Relatório Gerencial IBBP11 de julho de 2026

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inVista Brazilian Business Park Fll

DADOS DO FUNDO

IBBP11

998,0M Patrimônio Líquido Total (R$)

CLASSE ORDINÁRIA

541,2M Market Cap (R$)

7,18 Cota de Mercado (R$)

0,082 Distribuição por Cota (R$)

CLASSE SÊNIOR

292,8M Patrimônio Líquido (R$)

0,099 Distribuição por Cota (R$)

11,42% Dividend Yield Últimos 12 Meses¹

705,2M Patrimônio Líquido (R$)

9,36 Cota Patrimonial (R$)

11,25% Dividend Yield jul/26¹

10,96 Cota Patrimonial (R$)

12,86%

Dividend Yield jul/26¹

2 . 0 1 9

Número de Cotistas Total

2.015 Número de Cotistas

0,77x P/VP

75.370.655 Número de Cotas

4 Número de Cotistas

26.721.829

Número de Cotas

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Julho | 2026

PANORAMA

SEGMENTO DE FIIS E FUNDOS INDUSTRIAIS/LOGÍSTICOS

Em julho de 2026, o IFIX prosseguiu em trajetória de correção e encerrou o período com desvalorização de -0,32%, frente a -1,21% em junho, reduzindo o retorno acumulado em 2026 para +1,13%. O desempenho permaneceu condicionado à manutenção das curvas de juros nominal e real em níveis elevados, à expansão fiscal e creditícia, à inflação corrente ainda resistente e à antecipação do calendário eleitoral. O segmento de Fundos Logísticos/Industriais acompanhou o índice, com ajuste mais moderado, mantendo retorno positivo no ano e ratificando seu caráter defensivo entre os fundos de "tijolo".

A correção de curto prazo não compromete a tese estrutural do segmento. Os fundamentos operacionais permanecem consistentes, sustentados por contratos de longo prazo, ativos de elevada qualidade e perfil diversificado de locatários, o que confere previsibilidade aos fluxos de caixa. A ocupação dos galpões segue em patamar historicamente elevado, reflexo da demanda firme impulsionada pelo avanço contínuo do e-commerce e pela expansão dos grandes varejistas digitais, enquanto a oferta de ativos de padrão AAA nas proximidades dos grandes centros urbanos permanece restrita. Após a reprecificação recente, o segmento volta a negociar com desconto frente ao valor patrimonial e oferece dividend yield anualizado entre 10,5% e 11%, ampliando o potencial de valorização no médio prazo, sobretudo em um cenário de eventual estabilização das taxas de juros. A liquidez diária robusta reforça o interesse contínuo dos investidores na classe.

Ainda que julho tenha representado novo mês de ajuste, de magnitude reduzida frente a junho, o setor de galpões logísticos/industriais preserva trajetória resiliente, o que respalda nossa leitura construtiva para o segundo semestre.

ATUALIZAÇÕES – JULHO DE 2026

Em julho de 2026, o IBBP11 – Brazilian Business Park FII anunciou R$ 0,099/cota de rendimentos para a Cota Sênior e R$ 0,082 para a Ordinária, com pagamentos previstos para 14/08 e 17/08 respectivamente, para os detentores de cotas do Fundo em 07/08. A distribuição segue em linha com o planejamento financeiro do Fundo e de acordo com as projeções de receita e caixa para os próximos meses.

O Fundo encerrou o mês com vacância física de 1,3% da ABL, o equivalente a 98,7% de ocupação - patamar elevado para um fundo de perfil industrial, que reforça a qualidade dos ativos e da base de locatários. O Complexo Gaia e Extrema operam com 100% de ocupação, seguidos pelo Condomínio Barão de Mauá (97,9%) e Centro Empresarial Atibaia (91,8%). As áreas vagas somam 3.517 m², concentradas nos imóveis adquiridos do XPIN11, e as negociações com potenciais inquilinos seguem evoluindo de maneira positiva, com tratativas em estágio avançado.

