Relatório Gerencial HGLG11 de janeiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial HGLG11 Patria LOG FII

Informações Gerais HGLG11

Objeto do Fundo

O fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos a eles relacionados, desde que atendam à política de investimento do Fundo.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Março 2011

Código de Negociação

HGLG11

CNPJ

11.728.688/0001-47

Cotas Emitidas

42.404.675¹

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Gestor*

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador*

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total*

0,6% ao ano sobre o valor de mercado do fundo.

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

PATRIA

Início da 11ª Emissão de Cotas do

HGLG11

PATRIA LOG FII

Em 05/02, o Patria Real Estate divulgou Anúncio de Início da 11ª Emissão de Cotas do Patria Log FII (HGLG11), com montante total de R$ 700 milhões. O período de Exercício do Direito de Preferência vai de 13/02 a 02/03. Para saber mais sobre a Oferta, acesse os documentos aqui.

Comentários da Gestão (1/2) Janeiro 2026

Prezado cotista, informamos que, em razão de um processo de padronização dos conceitos de vacância adotados pelo fundos geridos pelo Patria, realizamos a republicação dos relatórios referentes aos meses de novembro e dezembro de 2025. Essa atualização visa garantir maior consistência metodológica e uniformidade nas métricas apresentadas ao longo do tempo. Lamentamos eventuais transtornos e permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

MOVIMENTAÇÕES NO PORTFÓLIO:

Em complemento ao Fato Relevante de 31/05/2024 (clique aqui), informamos que, durante o mês, foram concluídas as quitações da últimas parcelas da transação que envolve (i) a aquisição de 49% do ativo Syslog e (ii) venda de 49% do ativo Duque de Caxias para o XPLG. A transação gerou um lucro de R$ 20,7 milhões (R$ 0,61/cota). O preço de venda do ativo Duque de Caxias é cerca de 35% superior ao valor investido, com TIR nominal próxima de 16% a.a..

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,01/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,75/cota. Neste mês, os principal evento não recorrente que impactou o resultado do Fundo foi o resultado da venda de FIIB11 (R$ 0,01/cota). Adicionalmente, conforme informado no último relatório, alguns locatários haviam antecipado o pagamento do aluguel referente ao mês de janeiro, contribuindo negativamente para o resultado deste mês.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 7,1 bilhões

R$ 166,41

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 6,7 bilhões

R$ 157,50

P/VP*

ADTV*

0,95x

R$ 14,4 milhões

Dividend Yield (mercado)*

8,4% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

7,9% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Janeiro 2026

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 1,10/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 13 de fevereiro de 2026. Conforme informado no relatório de dezembro/25 (clique aqui), estimamos a manutenção do rendimento em R$ 1,10/cota no 1S2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Nesse mês, tivemos as seguintes movimentações: (i) no ativo Guarulhos, as entradas de Shopee e Casa Flora; (ii) no ativo Porto Canoa, a Imbecor passou a ocupar o espaço deixado pela Unno Logística; e (iii) a saída da R-Log do ativo CLE. Com isso, vacância física caiu para 3,3%. Considerando as movimentações mapeadas, projetamos uma vacância física de 4,0% em maio/2026. Para mais detalhes sobre as movimentações, clique aqui.

ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

• O Fundo encerrou o mês com 9,6% de alavancagem financeira no portfólio, 11,3% se considerarmos o volume da dívida contraída via SPE. Esta estrutura foi feita para auxiliar no crescimento do portfólio, não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. O time de gestão acompanha a evolução da alavancagem de modo ativo. Clique aqui para saber mais.

DESENVOLVIMENTO:

• A obra do ativo HGLG Simões Filho está 99,9% concluída, com o galpão em operação e licenças emitidas. Estamos na etapa de checklist e ajustes finais, e a única pendência é a Contenção 02, com conclusão prevista para março de 2026. Clique aqui para mais informações.

PATRIA

AGE | Consolidação da Plataforma de Logística Próximos passos do processo

• Aquisição do portfólio imobiliário do PATL

• Incorporação dos fundos (LVBI & Brookfield) no HGLG

Timeline

Dez/25 10ª Emissão Captação de R$ 1,4 Bi

Cronograma tentativo: Próximos passos¹

Fev/26 11ª Emissão Início da Emissão cujo os ativos alvos incluem os imóveis do PATL

1T26 Encerramento da 11ª Emissão

1S26 Incorporação do LVBI e fundos Brookfield

Em até 90 dias

Dez/25

AGE Aprovação em AGE da Consolidação dos Fundos de Logística

1T26 Aquisição dos ativos imobiliários do PATL

1S26 Parecer da CVM sobre a não concessão do direito de reembolso (ICVM 175)

Status do Processo:

Aquisição dos ativos PATL

A 11ª Emissão do Fundo contempla, dentre os ativos alvo, o portfólio imobiliário do PATL. Já avançamos nas principais etapas necessárias, incluindo o envio dos direitos de preferência aos locatários, passo essencial para o cumprimento das condições precedentes da transação.

