Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) HGBS11 de 31/12/2025

ERM!o [MyIyov Laudo Completo de Avaliação Imobiliária PREPARADO PARA: HEDGE INVESTMENTS. FINALIDADE: Fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM PROPRIEDADE: Shopping Jardim Sul / Shopping Center localizado na Rua Itacaiúna, 61, Vila Andrade - São Paulo/SP DATA: 30 de novembro de 2025 E<£s AÍ 4 o 1

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Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 Fone: +55 11 5501 5464 cushmanwakefield.com.br

São Paulo, 30 de novembro de 2025.

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Em atenção à solicitação de V.Sas. e conforme acordado em documento firmado entre as partes, temos o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado para compra/venda do imóveldo imóvel em referência, para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM.

A avaliação foi elaborada com base nos dados disponíveis no mercado, obtidos através de nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book, e em conformidade com as práticas regulamentadas pelas Normas Brasileiras NBR 14.653-2 / 2011 e 14.653-2 / 2004, 14.653-4, emitido pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á ao registro junto à CVM – Comissão de Valores Mobiliários – visando a avaliação do ativo imobiliário, em consonância com a instrução CVM nº 472/08.

O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 85 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante . A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Da propriedade em estudo: trata-se do Shopping Jardim Sul, Shopping Center localizado na Rua Itacaiuna, 61, Sudeste , São Paulo/SP.

Hedge Investments. At.: Sr. Marcos Pimenta. Ref.: Relatório de Avaliação do Shopping Jardim Sul, shopping center situado na Rua Itacaiúna, 61, Vila Avaliação do Shopping Jardim Sul, shopping center situado na Rua Itacaiúna, 61, Vila Andrade-São Paulo/SP. Prezados Senhores, Em atenção à solicitação de V.Sas. e conforme acordado em documento firmado entre as partes, temos o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado para compra/venda do imóveldo imóvel em referência, para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM. A avaliação foi elaborada com base nos dados disponíveis no mercado, obtidos através de nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book, e em conformidade com as práticas regulamentadas pelas Normas Brasileiras NBR 14.653-2 / 2011 e 14.653-2 / 2004, 14.653-4, emitido pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á ao registro junto à CVM – Comissão de Valores Mobiliários – visando a avaliação do ativo imobiliário, em consonância com a instrução CVM nº 472/08. O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 85 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante . A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais. Da propriedade em estudo: trata-se do Shopping Jardim Sul, Shopping Center localizado na Rua Itacaiuna, 61, Sudeste , São Paulo/SP.

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Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 Fone: +55 11 5501 5464 cushmanwakefield.com.br

De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 30 de novembro de 2025, em:

Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valor está sujeita às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo, bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.

Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.

Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 30 de novembro de 2025, em: CONCLUSÃO DE VALORES PROPRIEDADE: Shopping Jardim Sul Rua Itacaiúna, 61, São Paulo/SP 05724-003 VALOR DE MERCADO PARA VENDA - TOTAL VALOR UNITÁRIO R$ 576.516.700,00 (Quinhentos e Setenta e Seis Milhões Quinhentos e Dezesseis Mil e R$/m² 20.072,71 Setecentos Reais) Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valor está sujeita às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo, bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver. Premissas extraordinárias Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.  Conforme solicitado pelo cliente, foi considerada a data de 30 de novembro para o laudo de avaliação. Premissas hipotéticas Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.  Não há premissas hipotéticas.

HEDGE INVESTMENTS. | II

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HEDGE INVESTMENTS. | III

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

Resumo das Principais Características e Conclusões

~~O~~ INFORMAÇÕES BÁSICAS Tipo da propriedade: Empreendimento, Comercial e/ou de Serviço, Shopping Center Nome da propriedade: Shopping Jardim Sul Endereço: Rua Itacaiuna, 61, São Paulo/SP, 05724-003 Tipo de relatório: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária Data da avaliação: 30 de novembro de 2025 Data da inspeção: 23 de outubro de 2025 Objetivo: Determinar o valor de mercado para compra/venda Finalidade: Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária foi contratado para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM Metodologias: Método da Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado Software ARGUS Enterprise, na versão 14.1 Nº de controle Cushman & AP-25-66032-900749b Wakefield DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE TERRENO Testada: 652,00 m,00 m00 m (conforme Estimado pelo Google Earth)conforme Estimado pelo Google Earth)pelo Google Earth)elo Google Earth)gle Earth)le Earth)) Topografia da área útil:pografia da área útil:ografia da área útil:grafia da área útil:rafia da área útil: Muito Boa - sem declividade ou planoplanolano Formato: Bom Área Total: 23.165,77 m²,77 m²77 m² (conforme Informado pelo cliente)conforme Informado pelo cliente)pelo cliente)elo cliente)) BLOCOS, EDIFICAÇÕES E BENFEITORIASÇÕES E BENFEITORIASÕES E BENFEITORIAS Área Construída Total: 95.518,07 m²,07 m²07 m² (conforme Informado pelo cliente)conforme Informado pelo cliente)pelo cliente)elo cliente)) Área Bruta Locável: 28.721,42 m²,42 m²42 m² (conforme Rent Roll Fornecido pelo Cliente)conforme Rent Roll Fornecido pelo Cliente)pelo Cliente)elo Cliente)) Estacionamento 1818 vagas no total de vagas gas no total de vagas as no total de vagas gas as Estado de Conservação:ção:ão: Regular - Cgular - Cular - C Vida Útil 60 anos Idade Aparente:parente:arente: 21 anos Vida Remanescente: 39 anos OBS.: Áreas de acordo com informações fornecidos pelo cliente, não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos . Melhoramentos Públicos: Infraestrutura básica disponívelponívelonível DOCUMENTAÇÃO Regg ~~O~~ istros: sob a matrícula nº sob diversos registrosgistrosistros Taxas e Dispêndios:pêndios:êndios: Notificação de Lançamento, sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registrosção de Lançamento, sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registrosão de Lançamento, sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registrosçamento, sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registrosamento, sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registros, sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registros sob Inscrição Imobiliária nº sob diversos registrosção Imobiliária nº sob diversos registrosão Imobiliária nº sob diversos registrosgistrosistros Foi fornecido planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, dre Outros: (demonstrativo mensal de resultados econômico e financeiro), indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do IPTU do imóvel atualizado - - ZONEAMENTO Zona de Centralidade – ZC Zona Centralidade (ZC): porções do território localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana com atividades Uso: de abrangência regional.

HEDGE INVESTMENTS. | IV

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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ANÁLISE SWOT

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• O imóvel possui boa visibilidade e fácil acesso devido sua proximidade com avenidas importantes como a Marginal Pinheiros e a Avenida Giovanni Gronchi. Além disso, está próximo à Estação do Metrô Giovanni Gronchi da Linha 5–Lilás. • A localização é de ocupação mista, com residenciais, comércios e serviços, atraindo o fluxo de pessoas. PONTOS FRACOS E AMEAÇAS • O shopping possui concorrentes no entorno. • A região possui tráfico intenso e congestionamentos em horários de pico. CENÁRIO ADOTADO Período de Análise 10 anos Crescimento Real de Receitas 0,0% do 1º ao 3º ano 1,0% ao ano, do 4º ano do fluxo de caixa projetado, em diante.

• Crescimento Real de Despesas 0,0% do 1º ao 3º ano 0,5% ao ano, do 4º ano do fluxo de caixa projetado, em diante.

