Relatório Gerencial HGLG11 de abril de 2026

PATRIA

Relatório Gerencia HGLG11 Patria LOG FII

Informações Gerais HGLG11

Objeto do Fundo

O fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos a eles relacionados, desde que atendam à política de investimento do Fundo.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹ Já considerando as cotas da 10ª emissão.

Início das Atividades

Março 2011

Código de Negociação

HGLG11

CNPJ

11.728.688/0001-47

Cotas Emitidas

42.404.675¹

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Gestor*

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador*

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total*

0,6% ao ano sobre o valor de mercado do fundo.

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE ABRIL/26:

O mercado de Fundos Imobiliários voltou ao terreno positivo em abril, com o IFIX avançando 1,5% no mês e recuperando integralmente a queda de 1,1% observada em março. Com isso, o índice acumula alta de 3,6% no ano. Os dois principais motores do movimento foram o segundo corte da Selic, que reduz o custo de oportunidade dos FIIs frente à renda fixa, e a percepção de melhora no conflito no Oriente Médio, que aliviou parte da aversão a risco observada no mês anterior.

No cenário externo, EUA e Irã firmaram um cessar-fogo em 8 de abril, mediado pelo Paquistão e posteriormente estendido por prazo indeterminado. Apesar disso, o Estreito de Ormuz permaneceu efetivamente fechado ao longo de todo o mês, em meio ao impasse entre o bloqueio iraniano à navegação e o contra-bloqueio americano aos portos do Irã, mantendo o barril de Brent acima de US$ 100 no fechamento do mês. No Brasil, o Copom deu mais um passo no ciclo de afrouxamento monetário, levando a Selic de 14,75% para 14,50%, após o corte inicial de 15,00% para 14,75% na reunião anterior. A discussão central do mercado neste momento é se o ritmo dos cortes seguirá conforme o esperado nas próximas reuniões ou se haverá desaceleração diante das pressões inflacionárias decorrentes do choque energético, com o Boletim Focus revisando o IPCA de 2026 para 4,86% ao longo do mês.

Setorialmente, os Fundos de CRIs lideraram as altas, com valorização de 2,1%. A performance superior refletiu o repasse das leituras de inflação mais elevadas dos últimos meses, com o IPCA registrando 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, ambos acima das expectativas de mercado. Esses números deverão se traduzir em dividendos mais robustos à frente, beneficiando especialmente os fundos indexados ao IPCA. Fundos de Fundos (+1,6%) e Shopping Centers (+1,6%) também tiveram bom desempenho, seguidos por Outros (+1,1%), Logística (+1,0%), Renda Urbana (+0,9%) e Lajes Corporativas (+0,9%). Com o IFIX ainda negociando a 0,93x o valor patrimonial e o ciclo de cortes em andamento, as perspectivas para o mercado seguem construtivas, ainda que a volatilidade externa permaneça como o principal fator de risco.

Comentários da Gestão (1/3)

Abril 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em Abril, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,47/cota, o que levou a um resultado de R$ 1,21/cota, neste mês houve impacto do pagamento trimestral do aluguel da Volkswagem, locatária do ativo Vinhedo. O principal evento não recorrente que impactou o resultado do Fundo, no mês de abril, foi o resultado negativo da venda de cotas de FIIs (R$ 0,01/cota). Vale ressaltar que, no acumulado do ano, as vendas de FIIs resultaram em um lucro de R$ 0,11/cota.

• A distribuição de rendimentos do mês foi de R$ 1,10/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 15 de maio de 2026. Conforme informado no relatório de dezembro/25 (clique aqui), estimamos a manutenção do rendimento em R$ 1,10/cota no 1S2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Nesse mês, tivemos as seguintes movimentações: (i) no ativo Guarulhos, a entrada da Shopee, (ii) no ativo TechTown, a entrada da EMS, (iii) no ativo Syslog, a entrada do Êxito e da Multiart e a saída da ECOA, (iv) no ativo Extrema II, a entrada da Stock Tech, e (v) e a entrada da Suporte Logística no ativo Cariacica, ampliando a ABL do imóvel. Com isso, a vacância física reduziu para 2,6%. Considerando as movimentações mapeadas, projetamos uma vacância física de 4,6% em novembro/2026. Para mais detalhes sobre as movimentações, clique aqui.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido^*

Cota Patrimonial^*

R$ 7,1 bilhões

R$ 166,49

Valor de Mercado^*

Cota de Mercado^*

R$ 6,6 bilhões

R$ 156,40

P/VP*

ADTV^*

0,94x

R$ 13,5 milhões

Dividend Yield (mercado)^*

Dividend Yield (patrimonial)^*

8,4% a.a.

7,9% a.a.

