Relatório Gerencial HSML11 de outubro de 2026

HSML11

HSI

Malls FII

Setembro/2026

Relatório Gerencial

HSI GESTORA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1400 | 13º Andar Itaim Bibi. l CEP 04543-000 l São Paulo. l SP

www.hsinvest.com

Objetivo e Política de Investimento

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de Shopping Centers, através de aquisição para posterior locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados.

HSI Malls FII

Início do Fundo: 31/07/2019 CNPJ: 32.892.018/0001-31

Código Bovespa (Ticker): HSML11

Classificação Anbima: FII de Renda Gestão Ativa

Gestor: HSI – Gestora de Fundos Imobiliários Administrador: S3 Caceis Brasil DTVM S.A.

Características

Taxa de Administração: Até 1,13% a.a. sobre o Valor de Mercado do Fundo, incluindo Taxa de Escrituração

Taxa de Performance: 20% do excedente ao Benchmark

Benchmark: 6,0% | IPCA (a.a.)

Tributação Aplicável:

PF: (< 10% Total de Cotas do Fundo / > 100 cotistas) = 0% sobre Rendimentos; 20% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

PJ: 20% sobre Rendimentos; 20% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

INR (PF): ( < 10% Total de Cotas do Fundo / > 100 cotistas) = 0% sobre Rendimentos; 0% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

INR (PJ): 15% sobre Rendimentos; 15% sobre Ganho de Capital em eventual venda das Cotas

Relação com Investidores

E- mail: [email protected] WhatsApp Business: (11) 3127-5544 <u>Inscreva-se em nosso Mailing</u>

Redes Sociais

HSI Malls FII

HSML11 - Fundo de Investimento Imobiliário

Setembro

Valor de Mercado¹

R$ 1.782.759.394 (R$ 83,58/cota)

Valor Patrimonial²

R$ 2.12O.498.696 (R$ 99,41/cota)

Liquidez Diária Média (mês)

R$ 4.633.075

Distribuição de Dividendos

R$ 0,75/cota

Número de Cotistas¹

188.109

Valor de mercado¹ / m²

R$ 11.771

Notas: (1) Em 30/09/2026. (2) Em 31/08/2026.

Destaques do Portfólio

Comentário do Gestor

Cenário Macro

O Copom reduziu a Selic em 25 pontos-base, para 13,75% ao ano, na última reunião, confirmando as expectativas de grande parte do mercado. A comunicação seguiu cautelosa diante das expectativas de inflação desancoradas, mas a ata e o Relatório de Política Monetária (RPM) reconheceram uma moderação gradual e disseminada da atividade, com redução das projeções para o PIB e o consumo das famílias. Tal diagnóstico abre espaço, na visão da gestora, para a continuidade dos cortes.

A desaceleração se torna mais clara nos setores mais sensíveis ao ciclo, apesar dos estímulos fiscais e creditícios do ano eleitoral e de um mercado de trabalho ainda aquecido. Na leitura da HSI, os efeitos da política monetária restritiva ganharão força em 2027. Independentemente do resultado das eleições, parte relevante dos incentivos creditícios e da expansão de despesas públicas não deve ser mantida na mesma intensidade, e sua retirada ocorrerá quando famílias e empresas ainda carregam endividamento elevado e custos financeiros altos, o que aumenta os riscos para o crescimento. Um processo prolongado de desalavancagem pode restringir consumo e investimento por vários trimestres.

Mantemos as projeções de crescimento do PIB em 1,90% e do IPCA em 5,10% para 2026. O Copom deve prosseguir com cortes graduais à medida que a atividade perca força, levando a Selic a 13,25% ao final do ano. A assimetria do cenário aponta para atividade mais fraca e flexibilização mais intensa, com riscos predominantemente baixistas para o crescimento a partir de 2027. Como alternativa, uma mudança de governo acompanhada de apreciação relevante do real e reancoragem das expectativas aceleraria a desinflação e permitiria cortes adicionais, mas estimularia a atividade, com risco de novas pressões inflacionárias posteriormente.

