Relatório Gerencial HSLG11 de janeiro de 2026

HSLG11

HSI Logística FII

Janeiro/2026 Relatório Gerencial

Fundos imobiliários

HSI

HSI GESTORA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1400 | 13º Andar Itaim Bibi. l CEP 04543-000 l São Paulo. l SP

hslg.hsifii.com_www.hsinvest.com

Objetivo e Política de Investimento

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento Logístico, através de aquisição para posterior locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados.

HSI Logística FII

Início do Fundo: 16/12/2020

CNPJ: 32.903.621/0001-71

Código Bovespa (Ticker): HSLG11

Classificação Anbima: FII de Renda Gestão Ativa

Gestor: HSI – Gestora de Fundos Imobiliários

Administrador: BRL TRUST DTVM S.A.

Características

Taxa De Administração: 0,85% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo + Taxa de Escrituração

Taxade Performance: 20% do excedente ao Benchmark

Benchmark: 6,5% | IPCA (a.a.)

Tributação Aplicável:

PF: (< 10% Total de Cotas do Fundo / > 100 cotistas) = 0% sobre Rendimentos; 20% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

PJ: 20% sobre Rendimentos; 20% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

INR (PF): ( < 10% Total de Cotas do Fundo / > 100 cotistas) = 0% sobre Rendimentos; 0% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

INR (PJ): 15% sobre Rendimentos; 15% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

Relação com Investidores

E- mail: [email protected]

WhatsApp Business: (11) 3127-5544

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HSI Logística FII

HSLG11 –Fundo de Investimento Imobiliário

Notas: (1) Em 30/01/2026. (2) Em 31/12/2025.

Destaques do Portfólio

Comentário do Gestor

Cenário Macro

Na r eu n i ã o d e j a n ei r o, o C op om m a n t ev e a Sel i c em 1 5, 0 0% a o a n o, c on f or m e es p er ad o p o r g r a n d e p a r t e d o m e r c a d o e p e l a H S I . O c o m u n i c a d o , c o n t u d o , s i n a l i z o u q u e o i n íc i o d o c i c l o d e f l e x i b i l i z a ç ã o m o n e t á r i a e s t á p r ó x i m o , c o m e l e v a d a p r o b a b i l i d a d e d e o c o r r e r j á e m m a r ç o , d i a n t e d a m e l h o r a r e c e n t e d a i n f l a ç ã o e d a s e x p e c t a t i v a s .

O s d a d o s r e f o r ç a m e s s e c e n á r i o . O b s e r v a - s e d e s c o m p r e s s ã o r e l e v a n t e n o s p r e ç o s d e b e n s i n d u s t r i a i s e a l i m e n t o s , f a v o r e c i d a p e l a a p r e c i a ç ã o d o r e a l f r e n t e a o d ó l a r , d e 4 , 3 2 % e m j a n e i r o d e 2 0 2 6 e 1 5 , 0 3 % d e s d e o f i m d e 2 0 2 4 . A i n f l a ç ã o d e s e r v i ç o s s e g u e m a i s r e s i l i e n t e , r e f l e t i n d o m ai o r i n ér ci a, m as c om o I P C A em t r aj et ór i a d e s c en d en t e e ex p ect at i v as c on v e r g i n d o p a r a o centro da meta, o a m biente se torna ma is favorável à red ução da taxa rea l de ju ros .

Ne s s e c on te xt o , re vis a m os n os s a p r o je ç ã o d e I PC A p a ra 20 26 d e 4,23 % p a ra 3 ,8 7%, r efl et i n d o a ex p e ct at i v a d e c on t i n u i d ad e d a a p r e ci a ç ã o ca m b i a l , i m p u l s i on ad a p el o en fr aq u e ci m en t o g l ob a l d o d ó l a r . A s s i m , aj u s t a m o s n o s s a p r oj e ç ã o d e c â m b i o a o fi n a l d o a n o d e R $ 5 , 5 1 p a r a R $ 5 , 2 1 p o r d ó l a r .

