Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) HGBS11 de 31/12/2025

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO Shopping Jaraguá Araraquara

HEDGE BRASIL SHOPPING – FII

Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.600 São Paulo, SP - Brasil

ALIANZA REAL ESTATE II - FUNDO DE C A PRIGHT INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

SHOPPING JARAGUÁ ARARAQUARA AVENIDA ALBERTO BENASSI, 2.270 JARDIM DOS MANACAS ARARAQUARA, SP - BRASIL

Data da Avaliação:

NOVEMBRO DE 2025

c

Data do Relatório:

DEZEMBRO DE 2025

Preparado Para:

HEDGE BRASIL SHOPPING FII AVENIDA BRIGADEIRO FARIA LIMA, 3600 - 11° ANDAR CJ 112 SÃO PAULO, SP 04538-132

PREPARADO PELA: CAPRIGHT BRASIL LTDA RUA JOAQUIM FLORIANO, 820 CONJ. 54 SÃO PAULO, SP 04534-003

No. 50982

©2025 Capright

São Paulo, 19 de dezembro de 2025,

À Hedge Brasil Shopping FII Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3600 - 11° Andar Conj. 112 São Paulo, SP – Brasil 04534-003

Referência: Shopping Jaraguá Araraquara Avenida Alberto Benassi, 2.270 Jardim dos Manacas, Araraquara, SP– Brasil

Prezado Srs.,

A Capright apresenta o relatório de avaliação com a estimativa do valor de venda do imóvel em referência.

Trata-se do Shopping Jaraguá Araraquara localizado na Avenida Alberto Benassi, 2.270, com área locável total de 21.098,80 m², no bairro Jardim dos Manacas, Araraquara, SP. Maiores informações sobre o imóvel estão incluídas neste relatório.

Este trabalho foi elaborado para o cliente, a quem é dirigido em caráter confidencial. A publicação ou divulgação, total ou parcial do presente estudo a terceiros não é permitida, a não ser que autorizada pelo contratante e pela Capright.

Atenciosamente,

Jules H. Marling IV, MAI, CRE, FRICS Managing Principal

Marco Ribuiro

Marco A. Ribeiro, CRE Diretor CREA: 5069764070 SP

ÍNDICE

ANEXOS

• ➢ Especificações da Avaliação – NBR 14.653-4

• ➢ Documentação Fotográfica

• ➢ Documentação Recebida

• ➢ Qualificação Profissional

CÁPRIGHT

SUMÁRIO EXECUTIVO

CÁPRIGHT

SUMÁRIO EXECUTIVO

Pressupostos Extraordinários: Nenhum

Condições Hipotéticas: Nenhuma

CONSIDERAÇÕES GERAIS

IDENTEIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE

O imóvel, comumente conhecido como Shopping Jaraguá Araraquara, é um shopping center localizado no bairro Jardim dos Manacás em Araraquara/SP. O Jardim dos Manacás é um bairro em constante crescimento, atraindo diversos empreendimentos imobiliários nos últimos anos, incluindo prédios residenciais e comerciais. Araraquara, situada na região central do estado de São Paulo, é atravessada por importantes rodovias, como a Rodovia Washington Luís (SP-310), que conecta a cidade a grandes centros urbanos, como São Carlos e Rio Claro, além de proporcionar acesso a regiões mais distantes do interior paulista. Essa localização estratégica garante um fluxo contínuo de veículos e visitantes de várias localidades. O Empreendimento possui 21.098,80 metros quadrados de área bruta locável (ABL), locado para 110 inquilinos. O endereço comum da propriedade é Avenida Alberto Benassi, 2.270, Jardim dos Manacas - Araraquara, SP.

FOTOS DA FACHADA DO IMÓVEL

PROPRIEDADE E SEU HISTÓRICO

Atualmente o imóvel é de domínio da 75,00%) e Hedge Brasil Shopping FII (25,00%). De acordo com as informações obtidas em Fato Relevante, em 15 de setembro de 2023, Hedge Brasil Shopping FII adquiriu 25% do Shopping Jaraguá Araraquara pelo valor total de R$ 63.027.676,70. De acordo com as informações que obtivemos, não houve outras transferências de titularidade envolvendo o imóvel nos últimos anos e, até onde a Capright tem conhecimento, o imóvel não está, atualmente, ofertado para venda.

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO

Este relatório tem por objetivo estimar o valor de mercado do Shopping Jaraguá Araraquara, localizado na Avenida Alberto Benassi, 2.270, Jardim dos Manacas – Araraquara, SP.

Para estimativa do valor do imóvel, foram aplicadas as seguintes metodologias:

• ➢ Método da Renda ( Capitalização Direta): Por este método, pressupõe-se a rentabilidade esperada ou yield, por um investidor em um determinado imóvel. O valor é obtido pela capitalização presente de sua renda líquida prevista (aluguel), considerando uma taxa coerente de mercado, que reflita o risco do investimento.

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CONSIDERAÇÕES GERAIS

• ➢ Método da Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado: Por essa metodologia, identifica-se o valor de mercado ou valor econômico do bem também por meio da capitalização presente de sua renda liquida prevista (aluguel), durante um período de análise e considerando taxas de crescimento adequadas, eventos de contratos (reajustes, revisões e renovações) ocorrendo na menor periodicidade definida pela atual legislação sobre os contratos de locação. Para refletir o valor do imóvel no término do fluxo de caixa, ao final do 10º ano, capitalizamos a receita.

O valor de mercado é definido como: O valor estimado pelo qual um ativo ou passivo deve ser trocado na data da avaliação entre um comprador e um vendedor decididos numa transação, após uma divulgação adequada e em que as partes tenham atuado de forma esclarecida, prudente e sem coação. Implícita nesta definição está a consumação da venda a partir de uma data especificada e a passagem do título do vendedor para o comprador, sobre as condições abaixo:

1. Comprador e vendedor são tipicamente motivados;

2. Ambas as partes são bem informadas ou bem aconselhadas e atuam naquilo que consideram ser de seu interesse;

3. Um prazo razoável é permitido para exposição do imóvel à mercado;

4. O pagamento é feito em dinheiro e a vista ou em termos financeiros acordados entre as partes.

O valor de liquidação forçada é o montante pelo qual o ativo seria transacionado sem o período de exposição à mercado. Nesse cenário, o vendedor compelido não está disposto e ofertar o imóvel à mercado e procura um tomador que liquide o valor do ativo em um período de exposição menor do que o do mercado normal. Normalmente o valor é menor do que o valor de mercado.

CONFORMIDADE COM AS NORMAS E PADRÕES DE AVALIAÇÃO

Os trabalhos foram realizados de acordo com a Norma Brasileira de Avaliação de Bens, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas 4 partes. Além disso, os trabalhos foram conduzidos através das normas do International Valuation Standards Council (”IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 – Implementation e 103 – Reporting e dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014, editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (“RICS”).

DATA DA AVALIAÇÃO

A data da avaliação, considerando a situação atual do imóvel, em novembro de 2025.

DATA DA VISTORIA

Marco A. Ribeiro, CRE inspecionou o imóvel em 2 de dezembro de 2025.

CONSIDERAÇÕES GERAIS

ESCOPO DO TRABALHO

De acordo com a proposta comercial acordada por ambas as partes e informações trocadas durante o processo de contratação, este trabalho seguiu o seguinte escopo:

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LOCALIZAÇÃO

Situação: O Shopping Jaraguá Araraquara, localizado na Avenida Alberto Benassi, 2.270, no bairro Vila Santana, região central-norte de Araraquara, destaca-se por sua localização estratégica, próxima a importantes rodovias e aeroportos da região.

O shopping está a aproximadamente 6 km da Rodovia Washington Luís (SP-310), uma das principais vias do estado, que conecta Araraquara a cidades como São Carlos, Rio Claro e São José do Rio Preto. Além disso, a Rodovia Anhanguera (SP-330) está a cerca de 65 km, e a Rodovia dos Bandeirantes (SP-348) fica a aproximadamente 70 km, proporcionando fácil acesso ao interior paulista e à capital. Com relação aos aeroportos, o Aeroporto Estadual de Araraquara (Bartolomeu de Gusmão) está a 18 km, sendo uma opção local para deslocamentos. O Aeroporto Estadual Dr. Leite Lopes, em Ribeirão Preto, encontra-se a 106 km, enquanto o Aeroporto Internacional de Viracopos, em Campinas, está a aproximadamente 203 km.