Notas: (1) Ao final de 2026.

Desempenho Operacional do Portfólio (Agosto 2026)

O portfólio do Fundo apresentou, em agosto, crescimento de 8% no NOI em relação ao mesmo período de 2025, atingindo NOI/m² de R$ 106,86. Destaque positivo para os shoppings Paralela

(+17%), Granja Vi anna (+16%), Os as c o (+1 5%), Vi a Verd e (+1 2%) e Metr ô T ucuruvi (+7%). Cianê (+0, 1%) e Ub er ab a (+1%) mantiver am- s e es t ávei s, c om Ube rab a s end o impac t ad o n o c o rr ent e an o pela expan sã o em cu rs o, con fo rme r ep ort ad o em r ela t óri os ant eri or e s . Já o Pá tio Ma c ei ó (-6%) tev e d es emp enho impa ct ad o p or inadimpl ênci a m ais el ev ada e p or men or volume d e luva s d e novas locações frente ao ano anterior.

Em ve nda s, o p or tf ó li o c re sc e u 7%, t o ta liz a ndo ve nda s/ m ² de R$ 1.5 1 6,9 7. Tod os o s empr eendim ent os r egi str ar am vari aç ã o po sitiv a, com de st aque p ar a Via Ve rd e (+1 9%), SuperShopping Osasco (+8%), Granja Vianna (+7%) e Cian ê (+6%).

De st ac am os ne st e mê s o des empenh o do s cin ema s do po rtf óli o, impulsion ad os princip alm ent e pela e st rei a d e ^H om em-Aranh a: Um ^N ov ^o Di ^a . O C in e A ra ú j o, n o Via Ve rd e , re g ist r ou R$ 1,8 m ilhã o e m ve nda s, o m a i or v o lum e de sde sua ina ug ura ç ã o, c om a lta d e 21 5% na c om pa ra ç ã o a nua l. T a m b é m se de st a c a ra m K in op le x n o Su pe rSh opping Osa sc o (+1 92%), C ine m a is n o U be ra ba (+180%), C ine m a rk n o Me tr ô T uc uru vi (+1 72%) e C e nte rp le x n o Pá ti o Ma c e i ó (+1 6 6%) . E ss e de s empen ho r efl etiu- se dir e tam ent e n a re c eit a d os ativ os : c o nsider and o 100% d o port f ólio, o a lug ue l pe r c e ntua l c re sc e u 48% f r e nte a a g ost o de 20 25, c om c on tribuiç ã o re le va nte da s ope ra ç õe s de c in e m a .

Na fr ent e c omer ci al, em a gos t o fo r am as sin ado s 6 n ov os c on tr at os e 14 l o ja s f ora m ina ug u ra da s no p or tf ó li o . M ais abaix o, t ambém de st a cam o s a inaugura ç ão em s et emb ro d o Outb a ck n o Shopping Uberaba, primeira operação inaugurada n a área de expansão.

A taxa de o cupa çã o enc err ou ago st o em 96,3% ⁴ , com cust o d e o cupa ç ã o de 9,7% , ambo s indicad or e s s audáv eis p ar a o segm ent o de shoppin g cent er s . Em r el aç ã o à inadimplênci a líquida , re cuou em r el a çã o a o m ê s pa ss ad o e r egi str ou 2,2% do f atur am ent o líquid o t ot al . P or fim, em rel aç ã o a o s d e sc ont o s c o ncedid o s, p erm ane c em ab aixo d e 1%, r egis tr ando n ovam ent e 0,5% em agosto.

Notas: (1) Desconsideram-se as vendas de lotéricas e de eventos do ano passado, para não distorcer a base comparativa. (2) Variação ponderada pela participação do Fundo nos empreendimentos, considerando no ano passado, a participação atual. (3) Vendas por metro quadrado desconsidera área do BTS Unime. (4) Considera contratos em processo de assinatura. Ponderada pela participação do Fundo nos shoppings.

