Relatório Gerencial IBBP11 de janeiro de 2025

in√ista

inVista Brazilian Business Park Fll

DADOS DO FUNDO

IBBP11

528,2M Patrimônio Líquido Total (R$)

CLASSE ORDINÁRIA

355,5M Market Cap (R$)

8,73 Cota de Mercado (R$)

0,074 Distribuição por Cota (R$)

CLASSE SÊNIOR

128,6M Patrimônio Líquido (R$)

0,080 Distribuição por Cota (R$)

11,13% Dividend Yield 12 Meses¹

399,6M Patrimônio Líquido (R$)

9,81 Cota Patrimonial (R$)

11,25% Dividend Yield jan/26¹

10,40 Cota Patrimonial (R$)

10,44% Dividend Yield jan/26¹

871 Número de Cotistas Total

867 Número de Cotistas

0,89x P/VP

40.720.581 Número de Cotas

4 Número de Cotistas

12.357.188

Número de Cotas

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Janeiro | 2026

PANORAMA

SEGMENTO DE FIIS E FUNDOS INDUSTRIAIS/LOGÍSTICOS

Em janeiro de 2026, o IFIX iniciou o ano em trajetória positiva, com valorização de +2,3% no mês. O segmento de Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos e Industriais também apresentou desempenho positivo, embora mais moderado, com alta de +1,2% no mês e no acumulado anual. Ainda assim, o setor mantém performance expressiva em horizontes mais longos, com avanço de +17,1% em 6 meses e +38,4% em 12 meses, evidenciando a consistência do movimento de recuperação.

O cenário macroeconômico contribuiu para o desempenho dos ativos imobiliários listados. No mercado doméstico, o Copom manteve a taxa Selic em 15% ao ano na reunião de janeiro, mas sinalizou maior confiança no processo desinflacionário e a possibilidade de início do ciclo de flexibilização monetária ao longo de 2026. Essa mudança de tom reforça a atratividade relativa dos FIIs, especialmente dos segmentos de tijolo, diante da perspectiva de redução do custo de capital e reprecificação gradual dos ativos.

No âmbito setorial, os galpões logísticos seguem sustentados por fundamentos operacionais sólidos, com contratos de longo prazo, imóveis de padrão elevado e demanda estrutural resiliente. O segmento negocia, em média, com P/VPA de 0,89x e dividend yield anualizado de 9,8%, o que reforça o potencial de valorização adicional das cotas à medida que o ambiente de juros se torne mais benigno. Dessa forma, os FIIs logísticos continuam se destacando como uma alternativa defensiva, com geração previsível de renda e boa relação risco-retorno no médio e longo prazo.

ATUALIZAÇÕES – JANEIRO DE 2026

Em janeiro de 2026, o IBBP11 – Brazilian Business Park FII anunciou R$ 0,08/cota de rendimentos para a Cota Sênior e R$ 0,0737 para a Ordinária, com pagamentos previstos para 13/02 e 17/02 respectivamente, para os detentores de cotas do Fundo em 06/02. A distribuição segue em linha com o planejamento financeiro do Fundo e de acordo com as projeções de receita e caixa para os próximos meses.

No mês, foi concluída a assinatura do Contrato de Compra e Venda (CCV) de dois imóveis localizados em Extrema (MG), totalizando 18,3 mil m² de ABL, ambos integralmente locados para os inquilinos Volo e Ar Frio, empresas reconhecidas pela alta qualidade de crédito. A região de Extrema se destaca como um dos principais polos logístico-industriais do país, beneficiada por localização estratégica, acesso às principais rodovias e forte demanda de empresas nacionais e internacionais. A Volo, companhia italiana do setor de construção e incorporação, e a Ar Frio, empresa brasileira especializada em armazenamento climatizado, reforçam a qualidade e a diversificação do portfólio.

O Fundo permanece com 100% de ocupação física e 99% de adimplência. Paralelamente, as obras dos edifícios Jacarandá e Jequitibá, que receberão a MCassab, avançaram conforme o cronograma, atingindo 4,4% de conclusão no mês, com término previsto para o quarto trimestre de 2026, reafirmando a disciplina na execução da estratégia de crescimento e geração de valor do Fundo.

