Relatório Gerencial HOFC11 de janeiro de 2026

Hedge Office Income FII HOFC11

JANEIRO DE 2026 Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL 1Bpág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• PRINCIPAIS DESTAQUES 4
• DESEMPENHO DO FUNDO 6
• CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 10
• MORUMBI 8.200 13
• BIRMANN 20 16
• EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES 19
• DOCUMENTOS 20

OBJETIVO DO FUNDO

O HEDGE OFFICE INCOME FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO tem como objetivo auferir valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo, objetivando a obtenção de renda pelo investimento de ao menos dois terços do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em empreendimentos construídos, preponderantemente destinados a escritórios, no todo ou em parte, bem como bens e direitos a eles relacionados.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL

R$ 57,66

COTA DE MERCADO R$ 30,80

VALOR DE MERCADO R$ 116,4 mi

QUANTIDADE DE COTISTAS 4.490

QUANTIDADE DE COTAS 3.779.001

ABL PRÓPRIA

27,86 mil m²

INÍCIO DAS ATIVIDADES Agosto de 2019

ADMINISTRADORA

Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,83% ao ano sobre valor de mercado

TAXA DE PERFORMANCE Não há

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO HOFC11

TIPO ANBIMA Tijolo Renda Gestão Ativa – Lajes Corporativas

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO-ALVO Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

Fonte: Hedge. Data base: janeiro-26.

PRINCIPAIS DESTAQUES

Conforme Fato Relevante publicado em 18 de julho de 2025, o Fundo lavrou Escritura Pública de Venda e Compra, cujo objeto é a venda da totalidade do Edifício Rachid Saliba pelo valor de R$ 83.280.000,00, sendo: (i) o montante de R$ 57.680.000,00 foi recebido pelo Fundo na data da lavratura da Escritura Definitiva, mediante a compensação de créditos relativos à obrigação do Fundo de integralizar 576.800 cotas de emissão do fundo comprador do imóvel, o Citadel I FII; (ii) o montante de R$ 25.600.000,00 será recebido pelo Fundo em 36 parcelas mensais de R$ 711.111,11 corrigidas pelo IPCA/IBGE, tendo a primeira parcela sido recebida na data da lavratura da Escritura Definitiva e a última parcela com vencimento previsto para junho de 2028.

O Fundo Comprador será responsável por realizar investimento no Imóvel com objetivo de atualizá-lo em relação aos padrões de mercado, com o seguinte escopo: a) nova fachada com pele de vidro; b) troca dos caixilhos da fachada; c) reforma do lobby; d) criação de dropoff, renovação da entrada e novo paisagismo; e) reforma de 100% do sistema de ar-condicionado; f) readequação do layout dos andares vagos; g) implementação de novos banheiros nos andares vagos; g) novo hall de elevadores; h) modernização dos elevadores; e i) novo branding para o edifício. Conforme relatório gerencial do Citadel I FII, as obras de retrofit estão em conformidade com o cronograma definido.

Conforme Fato Relevante publicado em 12 de agosto de 2024, o Fundo concluiu a assinatura do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel (“CCV”) do Edifício Corporate Alamedas pelo valor total de R$ 31.886.000,00, com recebimento de sinal de R$ 2.486.000,00 e pagamento do saldo em quatro parcelas semestrais corrigidas pela variação positiva do IPCA/IBGE. Em janeiro de 2025, o Fundo firmou contrato de locação do imóvel pelo prazo de 60 meses. Após o pagamento da segunda parcela, a posse foi transferida ao comprador, que passou a figurar como locador. Posteriormente, foi celebrado aditivo ao CCV com novas datas de pagamento.

COMERCIALIZAÇÃO

O Ed. Birmann 20 é o ativo mais desafiador da carteira. Sua baixa ocupação é reflexo das condições de mercado da região onde está localizado, com pouca demanda e com aluguéis sendo praticados em patamares bastante reduzidos. Atualmente o empreendimento segue sendo comercializado por consultoria especializada.

No encerramento do mês de dezembro de 2025, havia três interessados na aquisição do Edifício Birmann, com visitas realizadas em novembro de 2025, todas voltadas à mudança de uso do empreendimento.

Em relação ao Edifício Morumbi, no mês de novembro 2025 iniciamos duas negociações para a locação das áreas atualmente disponíveis no imóvel, nas quais estamos apurando as necessidades de investimento para viabilizar a ocupação. Em dezembro de 2025, após a conclusão dessas análises, as propostas foram declinadas. Atualmente, há também uma negociação em estágio preliminar de troca de informações com um interessado na aquisição do Edifício Morumbi.

