Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) HGBS11 de 31/12/2025

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E(DM!oIyyK: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária PREPARADO PARA: HEDGE INVESTMENTS. FINALIDADE: Fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM PROPRIEDADE: Capim Dourado Shopping / Shopping Center localizado na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, S/N, Plano Diretor Norte - Palmas/TO DATA: 30/11/2025 -.^£ - 4 t |

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Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 Fone: +55 11 5501 5464 cushmanwakefield.com.br

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São Paulo, 30 de novembro de 2025.

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Em atenção à solicitação de V.Sas. e conforme acordado em documento firmado entre as partes, temos o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado para compra/venda do imóveldo imóvel em referência, para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução cvm.

A avaliação foi elaborada com base nos dados disponíveis no mercado, obtidos através de nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book, e em conformidade com as práticas regulamentadas pelas Normas Brasileiras NBR 14.653-2 / 2011 e 14.653-2 / 2004, 14.653-4, emitido pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á ao registro junto à CVM – Comissão de Valores Mobiliários – visando a avaliação do ativo imobiliário, em consonância com a instrução CVM nº 472/08.

O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 86 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante . A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Da propriedade em estudo: trata-se do Capim Dourado Shopping, Shopping Center localizado na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, S/N, Norte , Palmas/TO.

Hedge Investments At.: Sr Marcos Pimenta. Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.600 - 11º Andar, Cj 112. 04538-132 – São Paulo – SP Ref.: Relatório de Avaliação do Capim Dourado Shopping, shopping center situado na Quadra 107 Norte Avaliação do Capim Dourado Shopping, shopping center situado na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, s/n, Plano Diretor Norte-Palmas/TO. Prezados Senhores, Em atenção à solicitação de V.Sas. e conforme acordado em documento firmado entre as partes, temos o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para identificar o valor de mercado para compra/venda do imóveldo imóvel em referência, para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução cvm. A avaliação foi elaborada com base nos dados disponíveis no mercado, obtidos através de nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book, e em conformidade com as práticas regulamentadas pelas Normas Brasileiras NBR 14.653-2 / 2011 e 14.653-2 / 2004, 14.653-4, emitido pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á ao registro junto à CVM – Comissão de Valores Mobiliários – visando a avaliação do ativo imobiliário, em consonância com a instrução CVM nº 472/08. O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 86 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante . A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais. Da propriedade em estudo: trata-se do Capim Dourado Shopping, Shopping Center localizado na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, S/N, Norte , Palmas/TO.

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HEDGE INVESTMENTS
Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar
At.: Sr Marcos Pimenta
São Paulo, SP 04571-100
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.600 - 11º Andar, Cj 112. Fone: +55 11 5501 5464
São Paulo/SP cushmanwakefield.com.br

De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 30 de novembro de 2025, em:30 de novembro de 2025, em: de novembro de 2025, em:

• Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valor está sujeita às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo, bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.

• Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.

• Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 30 de novembro de 2025, em:30 de novembro de 2025, em: de novembro de 2025, em: CONCLUSÃO DE VALORES PROPRIEDADE: Capim Dourado Shopping Quadra 107 Norte Avenida NS 5, s/n, Palmas/TO 77001-098 VALOR DE MERCADO PARA VENDA - TOTAL VALOR UNITÁRIO R$ 347.512.400,00 (Trezentos e Quarenta e Sete Milhões Quinhentos e Doze Mil e R$/m² 8.970,89 Quatrocentos Reais) Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária, bem como a indicação de valor está sujeita às premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo, bem como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver. Premissas extraordinárias Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.  Não há premissas extraordinárias. Premissas hipotéticas Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.  Não há premissas hipotéticas.

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Esta carta não possui validade como opinião de valor se separada do laudo completo que contém os textos, fotos, anexos e conclusões que embasam este estudo. Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. Atenciosamente, Gabriel Monteiro Alan Constantino *DEULHO�0RQWHLUR� )HE������������������*07�� $ODQ�&RQVWDQWLQR� )HE������������������*07�� Gabriel Monteiro Alan Constantino Consultor, Retail Coordenador, Retail Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil ROGERIO ANTONIO CERRETI:12680989813 Dados:asenagoCoco 2025deformarsspessers0206 agtatpor18:18:17 -cs00" Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer Diretor, Valuation & Advisory Cushman & Wakefield, Brasil

HEDGE | III

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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DOCUMENTAÇÃO
Registros: Serventia de Registro de Imóveis da Comarca de Palmas - TO sob a matrícula nº 149626
Taxas e Dispêndios: Notificação de Lançamento, sob Inscrição Imobiliária nº 145153
Foi fornecido diagnóstico ambiental, planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas
âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, estratégia de
comercialização, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório
Outros: da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, dre (demonstrativo mensal de resultados econômico e
financeiro), orçamento para o próximo ano, relatório de capex, indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório
do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do
IPTU do imóvel atualizado - -
ZONEAMENTO
Macrozoneamento de Ordenamento Condicionado - Eixo Estruturante
Uso: Misto
Taxa de Ocupação: 60%
Coeficiente de aproveitamento Mínimo: 1
Máximo: 1
ANÁLISE SWOT
PONTOS FORTES E OPORTUNIDADES
• O Shopping está localizado em uma das principais vias da região, com fácil acesso ao outro lado do Rio Tocantins e bairro no entorno.
• A Universidade Federal do Tocantins está localizada proxima ao avaliando, impulsionando o fluxo diário de pessoas no local.
PONTOS FRACOS E AMEAÇAS
• Nas proximidadas do shopping, temos um concorrente com aproximadamente 8,9 mil m² de área bruta locável.
CENÁRIO ADOTADO
Período de Análise 10 anos
Crescimento Real de Receitas 0,0% no 1º ano
1,0% ao ano, do 2º ano do fluxo de caixa projetado, em diante.
Crescimento Real de Despesas 0,0% no 1º ano
0,5% ao ano, do 2º ano do fluxo de caixa projetado, em diante.
Total Receita Bruta Potencial R$ 39.942.486,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
Receita Bruta Efetiva R$ 38.969.330,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
Total Despesas Operacionais -R$ 4.164.013,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
Resultado Liquido R$ 34.805.317,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
Total de Custos de Capital & R$ 4.248.111,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
Locações
Fluxo de Caixa Descontado R$ 30.557.207,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
Antes de Dívidas e Impostos
Taxa de Desconto: 11,50% ao ano
Taxa de Capitalização: 10,50% ao ano
Comissão de Venda do Ativo: 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11º ano
CONCLUSÃO DE VALORES
Valor de mercado para Venda R$ 347.512.400,00 Trezentos e Quarenta e Sete Milhões Quinhentos e Doze Mil Valor Unitário: R$ 8.970,89 / m²
e Quatrocentos Reais
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HEDGE | V

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
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Mapa e fotos da propriedade em estudo
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Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

HEDGE | VI

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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FACHADA DO IMÓVEL FACHADA DO IMÓVEL
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Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

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RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

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PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO ASPECTO SANITÁRIOS
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PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO ASPECTO DO MALL
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Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
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RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES
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Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
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HEDGE | IX

ÍNDICE

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• RISCOS ...............................................................................................................................................................................28 ANÁLISE DA PROPRIEDADE .......................................................................................................................... 29

• DESCRIÇÃO DO TERRENO ...............................................................................................................................................29

ÍNDICE

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS ....................................................................................................32 QUADRO DE ÁREAS ..........................................................................................................................................................33 QUADRO DA ABL (ÁREA BRUTA LOCÁVEL) ....................................................................................................................33 VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA ..........................................................................................................................................35 ESTACIONAMENTO E FLUXO DE PESSOAS ...................................................................................................................36 HISTÓRICO DE VENDAS ...................................................................................................................................................36 ZONEAMENTO ....................................................................................................................................................................37 COMENTÁRIOS SOBRE O ZONEAMENTO .......................................................................................................................39 AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................................... 39 PROCESSO DE AVALIAÇÃO .............................................................................................................................................39 METODOLOGIA ..................................................................................................................................................................39 CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ATRAVÉS DO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ............................................................42 SEGREGAÇÃO DO VALOR ................................................................................................................................................51 PARA EFEITO DE REAVALIAÇÃO DE ATIVOS .................................................................................................................62 CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ........................................................................................................................................63 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .....................................................................................................................................64 PREMISSAS E “DISCLAIMERS” ...................................................................................................................... 67 CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO ....................................................................................................................... 70 ANEXOS .............................................................................................................................................................. A ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA .......................................................................................................................... B ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS ................................................................................................................................... C ANEXO C: FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ......................................................................................................................

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INTRODUÇÃO

Introdução

• O objeto desta avaliação é um shopping center, localizado na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, s/n, Plano Diretor Norte - Palmas - TO.

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OBS.: O conteúdo deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é confidencial e destina-se única e exclusivamente aos fins aqui descritos.

OBS.: Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente ao uso da empresa contratante.

• A publicação ou divulgação deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Objeto(s) O objeto desta avaliação é um shopping center, localizado na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, s/n, Plano Diretor Norte - Palmas - TO. Objetivo O presente Laudo Completo De Avaliação Imobiliária tem por objetivo determinar o valor de mercado para compra/venda do imóvel supracitado. Finalidade Esta avaliação foi contratada para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução CVM. OBS.: O conteúdo deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é confidencial e destina-se única e exclusivamente aos fins aqui descritos. Destinatário O destinatário deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária é o contratante Hedge Investments. OBS.: Este Laudo Completo De Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente ao uso da empresa contratante. Divulgação do Laudo Completo De Avaliação Imobiliária A publicação ou divulgação deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais. Datas de vistoria e da avaliação  Data efetiva da avaliação: 30 de novembro de 2025;  Data da vistoria da propriedade: 20 de outubro de 2025.

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INTRODUÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Premissas extraordinárias

Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa extraordinária.  Não há premissas extraordinárias. Premissas hipotéticas Premissas hipotéticas são situações contrárias à realidade, quando o avaliador, por indicação do cliente, simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.  Não há premissas hipotéticas.

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

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INTRODUÇÃO

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Localização

• A propriedade em estudo denomina-se Capim Dourado Shopping e está situada na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, S/N, Plano Diretor Norte - Norte - Palmas/TO. Norte - Palmas/TO.

• Conforme documentação fornecida a propriedade em estudo está registrada nos Serventia de Registro de Imóveis da Comarca de Palmas - TO, com a matrícula nº.: 149.626 com as seguintes descrições:

• Matrícula nº. 149.626: Imóvel situado a ACSU nº 13, Av. Ns 05, Lote 01, com área total de terreno de

• 87.500,75 e área construída de 58.024,66, proprietário: Capim Dourado Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda.

• Foi-nos fornecida cópia do IPTU, sob Inscrição Imobiliária nº. 145.153 e 145.154, com as seguintes descrições

• Nome do Proprietário: HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.;

• Área Total Edificada: 58.024,66 m²;

• Valor Venal Total: R$ 125.403.735,40; e

• Valor do IPTU: R$ 68.972.054,47.

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Cushman & Wakefield&
Wakefield

A propriedade em estudo denomina-se Capim Dourado Shopping e está situada na Quadra 107 Norte Avenida NS 5, S/N, Plano Diretor Norte - Norte - Palmas/TO. Norte - Palmas/TO. Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:  2 km Palmas Shopping;  2 km Universidade Federal do Tocantins;  3 km Praia Graciosa;  3 km Hospital Geral de Palmas;  6 km Parque Cesamar;  22 km Aeroporto Brigadeiro Lysias Rodrigues. Propriedade e histórico recente do imóvel A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente. Registro do Imóvel Conforme documentação fornecida a propriedade em estudo está registrada nos Serventia de Registro de Imóveis da Comarca de Palmas - TO, com a matrícula nº.: 149.626 com as seguintes descrições:  Matrícula nº. 149.626: Imóvel situado a ACSU nº 13, Av. Ns 05, Lote 01, com área total de terreno de 87.500,75 e área construída de 58.024,66, proprietário: Capim Dourado Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. Taxas e Dispêndios Foi-nos fornecida cópia do IPTU, sob Inscrição Imobiliária nº. 145.153 e 145.154, com as seguintes descrições Nome do Proprietário: HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.;  Prefeitura: Prefeitura Municipal de Palmas;  Ano Base do Documento: 2025;  Logradouro: ACSU nº 13, Av. Ns 05, Lote 01;  Área de Terreno: 87.500,75 m²; Área Total Edificada: 58.024,66 m²;

INTRODUÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Nome do Proprietário: HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.;

• Prefeitura: Prefeitura Municipal de Palmas;

Foi fornecido diagnóstico ambiental, planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, estratégia de comercialização, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, dre (demonstrativo mensal de resultados econômico e financeiro), orçamento para o próximo ano, relatório de capex, indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do IPTU do imóvel atualizado.

Obs.: Para fins de cálculo de valor estamos considerando que o imóvel não apresenta qualquer título alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma.