Acesso: O acesso principal ao Shopping Jaraguá é facilitado pela Avenida Alberto Benassi e outras vias estratégicas de Araraquara, como a Rodovia Washington Luís (SP-310). A localização central torna o imóvel facilmente acessível de diferentes pontos da cidade e região. Como referência, o imóvel está localizado:

• Na Avenida Alberto Benassi, uma importante via comercial da cidade;

• 6,0 quilômetros da Rodovia Washington Luís (SP-310);

• 14,0 quilômetros do Centro de Araraquara,

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LOCALIZAÇÃO

• 18,0 quilômetros do Aeroporto Estadual de Araraquara (Bartolomeu de Gusmão);

• 8,0 quilômetros da Universidade Estadual Paulista (UNESP - Campus Araraquara).

Ocupação circunvizinha: No entorno imediato do empreendimento existe uma ocupação predominantemente residencial, variando entre casas e apartamentos de classe média e comércio em âmbito local.

PERSPECTIVA DO ENTORNO DA NOME DO IMÓVEL – Fonte: Google Earth

Melhoramentos Públicos: A Avenida Alberto Benassi é uma via de mão dupla com toda a infraestrutura urbana como: iluminação pública, pavimentação asfáltica, telefone, energia elétrica, coleta de lixo, correios, limpeza, rede de esgoto, água potável e conservação viária regular.

Transporte: O local é servido por linhas de ônibus municipais e intermunicipais que trafegam pela Avenida Alberto Benassi.

Terreno: O terreno tem 109.405,00 m² , aproximadamente 270,00 metros de frente para a Avenida Alberto Benassi, formato retangular e topografia plana. Além disso, o terreno recebe todos os serviços de infraestrutura urbana.

Questões Ambientais: A Capright não realizou investigações de usos anteriores, no imóvel ou quaisquer adjacentes, para verificar se existe ou não qualquer possibilidade de contaminação de tais utilizações ou outros fatores de risco ambientais e, por isso, assumimos que não há qualquer risco.

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USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Uso e Ocupação do Solo: A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município de Araraquara é determinada pela Lei Complementar Nº 858/2014, que dispõe sobre o plano diretor da cidade de Araraquara, estabelecendo os objetivos e diretrizes gerais da política de desenvolvimento urbano. De acordo com a legislação vigente, o imóvel encontra-se em perímetro de AEIU-ACOP (Área da Cidade Compacta e Ocupação Prioritária), conforme o mapa de zoneamento abaixo:

ZONEAMENTO DO IMÓVEL – Fonte: Prefeitura Municipal de Araraquara

ZOEMI-AEIU-ACOP - Área da Cidade Compacta de Ocupação Prioritária, representando a maior subdivisão territorial do zoneamento e modelo espacial, e uma das zonas prioritárias e estratégicas de indução e consolidação do processo de urbanização, estimulando a edificabilidade do solo urbano através dos instrumentos do Estatuto da Cidade previstos nesta Lei, e ocupação de imóveis urbanos ociosos, não utilizados ou subutilizados, segundo conceitos da cidade sustentável;

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CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Construção: O Shopping Jaraguá Araraquara foi inaugurado em dezembro de 2001, está localizado no município de Araraquara em uma área de 109.405,00 m² de terreno. O empreendimento possui 21.098,80m² de ABL, 55 lojas satélites, 8 lojas âncoras, 8 mega lojas, cinema, praça de alimentação e 1.135 vagas de estacionamento. Entre as principais marcas estão Outback, Coco Bambu, C&A, Cobasi, Riachuelo e Caedu. A empresa WE9 é a responsável pela administração do shopping.

Características:

Instalações e Equipamentos:

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ANÁLISE DO MERCADO

Cenário Macroeconômico: Desde 2020, a política monetária brasileira passou por mudanças marcantes. Em resposta à recessão provocada pela pandemia de COVID-19, o Banco Central reduziu a taxa Selic ao piso histórico de 2,0% ao ano para estimular a atividade econômica. No entanto, diante da escalada inflacionária global e doméstica a partir de 2021, iniciou-se um ciclo agressivo de aperto monetário, que elevou a taxa até 13,75% ao ano em 2022. Durante 2023, a autoridade monetária manteve os juros em patamar elevado para consolidar a convergência da inflação à meta. Já em 2025, mesmo com sinais de moderação inflacionária, a Selic permanece alta, em 15,0% ao ano, refletindo a postura cautelosa do Copom de preservar juros reais elevados até que as expectativas de inflação estejam firmemente ancoradas.

Indicadores Econômicos
10% ;
14% à
12% |
10% +
8%:
6% +
1%:
2% é
0% +
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Taxa Selic referente ao mês de novembro de 2025
Taxa de Inflação (IPCA) referente a outubro de 2025
Taxa de desemprego referente a setembro de 2025 Fonte: IBGE & Banco Central

As projeções de mercado divulgadas no Boletim Focus do Banco Central de 7 de novembro de 2025 indicam um cenário de ajuste gradual da economia brasileira, com crescimento moderado e inflação em trajetória de convergência para a meta. De acordo com as medianas das expectativas, o PIB real deve crescer 2,16% em 2025, desacelerando para 1,78% em 2026 e retornando a cerca de 2,0% em 2028. O ritmo previsto é compatível com o crescimento potencial do país, refletindo uma recuperação contida após os choques dos últimos anos. A inflação medida pelo IPCA é projetada em 4,55% em 2025, com redução gradual para 4,20% em 2026 e 3,50% em 2028, sinalizando um processo de desinflação consistente, apoiado pelos efeitos defasados da política monetária restritiva e por um ambiente externo mais estável. Quanto à política monetária, o mercado prevê manutenção da taxa Selic em 15,00% ao ano em 2025, seguida de cortes graduais para 12,25% em 2026, 10,50% em 2027 e 10,00% em 2028. Essa trajetória indica que o ciclo de afrouxamento monetário deverá ser lento e cauteloso, condicionado ao controle fiscal e à ancoragem das

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ANÁLISE DO MERCADO

expectativas inflacionárias. No mercado cambial, o dólar é projetado em R$ 5,41 no encerramento de 2025, mantendo-se próximo de R$ 5,50 entre 2026 e 2028. Essa estabilidade relativa reflete fundamentos externos sólidos, especialmente o superávit da balança comercial, embora o câmbio siga sensível a choques internacionais e fatores políticos domésticos

A posição fiscal do Brasil permanece frágil, embora tenha apresentado melhora parcial após o período crítico da pandemia de COVID-19. O expressivo déficit primário e o aumento da dívida pública observados em 2020 foram parcialmente revertidos até 2022, impulsionados pela recuperação da atividade econômica e pela elevação da arrecadação em um contexto de inflação elevada. O Novo Arcabouço Fiscal, aprovado em 2023, estabeleceu metas ambiciosas, como a eliminação do déficit primário em 2024 e a obtenção de superávit em 2025, mas o mercado financeiro demonstra ceticismo quanto à capacidade de o governo atingir tais objetivos. De acordo com o Boletim Focus do Banco Central de 7 de novembro de 2025, a mediana das projeções indica déficit primário de 0,5% do PIB em 2025 e 0,6% do PIB em 2026, sugerindo um ajuste fiscal mais gradual que o inicialmente proposto. Ainda conforme o Focus, a dívida líquida do setor público deve atingir 65,8% do PIB em 2025, com previsão de aumento para 70,1% do PIB em 2026. Em paralelo, o cenário de juros elevados, com a taxa Selic mantida em 15,0% ao ano, pressiona o custo do serviço da dívida, reduzindo o espaço orçamentário e limitando a capacidade de investimento público.