• Total Receita Bruta Potencial R$ 59.609.231,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado Receita Bruta Efetiva R$ 57.681.484,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado Total Despesas Operacionais -R$ 7.603.023,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado Resultado Liquido R$ 50.078.461,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado Total de Custos de Capital & -R$ 7.200.000,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado Locações Fluxo de Caixa Descontado R$ 42.878.461,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado Antes de Dívidas e Impostos CONCLUSÃO DE VALORES Valor de mercado para Venda R$ 576.516.700,00 Quinhentos e Setenta e Seis Milhões Quinhentos e Dezesseis Mil e Valor Unitário: R$ 20.072,71 / m² Setecentos Reais

HEDGE INVESTMENTS. | V

HEDGE INVESTMENTS. | VI

Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

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RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

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ÍNDICE

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• RISCOS ...............................................................................................................................................................................27 ANÁLISE DA PROPRIEDADE .......................................................................................................................... 28

• DESCRIÇÃO DO TERRENO ...............................................................................................................................................28

ÍNDICE

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS ....................................................................................................30 QUADRO DE ÁREAS ..........................................................................................................................................................31 QUADRO DA ABL (ÁREA BRUTA LOCÁVEL) ....................................................................................................................31 VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA ..........................................................................................................................................32 ESTACIONAMENTO E FLUXO DE PESSOAS ...................................................................................................................33 HISTÓRICO DE VENDAS ...................................................................................................................................................34 ZONEAMENTO ....................................................................................................................................................................35 COMENTÁRIOS SOBRE O ZONEAMENTO .......................................................................................................................37 AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................................... 38 PROCESSO DE AVALIAÇÃO .............................................................................................................................................38 METODOLOGIA ..................................................................................................................................................................38 CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ATRAVÉS DO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ............................................................41 SEGREGAÇÃO DO VALOR ................................................................................................................................................50 PARA EFEITO DE REAVALIAÇÃO DE ATIVOS .................................................................................................................61 CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ........................................................................................................................................62 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................... A PREMISSAS E “DISCLAIMERS” ........................................................................................................................ D CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO ......................................................................................................................... G ANEXOS .............................................................................................................................................................. H ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA ........................................................................................................................... I ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS .................................................................................................................................... J ANEXO C: FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ......................................................................................................................

INTRODUÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Introdução

• Objeto(s) O objeto desta avaliação é um shopping center, localizado na Rua Itacaiúna, 61, Vila Andrade - São Paulo - SP. Objetivo O presente Laudo Completo De Avaliação Imobiliária tem por objetivo determinar o valor de mercado para compra/venda do imóvel supracitado. Finalidade Esta avaliação foi contratada para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM. OBS.: O conteúdo deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é confidencial e destina-se única e exclusivamente aos fins aqui descritos. Destinatário O destinatário deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é o contratante Hedge Investments.. OBS.: Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente ao uso da empresa contratante. Divulgação do Laudo Completo De Avaliação Imobiliária A publicação ou divulgação deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Objeto(s)

Objetivo

• O presente Laudo Completo De Avaliação Imobiliária tem por objetivo determinar o valor de mercado para compra/venda do imóvel supracitado.

Finalidade

OBS.: O conteúdo deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é confidencial e destina-se única e exclusivamente aos fins aqui descritos.

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• OBS.: Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente ao uso da empresa contratante.

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• A publicação ou divulgação deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais. Datas de vistoria e da avaliação  Data efetiva da avaliação: 30 de novembro de 2025;  Data da vistoria da propriedade: 23 de outubro de 2025.

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INTRODUÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Premissas extraordinárias

Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.

• Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

• A propriedade em estudo denomina-se Shopping Jardim Sul e está situada na Rua Itacaiúna, 61, Vila Andrade - Sudeste - São Paulo/SP. Sudeste - São Paulo/SP.

Foi-nos fornecida cópia dos IPTU, sob diversas inscrições.

avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.  Conforme solicitado pelo cliente, foi considerada a data de 30 de novembro para o laudo de avaliação. Premissas hipotéticas Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.  Não há premissas hipotéticas. Identificação da propriedade Localização A propriedade em estudo denomina-se Shopping Jardim Sul e está situada na Rua Itacaiúna, 61, Vila Andrade - Sudeste - São Paulo/SP. Sudeste - São Paulo/SP. Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:  350 m km Morumbi Town Shopping;  400 m km C&C;  1,6 km Estação do Metrô Giovanni Gronchi da Linha 5–Lilás;  1,7 km Parque Burle Marx;  5,4 km Morumbi Shopping;  11,3 km Aeroporto de Congonhas. Propriedade e histórico recente do imóvel A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente. Registro do Imóvel Foi-nos fornecida cópia das matrículas, sob diversos registros. Taxas e Dispêndios

INTRODUÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Outros

Foi fornecido planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, dre (demonstrativo mensal de resultados econômico e financeiro), indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do IPTU do imóvel atualizado. Obs.: Para fins de cálculo de valor estamos considerando que o imóvel não apresenta qualquer título alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma.

|ANÁLISE REGIONAL
| CUSHMAN &
ua WAKEFIELD| |---| |Análise Regional
| |MAPA DA REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL(SEM ESCALA):
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Introdução
O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A análise regional
identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que desempenham na região. As quatro
forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens imóveis, e, consequentemente, afetam o valor
de mercado são: características ambientais, governo, fatores sociais e tendências econômicas.
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A propriedade em estudo está localizada na cidade de São Paulo, região Sudeste do Brasil.

ANÁLISE REGIONAL

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Cenário econômico

O imóvel avaliando encontra-se no município de São Paulo, capital do estado homônimo e principal centro financeiro, corporativo e mercantil da América do Sul. A região onde está situado o Shopping Jardim Sul é considera uma zona de classe média, sendo uma das regiões com maior disparidade socioeconômica do município, onde vivem famílias tanto de alta renda quanto de baixa renda. No distrito está localizado o bairro nobre de Panamby, mas também a favela de Paraisópolis, a segunda maior da cidade. Observações sobre a região A seguir enumeramos algumas observações gerais sobre a região.  População: a população de São Paulo, de acordo com o último censo realizado em 2022, era de 44.411.238 habitantes, com densidade demográfica de 178,92 habitantes por quilômetro quadrado (IBGE);  Forças: boa infraestrutura, disponibilidade de serviços e a proximidade com shoppings e polos de negócios e serviços. São Paulo também se beneficia da facilidade de acesso a outras regiões;  Fraquezas: trânsito intenso nos horários de pico;  Economia: a economia de São Paulo está em crescimento. O emprego na região é bem diversificado, sendo baseado no comércio, serviços e indústria e 30% das receitas são oriundas de fontes externas;  Renda: de acordo com dados de 2022 do IBGE, o salário médio em São Paulo é de 1,75 salários-mínimos, onde 72,4% da população está ocupada. Conclusão Diante dos fatos sociais e econômicos enumerados anteriormente sobre a região, somos moderadamente otimistas sobre o cenário em curto prazo. Em longo prazo a região deve vivenciar estabilidade com crescimento moderado e para o mercado imobiliário aumento dos valores das propriedades.