As obras dos Edifícios Jequitibá e Jacarandá, no Complexo Gaia, seguem com excelente ritmo de execução: o avanço físico atingiu 58,6%, acima do cronograma previsto, com habite-se estimado para novembro de 2026. Os edifícios serão locados à MCassab em contrato de 17.656 m², indexado ao IPCA e com vencimento em outubro de 2041.

Conforme Comunicado ao Mercado de 05/08/2026, os cotistas da Classe Ordinária do IBBP11 poderão, de forma facultativa, subscrever suas cotas para o IVBP11, veículo criado para consolidar a base de investidores e ampliar a liquidez no mercado secundário. A relação é de 1:1, pelo valor patrimonial de referência de R$ 9,42/cota (base 30/06/2026). Por configurar alienação para fins tributários, a migração pode gerar ganho de capital ao cotista, a depender do custo de aquisição. A Classe Sênior não participa e permanece inalterada.

Com patrimônio líquido de R$ 998,0 milhões, ocupação em níveis elevados, negociações avançadas para as áreas remanescentes e obras a frente do cronograma, o IBBP11 negocia a 0,77x o valor patrimonial e caminha para zerar sua vacância, consolidando-se como a principal referência em FIIs industriais da bolsa brasileira.

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Julho | 2026

O BRAZILIAN BUSINESS PARK

VISÃO GERAL

BBP

O BBP (Brazilian Business Park) é um dos maiores complexos industriais da América Latina, e todos os seus condomínios estão em localizações privilegiadas ao longo das principais estradas de São Paulo, como Bandeirantes, Dom Pedro I, Anhanguera e Fernão Dias. A empresa incorpora e constrói cidades industriais há mais de 30 anos, garantindo a seus inquilinos acesso diferenciado a infraestrutura de energia, telecomunicações, gestão ambiental, rede de água e esgoto, entre outros serviços agregados. Essa estrutura permite o formato plug & play, que permite as indústrias se instalarem rapidamente e manterem o foco em suas operações principais, enquanto o BBP se encarrega de todo o resto.

Para proporcionar uma visão mais próxima da infraestrutura dos condomínios do BBP, convidamos os cotistas a assistirem ao vídeo institucional a seguir, em que é possível, por meio de um Tour aéreo, conhecer em detalhes a robustez construtiva, o alto padrão logístico e a qualidade das áreas que recebem grandes operações nacionais e multinacionais. Acesse pelo link e acompanhe de perto a qualidade dos ativos e o padrão construtivo que sustentam nossa tese de investimento:

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POSICIONAMENTO ATUAL

O inVista Brazilian Business Park FII é um Fundo Imobiliário que tem por objetivo obter renda e ganho de capital mediante a construção de galpões industriais desenvolvidos pelo BBP para posterior locação e/ou venda.

O Fundo detém participação nos condomínios Barão de Mauá, Centro Empresarial Atibaia, Complexo Gaia e Extrema/MG, dotados de infraestrutura condominial propícia à melhor performance operacional das empresas instaladas. Os condomínios estão localizados a um raio de 500 km, ou um dia de escoamento de carga, da Região Metropolitana de São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Curitiba, Minas Gerais e Paraná, que compõem juntos aproximadamente 60% do PIB nacional.

Com uma ABL total de 248 mil m² construídos e 17 mil m² em construção (com previsão de entrega no 4º trimestre de 2026), o portfólio possui como inquilinos empresas multinacionais de altíssima qualidade de crédito, originários de países como Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Itália e Japão. O Fundo possui, ainda, 149 mil m² de área de platôs para o desenvolvimento de projetos futuros. Os principais destaques do portfólio são:

‣ 98,7% de ocupação física dos imóveis;

‣ 96,0% de adimplência em julho/26;

‣ Vencimento médio dos contratos de locação de 6,7 anos;

‣ Receita pulverizada em 32 inquilinos.

Centro Empresarial Atibaia (CEA)

- 30.305 m² ABL - Av. Tégula, 888, Km 87,5 Rodovia Dom Pedro I (Atibaia)

Complexo Gaia - 140.168 m² ABL - Km 91 Rodovia Dom Pedro I (Jarinu)

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COMPOSIÇÃO FÍSICA ² % ABL

STATUS ABL (m²)

SETORES DOS INQUILINOS ² % ABL

VACÂNCIA FÍSICA % ABL

* O aumento da vacância física a partir de abr/26 se deve aos imóveis adquiridos do XPIN11. A Gestão está em negociações avançadas para a comercialização das áreas vagas.