O ambiente externo ao final de 2025 é caracterizado por crescimento global moderado e elevada incerteza geopolítica. A continuidade da guerra na Ucrânia e as tensões persistentes no Oriente Médio mantêm volatilidade nos preços de energia e commodities, ainda que sem as pressões extremas observadas em anos anteriores. A política econômica dos Estados Unidos apresenta postura mais protecionista, com indícios de maior uso de tarifas e restrições comerciais, o que contribui para a desaceleração do comércio internacional. As principais economias, incluindo Estados Unidos, Europa e China, exibem expansão limitada, com desafios estruturais e custos financeiros elevados que restringem a demanda global por produtos exportados.

Para o Brasil, o cenário externo gera efeitos mistos. O nível relativamente alto dos preços de commodities continua sustentando saldos comerciais positivos, mas a desaceleração global e o protecionismo reduzem o espaço para as exportações industriais. A aversão ao risco e a manutenção dos juros internacionais em patamar restritivo causam volatilidade nos fluxos financeiros, embora o real tenha mostrado resiliência, com cotação próxima de R$ 5,41 por dólar, em linha com o Boletim Focus de 7 de novembro de 2025. Em síntese, o ambiente internacional não aponta risco de recessão global iminente, mas tampouco oferece impulso relevante ao crescimento doméstico, reforçando a importância de prudência e consistência na condução da política econômica interna.

Em 2025, o mercado de trabalho brasileiro apresentou forte melhora, com a taxa de desemprego atingindo 5,6%, o menor nível da série histórica segundo o IBGE. Em

ANÁLISE DO MERCADO

contrapartida, o endividamento das famílias alcançou cerca de 80%, e a inadimplência chegou a 30,5% em setembro de 2025, segundo a CNC, representando o maior patamar já registrado. Esse quadro evidencia um consumo ainda resiliente, sustentado por emprego e renda, mas limitado pelo alto nível de endividamento e pelo custo elevado do crédito, o que restringe o crescimento da demanda interna e reforça o efeito contracionista da política monetária.

Em 2026, o cenário econômico brasileiro deve manter ritmo moderado de crescimento, com o PIB projetado em 1,78%, segundo o Boletim Focus do Banco Central de 7 de novembro de 2025. A expansão deverá ser sustentada principalmente pelo consumo das famílias, apoiado por um mercado de trabalho ainda aquecido. A inflação tende a seguir trajetória de queda, aproximando-se da meta oficial, o que deve permitir ao Banco Central iniciar um ciclo gradual de redução da Selic. De acordo com o Focus, a taxa básica deve encerrar 2026 em 12,25% ao ano, permanecendo em nível restritivo para garantir a continuidade da desinflação em um contexto de incertezas políticas e fiscais.

Como 2026 será ano eleitoral, aumentam os riscos de flexibilizações fiscais de curto prazo ou de postergação de ajustes estruturais, o que poderia afetar a confiança dos investidores e gerar pressões sobre o câmbio e a inflação. A manutenção da credibilidade do arcabouço fiscal e a estabilidade política serão determinantes para reduzir prêmios de risco e permitir cortes mais profundos nos juros. Em síntese, o Brasil encerra 2025 com fundamentos relativamente sólidos, mas a sustentação da recuperação econômica em 2026 dependerá de uma política fiscal responsável e de um ambiente político previsível, condições essenciais para consolidar a confiança e viabilizar um ciclo de crescimento mais robusto nos anos seguintes.

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ANÁLISE DO MERCADO

MERCADO IMOBILIÁRIO DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL

O Brasil permanece como um dos maiores e mais dinâmicos mercados de varejo do mundo, sustentado por fatores demográficos favoráveis, pelo aumento dos gastos dos consumidores e pela expansão da presença do varejo formal. Com uma população superior a 217 milhões de pessoas, o país continua a registrar um processo constante de urbanização e uma demanda crescente por ambientes comerciais profissionalmente administrados. Embora o mercado tenha sido impactado de maneira significativa pela crise da COVID-19 e pela persistente incerteza política, indicadores recentes apontam para uma recuperação abrangente nos principais indicadores de desempenho.

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), ao final de 2024 o Brasil contava com 648 shopping centers em operação, totalizando cerca de 18,2 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), o que representa um crescimento anual de 1,8%. O faturamento do setor atingiu R$198,4 bilhões, com alta de 1,9% em relação a 2023, sendo que a região Sudeste concentrou 57% de todo o volume de vendas. No mesmo período, foram inaugurados nove novos empreendimentos, o maior número desde o início da pandemia, adicionando 182.917 metros quadrados de ABL. Destaca-se que cinco desses shoppings foram abertos em cidades que não contavam com empreendimento do tipo, reforçando o processo de interiorização observado nos últimos anos. Para 2025, estão previstas 17 novas inaugurações, incluindo projetos em estados como Goiás, Espírito Santo, Rondônia, Minas Gerais e São Paulo, reafirmando a tendência de expansão tanto nos grandes centros urbanos quanto em regiões do interior.

Os shopping centers brasileiros registraram em 2024 um fluxo recorde de visitantes, com uma média mensal de 476 milhões de pessoas, resultado que consolida a normalização do comportamento de consumo e confirma a relevância desses empreendimentos como polos de compras, serviços e lazer. No período pós-pandemia, operadores e varejistas continuaram a investir em eficiência operacional, integração omnichannel e diversificação do mix de lojas e serviços. O crescimento de formatos como boulevards gastronômicos, operações fora da praça de alimentação e lifestyle/open malls, que já representam 62% dos shoppings especializados, evidencia essa transformação. O setor também manteve sua importância socioeconômica, gerando 1,07 milhão de empregos diretos em todo o país e reafirmando seu papel como vetor de dinamismo econômico. Para os próximos anos, a expectativa é de continuidade do crescimento, com projeções que apontam faturamento superior a R$201 bilhões em 2025 e avanços na profissionalização da gestão, modernização dos espaços e expansão do portfólio de serviços, acompanhando a evolução dos hábitos de consumo e a expansão urbana contínua.

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ANÁLISE DO MERCADO

De acordo com os dados divulgados pela Abrasce, o mercado brasileiro de shopping centers abrange aproximadamente 18,2 milhões de m² de área bruta locável.

Com o objetivo de superar os impactos da pandemia e acompanhar a retomada do consumo, as operadoras de shopping centers adotaram estratégias que conciliam a saúde financeira com investimentos em modernização e expansão. Durante o período mais crítico, foram implementadas ações emergenciais, como reforço de caixa, redução de despesas condominiais e postergação de investimentos em CAPEX.

No cenário atual, com faturamento de R$198,4 bilhões em 2024 e fluxo mensal de 476 milhões de visitantes, o setor passou a priorizar a requalificação de áreas comuns, a ampliação das operações de alimentação e lazer, além da adoção de soluções digitais que fortalecem o relacionamento com o consumidor. A tabela abaixo resume os principais indicadores financeiros dos shopping centers no Brasil.

2725 - MERCADO DE SHOPPING CENTERS - BRASIL
Classede Renda GROCS Custo de Ocupação (mimês) ES'º vendas (mfimês) Taxa de Vacância
A 7,34% R$ 290,13 R$ 233,99 R$ 3.802 8,87%
B 8,93% R$ 153,12 R$ 121,59 R$ 1.698 7,07%
c 9,03% R$ 168,01 R$ 102,69 R$ 1.889 11,40%
Total/Média 8,66% R$ 169,14 R$ 127,49 R$ 1.935 8,39%
Fonte: SIILA Brasil

A taxa de vacância na região do imóvel avaliando é de 8,04%, abaixo da média nacional (8,39%). Espera-se que a vacância diminua no curto prazo, à medida que a demanda do consumidor continue melhorando e a atividade de locação aumente.

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ANÁLISE DO MERCADO

A Capright classificou os Shopping Centers Brasileiros em três classes diferentes. As características gerais desses diferentes níveis estão resumidas na tabela a seguir:

Os dados acima servem como diretrizes gerais para classificar os vários empreendimentos no Brasil. Na maioria dos casos, cada ativo exibe características mistas, podendo estar contido em mais de uma classificação. Acreditamos que o imóvel avaliado se enquadre na Classe B.