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O BRAZILIAN BUSINESS PARK

VISÃO GERAL

BBP

O BBP (Brazilian Business Park) é um dos maiores complexos industriais da América Latina, e todos os seus condomínios estão em localizações privilegiadas ao longo das principais estradas de São Paulo, como Bandeirantes, Dom Pedro I, Anhanguera e Fernão Dias. A empresa incorpora e constrói cidades industriais há mais de 30 anos, garantindo a seus inquilinos acesso diferenciado a infraestrutura de energia, telecomunicações, gestão ambiental, rede de água e esgoto, entre outros serviços agregados. Essa estrutura permite o formato plug & play, que permite as indústrias se instalarem rapidamente e manterem o foco em suas operações principais, enquanto o BBP se encarrega de todo o resto.

Para proporcionar uma visão mais próxima da infraestrutura dos condomínios do BBP, convidamos os cotistas a assistirem ao vídeo institucional a seguir, em que é possível, por meio de um Tour aéreo, conhecer em detalhes a robustez construtiva, o alto padrão logístico e a qualidade das áreas que recebem grandes operações nacionais e multinacionais. Acesse pelo link e acompanhe de perto a qualidade dos ativos e o padrão construtivo que sustentam nossa tese de investimento:

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POSICIONAMENTO ATUAL

O inVista Brazilian Business Park FII é um Fundo Imobiliário que tem por objetivo obter renda e ganho de capital mediante a construção de galpões industriais e logísticos desenvolvidos pelo BBP para posterior locação e/ou venda.

O Fundo detém participação nos condomínios Barão de Mauá, Centro Empresarial Atibaia, Complexo Gaia, Jundiaí I/II e Extrema/MG, dotados de infraestrutura condominial propícia à melhor performance operacional das empresas instaladas. Os condomínios estão localizados a um raio de 500 km, ou um dia de escoamento de carga, da Região Metropolitana de São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Curitiba, Minas Gerais e Paraná, que compõem juntos aproximadamente 60% do PIB nacional.

Com uma ABL total de 125 mil m² construídos e 17 mil m² em construção (com previsão de entrega no 4º trimestre de 2025), o portfólio possui como inquilinos empresas multinacionais de altíssima qualidade de crédito, originários de países como Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Itália e Japão. O Fundo possui, ainda, 149 mil m² de área de platôs para o desenvolvimento de projetos futuros. Os principais destaques do portfólio são:

‣ 100% de ocupação física dos imóveis;

‣ Vencimento médio dos contratos de locação de 9,3 anos;

‣ Receita pulverizada em 25 inquilinos.

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COMPOSIÇÃO FÍSICA ³ % ABL

STATUS ABL (m²)

SETORES DOS INQUILINOS ³ % ABL

3 Considera a ABL dos imóveis construídos e em construção com contratos já fechados.

VACÂNCIA FÍSICA % ABL

OBRAS % Evolução Física

DRE – DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO R$ Mil

4 Corresponde às vendas dos ativos Topázio 17 e Topázio 19, concluídas em ago/25; O resultado será reconhecido proporcionalmente conforme o recebimento das parcelas (ago/25 e fev/26). Considera, ainda, resultado de vendas de cotas de FII.

Ordinária

HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÃO

Sênior

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DIVIDEND YIELD VS. NTN-B

PERFORMANCE ⁶

DETALHAMENTO DAS LOCAÇÕES

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ATIVOS

COMPLEXO GAIA

O BBP - Complexo Gaia está localizado no km 90 da Rodovia Dom Pedro I, em Jarinu-SP, e ocupa uma área total de 5.114.281 m², com 904.385 m² de área locável. O complexo oferece uma variedade de espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas.

O projeto segue o padrão BBP de sustentabilidade e inovação, integrando soluções ecológicas e tecnológicas avançadas. Além disso, a localização estratégica garante fácil acesso às principais vias de escoamento rodoviário, aéreo e naval do país. O complexo também oferece serviços complementares, como áreas de relaxamento e soluções tecnológicas, visando aprimorar a experiência empresarial e fomentar a colaboração.

73.941 m²

ABL construída/ em construção

148.937 m²

Inquilinos

ABL de platô

Petfive, Magna, Solventum, Johnson, MCassab

Setores de Atuação

100 %

Saúde, Automotivo, Alimentícios

Ocupação dos imóveis construídos

Nacionalidades

EUA, Canadá, Taiwan, Brasil

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ATIVOS

CONDOMÍNIO BARÃO DE MAUÁ

O BBP - Condomínio Barão de Mauá está localizado no km 87 da Rodovia Dom Pedro I, em Atibaia-SP, com fácil acesso a importantes centros comerciais e industriais. O condomínio possui uma área total de 448.430 m², sendo 122.948 m² de área locável, oferecendo espaços amplos e adaptáveis para atender às necessidades operacionais das empresas.