• População: a população de São Paulo, de acordo com o último censo realizado em 2022, era de 44.411.238 habitantes, com densidade demográfica de 178,92 habitantes por quilômetro quadrado (IBGE);

• Economia: a economia de São Paulo está em crescimento. O emprego na região é bem diversificado, sendo baseado no comércio, serviços e indústria e 30% das receitas são oriundas de fontes externas;

ANÁLISE REGIONAL

Bh

ANÁLISE REGIONAL

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

A região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de utilidade pública disponíveis ao imóvel em estudo são:   Água potável Rede de esgoto  Coleta de resíduos  Sistema viário  Correios  Telefone  Energia elétrica  Internet  Escoamento de água pluviais  Transporte coletivo  Gás  TV a cabo  Iluminação pública Acesso A Avenida Giovanni Gonchi, no trecho do imóvel avaliando, é uma via de sentido duplo, com 2 faixas de rolamento para automóveis em cada lado. Os sentidos são separados por um canteiro central. Além disto, a via apresenta bom estado de conservação, tráfego entre moderado e intenso, guias, sarjetas, calçadas, delimitação de faixas e drenagem de águas pluviais. A Rua Itacaiúna, no trecho do imóvel avaliando, é uma via de sentido único, com duas faixas de rolamento para automóveis, uma faixa de parada de veículos e uma faixa para parada de táxis e acesso ao estacionamento do shopping. Além disto, a via apresenta bom estado de conservação, tráfego moderado, guias, sarjetas, calçadas, delimitação de faixas e drenagem de águas pluviais. Por fim, a Rua Nelson Gama de Oliveira, no trecho do imóvel avaliando, é uma via sentido único, duas faixas de rolamento para automóveis e uma bifurcação. Além disto, a via apresenta bom estado de conservação, tráfego moderado, guias, sarjetas, calçadas, delimitação de faixas e drenagem de águas pluviais. A localização do imóvel é considerada muito boa por estar situado em frente a importante avenida da região, a Giovanni Gronchi, além da proximidade com a Marginal Pinheiros, essas são importantes vias da região que fazem a conexão entre diversos bairros e pontos do município. Em termos de transporte público, a região em que o imóvel está inserido é servida por linhas regulares de ônibus que interligam o bairro, a região central e aos demais bairros da cidade. Além disso, a região também é servida pelo sistema metroviário de transporte, sendo a Estação Giovanni Gronchi pertencente à Linha 5 - Lilás do metrô a mais próxima. O Aeroporto de São Paulo/Congonhas, encontra-se à aproximadamente 15 km da propriedade em estudo, sendo atingível em cerca de 25 minutos, de automóvel, fora dos horários de pico. Conclusão A região onde está situado o Shopping Jardim Sul possui ótima infraestrutura. É uma região de ocupação mista, possui fácil acesso através do transporte público e privado e ótima visibilidade. Além disso, o shopping possui um variado e atrativo mix de lojas para todos os públicos. Esses fatores e os apresentados anteriormente, caracterizam uma região considerada forte para o empreendimento.

A localização do imóvel é considerada muito boa por estar situado em frente a importante avenida da região, a Giovanni Gronchi, além da proximidade com a Marginal Pinheiros, essas são importantes vias da região que fazem a conexão entre diversos bairros e pontos do município. Em termos de transporte público, a região em que o imóvel está inserido é servida por linhas regulares de ônibus que interligam o bairro, a região central e aos demais bairros da cidade. Além disso, a região também é servida pelo sistema metroviário de transporte, sendo a Estação Giovanni Gronchi pertencente à Linha 5 - Lilás do metrô a mais próxima. O Aeroporto de São Paulo/Congonhas, encontra-se à aproximadamente 15 km da propriedade em estudo, sendo atingível em cerca de 25 minutos, de automóvel, fora dos horários de pico.

MERCADO

Mercado

Cenário Econômico

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MERCADO

Fonte: LCA Consultores

MERCADO

MERCADO

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MERCADO

Na esfera fiscal, os dados do Banco Central de setembro de 2025 mostram um déficit primário de R$ 17,5 bilhões no mês e um déficit primário de R$ 33,2 bilhões (0,27% do PIB) em doze meses, ante déficit de R$ 23,1 bilhões (0,19% do PIB) nos doze meses até agosto. Os juros nominais apropriados pelo setor público consolidado totalizaram R$ 84,7 bilhões no mês e R$ 984,8 bilhões (7,89% do PIB) no acumulado em doze meses. Com isso, o resultado nominal do setor público consolidado foi deficitário em R$ 102,2 bilhões no mês e em R$ 1,018 trilhão em doze meses, equivalente a 8,16% do PIB, ante déficit de 7,81% em agosto. A Dívida Líquida do Setor Público (DLSP) atingiu 64,8% do PIB (R$ 8,1 trilhões) em setembro, avançando 0,6 p.p. em relação ao mês anterior. Já a Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) chegou a 78,1% do PIB (R$ 9,7 trilhões), avançando 0,6 p.p. em relação ao mês anterior.

MERCADO

De acordo com a LCA, as projeções da DLSP e DBGG para 2030 são 78,7% e 92,1% do PIB, respectivamente.

Por fim, a média do EMBI+ Risco-Brasil foi de 201 pontos base em outubro, e a projeção da LCA para 2025 e 2026 é de, respectivamente, 183 e 218 pontos base.

NB

MERCADO

|HEDGE INVESTMENTS.|15| |---|

|| CUSHMAN &
NB
WAKEFIELD||||MERCADO| |---|---|---|---|---| |Mercado de Shopping Centers
Principais Transações Realizadas
As últimas transações de venda de Shoppin
de conhecimento público de mercado são:
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES REALIZADAS EM SHOPPING CENTERS

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Cidade

|UF
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|Participação
Cap Rate Estimado
ou Yield 12 meses

|Valor Estimado da
Transação

| |1
18/09/25
RBR MALLS
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Sh
|opping Pátio Higienópolis
São Paulo
|SP
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|7,00%
7,40%
|R$ 169.900.000,00
| |2
17/09/25
n/a
Hedge Brasil Shopping
|Shopping Jardim Sul
São Paulo
|SP
28.816
|10,00%
7,70%
|R$ 63.000.000,00
| |3
04/09/25
Multiplan
Fapes
|Barra Shopping
Rio de Janeiro
|
RJ
50.589
|7,50%
n/a
|R$ 362.500.000,00
| |4
04/09/25
Previ
Fapes
|Barra Shopping
Rio de Janeiro
|
RJ
50.589
|7,50%
n/a
|R$ 362.500.000,00
| |5
04/09/25
Previ
Fapes
|Morumbi Shopping
São Paulo
|SP
35.000
|4,00%
n/a
|R$ 200.000.000,00
| |6
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
|Shopping Bela Vista
Salvador
|BA
51.185
|14,31%
n/a
|R$1.600.000.000,00*
| |7
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls

|Shopping Ponta Negra
Manaus
|AM
36.040
|39,99%
n/a
|*valor total da transação
| |8
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
|Tietê Plaza Shopping
São Paulo
|SP
36.914
|45,00%
n/a
|*valor total da transação
| |9
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
P
|artage Santana Shopping
São Paulo
|SP
30.000
|15,00%
n/a
|*valor total da transação
| |10
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
|Campinas Shopping
Campinas
|SP
36.165
|25,00%
n/a
|*valor total da transação
| |11
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
|Grand Plaza Shopping
Santo André
|SP
72.000
|20,00%
n/a
|*valor total da transação
| |12
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
|Caxias Shopping
Duque de
Caxias
|RJ
28.181
|17,50%
n/a
|*valor total da transação
| |13
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
|Shopping Downtown
Rio de Janeiro
|
RJ
38.000
|100,00%
n/a
|*valor total da transação
| |14
29/08/25
Riza Real Estate
XP Malls
Sho
|pping Metropolitano Barra
Rio de Janeiro
|
RJ
44.111
|40,00%
n/a
|*valor total da transação
| |15
19/08/25
HSI Malls
Shopping Pátio Cianê
Empreendimentos Imobiliários
|Shopping Pátio Cianê
Sorocaba
|SP
25.543
|24,00%
9,70%
|R$ 71.605.000,00
| |16
01/08/25
HSI Malls
n/a

|SuperShopping Osasco
Osasco
|SP
19.225
|7,52%
9,60%
|R$ 21.883.200,00
| |17
29/05/25
Vinci Partners
BRMalls
|Shopping Paralela
Salvador
|BA
10.050
|25,00%
10,10%
|R$ 119.800.000,00
| |18
14/04/25
n/a
Iguatemi S.A.

