Relatório Gerencial HGRU11 de janeiro de 2026

Relatório Gerencial

HGRU11 Patria Renda Urbana FII

Informações Gerais HGRU11

Objeto do Fundo

O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimento do Fundo, sendo certo que o Fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Abril 2018

Código de Negociação

HGRU11

CNPJ

29.641.226/0001-53

Cotas Emitidas

23.238.024

Prazo

Indeterminado

Público Alvo

Investidores em geral

Gestor *

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

0,7% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo

Taxa de Performance *

20% do que exceder 5,5% a.a. da cota de integralização atualizada pelo IPCA

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Multicategoria

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão (1/2) Janeiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,09/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,85/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,95/cota, a ser pago no dia 13 de fevereiro, em linha com as projeções que apresentamos no relatório anterior (clique aqui). Apesar das projeções, o time de gestão continua em busca de novos desinvestimentos, principalmente relacionado ao portfólio de lojas da Pernambucanas, de forma a aumentar a receita a ser distribuída. Essa iniciativa busca evidenciar ao mercado o potencial de valorização intrínseca do portfólio, uma vez que todas as vendas realizadas foram acima do valor patrimonial dos ativos, e, portanto, acima do nível em que o mercado estava e está precificando o portfólio. Apesar da estratégia ter sido, em nossa visão, bem executada, o valor de mercado de Fundo continua abaixo do patrimonial, reflexo do cenário macroeconômico atual. Desta forma, o time de gestão continuará a executar as vendas do portfólio, seja para continuar a demonstrar os ganhos dos ativos, seja para aumentar o retorno do Fundo em um cenário que o custo de oportunidade está elevado.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 3,0 bilhões

R$ 129,27

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 3,0 bilhões

R$ 129,05

P/VP*

ADTV*

1,00x

R$ 5,9 milhões

Dividend Yield (mercado)*

8,8% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

8,8% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Janeiro 2026

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Durante o mês, a Loja Mineirão Rio Branco, a qual seria a primeira vacância do portfólio de supermercados do Fundo, foi locada. Com isso, o ativo não enfrentará qualquer período de vacância. Esse é um exemplo importante que evidencia a resiliência de um portfólio do segmento Renda Urbana: uma vez consolidada a operação no imóvel, forma-se um polo comercial que facilita a relocação, mesmo em cenários em que o inquilino não está em plena saúde operacional. Desta forma, ao final do mês, a vacância física do Fundo era de 0,8%.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 4.849 m² de ABL do portfólio do Fundo.

DESENVOLVIMENTO:

• A obra do ativo Passeio Dutra foi concluída. Clique aqui para saber mais.

ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

O Fundo tem atualmente 5,7% de alavancagem financeira no portfólio. Esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. O time de gestão acompanha a evolução da alavancagem de modo ativo. (Clique aqui para saber mais).

Indicadores Imobiliários

Nº de imóveis

Nº de locatários

100

24

ABL (m²)*

WALE*

600.276

9,4 anos

Vacância Física*

Vacância Financeira*

0,8%

0,8%

Valor Médio do Portfólio (mercado)

R$ 4.662 /m²

Aluguel Médio do Portfólio (Educação/Varejo)*

R$ 57,66/m² / R$ 32,68/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,03

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

14,9% 13,8% 9,4% 9,0% 8,8% 8,8% 9,2% 9,1% 9,0% 9,0% 9,0% 8,8% 14,6% 13,4% 8,5% 8,5% 8,6% 8,6% 8,9% 8,9% 8,9% 8,9% 8,9% 8,8%

fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo tem um passivo de R$ 305 milhões referente à aquisições de imóveis, sendo R$ 63 milhões a ser pago no curto prazo (até 12 meses), que estão sendo mapeadas pela gestão e suportadas pelo montante alocado em LCI, renda fixa e CRI.

Parcelas a Pagar

Parcelas a Receber

Alavancagem Financeira*

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, com projeção de 5,0% de alavancagem no início de 2027 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento é saudável e compatível com a geração de resultados, tendo viabilizado o crescimento do portfólio sem comprometer a estrutura de capital.

Dívidas e Evolução de Amortização *

Amortização do Saldo Devedor atual

Carteira de Ativos¹ (1/8)

Carteira de Ativos¹(2/8)

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação Natureza dos Contratos*

Alocação por Inquilino

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/8)

Concentração das Revisionais *

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira 0,7% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Carteira de Ativos¹(4/8)

Carteira de Ativos¹(5/8)

Carteira de Ativos¹(6/8)

Carteira de Ativos¹(7/8)

Carteira de Ativos¹(8/8)

HGRU Passeio Dutra - R01 | Entrega do Ativo

A obra de reposicionamento do Dutra 107, realizada ao longo de 2025, teve como objetivo modernizar e fortalecer o ativo por meio de melhorias no paisagismo, comunicação visual, arquitetura e até intervenções na fachada. O conceito do projeto foi consolidar o empreendimento como um destino relevante em Taubaté, estimulando maior permanência, consumo e recorrência do público ao criar um ambiente com oferta diversificada de varejo e entretenimento.

A revitalização dos espaços comuns era fundamental para elevar a competitividade do complexo frente aos demais empreendimentos da região. Nas áreas externas, foram implementadas diversas ativações, como brinquedos para diferentes faixas etárias, espaço pet e academia ao ar livre. A disposição desses elementos foi definida estrategicamente em conjunto com os lojistas: os brinquedos foram posicionados diante das lojas satélites vagas e entre as duas áreas de alimentação (restaurante e praça); a academia ao ar livre foi instalada próxima à academia existente, permitindo programação conjunta de atividades; e o espaço pet foi localizado em frente à Cobasi. Além disso, foram realizadas intervenções nas fachadas e nas instalações das lojas vagas para facilitar a entrada de novos locatários. Com a conclusão das obras, o empreendimento passa a contar com um posicionamento comercial mais forte, direcionando agora os esforços para a negociação das lojas desocupadas e a locação do novo espaço de restaurante, que reforça a oferta de alimentação do complexo.

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em 6 FIIs. Duas das principais posições são FCFL11 e GARE11, um representado por um empreendimento educacional locado ao Insper e outro um fundo multiestratégia.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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