Acompanhamento Obra Expansão Shopping Uberaba

A obra c ivil da e xpa nsã o d o Sh opping U be ra ba , c a pita ne a da pe la á re a d e e ng e nha ria da H SI, f oi c onc luída . A entr ega das unidad e s a os l ojis ta s es tá em andam ent o, pa ra a ex ecu çã o d as obr as de in st ala ç ã o d e cad a op e ra çã o. A ab ertur a c omple t a d a ár e a d e exp ans ã o a o público e st á p revi st a para o quarto trimestre de 2026.

Acesse mais informações, vídeos e imagens em: Shopping Uberaba: Nova Expansão

Obra de Expansão finalizada. Fonte: Grupo HSI

Inauguração Outback Shopping Uberaba

Em 21 /0 9/2 02 6 f oi inaug urad a a primei ra ope r aç ã o da exp ans ã o, Outba c k Ste a kh ouse, prim e i r o re sta ura nte da re de e m U be ra ba . A chegada d a mar ca à cid ade r ef o rç a a r e levân cia r egi on al d o ativ o e agr eg a a o mix u ma ân c or a de g a str on om ia, c om de s empenh o d e venda s po sitiv o n os primeir os di as d e op er a ç ã o. A Ge s tã o e spe ra que a op e ra ç ã o c ont ribua pa ra o a um e nt o d o f lux o de visita nte s, d o f luxo d e pa g a nte s n o e sta c iona m e nto e d o te m p o m é dio de pe rm a nê nc ia n o shopping , f orta le c e ndo a a tra tivida de c om e rc ia l ta nto da á re a e xiste nte qua nto da e xpa nsã o.

Eventos Recentes

Asse m ble ia Espe c ia l de C otista s – Mode rniz a ç ã o do Re g ula m e nto

Conv oc amo s em 08/ 10/2 02 6 um a Ass emblei a E sp eci al d e C otis ta s, a s er r e aliz ada p or m ei o d e con sult a f orm al, p ar a d eli ber ar s obr e a m oderniz a çã o d o R egulam ent o d o Fu ndo. D esd e o IP O d o HSML1 1 , o me rc ad o de fundos im obiliá rio s al te r ou de f orm a signific ativ a, s obr etud o c om a Res olu çã o CVM 175, qu e e st abel e ceu um nov o m ar c o regul at óri o pa ra os fun dos de inve stimen t o. A s prop o st as bus cam al inhar o Regul amen to às prá tic a s atu ais d o me r cad o e ampli ar o s instrumentos disponíveis à Gestão para gerar valor aos cotistas .

C om o vota r :

A aprova ç ã o da s mat éri a s depend e d e quórum qual ificad o, co rr esp ond ent e a, n o mínimo, 25,0% das cotas emitidas . O voto pode ser enviado por meio dos três canais abaixo:

• Plat af orm a Cu or e: ac e ss e o e-mail c ad as tr ad o n a s ua c o rr et or a, l o cali z e a mens ag em envi ad a por c on ta ct @cu or epl atf o r m. com c om o as sunt o " HSML1 1 ", cliqu e n o lin k, ac es s e c om o s 4 últimos dígitos do seu CPF, vote em cada matéria e envie o voto.
• Área d o Inv es tido r B3: a c e ss e www. investido r.b3. com.br e f aç a l ogin c om CPF /CNP J e s enha (n o primeir o a c es s o, c ri e o c a das tr o em "Primei r o Ac es s o"). Em seguid a, a ce ss e " S erviç o s" > " Vo t o a Distância" > "Assembleia em aberto", localize a AGE do HSML11 e vote em cada matéria.

• Vot o em PDF: imprima o Model o d e V ot o an ex o a o Edit al de C onv oc aç ã o, pr e ench a s eus d ad os, vot e em cada ma t ér ia, as sin e, digitaliz e e envie pa ra ri-fi i@hsinvest. com e SC_fundosimobiliarios@ s 3c a cei s . c om.br .