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ANÁLISE DO MERCADO

MERCADO IMOBILIÁRIO DE SHOPPING CENTERS NO SUDESTE

O mercado do Sudeste engloba aproximadamente 9,658 milhões de metros quadrados de área bruta locável total. A tabela abaixo mostra indicadores do mercado de shopping centers do Sudeste por classe:

No segundo trimestre de 2025, a taxa de vacância média dos shopping centers no Brasil foi de 9,1%, refletindo estabilidade em relação aos trimestres anteriores, ainda que acima dos níveis históricos observados no período pré-pandemia. Na região Sudeste, principal mercado do país em termos de área bruta locável (ABL) e fluxo de consumidores, a vacância registrou 8,2%, ligeiramente abaixo da média nacional, indicando desempenho mais resiliente.

HisTÓRICO DE VACÂNCIA
Vacância Geral
Ano dsância: Se VacânciaSudeste
im19 68% 68% 100%
2r19 69% 68%
3t19 69% 67% os
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1720 68% 87% dos
2120 69% 69% as
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121 70% 67% 15%
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Forte:2125,1725SILA Brasi 91%91% 82%82%

O gráfico abaixo resume a média do aluguel mínimo no mercado brasileiro em comparação ao mercado de shopping centers do Sudeste.

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ANÁLISE DO MERCADO

Com base no gráfico e na série histórica apresentada, nota-se que a média dos preços de aluguel no Sudeste seguiu uma trajetória de recuperação gradual após o impacto da pandemia, atingindo R$ 93,23/m²/mês no segundo trimestre de 2025, ainda abaixo da média nacional, que chegou a R$ 152,76/m²/mês no mesmo período. Esse comportamento reflete um mercado mais competitivo e maduro no Sudeste, com maior presença de shoppings consolidados, onde os valores locativos tendem a se estabilizar em patamares mais equilibrados.

Enquanto o mercado geral apresentou aceleração mais intensa nos preços desde 2022, o Sudeste teve avanço mais moderado e consistente, indicando resiliência locacional, mas também maior seletividade dos operadores na reposição de preços. Essa diferença também sugere que ainda há margem para valorização futura nos aluguéis do Sudeste, sobretudo em empreendimentos de alta performance e com forte fluxo de consumidores, desde que o cenário macroeconômico continue favorecendo a retomada do consumo e o equilíbrio da ocupação nos shoppings da região.

Em 2024, a região Sudeste registrou a inauguração de diversos novos empreendimentos relevantes no setor de shopping centers, indicando uma retomada seletiva do investimento após o período de pandemia. Entre os destaques estão o Brooklyn Alamedas, com 14.127 m² de ABL, localizado em Boituva (SP); o Outlet Premium Imigrantes, em São Bernardo do Campo (SP), com 17.717 m²; o Shopping Plaza Rio das Ostras, com 17.607 m², na cidade fluminense de Rio das Ostras; o Shopping Central Park, em Cotia (SP), com expressivos 22.466 m²; e o Santa Maria Outlet, em Cravinhos (SP), com 20.000 m² de área bruta locável

Em 2025, dois novos empreendimentos foram inaugurados na região Sudeste. Em Americana (SP), o Americana Shopping entrou em operação no dia 30 de outubro, com uma área bruta locável (ABL) de 28.000 m², destacando-se como um dos maiores lançamentos do ano. Poucos dias depois, em 1º de novembro, foi inaugurado o Shopping Aldeia da Serra, no município de Serra (ES), com 18.000 m² de ABL. Além das inaugurações concluídas, há também expectativa de entrega ainda em 2025 do Praça Pitiguari, localizado em Atibaia (SP), com 6.596 m² de ABL e previsão de abertura em dezembro. Esses lançamentos reforçam a

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ANÁLISE DO MERCADO

retomada gradual do desenvolvimento de novos centros comerciais na região, com foco em cidades de médio porte e layouts adaptados ao comportamento pós-pandemia do consumidor.

O Shopping Jaraguá Araraquara possui como ponto positivo sua proximidade com uma das movimentadas rodovias que cortam a região, com fluxo de cidades da região. Apresenta-se como principal empreendimento na cidade e tem ampla influência nos munícipios menores localizados próximos a Araraquara. Pode-se apontar o Ribeirão Shopping como grande influência na macrorregião, pelo seu porte, qualidade e diversidade de mix.

• Shopping Lupo: inaugurado no dia 18 de outubro de 2002, está localizado em Araraquara em uma área de 7.070 m² de terreno. Com realização da Comercial Lupo S/A, o shopping possui 4.823 m² de ABL, 44 lojas satélites, 1 lojas âncoras, 3 salas de cinema, praça de alimentação e 140 vagas de estacionamento. Entre as principais marcas estão: Cine Lupo, Ri Happy, Banco do Brasil, Drovagen e Lupo. Comercial Lupo S/A é a responsável pela administração do shopping.

• ➢ Ribeirão Shopping está localizado a aproximadamente 100,0 quilômetros do Shopping Jaraguá Araraquara, na cidade de Ribeirão Preto. Ribeirão Shopping, inaugurado no dia 05 de maio de 1981, está localizado em Ribeirão Preto em uma área de 208.540 m² de terreno. Com realização da Multiplan, o shopping possui 74.988 m² de ABL, 380 lojas satélites, 10 lojas âncoras, 8 megalojas, 11 salas de cinema, praça de alimentação, supermercado, ambiente games e 4.100 vagas de estacionamento.

• A 9ª Expansão (6.200 m² / set-2017) foi concluída: Clínica médica, com total de espaços locáveis no Centro Médico: 37, sendo 31 clínicas, 3 âncoras (Day Hospital, Centro de Imagem e Laboratório), 1 auditório, 1 café e um Centro de Estudos. Entre as principais marcas estão: Calvin Klein, Espaço Laser, Lojas Americanas, Magazine Luiza, Ponto Frio, Camicado, Zara, Animale, Brooksfield, Calvin Klein, John John, Mac, Ponto Frio e Zara. Multiplan é a responsável pela administração do shopping.

A abordagem mercadológica do imóvel e da região foi realizada com indicação dos principais aspectos positivos e desafiadores, das oportunidades e ameaças que incidem sobre o imóvel em estudo.

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ANÁLISE DO MERCADO

• Ribeirão Shopping, na região

• • Região da cidade em processo de secundária é um forte e consolidado desenvolvimento, fator que pode gerar aumento empreendimento. no ticket médio de vendas do shopping.

O Shopping Jaraguá Araraquara é um shopping regional para atender às classes de renda B e C da região. Tem uma excelente localização, com boa visibilidade e acesso às principais cidades da região

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AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO

Método da Renda – Fluxo de Caixa Descontado

Na abordagem pelo Método da Renda o valor de venda do ativo é estimado por meio de uma análise da capacidade de produção de renda de uma propriedade. As duas técnicas de avaliação mais comuns empregadas nessa abordagem são o fluxo de caixa descontado (DCF) e as análises de capitalização direta (remuneração do capital).

O DCF trata de fluxos de renda flutuantes causados por vários termos de locação, mudanças na receita e/ou despesas, melhorias de capital e outros fatores que fazem com que o desempenho operacional performe acima ou abaixo das práticas atuais de mercado. Na análise do DCF, as receitas e despesas são projetadas sobre um período de investimento razoável para um investidor típico. Os fluxos de caixa são então descontados a valor presente a uma taxa derivada de mercado (taxa de desconto).

As projeções são feitas com base no desempenho atual e histórico, assumindo os valores praticados nos aluguéis mínimos, além de considerar níveis de vacância, inadimplência e despesas do imóvel. O fluxo de caixa foi modelado utilizando-se o software ARGUS ENTERPRISE, versão 14.0.1

Inflação: Espera-se que as despesas operacionais, itens de capital e outras fontes de renda cresçam anualmente à taxa de inflação geral. Como discutido anteriormente, a inflação no Brasil flutuou entre 4,0 a 12,0% nos últimos cinco anos, com o Banco Central usando controles monetários para atingir a inflação anual na faixa de 5,0 a 6,0. Por solicitação do cliente e de comum acordo, para esta avaliação não foi considerado a premissa de inflação no fluxo de caixa.

