Relatório Gerencial HGRE11 de julho de 2026

Relatório Gerencial HGRE11 Patria Escritórios FII

Objetivo do Fundo

O fundo tem como objeto a aquisição, para exploração comercial, de empreendimentos imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através da aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, inclusive direitos a eles relacionados, predominantemente lajes corporativas, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimentos do Fundo.

Início das Atividades

Maio 2008

Código de Negociação

HGRE11

CNPJ

09.072.017/0001-29

Cotas Emitidas

11.817.767

Prazo

Indeterminado

Gestor *

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Comentários da Gestão (1/3) Julho 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo registrou receita total de R$ 1,44/cota e resultado distribuível de R$ 1,15/cota. Importante ressaltar que o resultado do mês foi impactado positivamente, de forma não recorrente, pela venda de dois conjuntos do 11º andar do ativo Berrini One, que gerou um lucro de R$ 0,45/cota, clique aqui para acessar o fato relevante. Durante o mês o resultado também foi impactado pela venda da totalidade restante das posições em FIIs que deduziram R$ 0,06/cota do resultado extraordinário.

• Neste mês, o rendimento anunciado foi de R$ 0,85/cota, a ser pago em 14 de agosto. Conforme informado no relatório anterior, projetamos a manutenção desse patamar de distribuição ao longo do segundo semestre. Ao final de julho a reserva acumulada era de R$ 2,58/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Conforme divulgado anteriormente, em julho, houve a saída da locatária Armac no edifício Jatobá, elevando a vacância física para 6,6% e a vacância financeira¹ para 8,1%. Para mais informações sobre as movimentações mapeadas, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido *

R$ 1.732,9 milhões

Valor de Mercado *

R$ 1.415,8 milhões

Cota Patrimonial *

Cota de Mercado *

R$ 146,64

R$ 119,80

P/VP *

0,82x

8,5% a.a.

Dividend Yield (mercado) *

R$ 2,5 milhões

ADTV *

Dividend Yield (patrimonial) *

7,0% a.a.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Comentários da Gestão (2/3) Julho 2026

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

Durante o mês de julho foram realizados reajustes em 28.479 m², gerando um incremento de R$ 0,01/cota na receita imobiliária do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo tem atualmente 2,1% de alavancagem no portfólio, sendo aprox. 65% dos vencimentos no longo prazo (+12 meses). Esta estrutura foi feita para otimizar o retorno do fundo, não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. Clique aqui para saber mais.

APROVAÇÃO 10ª EMISSÃO DE COTAS:

Conforme Ata da Assembleia Geral Extraordinária do Fundo, publicada em 31 de julho de 2026 (clique aqui), foi aprovada a 10ª emissão de cotas do Fundo, destinada a investidores profissionais, no montante inicial de R$ 700 milhões. A gestão está estruturando o pipeline de ativos-alvo da oferta e, em breve, deve protocolar o pedido de registro junto à CVM, divulgando informações mais detalhadas nos documentos da emissão.

As aquisições previstas têm como objetivo elevar o patamar de qualidade e diversificação do portfólio, reforçando o perfil de geração de renda do Fundo no longo prazo.

Indicadores Imobiliários

N º de edifícios

13

N º de locatários¹

45

ABL (m²) *

WALE *

143.387

4,7 anos

Vacância Física *

Vacância Financeira *

6,6%

8,1%

Valor Médio do Portfólio (mercado)

R$ 8.541/m²

Aluguel Médio do Portfólio *

R$ 77,95/m²

Comentários da Gestão (3/3)

1º Semestre de 2026:

Em linha com nossa prática de revisão semestral, encerrado o primeiro semestre de 2026, cabe uma avaliação dos principais avanços do período frente às metas projetadas no relatório de dezembro/2025. No semestre, destacamos a conclusão da renovação contratual com a TOTVS no Edifício Sêneca, o maior contrato do portfólio, com prazo estendido até julho/2033, ainda que com ajuste do valor de aluguel aos patamares de mercado, além da renovação com a Vivo no Chucri Zaidan até 2031. Demos continuidade à racionalização da carteira de FIIs, reduzindo essa alocação para 0,3% do PL ao final do semestre, e gerando um resultado não recorrente positivo de R$ 0,21/cota entre janeiro e junho.