 Ano Base do Documento: 2025;  Logradouro: ACSU nº 13, Av. Ns 05, Lote 01;  Área de Terreno: 5.702,71 m²;  Área Total Edificada: 3.523,04m²;  Valor Venal Total: R$ 7.818.958,67; e  Valor do IPTU: R$ 4.300.427,27. Outros Foi fornecido diagnóstico ambiental, planta do tenant mix do shopping, quadro de áreas, principais contratos das lojas âncoras, listagem de contratos de locação atualizada (rent roll), tabela de comercialização das lojas vagas, estratégia de comercialização, vendas anuais, histórico de inadimplência, histórico de vacância, relatório da situação do CDU, relatório da situação do cinema, relatório gerencial de despesas gerais, dre (demonstrativo mensal de resultados econômico e financeiro), orçamento para o próximo ano, relatório de capex, indicadores estatísticos com o volume de visitas, relatório do aluguel mínimo e percentual, relatório de vendas anuais, Cópia do registro atualizado do imóvel (Matricula) e Cópia do IPTU do imóvel atualizado. Obs.: Para fins de cálculo de valor estamos considerando que o imóvel não apresenta qualquer título alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma.

ANÁLISE REGIONAL
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Análise Regional
MAPA DA REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):
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Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Introdução
O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A análise regional
identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que desempenham na região. As quatro
forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens imóveis, e, consequentemente, afetam o valor
de mercado são: características ambientais, governo, fatores sociais e tendências econômicas.
VIA DIGITAL

A propriedade em estudo está localizada na cidade de Palmas, região Norte do Brasil.

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ANÁLISE REGIONAL

Cenário econômico

• A cidade de Palmas apresenta um cenário econômico diversificado e em crescimento. Sua economia é impulsionada principalmente pelos setores de serviços, comércio, agronegócio e turismo.

• O agronegócio é uma força motriz, aproveitando as vastas áreas de terras férteis ao redor da cidade. A produção agrícola inclui soja, milho, algodão, além da pecuária, que contribuem substancialmente para a economia regional.

• O turismo, embora em menor escala comparado a outras capitais, está em crescimento, beneficiando-se da beleza natural da região, com seus rios, cachoeiras e paisagens únicas. A cidade também é um ponto de partida para explorar o Jalapão, um destino cada vez mais popular entre os turistas em busca de ecoturismo e aventura.

• População: A população de Guarulhos de acordo com o último censo realizado em 2022 é de 302.692 habitantes, com população estimada para 2025 de 328.499 e densidade demográfica de 135,90 habitantes por quilômetro quadrado;

• Forças: Pontos fortes da região incluem boa infraestrutura, disponibilidade de serviços e a proximidade com serviços e atrações turísticas.

• Economia: A economia de Palmas está estática. Sua economia baseia-se principalmente no setor de serviços e a cidade possui quatro distritos industriais.

• Renda: De acordo com dados de 2023 do IBGE, o salário médio em Palmas era de 3,5 salários-mínimos. A proporção de pessoas ocupadas em relação à população total era de 63,60%.

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Cushman & Wakefield&
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impulsionada principalmente pelos setores de serviços, comércio, agronegócio e turismo. O agronegócio é uma força motriz, aproveitando as vastas áreas de terras férteis ao redor da cidade. A produção agrícola inclui soja, milho, algodão, além da pecuária, que contribuem substancialmente para a economia regional. O turismo, embora em menor escala comparado a outras capitais, está em crescimento, beneficiando-se da beleza natural da região, com seus rios, cachoeiras e paisagens únicas. A cidade também é um ponto de partida para explorar o Jalapão, um destino cada vez mais popular entre os turistas em busca de ecoturismo e aventura. Observações sobre a região A seguir enumeramos algumas observações gerais sobre a região. População: A população de Guarulhos de acordo com o último censo realizado em 2022 é de 302.692 habitantes, com população estimada para 2025 de 328.499 e densidade demográfica de 135,90 habitantes por quilômetro quadrado; Forças: Pontos fortes da região incluem boa infraestrutura, disponibilidade de serviços e a proximidade com serviços e atrações turísticas.  Fraquezas: Fraquezas da região incluem as dificuldades rotineiras de uma cidade grande; Economia: A economia de Palmas está estática. Sua economia baseia-se principalmente no setor de serviços e a cidade possui quatro distritos industriais. Renda: De acordo com dados de 2023 do IBGE, o salário médio em Palmas era de 3,5 salários-mínimos. A proporção de pessoas ocupadas em relação à população total era de 63,60%. Conclusão Diante dos fatos sociais e econômicos enumerados anteriormente sobre a região, somos moderadamente otimistas sobre o cenário em curto prazo. Em longo prazo a região deve vivenciar estabilidade com crescimento moderado e para o mercado imobiliário aumento dos valores das propriedades.

ANÁLISE REGIONAL

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Análise da Circunvizinhança
MAPA DA CIRCUNVIZINHANÇA EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):
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Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Aspectos gerais
O imóvel encontra-se na região do Norte da cidade de Palmas, é administrado pela Prefeitura de Palmas. A
região é cercada pelas regiões da Arse 23, Arno 21, Arno 33 e Arse 12.
A circunvizinhança
O Shopping Capim Dourado está localizado no Plano Diretor Norte, uma das regiões mais planejadas e
valorizadas de Palmas. O bairro e as quadras adjacentes, como a Arse 12 (112 Norte), Arse 23 (207 Norte) e
Arno 21 (203 Norte), destacam-se pela infraestrutura moderna, ruas bem planejadas e proximidade com
importantes avenidas, como a NS 5 e a JK, que facilitam o acesso.
Essa região concentra diversos serviços essenciais, como escolas, hospitais, supermercados, e opções de
lazer. A presença de empreendimentos de alto padrão e áreas arborizadas confere ao local um ambiente
atrativo e funcional.
VIA DIGITAL

A proximidade com o shopping reforça a vocação comercial e de serviços da área, enquanto os bairros ao redor são majoritariamente residenciais, oferecendo qualidade de vida e fácil acesso às comodidades urbanas.

ANÁLISE REGIONAL

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Isso faz com que a região combine conveniência, modernidade e boa conectividade, atraindo investidores e moradores em busca de praticidade e valorização imobiliária.

Usos próximos e adjacentes

Usos próximos e adjacentes O imóvel em estudo encontra-se em uma região de ocupação mista, composta principalmente por imóveis residenciais unifamiliares (casas) e alguns imóveis residenciais multifamiliares (edifícios), além de estabelecimentos comerciais, de serviços e institucionais de âmbito local e regional. O padrão das edificações é médio e a densidade é média. Acesso De modo geral considera-se o acesso à região muito bom. O acesso ao ativo se dá através das Avenidas Juscelino Kubitscheck, Joaquim Teotônio Segurado e da Rodovia TO-50. A avenida Juscelino Kubitscheck, no trecho do avaliando, é uma via de sentido duplo, separada por canteiro central e com três faixas de rolamento em cada sentido. Já a avenida NS 5, no trecho do avaliando, é uma via de sentido duplo, separada por canteiro central e possuí com duas faixas de rolamento e uma de parada de veículos em cada sentido. A região onde o imóvel se encontra é servida de linhas regulares de transporte coletivo (ônibus) que interliga a região aos outros pontos da cidade. A rodoviária de Palma dista aproximadamente 13 km da propriedade, sendo atingível em cerca de 20 minutos de automóvel. Quanto ao Aeroporto, dista aproximadamente 22 km, sendo atingível cerca de 30 minutos de automóvel, fora dos horários de pico. Conclusão O imóvel avaliando é favorecido por sua localização estratégica, próxima a importantes vias que cruzam boa parte da cidade do Palmas. Além do fácil acesso, possui boa visibilidade e atualmente não existem imóveis similares ao avaliando na região de Plano Diretor Norte, principalmente no que diz respeito ao porte e padrão.

MERCADO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Mercado

Cenário Econômico

Cenário Econômico
Em relação ao comércio, os dados da Pesquisa Mensal de Comércio (PMC) referentes ao mês de agosto de
2025 mostram variação de 0,2% no volume de vendas do comércio varejista na série com ajuste sazonal, em
relação a julho. Em 12 meses, acumula alta de 2,2%.
O resultado foi impactado por taxas positivas em cinco das oito atividades pesquisadas: Equipamentos e
material para escritório, informática e comunicação (4,9%), Tecidos, vestuário e calçados (1,0%), Artigos
farmacêuticos, médicos, ortopédicos e de perfumaria (0,7%), Móveis e eletrodomésticos (0,4%) e Hiper,
supermercados, produtos alimentícios, bebidas e fumo (0,4%). Performaram no campo negativo: Livros,
jornais, revistas e papelaria (-2,1%), Combustíveis e lubrificantes (-0,6%) e Outros artigos de uso pessoal e
doméstico (-0,5%).
Dentre as atividades pesquisadas, Tecidos, vestuário e calçados acumula o maior crescimento em 12 meses
- 4,5%, seguido por Artigos farmacêuticos, médicos, ortopédicos e de perfumaria, e Móveis e eletrodomésticos
com altas de 4,3% e 4,1%, respectivamente.
PMC Restrita - Volume (var. % anual)
15
10
5
0
-5
-10
$DOOMGS PDPOEDDNDOENDO NTEDONO AINNDDSDPOEYMUEMLPMEIRORAD ADD AD AD AD A A
CESIPEDSCS SSL LS
VV
Fonte: LCA Consultores
O ICC (Índice de Confiança do Consumidor) subiu 1,0 ponto em outubro, alcançando 88,5 pontos. O resultado
do mês foi influenciado pela melhora das expectativas para os próximos meses. O mercado de trabalho
aquecido e a diminuição recente da inflação são fatores de suporte. Ainda assim, o cenário atual indica cautela
das famílias, em meio a altos níveis de endividamento e inadimplência, que seguem como fatores limitantes
do avanço ao consumo nos próximos meses.
A análise por faixas de renda em outubro mostra novamente comportamentos distintos entre os grupos de
consumidores. As famílias com renda de até R$ 2.100,00 registraram alta de 5,1 pontos, com o índice
avançando de 77,5 para 82,6 pontos. No grupo com renda entre R$ 2.100,01 e R$ 4.800,00, houve recuo de
1,9 ponto, levando o indicador de 90,5 para 88,6 pontos. Entre os consumidores com rendimentos de R$
4.800,01 a R$ 9.600,00, observou-se ligeira queda de 0,4 ponto, com o índice passando de 86,2 para 85,8
pontos. Por fim, entre aqueles que recebem acima de R$ 9.600,01, verificou-se leve aumento de 0,3 ponto,
elevando o indicador de 93,9 para 94,2 pontos.
VIA DIGITAL

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

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MERCADO

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Fonte: CW, MTE.

MERCADO

NB|WAKEFIELDCUSHMAN &

Variação % MoM - Office Using
3,00%
2,00%
1,00%
(AN ) 1/ fi
A Le PM A NXMNAV PEN a;WS 4 ;
0,00%
-1,00%
-2,00%
-3,00%
Var. % MoM - Office Using - RMSP Var. % MoM - Office Using - RMRJ
Var. % MoM - Office Using - BR
Fonte: CW, MTE.
Na esfera da indústria, dados da Pesquisa Industrial Mensal Produção Física (PIM-PF) de agosto mostram
variação de 0,8% da produção industrial frente ao mês anterior na série com ajuste sazonal. A atividade de
maior impacto positivo foi produtos farmoquímicos e farmacêuticos (13,4%).
Em comparação com agosto de 2024 a indústria variou -0,7%.
O Índice de Confiança da Indústria (ICI) caiu 0,7 pontos em setembro, para 89,8 pontos. O cenário segue
marcado pelo acúmulo de estoques e pela cautela dos empresários em relação à demanda futura. Esse quadro
reforça a expectativa de menor dinamismo da atividade industrial no segundo semestre, diante da política
monetária restritiva.
Produção física da Indústria Geral - PIM-PF (var. % anual)
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00
-10,00
ESEPELES ENPPPPP ÃO
vv
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Dec-17 Mar-18 Jun-18 Sep-18 Dec-18 Mar-19 Jun-19 Sep-19 Dec-19 Mar-20 Jun-20 Sep-20 Dec-20 Mar-21 Jun-21 Sep-21 Dec-21 Mar-22 Jun-22 Sep-22 Dec-22 Mar-23 Jun-23 Sep-23 Dec-23 Mar-24 Jun-24 Sep-24 Dec-24 Mar-25 Jun-25 Sep-25

/>

Fonte: LCA Consultores

MERCADO

MBA|WAKEFIELDCUSHMAN &

Com relação à construção civil, em outubro de 2025, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) variou 0,21% frente ao mês anterior (0,21%) e acumula alta de 6,58% em 12 meses. No Rio de Janeiro, a alta foi de 5,47% em 12 meses, enquanto em São Paulo a variação foi de 7,55%. O Índice de Confiança da Construção (ICST) recuou 0,7 ponto em outubro, chegando a 91,6 pontos, permanecendo abaixo do nível de neutralidade (100 pontos). O resultado de outubro indica piora das expectativas e da percepção acerca da situação atual. A desaceleração setorial em relação ao início do ano é percebida. A alta dos juros e o cenário mais restrito de acesso ao crédito podem levar parte das companhias a adiar projetos ou alongar prazos de execução. Outros aspectos como escassez de mão de obra qualificada, demanda insuficiente e competição no próprio setor também seguem como fatores limitativos. Índice Nacional de Custo da Construção - INCC -M (% a.a.) 15,00 10,00 5,00 e o, NM] 0,00 PELDOS DELES ~~DN~~ NADOO E O ODAODDDSS A AD A A A CESSLLSDECSSCSS STS SS LeVV Fonte: LCA Consultores Em relação a atividade econômica, o IBC-Br (Índice de Atividade Econômica do Banco Central), considerado uma prévia do PIB (Produto Interno Bruto), avançou 0,5% em agosto frente a julho e acumula alta de 3,24% em 12 meses. Em relação à atividade econômica, no segundo trimestre de 2025, o PIB avançou 0,4%, totalizando R$ 3,2 trilhões. Sob a ótica da produção, a Serviços teve a maior expansão, com 0,6%, seguida pela Indústria com 0,5%, enquanto a Agropecuária recuou 0,1%. Pela ótica da despesa, o Consumo das Famílias cresceu 0,5%, e o Consumo do Governo caiu 0,6%. A Formação Bruta de Capital Fixo (investimentos) apresentou variação de -2,2%, enquanto as Exportações de Bens e Serviços cresceram 0,7% e as Importações de Bens e Serviços recuaram 2,9%.