DRE – DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO R$ Mil

HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÃO

3 Considera resultado de vendas de cotas de FII.

4 Considera posições em FIIs com lucro a mercado não realizado.

5 Valores em relação ao valor ponderado médio por cota das emissões realizadas desde o início (8,76 ordinária e 9,26 sênior).

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DIVIDEND YIELD GROSS-UP ⁶ VS. NTN-B

PERFORMANCE ⁷

6 O Dividend Yield com Gross-Up considera um IR de 15%.

7 Rentabilidade da cota patrimonial ordinária ajustada por distribuições.

DETALHAMENTO DAS LOCAÇÕES

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ATIVOS

COMPLEXO GAIA

O BBP - Complexo Gaia está localizado no km 90 da Rodovia Dom Pedro I, em Jarinu-SP, e ocupa uma área total de 5.114.281 m², com 904.385 m² de área locável. O complexo oferece uma variedade de espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas.

O projeto segue o padrão BBP de sustentabilidade e inovação, integrando soluções ecológicas e tecnológicas avançadas. Além disso, a localização estratégica garante fácil acesso às principais vias de escoamento rodoviário, aéreo e naval do país. O complexo também oferece serviços complementares, como áreas de relaxamento e soluções tecnológicas, visando aprimorar a experiência empresarial e fomentar a colaboração.

140.168 m²

ABL construída/ em construção

148.937 m²

ABL de platô

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

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ATIVOS

CONDOMÍNIO BARÃO DE MAUÁ

O BBP - Condomínio Barão de Mauá está localizado no km 87 da Rodovia Dom Pedro I, em Atibaia-SP, com fácil acesso a importantes centros comerciais e industriais. O condomínio possui uma área total de 448.430 m², sendo 122.948 m² de área locável, oferecendo espaços amplos e adaptáveis para atender às necessidades operacionais das empresas.

A infraestrutura do empreendimento é completa e adaptável, permitindo a personalização de ambientes conforme as demandas de cada negócio. O condomínio também incorpora tecnologias de última geração, visando otimizar a produtividade. Há espaços de convivência, como áreas de café e networking, para fomentar a interação entre os ocupantes.

48.349 m²

ABL construída/ em construção

ABL de platô

97,9 %9

Ocupação dos imóveis construídos

9 A vacância de 2,1% no condomínio se refere à saída do inquilino Alle Alumínio em junho de 2026, o qual ocupava 1.031 m² de ABL. A Gestão já está em busca de novos inquilinos para ocupar a área.

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ATIVOS

CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA

O BBP - Centro Empresarial Atibaia está localizado na Av. Tegula, 888, em Atibaia/SP, próximo ao km 87,5 da Rodovia Dom Pedro I. O condomínio ocupa uma área total de 91.355 m², sendo 48.690 m² de área locável, e oferece espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas.

A infraestrutura do centro empresarial é moderna e flexível, com foco na praticidade e conforto. As instalações são equipadas com tecnologia avançada, visando promover inovação e produtividade. O condomínio também conta com uma localização que oferece fácil acesso às principais vias da região, além de estar próxima a serviços, comércios e restaurantes.

30.305 m²

ABL construída/ em construção

ABL de platô

91,8 % 10

Ocupação dos imóveis construídos

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ATIVOS

EXTREMA

O BBP – Extrema situa-se na Estrada Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, no Bairro dos Pires, em Extrema/MG. O empreendimento possui área total de 117.956 m², dos quais 47.282 m² são destinados à locação. O condomínio disponibiliza módulos com alta flexibilidade de configuração, permitindo adequação às diferentes demandas operacionais das empresas e contribuindo para um ambiente propício à expansão dos negócios e ao aumento de desempenho. Conta ainda com infraestrutura tecnológica moderna, práticas voltadas à sustentabilidade e serviços de apoio que ampliam a eficiência das operações corporativas.

47.282 $\mathrm { m } ^ { 2 }$

ABL construída/ em construção

ABL de platô

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

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