -R$ 2.056.621,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado TOTAL DE CUSTOS DE CAPITAL & LOCAÇÕES -1.500.000,00 -1.000.000,00 | -2.500.000,00 Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

AVALIAÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Inflação

Na análise do empreendimento não foi considerada a taxa de inflação.

Expansão

Consideramos no presente estudo a projeção do desempenho do shopping no seu estado atual, sem a influência de futuras expansões. Taxa de Desconto e Capitalização A taxa de desconto, conhecida também como custo médio ponderado do capital (WACC), equivale-se ao Custo de Oportunidade da Empresa e é composto por Capital Próprio e Capital de Terceiros. “O custo de oportunidade do capital próprio ou, simplesmente, custo de capital próprio é o retorno esperado pelos acionistas pela utilização de seus recursos na empresa” (Ross, 669) A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do imóvel reflete o perfil de risco do: ▪ Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de shopping centers no Brasil, mediante a análise de transações de vendas de elementos comparáveis acompanhado das prospectivas dos fundamentos econômicos do país; ▪ Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do shopping e da estrutura de capital dos empreendedores do mesmo; e ▪ O “exit cap rate, que tem em sua composição o componente de taxa de juros de longo prazo, o risco tijolo (liquidez), o spread de risco do segmento de mercado no qual o ativo está inserido, além dos cenários de mercado e varejo (inclusas na seção “Principais Transações Realizadas em Shopping Centers”). Considerando o cenário econômico atual mundial e do país, além da análise do risco específico do empreendimento, nós estimamos a taxa de desconto real em 10,50% ao ano. Para o período de exaustão do empreendimento, nós estimamos a taxa de capitalização em 9,50% ao ano. Abaixo demonstramos a composição das taxas de desconto utilizadas: TAXAS COMPONENTES OPERAÇÃO EXAUSTÃO Taxa Livre de Risco 7,56% 7,56% Spread Risco Empreendimento 2,94% 1,94% Inflação 0,00% 0,00% Fonte (*) Rentabilidade Do Tesouro Direto (IPCA+ 2035 - NTN-B Principal 150535) – Posição Em 06/11/2025 O “spread” de risco do empreendimento é composto por variáveis especificas do mercado de shoppings centers. Na composição do “spread” foram considerados componentes como localização, concorrência de mercado, segmento da operação, classificação social e econômica do mercado consumidor, composição do tenant mix, performance do administrador da operação, dominância de área bruta locável e o desempenho histórico operacional.

A taxa de desconto, conhecida também como custo médio ponderado do capital (WACC), equivale-se ao Custo de Oportunidade da Empresa e é composto por Capital Próprio e Capital de Terceiros.

Considerando o cenário econômico atual mundial e do país, além da análise do risco específico do empreendimento, nós estimamos a taxa de desconto real em 10,50% ao ano. Para o período de exaustão do empreendimento, nós estimamos a taxa de capitalização em 9,50% ao ano.

uh

AVALIAÇÃO

Análise de desvios para alterações no cenário esperado

A análise de desvios foi efetuada através de variações de cenários com simulações de alterações da taxa de
desconto e taxa de capitalização na exaustão (Yield), retratando desta forma um intervalo de resultados
possíveis nestas hipóteses alternativas. Projetando-se estas alterações nas variáveis mais significativas,
obtivemos as seguintes alterações no Valor Econômico do Empreendimento.
o ANÁLISE DE SENSIBILIDADE - DCF MENSAL
TAXA DE CAPITALIZAÇÃO
8,50% 9,00% 9,50% 10,00% 10,50%
9,50% 459.002.150 447.855.156 437.881.530 428.905.266 420.783.885
10,00% 444.926.511 434.275.960 424.746.519 416.170.022 408.410.335
10,50% 431.452.357 421.274.036 412.167.116 403.970.889 396.555.255
11,00% 418.549.945 408.820.924 400.116.010 392.281.587 385.193.301
11,50% 406.191.162 396.889.720 388.567.377 381.077.269 374.300.504
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
O valor de mercado para compra / venda do Shopping Praça da Moça conforme cenários projetados, está
inserido no intervalo de valor entre R$374.300.504,00 e R$459.002.150,00.
VIA DIGITAL
TAXA DE
DESCONTO

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Segregação do valor

O valor definido através do Método Evolutivo será utilizado para a segregação de terreno e benfeitorias do imóvel. Os percentuais correspondentes ao valor de terreno e benfeitorias definida no Método Evolutivo, será reproduzido na segregação do valor econômico de mercado do imóvel.