MERCADO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Diante disso, a LCA estima o crescimento do PIB de 2,16% para 2025 e 1,97% para 2026. O relatório Focus
do dia 31 de outubro de 2025 espera variação de 2,16% para 2025 e 1,78% para 2026.
PIB da Indústria - Construção Civil (% real) x PIB TOTAL (% real em volume)
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00
-10,00
-15,00
SEDOS SPOLODANND NTOSNDONDENDE SDONA DDDDD MMSAD AD A A
CESESSDDCSTSC SDS SS SSVV
mil PIB da Indústria - Construção civil (var. % real) —- PIB TOTAL (var. % real em volume)
Fonte: LCA Consultores
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi de 0,48% em setembro e acumula alta de 3,64%
no ano e de 5,17% em 12 meses.
O resultado do mês foi influenciado, principalmente, pelo avanço em Habitação (2,97%) e Despesas pessoais
(0,51%), que contribuíram com impactos de 0,45 p.p. e 0,05 p.p., respectivamente, no índice. Em Habitação o
crescimento foi impulsionado pela alta em energia elétrica residencial (10,31%) devido ao fim do Bônus de
Itaipu e a continuidade da bandeira tarifária vermelha patamar 2. Já em Despesas pessoais, o destaque foi o
aumento em pacote turístico (2,87%).
A LCA projeta IPCA de 4,55% para 2025 e 4,40% para 2026. O relatório Focus do dia 29 de agosto de 2025
projeta IPCA de 4,55% para 2025 e 4,20% para 2026.
Quanto à política econômica, na reunião de setembro de 2025, o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu
manter a taxa Selic em 15,00% ao ano. A decisão foi motivada por um cenário inflacionário ainda desafiador,
caracterizado por expectativas desancoradas, projeções de inflação acima da meta e resiliência da atividade
econômica e do mercado de trabalho. O Comitê ressaltou que será necessário manter a política monetária em
patamar significativamente contracionista por um período prolongado, de forma a assegurar a convergência da
inflação para a meta.
No cenário externo, o Copom avaliou que as incertezas permanecem elevadas, em especial no que se refere
à condução da política econômica nos Estados Unidos e tensões geopolíticas. Esse ambiente externo volátil
tem gerado maior aversão a risco, afetando os fluxos de capitais e exigindo maior cautela por parte das
economias emergentes.
No âmbito doméstico, embora haja sinais de moderação gradual da atividade, os dados continuam mostrando
um mercado de trabalho aquecido. A inflação de serviços segue pressionada e os núcleos inflacionários
permanecem acima do nível compatível com o cumprimento da meta, o que reforça a necessidade de uma
política monetária mais restritiva. Diante desse conjunto de elementos, o Comitê indicou que antevê uma
interrupção no ciclo de alta, para observar os efeitos defasados do aperto já implementado, sem descartar
novas elevações caso o cenário assim demande.
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MERCADO

WAKEFIELD
BhMa sustnans

Na esfera fiscal, os dados do Banco Central de setembro de 2025 mostram um déficit primário de R$ 17,5 bilhões no mês e um déficit primário de R$ 33,2 bilhões (0,27% do PIB) em doze meses, ante déficit de R$ 23,1 bilhões (0,19% do PIB) nos doze meses até agosto. Os juros nominais apropriados pelo setor público consolidado totalizaram R$ 84,7 bilhões no mês e R$ 984,8 bilhões (7,89% do PIB) no acumulado em doze meses. Com isso, o resultado nominal do setor público consolidado foi deficitário em R$ 102,2 bilhões no mês e em R$ 1,018 trilhão em doze meses, equivalente a 8,16% do PIB, ante déficit de 7,81% em agosto. A Dívida Líquida do Setor Público (DLSP) atingiu 64,8% do PIB (R$ 8,1 trilhões) em setembro, avançando 0,6 p.p. em relação ao mês anterior. Já a Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) chegou a 78,1% do PIB (R$ 9,7 trilhões), avançando 0,6 p.p. em relação ao mês anterior.

MERCADO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

De acordo com a LCA, as projeções da DLSP e DBGG para 2030 são 78,7% e 92,1% do PIB, respectivamente.

Em outubro de 2025, o real depreciou aproximadamente 1,2%, passando de R$/US$ 5,32 no início do mês
para R$/US$ 5,38 no fechamento. O comportamento do câmbio permaneceu amplamente condicionado ao
cenário externo. A dinâmica do período segue marcada pela fraqueza do dólar global, em meio às expectativas
de novos cortes na taxa dos Fed Funds ainda neste ano, e pelo diferencial de juros elevado no Brasil. As
incertezas fiscais e as contas externas fracas seguem como fatores limitadores de um cenário mais benigno
para o Real.
A previsão da LCA para a taxa de câmbio em 2025 e 2026 é de R$/US$5,45 e R$/US$5,60, respectivamente.
O relatório Focus do dia 31 de outubro espera câmbio de R$/US$5,41 para 2025 e R$/US$5,50 para 2026.
Taxa de Câmbio (R$/US$) x EMBI+ Brasil
600,00 8,00
400,00 e ma 6,00
4,00
200,00 q e
2,00
0,00 0,00
CEPSPSSNOOPS) DONADOE A E CSDAMN S MODDRSSODSDV SSMVMDAERVOARVVSS
EMBI+ Brasil, final de período (pontos-base) R$/US$, final de período
—— ——
Fonte: LCA Consultores
Por fim, a média do EMBI+ Risco-Brasil foi de 201 pontos base em outubro, e a projeção da LCA para 2025 e
2026 é de, respectivamente, 183 e 218 pontos base.
BRASIL 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (p) 2026 (p) 2027 (p)
Atividade Econômica
PIB TOTAL (var. % real em volume) -3.55 -3.28 1.32 1.78 1.22 -3.28 4.76 3.02 3.24 3.40 2.16 1.97 1.62
Taxa de desemprego - PNADC, média anual (1998 a 2011: retropolação LCA, % da PEA) 8.62 11.62 12.83 12.37 11.99 13.75 13.24 9.27 7.98 6.83 5.90 5.64 6.50
PMC Restrita - Volume (var. % anual) -4.35 -6.24 2.09 2.32 1.84 1.18 1.40 0.99 1.71 4.09 1.47 2.11 2.62
Produção física da Indústria Geral - PIM-PF (var. % anual) -8.26 -6.43 2.52 0.96 -1.08 -4.45 3.93 -0.70 0.12 3.10 1.02 1.53 1.12
Preços
O IPCA - IBGE (% a.a.) 10.67 6.29 2.95 3.75 4.31 4.52 10.06 5.78 4.62 4.83 4.55 4.40 3.82
IGP-M - FGV (% a.a.) 10.54 7.17 -0.52 7.54 7.30 23.14 17.78 5.45 -3.18 6.54 -0.21 4.16 3.63
IPA-M (% a.a.) 11.20 7.64 -2.55 9.43 9.08 31.63 20.57 5.27 -5.59 7.23 -2.28 3.37 3.68
IPC-M (% a.a.) 10.24 6.25 3.14 4.12 3.79 4.81 9.32 4.30 3.41 4.03 4.35 3.43 3.43
INCC-M (% a.a.) 7.22 6.35 4.02 3.97 4.13 9.67 13.70 9.05 3.34 6.33 6.32 4.08 3.77
e Câmbio, Juros, Risco
Selic, final de período (% a.a.) 14.25 13.75 7.00 6.50 4.50 2.00 9.25 13.75 11.75 12.25 15.00 12.50 11.00
R$/US$, final de período 3.90 3.26 3.31 3.87 4.03 5.20 5.58 5.22 4.84 6.19 5.45 5.60 5.40
EMBI+ Brasil, final de período (pontos-base) 523.00 328.00 240.00 276.00 214.00 260.00 326.00 256.00 195.00 228.57 183.00 218.00 196.00
Data base: 30/10/2025
Fonte: LCA Consultores
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Por fim, a média do EMBI+ Risco-Brasil foi de 201 pontos base em outubro, e a projeção da LCA para 2025 e 2026 é de, respectivamente, 183 e 218 pontos base.

MERCADO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Mercado de Shopping Centers
Principais Transações Realizadas em shopping centers
As últimas transações de venda de Shopping Centers e/ou participações dos mesmos, realizadas no Brasil e
de conhecimento público de mercado são:
Re PRINCIPAIS TRANSAÇÕES REALIZADAS EM SHOPPING CENTERS
# TransaData da ção Comprador Vendedor Shopping Center Cidade UF ABL (m²) Participação Cap Rate Estimado ou Yield 12 meses Valor Estimado da Transação
1 18/09/25 RBR MALLS n/a Shopping Pátio Higienópolis São Paulo SP 34.992 7,00% 7,40% R$ 169.900.000,00
2 17/09/25 n/a Hedge Brasil Shopping Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 10,00% 7,70% R$ 63.000.000,00
3 04/09/25 Multiplan Fapes Barra Shopping Rio de Janeiro RJ 50.589 7,50% n/a R$ 362.500.000,00
4 04/09/25 Previ Fapes Barra Shopping Rio de Janeiro RJ 50.589 7,50% n/a R$ 362.500.000,00
5 04/09/25 Previ Fapes Morumbi Shopping São Paulo SP 35.000 4,00% n/a R$ 200.000.000,00
6 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Bela Vista Salvador BA 51.185 14,31% n/a R$1.600.000.000,00*
7 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Ponta Negra Manaus AM 36.040 39,99% n/a *valor total da transação
8 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Tietê Plaza Shopping São Paulo SP 36.914 45,00% n/a *valor total da transação
9 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Partage Santana Shopping São Paulo SP 30.000 15,00% n/a *valor total da transação
10 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Campinas Shopping Campinas SP 36.165 25,00% n/a *valor total da transação
11 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Grand Plaza Shopping Santo André SP 72.000 20,00% n/a *valor total da transação
12 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Caxias Shopping Duque de Caxias RJ 28.181 17,50% n/a *valor total da transação
13 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Downtown Rio de Janeiro RJ 38.000 100,00% n/a *valor total da transação
14 29/08/25 Riza Real Estate XP Malls Shopping Metropolitano Barra Rio de Janeiro RJ 44.111 40,00% n/a *valor total da transação
15 19/08/25 HSI Malls Shopping Pátio Cianê Shopping Pátio Cianê Sorocaba SP 25.543 24,00% 9,70% R$ 71.605.000,00
Empreendimentos Imobiliários
16 01/08/25 HSI Malls n/a SuperShopping Osasco Osasco SP 19.225 7,52% 9,60% R$ 21.883.200,00
17 29/05/25 Vinci Partners BRMalls Shopping Paralela Salvador BA 10.050 25,00% 10,10% R$ 119.800.000,00
18 14/04/25 n/a Iguatemi S.A. Shopping Market Place São Paulo SP 15.010 49,00% 9,00% R$ 500.000.000,00
19 14/04/25 n/a Iguatemi S.A. Galleria Shopping Campinas SP 33.100 49,00% 9,00% *valor total da transação
20 14/04/25 XP Malls Iguatemi S.A. Shopping Pátio Higienópolis São Paulo SP 34.992 10,04% 11,00% R$ 243.685.458,40
21 11/03/25 Iguatemi S.A. Brookfield Shopping Pátio Higienópolis São Paulo SP 34.992 17,40% n/a R$ 2.585.119.000,00
22 11/03/25 Iguatemi S.A. Brookfield Shopping Pátio Paulista São Paulo SP 89.970 11,50% n/a valor total da transação
23 19/02/25 Grupo Savoy Ancar Ivanhoe Shopping Interlagos São Paulo SP 145.000 50,00% 7,50% R$ 560.000.000,00
24 23/01/25 XP Malls Allos Plaza Sul Shopping São Paulo SP 26.870 9,90% n/a R$ 395.757927,00
25 23/01/25 XP Malls Allos Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 34.000 20,00% n/a *valor total da transação
26 23/01/25 XP Malls Allos Shopping Tijuca Rio de Janeiro RJ 35.000 10,00% n/a *valor total da transação
27 13/01/25 Genial Malls n/a Rio Anil Shopping São Luís MA 39.519 45,00% 9,15% R$ 172.000.000,00
28 03/01/25 n/a JHSF Participações S.A. Shopping Ponta Negra Manaus AM 36.040 18,00% n/a R$ 82.000.000,00
29 06/12/24 XP Malls Multiplan JundiaíShopping Jundiaí SP 36.473 25,00% n/a R$ 253.213.906,36
30 25/11/24 n/a HSI Malls Fundo de Investimento Shopping Uberaba Uberaba MG 26.207 25,00% 8,00% R$ 146.240.000,00
31 13/11/24 XP Malls n/a Shopping FL Shops São Paulo SP n/a 12,86% n/a R$ 179.147.829,00
32 02/10/24 HSI MALLS n/a Shopping Uberaba Uberaba MG 26.207 24,67% n/a R$ 41.000.000,00
33 23/09/24 HSI MALLS n/a Shopping Paralela Salvador BA 10.050 25,00% 9,20% R$ 182.813.897,62
34 23/07/24 Iguatemi S.A. n/a Shopping Iguatemi São Paulo SP 47.300 0,80% 12,30% R$ 25.000.000,00
35 08/07/24 BB Premium Malls Combrashop Shopping RioSul Rio de Janeiro RJ 52.000 33,30% 7,70% R$ 790.000.000,00
VIA DIGITAL

