Relatório Gerencial HGRE11 de janeiro de 2026

Relatório Gerencial HGRE11 Patria Escritórios FII

Objetivo do Fundo

O fundo tem como objeto a aquisição, para exploração comercial, de empreendimentos imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através da aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, inclusive direitos a eles relacionados, predominantemente lajes corporativas, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimentos do Fundo.

Início das Atividades

Maio 2008

Código de Negociação

HGRE11

CNPJ

09.072.017/0001-29

Cotas Emitidas

11.817.767

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador *

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

1,0% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão (1/2)

Janeiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,05/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,75/cota. Neste mês, o resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pelo vencimento de ativos mobiliários (R$ 0,25/cota).

• Neste mês, o rendimento anunciado foi de R$ 0,85/cota, a ser pago no dia 13 de fevereiro de 2026. Conforme informado no relatório anterior, projetamos a manutenção desse patamar de distribuição ao longo do primeiro semestre.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários, desta forma a vacância do Fundo permaneceu em 5,9% (física) e 4,1% (financeira). Durante o mês, a Armac notificou que rescindirá antecipadamente seu contrato de locação no ativo Jatobá, cumprindo o aviso prévio de 6 meses, de modo que a desocupação deverá ocorrer somente em julho. Com essa movimentação, a vacância física projetada sobe para 6,7% a partir de julho. Para mais informações sobre as movimentações mapeadas, clique aqui.

Durante o mês, concluímos a revisional do aluguel da locatária BeFly, que ocupa os 13.702m² do Paulista Star e cujo valor estava defasado em relação ao mercado. A negociação resultou em um aumento total de 19,6% no valor do aluguel.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 1.744,7 milhões

R$ 147,63

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 1.465,9 milhões

R$ 124,04

P/VP*

ADTV*

0,84x

R$ 2,9 milhão

Dividend Yield (mercado)*

8,2% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

6,9% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Janeiro 2026

Estamos em tratativas para renovação antecipada do contrato de locação da Totvs no empreendimento Sêneca. Embora o contrato atual tenha vencimento previsto para março de 2027, já foi firmado um acordo comercial para sua prorrogação, e o documento está atualmente em fase de discussão. Considerando a relevância deste contrato - o maior do portfólio do Fundo, uma vez concluída a formalização, os termos e os impactos na receita serão comunicados pelos meios cabíveis.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 12.192 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo tem atualmente 2,4% de alavancagem no portfólio, sendo aprox. 74% dos vencimentos no longo prazo (+12 meses). Esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio do Fundo, não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. Clique aqui para saber mais.

PATRIA

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

13

Nº de locatários

41

ABL (m²)*

144.305

WALE*

3,7 anos

Vacância Física*

Vacância Financeira*

5,9%

4,1%

Valor Médio do Portfólio (mercado)

R$ 8.869/m²

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 76,83/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,05

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 86% dos ativos em imóveis, 3% em CRI e 4% em FIIs. O Fundo tem um passivo de R$ 42 milhões referente à operação de securitização, sendo R$ 11 milhões a ser pago no curto prazo (até 12 meses) e o restante no longo prazo.

Parcelas a Receber

Parcelas a Pagar

Alavancagem Financeira*

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, estimando uma alavancagem de 1,8% ao início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento bruto é saudável, porém, o fundo deve ser avaliado pela ótica de alavancagem pelo endividamento líquido, assim, quando consideramos as alocações existentes em CRI, bem como caixa, ambos indexados ao CDI (assim como a alavancagem), temos um caixa líquido positivo, resultado de um trabalho de desalavancagem realizado desde o início de 2021.

Dívidas e Evolução de Amortização *

Amortização do Saldo Devedor atual

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe*

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Mês de Reajuste

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Carteira de Ativos¹(4/4)

CHUCRI ZAIDAN

MARTINIANO

SÊNECA

BERRINI ONE

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações abaixo, temos mapeada a saída da Armac no ativo Jatobá, prevista para julho/26, o que elevará a vacância física para 6,7%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

Seguimos animados com o ritmo comercial nos ativos Guaíba e Jatobá, que já se reflete em uma vacância inferior a 6% no Fundo. No último ano, o ativo Guaíba teve redução demais de 50% na vacância, impulsionada por novos inquilinos que reforçam a vocação institucional do edifício e ampliam a diversidade de perfis atendidos pela gestão. Restam apenas as lajes 14 e 15, ainda dependentes de adequações estruturais.

Em janeiro, concluímos a revisão contratual da BeFly, um movimento importante para realinhar o contrato às condições atuais de mercado e fortalecer a geração de receita do portfólio. Ao mesmo tempo, outra negociação relevante avançou: a renovação antecipada da Totvs, com extensão de prazo e possível ajuste de valor. Ambas seguem em linha com a estratégia de preservação da ocupação e estabilidade de receita no longo prazo.

Paralelamente, mantemos prospecção ativa de desinvestimentos na carteira, reforçando a otimização da performance. Além disso, seguimos revisando contratos e condições comerciais para capturar ganhos adicionais e garantir maior resiliência da carteira frente aos desafios deste ano.

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos imobiliários, com uma carteira composta de 6 FIIs que no final do mês representavam 3,8% do patrimônio líquido do Fundo.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Alocação em FII (% do PL)

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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