Relatório Gerencial HGLG11 de dezembro de 2025

PATRIA

Relatório Gerencial HGLG11 Patria LOG FII

Informações Gerais HGLG11

Objeto do Fundo

O fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos a eles relacionados, desde que atendam à política de investimento do Fundo.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Março 2011

Código de Negociação

HGLG11

CNPJ

11.728.688/0001-47

Cotas Emitidas

42.404.675¹

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Gestor*

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador*

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total*

0,6% ao ano sobre o valor de mercado do fundo.

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/4)

Dezembro 2025

Prezados cotistas, pedimos desculpas pelo atraso na divulgação deste relatório. Estamos em fase de aprimoramentos internos para tornar nossas ferramentas de gestão e controles mais ágeis e eficientes. Naturalmente, esse período de transição podem ocasionar atrasos pontuais. Seguimos dedicados a superar essas etapas rapidamente, sempre com o compromisso de entregar informações claras e consistentes.

Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Consolidação dos ativos Logísticos geridos pelo Patria

O segundo semestre foi marcado por um movimento transformador para o Fundo, com a realização da AGE que aprovou a consolidação dos fundos de logística, abrangendo a incorporação do LVBI, dos FIIs Guarulhos e Aracaju e a aquisição integral dos imóveis do PATL. A aprovação das matérias reposiciona o HGLG como o maior Fundo Imobiliário do Brasil, com cerca de R$ 10 bilhões em patrimônio líquido e um portfólio de 54 imóveis, reforçando sua escala, liquidez e relevância no setor.

Agradecemos aos 33% da base de cotistas que participaram da votação, cuja representatividade foi fundamental para viabilizar a aprovação dessa reorganização estratégica. O engajamento da base reforça a governança do Fundo e reafirma o alinhamento entre gestão e investidores. Informamos ainda que os próximos passos do processo de consolidação - incluindo etapas formais, cronogramas, serão comunicados oportunamente em Fatos Relevantes e nos próximos relatórios do Fundo, bem como nos relatórios dos demais veículos envolvidos, em conformidade com as melhores práticas de transparência.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,61/cota, o que levou a um resultado de R$ 1,38/cota.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 7,1 bilhões

R$ 166,58

Valor de Mercado*

R$ 6,7 bilhões

Cota de Mercado*

R$ 157,55

P/VP*

0,95x

ADTV*

R$ 16,7 milhões

Dividend Yield (mercado)*

8,4% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

7,9% a.a.

Comentários da Gestão (2/4)

Dezembro 2025

Neste mês, os principais eventos não recorrentes que impactaram o resultado do Fundo foram: (i) resultado da venda de ativos mobiliários (R$ 0,07/cota), (ii) lucro da SPE do ativo Simões Filho (R$ 0,04/cota) e (iii) indenização referente à desapropriação do terreno do ativo HGLG SJC (R$ 0,02/cota). Adicionalmente, alguns locatários anteciparam o pagamento do aluguel referente ao mês de janeiro, contribuindo positivamente para o resultado.

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 1,10/cota, em linha com os últimos meses. Desta forma, houve um aumento da reserva acumulada para R$ 0,44/cota. O pagamento ocorreu no dia 15 de janeiro de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Nesse mês, tivemos as seguintes movimentações: (i) no ativo Masterlabs, a entrada da Knight Therapeutics; (ii) a Winoa passou a ocupar o ativo São José; e (iii) no ativo Guarulhos, a entrada da SBN. Com isso, vacância física¹ caiu para 4,4%. Considerando as movimentações mapeadas, projetamos uma vacância física¹ de 5,5% em fevereiro/2026. Para mais detalhes sobre as movimentações, clique aqui.

ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

• O Fundo encerrou o mês com 9,6% de alavancagem financeira no portfólio, 11,3% se considerarmos o volume da dívida contraída via SPE. Esta estrutura foi feita para auxiliar no crescimento do portfólio, não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. O time de gestão acompanha a evolução da alavancagem de modo ativo. Clique aqui para saber mais.