Crescimento Real: Para o cálculo das vendas a ser aplicado adotou-se uma premissa de crescimento real equivalente a 3,00% a.a. no Ano 2 e 3, 1,50% a.a no Ano 4 e estabilizandose em 0,50% do ano 5 até o final do fluxo de caixa.

Ocupação: Atualmente o imóvel está com uma taxa de ocupação de 97,0%, distribuído em para 110 locatários. A seguir está uma breve análise dos contratos de locação que irão expirar nos próximos cinco anos.

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AVALIAÇÃO

Conforme mostra o gráfico, 70,61% dos contratos de locação expirarão nos próximos cinco anos. Esse risco pode ser mitigado pelo fato de que os locatários têm investimentos significativos nas lojas, tornando-os, menos propensos a vagar o espaço locado.

Risco de Rescisão Antecipada: Nós assumimos que a administração está efetivamente monitorando os atuais níveis de ocupação. Qualquer risco de rescisão está contabilizado em nossos parâmetros de preço e seleção de taxa de desconto.

Direito de Preferência: De acordo com a lei brasileira, todos os locatários têm o direito legal de preferência no caso de venda de uma propriedade locada. Portanto, no caso de uma oferta de venda, o locador deve fornecer ao locatário uma notificação por escrito, descrevendo as condições da oferta, e o inquilino deve responder no prazo de 30 dias a contar da notificação. Para o Shopping Jaraguá Araraquara foi informado pela gestão que todos os contratos locatícios possuem uma cláusula com renúncia ao direito de preferência.

Estimativa do Valor de Mercado: Ao estimar os valores de locação, revisamos os aluguéis vigentes no imóvel em estudo e em propriedades semelhantes. Além disso, confiamos em nossos conhecimentos sobre transações em outros shopping centers.

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AVALIAÇÃO

Crescimento das Vendas: O histórico recente de vendas, bem como nossa projeção, está resumido na tabela a seguir:

Disponibilidade: O imóvel possui uma taxa de ocupação de 97,0%, distribuído entre 110 locatários. Atualmente existem 7 lojas vagas, totalizando 622,96 metros quadrados. Em nossas projeções de fluxo de caixa, assumimos que os espaços vagos serão absorvidos ao longo de 6 meses ou até maio de 2026. A tabela a seguir resume nossas premissas de locação:

PROJEÇÃO DE LOCAÇÃO DAS LOJAS VAGAS
LUC Data de Início Área(m:) % ABL
115 fev/26 46,07 0,22%
78 fev/26 24,28 0,12%
79 fev/26 24,28 0,12%
19A fev/26 25,80 0,12%
116 mai/26 36,03 0,17%
168 mai/26 415,00 1,97%
23A/24A mai/26 51,50 0,24%
Total 622,96 2,95%

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Probabilidade de Renovação: Assumimos uma probabilidade de 85% de renovação de locação para lojas satélites e 90% para âncoras e mega lojas, durante o prazo de projeções no fluxo de caixa.

Décimo Terceiro: É comum que os locatários dos shoppings paguem um aluguel em dobro no mês de dezembro. Isso é conhecido como o “décimo terceiro” ou o “13º mês”. Em alguns casos, os locatários negociam com sucesso a excisão ou redução no pagamento do décimo terceiro. Dessa forma, modelamos todos os pagamentos de décimo terceiro de acordo com os contratos existentes e assumimos que os termos de locação para todos os futuros locatários especulativos incluirão o décimo terceiro habitual.

Locação Base: Com base nas premissas de locação e nos contratos vigentes, a receita total de aluguel base foi estimada em R$ 13.344.279 ou R$ 632,47 por metro quadrado por mês no primeiro ano de nossas projeções.

Aluguel Percentual: Os aluguéis percentuais são negociados individualmente para cada inquilino, mas normalmente situam-se no intervalo de 4,0% a 7,0% sobre a receita total mensal. Os aluguéis percentuais para lojas âncora, por outro lado, tendem a manter-se na faixa de 1,5% a 3,0%.

Vacância e Inadimplência: Um investidor prudente normalmente fornece uma provisão para possíveis vacâncias e inadimplência. Dado a atual e histórica taxa de ocupação, estimamos um limite geral de vacância de 1,5% no ano 2 e 3 e estabilizando em 1,0% a partir do ano 4 e uma inadimplência geral de 1,5% no ano 1 e estabilizando em 1,0% do ano 2 ao final do fluxo.

Receita Bruto Real: Após deduzir as perdas de vacância, arrecadação dos aluguéis e outras fontes de receita, chegamos a um valor estimado de receita bruta real de R$ 26.937.181 ou R$1.276,72 por metro quadrado no primeiro ano do fluxo.

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Despesas Operacionais: Na previsão de despesas operacionais, analisamos os resultados operacionais históricos e o orçamento do ano vigente. Os resultados operacionais históricos e as informações do orçamento estão resumidos na tabela a seguir.

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ANÁLISE DE RECEITAS E DESPESAS
Realizado Realizado Realizado Orçamento — Capright Projeção
2022 2023 2024 2025 Ano 1
RECEITA BRUTA R$ 13,705,892 R$ 19,325,529 R$ 22,683,675 R$ 25,872,484 R$ 26,800,817
TOTAL DE DESPESAS R$ 2,191,973 R$ 2,393,872 R$ 2,628,268 R$2,371,231 R$ 2,551,324
RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA R$ 11,513,919 R$ 16,931,658 R$ 20,055,407 R$ 23,501,253 R$ 24,249,493
FLUXO DE CAIXA LÍQuiDO R$ 8,912,631 R$ 14,075,977 R$ 16,234,730 R$ 17,118,991 R$ 20,249,493

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AVALIAÇÃO

Cada premissa de despesa que incide sobre o imóvel em estudo é discutida nos parágrafos a seguir:

Despesa Operacional Total: Após somarmos todas as diversas estimativas de despesas, estimamos uma despesa operacional total de R$ 2.551.324 ou R$ 120,92 por metro quadrado no primeiro ano do fluxo.

Receita Operacional Líquida (NOI – Net Operation Income): Ao deduzir as despesas operacionais totais da receita bruta efetiva, chegamos a uma receita operacional líquida (NOI) estimada de R$ 24.385.857 ou R$ 1.155,79 por metro quadrado no primeiro ano do fluxo.

Despesas não Operacionais: Despesas não operacionais, ou de capital, incluem subsídios de melhoria para locatários, comissões de locação, despesas com reformas e reservas de capital. Cada um desses itens é discutido abaixo:

• Comissões de Locação: As comissões de locação aplicam-se apenas aos novos contratos e são geralmente 4,0% do aluguel mínimo nos primeiros cinco anos do contrato.

• CAPEX: Foram projetados R$4.000.000 (não descontado) em CAPEX no primeiro ano e R$2.900.000 no segundo ano de nossa projeção. Em sua maioria esses valores referem-se a pequenas adequações do mall e allowances para lojas específicas.

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Análise do GROCS – Custo de Ocupação: O custo de ocupação consiste basicamente na relação entre despesas operacionais relativas às verbas de locação versus o faturamento bruto da loja. Em shopping centers, as principais despesas que resultam no custo de ocupação de uma loja, geralmente, são: o aluguel, condomínio, fundo de promoção, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado. Esta relação de monitorar e acompanhar os custos contribui para a saúde financeira, contratual e operacional das lojas com atividade em shopping centers. O monitoramento do custo de ocupação total do empreendimento é fundamental entender os riscos associados com a operação atual e o upside do empreendimento no contexto de investimento. Nos últimos anos, shopping centers tiveram que adotar e praticar custos de locação ajustados para fazer frente os desafios econômicos. Nossa análise do imóvel avaliando determinou um custo de ocupação total de 4,82%. À medida que as vendas sobem, a expectativa é de que o custo de ocupação deverá cair. Os resultados da análise do GROCS são resumidos na tabela a seguir:

GROCS - Custo de Ocupação
Ano 1
Receita Anual de Locação R$ 13.344.279
Estimativa de Custos Operacionais (Cond) R$ 2.551.324
Custos R$ 15.895.603
Total de Vendas R$ 329.784.345
GROC Ratio 4,82%

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CRITÉRIOS DE INVESTIMENTOS

Um dos critérios finais na estimativa do valor de mercado do ativo, é a seleção e aplicação de uma taxa de desconto apropriada; também referida como a taxa interna de retorno (TIR). Por sua natureza, esse é um processo arbitrado, no entanto, a taxa selecionada deve se aproximar dos critérios de investimento previstos pelo comprador mais provável a adquirir o imóvel.