Havendo diferença entre o valor definido através do método evolutivo e o valor econômico de mercado, podese determinar se a construção no terreno do imóvel avaliando será ou não, definida como um dos melhores usos entre os prováveis.

Determinação do valor de venda - Método Evolutivo

Conforme definido no artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem-informado não pagaria pela propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de venda e/ ou locação de imóveis similares.

Determinação do valor de terreno através do Método Comparativo Direto

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores:

• Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

• Fator de esquina: Fator que leva em consideração a posição do imóvel na quadra, sendo considerado um

• Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

• Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado..

A seguir apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de vendo de terrenos na região.

reproduzido na segregação do valor econômico de mercado do imóvel. Havendo diferença entre o valor definido através do método evolutivo e o valor econômico de mercado, podese determinar se a construção no terreno do imóvel avaliando será ou não, definida como um dos melhores usos entre os prováveis. Determinação do valor de venda - Método Evolutivo Conforme definido no artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem-informado não pagaria pela propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de venda e/ ou locação de imóveis similares. Determinação do valor de terreno através do Método Comparativo Direto O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel. Para a homogeneização dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores: Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa. Fator de esquina: Fator que leva em consideração a posição do imóvel na quadra, sendo considerado um ajuste de 10% se o imóvel estiver ou não na esquina e 5% se possuírem duas frentes. Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

AVALIAÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO
ÁREA UNITÁRIO POR
LOCALIZAÇÃO TIPO DE IMÓVEL ÁREA TOTAL DE TERRENO (m²) EQUIVALENTE DE TESTADA (M) PEDIDO (R$)PREÇO ÁREA TOTAL EQUIVALENTE (R$ / m²)UNITÁRIO POR ÁREA INFORMANTE TELEFONE
TERRENO (m²) (R$/ m²)
A Shopping Praça da Moça Rua Manoel da Shopping 20.665,90 20.665,90 620,00 - - - - -
Nóbrega, 712, Diadema/SP 09910-720 Center
COMPARATIVOS
O
1 Rua, Caramuru , S/N, Conceição, Diadema / SP CEP 09911-510 Brasil Terreno 4.485,00 4.485,00 45,00 10.000.000,00 2.229,65 2.229,65 INVICTUS IMÓVEIS E ADM DE BENS (11) 4432-4112
Rua, São Pedro, 155, Centro, Diadema / SP
2 CEP 09910-620 Brasil Terreno 1.689,00 1.689,00 35,00 5.500.000,00 3.256,36 3.256,36 ADIMARI IMÓVEIS (11) 3479-9396
Rua, Mal. Deodoro, S/N, Centro, Diadema /
3 SP CEP 09912-020 Brasil Terreno 1.237,00 1.237,00 85,00 4.452.000,00 3.599,03 3.599,03 E7 Imoveis (11) 3132-7895
Avenida, Sete de Setembro, 1180, Centro,
4 Diadema / SP CEP 09912-010 Brasil Terreno 2.500,00 2.500,00 35,00 5.000.000,00 2.000,00 2.000,00 Na Ponta Da Chave (11) 94528-9988
5 Rua, Felipe Camarão, 249, Centro, Diadema / SP CEP 09911-340 Brasil Terreno 1.410,00 1.410,00 33,00 5.640.000,00 4.000,00 4.000,00 Dcor Imobiliária (11) 4308-3800
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

AVALIAÇÃO
uh|WAKEFIELDCUSHMAN &
HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA
VALOR
FATOR DE VALOR SANEADO
OFERTA ACESSO ÁREA LOCALIZAÇÃO ESQUINA HOMOGENEIZADO
HOMOGEINIZAÇÃO (R$/m²)
(R$/m²)
A 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
COMPARATIVOS
1,00 0,83 1,17 1,10
1 0,80 1,09 1.951,06 1.951,06
Similar Menor Inferior Inferior
1,00 0,73 1,17 1,15
2 0,80 1,05 2.744,81 2.744,81
Similar Menor Inferior Inferior
1,00 0,70 1,21 1,15
3 0,80 1,07 3.073,81 3.073,81
Similar Menor Inferior Inferior
1,00 0,77 1,21 1,15
4 0,80 1,13 1.811,58 1.811,58
Similar Menor Inferior Inferior
1,00 0,71 1,06 1,15
5 0,80 0,93 2.967,68 2.967,68
Similar Menor Inferior Inferior
Média 2.509,79 2.509,79
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