Publicam os a s Pr op ost a do Administr ad or e o E dital d e C onvo ca ç ã o (m a teri al de ap oi o a o s investid or e s n o an ex o d o Edit al). Dúvid as p od em se r en c aminhad as à equi pe de Rel a ç õe s c om Investidores pelo e-mail ri-fii@hsinvest. com .

Fim da Op e ra ç ã o de D e sinve stim e nto d o Sh o pping Pá ti o Ma c e i ó (G a nho de C a pita l e D e sa la va nc a g e m )

No mê s pa ss ad o, o Fund o c on cluiu tod os o s pré-pagam ent o s extr a ordin ári os d e jur os a cru ad os dec o rr ent es d o d e sinves ti ment o d o Sh opping P áti o M ac ei ó. O Inf orm e Men s al de ago st o, re fle tido nes te r el at óri o, j á c ont empla o s ald o a tuali z ado d a dívida. Por iss o, r e capitu lamo s a op er aç ã o e seus reflexos sobre a saúde financeira e o resultado recorrente do Fundo.

Abaixo os indicadores financeiros da transação:

D e stina ç ã o dos Re c ursos :

A Gesto ra opt ou p or pri ori za r a m elh or a es trutur al e p erm anen te d o r e su ltad o re c or ren te d o Fundo. Assim, R$ 83,5 m i lh õe s do lu cr o f or am de s tinad os a o pr é-pagam ent o d os jur o s a cru ado s dos CR Is, t r oc and o um pico p ontu al de r endime nto p or um pat ama r re c or ren te m ais al t o, ref o rç and o a sus t entabili dade d a s dis tribuiç õ es e permitin d o su a evolu ç ão gradu al a o l ong o d o tempo.

Com o s pr é-pag amen to s c oncluíd o s, a dívida t ot al d o Fund o p a ss ou d e R$ 6 1 0,9 m i lh õe s pa ra R$ 544,6 mi lh ões, uma redu ção de 1 1% . A al avan cag em líquida r ecu ou d e 20,7% pa ra 18,2% , e a parti cip aç ã o d os jur o s a cr uado s n o s ald o dev ed or c aiu de 23,0% par a 12,9% , diminuindo de f orm a estrutural o peso dessas obrigações sobre o resultado.

O ef eit o mai s r elev ant e d a op er a ç ão ap ar ec e n o r e sultad o r e c orr ent e. C om a men or dívida e a meno r c onc entr a ç ão d e j uro s ac ruad o s, a d e spe s a fin an cei r a médi a pr oje t a da p ar a o s 24 m es e s subs equen te s a o f e cham e nto d a tr ans aç ã o (2 6/0 5/2 02 6) r ecu ou d e R$ 0,27 par a R$ 0,22 p or c ot a a o mê s, uma e c on omia de R$ 0,0 5/ c ota / m ê s . Com o c on s equên cia, o r esult ad o op er a cion a l re c orr ent e pr oj et ad o par a o mesm o perí od o f oi de R$ 0,68 pa ra R$ 0,72 p o r c ota . Incluind o o ganho de capital remanescent e, o resultado total projetado alcança R$ 0,75 por c ota .

Notas: (1) Taxa Interna de Retorno da venda da fração ideal de 49%, considerando os fluxos históricos de investimento, distribuição de rendimentos e desinvestimento associados às participações alienadas. (2) Total de entradas de caixa geradas pelo investimento dividido pelo total de capital desembolsado ao longo do período. (3) Valores incluindo multa de pré-pagamento. (4) Projeção baseada em premissas internas da Gestora; não constitui promessa ou garantia de rentabilidade futura. (5) Var Resultado Recorrente (O,O4) = Var NOI (-O,O1) + Var Despesa Financeira (O,O5). (6) Inclui a distribuição do ganho de capital remanescente.

Cota Subordinada e Projeção de Resultado

Conforme sinalizado em <u>Fato Relevante</u>, a transação de desinvestimento do Shopping Pátio Maceió envolveu a subscrição integral, pelo HSML11, das cotas subordinadas do veículo adquirente, gerido pela Safra Asset. O veículo detém a participação de 49% alienada pelo Fundo e é estruturado com 70% de cotas seniores e 30% de cotas subordinadas. Na prática, isso significa que o Fundo realizou o ganho de capital da venda e manteve exposição econômica indireta à valorização dessa participação, além dos 51% que detém diretamente e do controle do ativo.