D e s s a f o r m a , a H S I s e g u e p r oj e t a n d o q u e o C o p o m i n i c i a r á o c i c l o d e c o r t e s e m m a r ç o d e 2 0 2 6 , a g o r a c o m r e d u ç ã o i n i c i a l d e 0 , 5 0 p . p . ( a n t e 0 , 2 5 p . p . n o m ê s p a s s a d o ) s e g u i d a d e m a i s s e t e co rt es de me sma m ag n itude a o l ong o d o a n o. A depend er d a evol u ç ã o d os d ad os, n ã o d e s c a r t a m o s aj u s t e s d e m a i o r i n t e n s i d a d e e m a l g u m a s r e u n i õ e s , m a s p o r o r a p r o j e t a m o s q u e a S e l i c a t i nj a 1 1 , 5 0 % a o f i n a l d e 2 0 2 6 .

Pa ra o PI B, m a n t e m os c re s c im e n to d e 2,1% e m 20 26, c om vié s d e a lta, i m p u ls i on ad o p el a f l e x i b i l i z a ç ã o d a s c o n d i ç õ e s f i n a n c e i r a s e p o r e s t í m u l o s a o c o n s u m o t í p i c o s d e u m a n o e l e i t o r a l , c o m o c o r r e ç ã o d o s a l á r i o - m í n i m o , e x p a n s ã o d e t r a n s fe r ê n c i a s g o v e r n a m e n t a i s e a c e l e r a ç ã o d o g a s t o p ú b l i co .

Notas: (1) Ao final de 2026.

Desempenho Operacional do Portfólio

E m r e l a ç ã o a o s r e aj u s t e s c o n t r a t u a i s d o p o r t f ó l i o , c o n f o r m e p r e v i s t o , p a s s o u a r e f l e t i r a p a r t i r d o r e s u l t a d o c a i x a d e s t e m ê s o r e aj u s t e p e l o I P C A a c u m u l a d o d o s ú l t i m o s 1 2 m e s e s ( + 4 , 2 6 % ) e m c o n t r a t o s c o m 3 l o c a t á r i o s ( I b r a t e c , F r e s e n i u s e S O S T e c n o l o g i a ) n o “ H S I L o g . C a s t e l o ”, r e s p on s á v el p or 3 6, 6% d a r ec ei t a d e l oc a ç ã o t ot a l d o a t i v o e p or 5, 9% d a r e cei t a t o t a l d o F u n d o . D e s s a f o r m a , o v a l o r m é d i o d e l o c a ç ã o p o r m e t r o q u a d r a d o d o g a l p ã o p a s s o u d e a p r o x i m a d a m e n t e R$ 25,00 pa ra R$ 25,40 e do portfól io como u m todo de R$ 26,10 pa ra R$ 26,20.

S ob r e o ex er cíci o d o d i r ei t o d e ex p a n s ã o p el o M er c ad o L i v r e, p a r a ex p a n s ã o d o ga l p ã o em A r a u c á r i a , a g e s t ã o e s t á e m n e g o c i a ç ã o c o m o l o c a t á r i o e d e v e r á d i v u l g a r o s t e r m o s a s s i m q u e fe c h a d o s . A e x p e c t a t i v a é q u e a e x p a n s ã o a c r e s c e n t e c e r c a d e 1 1 m i l m ² a o a t i v o , q u e p a s s a r á a t er A B L a ci m a d e 1 00 m i l m ². O p or t f ól i o p e r m a n ec e c om 10 0 % d e oc u p a ç ã o, c om v a l or es d e l o c a ç ã o c o n s i d e r a d o s c o m p e t i t i v o s p e l a g e s t ã o , r e f l e t i n d o o p a d r ã o c o n s t r u t i v o A A A e a l o c a l i z a ç ã o e s t r a t é g i c a d o s a t i v o s , t o d o s s i t u a d o s a a t é 3 0 k m d a s c a p i t a i s m a i s p r ó x i m a s . T o d o s o s l o c a t á r i o s s e g u e m a d i m p l e n t e s , e o v a l o r d e m e r c a d o m é d i o d o p o r t f ó l i o e n c e r r o u j a n e i r o e m R $ 3 .0 0 4/ m ², eq u i v a l en t e a u m c ap r at e i m p l íci t o d e 10 ,5% c on s i d er a n d o o p r e ç o d e f e ch a m en t o d a cot a em 3 0/01 .

Notas: (1) Receita de aluguel nominal contratada do Fundo em regime caixa (antes de deduções, como carências, descontos e eventuais inadimplências) dividida pela ABL locada.