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

36 08/07/24 Iguatemi S.A. Combrashop Shopping RioSul Rio de Janeiro RJ 52.000 16,60% 7,70% R$ 360.000.000,00
37 04/07/24 XP Malls JHSF Catarina Fashion OutletExpansão III do São Roque SP n/a 7,99% n/a R$ 273.035.000,00*
38 04/07/24 XP Malls JHSF Shopping Bela Vista Salvador BA 51.185 14,31% n/a *valor total da transação
39 04/07/24 XP Malls JHSF Shopping Ponta Negra Manaus AM 36.040 22,01% n/a valor total da transação
40 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Grand Plaza Shopping Santo André SP 72.000 51,00% 7,90% R$ 2.118.125.000,00
41 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping Cidade São Paulo São Paulo SP 16.851 32,00% 7,90% *valor total da transação
42 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Tietê Plaza Shopping São Paulo SP 36.914 90,00% 7,90% *valor total da transação
43 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping Metropolitano Barra Rio de Janeiro RJ 44.111 70,00% 7,90% *valor total da transação
44 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping Cerrado Goiânia GO 27.834 85,00% 7,90% *valor total da transação
45 27/06/24 XP Malls SYN PROP E TECH Shopping D São Paulo SP 30.015 23,00% 7,90% valor total da transação
46 26/06/24 XP Malls n/a Uberlândia Shopping Uberlândia MG 53.426 40,00% n/a R$ 152.001.781,00
47 26/06/24 n/a Vinci Shoppping Centers Terreno adjacente ao RibeirãoShopping Ribeirão Preto SP Loja com 6.900 20,00% n/a R$ 45.000.000,00
48 19/06/24 Vinci Shopping Centers n/a São Luís Shopping São Luís MA 55.319 6,20% 10,10% R$ 21.200.000,00
49 19/06/24 HSI MALLS n/a Shopping Uberaba (“Deck Parking”) Uberaba MG 21.660 100,00% 8,00% R$ 44.039.927,75
50 19/06/24 Multiplan Empreendimentos Imobiliários n/a ParkJacarepaguá Rio de Janeiro RJ 39.935 9,00% n/a R$ 66.000.000,00
51 29/05/24 HSI MALLS n/a Shopping Uberaba (“Complex”) Uberaba MG 6.464 n/a 9,00% R$ 41.000.000,00
52 07/05/24 Vinci Shopping Centers n/a Bangu Shopping Center Rio de Janeiro RJ 58.000 10,00% 7,90% R$ 91.800.000,00
53 29/04/24 Vinci Shopping Centers n/a Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 34.000 15,00% 9,80% R$ 80.300.000,00
54 16/04/24 Vinci Shopping Centers n/a Villagio Caxias Caxias do Sul RS 29.700 8,20% 8,00% R$ 44.200.000,00
55 04/04/24 Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário n/a Shopping Jardim Sul São Paulo SP 28.816 50,00% 8,90% R$ 292.250.000,00
56 25/03/24 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário I Fashion Outlet HamburgoNovo RS 20.055 10,00% 8,93% R$ 24.470.818,91
57 11/03/24 Vinci Shopping Centers n/a Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 8,50% R$ 30.000.000,00
58 07/03/24 XP Malls n/a Uberlândia Shopping Uberlândia MG 53.426 40,00% n/a R$ 150.000.000,00
59 16/02/24 n/a HSI Malls Fundo de Investimento Shopping Pátio Maceió Maceió AL 47.178 30,00% 7,50% R$ 210.800.000,00
60 08/02/24 n/a Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário I Fashion Outlet HamburgoNovo RS 20.055 10,63% 7,30% R$ 27.464.642,89
61 31/01/24 n/a XP Malls Caxias Shopping Duque de Caxias RJ 28.181 17,50% n/a R$ 65.887.226,84
Novo
62 29/01/24 Iguatemi S.A. n/a I Fashion Outlet RS 20.055 10,00% 9,50% R$ 24.500.000,00
Hamburgo
63 16/01/24 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Estação Curitiba PR 27.663 35,00% 10,30% R$ 156.300.000,00
64 15/01/24 XP Malls n/a Shopping Estação Curitiba PR 27.663 35,00% n/a R$ 186.256.344,53
65 15/01/24 XP Malls n/a Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% n/a valor total da transação
66 02/01/24 n/a HSI Malls Fundo de Investimento Shopping Paralela Salvador Salvador BA 57.800 1,24% 10,06% R$ 7.440.000,00
67 02/01/24 n/a Vinci Shopping Centers Shopping Paralela Salvador Salvador BA 57.800 0,26% 10,10% R$ 1.560.000,00
68 28/12/23 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. n/a Shopping Praia de Belas Porto Alegre RS 44.838 10,00% 8,04% R$ 157.500.000,00
69 28/12/23 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. n/a Shopping Metrô Tatuapé São Paulo SP 33.408 4,53% 8,04% R$ 157.500.000,00
70 28/12/23 BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. n/a Shopping Metrô Boulevard Tatuapé São Paulo SP 19.003 15,00% 8,04% R$ 157.500.000,00
71 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Estação Curitiba PR 27.577 30,00% 8,50% R$ 442.800.000,00
S.A. ("Allos")
72 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Bangu Shopping Rio de Janeiro RJ 57.982 10,00% 8,50% valor total da transação
S.A. ("Allos")
73 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 8,50% *valr total da transação
S.A. ("Allos")
74 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Shopping Villagio Caxias Caxias do Sul RS 29.577 10,00% 8,50% *valor total da transação
S.A. ("Allos")
75 26/12/23 n/a Aliansce Sonae Shopping Centers Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 33.207 15,00% 8,50% valor total da transação
S.A. ("Allos")
76 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Estação Curitiba PR 27.577 35,00% 9,10% R$ 535.100.000,00
77 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 5,00% 9,10% *valor total da transação
78 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Villagio Caxias Caxias do Sul RS 29.577 10,00% 9,10% *valor total da transação
79 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a Carioca Shopping Rio de Janeiro RJ 33.207 15,00% 9,10% *valor total da transação
80 26/12/23 Vinci Shopping Centers n/a São Luís Shopping São Luís MA 55.319 15,00% 9,10% *valor total da transação
VIA DIGITAL

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

121 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Passeio das Águas Shopping Goiânia GO 74.462 27,50% 7,60% R$ 288.500.000,00*
122 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Plaza Sul Shopping São Paulo SP 23.500 17,50% 7,60% *valor total da transação
123 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Shopping da Bahia Salvador BA 69.465 5,50% 7,60% valor total da transação
124 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Boulevard Shopping Vila Velha Vila Velha ES 37.828 100,00% 8,70% R$ 176.700.000,00
125 08/09/22 n/a Aliansce Sonae Boulevard Londrina Shopping Londrina PR 48.104 100,00% 8,70% valor total da transação
126 22/06/22 Hemisfério Sul Investimentos Imobiliários e JPL EstacionamentosJaguara Empreendimentos Shopping Center Uberaba Uberaba MG 25.000 n/a 8,20% R$ 332.900.000,00
127 21/07/22 n/a Aliansce Sonae Uberlândia Shopping Uberlândia MG 53.426 n/a 8,20% R$ 195.000.000,00
128 12/04/22 n/a General Shopping Outlet Premium Grande São Paulo Itaquaquecetuba SP 16.601 49,00% n/a R$ 152.300.000,00
129 11/06/22 Partage Tenco Arapiraca Garden Arapiraca AL 30.710 80,00% n/a R$ 400.000.000,00
130 11/06/22 Partage Tenco Jaraguá do Sul Park Shopping Jaraguá do Sul SC 25.995 100,00% n/a R$ 400.000.000,00
131 07/03/22 Vinci Shopping Centers n/a Pantanal Shopping Cuiabá MT 45.225 1,59% 8,10% R$ 11.196.500,00
132 02/03/22 n/a BR Malls Center Shopping Uberlândia Uberlândia MG 56.576 30,00% 6,70% R$ 307.000.000,00
133 13/01/22 FII HSI Malls REC 2017 Empreendimentos e Shopping Center Paralela Salvador BA 57.800 51,00% do shopping e n/a R$ 432.000.000,00
Participações I S.A. 100,00% da expansão
134 25/02/22 XP Malls n/a Shopping da Bahia Salvador BA 69.465 9,05% 7,80% R$ 151.000.000,00
135 30/12/21 Malls Brasil Plural n/a Madureira Shopping Madureira RJ 36.677 100,00% 8,74% R$ 286.200.000,00
Belo
136 23/12/21 XP Malls SYN Properties Shopping Estação BH Horizonte MG 37.464 40,00% 9,25% R$ 150.000.000,00
137 09/11/21 Partage n/a Terreno com projeto aprovado para São Paulo SP 37.000 100,00% n/a R$ 185.000.000,00
construção de Shopping Center
Presidente
138 08/10/21 Vinci Shopping Centers n/a Prudenshopping Prudente SP 32.216 100,00% 9,60% R$ 199.710.820,19
139 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a North Shopping Maracanaú Maracanaú CE 20.000 100,00% 8,00% R$ 659.500.000,00
140 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Boulevard Rio de Janeiro RJ 26.571 40,00% 8,00% valor total da transação
141 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a Porto Velho Shopping Porto Velho RO 43.652 49,00% 8,00% *valor total da transação
142 27/09/21 Vinci Shopping Centers n/a Pantanal Shopping Cuiabá MT 45.225 21,49% 8,00% *valor total da transação
143 28/07/21 BR Properties S.A. BMX Realizações Imobiliárias e Complexo Parque da Cidade São Paulo SP 2.286 100,00% n/a R$ 28.000.000,00
Participaões S.A.
144 29/06/21 XP Malls JHSF Cidade Jardim Shops São Paulo SP 6.000 30,00% n/a R$ 15.000.000,00
Belo
145 20/04/21 n/a Cyrela Commercial Properties Shopping Estação BH Horizonte MG 37.464 40,00% n/a R$ 265.000.000,00*
146 20/04/21 n/a Cyrela Commercial Properties Shopping Cidade São Paulo São Paulo SP 16.851 7,00% n/a *valor total da transação
147 20/04/21 n/a Cyrela Commercial Properties Shopping D São Paulo SP 29.816 31,59% n/a *valor total da transação
Feira de
148 26/03/21 Malls Brasil Plural n/a Boulevard Shopping Santana BA 19.996 1,80% 9,70% R$ 5.220.000,00
149 04/03/21 Aliansce Sonae n/a Shopping Leblon Rio de Janeiro RJ 26.893 21,00% 6,90% R$ 275.000.000,00
150 18/01/21 Gafisa Propriedades n/a São Conrado Fashion Mall Rio de Janeiro RJ 17.040 n/a n/a R$ 59.500.000,00
151 18/01/21 Gafisa Propriedades n/a Jardim Guadalupe Shopping Rio de Janeiro RJ 40.700 n/a n/a R$ 39.800.000,00
152 19/10/20 BR Malls Ancar n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Ribeirão
153 14/10/20 Vinci Shopping Centers n/a Ribeirão Shopping Preto SP 74.881 15,35% 7,70% R$ 150.600.000,00
154 29/09/20 Vinci Partners n/a Shopping Praia da Costa Vila Velha ES 39.827 98,50% 10,90% R$ 194.000.000,00
155 15/07/20 Iguatemi n/a Shopping Praia de Belas Porto Alegre RS 44.675 20,00% 6,30% R$ 174.600.000,00
156 15/07/20 Iguatemi n/a Shopping Esplanada Sorocaba SP 68.485 8,32% 6,60% R$ 85.500.000,00
157 20/02/20 Multiplan n/a ParkShopping Brasília DF 60.619 7,50% n/a R$ 225.000.000,00
158 20/02/20 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Pátio Belém Belém PA 21.650 7,79% 7,60% R$ 32.075.600,00
159 14/02/20 BR Malls n/a Shopping Piracicaba Piracicaba SP 43.000 38,40% 9,20% R$ 202.300.000,00
160 05/02/20 Vinci Shopping Centers n/a Shopping ABC Santo André SP 47.375 7,32% 8,30% R$ 52.000.000,00
VIA DIGITAL