Comentários da Gestão (2/3)

Abril 2026

ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

• O Fundo encerrou o mês com 9,2% de alavancagem financeira no portfólio, 10,9% se considerarmos o volume da dívida contraída via SPE. Esta estrutura foi feita para auxiliar no crescimento do portfólio, não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. O time de gestão acompanha a evolução da alavancagem de modo ativo. Clique aqui para saber mais.

DESENVOLVIMENTO:

• A obra do ativo HGLG Simões Filho G100 está 99,9% concluída, com o galpão em operação e licenças emitidas. Estamos na etapa de checklist e de ajustes finais, e a única pendência é a Contenção 02, com conclusão prevista para 1º semestre de 2026. Clique aqui para mais informações.

No mês de maio, iniciamos o monitoramento das obras do galpão HGLG Simões Filho G200 (anunciada em nosso último relatório, para saber mais, clique aqui), no empreendimento logístico Simões Filho/BA (clique aqui). A transação está em linha com a estratégia da gestão de desenvolver ativos e reforçar o relacionamento com grandes empresas do setor, evidenciando a confiança no fundo. Nesta operação, estimamos um yield on cost (YoC) de aproximadamente 11,4% desalavancado. Clique aqui para mais informações. Ainda, continuamos em tratativas de um contrato BTS para a obra do HGLG Itupeva G400. Nos próximos relatórios, traremos atualizações adicionais.

PATRIA

Nº de imóveis

183

ABL (m²)*

WALE^*

4,1 anos

Vacância Física^*

Vacância Financeira^*

Valor médio do Portfólio (mercado)*

R$ 3.490/m²

Aluguel Médio do Portfólio^*

R$ 27,1/m²

Aquisição das participações dos permutantes do HGLG Simões Filho G100 e G200:

Conforme fato relevante (clique aqui), foi concluída a aquisição de 10% da fração ideal do HGLG G100 e G200 pelo valor de aproximadamente R$ 79,2 milhões, com a aquisição, o HGLG11 se torna 100% proprietário do HGLG Simões Filho G100. A Gestora estima um cap rate médio de 12,0% e 10,4% a.a., respectivamente, sobre cada aquisição das frações.

Aquisição dos ativos do PATL11:

• No mês de maio, o Fundo concluiu a aquisição da totalidade dos imóveis anteriormente detidos pelo PATL11, pelo montante aproximado de R$ 355 milhões, integralizado por meio de cotas da 11ª Emissão do Fundo, a um cap rate médio de 10,7% a.a. A operação foi previamente aprovada em assembleia de cotistas e formalizada por meio da lavratura das escrituras dos imóveis em 07/05 (clique aqui).

A transação está plenamente alinhada à estratégia de gestão do Fundo, focada na consolidação e no ganho de escala do portfólio, resultando na simplificação da estrutura societária, bem como em maior eficiência operacional, transparência e previsibilidade na gestão dos ativos.

Adicionalmente, a operação contemplou as seguintes condições, que permanecerão vigentes pelo prazo de 6 (seis) meses, contados a partir da data de conclusão da transação:

PATL | Venda dos Imóveis para o HGLG

Renda Mínima Garantida: o PATL11 garantirá ao Fundo a manutenção da premissa de rentabilidade por imóvel, conforme as locações originalmente projetadas Para tanto, o PATL11 assegura ao Fundo o recebimento de uma receita mínima mensal total, considerando todos os imóveis, no valor de aproximadamente R$ 3,2 milhões;

Tail: Previsão de repasse, pelo Fundo ao PATL11, de eventual ganho de capital líquido, descontados os custos da transação, na hipótese de alienação dos imóveis pelo Fundo durante o período estipulado.

Valor da Transação

Os preços de aquisição dos ativos do PATL, conforme descrito em fato relevante, foram pelos seguintes valores:

O pagamento dos imóveis foi realizado mediante compensação de créditos recíprocos, resultando no acréscimo de 2.130.508 de cotas de HGLG pela 11ª Emissão de cotas. Para acessar o material de apoio completo, clique aqui.

AGE | Consolidação da Plataforma de Logística

Próximos passos do processo

• Incorporação dos fundos (LVBI & Brookfield) no HGLG

Timeline

Dez/25 10ª Emissão Captação de R$ 1,4 Bi

Fev/26 11ª Emissão Início da Emissão cujos ativos-alvo incluem os imóveis do PATL

Cronograma tentativo: Próximos passos¹

2T26 Encerramento da 11ª Emissão

1S26 Incorporação do LVBI e fundos Brookfield

Em até 90 dias

Dez/25

AGE Aprovação em AGE da Consolidação dos Fundos de Logística

2T26 Aquisição dos ativos imobiliários do PATL

1S26 Parecer da CVM sobre a não concessão do direito de reembolso (ICVM 175)

Status do Processo:

Incorporação do LVBI e fundos Brookfield

No momento, estamos aguardando um parecer da CVM à nossa consulta sobre a não concessão do direito de reembolso em caso de reorganização societária para os fundos envolvidos na transação. Uma vez que este parecer seja favorável as demais condições precedentes da transação sejam superadas, processo de incorporação é iniciado. Nossa expectativa de que esse processo aconteça ainda no 1S26, no entanto, não temos gerência sobre o timing efetivo.

