Relatório Gerencial HGRE11 de fevereiro de 2026

Relatório Gerencial HGRE11 Patria Escritórios FII

Objetivo do Fundo

O fundo tem como objeto a aquisição, para exploração comercial, de empreendimentos imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através da aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, inclusive direitos a eles relacionados, predominantemente lajes corporativas, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimentos do Fundo.

Início das Atividades

Maio 2008

Código de Negociação

HGRE11

CNPJ

09.072.017/0001-29

Cotas Emitidas

11.817.767

P razo

Indeterminado

Gestor *

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram $^{+3,8\%}\mathrm{e}^{+2}$ 4%.No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

Comentários da Gestão (1/2)

Fevereiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em fevereiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,30/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 1,06/cota. Neste mês, o resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pelo recebimento da venda do Vivo Curitiba, o que representou R$0,33/cota e a venda de FIIs com Lucro, que representou R$ 0,11/cota, para mais informações sobre a carteira de FIIs, clique aqui.

• Neste mês, o rendimento anunciado foi de R$ 0,85/cota, a ser pago no dia 13 de março de 2026. Conforme informado no relatório anterior, projetamos a manutenção desse patamar de distribuição ao longo do primeiro semestre.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês, tivemos a entrada de 4 restaurantes na área de alimentação do Edifício Martiniano, representando uma área total de 170m², desta forma a vacância do Fundo caiu para 5,8% (física) e 4,0% (financeira). Para mais informações sobre as movimentações mapeadas, clique aqui.

Durante o mês concluímos a renovação contratual com a TOTVS, que ocupa 24.484 m² no ativo Sêneca. A negociação estendeu o contrato por mais 96 meses a partir de agosto de 2025, mantendo a possibilidade de renovação por igual período e ampliando o horizonte de ocupação até julho de 2033, o que contribui para maior visibilidade de fluxo no longo prazo. O novo valor do contrato é 21,3% inferior ao aluguel anteriormente vigente, o qual estava acima dos valores de referência de mercado, e representa 23% da receita recorrente do fundo. Tendo em vista a longevidade da negociação, a diferença a maior

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido *

Cota Patrimonial *

R$ 1.745,9 milhões R$ 147,73

Valor de Mercado *

Cota de Mercado *

R$ 1.549,4 milhões

R$ 131,11

P/VP *

ADTV *

0,89x

R$ 2,6 milhão

Dividend Yield (mercado) *

7,8% a.a.

Dividend Yield (patrimonial) *

6,9% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Fevereiro 2026

paga pelo locatário no período pré-assinatura foi ajustada com descontos pontuais no primeiro trimestre de 2026.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 8.283 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo tem atualmente 2,4% de alavancagem no portfólio, sendo aprox. 73% dos vencimentos no longo prazo (+12 meses). Esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. Clique aqui para saber mais.

PATRIA

Indicadores Imobiliários

N º de edifícios

N º de locatários

13

41

ABL (m²) *

144.305

WALE *

Vacância Física *

3,6 anos

5,8%

Vacância Financeira *

Valor Médio do Portfólio (mercado)

R$ 9.454/m²

4,0%

Aluguel Médio do Portfólio *

R$ 77,02/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,05

Dividend Yield *

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo *(R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 86% dos ativos em imóveis, 3% em CRI e 3% em FIIs. O Fundo tem um passivo de R$ 41 milhões referente à operação de securitização, sendo R$ 11 milhões a ser pago no curto prazo (até 12 meses) e o restante no longo prazo.

P arcelas a R eceber

P arcelas a Pagar

Alavancagem Financeira *

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 1,8% ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, porém, o fundo deve ser avaliado pela ótica de alavancagem pelo endividamento líquido, assim, quando consideramos as alocações existentes em CRI, bem como caixa, ambos indexados ao CDI (assim como a alavancagem), temos um caixa líquido positivo, resultado de um trabalho de desalavancagem realizado desde o início de 2021.

Dívidas e Evolução de Amortização

Amortização do Saldo Devedor atual

Carteira de Ativos 1 (1/4)

Portfólio com 13 ativos , diversificado em 3 estados e mais de 144 mil m² de ABL Os ativos de escritório localizados na grande São Paulo e de classificação entre A - AAA representam hoje 86% do VP do Fundo

Carteira de Ativos 1(2/4)

Alocação por Classe *

Alocação por Segmento de Locatários

Tecnologia da Informação Telecomunicações Saúde Agência de Viagens Alimentação Call Center Serviço Público Outros

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos 1(3/4)

Mês de Reajuste

Concentração das Revisionais *

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

mar-25abr-25mai-25 jun-25 jul-25 ago-25set-25 out-25nov-25dez-25 jan-26 fev-26

Carteira de Ativos 1(4/4)

CHUCRI ZAIDAN

MARTINIANO

SÊNECA

BERRINI ONE

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações abaixo, temos mapeada a saída da Armac no ativo Jatobá, prevista para julho/26, o que elevará a vacância física para 6,7%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia C omercial

A gestão comunica a conclusão da renovação contratual com a TOTVS no ativo Sêneca, com prazo de 96 meses a partir de agosto de 2025. Sendo um dos maiores contratos do portfólio, a revisão reforça a previsibilidade de receitas no longo prazo.

A renegociação resultou em redução de 21,3% na receita frente ao contrato anterior, movimento já esperado dado que o valor vigente estava acima do mercado. O novo contrato incorpora mecanismos adicionais de proteção, como multas de rescisão e devolução de incentivos, além da extensão relevante de prazo, ajustando o valor locatício ao ambiente atual, ao mesmo tempo em que o contrato passou a seguir a estrutura típica alinhando-se às demais práticas vigentes no portfólio. Em contrapartida as novas vantagens comerciais, o novo contrato apresenta também uma escada de desconto de 10% nos primeiros 12 meses, caindo para 5% nos 12 meses posteriores.

Conforme informado no relatório anterior, também foi concluída a revisão contratual da BeFly no Paulista Star, com aumento de aproximadamente 19,6% no aluguel, contribuindo parcialmente para compensar o impacto da renegociação da TOTVS.

Avançamos ainda na redução da vacância, com novas locações nas lojas do edifício Martiniano e negociações em andamento para as lajes remanescentes no Guaíba. A gestão segue ativa na prospecção de oportunidades de desinvestimento, reforçando a estratégia de reciclagem de capital e otimização do portfólio.

Carteira de Ativos | FIIs^*

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos imobiliários, com uma carteira composta de 6 FIIs que no final do mês representavam 3,4% do patrimônio líquido do Fundo. Durante o mês, vendemos aproximadamente R$ 6,5 milhões do FII AIEC11, resultando em um lucro por cota para o Fundo de R$ 0,11.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Alocação em FII (% do PL)

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

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