Morumbi 8.200_Birmann 20

ENGENHARIA E OPERAÇÃO

O Fundo atua de forma muito próxima aos empreendimentos da carteira com o intuito de otimizar as manutenções e investimentos conforme as prioridades dos locatários e estratégia de comercialização de cada edifício. Nesse sentido, há uma participação ativa no planejamento anual de cada condomínio, incluindo o estudo da previsão orçamentária e a revisão de prioridades para os planos de investimento no curto, médio e longo prazo. Para mais informações sobre os investimentos já realizados, pode-se consultar os relatórios anteriores em nosso site.

O Edifício Morumbi requer atenção quanto ao sistema de ar-condicionado. As ações de manutenção têm conseguido suprir as necessidades imediatas para atendimento aos usuários, mas estuda-se um possível investimento no curto a médio prazo.

As receitas provenientes das cessões de área comum, principalmente estacionamento, permitem que sejam feitas algumas manutenções corretivas ou pequenos investimentos sem impacto ao caixa do Fundo. Foi o caso, por exemplo, da troca de dois disjuntores robustos do imóvel, aprovada em dezembro de 2025 para melhorar a estabilidade contra quedas de energia.

Com relação ao Birmann 20, buscando reduzir os custos com as áreas vagas, foi possível manter o Condomínio sem reajuste para 2026. Eventuais investimentos nos sistemas de ar-condicionado e/ou impermeabilização podem ser demandados no curto a médio prazo.

As receitas de área comum, que incluem estacionamento e telecomunicações, são repassadas mensalmente ao Fundo.

Com relação à operação, em ambos os empreendimentos são feitas ações esporádicas de hospitalidade nas áreas de uso comum, conforme calendário de eventos organizado pela administração do condomínio. As operações de estacionamento e de café também são acompanhadas, visando manter o nível de atendimento exigido pelas locatárias.

DESEMPENHO DO FUNDO

A tabela abaixo apresenta a disponibilidade de caixa do Fundo e sua evolução nos últimos três meses. Por disponibilidade, entende-se os recursos mantidos em caixa, as aplicações em fundos de renda fixa e o investimento em LCI. A variação da disponibilidade de caixa é impactada por:

i) Benfeitorias: investimentos que agregam valor aos empreendimentos. No momento não há comprometimento de recursos com benfeitorias, porém, conforme detalhado na seção de Engenharia e Operação, o Fundo avalia as necessidades com foco na comercialização dos ativos e pode demandar recursos nesse sentido.

ii) Resultado Operacional: resultado auferido pelo Fundo a regime de caixa, considerando-se as receitas e despesas operacionais, conforme detalhamento apresentado acima.

iii) Pagamento de Rendimento: refere-se ao rendimento divulgado no mês imediatamente anterior, cujo pagamento se dá no décimo dia útil.

*Fundo de Reserva do CRI: caixa equivalente ao valor médio de duas parcelas mensais de juros e amortização do CRI para o período remanescente. O valor está aplicado em investimentos de CDB na conta do CRI na Securitizadora. Caso o caixa do Fundo de Reserva não seja utilizado, ao final do término da dívida, será devolvido ao HOFC.

**Resultado operacional do fundo não considera o resultado com venda de imóveis.

RESULTADO

O Fundo não distribuiu rendimento referente ao mês de janeiro de 2026.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo, despesas dos imóveis e despesas financeiras. As tabelas abaixo demonstram o fluxo de caixa do Fundo (em R$).

Para uma melhor análise é importante olhar um prazo maior do que um mês pontual em função das antecipações, atrasos e recuperações.

A transação do Ed. Rachid Saliba gera um prejuízo de aproximadamente 50 milhões, que será apurado proporcionalmente conforme fluxo de pagamentos previsto. Adicionalmente, considerando os dois ativos que passam a compor sozinhos a carteira e nenhum fato novo, o resultado mensal do Fundo é negativo, de modo que não há previsão de reversão do prejuízo e retorno à distribuição de rendimentos.

Fonte: Hedge.

Receitas de Locação: provenientes da exploração comercial dos imóveis de propriedade do Fundo, notadamente via contratos de locação; esta conta considera o aluguel efetivamente recebido, incluindo eventuais descontos, diferimentos, atrasos, recuperações de inadimplência, adiantamentos, juros e multas, sejam por atraso ou por inadimplemento contratual. Receitas de Áreas Comuns: proveniente da exploração comercial de áreas de uso comum dos edifícios de propriedade do Fundo, tais como estacionamento, restaurantes e cafés, locação de espaços, auditório, antenas, entre outros. Fundo de Renda Fixa: rendimento líquido de impostos auferido pelo Fundo com as aplicações do caixa em fundos de renda fixa. Rendimento LCI: rendimento auferido pelo Fundo com as aplicações do caixa em LCI. Despesas Operacionais: despesas relacionadas às atividades do Fundo, com destaque para taxa de administração e custódia, consultoria imobiliária, taxas periódicas devidas à Anbima, B3, Cetip e CVM, assessoria jurídica, auditoria, laudos de avaliação, entre outros. Despesas Imobiliárias: despesas relacionadas aos imóveis de propriedade do Fundo, com destaque para condomínio, IPTU e despesas de consumo dos imóveis vagos, honorários por intermediação, consultoria técnica e despesas relacionadas às manutenções dos edifícios, e as despesas financeiras (pagamento de juros, correção de amortização e despesas relacionadas à operação dos CRIs emitidos). Lucro Operações: diferença entre valor de venda e valor de aquisição dos ativos, incluindo custos relacionados. Fonte: Hedge.