Diversas abordagens são analisadas para a seleção de uma taxa de capitalização apropriada: revisão e análise de investimentos alternativos não-imobiliários; revisão e análise de pesquisas com investidores imobiliários; entrevistas com participantes relevantes do mercado imobiliário; e a expertise na avaliação de ativos similares ao avaliando comparados a outros tipos de investimentos como: tesouro direto, ações, fundos imobiliários, entre outros. Ao avaliar um ativo imobiliário especificamente, essa comparação deve ser mais detalhada, já que envolvem mais fatores do que apenas uma comparação de retornos. As taxas dos títulos de longo prazo em moeda local estão acima da taxa SELIC atual, com uma emissão recente de bônus de dez anos rendendo 13,78%. Os rendimentos dos títulos do governo não são, evidentemente, diretamente comparáveis a um investimento no imóvel avaliado, devido a diferenças significativas no risco, liquidez e potencial de valorização. No entanto, essa informação fornece um importante ponto de referência.

TÍTULOS PÚBLICOS DO GOVERNO BRASILEIRO
18% Taxas Atualizadas Outubro, 2025
16% 1-Ano 14,11%
5-Anos 13.14%
10-Anos 1378%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
asBpASBLASDPASELASDLASELASDLASELATDLESE
saZzisaizZisizZzisiZiSiZLiSAZiSAZESAZISIZLSALZ
—- Rendimento do Título- 1 Ano — Rendimento do Título- 5 Anos —- Rendimento do Título - 10 Anos
Fonte: Investing.com

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AVALIAÇÃO

Pesquisas com Investidores: Não há registro de nenhuma pesquisa formal que acompanhe as taxas de investimento para imóveis institucionais de grande porte no Brasil. Portanto, ao fazer uma estimativa sobre uma taxa de retorno apropriada para o avaliando, conversamos com vários investidores que atuam no mercado imobiliário. O consenso geral é que as taxas de desconto para imóveis semelhantes ao avaliando estão 3% a 5% superiores a um investimento semelhante localizados no Estados Unidos ou no Canadá, com o prêmio levando em consideração o risco político-econômico e de flutuação do mercado de capital. Além disso, os parâmetros de investimento do mercado imobiliário têm sido afetados pela desaceleração da economia brasileira. Os investidores continuam cautelosos, devido à volatilidade da economia brasileira e a incerteza sobre o avanço da vacinação.

Volume de Transações/Liquidez do Mercado: Nos últimos anos, os investidores têm aumentado significativamente sua participação em FIIs, negociando cotas no mercado aberto da bolsa de valores. Os fundos imobiliários ganharam força em 2018, ampliando o leque de investidores. O volume de ofertas atingiu R$ 9,5 bilhões naquele ano, com um recorde de R$ 35,5 bilhões em 2019. Embora o mercado tenha sofrido uma desaceleração durante o primeiro e segundo trimestres de 2020, devido às incertezas geradas pela pandemia, no terceiro trimestre o volume de ofertas registrou R$ 5,0 bilhões. Em janeiro de 2024, o volume de negociação dos FIIs totalizou R$ 5,7 bilhões, o mesmo valor registrado em dezembro de 2023. No acumulado de 2023, o volume negociado foi de R$ 60,5 bilhões, superando os R$ 59,3 bilhões observados em 2022, demonstrando a recuperação e o fortalecimento contínuo do mercado de FIIs após os desafios econômicos dos anos anteriores.

Taxas de Capitalização Extraídas de Vendas Recentes: Normalmente, o melhor barômetro para a seleção da taxa de capitalização vem de uma análise de transações recentes no mercado. As taxas de capitalização mais recentes de shopping centers no mercado local estão resumidas na tabela abaixo:

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O apetite de investidores para novas aquisições leva em consideração a localização do ativo, poder de consumo da região e a qualidade do mix de locatários. Esses fatores ajudam a compensar o risco da taxa de juros e são essenciais para o sucesso do investimento ao longo prazo. Como ilustrado acima, as vendas mais recentes geraram um cap rate de 5,22% até 10,90%.

Taxas de Capitalização: Ressaltamos que amplitude da diferença entre taxas de capitalização iniciais (Ro) e de perpetuidade (Rn) são determinadas pela antecipação dos

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valores de mercado. Ressaltamos que o Cap Rate Estabilizado (Ro) é o que mais aproxima das expectativas de retorno do investidor. É calculada considerando-se a receita, dividida pelo preço da compra, menos quaisquer ajustes de aluguel que esteja abaixo ou acima de mercado, e/ou qualquer custo para estabilizar (por exemplo, melhorias para o inquilino, carência, comissões de aluguel ou melhorias de capital e investimentos). O Cap Rate (Rn) utilizado pela Capright foram extraídos de transações recentes no mercado de shopping centers, relativamente similares ao imóvel avaliando, que atraem a mesma categoria de investidores/compradores. Dependendo das condições de mercado, tipicamente as taxas de perpetuidade (Rn) tendem a ser superiores às taxas de capitalização (Ro), uma vez que as condições futuras do mercado representam um maior risco e o ativo físico (final do período da análise de 10 anos) será mais obsoleto.

Considerando a localização do imóvel, a qualidade do ativo e contratos de locatários do avaliando, aplicamos uma taxa de capitalização de perpetuidade (Rn) de 10,00% na nossa análise de DCF, acima da média das transações recentes de 8,18%.

O gráfico a seguir demonstra o histórico de cap rates de shopping centers no Brasil nos últimos 5 anos.

Fonte: GROCS – SiiLA Brasil

Critérios gerais de seleção: O consenso daqueles que estão ativamente engajados no mercado de investimentos imobiliários é que os parâmetros dependem de numerosos fatores de risco, incluindo, entre outros:

• Localização: Quanto melhor a localização, menores as taxas de desconto;

• Padrão Construtivo: Quanto mais nova a propriedade, maior a qualidade dos materiais e acabamentos, e quanto melhor o design e o layout, menores as taxas de desconto;

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• Qualidade, Quantidade e Durabilidade da Receita: Quanto maior a garantia do fluxo de renda e o potencial de upside, menores as taxas de desconto.

Taxa de Desconto: Considerando a idade, estado de conservação, localização e mix de locatários, juntamente com outros fatores específicos mencionados acima, selecionamos uma taxa de desconto de 11,00%.

CUSTO DE VENDA

A remuneração do corretor imobiliário para venda do ativo no final do período de análise será de 2,0% da receita bruta de venda.

FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

Com base nas premissas discutidas nesta análise, o valor do ativo por meio do fluxo de caixa descontado está apresentado nas páginas a seguir:

AVALIAÇÃO

FLUXO DE CADA
Parodo 1 2 5 4 5 E 1 s , » a
Ro ais air aim asa axo aim aa ais ou ss E
REcema Bruta RMT RSA RSMOMAO REZOMMTO RSMATAO RSSOMISO REMOTA RSMNAMA RSMGAMS RETOMAM RS tasosges
Tora. De Despesas Niassa RBZSNS RSZSMSO ASZUMGSMO RSZEMI] REZAMOD RSZOIDMS AS2ES RSZTSGO RSS2OST ns2c042
RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA R$ 24,249,493 R$25,821,035 R$ 27,153,260 R$27,462,930 R$27,623,729 R$ 28,377,290 R$ 28,441,262 R$ 28,538,842 R$ 28,935,894 R$ 28,802,092 R$ 29,600,709
FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO R$ 20,249,493 R$22,921,035 R$ 25,817,666 R$26,119,748 R$ 26,262,575 R$ 26,988,261 R$ 27,043,658 R$27,126,227 R$27,511,671 R$27,361,804 R$ 28,137,985

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:

Notas: Para as avaliações, foram elaborados fluxos de caixa de 10 anos, desconsiderando a inflação que possa vir a existir neste período. "Taxa de Desconto" refere-se à taxa de desconto aplicada ao fluxo de caixa e "Taxa de Perpetuidade." refere-se à taxa de capitalização adotada no décimo ano do fluxo.