/>

Cushman & Wakefield&
Wakefield

/>

HEDGE |20

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

162 31/01/20 Hedge Brasil Shopping n/a Shopping Villa Lobos São Paulo SP 28.300 15,00% 7,00% R$ 144.837.000,00 Belo 163 21/01/20 Multiplan n/a DiamondMall Horizonte MG 21.351 50,10% n/a R$ 296.800.000,00 164 09/01/20 HSI Malls REC Via Verde S.A. Via Verde Shopping Rio Branco AC 28.257 96,67% 9,17% R$ 225.033.578,88 165 07/01/20 Iguatemi Maiojama Participações Shopping Iguatemi Porto Alegre Porto Alegre RS 64.802 42,58%* n/a R$ 123.000.000,00* 166 09/01/20 Iguatemi Maiojama Participações Shopping Praia de Belas Porto Alegre RS 44.675 *participação total direta e indireta n/a *valor total da transação 167 21/01/20 Iguatemi Maiojama Participações Shopping Iguatemi Caxias Caxias do Sul RS 29.577 *participação total direta e indireta n/a valor total da transação 168 03/01/20 XP Malls IRB Internacional FII Internacional Shopping Guarulhos Guarulhos SP 77.080 18,71% n/a R$ 308.000.000,00 169 19/11/19 Multiplan n/a ParkShopping Brasília DF 53.325 12,00% n/a R$ 225.000.000,00 170 06/11/19 Malls Brasil Plural n/a Suzano Shopping Suzano SP 24.058 25,00% 7,25% R$ 77.500.000,00 171 25/10/19 Malls Brasil Plural n/a Shopping Barra Rio de Janeiro RJ 50.589 18,05% 7,84% R$ 116.000.000,00 172 09/10/19 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Iguatemi Florianópolis Florianópolis SC 75.013 30,00% n/a R$ 110.250.000,00 Presidente 173 08/10/19 Vinci Shopping Centers n/a Prudenshopping Prudente SP 32.216 100,00% n/a R$ 199.710.820,19 174 16/09/19 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Tacaruna Recife PE 44.950 6,67% n/a R$ 42.100.000,00 Taboão da 175 29/08/19 Aliansce Sonae n/a Shopping Taboão Serra SP 36.089 14,00% 7,75% R$ 250.600.000,00 São João de 176 29/08/19 Aliansce Sonae n/a Shopping Grande Rio Meriti RJ 37.311 25,00% 7,50% *valor total da transação 177 09/08/19 XP Malls n/a Shopping Plaza Sul São Paulo SP 23.500 10,00% 7,75% R$ 55.290.000,00 178 30/07/19 BR Malls n/a Iguatemi Caxias do Sul Caxias do Sul RS 29.590 25,50% 8,25% R$ 84.400.000,00 179 30/07/19 n/a Iguatemi Iguatemi Caxias do Sul Caxias do Sul RS 29.590 8,40% n/a R$ 27.800.000,00 Belo 180 03/07/19 Vinci Shopping Centers n/a Minas Shopping Horizonte MG 60.464 19,14% 7,75% R$ 137.100.000,00 181 24/06/19 XP Malls n/a Catarina Fashion Outlet São Roque SP 29.541 17,99% 8,00% R$ 113.600.000,00 182 18/06/19 Vinci Shopping Centers n/a Shopping Granja Vianna Cotia SP 30.027 36,50% n/a R$ 107.675.000,00 Belo 183 27/05/19 BR Malls n/a Shopping Del Rey Horizonte MG 37.032 15,00% 8,50% R$ 72.500.000,00 184 23/05/19 XP Malls n/a Santana Parque Shopping São Paulo SP 26.488 15,00% 8,50% R$ 54.000.000,00 185 18/04/19 Sonae Sierra n/a Shopping Plaza Sul São Paulo SP 23.500 30,00% 7,75% R$ 158.500.000,00 186 02/05/19 Aliansce Sonae n/a Shopping Leblon Rio de Janeiro RJ 25.934 4,90% 7,00% R$ 57.200.000,00 Belo 187 11/04/19 Multiplan n/a BH Shopping Horizonte MG 46.992 20,00% 6,97% R$ 360.000.000,00 188 14/02/19 n/a General Shopping Internacional Shopping Guarulhos Guarulhos SP 77.080 10,10% 7,50% R$ 154.000.000,00 189 31/01/19 Big Argo, Big Burger e Pama BR Malls Shopping Sete Lagoas Sete Lagoas MG 17.942 70,00% n/a R$ 46.200.000,00 Mercado de Valores Imobiliários

MERCADO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Mercado de Valores Imobiliários

Empresas de Shopping Centers de Capital Aberto – Estoque Regular

A setorização de Shopping Centers mantém evolução de novos formatos e estratégias para atuação, continuadamente com o desempenho do mercado. A evolução condiz na disputa pelos consumidores e a distinção das áreas de atuação, o que distingue as medidas de revitalização do perfil de Shopping Centers. Os grupos do setor de Shopping Centers trabalham diretamente ou associadamente com administradores e empreendedores. Atualmente os principais grupos do setor de Shopping Centers com capital aberto são a Multiplan, Iguatemi, Allos e General Shopping. Outras empresas mantêm shopping centers em suas carteiras. No entanto, essas empresas agem mais como gestores de investimento e tendem a ter menor grau de influência no dia-a-dia dos seus projetos. Shopping Centers – FII FII´s têm sido amplamente utilizados como um mecanismo para a securitização de projetos de Shopping. O pioneiro foi o Shopping Pátio Higienópolis, que foi parcialmente adquirido por um FII em 1999. Ultimamente, o instrumento ganhou importância como consequência das menores taxas de juros e retornos de investimentos tradicionais. A tabela a seguir apresenta alguns fundos de investimentos imobiliários registrados na CVM e que apresentam Shopping Centers em seus portfólios. Valores referentes ao mês de outubro de 2025. SHOPPINGS COM FII’S REGISTRADOS NA CVM ~~O~~ NOME DO FUNDO VALOR DO PL (R$)(R$)R$)) 1 XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII 6.658.984.551,32,3232 2 VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 3.578.940.234,67,6767 3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII ANCAR IC - RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.939.825.816,64 4 HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.788.017.625,59,5959 5 HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.270.095.987,33,3333 6 GAZIT MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.990.017.734,65 7 PATRIA MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.692.254.043,69 8 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.658.407.287,99 9 FII ELDORADO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.308.563.281,76 10 GENERAL SHOPPING E OUTLETS DO BRASIL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.250.379.586,45 11 BTG PACTUAL SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 973.222.610,25 12 BB PREMIUM MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 961.547.228,21 13 CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 927.625.875,79

A evolução condiz na disputa pelos consumidores e a distinção das áreas de atuação, o que distingue as medidas de revitalização do perfil de Shopping Centers.

Os grupos do setor de Shopping Centers trabalham diretamente ou associadamente com administradores e empreendedores. Atualmente os principais grupos do setor de Shopping Centers com capital aberto são a Multiplan, Iguatemi, Allos e General Shopping.

Outras empresas mantêm shopping centers em suas carteiras. No entanto, essas empresas agem mais como gestores de investimento e tendem a ter menor grau de influência no dia-a-dia dos seus projetos.

FII´s têm sido amplamente utilizados como um mecanismo para a securitização de projetos de Shopping. O pioneiro foi o Shopping Pátio Higienópolis, que foi parcialmente adquirido por um FII em 1999. Ultimamente, o instrumento ganhou importância como consequência das menores taxas de juros e retornos de investimentos tradicionais.

• A tabela a seguir apresenta alguns fundos de investimentos imobiliários registrados na CVM e que apresentam Shopping Centers em seus portfólios. Valores referentes ao mês de outubro de 2025.

SHOPPINGS COM FII’S REGISTRADOS NA CVM
O
NOME DO FUNDO VALOR DO PL (R$)(R$)R$))
1 XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII 6.658.984.551,32,3232
2 VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 3.578.940.234,67,6767
3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII ANCAR IC - RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.939.825.816,64
4 HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.788.017.625,59,5959
5 HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 2.270.095.987,33,3333
6 GAZIT MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.990.017.734,65
7 PATRIA MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.692.254.043,69
8 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.658.407.287,99
9 FII ELDORADO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.308.563.281,76
10 GENERAL SHOPPING E OUTLETS DO BRASIL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 1.250.379.586,45
11 BTG PACTUAL SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA 973.222.610,25
12 BB PREMIUM MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 961.547.228,21
13 CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA 927.625.875,79
14 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SHOPPING CIDADE JARDIM RESPONSABILIDADE LIMITADA 877.042.916,94
15 SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA 619.746.094,70

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

MERCADO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Números do Setor

MERCADO

NB|WAKEFIELDCUSHMAN &

Os gráficos a seguir ilustram a evolução anual do segmento de acordo com o número de empreendimentos e
total de Área Bruta Locável (ABL), período entre o ano 2000 e 2015.
Nº DE SHOPPINGS ABL (MILHÕES DE m?)
202 eo cc:
2025. O 5 lo
2022.
=—sssssss
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2020"| a 12,0010,00
o201719 PE asos ooo8,00
————õ"õ|
o E" dy 4,00
a 558 2.00
201414. sd 0,00 CPOADBLELDILSPO LALLDNADOM
0 200 400 800 8oc PLLLOLLLDLLAS
FATURAMENTO (EM BILHÕES EMPREGOS
R$/ANO)
250,00 2.024 O E
2023
200,00 195 198 2022 O e e
168 179 195 192 2021
150,00 142 152 158 129 159 20202019 aww— ——————»
2018 OE
2017
2016 O e
2015
2014
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» O € A Ne) o Do dd q 900,00 950,00 1.000,001.050,001.100,001.150,00
PESADAS E Milhares
VIA DIGITAL

MERCADO

ua| CUSHMANWAKEFIELD&

Região Norte

• Segundo a ABRASCE, a Região Norte concentra 5,31% da ABL total do país, como mostra o gráfico: Distribuição de ABL por região 963.738,00

• 2.666.589,00 3.252.557,00 = Norte « Nordeste s Centro-Oeste

• 1.609.992,00 * Sudeste e Sul

• 9.658.339,00

• FONTE: ABRASCE O mercado de shopping centers da Região Norte conta com 31 Shoppings Centers, com 963.738,00 m² de ABL. Concorrentes de Mercado Conforme disposição do mercado local, os concorrentes mais influentes ao imóvel em análise são:  O Shopping Palmas Shopping está localizando na 101 Sul, Rua NSA Conjunto 2, Lote 10 - Plano Diretor Sul (cerca de 11,00 km do avaliando), em um terreno de 6.700,00 m² possuindo 8.900,00 m² de área bruta locável.

MERCADO

NB

MERCADO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Riscos

Alguns fatores podem influir no negócio shopping centers. Aspectos pertinentes ao projeto e layout, à sua operação, à sua administração, captação de recursos e, inclusive, aspectos socioeconômicos constituem o sucesso do empreendimento. Podemos citar alguns desses fatores:  Exigências governamentais;  Concorrência com novas formas de comércio, como o e-commerce;  Aumento na oferta de shoppings, provocando o aumento da concorrência;  Má localização; e  Projeto e layout desfavoráveis à atração de público e à sua própria operação. Quanto à operação e administração:  Altas taxas de condomínio;  Promoção do shopping ineficiente;  Inadimplência alta, etc.; e  Negociação dos contratos de locação. Com relação aos fatores acima, não observamos riscos diretos, porém o mesmo é dependente do mercado econômico nacional, pois o objeto de venda dos lojistas da operação do Shopping Center integra um mercado específico.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

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Análise da Propriedade

Trata-se de Shopping Center regional, segundo classificação do ABRASCE, localizado na cidade de Palmas, inaugurado em 2014. Administrado pela Araguaia Shopping Center S/A, o Shopping Capim Dourado, inaugurado em outubro de 2008, é um empreendimento consolidado e estratégico. Com infraestrutura moderna, ampla área construída e localização privilegiada no Plano Diretor Norte, atende a um público diversificado de alto poder aquisitivo. A propriedade está plenamente alinhada ao uso comercial de grande porte, com potencial de expansão e valorização, dada a crescente urbanização da cidade e a demanda por espaços qualificados. O empreendimento possui área total construída de 72.097,97 m². O “tenant mix” inclui lojas âncoras como BIG LAR, CEA, COLEGIO INTERACAO, Lojas Vagas, MARISA, MORO FIT, PERNAMBUCANAS, RENNER, RIACHUELO, SUPER BIG, VAN GOGH E IMPRESSIONISTA e WOW PARK. Para o fluxo de caixa consideramos o rent roll fornecido para avaliação, totalizando 38.737,80 m² de ABL. Descrição do terreno O imóvel possui as seguintes características: Terreno O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características básicas: O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características básicas:  Área bruta de terreno: 93.203,47 m²;  Testada A propriedade em estudo possui testada para as vias listadas abaixo: − Quadra 107 Norte Avenida NS 5; − Av. Juscelino Kubitscheck; e − Q. 107 Norte Avenida LO 2 A.  Acesso: O acesso ao ativo se dá através das Avenidas Juscelino Kubitscheck, Joaquim Teotônio Segurado e da Rodovia TO-50. A avenida Juscelino Kubitscheck, no trecho do avaliando, é uma via de sentido duplo, separada por canteiro central e com três faixas de rolamento em cada sentido. Já a avenida NS 5, no trecho do avaliando, é uma via de sentido duplo, separada por canteiro central e possuí com duas faixas de rolamento e uma de parada de veículos em cada sentido.. O acesso à propriedade em estudo é considerado muito bom;

O empreendimento possui área total construída de 72.097,97 m². O “tenant mix” inclui lojas âncoras como BIG LAR, CEA, COLEGIO INTERACAO, Lojas Vagas, MARISA, MORO FIT, PERNAMBUCANAS, RENNER, RIACHUELO, SUPER BIG, VAN GOGH E IMPRESSIONISTA e WOW PARK. Para o fluxo de caixa consideramos o rent roll fornecido para avaliação, totalizando 38.737,80 m² de ABL.