A infraestrutura do empreendimento é completa e adaptável, permitindo a personalização de ambientes conforme as demandas de cada negócio. O condomínio também incorpora tecnologias de última geração, visando otimizar a produtividade. Há espaços de convivência, como áreas de café e networking, para fomentar a interação entre os ocupantes.

30.508 m²

ABL construída/ em construção

100 %

ABL de platô

Ocupação dos imóveis construídos

Inquilinos

Setores de Atuação

Garopaba, Alle, APS, Hanon, Litens, Norma, Fricke, Ismafer

Armazéns Gerais, Metalurgia, Aeronáutica, Automotivo, Eletroindustrial

Nacionalidades

Brasil, EUA, Coreia do Sul, Canadá, Alemanha

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ATIVOS

CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA

O BBP - Centro Empresarial Atibaia está localizado na Av. Tegula, 888, em Atibaia/SP, próximo ao km 87,5 da Rodovia Dom Pedro I. O condomínio ocupa uma área total de 91.355 m², sendo 48.690 m² de área locável, e oferece espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas.

A infraestrutura do centro empresarial é moderna e flexível, com foco na praticidade e conforto. As instalações são equipadas com tecnologia avançada, visando promover inovação e produtividade. O condomínio também conta com uma localização que oferece fácil acesso às principais vias da região, além de estar próxima a serviços, comércios e restaurantes.

8.852 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos

ABL de platô

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

Setores de Atuação

Nacionalidades

Terumo, Splack, Smart

Saúde, Automotivo, Embalagens, Tecnologia

Japão, EUA

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ATIVOS

JUNDIAÍ I

O BBP - Condomínio Jundiaí está localizado na Rua Kanebo, 175, no Bairro Industrial, Jundiaí-SP. Com uma área total de 114.380 m², sendo 55.190 m² de área locável, o condomínio oferece espaços flexíveis e personalizáveis para atender às necessidades empresariais. O local é projetado para estimular inovação e crescimento, contando com infraestrutura moderna e soluções tecnológicas. Com uma área total de 114.380 m², sendo 55.190 m² de área locável, o condomínio oferece espaços flexíveis e personalizáveis para atender às necessidades empresariais. O local é projetado para estimular inovação e crescimento, contando com infraestrutura moderna e soluções tecnológicas.

8.576 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos

ABL de platô

Ocupação dos imóveis construídos

Fala, Moviflex, Quinta Semente, Comem, VB Alimentos

100 %

Setores de Atuação

Eletroindustrial, Transporte Rodoviário, Alimentícios

Nacionalidades

Brasil, Itália

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ATIVOS

JUNDIAÍ II

O BBP - Jundiaí II está localizado no km 51 da Rodovia Anhanguera (Pista Norte), em Terra Nova, Jundiaí-SP. Com uma área total de 173.563 m², sendo 45.250 m² de área locável, o condomínio oferece espaços flexíveis adaptáveis às necessidades das empresas, proporcionando um ambiente favorável ao crescimento e à produtividade. O empreendimento também conta com tecnologia avançada, soluções sustentáveis e serviços complementares que favorecem a eficiência empresarial.

2.204 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos Brasilata

ABL de platô

Setores de Atuação Metalurgia

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

Nacionalidades Brasil

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ATIVOS

EXTREMA

O BBP – Extrema situa-se na Estrada Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, no Bairro dos Pires, em Extrema/MG. O empreendimento possui área total de 117.956 m², dos quais 44.460 m² são destinados à locação. O condomínio disponibiliza módulos com alta flexibilidade de configuração, permitindo adequação às diferentes demandas operacionais das empresas e contribuindo para um ambiente propício à expansão dos negócios e ao aumento de desempenho. Conta ainda com infraestrutura tecnológica moderna, práticas voltadas à sustentabilidade e serviços de apoio que ampliam a eficiência das operações corporativas.

18.342 $\mathrm { m } ^ { 2 }$

ABL construída/ em construção

Inquilinos

Volo, Ar Frio

ABL de platô

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

Setores de Atuação

Construção/Incorporação, Armazéns Climatizados

Nacionalidades

Itália, Brasil

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