Todas as atualizações a respeito de ambos os processos serão comunicadas via Fato Relevante e nos próximos relatórios gerenciais.

Performance

PATRIA

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,10

Dividend Yield^*

8,2% 8,3% 8,6% 8,5% 8,1% 8,3% 8,2% 8,4% 8,4% 8,3% 8,5% 8,4% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,0% 7,9% 7,9% 8,0% 8,0% 7,9%

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo^* (R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada¹ (R$/cota)

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo tem um passivo de aproximadamente R$ 1,1 bilhão, referente às aquisições de imóveis, sendo 22% nos próximos 12 meses e o excedente no longo prazo, mapeadas pela gestão e suportadas pelo montante alocado em CRI e renda fixa.

Parcelas a Receber

Parcelas a Pagar

Alavancagem Financeira^*¹

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, com projeção de 8,6% do patrimônio líquido de alavancagem financeira ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento é saudável e compatível com a geração de resultados, tendo viabilizado o crescimento do portfólio sem comprometer a estrutura de capital.

Dívidas e Evolução de Amortização

Carteira de Ativos¹ (1/6)

Portfólio com 37 ativos, diversificado em 7 estados e mais de 2 milhões m² de ABL com baixo histórico de vacância

Carteira de Ativos¹(2/6)

Alocação por Classe

PATRIA

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Mercado Livre Volkswagen Shopee Electrolux Decathlon Cremer Raia Drogasil Outros

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/6)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Carteira de Ativos¹(4/6)

DCB

ITUPEVA G200

BETIM

SÃO CARLOS

Carteira de Ativos¹(5/6)

CONE G06

ITAPEVI

LOUVEIRA

ITUPEVA G100

Carteira de Ativos¹(6/6)

GOIANIA

PARQUE TORINO

CLE

PARQUE NOVO MUNDO

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações descritas abaixo, temos mapeado a saída da Cargill no ativo Goiânia, prevista para novembro/26, o que elevará a vacância física para 4,6%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

PATRIA

Resumo da Estratégia Comercial

O Fundo continua com o portfólio sólido e bem distribuído, formado por ativos bem posicionados, sendo 60% no Estado de São Paulo e 18% em Minas Gerais. O restante está alocado em praças relevantes para a logística nacional, como Vitória, Goiânia e Rio de Janeiro.

A equipe comercial mantém a atuação próxima aos locatários e empresas do setor, tanto na avaliação de oportunidades de expansão dentro do portfólio quanto em novas locações. Extrema e Embu continuam em estágio avançado de negociação (em minutas), enquanto o CD de Osasco mantém-se em movimentação com visitas. Em Cariacica alugamos aproximadamente 8.000 m² antes do Habite-se, mantendo a vacância zerada no condomínio. Já o ativo de Guarulhos zeramos a vacância, com uma locação de aproximadamente 13.000 m² para um grande player do e-commerce.

Portanto, o Fundo mantém a vacância bem abaixo da média de mercado, atualmente em 2,6% (vs 7,1% do mercado³), o que reforça a competitividade do portfólio do fundo. A gestão comercial projeta a manutenção da baixa vacância para os próximos meses, mesmo considerando eventuais desocupações pontuais já previstas.

Por fim, a gestão segue atenta à identificação de novas oportunidades de crescimento, incluindo projetos do tipo BTS e aquisições; além de avançar continuamente no processo de reciclagem do portfólio, por meio de potenciais desinvestimentos e realocações estratégicas de capital.

HGLG Simões Filho G100 | Acompanhamento da Contenção

O Imóvel

86 mil m² de ABL

Padrão AAA

100% Climatizado

Certificação LEED em andamento

Evolução de obra

Acesso Gerais

Contenções

Fundações

Estrutura

Cobertura

100%

99,5%

100%

100%

100%

PATRIA

As obras na contenção do galpão G100 seguem em andamento e foi possível liberar o acesso de 10 docas que estavam bloqueadas por essa intervenção, liberando-as para uso e operação do locatário. O andamento da obra vem apresentando bom ritmo e a contenção deverá ser concluída até o final do semestre.

HGLG Simões Filho | Galpão G200

O HGLG11 avança no projeto HGLG Simões Filho com a formalização de um contrato BTS e o início das obras da segunda fase, o galpão G200.

Informamos a assinatura de um novo contrato Built to Suit (BTS) com o Mercado Livre, o mesmo locatário do galpão G100, marcando o início da segunda fase do projeto, o galpão G200.