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Método da Renda – Capitalização Direta (Remuneração do Capital)

Na abordagem pelo Método da Renda o valor de venda do ativo é estimado por meio de uma análise da capacidade de produção de renda de uma propriedade. As duas técnicas de avaliação mais comuns empregadas nessa abordagem são o fluxo de caixa descontado (DCF) e as análises de capitalização direta (remuneração do capital).

A Capitalização Direta é o método usado para converter a estimativa de receita de um único ano em uma indicação de valor. Essa análise é mais apropriada ao analisar uma propriedade com um fluxo de renda estável ou ao estimar o valor de reversão da propriedade no final do período de retenção.

O primeiro passo é determinar a receita operacional líquida estabilizada (Net Operation Income – NOI) que o imóvel é capaz de gerar. Desta forma, estimamos o rendimento do aluguel de mercado estabilizado, adicionamos as receitas e deduzimos o risco associado com a vacância e inadimplência (2,5%), para chegarmos no valor da receita bruta (Effective Gross Income – EGI). Após calcular o EGI, e deduzimos as despesas operacionais para chegar no valor do NOI.

Aplicamos um cap rate de 9,50%. Ao capitalizar a receita operacional líquida estabilizada, chegamos a uma estimativa de valor preliminar. Após, deduzimos o montante presente de quaisquer investimentos planejados (CAPEX) e custos de locação estabilizados. Segue abaixo nossa análise via o Método da Renda - Capitalização Direta:

MÉTODO DA RENDA - CAPITALIZAÇÃO DIRETA
NOI Estabilizado (Ano 3) R$ 27.076.761
Taxa de Capitalização 9,50%
Valor Preliminar R$ 285.018.537
(-) Diferenca dos custos de estabilizacao (Ano 2) -R$ 6.233.981
(-) Valor Presente das Comissoes de Locacao -R$ 2.664.884
(-) Valor Presente do CAPEX -R$ 6.931.366
Valor Total R$ 269.188.306
Arredondado R$ 269.000.000

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CONCLUSÃO

Fatores importantes que são considerados pelos investidores ao analisar a compra de um shopping são os custos de ocupação, bandeira do shopping, qualidade dos locatários, a existência de interesses fracionários, densidade da população e renda, localização, o mix de lojas e a condição física geral, layout e apelo estético do imóvel. Na avaliação do ativo foram considerados dois métodos de avaliação – Fluxo de Caixa Descontado e Capitalização da Renda. De acordo com nossa expertise de mercado, o valor que melhor representa a precificação do ativo é representada pelo Método da Renda – Fluxo de Caixa Descontado.

Valor de Mercado para Venda: De acordo com os indícios de mercado e da região na qual o imóvel está inserido, concluímos que o valor do imóvel considerando 100% de participação, em novembro de 2025, é de:

R$ 250.000.000,00

(DUZENTOS E CINQUENTA MILHÕES DE REAIS)

A participação da HEDGE BRASIL SHOPPING FII de 25,00% em novembro de 2025, é de:

/>

(SESSENTA E DOIS MILHÕES E QUINHENTOS MIL REAIS)

Atenciosamente,

CAPRIGHT

Jules H. Marling IV, MAI, CRE, FRICS Managing Principal

Marto Rilburo

Marco A. Ribeiro, CRE Diretor CREA: 5069764070 SP

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PREMISSAS E LIMITAÇÕES

PREMISSAS E LIMITAÇÕES QUANTO AS INFORMAÇÕES UTILIZADAS

A presente avaliação foi elaborada seguindo as seguintes premissas e limitações:

1. Foram utilizadas informações e dados fornecidos pelo contratante por escrito, verbalmente e/ou em materiais eletrônicos durante todo o processo deste trabalho. A Capright considerou como verdadeiros tais dados e informações obtidos para o uso neste relatório.

2. Exceto quando especificado no relatório, presume-se que as informações fornecidas pelo cliente são corretas A Capright Brasil, Ltda não tem nenhuma razão para acreditar que as informações fornecidas contêm qualquer erro material, mas não pode garantir a sua veracidade.

3. As áreas fornecidas pelo cliente não foram aferidas (medidas) in loco. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas e reservamo-nos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro ou engano nas informações cedidas pelo cliente. Assim, recomendamos ao cliente analisar cuidadosamente todas as premissas, cálculos relevantes, e conclusões de valor dentro de 30 dias após a entrega do relatório, comprometendo-se de notificar à Capright Brasil, Ltda caso haja algum erro.

4. Exceto quando especificado no relatório, presume-se como bom título de propriedade aquele sem ônus. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnica, documental, fiscal, etc) que venham impossibilitar ou interferir com o processo de comercialização. A Capright Brasil, Ltda não fez averiguações detalhadas na documentação do imóvel, e a avaliação não tem a finalidade de confirmar o título de propriedade. A Capright Brasil, Ltda não se responsabiliza por perdas e danos que venham resultar de comprometimentos documentais, e neste caso recomenda acionar uma empresa qualificada na análise de tais documentos.

5. Não foram realizadas análises jurídicas da documentação do(s) imóvel(is), ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, por não integrar o escopo dos serviços ora contratados.

6. Não foram realizadas consultas aos órgãos públicos de âmbitos Municipal, Estadual, Federal, Autarquias ou qualquer outro órgão regulador de atividades comerciais, bem como, no que tange à situação legal e/ou fiscal do(s) imóvel(is).

7. Não foram realizados estudos de engenharia nem sondagens no solo do imóvel, presumindo-se que seja similar aos comparativos de mercado.

PREMISSAS E LIMITAÇÕES

1. Exceto quando especificado no relatório, presume-se que não há no imóvel vestígios arqueológicos, passivos sanitários e passivos ambientais com substâncias tóxicas ou prejudiciais à saúde. A Capright Brasil, Ltda não realizou quaisquer estudos ambientais de solo e nos materiais de construção para averiguar ou não a presença de substâncias tóxicas e nocivas, à estrutura do imóvel ou ao meio ambiente. A presença de substâncias tóxicas como amianto, água contaminada e outros materiais de risco podem afetar o valor do imóvel. A Capright Brasil, Ltda não é uma empresa especializada em assuntos que afetem o meio ambiente ou saúde e os valores reportados baseiam-se no pressuposto que não há substâncias deste tipo sobre ou no imóvel. Reservamo-nos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel.

2. A Capright não poderá assumir qualquer responsabilidade pela existência de patologias de construção do(s) imóvel(is), sejam elas, aparentes e/ou ocultos, nem por eventuais problemas estruturais e/ou de fundação, sendo considerado que as edificações atendam às normas construtivas, de segurança contra incêndio, de salubridade e de segurança.

3. Exceto quando especificado no relatório, presume-se que não houve nenhuma alteração no zoneamento ou legislação que rege a utilização, densidade e uso do imóvel. Informações de planejamento urbano são obtidas verbalmente de autoridades locais responsáveis. Porém se houver necessidade de comprovação, recomendamos que tal sejam obtidas através de empresas especializadas no ramo. Presume-se que o imóvel tem, ou pode obter as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

4. Este relatório foi elaborado para o Cliente, e é destinado somente ao uso do Cliente. A publicação ou divulgação, total ou parcial do presente estudo a terceiros não é permitida, a não ser que autorizada por escrito pela Capright Brasil, Ltda. O Cliente se compromete a não divulgar este relatório ao público ou de ultilizá-lo para persuadir terceiros na compra ou venda do imóvel avaliado.