|Shopping Market Place
São Paulo
|SP
15.010
|49,00%
9,00%
|R$ 500.000.000,00
| |19
14/04/25
n/a
Iguatemi S.A.
|Galleria Shopping
Campinas
|SP
33.100
|49,00%
9,00%
|*valor total da transação
| |20
14/04/25
XP Malls
Iguatemi S.A.
Sh
|opping Pátio Higienópolis
São Paulo
|SP
34.992
|10,04%
11,00%
|R$ 243.685.458,40
| |21
11/03/25
Iguatemi S.A.
Brookfield
Sh
|opping Pátio Higienópolis
São Paulo
|SP
34.992
|17,40%
n/a
|R$ 2.585.119.000,00
| |22
11/03/25
Iguatemi S.A.
Brookfield

|Shopping Pátio Paulista
São Paulo
|SP
89.970
|11,50%
n/a
|valor total da transação
| |23
19/02/25
Grupo Savoy
Ancar Ivanhoe
|Shopping Interlagos
São Paulo
|SP
145.000
|50,00%
7,50%
|R$ 560.000.000,00
| |24
23/01/25
XP Malls
Allos
|Plaza Sul Shopping
São Paulo
|SP
26.870
|9,90%
n/a
|R$ 395.757927,00
| |25
23/01/25
XP Malls
Allos
|Carioca Shopping
Rio de Janeiro
|
RJ
34.000
|20,00%
n/a
|*valor total da transação
| |26
23/01/25
XP Malls
Allos
|Shopping Tijuca
Rio de Janeiro
|
RJ
35.000
|10,00%
n/a
|*valor total da transação
| |27
13/01/25
Genial Malls
n/a
|Rio Anil Shopping
São Luís
|MA
39.519
|45,00%
9,15%
|R$ 172.000.000,00
| |28
03/01/25
n/a
JHSF Participações S.A.
|Shopping Ponta Negra
Manaus
|AM
36.040
|18,00%
n/a
|R$ 82.000.000,00
| |29
06/12/24
XP Malls
Multiplan
|JundiaíShopping
Jundiaí
|SP
36.473
|25,00%
n/a
|R$ 253.213.906,36
| |30
25/11/24
n/a
HSI Malls Fundo de Investimento
|Shopping Uberaba
Uberaba
|MG
26.207
|25,00%
8,00%
|R$ 146.240.000,00
| |31
13/11/24
XP Malls
n/a|Shopping FL Shops
São Paulo|SP
n/a|12,86%
n/a|R$ 179.147.829,00| |32
02/10/24
HSI MALLS
n/a|Shopping Uberaba
Uberaba|MG
26.207|24,67%
n/a|R$ 41.000.000,00| |33
23/09/24
HSI MALLS
n/a|Shopping Paralela
Salvador|BA
10.050|25,00%
9,20%|R$ 182.813.897,62| |34
23/07/24
Iguatemi S.A.
n/a|Shopping Iguatemi
São Paulo|SP
47.300|080%
1230%|R$ 25.000.00000| |

35
08/07/24
BB Premium Malls
Combrashop|

Shopping RioSul
Rio de Janeiro|
RJ
52.000|,
,
33,30%
7,70%|,
R$ 790.000.000,00|

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

/>

/>

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

Mercado de Valores Imobiliários

Empresas de Shopping Centers de Capital Aberto – Estoque Regular

A setorização de Shopping Centers mantém evolução de novos formatos e estratégias para atuação, continuadamente com o desempenho do mercado. A evolução condiz na disputa pelos consumidores e a distinção das áreas de atuação, o que distingue as medidas de revitalização do perfil de Shopping Centers. Os grupos do setor de Shopping Centers trabalham diretamente ou associadamente com administradores e empreendedores. Atualmente os principais grupos do setor de Shopping Centers com capital aberto são a Multiplan, Iguatemi, Allos e General Shopping. Outras empresas mantêm shopping centers em suas carteiras. No entanto, essas empresas agem mais como gestores de investimento e tendem a ter menor grau de influência no dia-a-dia dos seus projetos. Shopping Centers – FII FII´s têm sido amplamente utilizados como um mecanismo para a securitização de projetos de Shopping. O pioneiro foi o Shopping Pátio Higienópolis, que foi parcialmente adquirido por um FII em 1999. Ultimamente, o instrumento ganhou importância como consequência das menores taxas de juros e retornos de investimentos tradicionais. A tabela a seguir apresenta alguns fundos de investimentos imobiliários registrados na CVM e que apresentam Shopping Centers em seus portfólios. Valores referentes ao mês de outubro de 2025. SHOPPINGS COM FII’S REGISTRADOS NA CVM ~~O~~ NOME DO FUNDO VALOR DO PL (R$)(R$)R$)) 1 XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII 6.658.984.551,32,3232 2 VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 3.578.940.234,67,6767 3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII ANCAR IC - RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.939.825.816,64 4 HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.788.017.625,59,5959 5 HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.270.095.987,33,3333 6 GAZIT MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.990.017.734,65 7 PATRIA MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.692.254.043,69 8 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.658.407.287,99 9 FII ELDORADO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.308.563.281,76 10 GENERAL SHOPPING E OUTLETS DO BRASIL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.250.379.586,45 11 BTG PACTUAL SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 973.222.610,25 12 BB PREMIUM MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 961.547.228,21 13 CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 927.625.875,79

A evolução condiz na disputa pelos consumidores e a distinção das áreas de atuação, o que distingue as medidas de revitalização do perfil de Shopping Centers.

Os grupos do setor de Shopping Centers trabalham diretamente ou associadamente com administradores e empreendedores. Atualmente os principais grupos do setor de Shopping Centers com capital aberto são a Multiplan, Iguatemi, Allos e General Shopping.

Outras empresas mantêm shopping centers em suas carteiras. No entanto, essas empresas agem mais como gestores de investimento e tendem a ter menor grau de influência no dia-a-dia dos seus projetos.

FII´s têm sido amplamente utilizados como um mecanismo para a securitização de projetos de Shopping. O pioneiro foi o Shopping Pátio Higienópolis, que foi parcialmente adquirido por um FII em 1999. Ultimamente, o instrumento ganhou importância como consequência das menores taxas de juros e retornos de investimentos tradicionais.

• A tabela a seguir apresenta alguns fundos de investimentos imobiliários registrados na CVM e que apresentam Shopping Centers em seus portfólios. Valores referentes ao mês de outubro de 2025.

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

Números do Setor

MERCADO

NB

MERCADO

• Região Sudeste Segundo a ABRASCE, a Região Sudeste concentra 53,23% da ABL total do país, como mostra o gráfico: Distribuição de ABL por região 994.249,00

• 2.640.666,00 3.219.104,00 = Norte « Nordeste s Centro-Oeste

• 1.564.869,00 " Sudeste e Sul

• 9.583.002,00

• FONTE: ABRASCE O mercado de shopping centers da Região Sudeste conta com 329 Shoppings Centers, com 9.658.339 m² de ABL. Concorrentes de Mercado Conforme disposição do mercado local, os concorrentes mais influentes ao imóvel em análise são:  O Shopping Morumbi Town está localizando na Av. Giovanni Gronchi, 5930 - Vila Andrade, São Paulo - SP (cerca de 190 m do avaliando), em um terreno de 22.400,00 m² possuindo 31.069,71 m² de área bruta locável e 1.584vagas de estacionamento.

• O Shopping SP Market está localizando na Av. das Nações Unidas, 22540 - Jurubatuba, São Paulo - SP (cerca de 8,00 km do avaliando), em um terreno de 163.995,17 m² possuindo 85.529,00 m² de área bruta locável e 3.050 vagas de estacionamento.

• O Shopping Campo Limpo está localizando na Estr. do Campo Limpo, 459 - Vila Prel, São Paulo - SP (cerca de 4,8 km do avaliando), em um terreno de 33.705,82 m² possuindo 30.100,00 m² de área bruta locável e 1.100 vagas de estacionamento.