O projeto HGLG Simões Filho está localizado em uma região que vem se consolidando como um importante vetor de expansão logística na Bahia, com demanda crescente por ativos modernos e capazes de atender operações de grande escala. O empreendimento está implantado em um terreno de 623 mil m², permitindo crescimento estruturado e planejamento de longo prazo de 2 galpões AAA

O primeiro galpão, o HGLG SF G100, foi um Built to Suit (BTS) ao Mercado Livre com 86.336 m² de área construída, classificação AAA e certificação LEED de sustentabilidade, conforme informado aos cotistas ao longo dos acompanhamentos de obra.

Com isso, o fundo avança para a próxima etapa do empreendimento: o HGLG SF G200, que também será um BTS ao Mercado Livre com prazo de 15 anos. O projeto é de aprox. 164 mil m², classificação AAA e possuirá diversas adaptações para o locatário.

Um marco importante para continuidade da estratégia de investimento do fundo visando trazer um maior retorno de longo prazo somado a um bom perfil de locatário e ativo.

HGLG Simões Filho | Galpão G200

O projeto conta com diversos diferenciais de alta qualidade para atender a demanda do locatário

Diferenciais do projeto

Juntas de Piso:

▪ Juntas Serradas – 100% tratadas com epoxi

Juntas de Construção – 100% tratadas com lábio polimérico

Fechamento Lateral:

Em painel termoacústico (idem ao G100 – Garantia de Conforto térmico)

Cobertura

Metálica com isolamento em Facefelt e lanternins fechados - conforto térmico

Potência Instalada

▪ 5,0 Mva (atende automação galpão e ar-condicionado)

Climatização

▪ Em toda área de armazenagem e mezanino operacional

Áreas Externas:

▪ Pavimentação: 100% em concreto (docas e circulação)

Pátio de Manobras: 38 m (ao invés dos 36 m de mercado)

▪ Portaria: 6 eclusas

Pedestres: Toda a circulação é feita por passarela coberta

HGLG Simões Filho | Galpão G200

Desenvolvimento planejado para durar aproximadamente 15 meses, sendo dividido em 3 fases.

HGLG Simões Filho | Galpão G200

O projeto HGLG Simões Filho G200 possui uma obra estimada em R$ 452 milhões, sendo 84% do HGLG – projetamos o Yield on cost desalavancado entre 11,2% e 11,4%.

Tese de Desenvolvimento

O projeto HGLG Simões Filho G200 possui uma obra estimada em R$ 452 milhões para 100% (dos quais o HGLG deterá aproximadamente 84%) com uma contingência de R$ 15 milhões. desenvolvimento é dividido em 3 fases, com os seguintes prazos de execução: (i) primeira fase de 12 meses; (ii) segunda fase de 15 meses; e (iii) terceira fase de 17 meses.

O aluguel previsto para 100% do empreendimento é de R$ 5,4 milhões reajustado pelo IPCA desde outubro de 2025. Considerando os cenários projetados, o Yield on cost (“YoC”) desalavancado está entre 11,2% e 11,4% a.a., sem considerar a correção do contrato.

Está prevista para o projeto uma alavancagem junto ao Banco do Nordeste (BNB) a uma taxa all-in de IPCA + 4,5%, de até R$ 440 milhões, podendo o fundo optar por um volume menor. Considerando esse cenário, de alavancagem máxima o YoC alavancado seria até aprox. 50,0% a.a. Mais detalhes sobre a operação e retorno esperado serão divulgados em relatórios futuros.

HGLG Simões Filho | Galpão G200

Posicionamento estratégico no principal eixo logístico do Nordeste.

Localizado na Rodovia BA-093, em Simões Filho, na Região Metropolitana de Salvador, próximo ao polo industrial e logístico de Camaçari — um dos maiores complexos industriais do Nordeste.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

HGLG Simões Filho G200 | Acompanhamento da Obra

Evolução de obra

Curva de fluxo-financeiro da obra

A obra encontra-se ainda em fase inicial, nas etapas de terraplenagem e início das fundações do galpão, apresentando o avanço físico acumulado de 1,99% enquanto o financeiro fica em 16,94%. Essa diferença relevante entre o físico e o financeiro da obra decorre das compras de materiais e contratação de serviços iniciais que demandam pagamento de sinal, de forma a garantir prazos de entrega e preços negociados. A expectativa é que apenas no final do ano o percentual entre o físico e o financeiro esteja equilibrado.

Carteira de Ativos | FIIs^*

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos imobiliários composta de 10 FIIs. Posições prioritariamente focadas no setor industrial e logístico, as principais posições se encontram em INLG11 e BTCI11. Neste mês, o Fundo diminuiu a posição no FII GARE11, e adquiriu BTCI11, posição para liquidez, e CPLG11, posição estratégica.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Alocação em FII (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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