• Formato:

• O formato do terreno é muito bom;

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A topografia do terreno é muito boa - sem declividade ou plano;

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

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• Localização:

A localização da propriedade é considerada Muito Bom;

• Utilidade pública:

A região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de

• utilidade pública disponíveis ao imóvel em estudo são:

• 

• Água potável Rede de esgoto

• Coleta de resíduos  Sistema viário  Correios  Telefone  Energia elétrica  Internet  Escoamento de água pluviais  Transporte coletivo  Gás  TV a cabo  Iluminação pública

• Restrições de uso do solo: não recebemos informação ou documento que demonstrem servidões ou restrições que possam afetar o uso do imóvel, bem como não identificamos no local sinais de invasões;

ANÁLISE DA PROPRIEDADE
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DELIMITAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):
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Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
OBS.: A área do terreno foi obtida através do Quadro de Áreas, não tendo sido aferida in loco por nossos
técnicos.
VIA DIGITAL

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

Descrição das construções e benfeitorias

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

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Quadro de áreas

Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foram utilizadas a Área Bruta Locável, fornecidas por cliente, conforme descrito a seguir:

OBS.: As áreas construídas foram extraídas por documentação fornecida pelo cliente não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos.

conforme descrito a seguir: QUADRO DE ÁREAS Área Total (m²) PESO Área Equivalente (m²) Área de Terreno 93.203,47 1,00 93.203,47 Área Construída 72.097,97 1,00 0,00 Área Bruta Locável 38.737,80 Quadro da ABL (Área Bruta Locável) A ABL do Capim Dourado Shopping está segmentada conforme quadro e gráficos a seguir: ÁREA BRUTA LOCÁVEL - ABL (M²) SEGMENTO ABL Ocupada ABL Livre Âncoras 16.352,72 1.329,15 Cinemas 3.090,00 0,00 Satélites 7.759,70 555,49 Megalojas 8.419,66 1.231,08 TOTAL 35.622,08 3.115,72 Fonte: Capim Dourado Shopping; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory. OBS.: As áreas construídas foram extraídas por documentação fornecida pelo cliente não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE
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DISTRIBUIÇÃO DOS SEGMENTOS DE LOJAS NO SHOPPING
7% 7%
0%
9% BÂncoras
ECinemas
E Satélites
m Megalojas
77% E Lojas Vagas
Fonte: Capim Dourado Shopping; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
REPRESENTATIVIDADE DOS SEGMENTOS DE LOJAS NA ABL DO SHOPPING
8%
Âncoras
22% = Cinemas
42%
= Satélites
= Megalojas
20%
. =
= Lojas Vagas
8%
Fonte: Capim Dourado Shopping; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
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ANÁLISE DA PROPRIEDADE

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Vacância e Inadimplência

A taxa de vacância indica a relação da área bruta locável vaga pela área bruta total do empreendimento em
porcentagem. Essa taxa é influenciada por vários fatores, como a economia local, a demanda por espaço
comercial, a localização, a qualidade das lojas e a gestão do próprio negócio.
A inadimplência está associada ao pagamento do aluguel por parte dos lojistas. Está relacionada aos casos
em que os lojistas não conseguem ou deixam de pagar o aluguel de seus espaços. A taxa de inadimplência é
motivada por dificuldades financeiras das lojas, mudanças nas condições de mercado, concorrência, entre
outros fatores.
A seguir, demonstramos a composição histórica da variação das taxas do empreendimento:
COMPOSIÇÃO DA VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
-5,00%
2019 2020 2021 2022 2023 2024
VACÂNCIA 2,98% 2,88% 3,18% 2,36% 2,95% 2,81%
INADIMPLÊNCIA 13,18% 17,32% 10,45% 5,06% -1,65% 1,43%
Fonte: Capim Dourado Shopping; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
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ANÁLISE DA PROPRIEDADE

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Estacionamento e Fluxo de Pessoas
O estacionamento do Capim Dourado Shopping conta com 1.114 vagas no total. Abaixo demonstramos a
composição histórica do fluxo de veículos e pessoas:
FLUXO DE VEÍCULOS DA OPERAÇÃO
180.000 177.374
160.000
121.495
140.000 113.067 129.884 124.462
120.176 122.640 125.729
120.000 116.299 110.586 115.011
105.809
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
aO xNa RoS SV &o 4º sx? gO Rose gso Sso Sso
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«* 2 Sd
Fonte: Capim Dourado Shopping; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
Histórico de Vendas
A seguir, demonstramos a composição histórica do desempenho de vendas do empreendimento:
HISTÓRICO DE VENDAS
Fonte: Capim Dourado Shopping; Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory.
Cushman & Wakefield& HEDGE |36
Wakefield
VIA DIGITAL

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

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Zoneamento
A legislação que dispõe sobre o zoneamento, parcelamento, uso e ocupação do solo do plano diretor do
município do Palmas é determinada pela Lei Complementar nº 400 de 2 de abril de 2018.
Lei Complementar nº 400 de 2 de abril de 2018.
De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se em perímetro de Macrozoneamento de
Ordenamento Condicionado - Eixo Estruturante.
LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONEAMENTO
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AVALIANDO
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Fonte: Prefeitura de Palmas . RE Hosp G
Restrições quanto ao uso e ao aproveitamento
As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o aproveitamento do
solo, onde podemos classificar:
 Restrições quanto à utilização;
 Restrições quanto à ocupação;
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• Restrições quanto à altura da edificação; e

• Restrições quanto às áreas computáveis e não computáveis.

ANÁLISE DA PROPRIEDADE

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A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades residenciais, comerciais, industriais, etc.

A segunda refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes, percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).

A terceira especifica apenas o gabarito de altura máxima. Este é o nome que se dá a uma medida padrão para cada zoneamento que indica a altura máxima que uma edificação pode atingir.

A última, por sua vez, refere-se a soma das áreas de uma construção. A área bruta é a área global de uma construção, que dividimos em duas formas: a área computável, que consideradas nos cálculos do coeficiente de aproveitamento (CA) e as não computáveis, que são a soma das áreas não consideradas no coeficiente de aproveitamento.

• Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja;

• Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno;

• Gabarito de Altura: é a altura máxima que uma edificação poderá ter, seguindo as normas e os cálculos do zoneamento vigente no local; e

• Área Computável e Não Computável: área computável é a área construída, porém existem áreas que mesmo tendo sido construídas não entram na soma total.

Restrições quanto à MACROZONEAMENTO DE ORDENAMENTO CONDICIONADO - EIXO ESTRUTURANTE

A segunda refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes, percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.). A terceira especifica apenas o gabarito de altura máxima. Este é o nome que se dá a uma medida padrão para cada zoneamento que indica a altura máxima que uma edificação pode atingir. A última, por sua vez, refere-se a soma das áreas de uma construção. A área bruta é a área global de uma construção, que dividimos em duas formas: a área computável, que consideradas nos cálculos do coeficiente de aproveitamento (CA) e as não computáveis, que são a soma das áreas não consideradas no coeficiente de aproveitamento. Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se os conceitos clássicos e principais: Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno; Gabarito de Altura: é a altura máxima que uma edificação poderá ter, seguindo as normas e os cálculos do zoneamento vigente no local; e Área Computável e Não Computável: área computável é a área construída, porém existem áreas que mesmo tendo sido construídas não entram na soma total. Restrições quanto à MACROZONEAMENTO DE ORDENAMENTO CONDICIONADO - EIXO ESTRUTURANTE ZONEAMENTO Município que rege a lei de zoneamento: Palmas Lei atual: Lei Complementar nº 400 de 2 de abril de 2018 Uso atual do imóvel: Comercial Uso atual permitido? Sim ~~Macrozoneamento de Ordenamento Condicionado - Eixo~~ Zoneamento: Estruturante Uso proposto: Misto

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

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RESTRIÇÕES DO ZONEAMENTO

Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui uso em conformidade com a legislação.

Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.

A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book.

Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade.

De acordo com a NBR 14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado.

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR 14653-1, abril/2001)

Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo e explicar a tendência de formação de valor.

Coeficiente de Aproveitamento máximo: 1,0 vezes a área de terreno Correto Taxa de Ocupação (%): 0,60 Correto OBS.: Informações obtidas através de consulta informal junto a Prefeitura de Palmas Comentários sobre o zoneamento Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui uso em conformidade com a legislação. Avaliação Processo de avaliação Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR 14.653-1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso. A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book. Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores de viabilidade. Metodologia De acordo com a NBR 14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações levantadas no mercado. Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme consta da norma: Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

AVALIAÇÃO

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Método Involutivo

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

• Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel.

• “Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. ” (NBR-14653-1, abril/2001)

• Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.

• O fator de comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação.

• “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.

Em linhas gerais, neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.

Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.

estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1, abril/2001) Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel. Método Evolutivo “Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. ” (NBR-14653-1, abril/2001) Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização. O fator de comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na época da avaliação. Método da Capitalização da Renda “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001) De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR 14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação. Em linhas gerais, neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade. Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos alternativos existentes no

AVALIAÇÃO

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Métodos para identificar o custo de um bem

Método Comparativo Direto de Custo

• “Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

• “Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário básico de

• “Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)

• De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível.

• A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”:

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Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

“Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001) A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. Método da Quantificação de Custo “Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001) É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas. Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento “Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001) Pesquisa De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível. A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de equivalência, de acordo com as “Normas”: Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-socioeconômica, do mesmo bairro e zoneamento; Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação; Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

• A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação.

Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido.

O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.

O Método adotado na presente avaliação foi o Método da Capitalização da Renda com base no Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor presente a uma taxa de desconto apropriada. O Fluxo de Caixa previsto foi projetado por meio do software ARGUS Enterprise, na versão 14.1.

O modelo de análise utilizado na avaliação foi o Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o Ciclo Operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes:

• Período de Projeção Explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos; e

• Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do Período de Projeção Explícita.

O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do imóvel foi criado um fluxo de caixa para o período de projeção de 10 anos.

/>

Cushman & Wakefield&
Wakefield

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Especificação das avaliações De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. As especificações das avaliações podem ser quanto à fundamentação e precisão. A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação. Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”. Aplicação da metodologia Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido. O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos. O Método adotado na presente avaliação foi o Método da Capitalização da Renda com base no Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor presente a uma taxa de desconto apropriada. O Fluxo de Caixa previsto foi projetado por meio do software ARGUS Enterprise, na versão 14.1. Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado O modelo de análise utilizado na avaliação foi o Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o Ciclo Operacional do empreendimento, podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em 2 partes: Período de Projeção Explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Premissas Básicas

Na avaliação do Capim Dourado Shopping, adotamos algumas premissas básicas, as quais nortearam as análises para conclusão do valor de mercado do empreendimento. Nós assumimos que um período de 10 anos seja suficiente e realista para determinar o valor de venda deste tipo de imóvel. Embora este tipo de ativo tenha uma vida útil maior, uma análise de investimento torna-se mais significativa se limitada a um período de tempo consideravelmente menor do que a vida útil econômica real, porém, longo o suficiente para um investidor em potencial. As receitas e despesas que um investidor iria incorrer neste tipo de investimento variam durante o período de tempo analisado. Os parâmetros que nortearam as projeções das receitas líquidas operacionais futuras foram baseados em informações fornecidas pelo cliente e pelas práticas atuais do mercado de shopping centers no Brasil. A seguir mencionaremos as principais premissas adotadas:  Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e Cushman & Wakefield, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;  Este relatório foi elaborado para HEDGE, para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução cvm, atendendo as normas estabelecidas na Instrução nº 472/08.  Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no período;  O potencial de vendas do shopping foi arbitrado com base nas projeções futuras apresentadas, adequando-as na forma de análise da CUSHMAN & WAKEFIELD;  A avaliação foi realizada com base nas informações fornecidas pelo cliente através de estudo de desenvolvimento apresentado. Nas premissas foram considerados os parâmetros apontados pelo cliente, ajustados às projeções estruturadas pela Cushman & Wakefield;  Para os cálculos dos valores consideramos que as áreas informadas pelo cliente e/ou pela administração do empreendimento são legítimas e que correspondam à atual realidade do imóvel;  Realizamos a análise de uma pequena amostragem dos contratos de locação vigentes, de modo a verificar a compatibilidade das cláusulas existentes em relação a práticas usualmente adotadas para a locação de lojas e espaços em shopping centers. Consideramos que os números fornecidos de aluguéis pelo cliente em tabela de Excel verídicos; “Due diligence” sobre a planilha “rent roll” e as respectivas informações contratuais apontadas no mesmo, fornecido através do cliente e/ou do administrador da propriedade, não faz parte do escopo deste trabalho;  Os valores estimados para as despesas operacionais necessários para a exploração econômica do imóvel foram obtidos com base em relatórios disponibilizados pelo cliente e pelo administrador do shopping center. As projeções para estas despesas apontadas na avaliação, estão condizentes com os dados históricos

• Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e Cushman & Wakefield, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• Este relatório foi elaborado para HEDGE, para fins de divulgação do laudo, nos termos da instrução cvm, atendendo as normas estabelecidas na Instrução nº 472/08.