• O Butantã Shopping está localizando na Av. Prof. Francisco Morato, 2718 - Butantã, São Paulo - SP (cerca de 6,4 km do avaliando), em um terreno de 53.926,00 m² possuindo 26.654,85m² de área bruta locável e 1.822 vagas de estacionamento.

• O Morumbi Shopping está localizando na Av. Roque Petroni Júnior, 1089 - Jardim das Acácias, São Paulo - SP (cerca de 7,1 km do avaliando), em um terreno de 56.474,86 m² possuindo 55.992,00 m² de área bruta locável e 3.585 vagas de estacionamento.

• O Shopping Morumbi Town está localizando na Av. Giovanni Gronchi, 5930 - Vila Andrade, São Paulo - SP (cerca de 190 m do avaliando), em um terreno de 22.400,00 m² possuindo 31.069,71 m² de área bruta locável e 1.584vagas de estacionamento.

• O Shopping Campo Limpo está localizando na Estr. do Campo Limpo, 459 - Vila Prel, São Paulo - SP (cerca de 4,8 km do avaliando), em um terreno de 33.705,82 m² possuindo 30.100,00 m² de área bruta locável e 1.100 vagas de estacionamento.

• O Shopping EMPTY está localizando na EMPTY (cerca de EMPTY km do avaliando), em um terreno de EMPTY m² possuindo EMPTY m² de área bruta locável e EMPTY vagas de estacionamento”

/>

MERCADO

NB

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Riscos

Alguns fatores podem influir no negócio shopping centers. Aspectos pertinentes ao projeto e layout, à sua operação, à sua administração, captação de recursos e, inclusive, aspectos socioeconômicos constituem o sucesso do empreendimento. Podemos citar alguns desses fatores:  Exigências governamentais;  Concorrência com novas formas de comércio, como o e-commerce;  Aumento na oferta de shoppings, provocando o aumento da concorrência;  Má localização; e  Projeto e layout desfavoráveis à atração de público e à sua própria operação. Quanto à operação e administração:  Altas taxas de condomínio;  Promoção do shopping ineficiente;  Inadimplência alta, etc.; e  Negociação dos contratos de locação. Com relação aos fatores acima, não observamos riscos diretos, porém o mesmo é dependente do mercado econômico nacional, pois o objeto de venda dos lojistas da operação do Shopping Center integra um mercado específico.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Análise da Propriedade

• Trata-se de Shopping Center médio, segundo classificação da Abrasce, localizado na cidade de São Paulo, inaugurado em 1990.

• O empreendimento possui área total construída de 95.518,07 m². O “tenant mix” inclui lojas âncoras como ALMANARA, C&A, CENTAURO, FAST SHOP, GRUPO FLEURY, LOJAS AMERICANAS, MINUTO PÃO DE AÇÚCAR, OUTBACK STEAKHOUSE e RENNER. Para o fluxo de caixa consideramos o rent roll fornecido para avaliação, totalizando 28.721,42 m² de ABL.

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Trata-se de Shopping Center médio, segundo classificação da Abrasce, localizado na cidade de São Paulo, inaugurado em 1990. O empreendimento possui área total construída de 95.518,07 m². O “tenant mix” inclui lojas âncoras como ALMANARA, C&A, CENTAURO, FAST SHOP, GRUPO FLEURY, LOJAS AMERICANAS, MINUTO PÃO DE AÇÚCAR, OUTBACK STEAKHOUSE e RENNER. Para o fluxo de caixa consideramos o rent roll fornecido para avaliação, totalizando 28.721,42 m² de ABL. Descrição do terreno O imóvel possui as seguintes características: Terreno O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características básicas:  Área bruta de terreno: 23.165,77 m²;  Testada A propriedade em estudo possui testada para as vias listadas abaixo: − Avenida Giovanni Gronchi; − Rua Nelson Gama de Oliveira; e − Rua Itacaiúna.  Acesso: O acesso à propriedade em estudo é considerado muito bom;  Formato: O formato do terreno é irregular;  Topografia: A topografia do terreno é muito boa - sem declividade ou plano;  Localização: A localização da propriedade é considerada muito boa;  Restrições de uso do solo: Não recebemos informação ou documento que demonstrem servidões ou restrições que possam afetar o uso do imóvel, bem como não identificamos no local sinais de invasões.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Quadro de áreas

Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foram utilizadas a Área Bruta Locável, fornecidas por cliente, conforme descrito a seguir:

conforme descrito a seguir: QUADRO DE ÁREAS Área Total (m²) Área de Terreno 23.165,77 Área Construída 95.518,07 Área Bruta Locável 28.721,42 Quadro da ABL (Área Bruta Locável) A ABL do Shopping Jardim Sul está segmentada conforme quadro e gráficos a seguir: ÁREA BRUTA LOCÁVEL - ABL (M²) SEGMENTO ABL Ocupada ABL Livre Âncoras 11.752,09 0,00 Cinemas 3.046,29 0,00 Satélites 8.078,07 402,71 Lazer 212,78 0,00 Serviços 1.894,55 0,00 Megalojas 3.064,93 270,00 TOTAL 28.048,71 672,71 Fonte: Shopping Jardim Sul; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory. OBS.: As áreas construídas foram extraídas por documentação fornecida pelo cliente não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

• Restrições quanto à ocupação;

• Restrições quanto à altura da edificação; e

• Restrições quanto às áreas computáveis e não computáveis.

• Cushman & Wakefield&

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades residenciais, comerciais, industriais, etc.

A segunda refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes, percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.). A terceira especifica apenas o gabarito de altura máxima. Este é o nome que se dá a uma medida padrão para cada zoneamento que indica a altura máxima que uma edificação pode atingir. A última, por sua vez, refere-se a soma das áreas de uma construção. A área bruta é a área global de uma construção, que dividimos em duas formas: a área computável, que consideradas nos cálculos do coeficiente de aproveitamento (CA) e as não computáveis, que são a soma das áreas não consideradas no coeficiente de aproveitamento. Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se os conceitos clássicos e principais:  Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja;  Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno;  Gabarito de Altura: é a altura máxima que uma edificação poderá ter, seguindo as normas e os cálculos do zoneamento vigente no local; e  Área Computável e Não Computável: área computável é a área construída, porem existem áreas que mesmo tendo sido construídas não entram na soma total. Restrições quanto à ZONA DE CENTRALIDADE – ZC ZONEAMENTO Município que rege a lei de zoneamento: São Paulo Lei atual: Lei 18.081/2024, em 19 de janeiro de 2024 Uso atual do imóvel: Comercial Uso atual permitido? Sim Zoneamento: Zona de Centralidade – ZC Zona Centralidade (ZC): porções do território localizadas na Uso proposto: Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana com atividades de abrangência regional.

NB

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Altura Máxima Permitida: 48,0 m Correto Coeficiente de Aproveitamento básico: 1,0 vezes a área de terreno Correto Coeficiente de Aproveitamento máximo: 2,0 vezes a área de terreno Correto Taxa de Ocupação (%): 70% Correto Frente: 5,0 m Correto OBS.: Informações obtidas através de consulta informal junto a Prefeitura de São Paulo. Comentários sobre o zoneamento Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui uso em conformidade com a legislação.

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Avaliação

Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.

A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book.

Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade.

De acordo com a NBR 14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado.

• “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR 14653-1, abril/2001)

Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo e explicar a tendência de formação de valor.

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do imóvel. Diferentes cenários econômicos

Processo de avaliação Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso. A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book. Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade. Metodologia De acordo com a NBR 14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado. Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme consta da norma: Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR 14653-1, abril/2001) Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo e explicar a tendência de formação de valor. Método Involutivo “Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001) Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel.

