Relatório Gerencial HGRU11 de julho de 2026

Relatório Gerencial

HGRU11 Patria Renda Urbana FII

Informações Gerais HGRU11

Objeto do Fundo

O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimento do Fundo, sendo certo que o Fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Abril 2018

Código de Negociação

HGRU11

CNPJ

29.641.226/0001-53

Cotas Emitidas

24.834.204

Prazo

Indeterminado

Público Alvo

Investidores em geral

Gestor *

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

0,7% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo

Taxa de Performance *

20% do que exceder 5,5% a.a. da cota de integralização atualizada pelo IPCA

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Multicategoria

Clique aqui para acessar nossas políticas

Cadastre-se no mailing

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Comentários da Gestão (1/3) Julho 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,05/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,83/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,95/cota, a ser pago no dia 14 de agosto. Para o segundo semestre, projetamos a manutenção do rendimento no patamar de R$ 0,95/cota, uma vez que o incremento inicialmente projetado estava condicionado à captação do montante total da oferta, o que não se confirmou

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Não houve movimentações de locatários ao longo do mês. Desta forma, ao final do mês, a vacância física do Fundo era de 0,8%.

ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

• O Fundo tem atualmente 5,1% de alavancagem financeira no portfólio. Esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. O time de gestão acompanha a evolução da alavancagem de modo ativo. (Clique aqui para saber mais).

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 3,2 bilhões

R$ 128,20

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 3,1 bilhões

R$ 125,25

P/VP*

ADTV*

0,98x

R$ 5,6 milhões

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

9,1% a.a.

8,9% a.a.

Comentários da Gestão (2/3) Julho 2026

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 13.215 m² de ABL do portfólio do Fundo.

AQUISIÇÕES:

Em 01/07, o Fundo divulgou Fato Relevante (clique aqui) comunicando duas aquisições: (i) um portfólio de 5 lojas situadas no Leblon pelo valor de R$ 100,4 milhões, correspondente a um cap rate de 9,4% a.a. (mais detalhado nos próximos slides); e (ii) o ativo São Judas SBC por R$ 50,0 milhões, equivalente a um cap rate de 10,0% a.a. (também em maior detalhe nos próximos slides).

ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA:

Em 21/07, o Fundo convocou Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a 7ª Emissão de Cotas, com valor inicial de até R$ 1,1 bilhão. A emissão será realizada por meio de oferta pública destinada exclusivamente a investidores profissionais, em regime de melhores esforços de colocação. Em 07/08, foi divulgado o Termo de Apuração da AGE (clique aqui), na qual a proposta foi aprovada. Essa iniciativa tem como propósito fortalecer a estrutura de capital do Fundo, viabilizar novas aquisições estratégicas e ampliar a diversificação do portfólio, alinhandose ao plano de crescimento e à geração de valor para os cotistas.

Indicadores Imobiliários

Nº de imóveis

Nº de locatários

104

26

ABL (m²)*

WALE*

613.427

9,1 anos

Vacância Física*

Vacância Financeira*

0,8%

0,8%

Valor Médio do Portfólio (mercado)

R$ 4.685 /m²

Aluguel Médio do Portfólio (Educação/Varejo)*

R$ 56,9/m² / R$ 34,0/m²

Comentários da Gestão (3/3)

1º Semestre de 2026:

O Fundo avançou de forma consistente em sua estratégia de desinvestimento, focada na venda de lojas pontuais em diferentes regiões do país. Durante o semestre, foram concluídas as vendas das Pernambucanas Concórdia e Marechal Cândido Rondon, com TIR média ponderada de 27% e prêmio médio de 29% acima dos valores dos laudos patrimoniais. Essas operações reforçam a capacidade da gestão em executar o plano estratégico de forma eficiente, mesmo em um ambiente macroeconômico mais desafiador. No último mês, concluímos a 6ª emissão de cotas, totalizando R$ 205,7 milhões captados, o que viabilizou 2 aquisições: Portfólio Leblon, composto por 5 lojas de varejo localizadas no bairro do Leblon, e do ativo São Judas SBC, um empreendimento educacional locado ao Grupo Ânima. As aquisições fortalecem a diversificação do portfólio e o fluxo de caixa do Fundo, ampliando a exposição a ativos de varejo e educacional em praças estratégicas.

Apesar do contexto da oferta, seguimos confiantes na estratégia traçada para o Fundo e continuamos trabalhando no restante do pipeline prospectado para viabilizar as operações, dado o potencial de geração de valor ao portfólio e aos cotistas no longo prazo.

Próximos passos: A única vacância remanescente do portfólio está no ativo Dutra 107, onde temos intensificado o processo de comercialização e seguimos confiantes para o restante do ano. Para o segundo semestre de 2026, projetamos um resultado médio de R$ 0,94/cota, como mostra a tabela a seguir.

Dada a perspectiva de resultados do segundo semestre de 2026, estimamos a manutenção do patamar de rendimentos recorrentes do Fundo em R$ 0,95/cota.

Tese de Investimento | Portfólio Leblon

O que adquirimos?

Aquisição de 5 lojas de varejo localizadas no bairro do Leblon, na cidade do Rio de Janeiro, totalizando 4.272 m² de ABL:

Loja A – Guilhermina

• Locatário: Instituto The Club (Hashdex)

• ABL de 1.496m²

Loja A – Edifício Essência

• Locatário: Clínica CKL Médica

• ABL de 569m²

Loja C – Edifício Essência

• Locatário: MCM Instituto de Beleza

• ABL de 397m²

Loja T – Edifício Essência

• Locatário: X&B Academia Fitness

• ABL de 569m²

Loja A – Severiano Ribeiro

• Locatário: Decathlon

• ABL de 1.108m²

Por que adquirimos?