• O potencial de vendas do shopping foi arbitrado com base nas projeções futuras apresentadas, adequando-as na forma de análise da CUSHMAN & WAKEFIELD;

• A avaliação foi realizada com base nas informações fornecidas pelo cliente através de estudo de desenvolvimento apresentado. Nas premissas foram considerados os parâmetros apontados pelo cliente, ajustados às projeções estruturadas pela Cushman & Wakefield;

• Para os cálculos dos valores consideramos que as áreas informadas pelo cliente e/ou pela administração do empreendimento são legítimas e que correspondam à atual realidade do imóvel;

• Realizamos a análise de uma pequena amostragem dos contratos de locação vigentes, de modo a verificar a compatibilidade das cláusulas existentes em relação a práticas usualmente adotadas para a locação de lojas e espaços em shopping centers. Consideramos que os números fornecidos de aluguéis pelo cliente em tabela de Excel verídicos; “Due diligence” sobre a planilha “rent roll” e as respectivas informações contratuais apontadas no mesmo, fornecido através do cliente e/ou do administrador da propriedade, não faz parte do escopo deste trabalho;

• Os valores estimados para as despesas operacionais necessários para a exploração econômica do imóvel foram obtidos com base em relatórios disponibilizados pelo cliente e pelo administrador do shopping center. As projeções para estas despesas apontadas na avaliação, estão condizentes com os dados históricos operacionais referentes ao desenvolvimento das atividades do Shopping Center;

• Para projeção de vacância financeira e inadimplência, analisamos a performance histórica e atual do Shopping, tendências de comportamento atrelada as negociações com lojistas e projetamos uma melhora ao longo dos anos, excluindo do cálculo as lojas âncoras, lazer, teatro, cinema e etc;

• Não consideramos para efeito de avaliação no fluxo de caixa operacionais do empreendimento o efeito da tributação de PIS/COFINS (avaliação para Fundo Imobiliário), do imposto de renda e demais tributos;

• Cushman & Wakefield&

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• No cálculo do valor de compra/venda do imóvel em referência, foram consideradas apenas as áreas brutas locáveis, conforme item “Descrição da Propriedade”;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.

• Não consideramos futuras expansões ou revitalizações que possam influenciar na operação do shopping center;

• A avaliação admitiu que não há dívidas em aberto de competência de meses anteriores de responsabilidade dos proprietários, que caso sejam levantadas através de auditoria específica deverão ser descontadas dos valores arbitrados neste relatório;

• Classificamos as lojas do mix do shopping de acordo com critérios definidos pela Cushman & Wakefield, utilizando-se como referência o grupo de atividade do quadro de locação fornecido pelo cliente;

• Consideramos que a operação do shopping será realizada por administradores especializados, que administrarão o empreendimento profissionalmente, aproveitando todo o potencial de mercado, gerando assim os resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido;

• É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela CUSHMAN & WAKEFIELD em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela atual administradora do empreendimento, além de levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica a respeito da provável performance futura do empreendimento. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente o imóvel, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

• Realizamos vistoria no imóvel para conhecermos os ativos e efetuarmos levantamento fotográfico da atual situação operacional do shopping center. Não realizamos diligências à propriedade do tipo estruturais, documentais, etc.;

• Este laudo de avaliação foi elaborado em consonância com as exigências da Instrução nº 472/08;  A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não mantém relação de trabalho ou de subordinação com as sociedades controladoras ou controladas pelo administrador;

• A Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. não possui quaisquer cotas do HEDGE;  Na avaliação foi considerado comissão de venda sobre o ativo a 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11 ° ano do fluxo de caixa projetado que serve de base para o cálculo da perpetuidade;

• O fluxo de caixa projetado se inicia em 1 de janeiro de 2026; e  O resultado de valor de mercado para compra/venda apresentado neste relatório reflete 100% do Capim Dourado Shopping.

• Consideramos que a operação do shopping será realizada por administradores especializados, que administrarão o empreendimento profissionalmente, aproveitando todo o potencial de mercado, gerando assim os resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido;

• Na avaliação foi considerado comissão de venda sobre o ativo a 2,50% sobre o resultado operacional líquido do 11 ° ano do fluxo de caixa projetado que serve de base para o cálculo da perpetuidade;

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Cenário Adotado
Período de Análise
Na avaliação foi utilizado o período de análise de 10 anos com o fluxo de caixa projetado, começando em 1 de
janeiro de 2026, distribuição mensal, refletindo o desempenho do empreendimento. Prevê a inclusão de todos
os contratos, renovações, descontos e reajustes, loja a loja, mês a mês.
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ANTES DE DÍVIDAS E IMPOSTOS
45.000.000,00
40.000.000,00
35.000.000,00
30.000.000,00
25.000.000,00
20.000.000,00
15.000.000,00
10.000.000,00
5.000.000,00
0,00
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano Ano
10 11
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
VIA DIGITAL

AVALIAÇÃO

||| à CUSHMANWAKEFIELD&

Total Receita Bruta Potencial

O Total Receita Bruta Potencial considera todas as receitas provenientes da operação, onde podemos citar:
Receita de Aluguel Mínimo, Ajustes e Crescimentos Reais, Descontos/Cancelamentos, Aluguel
Complementar/Percentual, CDU - Cessão de Direito de Uso, Receita de Mall e Merchandising, Resultado de
Estacionamento e Outras Receitas. Resultando em: R$ 39.942.486,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado.
TOTAL RECEITA BRUTA POTENCIAL
E
48.000.000,00
46.000.000,00
44.000.000,00
42.000.000,00
40.000.000,00
38.000.000,0036.000.000,00 [
Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
Receita Bruta Efetiva
A receita bruta efetiva é a soma do total da receita bruta potencial, vacância financeira e inadimplência
irrecuperável, resultando em R$ 38.969.330,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado
RECEITA BRUTA EFETIVA
DR
48.000.000,00
46.000.000,00
44.000.000,00
42.000.000,00
40.000.000,00
38.000.000,00
36.000.000,00
34.000.000,00
Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11
Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory
Cushman & Wakefield& HEDGE |46
Wakefield
VIA DIGITAL

• A receita bruta efetiva é a soma do total da receita bruta potencial, vacância financeira e inadimplência irrecuperável, resultando em R$ 38.969.330,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Total Despesas Operacionais

O Total Despesas Operacionais considera todas as despesas provenientes da operação, onde podemos citar: Taxa de Administração (Despesa), FPP - Fundo de Promoção, Custos Condominiais e Outras Despesas Não Reembolsáveis. Resultando em: -R$ 4.164.013,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS -3.800.000,00-3.900.000,00 [| 4.000.000,00 -4.100.000,00 4.200.000,00 4.300.000,00 -4.400.000,00 Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory Resultado Líquido O Resultado Líquido (NOI) se refere ao resultado operacional líquido da operação, considerando o total de Receita Bruta, Despesas Operacionais e Imposto PIS/COFINS e/ou ISS (quando houver), resultando em R$ 34.805.317,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado RESULTADO LIQUIDO 44.000.000,00 42.000.000,00 40.000.000,00 38.000.000,00 36.000.000,00 34.000.000,00 32.000.000,00 30.000.000,00 Ano1 Ano2 Ano3 Ano4 Ano5 Ano6 Ano7 Ano8 Ano9 Ano 10 Ano 11 Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory Cushman & Wakefield& HEDGE |47 |4747

O Resultado Líquido (NOI) se refere ao resultado operacional líquido da operação, considerando o total de Receita Bruta, Despesas Operacionais e Imposto PIS/COFINS e/ou ISS (quando houver), resultando em R$ 34.805.317,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado

HEDGE |47 |4747

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Total de Custos de Capital & Locações

O Total de Custos de Capital & Locações considera todas os Custos de Capital e Locações, onde podemos citar as receitas: FRA - Fundo de Reposição de Ativos e CAPEX. Resultando em: -R$ 4.248.111,00 no 1º ano do fluxo de caixa descontado TOTAL DE CUSTOS DE CAPITAL & LOCAÇÕES Fonte: Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Inflação

Na análise do empreendimento não foi considerada a taxa de inflação.

Consideramos no presente estudo a projeção do desempenho do shopping no seu estado atual, sem a influência de futuras expansões.

A taxa de desconto, conhecida também como custo médio ponderado do capital (WACC), equivale-se ao Custo de Oportunidade da Empresa e é composto por Capital Próprio e Capital de Terceiros.

• “O custo de oportunidade do capital próprio ou, simplesmente, custo de capital próprio é o retorno esperado pelos acionistas pela utilização de seus recursos na empresa” (Ross, 669)

• A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do imóvel reflete o perfil de risco do:

• Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de shopping centers no Brasil, mediante a análise de transações de vendas de elementos comparáveis acompanhado das prospectivas dos fundamentos econômicos do país;

• Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do shopping e da estrutura de capital dos empreendedores do mesmo; e

• O “exit cap rate, que tem em sua composição o componente de taxa de juros de longo prazo, o risco tijolo (liquidez), o spread de risco do segmento de mercado no qual o ativo está inserido, além dos cenários de mercado e varejo (inclusas na seção “Principais Transações Realizadas em Shopping Centers”).

Considerando o cenário econômico atual mundial e do país, além da análise do risco específico do empreendimento, nós estimamos a taxa de desconto real em 11,50% ao ano. Para o período de exaustão do empreendimento, nós estimamos a taxa de capitalização em 10,50% ao ano.

O “spread” de risco do empreendimento é composto por variáveis especificas do mercado de shoppings centers. Na composição do “spread” foram considerados componentes como localização, concorrência de mercado, segmento da operação, classificação social e econômica do mercado consumidor, composição do tenant mix, performance do administrador da operação, dominância de área bruta locável e o desempenho histórico operacional.

Expansão Consideramos no presente estudo a projeção do desempenho do shopping no seu estado atual, sem a influência de futuras expansões. Taxa de Desconto e Capitalização A taxa de desconto, conhecida também como custo médio ponderado do capital (WACC), equivale-se ao Custo de Oportunidade da Empresa e é composto por Capital Próprio e Capital de Terceiros. “O custo de oportunidade do capital próprio ou, simplesmente, custo de capital próprio é o retorno esperado pelos acionistas pela utilização de seus recursos na empresa” (Ross, 669) A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do imóvel reflete o perfil de risco do: Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de shopping centers no Brasil, mediante a análise de transações de vendas de elementos comparáveis acompanhado das prospectivas dos fundamentos econômicos do país; Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do shopping e da estrutura de capital dos empreendedores do mesmo; e O “exit cap rate, que tem em sua composição o componente de taxa de juros de longo prazo, o risco tijolo (liquidez), o spread de risco do segmento de mercado no qual o ativo está inserido, além dos cenários de mercado e varejo (inclusas na seção “Principais Transações Realizadas em Shopping Centers”). Considerando o cenário econômico atual mundial e do país, além da análise do risco específico do empreendimento, nós estimamos a taxa de desconto real em 11,50% ao ano. Para o período de exaustão do empreendimento, nós estimamos a taxa de capitalização em 10,50% ao ano. Abaixo demonstramos a composição das taxas de desconto utilizadas: TAXAS ~~O ss~~ ~~O~~ COMPONENTES OPERAÇÃO EXAUSTÃO Taxa Livre de Risco 7,55% 7,55% Spread Risco Empreendimento 3,95% 2,95% Inflação 0,00% 0,00% Fonte (*) Rentabilidade Do Tesouro Direto (Ipca+ 2024 - Ntn-B Principal 150824) – Posição Em 06/11/2025 O “spread” de risco do empreendimento é composto por variáveis especificas do mercado de shoppings centers. Na composição do “spread” foram considerados componentes como localização, concorrência de

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Análise de desvios para alterações no cenário esperado

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Segregação do valor

O valor definido através do Método Evolutivo será utilizado para a segregação de terreno e benfeitorias do imóvel. Os percentuais correspondentes ao valor de terreno e benfeitorias definida no Método Evolutivo, será reproduzido na segregação do valor econômico de mercado do imóvel. Havendo diferença entre o valor definido através do método evolutivo e o valor econômico de mercado, podese determinar se a construção no terreno do imóvel avaliando será ou não, definida como um dos melhores usos entre os prováveis.