Estrutura e Condições

A cota sênior é remunerada a 8,75% a.a. acrescidos da variação do IPCA. Todo resultado do ativo que exceder essa remuneração líquido dos custos do Fundo pertence à cota subordinada, ou seja, integralmente ao HSML11. A apuração é mensal, e o excedente é capturado pelo Fundo mês a mês e, de forma concentrada, no desinvestimento do ativo.

A estrutura também não prevê obrigação de recompra, recomposição da participação ou opção de venda contra o HSML11, mecanismos comuns em operações semelhantes no mercado.

O desinvestimento do ativo será conduzido em regime de melhores esforços, sem obrigação de venda em prazo ou condição predeterminados, o que confere ao HSML11, na qualidade de controlador do ativo, participação na definição do momento e das condições da saída. O Fundo detém, ainda, direito de preferência na aquisição da participação do veículo, que poderá ou não exercer, de forma discricionária, conforme avaliação da Gestora e condições de mercado à época.

Fluxo esperado ao longo do prazo

Como o resultado é apurado mensalmente, o crescimento real do NOI do ativo tende a gerar excedente positivo à cota subordinada ao longo de todo o período, e não apenas na saída. Esse fluxo complementa o resultado recorrente do Fundo e soma-se aos pilares de sustentabilidade da distribuição apresentados na seção anterior.

Sensibilidade do resultado líquido da cota subordinada

A tabela abaixo apresenta o resultado líquido projetado para a cota subordinada ao longo do prazo do veículo (outubro de 2030), ou seja, o valor a ser recebido pelo Fundo além do retorno do capital investido. Esse resultado é composto pelas distribuições mensais do excedente à remuneração da cota sênior e pelo ganho de capital no desinvestimento do ativo ao final do prazo. Os valores são apresentados em função do crescimento real anual do NOI e do cap rate de saída. Como referência, o Shopping Pátio Maceió registrou evolução operacional relevante no período pós-pandemia, com crescimento de 74% do NOI entre 2019 e 2025, equivalente a CAGR¹ de 9,7% ao ano nominal e 3,1% real.

Mesmo em cenários conservadores de crescimento, a cota subordinada gera resultado expressivo ao Fundo. Com a operação, o Fundo realizou R$ 110,7 milhões de ganho de capital, desalavancou seu balanço, manteve o controle do ativo e preservou a participação no seu crescimento futuro, sem assumir obrigação de recompra.

As projeções e análises de sensibilidade baseiam-se em premissas internas da Gestora e não constituem promessa ou garantia de rentabilidade futura.

Notas: (1) CAGR: CAGR (Compound Annual Growth Rate, ou Taxa de Crescimento Anual Composta) representa a taxa média de crescimento anual de um indicador ao longo de um período, assumindo que o crescimento ocorre de forma constante a cada ano.

Aviso - Troca do Site HSI Institucional e FIIs

A HSI unificou seus sites institucional e de Fundos Imobiliários em um único endereço. A partir de agora, os fundos geridos pela HSI não contarão mais com sites individuais, e todas as informações, incluindo relatórios gerenciais, fatos relevantes, comunicados e demais documentos, passam a estar disponíveis em <a href="https://www.hsinvest.com">www.hsinvest.com</a>.

Os endereços individuais dos fundos serão redirecionados automaticamente às respectivas páginas no novo site, sem necessidade de qualquer ação por parte dos cotistas. Em caso de dúvidas, a equipe de Relações com Investidores permanece à disposição pelo e-mail <u>[email protected]</u>.

Guidance e Distribuição 2026

A distribuição anunciada em 30/09/2026 foi de R$ 0,75 por cota , o que representa um dividend yield sobre o valor de mercado da cota na mesma data de 10,8% ao ano .