Comentários da Gestão (3/4)

DESENVOLVIMENTO:

A obra do ativo HGLG Simões Filho está 99,9% concluída, com o galpão em operação e licenças emitidas. Estamos na etapa de checklist e ajustes finais, e a única pendência é a Contenção 02, com conclusão prevista para março de 2026. Clique aqui para mais informações.

2º Semestre de 2025:

Em linha com nossa prática de revisão semestral, dezembro marcou a avaliação estruturada dos principais avanços do período em relação às metas projetadas no relatório de junho/2025. O semestre foi caracterizado por evolução consistente da estratégia do Fundo, sustentada por cinco pilares.

(i) Desenvolvimentos e expansão da capacidade de geração de renda

Em outubro/2025, concluímos a entrega e entrada em operação do HGLG Simões Filho G100, reforçando a qualidade operacional do portfólio e contribuindo para a redução estrutural da vacância. A partir de janeiro, o ativo passa a gerar receita de aluguel.

(ii) Melhoria do resultado operacional

A vacância recuou de 3,6% para 2,2% ao longo do semestre, reflexo da efetividade da gestão comercial e da resiliência dos ativos localizados em praças logísticas primárias. A entrada em operação do Simões Filho G100 também reforçou a estabilidade do portfólio e ampliou a capacidade de absorção de demanda.

(iii) Fortalecimento do perfil estratégico do portfólio

Em novembro, concluímos a 10ª emissão de cotas, viabilizando 12 aquisições:

• 3 ampliações de participação em ativos existentes (Itupeva G300, Simões Filho G100 e Cone G06); e

9 novos ativos, incluindo Embu, Osasco, Porto Canoa, Extrema II e III, Parque Novo Mundo, Betim Business Park, Guarulhos e Cariacica.

Esse movimento expandiu a escala, diversificou geografias, reforçou a qualidade construtiva e aumentou a previsibilidade de renda.

Consolidação dos Fundos de Logística: A AGE também aprovou a reorganização que integra os portfólios de LVBI, PATL, Guarulhos e Aracaju ao HGLG, adicionando 16 imóveis e elevando ainda mais a representatividade e resiliência do portfólio.

Comentários da Gestão (4/4)

(iv) e (v) Reciclagem de ativos e gestão ativa de caixa

Embora tenhamos avançado em negociações relevantes, as condições de mercado não permitiram concluir vendas com retornos e/ou estruturas de pagamento satisfatórias. Mantemos tratativas em andamento e esperamos retomar o ciclo de reciclagem no 1S26, em linha com o histórico do Fundo, sempre com disciplina de preço e estrutura.

Resultados e Perspectivas:

O Fundo superou o desempenho projetado no relatório de junho de 2025 (clique aqui), alcançando R$ 1,10/cota no semestre.

Em nossas projeções, o resultado do 2S2026 deverá atingir aproximadamente R$ 1,17/cota, patamar para o qual avaliamos que o Fundo deverá elevar o rendimento. Destacamos que a concretização desse nível permanece vinculada ao cronograma de conclusão de transações em andamento e à plena normalização de determinados fluxos contratuais. Embora inicialmente projetássemos alcançar o patamar de R$ 1,17/cota já no primeiro semestre, ajustes de timing em negociações, somados aos efeitos temporários decorrentes das obras de contenção em Simões Filho - que levaram a pequenas revisões no ritmo de recebimento dos aluguéis - redistribuíram parte das receitas esperadas ao longo do ano. Ainda assim, esses ajustes não alteram o valor final dos contratos, apenas a trajetória temporal de entrada das receitas. Diante desse contexto, estimamos a manutenção do rendimento em R$ 1,10/cota no 1S2026, com expectativa de elevação ao patamar projetado de R$ 1,17/cota no 2S2026, à medida que as negociações em curso avancem para sua etapa final e os fluxos contratuais retornem ao nível previsto originalmente.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,10

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

8,7% 8,8% 8,6% 8,2% 8,2% 8,3% 8,6% 8,5% 8,1% 8,3% 8,2% 8,4% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,0% 7,9% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

~~Resultado do Fundo* (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada¹ (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo tem um passivo de aproximadamente R$ 1,1 bilhão, referente à aquisições de imóveis, sendo 22% no próximos 12 meses e o excedente no longo prazo, mapeadas pela gestão e suportada pelo montante alocado em LCI, renda fixa e CRI.