COMPOSIÇÃO RECEITA IMOBILIÁRIA (JANEIRO/2026)

Fonte: Hedge.

O gráfico acima traz os detalhes sobre a composição da receita imobiliária, considerando os aluguéis contratados, carências, descontos, assim como eventuais atrasos, recuperações, adiantamentos e pagamentos de multa e juros. Por fim, a receita imobiliária também é composta pelas receitas de áreas comuns dos condomínios dos imóveis do Fundo.

RESULTADO GERADO E RENDIMENTO DISTRIBUÍDO (R$/cota)

Fonte: Hedge.

RENTABILIDADE

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo, reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

Na tabela seguinte, a cota de aquisição indica o valor de mercado da cota no mercado secundário no fechamento do mês anterior, ano anterior e o valor da cota inicial do Fundo, em 13 de julho de 2020 (data da primeira integralização por investidores da 3ª emissão de cotas do Fundo). A renda acumulada é calculada como sendo o total de rendimentos distribuídos pelo Fundo nos respectivos períodos, divididos pelo valor de aquisição da cota. O ganho de capital líquido contempla a variação do valor da cota no período, já descontados os 20% de imposto de renda em caso de variação positiva. O cálculo da TIR líquida também é apresentado de forma anualizada desde a primeira integralização de cotas. O Retorno Total Bruto é calculado pela soma dos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao valor da cota, sem qualquer reinvestimento, correção e, também, sem tributação. Neste caso, o retorno total bruto é comparado ao IFIX, que possui metodologia comparável.

Fonte: Hedge / B3/ Bacen / Economática.

RENTABILIDADE ACUMULADA

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada, na base 100, de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo, em 12 de julho de 2019, data da primeira integralização de cotas

Fonte: Hedge / B3/Economática.

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 30,80, que representa um valor de mercado total do Fundo de R$ 116,4 milhões. O valor patrimonial da cota foi de R$ 57,66. Nos últimos 12 meses da negociação de suas cotas o Fundo esteve presente em 100% dos pregões da B3.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

Fonte: Hedge / B3/ Bacen / Economática.

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS

O Fundo encerrou o mês com 91,6% do total de ativos investidos em empreendimentos imobiliários, totalizando aproximadamente 27,8 mil m² de área locável distribuídos em dois empreendimentos: Birmann 20 e Morumbi.

COMPOSIÇÃO DO PORTFÓLIO

CARTEIRA DE ATIVOS (% de Ativos)

Fonte: Hedge.

EMPREENDIMENTOS (% da Carteira Imobiliária)

Fonte: Hedge.

Fonte: Hedge.

LOCATÁRIOS

EMPRESAS (% da Renda Imobiliária)

Fonte: Hedge.

SETOR DE ATUAÇÃO (% da Renda Imobiliária)

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

REVISIONAL (% da Renda Imobiliária)

MÊS DATA-BASE DOS CONTRATOS (% da Renda Imobiliária)

Fonte: Hedge. *Exclui contratos cujas rescisões antecipadas já foram comunicadas. **Para os contratos cuja data da revisional é posterior ao término da vigência, a data considerada para revisional é a mesma do término.

Fonte: Hedge. *Exclui contratos cujas rescisões antecipadas já foram comunicadas. **Para os contratos cuja data-base é posterior ao término da vigência, considera-se a renovação do contrato com a manutenção da data-base.

TÉRMINO DOS CONTRATOS

(% da Renda Imobiliária)

Fonte: Hedge.

Fonte: Hedge. *Exclui contratos cujas rescisões antecipadas já foram comunicadas. **Para os contratos cuja data-base é posterior ao término da vigência, considera-se a renovação do contrato com a manutenção da data-base e índice de reajuste.

ALAVANCAGEM DO FUNDO

Em julho de 2020 foi emitido um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) em duas séries para o pagamento da aquisição do ativo Ed. Morumbi. Para a aquisição foi constituída uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), a HOFC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., detentora da nua propriedade, enquanto o Fundo possui o direito real de superfície.

Em 15/07/2023 ocorreu o pagamento da 36ª e última parcela da dívida da Série 287 do CRI. A partir do mês de agosto de 2023 o Fundo começou a pagar as parcelas da dívida da série 288.