O Fundo finalizou o mês de setembro de 2026 com um valor por metro quadrado do portfólio de R$ 11.771 e cap rate implícito de 11,3%¹.

O guidance atual de distribuição para o restante do ano de 2026 é de valores entre R$ 0,74 e R$ 0,78 por cota² .

Obrigado.

Notas: (1) Valor por metro quadrado do portfólio considerando apenas ativos imobiliários e o valor de mercado da cota em 30/09/2026. Cap rate implícito considerando o orçamento de 2026 para o portfólio. (2) Cabe ressaltar, que se trata de uma projeção realizada pela gestão, não configurando, portanto, promessa ou garantia de rentabilidade.

Demonstrativo do Resultado (R$)

Notas: (1) Despesas recorrentes dos CRIs. (2) Despesas corriqueiras como taxas ANBIMA, B3, Laudos de Avaliação, seguros, formador de mercado etc. Impactada neste mês por despesas de Auditoria.(3) Despesas relacionadas aos pagamentos não recorrentes / extraordinários dos CRIs. (4) Distribuição de dividendos do período. (5) Diferença entre o resultado e o rendimento distribuído no período, dividida pela quantidade atual de cotas do Fundo.

A distribuição de dividendos do Fundo anunciada em setembro foi de R$ 0,75/cota , a ser paga em 07/10.

O Fundo finalizou o mês com reserva acumulada de R$ 26,2 milhões , equivalente a R$ 1,23 por cota .

Rendimentos e Projeção de Distribuição (R$) ¹

Notas: (1) Cabe ressaltar, que se trata de uma projeção realizada pela gestão, não configurando, portanto, promessa ou garantia de distribuição. (2) Dividend Yield anualizado com base na cota de mercado no fechamento de cada mês.

Rentabilidade

Notas: (1) Rentabilidade calculada através do método da cota ajustada, assume-se que os proventos pagos são reinvestidos no próprio FII. (2) Mensal / 2026: Rendimento pago no período dividido pelo valor da cota na data de fechamento do mês de referência anualizado. | Últimos 12 meses: soma dos rendimentos pagos no período dividido pelo valor da cota na data de fechamento do mês de referência.

Liquidez

O Fundo encerrou o mês de setembro com 188.109 cotistas e valor de mercado de aproximadamente R$ 1,8 bilhão . O volume médio diário de negociações foi de R$ 4,6 milhões .

Notas: (1) Para o cálculo acumulado do giro, é utilizada a média entre os meses.

Obrigações HSML11

O índice de alavancagem líquido¹ atual do Fundo é de 18,2% . Os dados abaixo fazem referência ao Informe Mensal de Agosto/2026 e portanto estão refletidos todos os prépagamentos decorrentes da operação de desinvestimento do Shopping Pátio Maceió. A projeção da gestão é que o movimento gere uma economia média de despesa financeira na ordem de R$ 0,05/cota/mês nos próxi mos 24 mes es a con tar da data de fechamento da transação (26/05/2026).

Além disso, conforme informado no último relatório, a gestão negociou, de form a conservadora, 12 meses (até 31 /08/2027) de carência de principal em todos os CRIs com exceção do CRI IPCA (5) - Cianê.

Notas: (1) O Índice de Alavancagem Líquido é calculado como: (Saldo Total de Obrigações por Securitização – Total Mantido para Necessidades de Liquidez – CRIs investidos) / Total Investido em imóveis + SPE + Cota subordinada FII Shopping Pátio Maceió.

⁽³⁾ Considerado a incidência de 15% de Imposto.

⁽⁴⁾ Retorno Ajustado do Fundo no período em relação ao CDI Líq. do período (comparativo apenas para retornos positivos do Fundo).

Histórico – Índice de Alavancagem Líquido¹

Cronograma de Amortizações² (R$ MM)

Notas: (1) O Índice de Alavancagem Líquido é calculado como: (Saldo Total de Obrigações por Securitização – Total Mantido para Necessidades de Liquidez – CRIs investidos) / Total Investido em imóveis + SPE + Cota subordinada FII Shopping Pátio Maceió. (2) Baseado no Informe Mensal de Agosto de 2026 (3) Valor do Caixa + CRIs investidos em 31/08/2026.