Retrospectiva HSLG11 2025 – Eventos Relevantes

1. Ab r ./ 2 0 2 5 – As s in a tura Ad itiv os C a s a s Ba h ia: R e ad eq u aç ã o d os v a l or es d e a l ug u eis d e C o n t a g e m e S ã o J o s é d o s P i n h a i s p a r a m a i s p r ó x i m o s d e m e r c a d o , s e m i m p a c t o s i g n i fi c a t i v o pa ra a receita i mobi l iá ria do Fu ndo.

2 . J u l . / 2 0 2 5 – A t u a li z a ç ã o V a l o r P a t r i m on i a l: A s r e a v a l i a ç õe s d o s a t i v o s i m ob i l i á r i os r e a l i z a d a s p o r e m p r e s a i n d e p e n d e n t e r e s u l t a r a m e m u m a v a l o r i z a ç ã o d e 6 , 5 6 % s o b r e o s v a l o r e s a n t e r i o r m e n t e r e g i s t r a d o s d e s s e s a t i v o s , r e f l e t i n d o u m i m p a c t o p o s i t i v o d e 7 , 1 1 % n o v a l o r patri mon ia l do Fu ndo.

3 . J u l . / 2 0 2 5 – E n t r e g a H S I L o g . B T S M e l i: g a l p ã o d e 9 2 , 6 m i l m ² l o c a l i z a d o a 2 2 k m d o c e n t r o d e C u r i t i b a, i n t e g r a l m e n t e l o c a d o p a r a o M e r c a d o L i v r e s o b u m c o n t r a t o B T S d e 1 0 a n o s . De senv olvi ment o c a pit a n e ad o p el a H S I a u m yi eld on c os t d e a pr oxi mad a m e nte 1 1,5%. Obr a con cl u íd a em m e n os d e 10 m e s e s.

4 . A g o . / 2 0 2 5 – R e v i s i o n a l e E x t e n s ã o d o C o n t r a t o P r o f a r m a: O c u p a n t e d e a p r o x . 1 4 m i l m ² d o g a l p ã o H SI L og . C a s t el o . A n eg o ci a ç ã o en v ol v eu a ex t en s ã o d o c on t r a t o p or m a i s 5 a n o s (v en ci m en t o p a s s ou p a r a D e z . / 203 1 ) e + 3 7% n o v a l o r d o a l u g u el n om i n a l . À ép o c a , a n e g o c i a ç ã o f e z c o m q u e o v a l o r m é d i o p o r m e t r o q u a d r a d o d o g a l p ã o f o s s e d e R $ 2 3 , 5 0 p a r a R$ 24,70. Atua l mente está em R$ 25,40, considera ndo os outros reajustes do a no.

5 . S e t . / 2 0 2 5 – N o t i f i c a ç ã o E x p a n s ã o H S I L o g . B T S M e l i: e x e r c í c i o d o d i r e i t o d e e x p a n s ã o p r ev i s t o em c on t r a t o p el o M er c a d o L i v r e . I n c r em en t o p r ev i s t o d e A B L d e a p r o x i m a d a m en t e 1 1 m i l m ² .

Distribuição e Guidance

A d i s t r i b u i ç ã o d o F u n d o r e f e r e n t e a j a n e i r o f o i d e R $ 0 , 7 2 p o r c o t a, o q u e r e p r e s e n t a u m dividend sobre o va lor de mercado da cota em 30/01/2026 de 9,4% ao a no.

O guidan ce a t u a l d e d i s t r i b u i ç ã o p a r a o 1 º s e m e s t r e d e 2 0 2 6 é d e v a l o r e s e n t r e R $ 0 , 7 2 e R $ 0 , 7 6 p o r c o t a ¹.