/>

• O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de venda e/ ou locação de imóveis similares.

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

• Fator de acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc.

• Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

• Fator – frente praia: Fator que leva em consideração a existência e/ou tamanho (metragem) que o imóvel possui com frente para a praia/lagoa, agregada a sua utilização para os fins que são permitidos conforme zoneamento.

• Fator de esquina: Fator que leva em consideração a posição do imóvel na quadra, sendo considerado um ajuste de 10% se o imóvel estiver ou não na esquina e 5% se possuir duas frentes.

• Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

• Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado.

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Cushman & Wakefield&
Wakefield

imóvel. Os percentuais correspondentes ao valor de terreno e benfeitorias definida no Método Evolutivo, será reproduzido na segregação do valor econômico de mercado do imóvel. Havendo diferença entre o valor definido através do método evolutivo e o valor econômico de mercado, podese determinar se a construção no terreno do imóvel avaliando será ou não, definida como um dos melhores usos entre os prováveis. Determinação do valor de venda - Método Evolutivo Conforme definido no artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de venda e/ ou locação de imóveis similares. Determinação do valor de terreno através do Método Comparativo Direto O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel. Para a homogeneização dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores: Fator de acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc. Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa. Fator – frente praia: Fator que leva em consideração a existência e/ou tamanho (metragem) que o imóvel possui com frente para a praia/lagoa, agregada a sua utilização para os fins que são permitidos conforme

AVALIAÇÃO

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo, infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.

• Fator profundidade: Fator usado para adequar a profundidade do terreno avaliando e dos comparativos em relação à sua testada.

em relação à sua testada.  Fator vagas: Fator que faz uma relação entre as áreas destinadas às vagas do avaliando com as áreas destinadas às vagas dos comparativos.  Fator topografia: Fator usado para adequar a topografia do elemento comparativo à topografia do imóvel avaliado.  Fator zoneamento: Fator que considera o aproveitamento referente ao zoneamento em que o imóvel e os comparativos estão inseridos.  Fator de Promocionalidade: Fator usado para adequar as características físicas, considerando se o imóvel está localizado numa via principal ou secundária.  Fator testada: Fator usado para ajustar a testada do imóvel comparativo em relação ao imóvel avaliando. A seguir apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de vendo de terrenos na região.

AVALIAÇÃO

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO
ua| CUSHMANWAKEFIELD&
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)
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Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield
VIA DIGITAL

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Análise das amostras

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Diretor Sul, Palmas / TO CEP 77000-000 Brasil
Este terreno localiza-se na Quadra ARNO 13 Alameda 122,
eÀ Plano Diretor Sul, Palmas / TO CEP 77000-000 Brasil. Possui
|? 6.908,00 m² de área total. O preço pedido para compra da
propriedade é de R$ 1.013,32 /m².
Em comparação com o avaliando, consideramos na
Ja Sa Por ”. homogeneização que trata-se de área menor, localização
inferior e esquina superior.
A ET Ha
Amostra Nº 2 Este terreno localiza-se na Alameda 131 Qi
a "= Cal
10 Arno 13, 1, Plano Diretor Norte, Palmas / TO CEP 77001-
120 Brasil. Possui 4.500,00 m² de área total. O preço pedido
- Pé é Tr
para compra da propriedade é de R$ 800,00 /m².
Em comparação com o avaliando, consideramos na
Ma, gado (
homogeneização que trata-se de área menor, localização
inferior e esquina superior.
RE, am. Es a E Amostra Nº 3
Este terreno localiza-se na Q. 110 Sul Alameda 1, 428, Arse,
Palmas / TO CEP 77020-142 Brasil. Possui 3.608,00 m² de
área. O preço pedido para compra da propriedade é de R$
page = RS caes 795,45 /m².
sa 7a a ; nx
Em comparação com o avaliando, consideramos na
homogeneização que trata-se de área menor, localização
VIA DIGITALinferior e esquina similar.

AVALIAÇÃO

ada SESELTAE

Amostra Nº 4

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Este terreno localiza-se na Avenida ACSU SO 70, Plano
Diretor Sul, Palmas / TO CEP 77017-004 Brasil. Possui

3.127,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 879,44 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de área menor, localização inferior e esquina similar. 16/N Za Amostra Nº 5 Este terreno localiza-se na ACNO 1 Rua NO 1, 10, Plano Diretor Norte, Palmas / TO CEP 77001-970 Brasil. Possui 8.800,00 m² de área total. O preço pedido para compra da propriedade é de R$ 1.136,36 /m². Em comparação com o avaliando, consideramos na homogeneização que trata-se de área menor, localização inferior e esquina superior. Be

NB

AVALIAÇÃO

Conclusão

Conforme pesquisa realizada junto ao mercado imobiliário local, identificamos terrenos disponíveis para venda e/ou transacionados recentemente, apresentando áreas equivalentes (descontando as áreas de preservação) variando entre 3.127,00 m² a 8.800,00 m² e valores unitários variando de R$ 795,45/m² a R$ 1.136,36/m². Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o valor d e mercado para venda de terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é de: FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Unitário Médio - Área Equivalente (R$/ m²) 690,14 Área Equivalente( m²) 93.203,47 Valor de Mercado para Venda (R$) 64.323.421,22 Valor de Mercado para Venda (R$) 64.323.000,00 Unitário Médio - Área Total (R$/ m²) 690,14 Área Total( m²) 93.203,47 Valor de Mercado para Venda (R$) 64.323.421,22 Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Determinação do valor de construção através do Método Evolutivo

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações, aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.

Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de depreciação é apresentada a seguir.

• Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.

• Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor.

• Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais.

• Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos.

• O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.

Adotamos o fator de comercialização de 1,00 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo interesse na transação.

A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor do imóvel de acordo com o método evolutivo.

como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações, aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída. Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de depreciação é apresentada a seguir. Critério de depreciação Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa. Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor. Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões atuais. Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos. Critério de depreciação física de Ross-Heidecke O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção. Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo: ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS- HEIDECKE a Novo e Reparos simples b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes c Regular g Reparos importantes d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor Fator de comercialização: Adotamos o fator de comercialização de 1,00 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo interesse na transação.

AVALIAÇÃO

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

WAKEFIELD Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

AVALIAÇÃO

Bh|WAKEFIELDCUSHMAN &

Conclusão final de valor Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data de 30 de novembro de 2025, em: Capim Dourado Shopping Quadra 107 Norte Avenida NS 5, s/n, Palmas/TO 77001-098 VALOR DE MERCADO PARA VENDA R$ 347.512.400,00 (Trezentos e Quarenta e Sete Milhões Quinhentos e Doze Mil e Quatrocentos Reais) Valor Unitário R$/m² 8.970,89 GM *0 ~~—~~ AC $& ~~Me~~ 5$&

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Especificação da avaliação

A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como
com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante
do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas
não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este
depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de
fixação “a priori”.
Para o presente trabalho teremos duas classificações: Uma para o cálculo do valor de através do “Método
Evolutivo” e outra para o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, utilizado como base para o
“Método da Capitalização da Renda”.
Método evolutivo
Para o “Método Evolutivo”, o presente trabalho é classificado como “GRAU II” quanto à fundamentação,
conforme o que dispõem as normas da A.B.N.T.. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente
relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente
da vontade do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO
(TABELA 6, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS
Pela utilização de custo unitário básico para projeto
1 Estimativa do custo direto 2
semelhante ao projeto padrão
2 BDI Justificado 2
Calculada por métodos técnicos consagrados,
3 Depreciação Física considerando-se idade, vida útil e estado de 2
conservação
SOMATÓRIA 6
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE
QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS (TABELA 7, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011)
GRAUS III II I
Pontos Mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios 1, com os demais no mínimo grau II 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II
VIA DIGITAL

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

AVALIAÇÃO

NB| CUSHMANWAKEFIELD&

Método da capitalização da renda por fluxo de caixa descontado

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

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PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

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• As informações contidas no laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a CUSHMAN & WAKEFIELD não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do laudo é obrigado a levar ao conhecimento da CUSHMAN & WAKEFIELD eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no laudo;

• As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

/>

/>

/>

• As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A CUSHMAN & WAKEFIELD não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;

/>

• As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do laudo. A partir desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar significativamente as conclusões do laudo;

• Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias, procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

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Cushman & Wakefield&
Wakefield

estas premissas e “disclaimers” se referem. “Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo. “Cushman & Wakefield” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste Laudo Completo De Avaliação Imobiliária. “Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da CUSHMAN & WAKEFIELD que prepararam e assinaram este laudo. “Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo. O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições: As informações contidas no laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o avaliador como a CUSHMAN & WAKEFIELD não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do laudo é obrigado a levar ao conhecimento da CUSHMAN & WAKEFIELD eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no laudo; As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste laudo, não tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;  Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador imobiliário;  Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e das suas fundações;  Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em perfeito estado; As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo laudo são baseadas na inspeção visual realizada pelo Avaliador. A CUSHMAN & WAKEFIELD não assume qualquer responsabilidade pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;  Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma; As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do laudo. A partir desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar significativamente

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Este laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial, em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste laudo pode ser utilizada em conjunto com outra análise. A publicação ou divulgação deste laudo ou parte do mesmo não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, CUSHMAN & WAKEFIELD. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e CUSHMAN & WAKEFIELD, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

• A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;

• O laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no laudo, e (d) todas as licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida neste laudo;

• O lucro bruto potencial previsto no laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O laudo não assume nenhuma responsabilidade pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos contratuais das partes;

• As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a CUSHMAN & WAKEFIELD não oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

• Salvo disposição contrária no laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para detectar tais substâncias. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda que um especialista ambiental seja consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

• Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto, assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

• Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa existe;

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Cushman & Wakefield&
Wakefield

escrito da empresa emissora, CUSHMAN & WAKEFIELD. A menos que indicado no acordo firmado entre Contratante e CUSHMAN & WAKEFIELD, este laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais; A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação; O laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no laudo, e (d) todas as licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida neste laudo; O lucro bruto potencial previsto no laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O laudo não assume nenhuma responsabilidade pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos contratuais das partes; As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a CUSHMAN & WAKEFIELD não oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;  Estudos e s ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste trabalho; Salvo disposição contrária no laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para detectar tais substâncias. A CUSHMAN & WAKEFIELD recomenda que um especialista ambiental seja consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor; Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto, assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa inspeção do imóvel. A

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

• Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por um engenheiro profissional com experiência neste campo;

• Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito neste campo, se a informação detalhada for necessária;

• Se, com a aprovação prévia da CUSHMAN & WAKEFIELD, o laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida parte deve considerar este laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição. A CUSHMAN & WAKEFIELD ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste laudo;

• A responsabilidade da CUSHMAN & WAKEFIELD limita-se aos danos diretos comprovadamente ocasionados na execução dos serviços; e

com experiência neste campo; Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito neste campo, se a informação detalhada for necessária; Se, com a aprovação prévia da CUSHMAN & WAKEFIELD, o laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida parte deve considerar este laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição. A CUSHMAN & WAKEFIELD ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste laudo; A responsabilidade da CUSHMAN & WAKEFIELD limita-se aos danos diretos comprovadamente ocasionados na execução dos serviços; e  Ao utilizar este laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO

Alan Constantino $ODQ�&RQVWDQWLQR� )HE������������������*07��

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Certificado de Avaliação

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• A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões;

• Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas;

• Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados;

• Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer e não realizou a inspeção da propriedade objeto deste laudo;

• Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que

• A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador

• Nossa remuneração para execução deste laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste laudo de avaliação;

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Cushman & Wakefield&
Wakefield

 As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos; A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e conclusões; Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas;  Não temos viés com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação; Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados; Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer e não realizou a inspeção da propriedade objeto deste laudo; Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT; A confecção do laudo de avaliação está de acordo com os Padrões de Avaliação RICS por um avaliador atuando como Avaliador Externo, conforme definido no Red Book. Nossa remuneração para execução deste laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste laudo de avaliação;  Não há premissas hipotéticas; e  Não há premissas extraordinárias. Gabriel Monteiro Alan Constantino *DEULHO�0RQWHLUR� )HE������������������*07�� $ODQ�&RQVWDQWLQR� )HE������������������*07�� Gabriel Monteiro Alan Constantino Consultor, Retail Coordenador, Retail Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil 5RJHULR�&HUUHWL� )HE������������������*07�� Rogério Cerreti, MRICS, RICS Registered Valuer

ANEXOS

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Anexos Anexo A: Documentação recebida Anexo B: Definições técnicas Anexo C: Fluxo de Caixa Descontado

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ANEXOS

Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

Anexo A: Documentação recebida

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Bh| CUSHMANWAKEFIELD&

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ANEXOS

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• A seguir transcrevemos algumas definições

• Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um

• bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas

• Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de

• Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);

• Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);

• Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002);

• Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);

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Cushman & Wakefield&
Wakefield

Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” (NBR 14653-1:2001); Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001); Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);  Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001); Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001); Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002); Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);  Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);  Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;  Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;  Finalidade do lado: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação, aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;  Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade técnicoeconômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.” (NBR14653-4:2002);  Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002);  Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade;  Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante;

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