Fato Relevante HGBS11 de 06/01/2026

FATO RELEVANTE

HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ nº 08.431.747/0001-06 Código negociação B3: HGBS11

A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. , inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, na cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA , inscrito no CNPJ sob o nº 08.431.747/0001-06 (“Fundo”), vem comunicar aos cotistas e ao mercado em geral que, em complemento ao Fato Relevante de 3 de dezembro de 2025, nesta data foi concluída a Operação, envolvendo a aquisição do Boulevard Shopping Bauru e a alienação do Suzano Shopping, conforme detalhamento abaixo:

i) Foi realizado nesta data o pagamento do preço de aquisição de 35% (trinta e cinco por cento) das ações da Vértico, proprietária de 100% (cem por cento) do Boulevard Shopping Bauru , mediante a operação de securitização do Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças no montante de R$ 91.455.000,00 (noventa e um milhões, quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais), conforme termo de securitização de créditos imobiliários da 1ª e 2ª série da 138ª emissão de certificado de recebíveis imobiliários (“CRI”), da Companhia Província de Securitização, companhia securitizadora nos termos da Resolução CVM 60 com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, nº 550, 4º andar, bairro Cidade Monções, CEP 04.571- 925, inscrita no CNPJ sob o nº 04.200.649/0001-07 (“Securitizadora”), os quais serão disponibilizados no site da Securitizadora. A 1ª série do CRI representa um montante de R$ 26.369.000,00 (vinte e seis milhões, trezentos e sessenta e nove mil reais), possui taxa de emissão de CDI + 1,75% (um inteiro e setenta e cinco centésimos por cento), prazo de 12 (doze) anos, e, conta com carência integral de amortização e carência parcial de 50% (cinquenta por cento) de juros durante 36 (trinta e seis) meses, enquanto a 2ª série do CRI representa um montante de R$ 65.086.000,00 (sessenta e cinco milhões, oitenta e seis mil reais), possui taxa de emissão de CDI + 1,60% (um inteiro e sessenta centésimos por cento), prazo de 36 (trinta e seis) meses com amortização integral no vencimento (bullet) e, conta com carência parcial de 50% (cinquenta por cento) de juros durante o prazo de duração.

• ii) Foi recebido nesta data o valor de R$ 51.120.000,00 (cinquenta e um milhões, centro e vinte mil reais) referente à venda da fração ideal de 15% (quinze por cento) do Suzano Shopping .

Com isso, o Fundo passa a deter 100% (cem por cento) do Boulevard Shopping Bauru e alienou a integralidade de sua participação no Suzano Shopping. A Transação está em linha com a estratégia traçada nos últimos anos e atende integralmente à política de investimentos do Fundo e aos critérios de enquadramento constantes no Regulamento. O guidance do primeiro semestre de 2026 será divulgado

oportunamente por meio do relatório gerencial.

Maiores informações sobre esta transação e sobre a aquisição comunicada no Fato Relevante de 26 de dezembro de 2025, podem ser encontradas na apresentação anexa a este fato relevante.

São Paulo, 6 de janeiro de 2026.

HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.

ADMINISTRADORA DO HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

Transações HGBS Dez/25 e Jan/26

Principais destaques das movimentações recentes no portfólio do HGBS, incluindo as aquisições de 20% do ParkShopping São Caetano e 35% do Boulevard Bauru, além da alienação de 15% do Suzano Shopping.

Transações concluídas pelo HGBS

Ativo ParkShopping São Caetano Boulevard Shopping Bauru Suzano Shopping
Data Dez/25 Jan/26 Jan/26
Transação Aquisição de 20% Aquisição de 35% Alienação de 15%
Preço R$ 237.000.000¹ R$ 91.455.000 R$ 51.120.000
Administrador Multiplan WE9 + Hedge HBR

Fonte: Hedge Investments; Administradores, B3. ¹ VPL R$ 225.295.831, considerando o curva de juros real implícita no período .

Estratégia e resumo das transações

hedge.

Tese de investimento

• Operações apresentam, em conjunto, cap rate de 9,1%, considerando NOI de 2026¹.

• Aumento da exposição no estado de São Paulo, em cidades com bons indicadores demográficos.

• Qualificação do portfólio e início de parceria com Multiplan, empresa referência do setor.

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Aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano, -R$ 237,0² com seller finance ²

Aquisição de 35% do -R$ 91,5 Boulevard Bauru

• Redução do custo médio e alongamento do perfil da dívida do Fundo.

• Expectativa de redução da alavancagem no curto prazo mediante nova emissão e/ou prépagamento.