|
| CUSHMAN &
uh
WAKEFIELD|AVALIAÇÃO
|| |---|---|---| |TRATAMENTO DE AMOSTRA
||| |Unitário Médio das Amostras (R$/ m²) 3.017,01
||| |HOMOGENEIZAÇÃO
|SANEAMENTO
|| |Limite Superior (+30%)
3.262,73
|Limite Superior
|2.912,92| |Limite Inferior (-30%)
1.756,85
|Limite Inferior
|2.106,66| |Intervalo Proposto
30,00%
|Intervalo de confiança
|80%| |Número de Elementos
5
|Significância do intervalo de confiança
|20%| ||Amplitude do Intervalo de Confiança
|32%| ||Desvio Padrão
|587,94| ||Distri. "t" Student
|1,53| ||Número de Elementos Após Saneamento
|5| ||Coeficiente (Desvio/Mas)
|0,23| |Unitário Médio Homogeneizado (R$/ m²)
2.509,79
|Unitário Médio Saneado (R$/ m²)
|2.509,79| |Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
VIA D|Valor de Mercado para Venda (R$)
|51.867.039,44|

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO
uh| CUSHMANwAKEFIELD&
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)
E aa ARO À guedes EPA ERSE ESG is Sr ga
RAS AS SS eSm2SE RENDASPE DS CSA e cr
Em CEE Sr VE aa MO Nei 1 2N 0 SAS
e DAS LTD MIS REI a CS NEED NS
Rm é Peeda pia, e OE RENO ERES Am E ADO ERES Sa é
RAÇA E, o Er; E x a 1 - a 2 É RES a >
ESA O AS pe: RE rg ; fo TE SR ND DE NE Td e Ed
ET ni VS ANA DEÀ Di ET O Nelese a) AR % e RO
E Eca a SA [2] pe E RN SER Ep ER a ACC à
Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

AVALIAÇÃO

Análise das amostras Amostra Nº 1 Este terreno localiza-se na Rua, Caramuru, S/N, Conceição, Diadema / SP CEP 09911-510 Brasil. Possui 4.485,00 m² de área total O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 2.229,65 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, localização inferior e esquina inferior. Amostra Nº 2 Este terreno localiza-se na Rua, São Pedro, 155, Centro, Diadema / SP CEP 09910-620 Brasil. Possui 1.689,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 3.256,36 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, ocalização inferior e esquina inferior.

AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO BhIhWAKEFIELDCUSHMAN & a Amostra Nº 3 so 7 Este terreno localiza-se na Rua, Mal. Deodoro, S/N, Centro, e Diadema / SP CEP 09912-020 Brasil. Possui 1.237,00 m² de 1 área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 3.599,03 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, ocalização inferior e esquina inferior. Imóveis | Ú Brig 4 y q Mr... ; Á “ So Amostra Nº 4 Este terreno localiza-se na Avenida, Sete de Setembro, 1180, pes x” Centro, Diadema / SP CEP 09912-010 Brasil. Possui 2.500,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 2.000,00 /m². ma | 1 Ee OJMISTERO A Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, ocalização inferior e esquina inferior. d Paradidl

AVALIAÇÃO

Bh WAKEFIELD AVALIAÇÃO . Amostra Nº 5 | L | Es Este terreno localiza-se na Rua, Felipe Camarão, 249, R'Felipeicam| Centro, Diadema / SP CEP 09911-340 Brasil. Possui ie 1.410,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 4.000,00 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na As: homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, Moby ocalização inferior e esquina inferior.

AVALIAÇÃO

uh

Conclusão

Conforme pesquisa realizada junto ao mercado imobiliário local, identificamos terrenos disponíveis para venda
e/ou transacionados recentemente, apresentando áreas equivalentes (descontando as áreas de preservação)
variando entre 1.237,00 m² a 4.485,00 m² e valores unitários variando de R$ 2.000,00/m² a R$ 4.000,00/m².
Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o valor d e mercado para venda de terreno
pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é de:
FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Unitário Médio - Área Equivalente (R$/ m²) 2.509,79
Área Equivalente( m²) 20.665,90
Valor de Mercado para Venda (R$) 51.867.000,00
Unitário Médio - Área Total (R$/ m²) 2.509,79
Área Total( m²) 20.665,90
Valor de Mercado para Venda (R$) 51.867.039,44
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

AVALIAÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Determinação do valor de construção através do Método Evolutivo

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações, aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.

unitário sobre sua respectiva área construída. Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de depreciação é apresentada a seguir. Critério de depreciação Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa. ▪ Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor. ▪ Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais. ▪ Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos. Critério de depreciação física de Ross-Heidecke O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção. Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo: ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE a Novo e Reparos simples b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes c Regular g Reparos importantes d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor Fator de comercialização: Adotamos o fator de comercialização de 1,00 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo interesse na transação.