5. Exceto quando especificado, nada contido neste relatório deve ser interpretado de forma a representar uma recomendação da Capright Brasil, Ltda, direta ou indireta, de compra ou venda do imóvel ou do(s) valor(es) estabelecidos. O relatório é dirigido ao Cliente, e a Capright Brasil, Ltda não deve responsabilidades perante terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho.

6. A Capright declara e garante não ter qualquer vínculo, inclusive financeiro, com as decisões imobiliárias sobre o gerenciamento do(s) imóvel(is) avaliado(s).

7. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativos de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Capright Brasil, Ltda não assume responsabilidades por mudanças de comportamento do mercado. Projeções podem ser afetadas por circunstâncias além do controle ou conhecimento da Capright Brasil, Ltda.

PREMISSAS E LIMITAÇÕES

1. Capright Brasil, Ltda presume que os leitores deste laudo de avaliação são bem versados nas normas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.

2. Ressaltamos que a relação entre a Capright e o contratante não afeta a independência e a objetividade deste trabalho. Atestamos que não temos interesse presente ou futuro no imóvel objeto de análise deste trabalho e que nem os honorários ou quaisquer outros custos relacionados à execução desta avaliação estão condicionados à nossa opinião de valor sobre o imóvel aqui expressa. Não temos conhecimento de qualquer conflito de interesse que possa influenciar este trabalho.

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ANEXOS

ANEXOS

• ➢ Especificações da Avaliação – NBR 14.653-4

• ➢ Documentação Fotográfica

• ➢ Documentação Recebida

• ➢ Qualificação Profissional

ANEXOS

ESPECIFICAÇÕES DA AVALIAÇÃO – NBR 14.653-4

CÁPRIGHT

ANEXOS

Para a definição do Valor de Mercado, utilizamos o “Método da Renda - Fluxo de Caixa Descontado” e neste caso a avaliação é classificada como “Grau II”, conforme as exigências definidas na NBR 14653-4:2002.

De acordo com o item 10 da NBR 14653-4, o laudo deve ser enquadrado em graus I, II ou III quanto à fundamentação, conforme tabela abaixo:

Tabela 4 – Identificação de valor e indicadores de viabilidade

Atribuindo 1 ponto para os itens em grau 1, 2 pontos para os itens em grau II e 3 pontos para os itens em grau III. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela a seguir.

ANEXOS

Dentro deste critério, definimos o seguinte grau de fundamentação para o presente laudo:

ANEXOS

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

CÁPRIGHT

ANEXOS

FACHADA PRINCIPAL

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FACHADA LATERAL

ANEXOS

PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO

VISTA INTERNA DO SHOPPING

ANEXOS

VISTA INTERNA DO SHOPPING

VISTA INTERNA DO SHOPPING

ANEXOS

VISTA INTERNA DO SHOPPING

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NS moviecom
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CINEMA

CÁPRIGHT

ANEXOS

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VISTA INTERNA DO SHOPPING

CAPRIGHT

ANEXOS

VISTA INTERNA DO SHOPPING

COCO BAMBU

ANEXOS

ÁREA EXTERNA

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ESTACIONAMENTO

CÁPRIGHT

ANEXOS

ESTACIONAMENTO

COBASI

ANEXOS

ACESSO AO SHOPPING

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VISTA AVENIDA ALBERTO BENASSI – SENTIDO OESTE

CÁPRIGHT

ANEXOS

QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL

CÁPRIGHT

Professional Qualifications

JULES “JAY” H. MARLING IV, MAI, CRE, FRICS CEO & MANAGING PRINCIPAL

Jules “Jay” Marling, CEO, e Managing Principal, e fundador da Capright, atua no mercado imobiliário desde 1993.

Até o momento, o Sr. Marling concluiu ou supervisionou pessoalmente avaliações abrangendo mais de 30.000 ativos institucionais nos Estados Unidos. Esses serviços, que envolvem praticamente todos os tipos de imóveis comerciais, foram preparadas para clientes institucionais, incluindo fundos de pensão, fundos fiduciários, corporações, credores e consultores jurídicos.

O Sr. Marling também supervisiona vários grandes serviços de avaliação e consultoria em toda a América Latina. Fluente em português e com espanhol a nível de conversação, o Sr. Marling e sua equipe de especialistas multilíngues/multiculturais foram pioneiros no moderno processo de avaliação em conformidade com IVS/IFRS para fundos imobiliários com ativos no Brasil, México e Colômbia. Com base nessa experiência, o Sr. Marling fundou a SiiLA™ em 2015, que agora é a maior plataforma de dados imobiliários comerciais da América Latina.

Além de sua experiência em avaliações, o Sr. Marling forneceu aos clientes experiência em consultoria nas seguintes áreas: due diligence, viabilidade, suporte na declaração de imposto predial, conversão de condomínio, planejamento de redesenvolvimento e suporte a litígios. Ele também é autor de vários white papers e artigos em publicações do setor imobiliário. O Sr. Marling também desenvolveu vários aplicativos de tecnologia, incluindo o Mango REIX™, uma plataforma líder de conformidade e curadoria de dados que permitiu a criação de novos veículos de investimento para imóveis comerciais.

FORMAÇÃO ACADÊMICA:

University of Chicago - Booth School of Business

Chicago, Illinois

• ➢ MBA – Finanças e Economia

Northwestern University - College of Arts & Sciences

Evanston, Illinois

• ➢ BA – Filosofia, Magna Cum Laude e Honras departamentais

• ➢ Admitido para o Phi Beta Kappa and Golden Key National Honor Society

AFILIAÇÕES:

REIX Corporation (parent company of SiiLA™ and Mango REIX™)

• ➢ Presidente do conselho de administração

Appraisal Institute

• ➢ Membro do Appraisal Institute (MAI)

The Counselors of Real Estate

• ➢ Counselor of Real Estate (CRE)

Royal Institution of Chartered Surveyors

• ➢ Parceiro (FRICS)

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF)

• ➢ Ex-presidente do Comitê de Avaliação

State Licenses

• ➢ Real Estate Broker em Illinois and Avaliador de imóveis certificado (Diversos Estados)

www.capright.com

Qualificação Profissional

MARCO A. RIBEIRO DIRETOR

Marco Ribeiro, Diretor da Capright, atua no setor imobiliário desde 2012.

O Sr. Ribeiro desenvolveu inúmeros trabalhos de avaliação, “due diligence” e serviços especializados de consultoria envolvendo empreendimentos nos grandes mercados imobiliários brasileiros. Esses projetos foram preparados para uma ampla gama de clientes, incluindo fundos de pensão, fundos de investimentos imobiliários, consultorias de investimentos, empreendedores, instituições financeiras nacionais e regionais. Atualmente, ele supervisiona as operações da empresa no Brasil e possui uma ampla experiência em avaliações, incluindo as principais categorias de ativos imobiliários, como varejo, escritórios, industrial, hotelaria e residencial multifamiliar.

Antes de ingressar na Capright, Marco Ribeiro atuou como estágiario na MRV Engenharia, onde auxiliava nas rotinas diárias e no gerenciamento de projetos de construção em Belo Horizonte.

Marco Ribeiro nasceu em Belo Horizonte, Brasil e é fluente em inglês e português.

EDUCAÇÃO:

Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais Belo Horizonte, Brazil

➢ Pós-graduação – Avaliação de Impactos Ambientais

Centro Universitário UNA – Instituto Politécnico Belo Horizonte, Brasil

➢ Bacharelado – Engenharia Civil

Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais

Belo Horizonte, Brasil

• ➢ Bachalerado – Turismo

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) São Paulo, Brasil

• ➢ Avaliação de Imóveis Urbanos

Insper – Educação Executiva

São Paulo, Brasil

➢ Investimentos no Mercado Imobiliário

ENTIDADES PROFISSIONAIS:

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA)

• ➢ Membro (Engenheiro Civil)

• Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE-SP) ➢ Membro Titular (Engenheiro Civil)

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