Indicadores Operacionais do Portfólio

Os dados ora apresentados nesta seção correspondem às informações do resultado dos empreendimentos até o mês de agosto de 2026, os quais são refletidos no Fundo até o mês de setembro de 2026.

Demais indicadores operacionais do Fundo e dos shoppings individualmente são divulgados trimestralmente na Planilha de Fundamentos disponível em nosso site: C e n t r a l d e R e s u l t a d o s - H S I M a l l s

NOI

2026 x 2025

Notas: Variação de NOI Proforma, considerando no ano passado, a participação do Fundo nos shoppings no mês de referência.

Vendas 2026 x 2025

Notas: Variação de Vendas Proforma, considerando no ano passado, a participação do Fundo nos shoppings no mês de referência.

Granja Vianna 8% Metrô Tucuruvi 20% SuperShopping Osasco 9% Paralela 13% Pátio Cianê 3% Granja Vianna 9% Metrô Tucuruvi 24% Pátio Maceió SuperShopping Osasco 8% Paralela 19% Pátio Cianê 3% Composição das Vendas (ago-26) Composição do NOI (ago-26)

Notas: Para o Shopping Metrô Tucuruvi é considerado o NOI pré-outorga. Vale destacar que a disparidade observada entre Vendas e NOI, sobretudo no Shopping Paralela, é explicada pelo BTS Unime, detido integralmente pelo Fundo. Esse ativo eleva o NOI sem representatividade em Vendas, distorcendo a comparação entre os dois indicadores.

Custo de Ocupação (%)

Notas: Indicador para 100% dos shoppings. Custo de Ocupação = Custo Total do Lojista (aluguel, condomínio, fundo de promoção e propaganda) / Vendas do mês anterior.

Inadimplência Líquida Total (%)

Descontos (%)

Notas: Para 100% dos shoppings.

Taxa de Ocupação (%)

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Notas: Considera contratos assinados e aprovados em comitê. Ponderada pela participação do Fundo nos shoppings.

Portfólio HSML11

Notas: (1) Considera contratos em processo de assinatura. Para 100% dos ativos. (2) Trata-se de uma concessão com prazo de direito à exploração até Mar/2054. (3) ABL Própria: 52,2% Mall + 100% Área de Expansão BTS Faculdade Unime (17.600 m²). (4) Ponderada pela participação do Fundo nos shoppings.

Anexos – Desempenho Operacional por Shopping

Vendas e NOI a 100% — visão do mês e acumulado no ano (YTD)

Pátio Maceió

Maceió, AL · Participação do Fundo: 51,0% Único Shopping da parte alta da cidade – Região do Bairro Tabuleiro do Martins, Maceió, AL.

Granja Vianna

São Paulo, SP · Participação do Fundo: 51,0% Km 23,5 | Rod. Raposo Tavares | SP

SuperShopping Osasco

Osasco, SP · Participação do Fundo: 66,4% Interligado ao Power Center Osasco que possui mais de 70.000 m² de ABL

Anexos – Desempenho Operacional por Shopping

Vendas e NOI a 100% — visão do mês e acumulado no ano (YTD)

Via Verde

Rio Branco, AC · Participação do Fundo: 96,7% Único Shopping do estado do Acre

Metrô Tucuruvi

São Paulo, SP · Participação do Fundo: 100,0% Integração com 3 Term. Rodoviários e Est. de Metrô Tucuruvi (Fluxo médio de 1,7 milhão de pessoas/mês)

Paralela Salvador

Salvador, BA · Participação do Fundo: 52,2% Mall + 100% BTS Unime Integração direta via passarela com Linha 2 Estação Metrô Tamburugy | BTS Universidade Unime (Cogna)

Anexos – Desempenho Operacional por Shopping

Vendas e NOI a 100% — visão do mês e acumulado no ano (YTD)

Uberaba

Uberaba, MG · Participação do Fundo: 75,0% Shopping dominante da cidade e região de Uberaba

Pátio Cianê

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Sorocaba, SP · Participação do Fundo: 24,0% Ao lado do terminal Santo Antônio | Fluxo diário acima de 90 mil pessoas.