A vacância física do Fundo permaneceu em patamar historicamente baixo, encerrando o semestre em 5,8%. Seguimos avançando em frentes comerciais relevantes, com destaque para a negociação de meio andar no Edifício Jatobá (em fase de minutagem), as tratativas para ampliação da locatária atual no Guaíba e o processo de comercialização das unidades do Transatlântico.

O resultado recorrente do semestre ficou em R$ 0,76/cota, abaixo da previsão de R$ 0,86/cota, impactado principalmente pelo ajuste do aluguel na renovação da TOTVS. Esse efeito foi parcialmente compensado por eventos não recorrentes como a venda dos FIIs e vencimentos de títulos públicos, levando o resultado total a R$ 0,99/cota, próximo da projeção. Para o 2S26, esperamos recuperação gradual do recorrente para R$ 0,87/cota, conforme tabela a seguir. Note que conforme informado anteriormente, nossa projeção é a manutenção dos rendimentos no patamar de R$ 0,85/cota no semestre.

¹ Considera o guidance de rendimentos no semestre de R$0,85/cota e a distribuição extraordinária do fim do semestre de R$1,50/cota

Performance

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,96

PATRIA

Dividend Yield *

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

1,50 1,50 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

14,5% 14,0% 9,0% 8,3% 8,7% 8,5% 12,2% 8,2% 7,8% 8,5% 7,8% 7,8% 12,3% 8,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,9% 6,9% 6,9% 6,9% 6,9% 7,0%

ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo *(R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 86% dos ativos em imóveis, 3% em CRI e 10% em caixa. O Fundo tem um passivo de R$ 37 milhões referente à operação de securitização, sendo R$ 13 milhões a ser pago no curto prazo (até 12 meses) e o restante no longo prazo.

P arcelas a R eceber

P arcelas a Pagar

Alavancagem Financeira *

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 1,9% ao final de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável. Para uma avaliação mais completa, o fundo também deve ser analisado sob a ótica da alavancagem pelo endividamento líquido. Dessa forma, ao considerarmos as alocações existentes em CRI, bem como caixa, ambos indexados ao CDI (assim como a alavancagem), temos um caixa líquido positivo, resultado de um trabalho de desalavancagem realizado desde o início de 2021.

Dívidas e Evolução de Amortização

Carteira de Ativos 1 (1/4)

Carteira de Ativos 1(2/4)

Alocação por Classe *

Alocação por Segmento de Locatários

Tecnologia da Informação Telecomunicações Saúde Agência de Viagens Alimentação Call Center Serviço Público Outros

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos 1(3/4)

Mês de Reajuste

Concentração das Revisionais *

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância Vacância Física Vacância Financeira²

6,6% 7,6% 8,1% 10,2% 5,1% 5,2% 4,7% 4,1% 4,1% 4,0% 4,0% 4,4% 4,4% 7,7% 7,7% 7,0% 5,9% 5,9% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 6,6% ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Carteira de Ativos 1(4/4)

CHUCRI ZAIDAN

MARTINIANO

SÊNECA

BERRINI ONE

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das ilustradas abaixo, não temos mais movimentações de locatários mapeadas.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação 2026 - ABL (m²)

Resumo da Estratégia C omercial

Durante o período, seguimos avançando em iniciativas estratégicas voltadas à maximização da ocupação e à geração de valor nos ativos do portfólio.

No Edifício Guaíba, evoluímos nas negociações para a expansão da SEDUC, atual locatária do empreendimento. As discussões já se encontram em fase de minuta contratual, representando um avanço relevante para a concretização da operação e para o fortalecimento da ocupação do ativo no longo prazo.

No CBOP Jatobá, foi concluída a devolução do 6º andar, conforme previamente previsto e amplamente alinhado ao nosso planejamento. Em paralelo, avançamos nas diligências e na negociação da minuta contratual de uma potencial locação de aproximadamente 3.000 m², contemplando a reocupação integral da área devolvida no 6º andar, além da absorção de parte do 4º andar. Caso concretizada, a operação permitirá não apenas recompor a ocupação do espaço desocupado, como também promover uma redução adicional da vacância do empreendimento.

Já no Edifício Transatlântico, permanecemos conduzindo discussões com potenciais investidores interessados na aquisição das unidades destinadas à ocupação própria. As negociações seguem em andamento e estão alinhadas à estratégia de desinvestimento do ativo, com foco na captura de valor e na maximização dos retornos para o portfólio.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

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