Incorporação do LVBI e fundos Brookfield

No momento, estamos aguardando um parecer da CVM à nossa consulta sobre a não concessão do direito de reembolso em caso de reorganização societária para os fundos envolvidos na transação. Uma vez que este parecer seja favorável e as demais condições precedentes da transação sejam superadas, o processo de incorporação é iniciado. Nossa expectativa é de que esse processo aconteça ainda no 1S26, no entanto, não temos gerência sobre o timing efetivo.

Todas as atualizações a respeito de ambos os processos serão comunicadas via Fato 7Relevante e nos próximos relatórios gerenciais.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,10

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

8,8% 8,6% 8,2% 8,2% 8,3% 8,6% 8,5% 8,1% 8,3% 8,2% 8,4% 8,4% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,0% 7,9% 7,9% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

~~Resultado do Fundo* (R$/cota)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada¹ (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo tem um passivo de aproximadamente R$ 1,1 bilhão, referente à aquisições de imóveis, sendo 23% no próximos 12 meses e o excedente no longo prazo, mapeadas pela gestão e suportada pelo montante alocado em LCI, renda fixa e CRI.

Parcelas a Receber

Parcelas a Pagar

Alavancagem Financeira^*¹

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, com projeção de 8,8% do patrimônio líquido de alavancagem financeira ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento é saudável e compatível com a geração de resultados, tendo viabilizado o crescimento do portfólio sem comprometer a estrutura de capital.

Dívidas e Evolução de Amortização

Carteira de Ativos¹ (1/6)

Portfólio com 37 ativos, diversificado em 7 estados e mais de 2 milhões m² de ABL com baixo histórico de vacância

Carteira de Ativos¹(2/6)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/6)

Mês de Reajuste

Vencimento dos Contratos

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância

_ Vacância Física² Vacância Financeira

6,5% 6,3% 6,7% 5,5% 6,3% 6,7% 5,5% 3,6% 3,6% 3,1% 3,2% 3,1% 2,6% 2,4% 2,4% 3,6% 3,6% 3,1% 3,3% 2,9% 2,8% 4,8% 4,4% 3,3% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Carteira de Ativos¹(4/6)

DCB

ITUPEVA G200

BETIM

SÃO CARLOS

Carteira de Ativos¹(5/6)

CONE G06

ITAPEVI

LOUVEIRA

ITUPEVA G100

Carteira de Ativos¹(6/6)

GOIANIA

PARQUE TORINO

CLE

PARQUE NOVO MUNDO

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

A gestão segue atuando de forma próxima aos clientes da carteira, com foco na preservação da alta ocupação do portfólio. Além de capturar ganhos reais em oportunidades de revisão, estamos prospectando novos clientes para as áreas vagas de maneira estratégica, visando reduzir ainda mais a já baixa taxa de vacância, atualmente em apenas 3,3%, bem inferior à média de mercado (próxima de 7%).

Quanto à vacância, apenas o ativo São José dos Campos apresenta disponibilidade acima de 20%. Trata-se da antiga fábrica da Ericsson, ainda ocupada majoritariamente pela própria empresa. O desafio está na tipologia dos galpões, com características industriais - pé-direito baixo, ausência de docas elevadas e área de pátio reduzida. Em parceria com a CBRE, a gestão vem direcionando esforços para atrair setores estratégicos da região, como tecnologia aeronáutica e automotiva, convertendo potenciais demandas em leads qualificados.

Quanto ao terreno dos fundos, seguimos avançando no desmembramento da matrícula para viabilizar um projeto de aproximadamente 50 mil m² de galpões classe A no espaço remanescente. Essa iniciativa permitirá atrair demandas maiores, melhorando a ocupação no ativo, trazendo mais liquidez no produto final. Ao mesmo tempo, seguimos com a integração dos diversos imóveis recentemente incorporados ao Fundo, ajustando contratos, alinhando estratégias comerciais e consolidando operações.

HGLG Simões Filho | Entrega do Galpão G100

O Imóvel

86 m² de ABL

Padrão AAA

100% Climatizado

Certificação LEED em andamento

Evolução de obra

Acesso Gerais

Contenções

Fundações

Estrutura

Cobertura

100%

99,5%

100%

100%

100%

As obras na contenção pendente do entorno do galpão G100 seguem em andamento. A execução das novas estacas de fundação foi finalizada, e a fase mais desafiadora agora é a instalação dos tirantes, que garantem a ancoragem da contenção. Os acessos estreitos e as inclinações do terreno dificultam a movimentação das máquinas, e a equipe tem revisado seus planos para otimizar a execução

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundo imobiliários composta de 8 FIIs. Posições prioritariamente focadas no setor industrial e logístico, as principais posições se encontram em INLG11 e XPIN11. Neste mês, o Fundo diminuiu a posição nos FIIs GARE11 e FIIB11.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Alocação em FII (% do PL)

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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