HSML nas Mídias

07/02/2023: HSI Malls levanta R$ 437 milhões em oferta | Mercado | pipelinevalor (globo.com)

23/06/2022: HSML11: Saiba tudo sobre os últimos acontecimentos do Fundo

26/01/2023: Conexão FIIs | Entrevista com Felipe Gaiad, gestor dos Fundos HSLG11 e HSML11

31/05/2023: Evento FIISummit dia 31/05/2023 | EQI (Painel de Shopping Centers)

05/07/2023: FIIs de shopping sobem, em média, 18% no 1º semestre de 2023; ainda vale a pena investir?

04/10/2023: Oriz Talks: Conversa com a HSI Corporate sobre mercado imobiliário e varejo.

15/03/2024: Live Clube FII: Como a HSI se preparou para a recuperação dos shoppings centers

09/09/2024: Live HSI: Papel da Política Global e doméstica na dinâmica econômica – Christopher Garman e Maximo Lima.

09/09/2025: Gestor do HSML11 abre o jogo sobre guidance e alavancagem | Liga de FIIs – YouTube

23/09/2025: HSI e Kinea investem R$ 70 milhões na ampliação de shopping em Minas Gerais | Exame

02/02/2026: FIIs engatam seis meses seguidos de alta; há espaço para mais ganhos?

28/08/2026: Conheça o Shopping Granja Vianna: ativo que faz parte do HSI Malls - YouTube

Glossário

Ativos Alvo: Refere-se a shopping centers;

NOI: Net Operating Income ou Resultado Operacional Líquido, é o resultado após a dedução das despesas;

ABL Própria: ABL de propriedade do FII;

AMM (Aluguel Mínimo): É o aluguel mínimo do contrato de locação de um lojista;

A% (Aluguel Percentual ou Aluguel Complementar): É a diferença, se positiva, entre o aluguel mínimo e o aluguel com base na porcentagem de vendas destinadas à aluguel;

M&M (Mall Mídia): Receita de publicidade nos shoppings aos lojistas e aluguéis de quiosques;

Custo de Ocupação: Trata-se do percentual em relação ao faturamento de vendas que é custo de ocupação ao lojista (aluguel, condomínio, fundo de promoção e propaganda);

Inadimplência Líquida: Leva em consideração não apenas os valores recebidos referentes aos vencimentos do mês como também de boletos em aberto de vencimentos anteriores;

Descontos: Desconto concedido aos lojistas referente ao aluguel mínimo;

Satélites, Megalojas e Âncoras: Lojas com tamanho de até 500 m², entre 500 e 999 m² e acima de 1.000 m² respectivamente;

CRI: Certificado de Recebível Imobiliário;

FII: Fundo de Investimento Imobiliário;

Mercado Secundário: Modalidade dedicada à compra e venda de valores lançados anteriormente em uma primeira oferta pública ou privada (mercado primário);

PL: Patrimônio Líquido do Fundo;

Renda Fixa: Compreende a parte do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais;

Taxa Selic: Taxa básica de juros do país definida pelo Banco Central;

IPCA: Índice utilizado para medir a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo;

IGPM: Índice utilizado para medir a variação de preços englobando diversas etapas de uma cadeia produtiva;

Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento ao aplicar seus recursos. Para avaliação do desempenho de fundo(s) de investimento, é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 (doze) meses.

Este Relatório tem caráter meramente informativo e não deve ser considerado como uma oferta de aquisição de cotas dos fundos de investimentos. Performance passada não é garantia de ganhos no futuro.

Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC.

A HSI GESTORA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob o nº 03.539.353/0001-52 ("HSI") não se responsabiliza por quaisquer decisões tomadas tendo como base os dados neste relatório.

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