Método Evolutivo

“Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. ” (NBR-14653-1, abril/2001) Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.

O fator de comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação.

• “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.

Em linhas gerais, neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.

Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.

“Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

Método da Quantificação de Custo

“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001)

É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas.

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Método Evolutivo “Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. ” (NBR-14653-1, abril/2001) Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização. O fator de comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação. Método da Capitalização da Renda “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001) De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação. Em linhas gerais, neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade. Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral. Métodos para identificar o custo de um bem Método Comparativo Direto de Custo “Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001) A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

AVALIAÇÃO

Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento

“Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível.

• A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”:

• Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-socioeconômica, do mesmo bairro e zoneamento;

• Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação;

Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

• No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

• Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

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A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação.

Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus

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econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001) Pesquisa De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível. A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”: Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-socioeconômica, do mesmo bairro e zoneamento; Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação; Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos: Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Especificação das avaliações De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

Aplicação da metodologia

Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido. O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.

O Método adotado na presente avaliação foi o Método da Capitalização da Renda com base no Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor presente a uma taxa de desconto apropriada. O Fluxo de Caixa previsto foi projetado por meio do software ARGUS Enterprise, na versão 14.1.

O modelo de análise utilizado na avaliação foi o Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o Ciclo Operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes:

• Período de Projeção Explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos; e

• Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do Período de Projeção Explícita.

• O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do imóvel foi criado um fluxo de caixa para o período de projeção de 10 anos.

Na avaliação do Shopping Jardim Sul, adotamos algumas premissas básicas, as quais nortearam as análises para conclusão do valor de mercado do empreendimento. Nós assumimos que um período de 10 anos seja suficiente e realista para determinar o valor de venda deste tipo de imóvel. Embora este tipo de ativo tenha uma vida útil maior, uma análise de investimento torna-se mais significativa se limitada a um período de tempo consideravelmente menor do que a vida útil econômica real, porém, longo o suficiente para um investidor em potencial.

As receitas e despesas que um investidor iria incorrer neste tipo de investimento variam durante o período analisado. Os parâmetros que nortearam as projeções das receitas líquidas operacionais futuras foram baseados em informações fornecidas pelo cliente e pelas práticas atuais do mercado de shopping centers no Brasil. A seguir mencionaremos as principais premissas adotadas:

Aplicação da metodologia Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido. O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos. O Método adotado na presente avaliação foi o Método da Capitalização da Renda com base no Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor presente a uma taxa de desconto apropriada. O Fluxo de Caixa previsto foi projetado por meio do software ARGUS Enterprise, na versão 14.1. Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado O modelo de análise utilizado na avaliação foi o Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o Ciclo Operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes: Período de Projeção Explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos; e Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do Período de Projeção Explícita. O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do imóvel foi criado um fluxo de caixa para o período de projeção de 10 anos. Premissas Básicas Na avaliação do Shopping Jardim Sul, adotamos algumas premissas básicas, as quais nortearam as análises para conclusão do valor de mercado do empreendimento. Nós assumimos que um período de 10 anos seja suficiente e realista para determinar o valor de venda deste tipo de imóvel. Embora este tipo de ativo tenha uma vida útil maior, uma análise de investimento torna-se mais significativa se limitada a um período de tempo consideravelmente menor do que a vida útil econômica real, porém, longo o suficiente para um investidor em potencial. As receitas e despesas que um investidor iria incorrer neste tipo de investimento variam durante o período analisado. Os parâmetros que nortearam as projeções das receitas líquidas operacionais futuras foram

AVALIAÇÃO

• Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa

• emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e Cushman & Wakefield, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e Cushman & Wakefield, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• Este relatório foi elaborado para HEDGE INVESTMENTS., para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução cvm, atendendo as normas estabelecidas na Instrução nº 472/08.

• Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no período;  O potencial de vendas do shopping foi arbitrado com base nas projeções futuras apresentadas, adequando-as na forma de análise da CUSHMAN & WAKEFIELD;

• A avaliação foi realizada com base nas informações fornecidas pelo cliente através de estudo de desenvolvimento apresentado. Nas premissas foram considerados os parâmetros apontados pelo cliente, ajustados às projeções estruturadas pela Cushman & Wakefield;

• Para os cálculos dos valores consideramos que as áreas informadas pelo cliente e/ou pela administração do empreendimento são legítimas e que correspondam à atual realidade do imóvel;

• Realizamos a análise de uma pequena amostragem dos contratos de locação vigentes, de modo a verificar a compatibilidade das cláusulas existentes em relação a práticas usualmente adotadas para a locação de lojas e espaços em shopping centers. Consideramos que os números fornecidos de aluguéis pelo cliente em tabela de Excel verídicos; “Due diligence” sobre a planilha “rent roll” e as respectivas informações contratuais apontadas no mesmo, fornecido através do cliente e/ou do administrador da propriedade, não faz parte do escopo deste trabalho;

• Os valores estimados para as despesas operacionais necessários para a exploração econômica do imóvel foram obtidos com base em relatórios disponibilizados pelo cliente e pelo administrador do shopping center. As projeções para estas despesas apontadas na avaliação, estão condizentes com os dados históricos operacionais referentes ao desenvolvimento das atividades do Shopping Center;

• Para projeção de vacância financeira e inadimplência, analisamos a performance histórica e atual do Shopping, tendências de comportamento atrelada as negociações com lojistas e projetamos uma melhora ao longo dos anos, excluindo do cálculo as lojas âncoras, lazer, teatro, cinema e etc;

• Não consideramos para efeito de avaliação no fluxo de caixa operacionais do empreendimento o efeito da tributação de PIS/COFINS (avaliação para Fundo Imobiliário), do imposto de renda e demais tributos;

• No cálculo do valor de compra/venda do imóvel em referência, foram consideradas apenas as áreas brutas locáveis, conforme item “Descrição da Propriedade”;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.

• Não consideramos futuras expansões ou revitalizações que possam influenciar na operação do shopping center;

• A avaliação admitiu que não há dívidas em aberto de competência de meses anteriores de responsabilidade dos proprietários, que caso sejam levantadas através de auditoria específica deverão ser descontadas dos valores arbitrados neste relatório;

• Classificamos as lojas do mix do shopping de acordo com critérios definidos pela Cushman & Wakefield, utilizando-se como referência o grupo de atividade do quadro de locação fornecido pelo cliente;

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AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Consideramos que a operação do shopping será realizada por administradores especializados, que administrarão o empreendimento profissionalmente, aproveitando todo o potencial de mercado, gerando assim os resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido;

• É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela CUSHMAN & WAKEFIELD em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela atual administradora do empreendimento, além de levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica a respeito da provável performance futura do empreendimento. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

• Realizamos vistoria no imóvel para conhecermos os ativos e efetuarmos levantamento fotográfico da atual situação operacional do shopping center. Não realizamos diligências à propriedade do tipo estruturais, documentais, etc.;

• Este laudo de avaliação foi elaborado em consonância com as exigências da Instrução nº 472/08; A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não mantém relação de trabalho ou de subordinação com as sociedades controladoras ou controladas pelo administrador; e

• A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não possui quaisquer cotas do HEDGE INVESTMENTS..

• Na avaliação foi considerado comissão de venda sobre o ativo a 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11 ° ano do fluxo de caixa projetado que serve de base para o cálculo da perpetuidade;

• O fluxo de caixa projetado se inicia em 1 de janeiro de 2026;  O resultado de valor de mercado para compra/venda apresentado neste relatório reflete 100% do Shopping Jardim Sul.

• A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não possui quaisquer cotas do HEDGE INVESTMENTS..