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.

• Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor.

• Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais.

A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor do imóvel de acordo com o método evolutivo.

AVALIAÇÃO
uh|WAKEFIELDCUSHMAN &
FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO
DD a
TERRENO
ENDEREÇO ÁREA DE TERRENO (m²) FRAÇÃO IDEAL UNITÁRIO MÉDIO (R$/m²) VALOR TOTAL (R$)
Shopping Praça da Moça Rua Manoel da Nóbrega, 712, Diadema/SP 09910-720 20.665,90 1,00 2.509,79 51.867.039,44
CONSTRUÇÕES
DENOMINAÇÃO ÁREA/QUANTIDADE PADRÃO IBAPE FATOR R8N R8N BASE/ CUSTO UNITÁRIO (R$/m²) IDADE (ANOS) CONSERV. b VIDA ÚTIL (ANOS) % OBRA DEPRECIAÇÃO CUSTO NOVO (R$) CUSTO DEPRECIADO (R$)
Área Bruta Locável 30.945,20 Shopping Center (fundo) 1,87 2.509,79 8.000,00 9,00 b 50,00 1,00 0,91 247.561.600,00 225.962.313,84
VALOR DAS CONSTRUÇÕES 30.945,20 247.561.600,00 225.962.300,00
19% RESUMO DA FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO
CUSTO DE REPOSIÇÃO TOTAL (R$) 277.829.339,44
TERRENO FATOR COMERCIALIZAÇÃO 1,00
CONSTRUÇÕES VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) 277.829.000,00
81% VALOR DO IMÓVEL POR M² CONSTRUÍDO 8.978,00
G VALOR DO IMÓVEL POR M² DE TERRENO 13.444,00
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

/>

Cushman & Wakefield&
Wakefield

AVALIAÇÃO

uh

Para Efeito de Reavaliação de Ativos

Para determinação dos valores contábeis, considerando-se as áreas mencionadas no item (Determinação do Valor do Terreno) segregamos os valores de terreno e construção conforme proporcionalização a seguir:

AVALIAÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Conclusão final de valor

AVALIAÇÃO

uh

Especificação da avaliação

A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como
com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante
do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas
não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este
depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de
fixação “a priori”.
Método evolutivo
Para o “Método Evolutivo”, o presente trabalho é classificado como “GRAU I” quanto à fundamentação,
conforme o que dispõem as normas da A.B.N.T. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente
relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente
da vontade do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO
(TABELA 10, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS
1 Estimativa do valor do terreno Justificado 2
2 Estimativa dos custos de reedição 0 2
3 Fator comercialização 1, com os demais no mínimo grau II -
SOMATÓRIA 4
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO
MÉTODO EVOLUTIVO (TABELA 11, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011
GRAUS III II I
Pontos Mínimos 8 5 3
1 e 2 com grau III e o 3 no mínimo
Itens obrigatórios 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I
grau II
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I
VIA DIGITAL

uh

AVALIAÇÃO

Método comparativo direto de dados de mercado

uh

AVALIAÇÃO

Método da capitalização da renda por fluxo de caixa descontado

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Premissas e “DISCLAIMERS”

• "Laudo" diz respeito a este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária e as conclusões nele descritas, ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.

/>

/>

/>

/>

• O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições:

• As informações contidas no laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a CUSHMAN & WAKEFIELD não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do laudo é obrigado a levar ao conhecimento da CUSHMAN & WAKEFIELD eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no laudo;

• As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

• Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador imobiliário;

• Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e das suas fundações;

• Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em perfeito estado;

• As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A CUSHMAN & WAKEFIELD não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;

• Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;

• As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do laudo. A partir desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar significativamente as conclusões do laudo;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

“Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo. “Cushman & Wakefield” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária. “Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da CUSHMAN & WAKEFIELD que prepararam e assinaram este laudo. “Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo. O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições: As informações contidas no laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a CUSHMAN & WAKEFIELD não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do laudo é obrigado a levar ao conhecimento da CUSHMAN & WAKEFIELD eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no laudo; As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador; Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador imobiliário; Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e das suas fundações; Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em perfeito estado; As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A CUSHMAN & WAKEFIELD não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos; Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma; As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do laudo. A partir desta data

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

• Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo ou parte do mesmo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, CUSHMAN & WAKEFIELD. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e CUSHMAN & WAKEFIELD, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• ▪ A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;

• ▪ O laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no laudo, e (d) todas as licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida neste laudo;

• ▪ O lucro bruto potencial previsto no laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O laudo não assume nenhuma responsabilidade pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos contratuais das partes;

• ▪ As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a CUSHMAN & WAKEFIELD não oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

• ▪ Estudos e s ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste trabalho; ▪ Salvo disposição contrária no laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para detectar tais substâncias. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda que um especialista ambiental seja consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

• ▪ Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto, assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

• O laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no laudo, e (d) todas as licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida neste laudo;

• O lucro bruto potencial previsto no laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O laudo não assume nenhuma responsabilidade pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos contratuais das partes;

• As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a CUSHMAN & WAKEFIELD não oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

• Salvo disposição contrária no laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para detectar tais substâncias. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda que um especialista ambiental seja consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

• Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa existe;

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

uh

• Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por um engenheiro profissional com experiência neste campo;

• Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito neste campo, se a informação detalhada for necessária;

• ▪ Se, com a aprovação prévia da CUSHMAN & WAKEFIELD, o laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida parte deve considerar este laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição. A CUSHMAN & WAKEFIELD ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste laudo;

• ▪ A responsabilidade da CUSHMAN & WAKEFIELD limita-se aos danos diretos comprovadamente ocasionados na execução dos serviços; e

• ▪ Ao utilizar este laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

• Se, com a aprovação prévia da CUSHMAN & WAKEFIELD, o laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida parte deve considerar este laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição. A CUSHMAN & WAKEFIELD ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste laudo;

CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Certificado de Avaliação

• Certificamos que com o melhor do nosso conhecimento de mercado e julgamentos:

• As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos;

• A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões;

• ▪ Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas;

• Não temos viés com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação;

• ▪ Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados;

• Rogério Cerreti MRICS, RICS Registered Valuer não realizou a inspeção da propriedade objeto deste laudo;

• Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT;

• A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book;

• Nossa remuneração para execução deste laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste laudo de avaliação;

• Não há premissas extraordinárias; e

• Não há premissas hipotéticas.

As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos; A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões; Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas; Não temos viés com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação; Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados; Rogério Cerreti MRICS, RICS Registered Valuer não realizou a inspeção da propriedade objeto deste laudo; Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT; A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book; Nossa remuneração para execução deste laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste laudo de avaliação; Não há premissas extraordinárias; e Não há premissas hipotéticas. Janaina Ribera Alan Constantino ~~——~~ -DQDLQD�5LEHUD� )HE������������������*07�� $ODQ�&RQVWDQWLQR� )HE������������������*07�� Janaina Ribera Alan Constantino Consultora, Retail Coordenador, Retail Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil 5RJHULR�&HUUHWL� )HE������������������*07�� Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer Diretor, Valuation & Advisory CAU: nº 50812-8 Cushman & Wakefield, América do Sul

ANEXOS

uh

Anexos Anexo A: Documentação recebida Anexo B: Definições técnicas Anexo C: Fluxo de Caixa Descontado

HEDGE INVESTMENTS |A

ANEXOS uh|WAKEFIELDCUSHMAN & Anexo A: Documentação recebida

ANEXOS

HEDGE INVESTMENTS |B

uh|WAKEFIELDCUSHMAN &

/>

ANEXOS

/>

/>

• Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” (NBR 14653-1:2001);

• Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001);

• Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);

• Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001);

• Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);

• Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002);

• Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);

• Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P).

• Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;

• Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;

• Finalidade do lado: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação, aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;

• Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnicoeconômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.” (NBR14653-4:2002);

• Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002);

• Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade;

• Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante;

• Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. (NBR14653-4:2002); e

• Infraestrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso. (NBR14653-2:2011).

/>

Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” (NBR 14653-1:2001); Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001); Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001); Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001); Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001); Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002); Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001); Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P). Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação; Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado; Finalidade do lado: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação, aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação; Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnicoeconômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.” (NBR14653-4:2002); Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002); Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade; Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo

HEDGE INVESTMENTS |C