E s s e i n t e r v a l o r e f l e t e a s i n f o r m a ç õ e s a t u a l m e n t e d i s p o n ív e i s e c o n s i d e r a , n e s t e m o m e n t o , a m a n u t e n ç ã o d a s c o n d i ç õ e s v i g e n t e s d o p o r t f ó l i o e d o m e r c a d o . É i m p o r t a n t e d e s t a c a r q u e s e trata de uma estimativa sujeita a revis ões ao l o n go d o semestre, especial mente e m f unção de e ve n tua is m ovim e n ta ç õe s n o p or t f ó li o, c om o a q ui s iç õe s , ve n d a s d e a tiv os , e m is s õe s d e c ota s o u m u d a n ç a s d e c e n á r i o . N e s s e c o n t e x t o , a i n d a q u e o g uida nc e a t u a l p e r m a n e ç a i n a l t e r a d o , e x i s t e a p o s s i b i l i d a d e d e a j u s t e s d u r a n t e o s e m e s t r e , i n c l u s i v e c o m e v e n t u a l e l e v a ç ã o d o l i m i t e i n f e r i o r d o i n t e r v a l o , c a s o a s p r e m i s s a s o p e r a c i o n a i s d e r e s u l t a d o e d e c e n á r i o m a c r o e v o l u a m d e f o r m a f a v o r á v e l .

Obrigado.

Notas: (1) Cabe ressaltar, que se trata de uma projeção realizada pela gestão, não configurando, portanto, promessa ou garantia de rentabilidade.

Resultado (R$)

Notas: (1) Taxa ref. a janeiro será cobrada retroativa no próximo mês. (2) Despesas envolvendo custos de transações e comercializações (advogados, comissões de aluguel e vendas, cartório etc.) e corriqueiras como taxas ANBIMA, B3, Laudos de Avaliação etc. (2) Despesas relacionadas aos pagamentos não recorrentes dos CRIs. (3) Distribuição de dividendos anunciada no período. (4) Diferença entre o resultado do período e rendimento anunciado no período. (5) Considera resultados acumulados de exercícios anteriores.

A distribuição de janei ro foi de R$ 0,72 por c ota. O Fu ndo acu mu lou R$ 0,06 por cota, finalizando o mês com R$ 1,21 por cota de reserva acu mu lada.

Cabe ressaltar que essa não é uma garantia ou promessa de rentabilidade, tampouco configura isenção de riscos aos Cotistas.

Rendimentos | Projeção de Distribuição (R$) ¹

Notas: (1) Cabe ressaltar, que trata-se de uma projeção realizada pela gestão, não configurando, portanto, promessa ou garantia de distribuição. (2) Dividend Yield anualizado com base na cota de mercado no fechamento de cada mês.

Rentabilidade

Notas: (1) Rentabilidade calculada através do método da cota ajustada, assume-se que o proventos pagos são reinvestidos no próprio Fll. pag

(2) M ensal/ 2025: Rendimento pago no período anualizado dividido pelo valor da cota na data de fechamento do mês de referência. | Últimos 12 meses: soma dos rendimentos pagos no

Liquidez

O Fu ndo encerrou o mês de janeiro com 40.289 cotistas e valor de mercado de aproximadamente R$ 1,2 bilhão. O vol u me médio diá rio de negociações foi aproximadamente R$ 1,1 milhão.

Notas: (1) Para o cálculo acumulado do giro, é utilizada a média entre os meses.

Liquidez Diária Média e Quantidade de Investidores

Tipos de Investidores (% das Cotas)

Carteira de Locatários e Indicadores

Aluguel Médio¹ (R$/m²)

% Receita Contratada

Notas: (1) Receita de aluguel nominal contratada e regime caixa do Fundo (antes de deduções, como descontos e eventuais inadimplências). (2) Os imóveis de Contagem e São José dos Pinhais estão totalmente locados à Casas Bahia. Parte da área é sublocada, correspondendo a 3,1% da receita do Fundo, mas ressalta-se que o pagamento integral do aluguel permanece sob responsabilidade total da Casas Bahia.

Reajustes IPCA (% Receita)

Revisional dos Contratos (% Receita)

Notas: (1) Contratos passíveis de revisões, sem garantia de alteração de valores.

Vacância Física (% Receita)

Obrigações HSLG11

O índice de a lava ncagem líqu ido do Fu ndo é de 19,6%.

Fonte: Informe Mensal Dezembro 2025. Notas: Índice de Alavancagem Líquido = (Saldo Total Obrigações – Total Mantido para Necessidades de Liquidez (Caixa) – FIIs com alta liquidez) / Saldo em Imóveis.