• Na avaliação foi considerado comissão de venda sobre o ativo a 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11 ° ano do fluxo de caixa projetado que serve de base para o cálculo da perpetuidade;

AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO

Total Receita Bruta Potencial

AVALIAÇÃO

Total Despesas Operacionais

O Total Despesas Operacionais considera todas as despesas provenientes da operação, onde podemos citar: Taxa de Administração (Despesa), Custos Condominiais, Comissões Sobre Locações e Outras Despesas Não Reembolsáveis. Resultando em: -R$ 7.603.023,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS ~~E~~ 0,00 -1.000.000,00 -2.000.000,00 -3.000.000,00 4.000.000,00 -5.000.000,00 -8.000.000,00 -7.000.000,00 -8.000.000,00 Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory Resultado Líquido O Resultado Líquido (NOI) se refere ao resultado operacional liquido da operação, considerando o total de Receita Bruta, Despesas Operacionais e Imposto PIS/COFINS e/ou ISS (quando houver), resultando em R$ 50.078.461,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado. RESULTADO LIQUIDO ~~E~~ 60.000.000,00 58.000.000,00 56.000.000,00 54.000.000,00 52.000.000,00 50.000.000,00 48.000.000,00 46.000.000,00 44.000.000,00 Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory Cushman & Wakefield& HEDGE INVESTMENTS. |46 |4646

O Resultado Líquido (NOI) se refere ao resultado operacional liquido da operação, considerando o total de Receita Bruta, Despesas Operacionais e Imposto PIS/COFINS e/ou ISS (quando houver), resultando em R$ 50.078.461,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado.

HEDGE INVESTMENTS. |46 |4646

AVALIAÇÃO

Total de Custos de Capital & Locações

AVALIAÇÃO

Inflação

Na análise do empreendimento não foi considerada a taxa de inflação.

Expansão Consideramos no presente estudo a projeção do desempenho do shopping no seu estado atual, sem a influência de futuras expansões. Taxa de Desconto e Capitalização A taxa de desconto, conhecida também como custo médio ponderado do capital (WACC), equivale-se ao Custo de Oportunidade da Empresa e é composto por Capital Próprio e Capital de Terceiros. “O custo de oportunidade do capital próprio ou, simplesmente, custo de capital próprio é o retorno esperado pelos acionistas pela utilização de seus recursos na empresa” (Ross, 669) A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do imóvel reflete o perfil de risco do:  Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de shopping centers no Brasil, mediante a análise de transações de vendas de elementos comparáveis acompanhado das prospectivas dos fundamentos econômicos do país;  Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do shopping e da estrutura de capital dos empreendedores do mesmo; e  O “exit cap rate, que tem em sua composição o componente de taxa de juros de longo prazo, o risco tijolo (liquidez), o spread de risco do segmento de mercado no qual o ativo está inserido, além dos cenários de mercado e varejo (inclusas na seção “Principais Transações Realizadas em Shopping Centers”). Considerando o cenário econômico atual mundial e do país, além da análise do risco específico do empreendimento, nós estimamos a taxa de desconto real em 10,00% ao ano. Para o período de exaustão do empreendimento, nós estimamos a taxa de capitalização em 9,00% ao ano. Abaixo demonstramos a composição das taxas de desconto utilizadas: ~~E~~ TAXAS COMPONENTES OPERAÇÃO EXAUSTÃO Taxa Livre de Risco 7,60% 7,60% Spread Risco Empreendimento 2,40% 1,40% Inflação 0,00% 0,00% Fonte (*) Rentabilidade Do Tesouro Direto (Ipca+ 2035 - Ntn-B Principal 150535) – Posição Em 13/11/2025 O “spread” de risco do empreendimento é composto por variáveis especificas do mercado de shoppings centers. Na composição do “spread” foram considerados componentes como localização, concorrência de mercado, segmento da operação, classificação social e econômica do mercado consumidor, composição do tenant mix, performance do administrador da operação, dominância de área bruta locável e o desempenho histórico operacional.

AVALIAÇÃO

Análise de desvios para alterações no cenário esperado

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Segregação do valor

O valor definido através do Método Evolutivo será utilizado para a segregação de terreno e benfeitorias do imóvel. Os percentuais correspondentes ao valor de terreno e benfeitorias definida no Método Evolutivo, será reproduzido na segregação do valor econômico de mercado do imóvel. Havendo diferença entre o valor definido através do método evolutivo e o valor econômico de mercado, podese determinar se a construção no terreno do imóvel avaliando será ou não, definida como um dos melhores usos entre os prováveis. Determinação do valor de venda - Método Evolutivo Conforme definido no artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de venda e/ ou locação de imóveis similares. Determinação do valor de terreno através do Método Comparativo Direto O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel. Para a homogeneização dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores:  Fator de acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc.  Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.  Fator – frente praia: Fator que leva em consideração a existência e/ou tamanho (metragem) que o imóvel possui com frente para a praia/lagoa, agregada a sua utilização para os fins que são permitidos conforme zoneamento.  Fator de esquina: Fator que leva em consideração a posição do imóvel na quadra, sendo considerado um ajuste de 10% se o imóvel estiver ou não na esquina e 5% se possuir duas frentes.

• Fator de acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc.

• Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

• Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

• Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado.

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo, infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.

• Fator profundidade: Fator usado para adequar a profundidade do terreno avaliando e dos comparativos em relação à sua testada.

• Fator vagas: Fator que faz uma relação entre as áreas destinadas às vagas do avaliando com as áreas destinadas às vagas dos comparativos.

• Fator topografia: Fator usado para adequar a topografia do elemento comparativo à topografia do imóvel avaliado.

• Fator zoneamento: Fator que considera o aproveitamento referente ao zoneamento em que o imóvel e os comparativos estão inseridos.

• Fator de Promocionalidade: Fator usado para adequar as características físicas, considerando se o imóvel está localizado numa via principal ou secundária.

• Fator testada: Fator usado para ajustar a testada do imóvel comparativo em relação ao imóvel avaliando. A seguir apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de vendo de terrenos na região.

AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

ua| CUSHMANWAKEFIELD&

AVALIAÇÃO

TRATAMENTO DE AMOSTRA

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO NB|WAKEFIELDCUSHMAN & Análise das amostras Amostra Nº 1 e | ; Este terreno localiza-se na Rua, Maria Antônia Ladalardo, S/N, Jardim Fonte do Morumbi, São Paulo / SP CEP 05704-130 Brasil. Possui 2.103,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 3.775,56 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, localização inferior, topografia inferior e esquina inferior. Da canada Amostra Nº 2 Este terreno localiza-se na Rua, Doutor Luiz Migliano, 2128, Vila Andrade, São Paulo / SP CEP 05726-110 Brasil. Possui 1.320,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 5.287,88 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na e 2] homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, localização inferior, topografia similar e esquina inferior. ud DAR 12 ', fo Amostra Nº 3 Este terreno localiza-se na Rua, Algeciras, S/N, Vila Andrade, São Paulo / SP CEP 05717-180 Brasil. Possui 4.400,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 3.500,00 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na (era O k homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, localização inferior, topografia inferior e esquina inferior.

AVALIAÇÃO NB|WAKEFIELDCUSHMAN & sa O LR e Amostra Nº 4 Este terreno localiza-se na Rua, Jandiatuba, S/N, Vila » Sata Andrade, São Paulo / SP CEP 05716-150 Brasil. Possui 7.000,00 m² de área total. O preço pedido para compra da O a o propriedade é de R$ 7.000,00 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na | P.4 ê EN homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, localização similar, topografia inferior e esquina similar. SR Era Amostra Nº 5 RR, a E Este terreno localiza-se na Rua, João Baldinato, 109, Vila RR e Suzana, São Paulo / SP CEP 05630-080 Brasil. Possui 737,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 5.427,41 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de acesso similar, área menor, localização inferior, topografia inferior e esquina inferior.