Ativos com localização estratégica

Situados no Leblon, o metro quadrado mais caro do país, blindado por oferta estruturalmente limitada

Contratos de longo prazo e m² atrativo frente ao mercado da região Todos os contratos com prazo médio de 6,5 anos, com reajuste anual pelo IPCA ou maior

Locatários estratégicos e cap rate aderente Locatários com forte presença na região e cap rate de 9,4%, aderente ao portfólio do fundo

Edifício Essência

Decathlon

Complexo Guilhermina

Tese de Investimento | Portfólio Leblon

Racional Financeiro da Transação

Aquisição de portfólio de 5 lojas de varejo no Leblon (RJ), totalizando 4.272 m²;

Valor total de R$ 100,4 milhões, equivalente a um cap rate de 9,40% a.a.;

Pagamento majoritariamente via compensação com cotas da 6ª emissão, sendo R$ 6,1 milhões em moeda corrente nacional;

Geração imediata de receita e diversificação do portfólio de Renda Urbana com ativo de varejo de alta qualidade.

Portfólio Leblon | Localização

O bairro do Leblon é conhecido pelo m² mais caro do Brasil, blindado por oferta estruturalmente limitada

Highlights

• R$ 83 mil/m² - recorde de venda na orla (R$ 46,5 mi);

R$ 25,7 mil/m² - o m² residencial médio mais caro do Brasil, à frente de Ipanema;

Valorização real em 2025, +6,6% acima da inflação;

• Oferta limitada com 1,4 km de orla, sem novos terrenos;

Demanda global: ~50% das vendas do ativos no bairro vão a compradores de fora ou do exterior

Portfólio Leblon | Os Ativos

Tese de Investimento | São Judas SBC

O que adquirimos?

Campus da Faculdade São Judas (Grupo Ânima) em São Bernardo do Campo-SP, ativo educacional com 10.543 m² de ABL.

Por que adquirimos?

Inquilino de alta qualidade de crédito Grupo Ânima (São Judas) com rating AA(bra) Fitch / AA.br Moody's

Contrato atípico e cap rate atrativo

Contrato até 2029, com cap rate de 10,0% a.a., aderente ao portfólio do Fundo

Educacional com estrutura de ponta

Campus com laboratórios apropriados para seus cursos premium em Saúde, Engenharias e Direito

Ativo educacional com demanda defensiva

Universidade tradicional de São Paulo, sendo a 2ª maior em graduação presencial privada do Brasil

Tese de Investimento | São Judas SBC

Racional Financeiro da Transação

Aquisição de campus educacional de Faculdade São Judas (Grupo Ânima) com 10.543 m² de ABL por R$ 50 milhões, equivalente a R$ 4.743/m²;

Pagamento integral via compensação com cotas da 6ª emissão;

Cap Rate de 10,0% a.a.;

Geração imediata de receita e diversificação do portfólio de Renda Urbana com ativo educacional de alta qualidade.

São Judas SBC | O Ativo

sāojudas>

• 2ª maior instituição em graduação presencial privada (ex- medicina) no Brasil;

• Mix de cursos predominantemente presenciais → demanda de alunos menos volátil que peers ao longo dos ciclos;

• Integra portfólio de marcas fortes da Ânima (Anhembi Morumbi, Una, Unisul) - escala e padronização.

Características do Imóvel

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,99

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

13,8% 9,1% 9,0% 9,0% 9,0% 8,8% 8,7% 8,8% 8,6% 8,8% 8,7% 9,1% 13,4% 8,9% 8,9% 8,9% 8,9% 8,8% 8,8% 8,8% 8,8% 8,8% 8,9% 8,9% ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo tem um passivo de R$ 294 milhões referente à aquisições de imóveis, sendo R$ 96 milhões a ser pago no curto prazo (até 12 meses), que estão sendo mapeadas pela gestão e suportadas pelo montante alocado em FII, renda fixa e CRI.

Balanço Patrimonial

Parcelas a Pagar

Parcelas a Receber

Alavancagem Financeira*

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, com projeção de 4,8% de alavancagem no final de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento é saudável e compatível com a geração de resultados, tendo viabilizado o crescimento do portfólio sem comprometer a estrutura de capital.

Dívidas e Evolução de Amortização *

Amortização do Saldo Devedor atual

Carteira de Ativos¹ (1/8)

Carteira de Ativos¹(2/8)

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação Natureza dos Contratos*

Alocação por Inquilino

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/8)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Carteira de Ativos¹(4/8)

Carteira de Ativos¹(5/8)

Carteira de Ativos¹(6/8)

Carteira de Ativos¹(7/8)

Carteira de Ativos¹(8/8)

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em 6 FIIs. Duas das principais posições são FCFL11 e TVRI11, um representado por um empreendimento educacional locado ao Insper e outro um complexo de varejo locado principalmente para o Assai respectivamente.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Alocação em FII (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

somos o

Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 37 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 322 BI sob gestão

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

R$ 37 bilhões sob gestão

+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Acesse para mais informações: patria.com realestate.patria.com

M Autorregulação ANBIMA

Gestão de Recursos

realestate.patria.com

- siga o - #Patria NasRedes

/patria-investments-brasil

@patriainvestments

@patriainvestments