Cronograma de Amortizações¹ (R$ mm)

Fonte: Informe Mensal Dezembro 2025. Notas: (1) Considerando o volume total atual da dívida (desconsiderando a tranche ainda não integralizada de R$ 25 milhões, conforme anunciada em Fato Relevante de 01/12/2025). (2) Total mantido para Necessidade de Liquidez (Caixa) + FIIs com alta liquidez em 31/12/2025.

Portfólio

Notas: (1) Valores incluem o BTS Meli. Valor de mercado em 30/01/2026 e Patrimonial em 31/12/2025. (2) Cap Rate Implícito (Patrimonial): Receita de aluguel nominal contratada em regime de competência (antes de deduções, como descontos e eventuais inadimplências), incluindo o BTS MELI multiplicada por 12 dividido pelo valor de Laudo (Patrimonial) e Valor de Mercado dos ativos imobiliários (Mercado)

HSI Log. Dutra (Eixo Rodoviário | Rod. Dutra | SP)

HSI Log. São José dos Pinhais (Eixo Rodoviário | Rod. Regis Bittencourt | PR)

HSI Log. Contagem (Eixo Rodoviário | Rod. Fernão Dias | MG)

HSI Log. Castelo (Eixo Rodoviário | Rod. Castelo Branco | SP)

Condomínio Logístico | 32 Módulos

HSI Log. Manaus - Bemol (Av. Torquato Tapajós, Manaus | AM)

Assista ao vídeo | Galpão Manaus (Bemol)

HSI Log. Meli (Bairro Fazenda Velha, Araucária | PR)

BTS Mercado Livre | Contrato Atípico, prazo 10 anos

HSLG nas Mídias

02/02/2026: FIIs engatam seis meses seguidos de alta; há espaço para mais ganhos?

26/01/2023: Conexão FIIs | Entrevista com Felipe Gaiad, gestor dos fundos HSLG11 e HSML11

04/10/2023: Oriz Talks: Conversa com a HSI Corporate sobre mercado imobiliário e varejo.

09/09/2024: Live HSI: Papel da Política Global e doméstica na dinâmica econômica – Christopher Garman e Maximo Lima.

17/10/2025: Análise do HSLG11 - Análise da tese de um fundo com portfólio AAA e desconto no mercado

04/11/2025: O fundo imobiliário que o mercado subestima, mas já rendeu 26% no ano – Investimentos Estadão

Glossário

Ativos Alvo: Refere-se a galpões logísticos, conforme Art. 7 do Regulamento;

ABL: Soma das áreas locáveis de um Galpão Logístico;

ABL Própria: ABL de propriedade do FII;

KPI (Key Performance Indicator): métricas quantitativas usadas para avaliar os ativos imobiliários do Fundo

Aluguel Nominal: Receita de Locação contratada antes de deduções como descontos e eventuais inadimplências

Aluguel médio (R$/m²): Receita de aluguel nominal contratada do Fundo (antes de deduções, como descontos e eventuais inadimplências), apurada em regime de competência dividido pela ABL locada;

Pé Direito: Altura entre o piso e o teto do imóvel;

Capacidade do Piso: Peso suportado pelo piso por m²;

Despesas Imobiliárias: Correspondem às despesas de manutenção dos espaços comuns dos ativos, bem como a manutenção dos espaços vagos e despesas recorrentes de uso do espaço como IPTU;

Valor de mercado / m² : Valor de mercado adicionando o saldo das Obrigações por securitização de recebíveis no passivo do Fundo e subtraindo o montante em Caixa e FIIs com alta liquidez, dividido pela ABL total do FII;

Valor patrimonial / m²: Valor patrimonial adicionando o saldo das Obrigações por securitização de recebíveis no passivo do Fundo e subtraindo o montante em Caixa e FIIs com alta liquidez dividido pela ABL total do FII;

CRI: Certificado de Recebível Imobiliário;

FII: Fundo de Investimento Imobiliário;

Mercado Secundário: Modalidade dedicada à compra e venda de cotas em Bolsa;

PL: Patrimônio Líquido do Fundo;

Renda Fixa: Compreende a parte do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais;

Taxa Selic: Taxa básica de juros do país definida pelo Banco Central;

IPCA: Índice utilizado para medir a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo; IGPM: Índice utilizado para medir a variação de preços englobando diversas etapas de uma cadeia produtiva;

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Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC.

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