Parcelas a Receber

Parcelas a Pagar

Alavancagem Financeira^*¹

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, com projeção de 9,5% do patrimônio líquido de alavancagem financeira ao início de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento é saudável e compatível com a geração de resultados, tendo viabilizado o crescimento do portfólio sem comprometer a estrutura de capital.

Dívidas e Evolução de Amortização

Carteira de Ativos¹ (1/6)

Carteira de Ativos¹(2/6)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/6)

Mês de Reajuste

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

_ Vacância Física² Vacância Financeira

6,2% 6,5% 6,3% 6,7% 5,5% 6,5% 6,3% 6,7% 5,5% 3,6% 3,6% 3,1% 3,2% 3,1% 2,6% 2,4% 3,6% 3,6% 3,1% 3,3% 2,9% 2,8% 4,8% 4,4%

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Carteira de Ativos¹(4/6)

DCB

ITUPEVA G200

BETIM

SÃO CARLOS

Carteira de Ativos¹(5/6)

CONE G06

ITAPEVI

LOUVEIRA

ITUPEVA G100

Carteira de Ativos¹(6/6)

GOIANIA

PARQUE TORINO

CLE

PARQUE NOVO MUNDO

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

A gestão segue atuando de forma próxima aos clientes da carteira, com foco na preservação da alta ocupação do portfólio. Além de capturar ganhos reais em oportunidades de revisão, estamos prospectando novos clientes para as áreas vagas de maneira estratégica, visando reduzir ainda mais a já baixa taxa de vacância, atualmente em apenas 4,4%, bem inferior à média de mercado (próxima de 7%).

Quanto à vacância, apenas os ativos São José e Guarulhos apresentam disponibilidade acima de 20%. Em São José, trata-se da antiga fábrica da Ericsson, ainda ocupada majoritariamente pela própria empresa. O desafio está na tipologia dos galpões, com características industriais - pé-direito baixo, ausência de docas elevadas e área de pátio reduzida. Em parceria com a CBRE, a gestão vem direcionando esforços para atrair setores estratégicos da região, convertendo potenciais demandas em leads qualificados. Em dezembro, uma nova locação foi concluída, reforçando a atratividade do ativo. Já o ativo Guarulhos, recém-incorporado ao portfólio, está localizado em uma região líquida e já conta com tratativas avançadas, o que sustenta nossa expectativa de redução da vacância no curto prazo.

Quanto ao terreno dos fundos, seguimos avançando no desmembramento da matrícula para viabilizar um projeto de aproximadamente 50 mil m² de galpões classe A no espaço remanescente. Essa iniciativa permitirá atrair demandas maiores, melhorando a ocupação no ativo, trazendo mais liquidez no produto final. Ao mesmo tempo, seguimos com a integração dos diversos imóveis recentemente incorporados ao Fundo, ajustando contratos, alinhando estratégias comerciais e consolidando operações.

HGLG Simões Filho | Entrega do Galpão G100

O Imóvel

86 m² de ABL

Padrão AAA

100% Climatizado

Certificação LEED em andamento

Evolução de obra

Acesso Gerais

Contenções

Fundações

Estrutura

Cobertura

100%

99%

100%

100%

100%

Em dezembro, a obra permaneceu no patamar de 99,94%, nível que será mantido até a conclusão e entrega das intervenções de contenção. O galpão continua sob ocupação e operação do locatário, enquanto a área externa de uma das contenções seguirá mobilizada até o final de março para execução das novas estruturas. O projeto em andamento adota uma solução técnica distinta da anterior e avança conforme o cronograma previsto.

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundo imobiliários composta de 8 FIIs. Posições prioritariamente focadas no setor industrial e logístico, as principais posições se encontram em INLG11 e XPIN11. Neste mês, o Fundo adquiriu cotas do FII GARE11 como parte de um movimento estratégico voltado à troca de posições menos líquidas e rentáveis, alocando parte do vencimento antecipado de alguns CRIs que geraram liquidez ao Fundo.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Alocação em FII (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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