Relatório Gerencial HGRU11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial

HGRU11 Patria Renda Urbana FII

Informações Gerais HGRU11

Objeto do Fundo

O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimento do Fundo, sendo certo que o Fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Abril 2018

Código de Negociação

HGRU11

CNPJ

29.641.226/0001-53

Cotas Emitidas

23.238.024

Prazo

Indeterminado

Público Alvo

Investidores em geral

Gestor *

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

0,7% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo

Taxa de Performance *

20% do que exceder 5,5% a.a. da cota de integralização atualizada pelo IPCA

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Multicategoria

Clique aqui para acessar nossas políticas

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/4)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

MOVIMENTAÇÕES NO PORTFÓLIO:

Em 23/12/2025, o Fundo divulgou Fato Relevante (clique aqui) comunicando que concluiu a venda do ativo Pernambucanas Araguari. O valor total de venda foi de R$ 10,2 milhões, montante 21% superior ao investimento total. A transação irá gerar lucro em regime de caixa de R$ 1,8 milhões (R$ 0,08/cota). Até o recebimento da segunda parcela, o ativo permanece na carteira e o Fundo segue recebendo integralmente a receita de aluguel.

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,63/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 1,38/cota. Neste mês, os principais eventos não recorrentes que impactaram o resultado do Fundo foram: (i) segunda parcela da venda do ativo Santo Alberto (R$ 0,46/cota), (ii) resultado da venda de ativos mobiliários (R$ 0,12/cota) e (iii) amortização do FII JFLL11 (R$ 0,03/cota).

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 1,45/cota, refletindo um acréscimo pontual ao final do semestre, a fim de respeitar a regulamentação vigente de 95% do lucro caixa auferido no semestre. O pagamento ocorrerá no dia 15 de janeiro.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Não houve movimentações de locatários ao longo do mês. Desta forma, ao final do mês, a vacância física do Fundo era de 0,8%. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE) é de 9,5 anos.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 3,0 bilhões

R$ 129,41

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 2,9 bilhões

R$ 126,11

P/VP*

ADTV*

0,97x

R$ 5,7 milhões

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

13,8% a.a.

13,4% a.a.

Comentários da Gestão (2/4)

Dezembro 2025

Conforme informado anteriormente, o time comercial segue acompanhando o processo de devolução da Loja Mineirão Rio Branco, que deve ocorrer nos próximos meses após o término das obras de adequação. Já evoluímos para a fase de minuta contratual com uma nova empresa interessada na área, e a expectativa é concluir a assinatura nas próximas semanas.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 134.991 m² de ABL do portfólio do Fundo.

DESENVOLVIMENTO:

• A obra do ativo Passeio Dutra foi concluída. Informações adicionais sobre esse empreendimento podem ser consultadas na seção “Obras e Desenvolvimentos” (clique aqui). ALAVANCAGEM FINANCEIRA*:

O Fundo tem atualmente 5,8% de alavancagem financeira no portfólio. Esta estrutura foi feita para auxiliar o crescimento do portfólio não comprometendo a estrutura de capital do Fundo. O time de gestão acompanha a evolução da alavancagem de modo ativo. (Clique aqui para saber mais).

ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA:

Em 16/12, o Fundo divulgou Termo de Apuração da AGE (clique aqui), na qual foi aprovada a proposta da 6ª Emissão de Cotas. Essa iniciativa tem como propósito fortalecer a estrutura de capital do Fundo, viabilizar novas aquisições estratégicas e ampliar a diversificação do portfólio, alinhando-se ao plano de crescimento e à geração de valor para os cotistas.

Indicadores Imobiliários

Nº de imóveis

Nº de locatários

100

24

ABL (m²)*

600.276

WALE*

9,5 anos

Vacância Física*

0,8%

Vacância Financeira*

0,8%

Valor Médio do Portfólio (mercado)

R$ 4.541,9 /m²

Aluguel Médio do Portfólio (Educação/Varejo)*

R$ 57,01/m² / R$ 32,50/m²

Comentários da Gestão (3/4)

2º Semestre de 2025:

O Fundo avançou de forma consistente em sua estratégia de desinvestimento, focada na venda de lojas pontuais em diferentes regiões do país, sempre priorizando cap rates atrativos. Durante o semestre, foram concluídas as vendas das Pernambucanas Poços de Caldas, Machado, Araguari e Campo Mourão. Essas operações reforçam a disciplina alocativa e a capacidade da gestão em executar o plano estratégico de forma eficiente, mesmo em um ambiente macroeconômico mais desafiador.