O gráfico abaixo apresenta os valores consolidados por ano de despesas financeiras, que são compostas pelos juros mensais e a parcela da correção monetária, e a amortização do saldo devedor.

A amortização totaliza o valor de emissão original do CRI e o percentual indicado a cada ano se refere ao montante pago a este título sobre o valor inicial.

Os juros e correção monetária foram calculados considerando os indicadores divulgados até 30/01/2026, de forma que os valores futuros podem ser alterados conforme os indicadores corrigirem o saldo devedor.

Fluxo de Pagamentos (R$)

Fonte: Hedge.

MORUMBI 8.200

PARTICIPAÇÃO DO FUNDO 100%

REGIÃO CHUCRI ZAIDAN

ÁREA LOCÁVEL 9.782,00 m²

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

SOBRE O ATIVO

O Edifício Morumbi 8.200 está localizado na Av. Morumbi, 8234, em São Paulo, inserido na estratégica região da Chucri Zaidan, próximo ao Shopping Morumbi e com fácil acesso às principais vias da cidade, como a Marginal Pinheiros.

O edifício possui 4 pavimentos, sendo 2 conjuntos de 1.156 m² por andar. Conta com café, área de descompressão para os usuários e estacionamento para 433 veículos, com opções de valet e self-parking.

A infraestrutura contempla geradores que atendem 100% da carga elétrica, incluindo as áreas privativas, e opera no mercado livre de energia, garantindo eficiência e previsibilidade de custos.

A região no entorno do empreendimento oferece ampla variedade de serviços, opções de alimentação, bancos, academias e outras conveniências, além de estar bem servido por transporte público, incluindo diversas linhas de ônibus e a Linha 9–Esmeralda da CPTM.

FICHA TÉCNICA

FICHA TÉCNICA – MORUMBI 8200

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

BIRMANN 20

PARTICIPAÇÃO DO FUNDO 100%

ÁREA LOCÁVEL 18.075,85 m²

SOBRE O ATIVO

Localizado na Marginal Pinheiros, próximo à Ponte João Dias, o Edifício Birmann 20 está situado na zona sul de São Paulo, com fácil acesso às principais vias da cidade, como a Avenida João Dias e a Avenida Santo Amaro, além da proximidade com o Shopping Jaraguá CENESP e a estação Granja Julieta da CPTM.

Inaugurado em 1992, o edifício possui 13 andares com conjuntos corporativos de 316m² a 1438m², com fachada envidraçada que favorece a iluminação natural e proporciona vistas panorâmicas da Marginal Pinheiros.

Com padrão corporativo, o Birmann 20 oferece infraestrutura completa para seus usuários, incluindo academia bem equipada para uso dos condôminos, salas de reunião e eventos, salão de beleza, geradores de energia que atendem as áreas comuns, sistema de segurança e estacionamento para 311 veículos. A região é rica em opções de alimentação, serviços, bancos e áreas de lazer, facilitando o dia a dia de colaboradores e visitantes.

FICHA TÉCNICA

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

Em 18 de dezembro de 2025, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001 -76 (“ Administradora ”), com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima , nº 3.600, 11 º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538 -132 , cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do HEDGE OFFICE INCOME FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA , inscrito no CNPJ sob o nº 31.894.369/0001 -19 (“Fundo ”), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 516, os imóveis do Fundo foram avaliados a mercado (valor justo) pela empresa Newmark Brasil – Valuation & Advisory, resultando em valor 2,39% (dois inteiros e trinta e nove centésimos por cento) inferior ao valor contábil atual dos referidos imóveis, o que representa uma variação negativa de 1,64% (um inteiro e sessenta e quatro centésimos por cento) no valor patrimonial da cota do Fundo nesta data.

DOCUMENTOS

Regulamento Vigente

Demonstrações Financeiras 2024

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

Este material foi preparado pela Hedge Investments, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para uma análise específica, personalizada antes da sua decisão sobre produtos, serviços e investimentos, incluindo eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, incluídos aspectos de direito tributário e das sucessões. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. O administrador do Fundo e o gestor da carteira não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por eles consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Projeções não significam retornos futuros. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela Hedge Investments. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto, se houver, quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do fundo, considere tal índice meramente como referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance. Verifique se os fundos utilizam estratégia com derivativos como parte integrante de suas políticas de investimento. Verifique se os fundos investem em crédito privado. Os fundos apresentados podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, variação cambial e outros riscos. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. A Hedge Investments não se responsabiliza por erros, omissões ou pelo uso das informações contidas neste material, bem como não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, remuneração, retorno ou preço dos produtos ativos mencionados neste material. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Hedge Investments. Relação com Investidores: [email protected]. Ouvidoria: canal de atendimento de última instância às demandas que não tenham sido solucionadas nos canais de atendimento primários da instituição. [email protected] ou pelo telefone 0800 761 6146.

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