NB

AVALIAÇÃO

Conclusão

Conforme pesquisa realizada junto ao mercado imobiliário local, identificamos terrenos disponíveis para venda e/ou transacionados recentemente, apresentando áreas equivalentes (descontando as áreas de preservação) variando entre 737,00 m² a 7.000,00 m² e valores unitários variando de R$ 3.500,00/m² a R$ 7.000,00/m². Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o valor d e mercado para venda de terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é de: FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Unitário Médio - Área Equivalente (R$/ m²) 4.003,20 Área Equivalente( m²) 23.165,77 Valor de Mercado para Venda (R$) 92.737.270,88 Valor de Mercado para Venda (R$) 92.737.000,00 Unitário Médio - Área Total (R$/ m²) 4.003,20 Área Total( m²) 23.165,77 Valor de Mercado para Venda (R$) 92.737.270,88 Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO

Determinação do valor de construção através do Método Evolutivo

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações, aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.

como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações, aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída. Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de depreciação é apresentada a seguir. Critério de depreciação Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.  Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor.  Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais.  Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos. Critério de depreciação física de Ross-Heidecke O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção. Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo: ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS- HEIDECKE a Novo e Reparos simples b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes c Regular g Reparos importantes d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor Fator de comercialização: Adotamos o fator de comercialização de 1,00 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo interesse na transação. A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor do imóvel de acordo com o método evolutivo.

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.

• Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor.

• Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais.

• Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos.

• O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.

Adotamos o fator de comercialização de 1,00 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo interesse na transação.

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AVALIAÇÃO

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

WAKEFIELD Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO

Para Efeito de Reavaliação de Ativos

Para determinação dos valores contábeis, considerando-se as áreas mencionadas no item (Determinação do Valor do Terreno) segregamos os valores de terreno e construção conforme proporcionalização a seguir: SEGREGAÇÃO DE VALORES SHOPPING JARDIM SUL RUA ITACAIUNA, 61, SÃO PAULO/SP 05724-003 VALOR UNITÁRIO CUSTO DE PARTICIPAÇÃO VALOR ECONOMICO (R$) - PARCELA AREA (M²) (R$/m²) REPOSIÇÃO (R$) (%) DCF Terreno 23.165,77 4.003,20 92.737.270,88 22,60% 130.289.826,53 Área bruta locável (m²) 95.518,07 3.325,17 317.613.900,00 77,40% 446.226.846,47 TOTAL - - 410.351.170,88 100,00% 576.516.673,00

Bh

AVALIAÇÃO

Conclusão final de valor Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 30 de novembro de 2025, em: Shopping Jardim Sul Rua Itacaiúna, 61, São Paulo/SP 05724-003 VALOR DE MERCADO PARA VENDA R$ 576.516.700,00 (Quinhentos e Setenta e Seis Milhões Quinhentos e Dezesseis Mil e Setecentos Reais) Valor Unitário R$/m² 20.072,71 GM *0 ~~a~~ AC $& 5$&

NB

AVALIAÇÃO

Especificação da avaliação

Para o presente trabalho teremos duas classificações: Uma para o cálculo do valor de através do “Método Evolutivo” e outra para o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, utilizado como base para o “Método da Capitalização da Renda”.

Para o “Método Evolutivo”, o presente trabalho é classificado como “GRAU I” quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da A.B.N.T.. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente da vontade do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.

HEDGE INVESTMENTS. |A

NB

AVALIAÇÃO

HEDGE INVESTMENTS. |B

AVALIAÇÃO

Método da capitalização da renda por fluxo de caixa descontado

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PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

Premissas e “DISCLAIMERS”

• "Laudo" diz respeito a este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária e as conclusões nele descritas, ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.

• “Cushman & Wakefield” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária.

• “Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da CUSHMAN & WAKEFIELD que prepararam e assinaram este laudo.

• As informações contidas no laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a CUSHMAN & WAKEFIELD não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do laudo é obrigado a levar ao conhecimento da CUSHMAN & WAKEFIELD eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no laudo;

• As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

• Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador imobiliário;

• Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e das suas fundações;

• Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes na

• Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em perfeito estado;

• As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A CUSHMAN & WAKEFIELD não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;

• Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;

• As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do laudo. A partir desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar significativamente as conclusões do laudo;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

estas premissas e “disclaimers” se referem. “Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo. “Cushman & Wakefield” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária. “Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da CUSHMAN & WAKEFIELD que prepararam e assinaram este laudo. “Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo. O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições: As informações contidas no laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a CUSHMAN & WAKEFIELD não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do laudo é obrigado a levar ao conhecimento da CUSHMAN & WAKEFIELD eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no laudo; As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador; Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador imobiliário; Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e das suas fundações; Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em perfeito estado; As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A CUSHMAN & WAKEFIELD não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos; Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma; As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do laudo. A partir desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar significativamente

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PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo ou parte do mesmo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, CUSHMAN & WAKEFIELD. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e CUSHMAN & WAKEFIELD, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;

• O laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no laudo, e (d) todas as licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida neste laudo;

• O lucro bruto potencial previsto no laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O laudo não assume nenhuma responsabilidade pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos contratuais das partes;

• As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a CUSHMAN & WAKEFIELD não oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

• Estudos e s ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste trabalho;  Salvo disposição contrária no laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para detectar tais substâncias. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda que um especialista ambiental seja consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

• Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto, assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

• Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa existe;

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PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por um engenheiro profissional com experiência neste campo;

• Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito neste campo, se a informação detalhada for necessária;

• Se, com a aprovação prévia da CUSHMAN & WAKEFIELD, o laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida parte deve considerar este laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição. A CUSHMAN & WAKEFIELD ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste laudo;

• A responsabilidade da CUSHMAN & WAKEFIELD limita-se aos danos diretos comprovadamente ocasionados na execução dos serviços; e

• Ao utilizar este laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

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CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO

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Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Certificado de Avaliação

• Certificamos que com o melhor do nosso conhecimento de mercado e julgamentos:  As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos;  A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões;

• Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas;

• Não temos viés com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação;  Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados;

• Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer e não realizou a inspeção da propriedade objeto deste laudo;

• Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT;

• A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book.

• Nossa remuneração para execução deste laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste laudo de avaliação;

• Conforme solicitado pelo cliente, foi considerada a data de 30 de novembro para o laudo de avaliação; e  Não há premissas hipotéticas. Gabriel Monteiro Alan Constantino *DEULHO�0RQWHLUR� )HE������������������*07�� $ODQ�&RQVWDQWLQR� )HE������������������*07��

• Gabriel Monteiro Alan Constantino Consultor, Retail Coordenador, Retail Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil 5RJHULR�&HUUHWL� )HE������������������*07��

• Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer Diretor, Valuation & Advisory Cushman & Wakefield, Brasil

• A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões;

• Não temos viés com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação;

• Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados;

• Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer e não realizou a inspeção da propriedade objeto deste laudo;

• Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT;

• A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book.

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ANEXOS

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Anexos Anexo A: Documentação recebida Anexo B: Definições técnicas Anexo C: Fluxo de Caixa Descontado

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ANEXOS Bh| CUSHMANWAKEFIELD& Anexo A: Documentação recebida

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ANEXOS

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Anexo B: Definições técnicas

A seguir transcrevemos algumas definições

• Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” (NBR 14653-1:2001);

• Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001);

• Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);

• Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001);  Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);

• Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002);

• Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);

• Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);

• Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;

• Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;

• Finalidade do lado: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação, aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;

• Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnicoeconômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.” (NBR14653-4:2002);

• Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002);

• Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade;  Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante;

• Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. (NBR14653-4:2002); e

• Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” (NBR 14653-1:2001);

• Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);

• Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);

• Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);

• Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);

• Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;

• Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;

• Infraestrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso. (NBR14653-2:2011).

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uh| CUSHMANWAKEFIELD &

Anexo C: Fluxo de Caixa Descontado

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