Próximos passos: A única vacância remanescente do portfólio está no ativo Dutra 107, cuja obra foi concluída no último tri. As lojas já estão em processo de comercialização e seguimos confiantes na locação integral do ativo em 2026. Conforme as premissas do relatório de junho de 2025 (clique aqui), nossa previsão era de um resultado de R$ 0,99/cota ao mês no 2S25. Ultrapassamos essa previsão, chegando a uma média de R$ 1,04/cota, como mostra a tabela a seguir.

Dada a perspectiva de resultados do primeiro semestre de 2026, nossa visão é de que o patamar de rendimentos recorrentes do Fundo deve se manter em R$ 0,95/cota.

REAVALIAÇÃO DOS ATIVOS:

Com o encerramento do ano fiscal, os ativos imobiliários do Fundo foram reavaliados a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Colliers, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou valorização média de 1,6% em relação aos valores contábeis de 28/11/2025. Essa variação reflete a resiliência do portfólio, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador. A seguir, apresentamos os ativos avaliados, por ordem decrescente de variação:

Comentários da Gestão (4/4)

Paulista 2.000 (+27,0%), Colégio POP (+19,6%) e Escola Parque (+14,6%): Os ativos estavam marcados pelo custo de aquisição, já que foram adquiridos na última emissão de cotas do Fundo.

▪ Vila Leopoldina (+6,5%): Redução no cap rate projetado para venda futura, refletindo menor taxa de capitalização e maior valor presente do ativo.

IBMEC (-4,5%): Aumento na taxa de desconto aplicada ao fluxo do contrato, em função do cenário macroeconômico mais desafiador.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 1,02

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

14,9% 13,8% 9,7% 9,4% 9,0% 8,8% 8,8% 9,2% 9,1% 9,0% 9,0% 9,0% 14,6% 13,4% 8,5% 8,5% 8,5% 8,6% 8,6% 8,9% 8,9% 8,9% 8,9% 8,9%

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar a Planilha de Fundamentos do Fundo incluindo a DRE detalhada, clique aqui

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo tem um passivo de R$ 305 milhões referente à aquisições de imóveis, sendo R$ 39 milhões a ser pago no curto prazo (até 12 meses), que estão sendo mapeadas pela gestão e suportadas pelo montante alocado em LCI, renda fixa e CRI.

Parcelas a Pagar

Parcelas a Receber

Alavancagem Financeira*

Saldo Devedor

Projetamos a trajetória de desalavancagem do Fundo, com projeção de 5,7% de alavancagem no início de 2026 e redução progressiva nos anos seguintes. Acreditamos que o nível atual de endividamento é saudável e compatível com a geração de resultados, tendo viabilizado o crescimento do portfólio sem comprometer a estrutura de capital.

Dívidas e Evolução de Amortização *

Amortização do Saldo Devedor atual

Carteira de Ativos¹ (1/8)

Carteira de Ativos¹(2/8)

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação Natureza dos Contratos*

Alocação por Inquilino

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/8)

Concentração das Revisionais *

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

0,7% 0,7% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,7% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Carteira de Ativos¹(4/8)

Carteira de Ativos¹(5/8)

Carteira de Ativos¹(6/8)

Carteira de Ativos¹(7/8)

Carteira de Ativos¹(8/8)

Desenvolvimento | HGRU Passeio Dutra – R01

Evolução de obra

Curva de fluxo - Financeiro da obra

As obras de áreas comuns foram concluídas em novembro, restando apenas a correção de algumas pendências específicas do checklist, atualmente em andamento, e a liberação do “espaço pet”, prevista para o meados de janeiro. Grande parte desses itens foram solucionada em dezembro, embora ainda existam pontos a serem finalizados. Paralelamente, o escopo das obras nas lojas vagas foi concluído em dezembro, permitindo a liberação parcial dos valores retidos à construtora, conforme previsto contratualmente. Ainda há um saldo de R$ 520 mil a ser liberado, condicionado à conclusão definitiva das correções do checklist. Apesar disso, as áreas já foram disponibilizadas para uso geral do condomínio, e as lojas estão aptas para ocupação por novos lojistas conforme a demanda comercial.

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em 6 FIIs. Duas das principais posições são FCFL11 e SPVJ11, ambos fundos monoativos, um representado por uma empreendimento educacional locado ao Insper e outro um complexo de varejo locado principalmente para o Assaí, respectivamente. Neste mês, o Fundo adquiriu cotas do FII GARE11, realizando a troca de uma posição em CRI por um ativo com maior rendimento e liquidez.

Carteira FII – Alocação (% do PL)

Alocação em FII (% do PL)

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

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