Alienação de 15% do R$ 51,1 Suzano Shopping³

Fonte: Hedge. ¹ Expectativa dos administradores e Preço do São Caetano a VPL; ² 50% à vista, 25% em 12 meses e 25% em 18 meses, corrigidos por IPCA. ³ TIR do investimento de 7,9% ao ano.

HGBS – Qualificação do portfólio Diversificação entre ativos estratégicos (% do valor contábil¹)

hedge.
INVESTMENTS

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Atual

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Movimentações estratégicas

Oportunidades de aquisição que demandaram agilidade no levantamento de recursos

hedge.

Compra de R$ 328 milhões, sendo R$ 210 milhões à vista e venda de R$ 51 milhões, com cap rate ¹ combinado de 9,1%

Novos CRIs emitidos com custo médio inferior ao da carteira atual e com carência de 36 meses

Oportunidades de investimento

As operações incluem o aumento de participação em um ativo já ~~co~~ ntrolado pelo Fundo e a entrada em um ativo administrado pela ~~Mu~~ ltiplan, referência na indústria de shopping centers, bem como saída de um ativo pouco representativo na carteira.

As transações reforçam a estratégia de qualificação do portfólio, ~~am~~ pliando a exposição a ativos de alta qualidade em condições ~~atr~~ ativas: apresentam, em conjunto, cap rate de 9,1%¹, sendo que o retorno no primeiro ano é estimado em 15,2%, em razão das condições de pagamento do ParkShopping São Caetano.

Estrutura de capital do Fundo

Dada a qualidade dos ativos adquiridos, sua rentabilidade esperada e o atual cenário de mercado, a gestão optou aumentar a alavancagem do Fundo, de forma pontual, como instrumento para viabilizar tais oportunidades relevantes no curto prazo.

Ao longo dos próximos meses, o Fundo pretende reequilibrar sua estrutura de capital por meio de reciclagem de ativos e/ou eventual nova emissão de cotas, buscando maior eficiência financeira e potencial redução do custo médio da dívida, sempre com foco na geração de valor sustentável no longo prazo.

Fonte: Hedge. ¹ Cálculo considera valor do São Caetano a VPL.

Novos CRIs

Compromissos assumidos no montante de R$ 210,2 milhões, à taxa média de CDI+1,70%

hedge.

69% R$ 145,1 milhões em CDI + 1,75%

31% R$ 65,1 milhões em CDI +1,60%

• Prazo: 12 anos

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• Carência de amortização: 36 meses

• Carência de amortização: 36 meses

• Carência de juros: 50% durante 36 meses

• Carência de juros: 50% durante 36 meses

• Garantia: AF de Imóvel + Cotas de FIIs

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• Códigos: 25L3091365 (PSC) e 25L3673856 (Bauru)

• Código: 25L3678075 (Curto)

Fonte: Hedge e Província.

Estrutura de CRI do Fundo

Redução do custo em 20% e alongamento do prazo médio em 25% na dívida em CDI

Estrutura Atual Estrutura Final
IPCA + CDI + Indexador IPCA + CDI +
8,1% 2,4% Taxa¹ 8,1% 1,9%
R$ 205,1 R$ 104,9 Saldo (R$ MM) R$ 205,1 R$ 315,2
3,1 3,1 Duração (anos)¹ 3,1 4,1
Nov/32 Jun/33 Vencimento¹ Nov/32 Jul/34

Fonte: Hedge. ¹Média ponderada

Composição do patrimônio líquido do HGBS11 Balanço do Fundo após a conclusão das operações

hedge.
INVESTMENTS

9,7%
-0,4%
17,0% 0,3%
-4,5%
Eês = = . —
-7,7%
97,4% -3,6% -0,4% -4,5% o o 100,0%
-2,5% -1,0%
1,9% do ativo total
Dívida bruta / PL
nvestido em ativos 19,7%
estratégicos
0% do PL em renda Dívida líquida / PL fo.. fd$$ É$$ Ef ffoo E>> EE>> s É ESoo SEee Eee
ixa + FIIs Líquidos SsEEEEE SEE ÉséÊéÊÊ SoCfSsCfSsSs ggffff ffogºfogºº SoSoSo SsÉÉ $gg
7,8%
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• 91,9% do ativo total Dívida bruta / PL

• ~~i~~ nvestido em ativos 19,7% estratégicos

Fonte: Hedge.

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Av. Brigadeiro Faria Lima, 3600 11º andar cj 112 04538-132 Itaim Bibi São Paulo SP

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